Чистый (операционный) доход — это… Что такое Чистый (операционный) доход?
- Чистый (операционный) доход
Чистый (операционный) доход (net (operting) income) — денежные поступления минус расходы.
Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — М.: Дело. Л. И. Лопатников. 2003.
- Чистые текущие затраты замещения
- Чистый внутренний продукт
Смотреть что такое «Чистый (операционный) доход» в других словарях:
чистый (операционный) доход — Денежные поступления минус расходы. [http://slovar lopatnikov.ru/] Тематики экономика EN net (operting) income … Справочник технического переводчика
Чистый операционный доход — (NET OPERATING INCOME NOI) действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов. То же, что и Операционный доход (Operating income) … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
Доход операционный — (OPERATING INCOME) см. Чистый операционный доход (Net operating income) … Словарь инвестиционных и оценочных терминов
Денежные поступления до уплаты налогов — чистый операционный доход минус расходы по обслуживанию долга. Сумма, поступающая в распоряжение собственника приносящей доход недвижимости, после того, как из действительного валового дохода вычтены денежные операционные расходы и расходы по… … Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью
Капитализация
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ — RAILROAD IN DUSTRYОдна из старейших базовых отраслей экономики США Ж. д.т. прошла полный цикл поддержки и развития, роста и совершенствования со времени открытия первой ж. д. в США Балтимор Огайо в 1829 гДо 1850 г. продолжался пробный период… … Энциклопедия банковского дела и финансов
Прибыль банка — Балансовая прибыль – это положительный финансовый результат деятельности кредитной организации за определенный период времени. Основной показатель эффективности работы банка. Из прибыли выплачиваются дивиденды акционерам, она увеличивает капитал… … Банковская энциклопедия
Ч — Чартер (Charter party) Частичный денежный поток (partial cash flow) Частичные или фрагментарные права на собственность (partial or fractional interest) … Экономико-математический словарь
операционная прибыль — (убыток) Разница между доходами от основной деятельности компании и соответствующими расходами и издержками, за исключением дохода, полученного не от основной деятельности предприятия, и подсчитываемая до вычетов из дохода; синонимы чистая… … Финансово-инвестиционный толковый словарь
Оценка недвижимости — Оценка стоимости недвижимости процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… … Википедия
economic_mathematics.academic.ru
Чистый операционный доход в 2019 году
Понятия «операционные доходы и расходы» используются в финансовом анализе и в международных стандартах финансовой отчетности. В отечественных стандартах бухгалтерского учета и отчетности данные термины в настоящее время не применяются.
В общем смысле к операционной деятельности относятся все хозяйственные мероприятия компании, связанные с использованием принадлежащих ей активов и направленные на осуществление тех функций, ради которых она создавалась.
В рамках российского законодательства существует понятие обычной деятельности (в терминологии ПБУ 9/99 «Доходы организации»), объем которой должен составлять в общей выручке не менее 70 %, а в едином государственном реестре юридических лиц это направление отмечено как основное.
Что такое операционная деятельность
Помимо осуществления обычных видов работы, организация может:
- сдавать собственное имущество в аренду или продавать его;
- предоставлять права на использование своих объектов интеллектуальной собственности или патентов;
- предоставить займ и получать проценты от заемщика;
- принимать участие в других бизнесах, приобретая уставную долю.
Такие хозяйственные события в отчете о прибылях и убытках отражаются обособленно от выручки по обычным хозяйственным процессам (строки 2310-2350 Отчета о финансовых результатах).
К издержкам от указанной деятельности относятся все мероприятия, связанные с извлечением доходов по ней.
В состав операционных расходов входят:
- процентные траты по заемным средствам;
- содержание имущества, переданного в аренду;
- издержки на участие в других компаниях;
- создание резервов по сомнительной задолженности.
Что относится к прочим операционным доходам и расходам
Компания может получать прибыль от владения ценными бумагами и продажи собственного имущества, компенсацию за причиненный ущерб. Такого рода хозяйственные события выделяют в прочие доходы и расходы.
Прочие операционные доходы включают в себя:
- поступления, связанные с продажей имущества;
- поступления, связанные со списанием имущества;
- выручку, связанную с иным выбытием имущества;
- положительные курсовые разницы;
- поступления по ценным бумагам.
