Как рассчитывается плата за содержание жилья: Площадь при расчёте цены содержания жилья

Содержание

как рассчитываются тарифы и что можно оспорить

Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.

Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.

Перечень работ по содержанию жилья утверждается на общем собрании собственников. Коллаж: МИР КВАРТИР

За что платит собственник по закону

В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:

  • коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
  • капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
  • содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.

Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.

Как рассчитывается тариф за содержание жилья

В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.

Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.

Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.

Как рассчитывается ежемесячная оплата:
  • рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
  • полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
  • полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.

Размер доли в общедомовом имуществе,  который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».

Из чего складывается содержание жилых помещений МКД

Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.

Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. Фото: stavgorod.ru

Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:

Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.

Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.

Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.  

Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.

Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.

Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.

Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья

Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.

Что нужно сделать:
  • пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
  • попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
  • изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
  • обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
  • отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.

Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.

Что будет, если не платить 

Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.

А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.

Если взысканием долга займутся судебные приставы, то должнику придется оплачивать немалые судебные издержки. Фото: fssp.gov.ru

У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.

Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то  судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.

У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.

Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.

Когда можно не платить за содержание жилья

Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:

Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.

Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.

Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.

Оплата домофона должна быть включена в оплату за содержание жилья. Фото: vechorka.ru

Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.

В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.

Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.

Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ

«Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки

«Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

ЖК РФ Статья 156. Размер платы за жилое помещение / КонсультантПлюс

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 156 ЖК РФ

Арбитражные споры:

Управляющей организации предписано пересчитать плату за жилое помещение или коммунальные услуги, устранить нарушения при ограничении их предоставления

Собственник помещения хочет обязать управляющую организацию произвести перерасчет стоимости жилищно-коммунальных услуг

Собственник помещения хочет взыскать неосновательное обогащение в виде переплаты за жилищно-коммунальные услуги

Организация ВКХ хочет понудить абонента — исполнителя коммунальных услуг к заключению договора

Споры в суде общей юрисдикции:

Собственник (наниматель) хочет исключить из платежных документов отдельные платежи (задолженность) и/или произвести перерасчет

Собственник или лицо, действующее в его интересах, хочет признать незаконным начисление взносов на капитальный ремонт

Собственник (наниматель) хочет определить доли в платежах за жилое помещение и коммунальные услуги

Управляющая организация (ресурсоснабжающая организация) хочет взыскать с собственника (нанимателя) жилого помещения задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг

См. все ситуации, связанные со ст. 156 ЖК РФ

 

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.(часть 8.1 введена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

(часть 8.2 введена Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(часть 9.1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.2. Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключения составляют случай определения субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой особенностей порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, случай оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, при котором размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из показаний этой системы учета при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний, а также случаи принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме:(в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 229-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) исходя из среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

2) исходя из объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

(часть 9.2 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 258-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.3. При отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случая определения субъектом Российской Федерации — городом федерального значения Москвой особенностей порядка расчета размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.(часть 9.3 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 258-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.06.2021 N 229-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.

(часть 11 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

12. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязаны провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за содержание жилого помещения и принять одно из следующих решений:

1) о выявлении нарушения и выплате штрафа;

2) об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.

(часть 12 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

13. В случае установления нарушения порядка расчета платы за содержание жилого помещения управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив обеспечивают выплату штрафа не позднее двух месяцев со дня получения обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда путем снижения размера платы за содержание жилого помещения, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности — путем снижения размера задолженности по внесению платы за жилое помещение до уплаты штрафа в полном объеме.

(часть 13 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

В каком порядке определяется размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме для собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме?

Размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме на основании статей 156 и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) утверждается общим собранием собственников жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме (далее – собственник) с учетом предложений управляющей организации или органов управления ЖСК и ТСЖ на срок не менее чем один год.

В силу пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники на общем собрании обязаны утвердить перечень работ (услуг), выполнение (оказание) которых необходимо произвести в многоквартирном доме за отчетный период, а также условия их выполнения (оказания).

