В чем разница между МЖС и ИЖС?

Объемы строительства увеличиваются с каждым годом. Появилось много терминов и аббревиатур, которые только после расшифровки становятся понятны. Так МЖС означает малоэтажное жилищное строительство, ИЖС указывает на индивидуальный застрой. С некоторой разницей между ними.

Что представляет собой МЖС

В законодательных актах РФ нет четкого определения относительно малоэтажной застройки. Но такие постройки существуют, где можно выделить блокированный застрой с характерными признаками:

1. Построение блочное.
2. В каждой секции проживает семья.
3. Квартиры имеют отдельный вход с выходом.
4. Объединяют блоки стены.
5. Соединенные поверхности без проемов.

Блочная конструкция предусматривает наличие придомовых участков для каждой семьи. Землей жители могут распоряжаться на свое усмотрение:

• Строить гаражи.
• Устанавливать хозпостройки.
• Разбивать сады, ягодники, огороды.

На участках возле дома можно обустраивать:

• Спортивные площадки.
• Зоны отдыха.
• Детские игровые территории.

Малоэтажный многоквартирный дом может быть:

• С одним подъездом или состоять из нескольких.
• Несколько квартир в одном подъезде.
• Не превышать 4 подъездов.
• Не больше 3 этажей.

В ГрК РФ статьей 35 урегулировано понятие о строениях, где все до 8 этажей считается домами средней этажности. Малоэтажным строительством государство пытается увеличить количество доступного жилья для населения.

Какой порядок в индивидуальном строительстве

ИЖС отдельная форма строительства, при котором граждане обеспечиваются жильем. При индивидуальном жилищном строительстве каждой семье принадлежит отдельный дом не больше 3 этажей. Земельный участок может быть до 1.5 га. На участке можно возводить различные хозпостройки:

• Бани.
• Гаражи.
• Сараи.
• Летние кухни.

К ИЖС относятся прочие объекты в виде:

• Пристроек и надстроек.
• Мансардных этажей.

Чтобы построить любой объект на своей земле, застройщик должен оформить исходно-разрешительную документацию.

Для этого нужно:

1. Подать заявление в правомочную организацию, чтобы получить разрешение на строительство.
2. Приложить к заявке свидетельство, подтверждающее, что земля находится в собственности.
3. Разработать план.
4. Предоставить схему участка с размещением будущего дома.

В 2018 году изменился порядок на получение разрешения. Теперь при строительстве его не требуют, но предстоит уведомить госнадзор. Затем дождаться ответа, где укажут соответствует или нет участок, планируемому строительству.

Какие общие признаки объединяют МЖС и ИЖС

При любой принятой форме МЖС или ИЖС, осуществляется возведение здания, о чем говорит их одинаковая часть из аббревиатуры – ­ жилищное строительство. Кроме этого:

• В доме можно зарегистрироваться, строение ставят на кадастровый учет с присвоением почтового адреса.
• Есть земельный участок возле здания для использования по усмотрению владельцев.
• Одна форма владения – частная собственность.
• Здание предназначено для улучшения жилищных условий.
• Возведение объектов дело затратное, так как требует обустройства инженерной и социальной инфраструктурой.
• Дома подключают к коммуникационной системе поселка, энергоресурсы оплачивают по государственному тарифу.
• Оплата налогов.
• Технология возведения может быть каркасной, панельной, монолитной, рубленной из бревен.
• Многие федеральные банки кредитуют строительство.

В обеих случаях постройка может быть не выше 3 этажей и называться:

• Коттеджем.
• Таунхаусом.

Несмотря на многие схожие параметры МЖС и ИЖС – это не одно и тоже.

Чем отличается МЖС от ИЖС

Семья приобретает жилье после принятия дома органами в эксплуатацию, но форма владения МЖС отличается от ИЖС.

При покупке дома или строительства в сельскохозяйственной зоне по условиям ИЖС:

1. Семья получает в собственность отдельный дом с землей до 1.5 га.
2. На участке можно заниматься сельским хозяйством, разводить животных, птицу.
3. Оформляют фермерство, при условии, что земля подходит по виду использования.
4. Возводят подсобное хозяйственное строение.

МЖС – это

дом из нескольких семей. Здесь нужно вести себя в соответствии с желанием всех соседей. К примеру, они не согласятся на участке поставить свинарник, да и места не хватит на другие постройки, так как имеются ограничения. Это обычный многоквартирный дом, где жители подчиняются правилам общего проживания. В личной собственности находится конкретная площадь в доме, остальной распоряжаются другие собственники. Каждой семье нарезают небольшие участки земли, где невозможно возводить обширные хозпостройки без дополнительного согласования.

