Окупаемость коммерческой недвижимости: Инвестиции в коммерческую недвижимость: как заработать во время кризиса

Содержание

На какой недвижимости в Москве инвесторам можно заработать больше всего

Ко мне часто обращаются частные инвесторы с вопросом — как, в какие объекты коммерческой недвижимости в Московском регионе стоит инвестировать и на какую доходность рассчитывать. И не удивительно. На простом вкладе в банк много не заработаешь. Жилье теряет свою инвестиционную привлекательность — цены на московские квартиры после кризиса так и не пошли в рост, снижаются и доходы от сдачи жилья в аренду.

Тем не менее, объем инвестиционных сделок в недвижимость растет. Эксперты Colliers International подсчитали, что за 9 месяцев 2017 г. инвестиции в недвижимость в России выросли на 40%, достигнув $1,74 млрд.

Частных инвесторов все больше интересуют вложения именно в коммерческие площади, которые могут давать высокий и стабильный доход. А конец года лишь украсит эту статистику, так как именно в декабре в этом сегменте закрываются многие инвестиционные сделки.

Разумеется, не вся коммерческая недвижимость сейчас может считаться хорошим вложением. Какие объекты стоит рассматривать начинающим инвесторам, рассчитывающим на прибыль от сдачи в аренду?

Магазин у МКАД

Самый интересный сегмент для частных инвестиций — стрит-ритейл. По нашим оценкам, средняя доходность на московском рынке составляет сейчас порядка 11–12% годовых без учета налогов (арендная доходность без учета роста стоимости основного актива). Конечно, доходность и сроки окупаемости будут зависеть от местоположения объекта, а ставки аренды на помещения в различных локациях могут отличаться в десять раз. И не обязательно гнаться за дорогими и, якобы, престижными площадками внутри Садового кольца. Они как раз наименее доходны -стоимость этих магазинов предполагает окупаемость 12–15 лет и доходность около 7–8%.В то время как хороший магазин ближе к МКАД вполне можно купить по цене, предполагающей 9–10 летнюю окупаемость.

Наибольшую привлекательность для инвестора, который хочет стабильности, представляют торговые помещения от 3 000 – 4 000 кв. м и более. Такой объект с хорошей локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ритейлер получает здесь хорошие прибыли, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. Ну а если вы владеете качественным объектом в проходимом месте, можете смело рассчитывать на долгосрочные контракты даже в кризис. Истории о том, что сетевой арендатор обязательно продавит собственника по деньгам и тот в результате ничего не получит, скорее, могут служить предостережением для неопытных переговорщиков. Еще один совет — не набирать на площадку много мелких арендаторов, магазинчиков, которые берут в аренду всего 50–100 кв. м. Конечно они, конечно, платят больше. Но и риск частой смены таких арендаторов намного выше. Поэтому лучше, чтобы не менее 60% торговых площадей были заняты крупным федеральным сетевым арендатором.

Офисы выходят из моды

Офисная недвижимость долгое время была лидером по инвестициям. Но это происходило в основном из-за компаний, которые приобретали площади для собственных нужд в надежде на рост стоимости активов. Сейчас, по нашим оценкам, средняя доходность в сегменте офисной недвижимости на 1–0,5 процентных пункта ниже, чем в сегменте торговой. Причем на рынке пока сохраняется довольно высокая вакантность (по различным оценкам, она составляет более 11%).

Стоит ли сейчас вкладываться в рынок офисной недвижимости? Если вы не боитесь рискнуть, то почему бы и нет. Сейчас мы уже наблюдаем рост спроса на небольшие офисные площади в 100–200 кв. м и новые форматы, например коворкинги. Ввод новых офисов на рынке был минимальным за последние пять лет, и это дает надежду на рост ставок аренды, который мы вполне можем увидеть уже в 2018 г.

Сегмент офисной недвижимости мы оцениваем в целом как перспективный, однако и риски здесь пока еще достаточно высоки.

Склады для профессионалов

Самый рисковый и наиболее непредсказуемый сектор для начинающего инвестора — склады. Сейчас дефицита складов в Москве не наблюдается. В этом и есть основной риск для инвест покупок. Текущая оценка вакантности складских площадей на уровне 7–9%, возможно, даже несколько занижена.

Иногда вложениями в складскую недвижимость интересуются предприниматели из других отраслей, топ-менеджеры компаний. Они, как правило, рассматривают покупку небольшого склада на десятки квадратных метров. Но именно такие помещения чаще всего простаивают, а их владельцы несут все убытки. Конкуренция на рынке очень велика. О долгосрочных договорах в этом сегменте чаще всего приходится просто забыть. На рынке востребованы склады, но речь идет о крупных складских комплексах площадью более 100 000 кв. м. Как правило, это уже девелоперские проекты, которые реализуются под заказчика по схеме Built-to suit.

Мнение эксперта: качественная коммерческая недвижимость более доходна, чем жилая.

Инвестировать в коммерческую недвижимость может каждый, главное – заручиться поддержкой грамотного консультанта, уверена Лада Брагина, заместитель директора Департамента коммерческой недвижимости АН «Итака». Мы попросили Ладу рассказать о ключевых тенденциях сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости и об основных правилах успешных инвестиций в этом сегменте.

— В 2020 году жилая недвижимость резко подорожала, на рынке коммерческих помещений ситуация аналогичная?
— Подорожание жилой недвижимости в 2020 году напрямую связано с господдержкой ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья. Ипотечные ставки для покупателей коммерческой недвижимости в 2020 году существенно не изменились и остались высокими — 12-14 % годовых. Вместе с тем пандемия и вызванный ею экономический кризис привели к закрытию большого количества организаций, особенно в сфере услуг населению. Возросло количество свободных площадей, ставки снизились. Все вышесказанное должно, по логике, привести к снижению стоимости коммерческой недвижимости, но произошло на самом деле следующее — в 2020 году самые интересные и высокодоходные объекты подорожали, сегмент офисной недвижимости замер в ожидании лучших времен, несмотря на снижение арендных ставок, а промышленная и складская недвижимость показала небольшой, но устойчивый рост. Труднее всего пришлось объектам, расположенным во дворах, на вторых этажах жилых зданий и переоцененным до 2020 года помещениям. При этом, сейчас инвесторы-собственники стараются не продавать свою коммерческую недвижимость и внимательно наблюдают за ситуацией.

— Распространено мнение, что коммерческая недвижимость более доходная по сравнению с жилой, так ли это на самом деле? Есть ли средние показатели окупаемости коммерческих помещений в Петербурге?

— Однозначно: качественная коммерческая недвижимость более доходна, чем жилая. Например, на данный момент, средняя окупаемость объектов стрит-ритейл составляет 10-13 лет, это очень хороший показатель. Дальновидные инвесторы понимают, что экономика арендного бизнеса вряд ли в ближайшее время будет улучшаться и вкладываются в коммерческую недвижимость и с более долгим сроком возврата инвестиций. При этом взгляд инвесторов все чаще обращается в сторону промышленно-складской недвижимости, рентабельность которой при правильном подборе объекта может оказаться выше, чем в сегменте стрит-ритейл.

— На что обратить внимание при выборе помещения?

— Это вопрос целой лекции! На мой взгляд, три кита в данном вопросе – локация, арендная ставка, минимум заемных средств. В целом, ничего нового, но нюансов множество – ликвидность, рентабельность, особенности расположения объекта в здании, технические характеристики самого помещения и их соответствие запросам потенциальных арендаторов. Привлекательность объекта повышают такие факторы как витринные окна, наличие нескольких входов, высокие потолки, большое количество киловатт и другие. Универсальной формулы успеха не существует, каждый вариант нужно рассматривать индивидуально и с учетом всех обстоятельств.

— Что посоветуете начинающим инвесторам?
— По большому счету, инвестировать в коммерческую недвижимость, как и в жилую, может любой человек. Учесть все нюансы и выбрать оптимальный вариант поможет профессиональный консультант. Важно идти в ногу со временем. Запрос «хочу магазин 100 метров за 10 млн с окупаемостью 8 лет» уже не актуален, но петербургский рынок коммерческой недвижимости предлагает сегодня много новых перспективных форматов и вариантов. Специалисты нашего Департамента с радостью помогут вам сориентироваться во всем многообразии предложения. Доверяйте профессионалам, инвестируйте выгодно!

Cоветы инвестору, как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

С давних времен инвестиции в недвижимость считаются надежным способом сохранить и приумножить сбережения. Они сопряжены с гораздо меньшим риском, по сравнению с размещением средств на депозитном счете, вложением в ценные бумаги и акции. Помещения коммерческого назначения всегда пользуются спросом. Даже при значительном колебании цен на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе такие активы все равно дорожают. Чтобы извлечь максимальную выгоду из арендного бизнеса, нужно оценить все риски при покупке того или иного объекта, не поддаваясь эмоциям. Страх потерять деньги и жадность могут исказить реальное восприятие ситуации и стать причиной ошибочного решения.

Куда выгоднее всего инвестировать?

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от вида недвижимости, в которую вложены средства. Коммерческие объекты могут быть:

  • офисными;
  • торговыми;
  • складскими.

Приобретение офисных помещений считается выгодным вложением денег, особенно, если они расположены в центральной части города или сопредельных районах. Однако недвижимость в местах с высокой деловой активностью стоит дорого. Поскольку аренда составляет 1-2% от стоимости имущества, возврата инвестиций при сдаче в аренду такой недвижимости придется ждать от 8 до 10 лет.