Таким образом, для формирования перечня работ (услуг), необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также установления размера платы за их выполнение (оказание), управляющей организации, ЖСК и ТСЖ следует исходить из решений, принятых собственниками на общем собрании.

Применение управляющей организацией, ЖСК и ТСЖ в расчетах с собственниками размера платы за содержание жилого помещения, установленного Комитетом по тарифам Санкт‑Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга (распоряжение Комитета от 20.12.2016 № 260-р), без одобрения такого решения на общем собрании, по мнению Комитета, неправомерно и подлежит обжалованию в установленном законодательством порядке.

По данному вопросу были даны разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», в пункте 17 которого указано, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует также отметить, что проведение проверки правильности начисления платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме осуществляет Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга, расположенная по адресу: Санкт‑Петербург, Малоохтинский пр., д. 68.

Как рассчитать и внести в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства размер платы за содержание жилья

Новый выпуск онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша посвятил вопросам, каким образом управляющие организации рассчитывают размер платы за содержание жилого помещения и с какими сложностями сталкиваются при размещении этой информации в ГИС ЖКХ.

Шаг за шагом к утверждению нового размера платы за жилое помещение

Выбрать способ определения размера платы за жилое помещений

Ведущий инженер РосКвартала Алексей Барейша в видео онлайн-программы «PROПлан» рассказал о том, как УО рассчитать и обосновать размер платы за содержание жилья и как разместить эту информацию в системе:

Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️

Плата за жилое помещение включает в себя плату за управление, содержание и текущий ремонт, который обеспечивает надлежащее обслуживание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). В зависимости от способа установления размера платы Алексей Барейша разделил управляющие организации на четыре типа:

  1. Рассчитывают на основании перечня работ и услуг, составленного по результатам осмотра дома, в отношении каждого МКД отдельно.
  2. Используют размер платы, установленный муниципалитетом.
  3. Управляют домом по результатам открытого конкурса, и размер платы уже прописан в договоре управления.
  4. Работают по минимальному размеру платы, утверждённому собственниками, или «как в соседнем доме».

Рассмотрим подробнее первый вид УО, которые, по мнению эксперта, поступают наиболее профессионально. Об остальных типах компаний узнайте в видео онлайн-журнала.

Какие ошибки обычно делают УО при составлении перечня работ и услуг

Рассчитать размер платы за содержание 1 кв.м. площади и утвердить его на ОСС

Управляющие организации, которые не берут размер платы из локальных актов муниципалитета или по аналогии с другими УО или домами, используют самый сложный, но при этом профессиональный подход к расчёту тарифа на свои услуги. Такой расчёт подтверждается документами и выполняется индивидуально для каждого многоквартирного дома.

Размер платы в таком случае устанавливается исходя из перечня работ и услуг, он соразмерен их объёму. А перечень составляется по результатам осмотра общего имущества МКД. Рассчитанный размер платы за содержание жилья обязательно утверждён на общем собрании собственников.

Как отметил Алексей Барейша, в таком случае, скорее всего, УО:

  • проводит осмотр дома – самостоятельно или с привлечением подрядчиков;
  • анализирует состояние систем и конструкций, после чего составляет перечень работ и услуг;
  • определяет стоимость всех работ и услуг исходя из их цены и объёмов за период действия перечня;
  • общую стоимость всех работ/услуг за период делит на расчётную площадь помещений в МКД и на 12 месяцев, если перечень составлен на год;
  • получившийся размер платы за 1 кв.м. жилого помещения выносит на утверждение ОСС.

Пример такого расчёта вы найдёте в выпуске онлайн-журнала.

Эксперт рекомендует при установлении размера платы следовать именно этому варианту – рассчитывать его для каждого дома, а не брать уже готовые, предложенные кем-то тарифы. В ином случае у УР может просто не хватить средств на выполнение обязательств по договору управления, что может привести к привлечению компании к административной ответственности.