В городской черте при индивидуальном жилищном строительстве тоже особо не разгуляешься. Город требует особых санитарных условий по содержанию строения и возведению на нем дополнительных построек. Недаром столько столкновений происходит между соседями за каждый сантиметр земли. Но в этом случае есть владелец в виде 1 семьи в одном доме.

При малоэтажном строительстве поселяются много жителей со своими ценностями, где нужно находить общий язык и примирение, чтобы не доводить ссор до судебных разбирательств.

В результате, МЖС – это дом, принадлежащий многим гражданам. Если оформлено по всем правилам ИЖС, после ввода в эксплуатацию, здание и вся земля будет находиться во владении у 1 хозяина.

Регулирует все городские постройки и в других поселениях по гражданско-правовому отношению, Градостроительный кодекс РФ.

vchemraznica.ru

Перевод ИЖС в МЖС — процедура изменения статуса земли

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным.

Особенности оформления сделки купли-продажи участка и строения в СНТ

Сделка купли-продажи объекта в СНТ отличается только содержанием пакета документов. Если СНТ расположено на землях населенных пунктов и на участке есть постройка, оформленная как жилой дом, продавцу необходимо предоставить справку об отсутствии зарегистрированных в доме.

Интересно отметить, замечает Владимир Яхонтов, что СНТ в составе Новой Москвы (территория которой получила статус земель поселений) по назначению остались садовыми и дачными товариществами, члены которых не могут прописаться и претендовать на социальное обеспечение городского типа.

Что такое земли МЖС?

МЖС – это разрешение на малоэтажное жилищное строительство. Отличие от ИЖС в том, что в таких домах может жить несколько семей.

Отличие малоэтажных многоковартирных домов от индивидуальных очень зыбко. Существует немало прецедентов, когда несколько наследников делили между собой один дом, каждый сооружал отдельный вход, возможно, продавал свою часть. И эти сделки признавались легитимными. Между тем, в последние годы было несколько случаев, когда регистрирующие органы отказывали в выдаче документов на собственность в новых малоэтажных домах, построенных на землях ИЖС, на том основании что в них проживает несколько семей.

Поэтому будьте осторожны, если покупаете, скажем, секцию в квадрахаусе: лучше, чтобы вид разрешенного использования земли при этом был – МЖС. Хотя таких поселков очень мало – по данным Vesco Goup – всего три (273 домовладения).

Личное подсобное или крестьянско-фермерское хозяйство

Есть еще два ВРИ земель, на которых сегодня встречаются коттеджные поселки. Это ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Первая, самая заметная особенность данных участков – это их большой размер (не 10-12 соток, а до гектара). Далее, на участках с категорией ЛПХ можно разводить скот, выращивать сельхозпродукцию на продажу и не получать для этого специального разрешения. Если этот участок находится на землях поселений, то он может мало отличаться от земель ИЖС. Если на землях сельхозназначения, то — от участков для садоводства.

В соседних с Московской областях (в основном, в Калужской) предлагаются участки на землях, предназначенных для крестьянско-фермерского хозяйства. Это «Алферово», «Хорошово Лэнд», «Медынские усадьбы», «Романовские усадьбы».

Поселок Медынские усадьбы

Реклама ориентирована на столичных покупателей и манит обещает возможностью построить здесь не просто коттедж, а настоящее «родовое гнездо». Но, покупая участок с таким видом разрешенного использования земель, надо иметь в виду: в вы должны будете показывать, что действительно занимаетесь крестьянско-фермерским хозяйством.

Куплю участок СНТ

Такие запросы в Интернете встречаются нередко. Обычно имеют в виду просто старое сложившееся «товарищество». Часто такие лоты стоят недорого.

Важно, что СНТ – это не какой-то особый вид участков, а организационно-правовая форма объединения владельцев земли.

Согласно Земельному законодательству существуют категории земли, определяющие ее назначение, такие как земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.

Одновременно есть вид разрешенного использования земли (ВРИ), который определяет, что можно построить на участке, — поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным. Дом, расположенный на участке для садоводства, должен быть оформлен как «садовый». Дом, расположенный на участке, предназначенном для дачного хозяйства, — как «дачный».

В чем разница между садовым и дачным домом?