Торговые залы чрезвычайно востребованы. Самой большой популярностью пользуются крупные объекты. Чем больше площадь зала, тем меньше стоит квадратный метр. Поэтому большие помещения обходятся дешевле. Хорошую прибыль можно получить, сдавая в аренду торговый зал площадью 50-200 кв.м. Срок окупаемости инвестиций в таком случае составит 5-7 лет.

Складские помещения окупаются быстрее всего — за 3-5 лет. Пользуются популярностью удаленные от центра объекты площадью 100-500 кв.м. Основными арендаторами таких складов являются владельцы интернет-магазинов. Поскольку интернет-торговля стремительно развивается и количество онлайновых торговых точек постоянно растет, такой бизнес сулит большую выгоду. Преимуществом складских помещений является отсутствие необходимости делать дорогой ремонт. Клиентов интересует в первую очередь сигнализация и замена замков.

Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости

Многих инвесторов интересует, сколько стоит удачный проект. Успешность проекта зависит от того, насколько правильно выбран объект вложения средств. Существует несколько факторов, которые влияют на привлекательность помещения для арендаторов. К ним относятся:

  • уровень конкуренции;
  • доступность;
  • вид помещения;
  • трафик.

Главным риском для тех, кто собирается инвестировать в коммерческие помещения, является высокая конкуренция в этом сегменте рынка. Чем больше предложений, тем ниже цена и труднее найти арендатора. Поэтому лучше выбирать районы в Киеве, где количество аналогичной недвижимости небольшое. Однако отсутствие конкуренции может свидетельствовать о низком спросе на такие услуги.

Большое значение имеет транспортная доступность. Лучше всего, если рядом будет станция метро или оживленная остановка разных видов  общественного транспорта. В случае с офисными и торговыми помещениями важно наличие парковки. Для складских помещений достаточно, чтобы рядом была хорошая транспортная развязка.

Желательно приобретать помещения, расположенные на первом этаже и имеющие широкий вход. Полуподвальные и подвальные объекты спросом не пользуются. Не нравятся арендодателям и офисы, у которых есть высокое крыльцо. Сдавать недвижимость в аренду лучше в оживленных местах, которые посещает много народа. Трафик в новых микрорайонах, в которых много многоэтажных домов, гораздо больше, чем в старых районах, застроенных «хрущёвками» и коттеджами.

Инвестировать можно в готовый объект или строящийся. На вторичном рынке проще подобрать выгодный вариант, поскольку можно проанализировать уже имеющуюся привлекательность того или иного объекта. Определить востребованность нового помещения трудно. Оно может не оправдать возложенных надежд. Однако строящиеся квадратные метры можно купить гораздо дешевле, чем готовые. При этом они дадут такую же прибыль.

Выбирая, куда вложить деньги в Украине, нужно учитывать сумму коммунальных платежей и налоговую нагрузку. Надежные и платежеспособные арендаторы предпочитают работать с НДС. Поэтому стоит перейти на общую систему налогообложения, или открыть ФЛП. Приобретая объект, нужно обязательно снять показания счетчиков на приборах учета воды, газа и тепла.

Собираясь заняться арендным бизнесом, нужно приготовиться к тому, что помещение периодически будет простаивать. Даже в удачном, с точки зрения инвестиций, месте арендные каникулы могут растянуться на 2-3 месяца. В менее оживленном районе помещение может оставаться пустым до полугода. Если владелец не может сдать недвижимость более 6 месяцев подряд,  это свидетельствует о том, что он не использует все имеющиеся возможности для продвижения своего товара

Коммерческая недвижимость в Болгарии — количество вложений и сроки окупаемости бизнеса за рубежом

Болгария – популярный курорт для людей постсоветских стран. Приближенность культуры, языка, стиля жизни позволяют ощущать себя, как дома. Поэтому Болгария рассматривается не только как курортный объект, но и отличный вариант инвестирования в бизнес. Коммерческая недвижимость является основным объектом для реализации такой деятельности.

Многие инвесторы, особенно с России, вкладываю миллионы евро в развитие и покупку недвижимости для получения прибыли. Но всегда ли это эффективно, обдумано и правильно? Стоит задуматься, ведь конкуренция постоянно возрастает, и владельцы становятся в жесткие условия. Следует реально оценить возможности и перспективы таких вложений.

Основное направление инвестирования в коммерческую недвижимость

Одной из первых самых крупных инвесторов выступила «Московская трастовая группа», вложившая более 5 млн. евро в гостиничный комплекс. Российский капитал на побережье республики преобладает над национальным. Владельцами крупного бизнеса являются именно отечественные бизнесмены. Купить бюджетный вариант мини-отеля можно за 300-500 тыс. евро., пансионат обойдется в €250 тыс., более серьезные объекты коммерции стартуют от миллиона €.

Альтернативным вариантом для обычных людей может стать приобретение квартир для сдачи в аренду. Это стабильный заработок для многих россиян, успешно купивших жилье для дальнейшей сдачи в аренду. К тому же в любое время можно поехать в страну для отдыха в собственных апартаментах.

Стоимость жилье будет зависеть от города и количества комнат. Наиболее доступными и востребованными среди туристов считаются квартиры-студии. Их стоимость в среднем составляет 13000€. Недвижимость дальше от моря можно приобрести и за 9000€. Апартаменты первой береговой линии будут оцениваться в €15-18 тысяч.

Реальная окупаемость недвижимости

По оценкам экспертов квартиру от двух и больше комнат можно купить за 40-60 тыс. евро. За сезон такое жилье от аренды приносит приблизительно 4000-5000 евро. Теперь нужно учесть налоги, коммунальные платежи, расходы на обслуживание, содержание. Чистый доход будет составлять не больше 3000 евро. Таким образом окупаемость будет составлять 18-20 лет.

В реальности недвижимость сдается не весь сезон, а в массовый наплыв. Предложений достаточно много, их количество постоянно возрастает. Поэтому владельцы вынуждены снижать стоимость аренды. При наличии свободных средств, конечно, не стоит даже задумываться о приобретении недвижимости в Болгарии. Это не только источник дохода, но и возможность отдохнуть с семьей, приехать на курорт в любое время года, или даже на постоянное место проживания.

Чтобы коммерческая недвижимость приносила хорошую прибыль, нужно вкладывать в несколько объектов и престижного класса. За такие апартаменты туристы выкладывают кругленькие суммы.

Окупаемость коммерческой недвижимости в Челябинске выросла до 11 лет

Последствия коронакризиса в сегменте коммерческой недвижимости Челябинска будут видны к сентябрю.

Ситуацию проанализировал гендиректор компании IBC Недвижимость Станислав Ахмедзянов. По его словам, некоторые инвесторы до сих пор ждут, что окупаемость коммерческих помещений будет составлять восемь лет, как было в последнее время. Однако ухудшение экономической ситуации, связанное с пандемией, изменило сроки. И сегодня сегмент коммерческой недвижимости переживает не лучшие времена.

«К сегменту коммерческой недвижимости именно слово «существует» сейчас можно применить. Дело в том, что во многих объектах за последние два-три года сменились уже по три-четыре-пять арендаторов. Соответственно, собственники потихоньку отчаиваются иметь стабильный доход от сдачи в аренду помещений. Многие владельцы помещений рассматривают любые варианты собственного бизнеса, пытаются купить  какие-то франшизы, что-то открывать, что, в принципе, тоже не совсем правильно. Дело в том, что каждый должен заниматься своим: либо сдачей помещения, либо собственным бизнесом. Эти две вещи путать не следует. Даже федеральные сети в большинстве своем не владеют своими помещениями, они берут только в аренду»

, — прокомментировал риелтор.

Эксперт констатировал, что лучше других себя чувствуют сейчас владельцы помещений, которые сдают их в аренду под продуктовые магазины и аптеки. В ближайшие два-три месяца станет ясно, насколько смогли выжить ресторанный бизнес, сфера развлечений, бизнес-сфера красоты. Есть вероятность, что арендаторы таких помещений уйдут в более малый и более локальный сегмент. А кто-то вынужден будет закрыться, не исключил Станислав Ахмедзянов.

Он добавил, что недвижимость с хорошим, стабильным арендатором становится дефицитными товаром. Именно поэтому растет срок ее окупаемости.

«Инвесторы до сих пор хотят окупаемость восьмилетнюю, а окупаемость сейчас быстро по хорошим объектам прыгает в сторону 10-11 лет»,  — сказал Станислав Ахмедзянов.

Фото: 2gis.ru

Если у вас есть дополнительная информация к данному сообщению, присылайте ее в редакцию «Челябинского эха». Ждем подробностей, фото- и видеоматериалов. Отправляйте их на электронную почту [email protected], в группу во «ВКонтакте», на страницу в Facebook, в Viber — 8-922-755-999-5. Телефон редакции 269-97-76.

Интервью с экспертами рынка недвижимости

Турбулентный 2020 год породил новые форматы в коммерческой недвижимости и задал новые направления для потока инвестиций. В какие объекты стоит инвестировать в условиях кризиса и чего ожидать в ближайшем будущем?

Текст: Виктория Ковальчук, сооснователь компании Alterra Group

Разбор сегментов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость всегда считалась более привлекательной для вложения средств. Многие инвесторы рассматривали этот тип недвижимости, где уровень доходности на порядок выше, в сравнении с жилой. Так, коэффициент капитализации коммерческой недвижимости мог составлять от 10-15% годовых, а окупаемость – около 8 лет. В то время как у жилой – 10-12 лет.

Однако коронакризис заметно пошатнул позиции коммерческой недвижимости и затронул все сегменты: от офисных зданий до гостиниц. Всем игрокам рынка пришлось быстро адаптироваться к новым вызовам.

Офисы

Этот вид коммерческой недвижимости часто оказывается в топах объектов для инвестиций. Все логично: офисные площади менее подвержены колебаниям курса валют и экономическим кризисам.