Прочие операционные расходы включают в себя:
- остаточную стоимость проданных или списанных внеоборотных активов;
- издержки, связанные с продажей или списанием внеоборотных активов;
- балансовую стоимость и затраты на выбытие прочего имущества;
- затраты по содержанию законсервированных производств;
- отрицательные курсовые разницы;
- затраты на обслуживание ценных бумаг (консультации, посреднические, депозитарные).
Наличие таких доходов и расходов подразумевает понятие чистого операционного дохода (ЧОД). В отечественной бухгалтерской отчетности такой показатель отсутствует, его используют в основном при финансовом анализе. В наиболее распространенной трактовке чистый операционный доход — это разница между выручкой и издержками по операционной деятельности.
Чистый операционный доход, формула:
ЧОД = ВП – ОР,
где
- ВП — валовая прибыль за анализируемый период;
- ОР — операционные расходы за тот же период.
Если делать расчет ЧОД по отчету о финансовом результате, входящему в состав годовой бухгалтерской отчетности, то следует из показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» (строка 2300 отчета) вычесть все внереализационные расходы и доходы, к которым относятся события, непосредственно не связанные с осуществлением основной деятельности организации, а также с продажей или сдачей имущества в аренду.
ppt.ru
Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек в оценке недвижимости?
а. действительный валовой доход;
б. платежи по обслуживанию долга;
в. потенциальный валовой доход.
Что из нижеследующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении общей ставки капитализации в оценке недвижимости?
а. безрисковая ставка;
б. премия за низкую ликвидность;
в. премия за риск;
Какой из подходов к оценке недвижимости требует отдельной оценки стоимости земли?
а. сравнительный;
б. затратный;
в. доходный;
г. все перечисленные.
Существуют следующие виды износа (необходимо выбрать правильный ответ):
а. физическое устаревание, функциональное устаревание, ускоренный износ;
б. физическое устаревание, функциональное устаревание, устаревание по местоположению, внешнее воздействие;
в. устаревание окружающей среды, неустранимое устаревание, физическое устаревание, долгосрочный износ.
Определение стоимости гудвилла исчисляется на основе:
а. оценки избыточных прибылей;
б. оценки нематериальных активов;
в. оценки стоимости предприятия как действующего;
г. всего перечисленного;
д. только а) и б).
Что из нижеследующего не является корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж?
а. корректировка экономического коэффициента;
б. процентная корректировка;
в. корректировка по единицам сравнения;
Г. долларовая корректировка.
Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?
а. делением цены продаж на потенциальный или действительный валовой доход;
б. делением чистого операционного дохода на цену продажи;
в. делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход;
г. делением действительного валового дохода на цену продаж.
В какую из статей обычно не вносятся поправки при корректировке баланса в целях определения стоимости чистых активов?
а. основные средства;
б. дебиторская задолженность;
в. запасы;
Г. денежные средства.
Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, необходимых для создания объекта идентичного объекту оценки, является:
а. нормативной стоимостью;
б. рыночной стоимостью;
в. стоимостью воспроизводства;
г. инвестиционной стоимостью.
Ответы от Дианы Анваровой!!!
infopedia.su
Чистые доходы банка
Понятие чистого дохода
Определение 1
Чистые или операционные доходы и расходы банка представляют собой основную часть доходов и расходов банка, которая непосредственно связана с осуществлением разног рода банковских операций.
Чистый (операционный) доход представлен разницей между операционными доходами и операционными расходами.
Виды чистых (операционных) доходов коммерческого банка
К операционным доходам коммерческого банка относят следующее:
- Проценты по кредитам, которые начислили и получили от клиента физического, юридического лица или в отношениях между банками.
- Оплата услуг, связанных с открытием и ведению расчетных, текущих, валютных, кредитных счетов;
- Положительные курсовые разницы по сделкам, осуществляемым в иностранной валюте;
- Компенсация клиентами сумм, касающихся почтовых, телефонных расходов;
- Доходы от лизинговых, факторинговых, форфейтинговых, трастовых, информационных, консультационных услуг;
- Доходы, полученные банком за осуществление деятельности с государственными ценными бумагами;
- Доходы от участия в деятельности других организаций и т.п.
Мы выделили основные виды чистых доходов банка. Условно, операционные (чистые) доходы коммерческого банка можно подразделить на две категории:
- Процентные;
- Непроцентные.