Практически ни в чем. При этом в обоих случаях эти дома считаются строениями для сезонного проживания, регистрация в которых запрещена. Правда, на дом, расположенный на землях с целевым использованием «под дачное строительство» регистрация теоретически возможна. Конечно, через суд, и, как правило, только если участок расположен в черте земель поселений.

Екатерина Попова адвокат, партнер компании «Найдем Адвоката» напоминает, что при возведении жилого дома на землях для дачного строительства плюсом является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

Что такое земли ИЖС?

Индивидуальное жилищное строительство – это такая форма решения Готовое сооружение переходит к застройщику на праве собственности и предназначено для проживания одной семьи. В доме не должно быть более трех этажей, допускается еще мансарда. (п.2,п.п.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), но общая площадь не должна превышать 1,5 тыс. кв. м. Отдельно можно построить баню, гараж, летнюю кухню, сарай и другие хозяйственные постройки.

На землях ИЖС разрешена регистрация, за исключением случаев, когда в документах стоит сноска «без права регистрации».

При самостоятельной застройке на землях ИЖС надо обязательно нужно подготовить схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) и в отделе по архитектуре местного муниципалитета заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Затем надо получить разрешение на строительство и подать весь комплект документов в отдел по архитектуре или в службу государственного строительного надзора и экспертизы. Разрешение на строительство действует 10 лет.

Плюсы и минусы участка в СНТ по сравнению с землями ИЖС

По мнению Владимира Яхонтова, главным плюсом СНТ по сравнению с ИЖС является более низкая стоимость. Это объясняется как ограничениями в регистрации, так и меньшей площадью участков. Средний размер участков в СНТ составляет 5-6 соток, тогда как в ИЖС обычно равен 12-15 соток.

СНТ крайне редко являются газифицированными, в отличие от ИЖС — земли поселений чаще включены в программу газификации. Поэтому жителям СНТ, если они планируют постоянное проживание, нужно продумать альтернативные источники энергии, в частности для отопления.

Екатерина Попова добавляет, что при необходимости ипотечного кредитования участки СНТ только в редких случая

mirmigranta.ru

Перевод земли из ИЖС в МЖС – проблема решена за 1700 ₽ – Правовед.ru

На ИЖС многоквартирный дом строить нельзя.

земельный участок в МЖС, затем получать разрешение на строительство и можно будет строить.
Что касается перевода земли из одной категории в другую, то этот порядок установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ
«О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»:

Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую

1. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

3. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
4. Для принятия решения о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую также необходимы следующие документы:
1) выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, или кадастровый паспорт такого земельного участка;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Поэтому сейчас собирайте все документы, подавайте ходатайство о переводе земли из одной категории в другую, когда категория будет изменена уже можно будет получить разрешение на строительство и начать строить.

pravoved.ru

Категории земель под малоэтажное строительства

---

 

Частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности, имеет конкретное разрешенное использование — это установленные законодательством «допустимые границы» использования участка его собственником или пользователем. И границы эти определяют в зависимости от принадлежности к какой-либо категории земель.

Основные виды использования, с которыми сталкивается частный покупатель, — это участки «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства», и разнообразные варианты сельхозземель («для сельскохозяйственного производства», «для организации фермерского хозяйства», «для организации крестьянско-фермерского хозяйства» и пр.) Каждый из этих вариантов налагает свои обязательства по использованию участка, а также — ограничения по строительству. Перед тем, как купить участок, не лишним будет еще раз внимательно присмотреться к тому, что именно покупаешь.

Чем проще, тем лучше

Наибольшей популярностью на сегодня пользуются участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство — форма собственности, которая позволяет не только беспрепятственно осваивать купленный участок, — конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. А также — получить прописку в доме и почтовый адрес. Для тех, кто перебирается за город на постоянное место жительства, это существенный момент.

Покупка ИЖС — один из самых беспроблемных для покупателя вариантов сделки, но и здесь есть свои нюансы. Земля под ИЖС делится на две категории. Она бывает либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.). Поэтому, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана, а только передана в аренду, так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома (если он есть на участке) или после его строительства. Риэлтеры советуют настаивать на том, чтобы продавец оформил право собственности на участок самостоятельно: процедура оформления длится полтора-два месяца.