Еще год назад офисные метры считались чуть ли не самым перспективным вложением. Повышенный спрос на качественные площади был со стороны IT-сектора, который являлся надежным платежеспособным арендатором.

Однако карантинные ограничения все же внесли свои изменения. И IT-сектор стал первым, кто безболезненно приспособился к удаленному режиму работы, который активно практикует по сей день. С этим интерес инвесторов к офисной недвижимости приутих, а перспективность такого вложения стала под вопросом.

Классические офисы оперативно начали адаптироваться под релевантный формат – коворкинги, которые будут пользоваться спросом в посткарантинный период. К слову, одна из последних громких инвестиций на украинском рынке недвижимости – именно в строительство бизнес-центра на общий чек в $70 миллионов.

Торговые площади

Речь идет как о больших торговых центрах, так и о компактных стрит-ритейл площадях. Несмотря на то, что сегмент начал постепенно восстанавливаться, сниженная инвестиционная активность продлится до конца 2020 года. На данный момент вакантность в качественных ТРЦ выросла на 6,6%, а арендные ставки снизились на 5-10%.

Вместе с тем спрос на торговые центры остается как со стороны инвесторов, так и клиентов. Многие ритейлеры отмечают, что люди настолько соскучились по «живым» покупкам, что за несколько месяцев раскупили коллекции прошлых сезонов. Постепенно ТРЦ выходят на докризисный уровень оборотов.

Для малых торговых площадей актуальным остается вопрос локации, от которой зависит ликвидность объекта. Чем проходимее место, тем оно актуальнее и финансово выгоднее. Кроме того, стоит учитывать функциональную предназначенность площади. Например, продуктовый и аптечный ритейл не пострадал даже во время карантина, поэтому по-прежнему остается выгодным вложением.

Склады

Ранее этот сегмент не пользовался особой популярностью среди инвесторов ввиду низкой маржинальности. Однако складская недвижимость всегда спокойно переживала кризисные времена, считаясь одним из самых стабильных видов коммерческой недвижимости.

Рост e-commerce в последние несколько лет привел к повышенному спросу на качественные складские площади в черте города или максимальной близости к нему.

Уже сейчас внедряют новые форматы складов, например dark store – микс склада и супермаркета. Таким образом, потенциальным инвесторам стоит обратить внимание на качественные складские площади с элементами автоматизации.

К слову, стоит добавить, что начинающие инвесторы могут стартовать с приобретения небольших складов. Ведь порог входа в склад на порядок ниже, чем в любую другую коммерческую недвижимость, но окупаемость дольше.

Главным критерием современного ликвидного объекта является гибкость и готовность к оперативным изменениям. В перспективе большим спросом среди инвесторов будут пользоваться площади, которые можно легко трансформировать из одного вида недвижимости в другой.

Стоит ли инвестировать: топ-5 трендов на ближайшее будущее

Нестабильная ситуация и позиция неопределенности относительно второй волны пандемии могут стать возможностью для выгодных инвестиций. Среди основных тенденций, связанных с вложениями в коммерческую недвижимость в ближайшем будущем, можно выделить:

  • Нестабильная экономическая ситуация. Сдерживающим фактором при инвестициях могут стать не повторные ограничения, а вероятный грядущий кризис. В частности, падение гривны, растущая инфляция и риск дефолта. Инвестиции – это всегда небезопасно. Часть инвесторов заняла выжидательную позицию до более стабильных времен, вторая, оценив риски, приняла для себя решения продолжать инвестировать в коммерческие объекты.

  • Снижение стоимости объектов недвижимости. Часто кризисное время становится для инвестора очередной возможностью. Ведь часть бизнеса закрывается, офлайн-розница стремительно переходит в онлайн, в связи с чем площади распродаются по выгодной цене.

  • Большинство сегментов коммерческой недвижимости начнет восстановление уже в этом году. Так, торговая недвижимость превысила показатели 2019 года по розничному товарообороту на 1,4%. Наращивание оборотов торговых площадей до докарантинного уровня продлится на протяжении следующих двух лет.

Однако положительная динамика коснется не всех – гостиничная недвижимость еще несколько лет будет находиться в шоковом состоянии.

  • Выбор в пользу небольших торговых зданий. Уже стало известно, что в Киеве до конца года не введут в эксплуатацию ни одного ТРЦ. Паниковать не стоит – обычно объекты, которые находятся на завершающей стадии, доводят до конца. Надежнее перенаправить векторы на небольшие торговые помещения, например, под продуктовые магазины или аптеки.

  • Повышенный спрос на складскую недвижимость. Ограниченное предложение на качественные складские площади приведет к росту инвестиций в этот сегмент. Последующий рост онлайн-покупок, а также изменения в цепях поставок может дать новый качественный рывок в развитии складов.

Этот год стал настоящим катализатором для обновления устоявшихся форматов коммерческой недвижимости. Несмотря на шоковую «карантинную» терапию, рынок начал оживать. Все неликвидные площади, которые хотят отвечать новым запросам рынка, активно трансформируются. Поэтому в течение 2021 года стоит ожидать постепенного восстановления инвестиционной активности относительно коммерческих объектов.

Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости?

Согласно статистике полученной в результате опроса ВЦИОМ, что 18% предпочитают вкладывать свои деньги в недвижимость. Это можно объяснить несколькими причинами:

  • недвижимость это осязаемый объект, который можно пощупать  и понимать, что он находится в вашей власти и в ваших руках.
  • недвижимость всегда востребована. К примеру, если вы владеете небольшим офисом, то вы можете сдавать его в аренду и иметь с этого доход. Тот же самый принцип работает по поводу жилого помещения.
  • стабильность. Недвижимость не сгорит и не поддается инфляции в отличие от банковских депозитов.

С учетом того, что главной причиной, по которой люди приобретают недвижимость, является получение дохода со сдачи этого объекта в аренду, то целесообразно будет рассчитать окупаемость недвижимости. В зависимости от характера недвижимого объекта срок окупаемости может различаться.

К примеру, окупаемость коммерческой недвижимости  может быть выше, а сам процесс быстрее. Но это зависит тоже от определенных факторов.

Для того, чтобы рассчитать срок окупаемости коммерческой недвижимости достаточно зайти на сайт онлайн калькулятора расчета окупаемости и произвести расчет. В случае возникновения вопросов вы можете просмотреть обучающее видео или же написать в форму, и специалисты сервиса ответят на все интересующие вас вопросы.

Для того, чтобы рассчитать срок окупаемости коммерческого объекта необходимо указать следующие данные:

  • — площадь коммерческого помещения.
  • — стоимость объекта, за которую оно было приобретено.
  • — кадастровая стоимость коммерческого объекта.
  • — размер налога на имущество, который был уплачен после приобретения коммерческой недвижимости.
  • — ежемесячная арендная плата, которую вам выплачивают съемщики вашего коммерческого помещения.

Стоит отметить, что определенные поля в онлайн калькуляторе необязательны к заполнению, а некоторые заполняются автоматически на основе уже введенных вами данных. Презентация о сроке окупаемости предоставляется вам в формате PDF файла.

Онлайн калькулятор окупаемости коммерческого объекта это уникальная возможность понимания целей приобретения недвижимости и ее дальнейшего использования.

Срок окупаемости вложений в недвижимость: как его рассчитать

Период окупаемости является одним из нескольких показателей эффективности инвестиций в недвижимость и представляет собой количество лет, необходимое для окупаемости первоначальных денежных средств, вложенных в конкретную собственность .

Более конкретно, период окупаемости рассчитывается как количество лет, в течение которых денежные потоки после уплаты налогов, ожидаемые от инвестиций в недвижимость, будут суммировать в сумме до суммы, равной первоначальным инвестиционным затратам, уплаченным инвестором.

Чем выше чистый операционный доход (NOI), полученный недвижимостью, и чем выше темпы его роста за период владения, тем короче период окупаемости инвестиций. Обычно срок окупаемости девелоперских проектов и вложений в недвижимость составляет несколько лет.


Если вы хотите обсудить любые вопросы, которые могут у вас возникнуть относительно этой статьи или о том, как использовать определенный набор данных для проведения расчетов или анализа, обсуждаемых в этой статье , , нажмите кнопку ниже, чтобы запланировать онлайн-обучение / консультационная сессия с доктором.Сивитанид

ЗАПИСАТЬСЯ НА СЕССИЮ


Упрощенная формула для расчета срока окупаемости инвестиций в недвижимость

Приведенная ниже упрощенная формула может обеспечить оценку периода окупаемости, если ожидаемый денежный поток от собственности будет постоянным с течением времени .

Срок окупаемости = Стоимость инвестиций в акционерный капитал / Годовой денежный поток после уплаты налогов

Эта упрощенная формула имеет несколько ограничений, поскольку годовые денежные потоки от объекта недвижимости редко бывают постоянными, особенно в случае сдачи в аренду большой недвижимости с несколькими арендаторами.Чтобы применить эту формулу, необходимо рассчитать денежный поток после уплаты налогов (ATCF). Формула для расчета ATCF следующая, предполагая, что используется заем :

ATCF = NOI — (Налогооблагаемый доход * ставка налога) — Обслуживание долга

Налогооблагаемый доход в приведенной выше формуле рассчитывается как:

Налогооблагаемый доход = NOI — Амортизация — Выплата процентов

Также под обслуживанием долга понимаются все платежи по кредиту, выплачиваемые ежегодно.