Процентные операционные доходы представляют доход банка в виде полученных процентов:
- за выданные кредиты;
- за депозитные операции;
- за операции с осуществлением сделок с долговыми ценными бумагами, приобретенных банком;
- по лизинговым операциям;
- по другим активным операциям.
Непроцентные операционные доходы– это такие доходы банка, которые он получил вследствие:
- Осуществления валютно-обменных операций;
- Операций доверительного управления;
- Долевого участия коммерческого банка в деятельности других юридических лиц. В этом случае банк располагает дивидендами на приобретенные им акции или паи.
Непроцентными доходами коммерческого банка так же можно считать комиссионные вознаграждения. К таким можно отнести следующее:
Операции банка по открытию счета, предназначенного для дальнейшего размещения депозита на нем;
- Операции по работе с открытым счетом, а именно: ведение счет, осуществление расходных и приходных операций и т.д.;
- Выдачу клиенту документов, касающихся его счета (вклада), например, выписок о состоянии его счета;
- Операции по приему и выдаче наличных денежных средств клиенту со вклада;
- Операции и все сопутствующие действия при закрытии счета.
К операционным доходам банка не относят доходы, которые были получены после сделок продажи основных средств банка, штрафы, неустойки, полученные по хозяйственным операциям.
Учет чистого дохода банка
Чистый доход подлежит учету на балансовом счете под названием «Доходы». В течение текущего периода (отчетного) все чистые доходы координируются на данном счете, после чего должны быть перенесены на счет – «Прибыль».
Роль чистых доходов банка
Активность коммерческого банка на денежном рынке будет считаться высокой в случае, если доля операционных доходов в валовом доходе коммерческого банка довольно таки высока, а так же темпы роста должны характеризоваться устойчивостью.
Процентные доходы – это основная статья чистых доходов коммерческих банков нашего государства. Доля таких доходов во всей структуре коммерческих банков обычно составляет 70-85%.
Замечание 1
Конечно, самая большая доля выпадает на доходы, получаемые от осуществления кредитных сделок. А вот доля доходов, связанных с операциями с ценными бумагами довольно таки низкая. Этому способствует низкое развитие фондового рынка.
spravochnick.ru
Операционная прибыль: формула
Обновление: 22 августа 2017 г.
Экономическая сущность прибыли в общем заключается в разнице между денежными средствами, полученными от продаж, и затратами предприятия, однако для разных целей анализа принято включать в вычитаемые расходы различные затраты, и в результате показатели прибыли характеризуют разную доходность. Например, различают:
- валовую прибыль – показатель отражает такую величину прибыли предприятия, если бы затраты производились только на статьи себестоимости, т. е. без учёта коммерческих и управленческих расходов;
- прибыль от продаж – показатель учитывает затраты, которые были понесены в ходе продаж товаров или услуг, т. е. уже учитывает коммерческие и административные расходы;
- прибыль до налогообложения – показатель суммирует всю выручку предприятия как от основной, так и от финансовой деятельности, и уменьшает её на сумму расходов на непосредственно производство, сбыт, а также прочих расходов;
- чистую прибыль – показатель отражает «сухой остаток» деятельности предприятия после вычета всех расходов и уплаты налогов в бюджет.
В данной статье остановимся подробнее на операционной прибыли и ее формуле.
Определение операционной прибыли
Прибыль предприятия часто путают с выручкой. Выручка предприятия – сумма всех поступлений от продаж товаров или услуг. В форме 2 «Отчет о прибылях и убытках» выручка отражается в первой строке 2110. Под прибылью понимается выгода предприятия от ведения деятельности, для чего необходимо уменьшить выручку (сумму всех полученных средств) на определенный набор расходов.
Если из выручки вычесть все те расходы предприятия, которые были необходимы для производства товара или оказания услуги, т. е. себестоимость, то полученный результат будет представлять собой валовую прибыль. Данный тип прибыли позволяет оценить, насколько себестоимость производства является приемлемой для бизнеса, не съедает ли она большую часть прибыли, однако он не дает представления о тех затратах, которые были понесены в связи с реализацией товаров или услуг конечным пользователям. Анализ данных затрат особенно актуален для крупных ритейлеров, в составе затрат которых коммерческие расходы занимают существенную часть.
Операционная прибыль (её также называют прибылью от продаж или прибылью от реализации) отражает ту прибыль, которая была получена после вычета всех расходов, которые были связаны с реализацией. Для этого из валовой прибыли вычитаются коммерческие и управленческие расходы или из выручки вычитаются себестоимость, коммерческие и управленческие расходы.