Также при покупке земли под ИЖС, на которой уже имеются постройки, необходимо выяснить, не самострой ли баня, сарай, гараж или летняя кухня, предусмотрены ли они планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Второй достаточно беспроблемный вариант, который котируется наряду с ИЖС, — участок в садоводстве, предназначенный для «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства» — это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят владельцу сажать цветы или картошку. А также — строить дом для сезонного проживания. Прописаться в этом доме невозможно, причем неважно, идет ли речь об участке, находящемся в садоводческом массиве, или об участке, который предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка). Впрочем, в апреле Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: постановлением суда отказ в регистрации был признан противоречащим Конституции. Однако к реальным изменениям на практике это приведет еще очень не скоро.

Помимо отсутствия прописки есть и другой не слишком приятный нюанс: «садоводы» зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно.

Сложные отношения

Если продается участок под ЛПХ, надо понимать, что гарантированно его можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами — разбить там сад-огород. Участки со статусом ЛПХ тоже подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный участок, категория — «земли населенных пунктов», в недавнем прошлом — «земли поселений»). И — участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае покупатель имеет право на возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, — разумеется, в рамках действующих градостроительных правил. Правда, и в таком доме нельзя будет прописаться. В случае же, если участок со статусом ЛПХ расположен за чертой поселений, то дом или еще что, например, баню, на нем построить по закону никак нельзя. Чтобы построить на участке под ЛПХ дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно менять целевое назначение.

Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7). В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимает либо глава администрации района, либо губернатор области. Для подачи соответствующей заявки придется собрать большой пакет документов: документы описания местоположения участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

Похожая история — с участками сельскохозяйственного назначения. Чтобы получить право на застройку участка, его также необходимо перевести в участок с разрешенным использованием ИЖС. Основной недостаток для частного покупателя здесь состоит в том, что эти участки земли часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько маленьких, в которых обычно заинтересованы покупатели, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.). А проводить все эти мероприятия придется за счет получателей земли.

Если нельзя, но очень хочется

Бывают и редкие случаи, когда давно выделенный участок попадает в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Бывает также, что владелец или пользователь такого участка пытается сбыть его с рук. Такие участки редки на рынке, а местоположение их чаще всего уникально. Но покупателю следует быть особенно осторожным — как правило, права на участок не оформлены, и сделать это предлагается как раз за счет покупателя.

А тут возможны варианты. Владелец сохранил документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности — главное, чтобы он был выдан органом власти, либо — документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке). В этом случае, если участок впоследствии попал в категорию земель, которые могут быть только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), власти могут пойти одним из двух путей: первый — обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд. Но в ходе процесса властям придется доказывать, что именно этот участок препятствует таким нуждам, да и само изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. Поэтому власти чаще всего прибегают ко второму варианту: после оформления недостающих документов (кадастровый план и др.), разрешают пользоваться землей. Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений — помимо уже имеющихся, и т. п.).

Прописка на шести сотках

В начале апреля Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества был признан противоречащим Конституции.

Правовая норма, которая ограничила прописку в садовых товариществах, введена сравнительно недавно, еще в советские времена прописанных «на даче» было больше чем достаточно. Садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря — и в таких домиках не прописывали. Другое дело — товарищества, располагавшиеся на землях поселений, в которых дачные дома входили в общий жилищный фонд СССР — там прописка и была возможна. Достаточно вспомнить писательское Переделкино или академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства для многих домовладельцев.

Закон о «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающий россиянам прописываться в строениях, возведённых на садовом участке, появился только в 1998 году. Поводом для его появления стало бурное развитие квартирного «черного рынка», когда в садоводствах оказались прописаны многочисленные жертвы криминальных сделок с недвижимостью.

А заново вернуться к вопросу о прописке «на шести сотках» Конституционный суд заставили жалобы семи граждан из Краснодарского края — им отказали в регистрации по месту жительства в собственных дачных домах, хотя они живут там постоянно и не имеют другого жилья. По мнению Конституционного суда, это нарушает принцип равенства, позволяя органам местной власти отказывать в регистрационном учёте по месту проживания. Так что в Закон должны быть внесены соответствующие поправки. Суд также указал, что до внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство региональные власти вправе самостоятельно определять порядок регистрации на дачных участках.

Однако едва ли ситуация изменится одним махом: получить постоянную регистрацию вне существующего уже поселения можно, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. А для доказательства — изрядно потрудиться: существуют многочисленные административные ограничения. Дом не может считаться жилым, если не подключен к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: электрической, паровой или газовой системы отопления, позволяющая обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Если он в аварийном состоянии. Если неисправны сантехника, двери и окна, крыша. Стоять жилой дом должен на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте и быть теплоизолированным — при этом учитываться будет даже толщина стен. Все это означает длительный процесс экспертиз.