Методы и ставки амортизации различаются в зависимости от страны и применяются к покупной цене для расчета суммы амортизации, которая будет вычтена из NOI, и расчета налогооблагаемого дохода.Все вышеперечисленное и почти все формулы , представленные и обсуждаемые на нашем веб-сайте включены в полностью БЕСПЛАТНУЮ 48-страничную электронную книгу Real Estate Analysis Math , которую вы можете скачать на этой странице (нет электронной почты адрес или что-нибудь еще будет у вас запрошено).

Как рассчитать срок окупаемости инвестиций в недвижимость

Если ожидаемые денежные потоки от объекта недвижимости не являются постоянными , то период окупаемости инвестиций в недвижимость можно рассчитать следующим образом:

(1) Оцените общих инвестиционных затрат на приобретение недвижимости.Это включает в себя не только покупную цену , но и все расходы до приобретения, включая юридические, консультационные, комиссионные брокера по ипотечным кредитам, комиссию за ипотечный продукт, поиск титула, комиссию за оценку и любые другие расходы, понесенные инвестором в связи с завершением сделки. .

(2) Оценить ожидаемых годовых денежных потоков после налогообложения собственности в течение следующих 10 лет, принимая во внимание все денежные поступления (арендный доход и другие доходы) и оттоки, такие как арендная плата за землю, операционные расходы, выплаты по ипотеке, потеря вакансий, налоговые платежи и т. д., связанных с владением и эксплуатацией определенного имущества. Эти денежные потоки, скорее всего, будут отличаться от года к году.

(3) Суммируйте годовые денежные потоки до тех пор, пока их сумма не станет равной или превысит первоначальные инвестиционные затраты. Другими словами, рассчитайте для каждого будущего года кумулятивного денежного потока . Например, совокупный денежный поток после налогообложения в пятый год будет суммой годовых денежных потоков после налогообложения в течение первых пяти лет.

(4) Если к 10 -му году совокупный денежный поток все еще ниже, чем первоначальная инвестиционная стоимость, анализ ожидаемых денежных потоков необходимо продолжить в будущем, чтобы рассчитать период окупаемости.Однако имейте в виду, что чем дальше в будущем будут расширяться ваши прогнозы денежных потоков после уплаты налогов, тем менее надежными и менее значимыми они будут.

(5) n -й год , в течение которого совокупный денежный поток равен или превышает первоначальные инвестиционные затраты, представляет собой период окупаемости.


Полностью БЕСПЛАТНАЯ 48-страничная электронная книга Real Estate Analysis Math для наших посетителей. D Загрузите его с этой страницы нашего сайта.У вас не будет запрашиваться адрес электронной почты или что-либо еще .


Ограничение срока окупаемости

Срок окупаемости — полезный суммарный показатель того, как быстро инвестор может ожидать получить обратно капитал, вложенный в недвижимость, особенно когда прогнозы денежных потоков основаны на консервативных предположениях. Однако при изучении оценки срока окупаемости инвестиций в недвижимость важно понимать ее слабые стороны и ограничения :

(1) Чем больше период окупаемости, тем менее точна оценка, поскольку точность и надежность прогнозов денежных потоков снижаются экспоненциально по мере того, как мы движемся дальше в будущее.Если недвижимость, которую вы оцениваете, не предусматривает долгосрочной аренды с сильными арендаторами, любые прогнозы будущих денежных потоков за пределами горизонта 3-5 лет следует рассматривать с особой осторожностью.

(2) Второй недостаток использования этого показателя заключается в том, что он не принимает во внимание временные рамки денежных потоков . Если те же денежные потоки, полученные в течение периода окупаемости, будут перераспределены с точки зрения их сроков, мы все равно получим такую ​​же оценку для периода окупаемости инвестиций.Однако с точки зрения возврата инвестиций ранние денежные потоки намного больше влияют на общую прибыль инвестиций, поскольку их можно реинвестировать. Таким образом, инвестиции с одинаковым периодом окупаемости могут иметь значительно отличающуюся внутреннюю норму доходности (IRR), , если сроки более крупных положительных денежных потоков значительно отличаются .

(3) Показатель срока окупаемости полностью игнорирует денежных потоков , ожидаемых к получению сверх периода окупаемости , что является еще одним фактором, который делает его неполным показателем эффективности инвестиций в недвижимость.

(4) Описанная методология оценки срока окупаемости не учитывает дополнительный доход, полученный от реинвестирования положительных денежных потоков, когда они получены инвестором.

В целом, срок окупаемости является полезным показателем эффективности инвестиций в недвижимость, но неполным. Он должен быть дополнен оценками внутренней нормы прибыли посредством тщательного анализа всех ожидаемых денежных потоков от объекта недвижимости на инвестиционном горизонте с использованием модели дисконтированных денежных потоков (DCF).


Полностью БЕСПЛАТНАЯ 48-страничная электронная книга Real Estate Analysis Math для наших посетителей. D Загрузите его с этой страницы нашего сайта. У вас не будет запрашиваться адрес электронной почты или что-либо еще .


Список литературы

Кольбе, П. Т., и Грир, Г. Э. (Автор), Гейлон Е. Грир. (2012). Инвестиционный анализ для принятия решений в сфере недвижимости, 8-е издание. Дирборн, образование в сфере недвижимости.

Гельтнер М., Миллер Н. Г., Клейтон Дж., & Эйхгольц, П. (2013). Анализ коммерческой недвижимости и инвестиции (с CD-ROM) . Обучение на курсах

Sivitanides, P. 2008. Инвестиции в недвижимость для получения двузначной прибыли . BookSurge Publishing.

Похожие сообщения

Основы инвестиций в недвижимость: показатели возврата недвижимости
Основы инвестиций в недвижимость: операционный отчет
Чистая операционная прибыль (NOI)
Основы инвестиций в недвижимость: движение денежных средств до уплаты налогов

Нравится:

Нравится Загрузка…

Связанные

7 шагов к выгодной сделке с коммерческой недвижимостью

Спросите любого профессионала в сфере недвижимости о преимуществах инвестирования в коммерческую недвижимость, и вы, скорее всего, начнете монолог о том, что такая недвижимость лучше, чем жилая недвижимость. Владельцы коммерческой недвижимости любят дополнительный денежный поток, выгодную экономию на масштабе, относительно открытое игровое поле, обширный рынок для хороших, доступных управляющих недвижимостью и возможность потенциально большей отдачи от коммерческой недвижимости.

Но как вы оцениваете лучшие свойства? И что отличает отличные предложения от бесполезных?

Ключевые выводы

  • Как и большинство инвестиций, успех в коммерческой недвижимости начинается с хорошего плана.
  • Познакомьтесь с рынком коммерческой недвижимости, чем он отличается от жилой недвижимости и в чем схожи аспекты.
  • Используйте комплексный подход, чтобы помочь найти доступную недвижимость и получить лучшие предложения.

1. Узнайте, что знают инсайдеры

Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, научитесь мыслить как профессионал. Например, знайте, что коммерческая недвижимость оценивается иначе, чем жилая. Доход от коммерческой недвижимости напрямую зависит от ее полезной площади в квадратных метрах. Это не относится к индивидуальным домам. Вы также увидите больший денежный поток от коммерческой недвижимости. Математика проста: например, от многоквартирного дома вы будете получать больше дохода, чем от дома на одну семью.Знайте также, что аренда коммерческой недвижимости длится дольше, чем аренда на одну семью. Это открывает путь к увеличению денежного потока. Наконец, если вы находитесь в более жесткой кредитной среде, обязательно приходите с наличными в руке. Кредиторы коммерческой недвижимости хотели бы получить как минимум 30% -ную скидку, прежде чем они дадут зеленый свет ссуде.

2. Составьте план действий

Настройка параметров — один из важнейших приоритетов в сделке с коммерческой недвижимостью. Например, спросите себя, сколько вы можете позволить себе заплатить, а затем сделайте покупки по ипотеке, чтобы понять, сколько вы заплатите в течение срока действия ипотеки.Использование таких инструментов, как ипотечные калькуляторы, может помочь вам составить точную оценку общей стоимости вашего дома.

Другие ключевые вопросы, которые стоит задать себе, включают: сколько вы рассчитываете заработать на сделке? Кто ключевые игроки? Сколько арендаторов уже на борту и платят арендную плату? Сколько арендуемой площади вам нужно заполнить?

3. Научитесь распознавать выгодную сделку

Лучшие профессионалы в сфере недвижимости узнают многое, когда видят ее. В чем их секрет? Во-первых, у них есть стратегия выхода: лучшие предложения — это те, от которых, как вы знаете, можно уйти.Полезно иметь зоркий взгляд землевладельца — всегда искать повреждения, требующие ремонта, знать, как оценивать риски, и обязательно отключать калькулятор, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашим финансовым целям.

4. Ознакомьтесь с ключевыми показателями коммерческой недвижимости

Общие ключевые показатели, которые следует использовать при оценке недвижимости, включают:

  • Чистый операционный доход (NOI): NOI коммерческой недвижимости рассчитывается путем оценки валового операционного дохода за первый год и затем вычитания операционных расходов за первый год.Вы хотите иметь положительный NOI.
  • Ставка капитализации: Ставка капитализации или капитализации недвижимого имущества используется для расчета стоимости приносящей доход собственности. Например, жилой комплекс из пяти или более единиц, коммерческие офисные здания и небольшие торговые центры — все это хорошие кандидаты для определения максимальной ставки. Ставки верхнего предела используются для оценки чистой приведенной стоимости будущей прибыли или денежного потока; этот процесс также называется капитализацией прибыли.
  • Наличные деньги: Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности, часто придерживаются формулы оплаты наличными для сравнения показателей конкурирующей собственности в первый год.При оплате наличными учитывается тот факт, что рассматриваемому инвестору не требуется 100% наличных денег для покупки недвижимости, но также учитывается тот факт, что инвестор не будет хранить все NOI, потому что они должны использовать некоторые из них. производить выплаты по ипотеке. Чтобы получить наличные деньги, инвесторы в недвижимость должны определить сумму, необходимую для инвестирования для покупки недвижимости или своих первоначальных вложений.