Формула расчета операционной прибыли
По строкам отчета о прибылях и убытках формула рассчитывается как:
Операционная прибыль = Выручка – Себестоимость продаж – Коммерческие расходы –Управленческие расходы
Или
Операционная прибыль = Валовая прибыль – Коммерческие расходы – Управленческие расходы
В управленческом учете операционная прибыль может быть насчитана на основе показателей объема реализации (в натуральных единицах измерения), цены, а также полной себестоимости реализованной продукции (включающей в себя управленческие и коммерческие расходы не единицу готовой продукции или услуги).
При наличии данных показателей прибыль от реализации может быть рассчитана как:
Операционная прибыль = Объем реализации * Цена – Объем реализации * Полная себестоимость реализованной продукции
Операционную прибыль часто путают с чистой прибылью. Чистая прибыль является конечным показателем прибыльности предприятия, очищенным от всех возможных расходов.
По строкам отчета о прибылях и убытках формула рассчитывается как:
Чистая прибыль = Выручка – Себестоимость продаж – Коммерческие расходы –Управленческие расходы – Доходы от участия в других организациях – Проценты к получению – Проценты к уплате – Прочие доходы – Прочие расходы – Текущий налог на прибыль – Изменение отложенных налоговых обязательств – Изменение отложенных налоговых активов – Прочее
Операционная прибыль не учитывает доходы и расходы, не связанные с обычной (операционной) деятельностью организации, а также налоги и стоимость финансирования. Однако она позволяет оценить степень эффективности работы основного производственного персонала, а также коммерческой службы и управленцев, напрямую задействованных в процессе производства и реализации продукции или услуг. Она позволяет абстрагироваться от влияния таких факторов, как налоговый режим и процентные ставки по кредитам и займам, т. е. сферу компетенции финансовых служб и руководства компании.
Также читайте:
glavkniga.ru
Репетитор оценщика — Доходный подход оценки недвижимости
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.
Доходный подход представляет собой два основных метода:
- метод прямой капитализации
- и метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:
V = ЧОД / R
где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,
ЧОД – чистый операционный доход,
R – ставка (коэффициент) капитализации.
Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.
Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:
ПВД = CА * Sпол
где СА – ставка арендной платы,
Sпол – арендопригодная площадь.
Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.
Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:
ДВД = ПВД – Потери + Дополнительные доходы
где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,
дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.
Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:
ЧОД = ДВД — ОР
где ОР – операционные расходы.
Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.
К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления. Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.
Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.
После определения ЧОДа приступают к расчету ставки капитализации. Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.
Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.
Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:
- минимальная вероятность потери средств;
- продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.
Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости. Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к. эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения
Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.
Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:- инфляционный риск;
- предпринимательский риск;
- риск ликвидности;
- страновой риск.
Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.
Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности- изменения общей экономической ситуации,
- изменения федерального законодательства,
- увеличения количества конкурирующих объектов,
- природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
- неполучения арендных платежей,
- влияния криминогенных факторов,
- неэффективного управления объектом оценки,
- влияния финансовых проверок,
- неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.
Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.
Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.
Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:
Rл = Rf * (срок экспозиции / 12 месяцев)
где Rf – безрисковая ставка;
срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.
Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны. Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard&Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.
Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):
i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр
где Rf – безрисковая ставка,
Rinf – инфляционный риск,
Rrisk – предпринимательский риск,
Rл – риск ликвидности,
Rстр – страновой риск (при необходимости).
Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.
Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.
Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:- методом Ринга,
- методом Хоскольда,
- методом Инвуда.
Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:
Q = 1/n
где n – предполагаемый срок владения объектом.
Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:
Q = i / ((1+i)ⁿ)-1)
Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.
В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:
Q = Rf / ((1+Rf)ⁿ)-1)
Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:
i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл ± α*Q
где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.
В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – «+»
Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.
Недостатки метода являются продолжением его достоинств. Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам. Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.
В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.
В виде формулы, это отображается следующим образом:
где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;
i – ставка дисконтирования;
n – предполагаемый срок владения объектом;
М – величина реверсии (перепродажи).
Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.
Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:
i = Rf + Rinf + Rrisk + Rл + Rстр
Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:
М = ЧОДn+1 / R
Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.
Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.
Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. — М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»
dom-khv.ucoz.ru
Добавить комментарий
Комментарий добавить легко