А местным властям появление новых жильцов на территории муниципального образования не слишком выгодно: по закону, в жилом поселке (в которые теперь могут превратиться садовые товарищества) за счет бюджетных средств должна быть построена социальная инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, больница, отделение милиции и прочие радости жизни. Так что местные власти сделают все, чтобы не допустить массовой регистрации дачников.

Исключение составят разве что коттеджные поселки, построенные сравнительно недавно, где домам пройти экспертизу будет просто.

Екатерина Голубева, «Где жить»

 

www.top-ocenka.com

Земельные и законодательные нормы при покупке таунхауса: Новости и статьи: Недвижимость: Разумная Недвижимость

Статья. 11.01.2018 Версия для печати

Эксперты по малоэтажке уверены – на рынке недвижимости наступает эра таунхаусов. Такая недвижимость действительно привлекает многих покупателей, но при её покупке следует учитывать ряд нюансов. Мы задали самые актуальные вопросы по теме профессиональным участникам рынка.

Некоторых потенциальных покупателей таунхаусов отпугивает не совсем понятный правовой статус этой недвижимости. Так что же это за объекты по российскому законодательству?

– К сожалению, сегодня наше законодательство не трактует понятие «таунхаус» вообще никак. Нет такого слова в законодательстве. По факту покупатель на рынке сталкивается с двумя видами такой недвижимости: многоквартирные жилые дома (МЖД) и индивидуальные жилые дома (ИЖД) сблокированной застройки (как вариант – секция в сблокированном жилом доме), – отмечает директор по продажам и рекламе СК «Кивеннапа» Наталья Латышева.

Ещё один нюанс связан с тем, что покупка таунхауса – это приобретение не только недвижимости, но и земельного участка. Каким образом оформляется такая покупка? И каким видом собственности считается участок перед секцией в таунхаусе – частной или коллективной?

По словам Натальи Латышевой, в случае с МЖД земля находится в общей собственности всех собственников квартир (полная аналогия с многоквартирным жилым домом в высотной застройке). Если же речь идёт об ИЖД, то происходит покупка двух объектов недвижимости – дома и земельного участка

– Участок под секцией может быть оформлен и как коллективная собственность, и как частная. В первом случае таунхаусы оформляются как квартиры в многоквартирном доме (такое допустимо по законодательству). Во втором – как стоящие вплотную друг к другу коттеджи. В компании «Гранат» появилось даже предложение «таунхаус без соседей». По внешнему виду это дуплекс, но на самом деле две половинки дома разделены и между ними есть воздушный зазор. То есть формально это два разных коттеджа, – комментирует руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

Какие правовые условия должен соблюсти застройщик при строительстве данной недвижимости? Ведь известны случаи ее сноса и выселения собственников.

– На сегодня в Санкт-Петербурге и Ленинградской области мне не известно ни одного случая фактического сноса незаконного строения и выселения жильцов. Есть таковые судебные решения, и даже вступившие в силу, но реально снос нигде не произведён. Суд выносит решение о том, что сам проживающий должен осуществить этот снос. Есть вообще странные вещи – вчера суд выносит решение о признании права собственности на квартиру, а завтра этот же суд по этому же объекту выносит решение о сносе. Мне кажется это более чем необычным… А вообще правовые условия очень простые: правоотношения с земельным участком (собственность, аренда), разрешение на строительство. В дальнейшем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, регистрация права собственности, – говорит Наталья Латышева.

Дмитрий Сперанский добавляет:

– Застройщик должен соблюсти массу условий. Главным документом можно назвать разрешение на строительство. Но если впоследствии вскроются иные нарушения в оформлении, это тоже может быть чревато сносом. Отдельная история – с подключением коммуникаций. Есть примеры, когда застройщик дома построил, а подвести к ним коммуникации не может. Для жизни такие дома непригодны.

Важным также являются вопросы, касающиеся документации. Какой статус должна иметь земля, на которой возводится подобное жильё? Как оформляется купленная секция в таунхаусе? Какой договор заключается?

По словам Натальи Латышевой, опять же, возможны два варианта: МЖС и ИЖС (с возможностью согласно ПЗЗ строить дома сблокированного типа).