5. Ищите мотивированных продавцов

Как и в любом другом бизнесе, клиенты двигаются за счет недвижимости.Ваша задача — найти их, особенно тех, кто готов и хочет продавать по цене ниже рыночной. Дело в том, что с недвижимостью ничего не происходит и даже не имеет значения, пока вы не найдете сделку, которую обычно сопровождает мотивированный продавец. Это тот, у кого есть веская причина продавать по цене ниже рыночной. Если ваш продавец не заинтересован, он не захочет вести переговоры.

6. Откройте для себя изящное искусство соседства «Фермерство»

Отличный способ оценить коммерческую недвижимость — изучить район, в котором она расположена, открыв дома, поговорив с другими владельцами района и найдя вакансии.

7. Используйте «трехсторонний» подход к оценке свойств

Будьте гибкими при поиске выгодных предложений. Используйте Интернет, читайте объявления и нанимайте собак-птиц, чтобы подобрать вам лучшую недвижимость. Птицы-собаки в сфере недвижимости могут помочь вам найти ценные инвестиционные возможности в обмен на реферальную плату.

Итог

По большому счету, поиск и оценка коммерческой недвижимости — это не только фермерские хозяйства, получение хорошей цены или отправка дымовых сигналов, чтобы привлечь к вам продавцов.В основе действий лежит человеческое общение. Речь идет о построении отношений и взаимопонимания с владельцами недвижимости, чтобы они чувствовали себя комфортно, говоря о выгодных сделках и ведя с вами дела.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Торговые курсы
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Что такое хороший доход от коммерческой недвижимости?

Инвестиции в коммерческую недвижимость популярны среди тех, кто хочет стабильного денежного потока. И это обычно то, что дает коммерческая недвижимость: сильный, долгосрочный доход. Но какова хорошая рентабельность коммерческой недвижимости?

Многие инвесторы будут иметь разные критерии того, какой должна быть прибыль от коммерческой недвижимости:

  • Доходность должна быть выше, чем вложения в жилую недвижимость
  • Возврат должен быть больше, чем стоимость для финансирования собственности
  • Недвижимость обеспечивает доход для проживания
  • Доходность перевешивает риск инвестирования

Все люди разные.Но первая мысль, которая приходит в голову большинству инвесторов при оценке возможности инвестирования в коммерческую недвижимость, — это доходности .

Что такое доходность?

Доходность — это годовой денежный поток, ожидаемый от инвестиции. Он выражается в процентной форме и является огромным стимулом для многих инвестиций в коммерческую недвижимость.

Термин валовая доходность используется для описания нормы прибыли, генерируемой недвижимостью. Он рассчитывается как сумма арендной платы, уплаченная арендатором, деленная на стоимость недвижимости.

Чистая доходность — тот же расчет. Но берет сумму арендной платы после учета расходов и издержек (таких как выплаты по ипотеке и земельный налог).


Хотите больше новостей о коммерческой недвижимости Австралии и экономических новостей? Подписывайтесь на нашу новостную рассылку.


Какой доход от аренды коммерческой недвижимости составляет?

Для инвесторов в коммерческую недвижимость доходность обычно намного выше, чем у жилой недвижимости. Доходность от коммерческой недвижимости может составлять от 5% до 10%.Между тем, доходность жилой недвижимости составляет от 1% до 3%.

Основная причина разницы находится в договоре аренды.

Аренда жилья рассчитана на один или два года, и арендная плата обычно меньше суммы, причитающейся банку. Между тем, коммерческую недвижимость занимают предприятия, зарабатывающие на ней деньги. Договоры аренды заключаются на несколько лет (иногда до 10 лет), и арендные платежи от арендаторов обычно намного выше, чем выплаты по ипотеке, причитающиеся банку.

Доходность коммерческой недвижимости может составлять от 5% до 10%. Между тем, доходность жилой недвижимости составляет от 1% до 3%.

Одним из инструментов для определения хорошего дохода от коммерческой недвижимости является ставка капитализации . Ставка капитализации использует чистый операционный доход от собственности, деленный на его текущую рыночную стоимость, для определения потенциальной нормы прибыли. Инвесторы могут использовать эту формулу для сравнения вероятной доходности своей собственности с аналогичной недвижимостью в этом районе.

Что такое хороший прирост капитала от коммерческой недвижимости?

При продаже коммерческой недвижимости инвесторы могут улыбнуться, подсчитывая разницу в сумме, которую они продали и заплатили за свою собственность. Эта разница называется приростом капитала (или убытком, если цена продажи меньше суммы покупки).

Многие инвесторы забывают, что коммерческая недвижимость может обеспечить большой прирост капитала. Ознакомьтесь с нашими инвестиционными архивами, чтобы увидеть, какой общий доход от продажи недвижимости для наших инвесторов составляет от 40% до 50%.

Чтобы гарантировать, что наибольшая прибыль от продажи вашей собственности идет в ваш карман (а не в налоговый инспектор), инвесторы должны понимать налог на прирост капитала (CGT). CGT рассчитывается на основе разницы между продажной ценой вашей собственности и затратами на ее покупку, хранение и продажу (называемой базой затрат).

Чтобы гарантировать, что наибольшая прибыль от продажи вашей собственности идет в ваш карман (а не в налоговый инспектор), инвесторы должны понимать налог на прирост капитала (CGT).

Чтобы понять, принесут ли ваши инвестиции в коммерческую недвижимость солидный прирост капитала в конце дня, важно знать, сколько CGT (налог на прирост капитала) вы заплатите по инвестициям в коммерческую недвижимость.

Каковы ваши инвестиционные цели?

В конце концов, хорошая рентабельность коммерческой недвижимости зависит от ваших целей. Вы надеетесь, что доход поддержит вас на пенсии? Вы ищете выплату в конце срока действия инвестиции? Или, возможно, вы просто хотите компенсировать инвестиционный риск (но не хотите получать небольшую прибыль от инвестиций в жилую недвижимость).

Независимо от того, где вы находитесь на пути инвестирования в коммерческую недвижимость, удобно превращать сложности в простоту.Для получения дополнительной информации о доходах, которые вы можете ожидать от инвестиций в коммерческую недвижимость, позвоните по номеру , свяжитесь с нами сегодня же по телефону .


Хотите больше новостей о коммерческой недвижимости Австралии и экономических новостей? Подписывайтесь на нашу новостную рассылку.


Кредиты на коммерческую недвижимость: руководство по финансированию

Познакомьтесь с Кредиты на коммерческую недвижимость

Если вы ищете ссуды для малого бизнеса специально для покупки коммерческой недвижимости, будь то многоквартирный дом, который вы планируете сдавать в аренду, или коммерческие офисные помещения, вам следует рассмотреть ссуды на коммерческую недвижимость.Давайте погрузимся глубже.

Susan Guillory • 2 февраля 2021 г.


Как работают ссуды на коммерческую недвижимость?

Ссуды на коммерческую недвижимость предназначены для того, чтобы помочь заемщикам приобрести новую коммерческую недвижимость, отремонтировать приносящую доход недвижимость или рефинансировать задолженность по недвижимости на уже имеющуюся недвижимость.

Хотя ссуды на коммерческую недвижимость работают аналогично традиционным ипотечным ссудам для физических лиц, есть некоторые ключевые отличия, которые владельцы малого бизнеса должны понимать.

Найдите подходящее финансирование для вас

Не тратьте время на поиск и подачу заявки на ссуду, которую у вас нет шансов получить — получите сопоставление на основе вашего бизнес-профиля и кредитного профиля уже сегодня.

Смотрите мои матчи

Отношение кредита к стоимости

Отношение кредита к стоимости, сокращенно LTV, — это показатель, который кредиторы используют для определения суммы, которую они могут ссудить. В частности, они рассчитывают его, разделив сумму ссуды на стоимость недвижимости.

Покупатели жилья могут претендовать на получение обычного ипотечного кредита с LTV до 97%, а если вы подходите для участия в программе для покупателя жилья впервые или выбираете ссуды, застрахованные государством, вы можете получить до 100% финансирования.

Однако при кредитовании коммерческой недвижимости кредиторы обычно хотят, чтобы LTV составляла от 75% до 80%, по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR). Это означает, что вам нужно либо приобрести недооцененную недвижимость, либо получить авансовый платеж от 20% до 25%, прежде чем обращаться к кредитору, если он использует LTV для определения суммы ссуды.

Тем не менее, NAR также обнаружил, что только 60% кредиторов коммерческой недвижимости использовали LTV в качестве критерия для определения суммы займа для бизнеса.Остальные 40% использовали так называемый коэффициент покрытия долга, или сокращенно DSCR.

DSCR используется для измерения способности заемщика погасить свои текущие долговые обязательства за счет существующего денежного потока. Чтобы рассчитать его, вы разделите свой годовой чистый операционный доход на общую сумму выплат по долгу за год. Согласно NAR, средний DSCR составляет 1,25.

Индивидуальные гарантии по сравнению с займами без права регресса

Получите ли вы ипотеку или ссуду на коммерческую недвижимость, кредитор будет использовать недвижимость в качестве залога по долгу.Но в некоторых случаях может потребоваться и личная гарантия.

В зависимости от того, как долго вы занимаетесь бизнесом, ваша компания может не иметь финансовой репутации, необходимой кредитору для получения ссуды на коммерческую недвижимость. В этом случае кредитор может попросить принципалов или владельцев гарантировать ссуду. Это означает, что если ваша компания не может погасить долг, вы как заемщик соглашаетесь нести личную ответственность за ежемесячные платежи в случае, если само имущество не полностью покрывает сумму, которую вы все еще должны.