– На «сельхозке» строить дома нельзя, если это не фермерское хозяйство. Самый подходящий статус земли для строительства таунхаусов сегодня – МЖС. Было немало примеров, когда таунхаусы строились на землях ИЖС и даже ДНП, а потому у застройщика или покупателя возникали проблемы с оформлением, которые в каждом конкретном случае решались своими путями, – рассказывает Дмитрий Сперанский.

Оформить купленную в таунхаусе секцию тоже можно по-разному. Варианты такие: квартира, индивидуальный жилой дом, блок-секция, секция жилого дома сблокированной застройки. Во время заключения сделки покупателю, как правило, предлагают подписать либо ДДУ (договор долевого участия), либо ДКП (договор купли-продажи).

И напоследок – совет покупателям: на что обратить внимание при покупке такой недвижимости?

– Прежде всего, рекомендую изучить опыт работы компании именно в данном сегменте. Опытный застройщик даже при наличии каких-либо проблем найдёт способ их решения, а новичок может «зависнуть» на самом элементарном вопросе. Также стоит обратить внимание на наличие в посёлках сетей и технических условий для подключений к коммуникациям, – рекомендует Наталья Латышева.

---

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

razned.ru

Статусы земли и виды разрешенного использования

Этой статьей мы начинаем серию публикаций посвященных юридическим аспектам сделки с загородной недвижимостью. Данные вопросы одни из самых важных, любая ошибка или не внимательность может стоить покупателю собственного дома или участка. Будем двигаться от простого к сложному и начнем с базовых понятий и определений, в частности затронем вопрос о категориях и видах разрешенного использования земель, об их отличиях и возможности перевода из одной категории в другую.

По целевому назначению земли подразделяются на категории: 

• земли сельскохозяйственного назначения;  
• земли населенных пунктов; 
• земли промышленности; 
• земли особо охраняемых территорий и объектов; 
• земли лесного фонда; 
• земли водного фонда; 
• земли запаса. 

Такое разделение сделано с целью их охраны и использования только по назначению, чтобы сохранить первоначальные свойства участка. Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей. 

Каждая из перечисленных семи категорий имеет свои подразделы — виды разрешенного использования. Всего их около 3000, но мы рассмотрим только самые распространенные и относящиеся к категориям земель поселений и сельскохозяйственного назначения. 

Земли населенных пунктов могут иметь виды разрешенного использования: 

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНП) 

Земли сельскохозяйственного назначения могут иметь виды разрешенного использования: 

• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНП) 
• Садоводство (СНТ, СНП)

Некоммерческая организация, юридическое лицо, учреждаемое группой граждан с целью ведения садоводства. Вся собственность приобретаемая для нужд ДНП становится в последствии собственностью дачного некоммерческого партнерства. Ограничения по разрешенным габаритам домов и размерам участков практически нет. Схема управления схожа со схемой управления ТСЖ в многоэтажных домах.

Земельный участок в черте города или населенного пункта, собственникам жилья на такой земле доступны те же услуги что и городским жителям, социальное и коммунальное обслуживание. Практически не действуют ограничения на габариты дома и земельного участка. Но перед строительством коттеджа, его проект нужно согласовать в соответствующей инстанции. Также такие земли облагаются налогом несколько выше, нежели на земли ДНП.

Здесь практически невозможно прописаться. Иногда существуют жесткие ограничения на площадь земельного участка и дома. 

Как мы видим, один и тот же вид разрешенного использования может присутствовать как в категории земель населенных пунктов, так и на землях сельскохозяйственного назначения. Разница между видами внутри категорий минимальна и серьезной роли не играет. Основные отличия содержатся между категориями, в нашем случае между категорией земель населенных пунктов и категорией земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим эти отличия подробней.

Земли населенных пунктов это территории относящиеся к городу, селу, деревне. Если мы говорим про загородную недвижимость, то такие земли не могут стоять особняком, они всегда в городской черте, являются её продолжением, её частью. В то время как земли сельскохозяйственного назначения, могут находиться в десятке километров от «цивилизации», в каком-нибудь глухом, одиноком поле. Правда, кто-то может увидеть и преимущества в таком уединении.

Здесь уместно ответить на самый насущный вопрос: в чем разница между ДНП и ИЖС. Если ДНП находится не на землях поселений, то их отличие заключается в возможности прописки в собственном доме. Всё дело в том, что данная категория подразумевалась законотворцами как земли предназначенные для строительства дачных домиков, от есть жилья для не постоянного проживания, соответственно и регистрацию в таких постройках они посчитали неуместной. То есть с точки зрения властей строительство, например, таунхаусов на землях предназначенных для дачного строительства — незаконно. Тем не менее, некоторым гражданам всё-таки удаётся зарегистрироваться на сельхоз земле, но только через суд и только после успешного прохождения экспертизы, о том, что твой загородный дом пригоден для постоянного проживания. Все эти процедуры забирают много сил, времени и денег и могут занять не один год. 

Как правило, для клиентов возможность прописки в загородном доме решающей роли не играет, им достаточно прописки в собственной городской квартире. Но всё-таки некоторые преимущества в регистрации есть. Во-первых, теперь собственник имеет право на полное социальное обслуживание, местную школу, детский сад. Другой вопрос, что все эти «блага» обычно не соответствуют ожиданиям покупателей. Тем не менее, такой посёлок находится на балансе у муниципальных властей и теоретически они обязаны о вас заботиться, вывозить мусор, чистить снег, обеспечить инженерией и инфраструктурой, но это только теоретически, на практике, практически ничего из этих пунктов не выполняется. На землях ИЖС все проходит на более цивилизованном уровне, нежели в садоводствах где, как правило, даже не имеется документов о наличии и объемах энергоресурсов, ограничиваясь обычными техническими условиями, которые практически ничего не гарантируют. 

Другой животрепещущий вопрос, который следует из этих рассуждений, а можно ли перевести землю из одной категории в другую? Как мы уже упоминали, одни и те же виды разрешенного использования земель могут встречаться как сельхоз землях, так и на землях поселений. Перевод земли из одного вида в другой, как правило, не составляет большого труда. А вот если вы захотите перевести земли из одной категории в другую, то есть сельхозку перевести в землю населенных пунктов, то это затея практически обречена на провал. Палки в колеса ставят всё те же муниципальные власти, которым совсем не нужно это обременение в лице новых жителей и необходимости обеспечивать их без того перегруженной инфраструктурой.

И всё-таки на практике разница между рассматриваемыми категориями и видами разрешенного использования не так значительна, как это кажется в теории. Сегодня большая часть коттеджных посёлков строится именно на сельхоз землях. Земли ИЖС явление куда более редкое, да ещё и более дорогое, так как рыночная цена и земельный налог на такие участки немного выше. При покупке участка или домовладения ориентироваться в первую очередь стоит на такие вещи как удобство расположения, инфраструктуру, цену предложения и другие факторы не зацикливаясь при этом на разнице между ИЖС и ДНП.

www.zagorod.ru

Статусы земель? Нет, не слышали!

С чего вы начнете выбирать подходящий для себя земельный участок или загородный дом? Вероятно, с места. Определитесь с тем, где бы вы хотели больше всего обзавестись коттеджем: в тени сосен, на проветриваемом лугу или рядом с прохладным озером. Однако, «место» — это не только район, расстояние до КАД или ближайшего водоема. В первую очередь стоит понять, какой статус земель при поиске коттеджного проекта для Вас приоритетен.

Сколько бы мы ни освещали эту тему в своих материалах, всегда найдутся читатели, которые сделают удивленные глаза при разговоре об ИЖС или ДНП. В лучшем случае они узнают о том, что существуют целевое назначение и виды разрешённого пользования земель из тематических СМИ (в том числе интернет-порталов и форумов) или от юриста, в худшем — от менеджера какого-либо коттеджного поселка или уже по факту, из бумаг, которые будут выданы ему на руки после покупки.

Почему второй вариант менее предпочтителен: представитель компании, даже самой ответственной и во всех отношениях прекрасной, всегда является человеком заинтересованным, а значит объяснять все будет так, как ему выгоднее. Прояснять ситуацию по факту уже совершенной сделки тоже не очень хорошо — может получится, что недвижимость не будет отвечать поставленным целям.

В последнем опросе, который был проведен на Poselkispb.ru, мы поставили задачу выявить, какой объем спроса на сегодняшний день приходится на тот или иной статус земель. На основе этих данным можно понять, для чего покупатели ищут недвижимость.

Лидером, как и ожидалось, стал вариант ИЖС. 65,5% пользователей хотят, чтобы их дом стоял на земле для индивидуального жилищного строительства. Она находится в границах населенных пунктов и преимущественно дороже, чем остальные виды. Можно предположить, что именно такая доля интересантов коттеджных поселков рассчитывает переехать загород на постоянное проживание и нуждается в прописке.