В другом сценарии кредитор может не требовать личной гарантии и просто использовать саму собственность как единственное средство для возврата ссудных средств, если вы не в состоянии справиться с выплатами по ипотеке. Иногда это называют ссудой без права регресса, потому что кредитор не может получить дополнительные деньги от руководителей или владельцев бизнеса, если имущество не полностью покрывает причитающуюся сумму.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Для каждого типа коммерческого кредита, который мы рассмотрим через минуту, будет несколько иной процесс подачи заявки и получения одобрения.Потратьте время на изучение требований, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы для улучшения вашего приложения.

Виды кредитов на коммерческую недвижимость

В зависимости от потребностей вашего бизнеса и его квалификации существует шесть основных типов коммерческого кредитования, которые вы можете использовать для достижения своих целей:

  1. Постоянные ссуды
  2. Ссуды SBA
  3. Промежуточные ссуды
  4. Кредитные линии
  5. Ссуды твердыми деньгами
  6. Финансирование собственников

Вы можете найти множество кредиторов для каждого типа ссуд, от коммерческих банков до кредитных союзов кредиторам специализируется на кредитовании коммерческой недвижимости.

Постоянные ссуды

Постоянная ссуда — это первая ссуда на коммерческую недвижимость, аналогичную традиционной ипотечной ссуде.

Обычно вы можете получить постоянную ссуду у любого коммерческого кредитора, но они не доступны для краткосрочного финансирования — у них обычно график погашения и срок погашения пять и более лет.

Кредиты SBA

Администрация малого бизнеса США предоставляет гарантии по некоторым ссудам на коммерческую недвижимость, и эти ссуды часто называют ссудами на недвижимость SBA.Есть две программы ссуды, в рамках которых вы можете получить финансирование коммерческой недвижимости: ссуды SBA 7 (a) и ссуды SBA 504. Инвесторы в недвижимость не имеют права на эти ссуды.

  • SBA 7 (a) Ссуды
    Программа ссуд SBA 7 (a) носит более общий характер, и владельцы бизнеса имеют большую гибкость в том, как они могут использовать средства. Ссуда ​​предоставляется даже на нужды финансирования, не связанного с недвижимостью, включая закупку инвентаря и предоставление оборотного капитала.

    Кроме того, ссуды SBA 7 (a) предоставляются через одного частного коммерческого кредитора, и до 85% суммы ссуды гарантируется SBA.Требования к первоначальному взносу начинаются с 10%, но могут быть намного выше в зависимости от кредитора и обстоятельств.

Ссуды SBA 504
По программе SBA 504 владельцы малого бизнеса должны использовать средства для финансирования покупки коммерческой недвижимости или машин и оборудования, ремонта существующей коммерческой недвижимости или рефинансирования соответствующей критериям коммерческой недвижимости или строительный кредит.

Кроме того, ссуды SBA 504 предоставляются двумя кредиторами: частным коммерческим кредитором, который обеспечивает 50% стоимости проекта, и сертифицированной девелоперской компанией (CDC), которая предоставляет 40%, все из которых гарантированы SBA.Оставшиеся 10% вы вносите в качестве первоначального взноса, хотя в некоторых ситуациях может потребоваться больше этой суммы.

Застройщик бизнес-кредитов

Получите доступ к полным кредитным рейтингам и отчетам вашего бизнеса, включая FICO SBSS — рейтинг, используемый для предварительной проверки кредитов SBA.

Разблокируйте свои результаты сейчас

Промежуточные займы

Для каждого типа коммерческого кредита, который мы рассмотрим через минуту, будет несколько иной процесс подачи заявки и получения одобрения. Потратьте время на изучение требований, чтобы убедиться, что у вас есть все необходимые документы для улучшения вашего приложения.

Виды кредитов на коммерческую недвижимость

В зависимости от потребностей вашего бизнеса и его квалификации существует шесть основных типов коммерческого кредитования, которые вы можете использовать для достижения своих целей:

  1. Постоянные ссуды
  2. Ссуды SBA
  3. Промежуточные ссуды
  4. Кредитные линии
  5. Ссуды твердыми деньгами
  6. Финансирование собственников

Вы можете найти множество кредиторов для каждого типа ссуд, от коммерческих банков до кредитных союзов кредиторам специализируется на кредитовании коммерческой недвижимости.

Постоянные ссуды

Постоянная ссуда — это первая ссуда на коммерческую недвижимость, аналогичную традиционной ипотечной ссуде.

Обычно вы можете получить постоянную ссуду у любого коммерческого кредитора, но они не доступны для краткосрочного финансирования — у них обычно график погашения и срок погашения пять и более лет.

Что нужно знать о ссудах на коммерческую недвижимость

Хотя ссуды на коммерческую недвижимость являются отличным финансовым решением для многих владельцев бизнеса, есть недостатки, о которых следует помнить.

Плюсы кредитов на коммерческую недвижимость

Плюсы

  • Доступно множество вариантов
  • Разнообразие условий
  • Гибкие условия погашения
  • Налоговые льготы
  • Капитал

Ссуды на коммерческую недвижимость предлагают больше разнообразия и больше возможностей, чем ссуды на личную недвижимость или ипотеку. Сюда входят условия погашения, процентные ставки и графики платежей, которые могут согласовываться с графиком и бюджетом вашего бизнеса.Вам также понравятся налоговые льготы, которые предоставляются при владении недвижимостью, а создание собственного капитала может повысить ценность вашего бизнеса, поскольку вы продолжите вносить своевременные платежи.

Есть также много типов недвижимости, которые вы можете приобрести с помощью ссуды на коммерческую недвижимость, включая многоквартирные квартиры, торговые помещения, офисные помещения и дома на одну семью.

Минусы кредитов на коммерческую недвижимость

Минусы

  • Высокий барьер для входа
  • Длительное время утверждения
  • Более рискованно для кредиторов
  • Высокие первоначальные затраты
  • Потеря капитала

К сожалению, у кредитов на коммерческую недвижимость есть ряд недостатков.Первое приходит с самого начала; на них довольно сложно претендовать, и на их одобрение уходит много времени. Вам понадобится отличный кредит, чтобы претендовать на лучшие ставки.

Из-за экономических колебаний они также рассматриваются кредиторами как более рискованные, что может привести к неблагоприятным условиям в зависимости от экономического климата и ваших финансовых показателей.

Так же, как покупка дома, покупка коммерческой недвижимости также сопряжена с высокими первоначальными затратами и потерей ликвидности и, возможно, даже с потерей капитала в будущем, если ваши условия включают заключительный воздушный платеж.

Что нужно для получения кредита на коммерческую недвижимость?

У каждого кредитора есть свои критерии для ссуд на коммерческую недвижимость, но есть несколько важных вопросов, которые необходимо рассмотреть перед подачей заявки. Например, сколько стоит первоначальный взнос по коммерческой недвижимости? И каковы финансовые требования бизнеса? У вас есть кредитные рейтинги, чтобы поддерживать низкую процентную ставку?

Что касается финансовых показателей бизнеса, то, что вам понадобится, зависит от кредитора.Например, ссуды SBA 504 на самом деле имеют предел: материальная чистая стоимость вашего бизнеса не может превышать 15 миллионов долларов, а средняя чистая прибыль не может превышать 5 миллионов долларов после уплаты налогов за предыдущие два года.

При работе с коммерческими кредиторами от вас могут потребоваться соблюдение определенных минимумов, например наличие не менее двух лет ведения бизнеса в рамках текущего владения и 250 000 долларов годового дохода.

При выборе и сравнении кредиторов обратите внимание на их требования, чтобы определить, соответствуете ли вы критериям.Кроме того, при поиске учитывайте как традиционных коммерческих кредиторов, таких как банки, так и онлайн-кредиторов. Хотя онлайн-кредиторы могут взимать более высокие процентные ставки, они также могут иметь менее строгие требования для утверждения кредита.

График погашения кредита на коммерческую недвижимость

Как правило, можно рассчитывать, что по большинству ссуд на коммерческую недвижимость вы заплатите минимум 20% (исключение составляют ссуды SBA, которые начинаются с 10%).Однако в зависимости от кредитора, ситуации и финансовых показателей вашего бизнеса от вас могут потребовать гораздо больше.

Также имейте в виду, что более высокий первоначальный взнос означает более низкий ежемесячный платеж и более низкие процентные расходы в будущем.

График погашения кредита на коммерческую недвижимость

Как правило, можно рассчитывать, что по большинству ссуд на коммерческую недвижимость вы заплатите минимум 20% (исключение составляют ссуды SBA, которые начинаются с 10%).Однако в зависимости от кредитора, ситуации и финансовых показателей вашего бизнеса от вас могут потребовать гораздо больше.

Также имейте в виду, что более высокий первоначальный взнос означает более низкий ежемесячный платеж и более низкие процентные расходы в будущем.

График погашения кредита на коммерческую недвижимость

В случае коммерческой ипотечной ссуды существует множество планов погашения, из которых вы можете выбрать, но наиболее распространенным является 30-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой.Однако в случае ссуд на коммерческую недвижимость срок погашения обычно составляет от пяти до 20 лет, а некоторые типы коммерческих ссуд предусматривают краткосрочное финансирование, при котором платеж подлежит оплате в течение года.

Кроме того, ссуды на коммерческую недвижимость реже, когда график погашения совпадает со сроком погашения. Например, вы можете получить опцион на погашение долга на пять, 10 или 15 лет, но график погашения достигает 25 лет.