Хочется сделать небольшую оговорку: здесь большое значение может играть стереотип, будто ИЖС — наиболее безопасный вариант среди прочих. Подобное мнение неоднократно высказывали девелоперы (чьи проекты располагаются на таких землях), это суждение встречается и в прессе. Однако, это не совсем соответствует действительности. Дело в том, что универсальных решений не бывает, и понимание этого может помочь сэкономить финансы или обезопасить от возможной ошибки. Например, купив таунхаус на ИЖС, вы сразу же обречете себя на ряд сложностей.

Каждый продукт предназначен для каких-то конкретных задач. Зачем покупать кабриолет, если нужна машина для гонок по бездорожью? Стоит ли приобретать землю ИЖС с возможностью прописаться, если вы ищете землю или коттедж именно для отдыха на выходных, иными словами, просто дачу. Для этих целей существуют ДНП: обойдется подобная сделка в меньшую сумму (на 15/20. за аналогичный объект), да и регистрация жилого дома не потребуется.

Следующим по популярности вариантом является ДНП на землях населенных пунктов. Его предпочли 8,1% респондентов. То есть земля предназначена для дачного строительства, но входит в состав города, деревни, поселка и т.д. Получить прописку будет сложнее, чем для ИЖС (через суд), но все необходимое для комфортной жизни будет располагаться рядом — в населенном пункте.

Классический статус земель для сезонного проживания и отдыха занял сегодня третье место и набрал 6,9% голосов — ДНП на землях сельхозназначения. Большинство современных коттеджных поселков реализуется именно на таких землях. Их априори больше (бывшие поля), они дешевле и потому более доступны как для девелоперов, так и для будущих покупателей в перспективе. Если вы не ищите в обязательном порядке ИЖС, то становитесь более свободны в выборе локации. Нет более подходящего варианта для строительства дачи.

Особенное внимание стоит уделить коммуникациям: если на ИЖС бремя по предоставлению возможности подключения к инженерии лежит на плечах местных властей, то на ДНП (с/х) рассчитывать придется на девелопера (если тот берет на себя такую ответственность и задачу) или на себя самого.

5% пользователей ответили, что хотят купить участок на землях СНТ (садовое некоммерческое товарищество на землях сельхозназначения). Это старое-доброе садоводство, где многим давали небольшие участки по 6 соток в советское время. Казалось бы, пережиток, ан-нет! Часть интересантов ищут варианты в СНТ. Из плюсов — стоимость, из минусов — чаще всего это небольшая по площади нарезка, поэтому придется выкупать сразу несколько соседних наделов, а также среди особенностей — определенное социальное окружение, состоящее из дачников и других фанатов парников и грядок. Для коттеджных поселков это весьма редкое предложение.

Земли МЖС рассчитаны на таунхаусы и квартиры в малоэтажке. Это многоквартирное жилое строительство ограниченной высотности. Соответственно тот факт, что его предпочли 2,5% опрошенных говорит о том, что именно таков на сегодня объем спроса на сблокированные дома. По данным портала Poselkispb.ru, около 4% коттеджных поселков представляют собой проекты исключительно таунхаусов, еще 3% — это объекты, где предлагаются одновременно отдельно стоящие коттеджи и секции, и 1% — таунхаусы и квартиры. Как мы видим, популярность формата на данный момент несколько переоценена.

И, наконец, красноречивый и хорошо демонстрирующий реальное положение дел вариант — «Не понимаю разницы». О том, что они не видят отличия в статусах земли, нам сообщили почти 12% (11,9%) потенциальных покупателей. Этот показатель стоит на втором месте сегодняшнего рейтинга. То есть большая часть интересантов рынка желает приобрести земельный участок на землях ИЖС (и она хотя бы примерно знает, что это такое), а дальше для них — лес дремучий.

Все-таки стоит отыскать подходящую тропинку в этой «юридический чаще», чтобы сделать соответствующую именно Вашим запросам покупку. Не будем лишний раз повторять информацию по статусам земель для загородного строительства. Мы сошлемся на несколько наших предыдущих статей, которые помогут устранить возможные пробелы:

http://www.poselkispb.ru/stati/rynok_nedvizhimosti/449/

http://www.poselkispb.ru/stati/zakonodatelstvo/12025/

Грамотных приобретений! Особенно сейчас.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

www.poselkispb.ru