В этой ситуации коммерческий заем не предназначен для выплаты в полном объеме к тому времени, когда вы завершите свой срок погашения, и вашему бизнесу необходимо будет произвести дополнительный платеж в конце, чтобы покрыть оставшуюся сумму.Если у вас нет денежных средств, необходимых для выплаты воздушного шара, вам понадобится еще одна ссуда на коммерческую недвижимость, готовую для рефинансирования оставшейся задолженности.

Конечно, есть кредиторы, которые предлагают полную амортизацию, но вам нужно будет специально искать эту функцию, когда вы будете делать покупки.

Также важно отметить, что ссуды на коммерческую недвижимость обычно не позволяют погасить ссуду досрочно без какой-либо комиссии или штрафа. Вот некоторые из потенциальных, с которыми вы можете столкнуться:

  • Штраф за досрочное погашение
    Обычно это процент от остатка, который кредитор все еще должен на момент в графике погашения, когда вы выплачиваете задолженность досрочно.
  • Гарантия процентов
    Согласно этому пункту кредитор имеет право на получение определенной суммы процентов независимо от того, когда вы выплачиваете долг. Например, по кредиту может быть гарантия под 10% годовых в течение первых пяти лет, а после этого — штраф в размере 5% за досрочное погашение.
  • Блокировка
    В соответствии с этим пунктом заемщику запрещается досрочно погашать задолженность. Обычный срок локаута — пять лет.
  • Defeasance Этот процесс позволяет владельцам малого бизнеса эффективно отказаться от кредита на недвижимость, предоставив U.S. Обеспеченные казначейством ценные бумаги вместо обеспечения кредита. Чтобы соответствовать требованиям, ценные бумаги должны приносить достаточный доход, чтобы покрыть оставшуюся основную сумму и проценты по ссуде. Даже в этом случае за аннулирование могут быть наложены штрафы.

Процентные ставки и комиссии по кредитам на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость обычно имеют более высокие процентные ставки, чем ипотечные ссуды, со средней ставкой от 5 до 11% (на момент написания данной статьи).Однако некоторые кредиторы могут пойти ниже этого диапазона, в зависимости от типа и структуры ссуды, а также финансовых показателей бизнеса. Например, для малых предприятий, отвечающих критериям, ссуды SBA 504 обычно предусматривают более низкие ставки по ссудам на коммерческую недвижимость, в среднем ниже 3%.

Вы также можете рассчитывать на оплату некоторых заключительных расходов, включая комиссию за аттестацию, комиссию за оформление заявки, комиссию за юридические услуги и за подачу заявки на получение кредита и многое другое. Эти комиссии обычно составляют от 1% до 2% от суммы коммерческого кредита, что намного ниже, чем вы ожидаете от жилищного кредита.Тем не менее, если вы получаете ссуду SBA, вы также можете рассчитывать на оплату гарантийного сбора, который сам по себе может достигать 3,75% от гарантированной части ссуды.

Если кредит на коммерческую недвижимость может стать действительно дорогостоящим, так это штрафы и комиссии за досрочное погашение. Когда вы сравниваете кредиторов, обязательно прочтите мелкий шрифт, чтобы определить, сколько вам может потребоваться, если вы решите погасить свой долг досрочно.

Тем не менее, ссуды на коммерческую недвижимость не требуют частного ипотечного страхования, как обычные ипотечные ссуды, поэтому вам не нужно беспокоиться об этих текущих расходах.

Решение Nav: Кредиты на коммерческую недвижимость

Ссуды на коммерческую недвижимость могут предоставить владельцам малого бизнеса отличный способ построить или расширить свой бизнес. Однако, учитывая так много финансовых решений и условий, о которых нужно подумать, обязательно найдите время, чтобы найти правильный тип кредита и кредитора для ваших нужд.

Также подумайте о сроках погашения для вашего бизнеса. Кредит с разовым платежом может предлагать более низкие ежемесячные платежи, но в будущем это может вызвать проблемы, если вы не сможете произвести последний платеж и не сможете рефинансировать долг.

Наконец, когда вы будете осматриваться, найдите время, чтобы сравнить каждую ссуду на основе полных условий, а не только процентных ставок и условий погашения. Посмотрите на мелкий шрифт, чтобы узнать, есть ли какие-либо штрафы за досрочное погашение кредита, и проверьте, требует ли кредитор личной гарантии. время, чтобы внимательно сравнить каждый доступный вариант, даст вам больше шансов найти то, что подходит для вашего бизнеса.План Business Loan Builder от Nav может помочь вам получить наилучшую возможную ссуду.

Финансирование коммерческой недвижимости: основы

Ключевые выводы:


Если вы чувствуете, что готовы войти в нишу рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, сейчас самое время развить понимание основ финансирования коммерческой недвижимости , чтобы определить, подходит ли вам эта уникальная отрасль.Используйте приведенную ниже информацию в качестве руководства по основам финансирования коммерческой недвижимости, и, прежде чем вы это узнаете, вы лучше поймете, чем ссуды на коммерческую недвижимость отличаются от жилищных ссуд, различные типы ссуд и доступных кредиторов, а также широкий спектр обзор того, как работает финансирование коммерческой недвижимости.

Что такое ссуды на коммерческую недвижимость?

Ссуды под коммерческую недвижимость — это ипотека, специально переданная покупателям коммерческой недвижимости.

Недвижимость считается коммерческой, если она приносит доход и используется только в коммерческих целях. Типичный пример коммерческой недвижимости — это торговая или офисная недвижимость, через которую ведется бизнес. Чтобы приобрести такую ​​собственность, инвестор может выбрать один из нескольких вариантов финансирования коммерческой недвижимости, но должен быть готов гарантировать ипотеку посредством залога или, проще говоря, залога. Если инвестор не выполняет условия погашения кредита на коммерческую недвижимость, кредитор оставляет за собой право наложить арест на имущество.

Также важно отметить, что ссуды под коммерческую недвижимость выдаются юридическим лицам, а не физическим лицам. Другими словами, финансирование коммерческой недвижимости обычно требует создания юридического лица, такого как s-корпорация или компания с ограниченной ответственностью.


[Хотите, чтобы ваши деньги работали на вас? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как стратегии пассивного дохода в сфере недвижимости могут помочь вам в достижении ваших финансовых целей.]


Варианты финансирования коммерческой недвижимости

Понимание основ финансирования коммерческой недвижимости требует практического знания существующих вариантов финансирования коммерческой недвижимости и способности определить, какой вариант может лучше всего подойти для вас. Ссуды на коммерческую недвижимость не только помогут профинансировать недвижимость, но и при необходимости помогут профинансировать любые строительные проекты. Кроме того, инвесторы могут использовать финансирование коммерческой недвижимости, чтобы поддерживать ее в рабочем состоянии и обслуживать, чтобы ее можно было полностью сдать в аренду.

Ниже приведены несколько вариантов финансирования коммерческой недвижимости, которые предлагаются различными финансовыми организациями, включая банки, частных кредиторов, страховые компании, пенсионные фонды и Управление малого бизнеса США:

  • Заем SBA 7A: Управление малого бизнеса США (SBA) предлагает одни из самых дешевых займов для инвестирования в коммерческую недвижимость и гарантирует погашение части займа. Ссуды, обеспеченные SBA, помогают заемщику, повышая надежность и снижая риск для кредитора.Ссуды 7A лучше всего подходят для небольших проектов и являются самой быстрой и простой из программ ссуды SBA. Хотя ссуды 7A имеют несколько более высокие процентные ставки, чем ссуды SBA 504, они являются наиболее популярным вариантом ссуды SBA.
  • SBA 504 Ссуда: Как упоминалось выше, кредиторы предпочитают ссуды, обеспеченные Управлением по делам малого бизнеса. Программа ссуды 504 лучше всего подходит для крупных инвестиционных проектов, например, на сумму более 1 миллиона долларов. Инвестор должен внести 10 процентов суммы кредита в качестве первоначального взноса, а 40 процентов кредита поступает от сертифицированной девелоперской компании SBA.Остальные 50 процентов взяты в долг у кредитора.
  • Обычная банковская ссуда: Большинство ссуд на коммерческую недвижимость выдается банками, которые предпочитают предоставлять ссуды организациям с хорошей кредитной историей. Лица с кредитным рейтингом не менее 660 и работающие со средними и крупными проектами найдут обычные банковские ссуды в качестве жизнеспособного варианта финансирования коммерческой недвижимости. Банковские кредиты предлагают конкурентоспособные процентные ставки и не требуют, чтобы собственность была занята владельцем.Однако для большинства банковских ссуд требуется 20-процентный первоначальный взнос, и часто взыскивается штраф, если ссуда выплачивается досрочно.
  • Заем в твердые деньги: Инвесторы, ищущие быстрое решение для финансирования коммерческой недвижимости, могут обратиться к ссуде в твердой валюте. Кредиторы за твердые деньги обычно предлагают краткосрочные ссуды под высокие процентные ставки и оценивают ссуду на основе предполагаемой стоимости собственности, а не кредитной истории заемщика. Инвесторы часто используют ссуды в твердых деньгах для быстрого финансирования сделок в промежуточный период при ведении переговоров о более долгосрочной банковской ссуде.Из-за этого ссуды в твердых деньгах также называют «промежуточными ссудами».
  • Ссуда ​​на онлайн-рынке: Онлайн-площадки, которые иногда называются «ссуды с льготными деньгами», помогают подбирать заемщиков с частными инвесторами, которые помогают финансировать коммерческую недвижимость с целью получения прибыли. Этот тип ссуды называется ссудой с мягкими деньгами, поскольку процентные ставки по-прежнему выше, чем у обычных банковских ссуд, но ниже, чем ссуды от кредиторов с твердыми деньгами. Онлайн-площадки обычно предлагают заемщикам краткосрочные ссуды на срок от шести месяцев до нескольких лет.
  • Заем для совместного предприятия: В тех случаях, когда инвестор не может получить финансирование для коммерческой недвижимости или в тех случаях, когда нести исключительный риск непривлекательно, создание совместного предприятия может быть лучшим вариантом. Два или более объекта недвижимости могут подать заявку на финансирование через ссуду для совместного предприятия, и вовлеченные стороны будут в равной степени разделить риски и прибыль от коммерческой собственности. Заем для совместного предприятия связывает стороны исключительно вокруг конкретной собственности и не требует от юридических лиц вступать в настоящее партнерство в сфере недвижимости.

Как работают ссуды на коммерческую недвижимость?

Ссуды на коммерческую недвижимость работают иначе, чем ссуды на жилищное строительство, поскольку они используются исключительно для финансирования приносящей доход собственности, через которую работают предприятия. В то время как индивидуальные заемщики могут подать заявку на получение традиционных жилищных кредитов, инвесторы обычно должны учредить коммерческое предприятие, такое как ООО, чтобы претендовать на получение ссуды на коммерческую недвижимость. Кредиторы также потребуют от заемщиков коммерческой недвижимости предоставить собственность в качестве залога или залога для обеспечения запроса на ссуду.Если заемщик когда-либо не выполнит свои платежи по ипотеке, кредитор может конфисковать коммерческую собственность.

Кредитоспособность — это общий фактор между ссудой на коммерческую недвижимость и ссудой на жилищное строительство. Тем не менее, кредиторы также внимательно изучают потенциальный доход от собственности при принятии решения о том, одобрять ли запрос на ссуду, когда речь идет о коммерческой недвижимости.

Хотя ссуды на коммерческую недвижимость могут быть связаны с более высоким риском, чем ссуды на жилищную ипотеку, кредиторы заинтересованы в потенциальном доходе от коммерческой недвижимости.Например, недвижимость, которая может служить гостиницей, местом проведения мероприятий или размещением нескольких предприятий, обещает привлечь состоятельных арендаторов. Взамен кредиторы могут рассчитывать на получение части доходов от арендаторов коммерческой недвижимости.

Как я могу получить ссуду на коммерческую недвижимость без вложений?

Вы можете получить ссуду на коммерческую недвижимость без выплаты денег, используя различные методы финансирования, такие как ипотечный кредит на покупку, партнер по инвестированию или кредитор с твердыми деньгами.Инвесторы, которые сосредоточили свою карьеру на жилой недвижимости, возможно, уклонялись от коммерческой недвижимости просто из-за восприятия, что связанные с этим риски и затраты велики или что первоначальный взнос является непомерно высоким. Однако, ознакомившись с основами финансирования коммерческой недвижимости, инвесторы должны обнаружить, что коммерческая недвижимость не является недоступной.

Если инвестор не может позволить себе первоначальный взнос, необходимый для определенных вариантов финансирования коммерческой недвижимости, он может найти партнера-инвестора, который готов предоставить средства, необходимые для получения ссуды, например, традиционной банковской ссуды.Тем не менее, следует отметить, что недвижимость должна обещать привлекательную прибыль, чтобы инвестиции считались выгодными для партнера.

Другой жизнеспособный вариант — через кредитора с твердыми деньгами. Промежуточные ссуды могут помочь инвесторам получить краткосрочное финансирование для первоначального взноса, чтобы они могли договориться о более долгосрочной ссуде через более традиционного кредитора. Однако заемщикам следует остерегаться того, что кредиторы, предоставляющие твердые деньги, обычно предоставляют ссуды под высокие процентные ставки.

Наконец, инвесторы могут также изучить ипотечные кредиты на покупку денег как возможный способ финансирования коммерческой сделки без выплаты денег.Ипотека на покупку недвижимости, также известная как сделки, финансируемые продавцом, вступает в игру, когда продавец готов предложить ссуду непосредственно заемщику для покупки недвижимости. Этот вариант может быть выгоден обеим сторонам, поскольку можно согласовать гибкие условия погашения и ставки. Однако заемщик рискует вернуть себе право собственности со стороны продавца, если он не произведет выплаты по ипотеке.

Какая процентная ставка по коммерческой недвижимости?

Процентная ставка по коммерческой недвижимости значительно варьируется в зависимости от типа ссуды, которую выбирает заемщик.Ссуды, предоставленные Ассоциацией малого бизнеса, как правило, имеют самые низкие процентные ставки. Например, процентная ставка SBA 7A варьируется от 5,5 до 6,75 процента, а по ссуде 504 — от 3… 5 до 6 процентов. Обычные банковские ссуды предлагают фиксированные или переменные процентные ставки, обычно от 5 до 7 процентов. Займы в твердые деньги от частных инвесторов имеют самые высокие процентные ставки на рынке, обычно от 10 до 18 процентов. Ссуды под твердые деньги могут быть фиксированными или переменными и иметь кратчайшие сроки.

Условия погашения кредита

Срок погашения финансирования коммерческой недвижимости обычно составляет от 5 до 20 лет. Срок погашения обычно больше срока кредита. Например, если у вас есть коммерческий заем на срок 10 лет с периодом погашения 30 лет, вы должны произвести платежи в течение 10 лет на сумму, основанную на погашении кредита в течение 30 лет, с последующим окончательным платежом в размере весь остаток по кредиту.

Продолжительность ссуды на коммерческую недвижимость и срок погашения влияет на ставку, которую ссудодатель взимает с вас.В зависимости от вашего кредита условия финансирования коммерческой недвижимости могут быть предметом переговоров. Учтите, что чем дольше срок кредита, тем выше будет процентная ставка.

Важные коэффициенты ссуды

При определении финансирования коммерческой недвижимости кредиторы учитывают два коэффициента: отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Важно знать эти коэффициенты, поскольку они будут определять ваши ставки финансирования и размер ссуды. Вот краткий обзор этих двух соотношений:

  • Отношение ссуды к стоимости: Отношение ссуды к стоимости (LTV) измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности.LTV рассчитывается путем деления суммы ссуды на ее покупную цену. Например, LTV для ссуды в размере 80 000 долларов США на недвижимость стоимостью 100 000 долларов США будет составлять 80%, поскольку 80 000 долларов США ÷ 100 000 долларов США = 0,8.

    Те, у кого более низкий LTV, будут иметь право на более высокие ставки финансирования ссуд на коммерческую недвижимость, чем заемщики с более высоким LTV. По мнению кредитора, с большей долей в собственности это менее рискованно.

  • Коэффициент обслуживания долга: Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с годовым обслуживанием долга по ипотеке.Коэффициент измеряет способность собственности обслуживать собственный долг. Вы рассчитываете DSCR, разделив NOI на годовое обслуживание долга.

    Например, недвижимость, у которой есть 100 000 долларов США в NOI и 80 000 долларов США на обслуживание ежегодного ипотечного долга, будет иметь DSCR 1,25, поскольку 100 000 долларов США ÷ 80 000 долларов США = 1,25. DSCR будет влиять на максимальный размер кредита вашего кредитора, который будет зависеть от денежного потока собственности.

    DSCR должно быть больше 1; в противном случае у собственности будет отрицательный денежный поток. Например, DSCR.9 означает, что NOI недостаточно (только 90%) для покрытия годового обслуживания долга. Обычно кредиторы коммерческой недвижимости стремятся к более высокому DSCR для обеспечения денежного потока.

Калькулятор финансирования коммерческой недвижимости

Для расчета сценария финансирования коммерческой недвижимости инвестору необходимо получить возможную сумму кредита, процентную ставку, срок амортизации и любые дополнительные платежи, если это применимо. Сумма ссуды представляет собой общую сумму основного долга по коммерческой ссуде, а процентная ставка сильно варьируется в зависимости от типа кредитора.Сроки коммерческого кредита обычно составляют от пяти до 20 лет, тогда как срок погашения может быть больше, чем срок кредита. Воздушные платежи вступают в игру, когда заемщик производит платежи в течение срока ссуды, но затем от него требуется произвести окончательный платеж по любой непогашенной сумме основного долга. Хотя это может показаться чрезвычайно сложным, к счастью, есть много доступных онлайн-калькуляторов финансирования, например, на Ипотечном калькуляторе.

Сводка

Имея в виду эти основы финансирования коммерческой недвижимости , инвесторы должны чувствовать себя лучше подготовленными для заключения своей первой коммерческой сделки.Коммерческая недвижимость — это уникальная ниша, которая сильно отличается от традиционной жилой недвижимости, и к ней нельзя относиться легкомысленно. Тем не менее, те, кто чувствует себя готовым заняться этим сектором индустрии недвижимости, могут получить уникальный опыт и не менее уникальный набор вознаграждений.

Какие из ваших лучших советов, когда дело доходит до изучения основ финансирования коммерческой недвижимости? Не стесняйтесь делиться в комментариях ниже.


Отсутствие средств мешает вам инвестировать в недвижимость? Не позволяй!

Одно из препятствий, с которыми сталкиваются многие новые инвесторы, — это поиск средств для своих сделок с недвижимостью.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, разработан, чтобы помочь вам начать изучение множества вариантов финансирования, доступных для инвесторов, а также самых прибыльных на сегодняшний день стратегий инвестирования в недвижимость.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

.

Похожие записи

Вам будет интересно

Демпинговать цены: Что такое демпинг и как с ним бороться по закону

Деньги с воздуха – Как сделать деньги из воздуха

Добавить комментарий

Комментарий добавить легко