Утверждаем размер платы за жилое помещение и дополнительные услуги

Внести данные в ГИС ЖКХ согласно инструкции эксперта

При любом типе определения размера платы за жилое помещение, УО обязана внести информацию о нём в ГИС ЖКХ.  В онлайн-журнале Алексей Барейша подробно рассказал и показал:

  • где в системе размещается эта информация;
  • какие документы прикреплять при внесении сведений о размере платы за жилое помещение;
  • какой период указывать;
  • в каких случаях ТСЖ или кооператив указывает два тарифа;
  • обязана ли УО вносить разбивку размера платы за 1 кв. м. помещения;
  • что делать, если собственники утвердили новый размер платы до истечения срока действия предыдущего;
  • какие ошибки могут появиться при размещении данных о размере платы в ГИС ЖКХ и как их решить.

Остались вопросы по этой теме? Напишите их в комментариях, а также следите за обновлениями онлайн-журнала «PROПлан» и нашего портала.

Правила установления размера платы за содержание жилого помещения

Продолжаем рассказывать о главных темах Итоговой онлайн-конференции за 2018 год. Во второй день Сусана Киракосян рассмотрела позиции высших судов об утверждении размера платы за содержание общего имущества. Узнайте, как правильно обосновать, утвердить и даже оспорить размер такой платы.

Как обосновать размер платы за содержание жилого помещения

Существует несколько критериев, при соблюдении которых размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет считаться обоснованным.

Первое условие – размер такой платы должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МКД и быть соразмерен утверждённому перечню, объёму и качеству услуг и работ (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. п. 29, 35 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Минстрой РФ в своём письме от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04 отмечает, что для определения размера платы обязателен индивидуальный подход к каждому многоквартирному дому.

Второй критерий – размер платы должен быть рассчитан профессионалами и документально подтверждён. Расчёт выполняется в отношении каждого МКД по результатам осмотров состояния общего имущества такого дома.

Цель таких осмотров – своевременное определение видов и объёмов работ по ремонту ОИ для предотвращения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан (пп. «а» п. 11 ПП РФ № 491). Результат осмотра оформляется в виде акта и считается основанием для принятия мер по устранению дефектов (п. 14 ПП РФ № 491).

Третий критерий – размер платы должен быть согласован обеими сторонами договора управления многоквартирным домом, так как считается существенным условием такого договора. Если размер платы не согласован, договор недействителен.

И последний критерий – различия в размерах платы для жилых и нежилых помещений допустимы только в тех случаях, когда они не являются дискриминационными для какой-то из сторон. Подробнее о том, какая дифференциация возможна и к каким решениям в случае споров собственников жилых и нежилых помещений по этому вопросу приходят суды, вы можете узнать в видеозаписи онлайн-конференции.

О главных изменениях, произошедших в жилищной сфере в 2018 году

Как утверждается размер платы за жилое помещение

Выше мы рассказали о первом этапе утверждения размера платы за жилое помещение – его обосновании. Перейдём к следующим действиям.

Управляющая организация размещает составленные ею предложения о размере платы на досках объявлений в подъездах МКД или в пределах земельного участка такого дома. Сделать это нужно не позднее, чем за тридцать дней до следующего этапа утверждения размера платы – проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Проводится такое собрание в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.

Если домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК, решение об утверждении размера платы принимается на общем собрании членов товарищества или кооператива на основе утверждённой сметы доходов и расходов (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Если предложенный размер платы превышает размер, установленный субъектом РФ для собственников, которые не утвердили плату или не выбрали способ управления МКД, предложение о размере платы должно содержать:

  • смету расчёта,
  • обоснование размера платы,
  • обоснование превышения такого размера.

Новое требование к детализации размера платы установлено п. 31 ПП РФ № 491: в обосновании превышения необходимо детально прописать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также указать периодичность, с которой они будут выполняться.

Следующий этап – проведение общего собрания собственников помещений в МКД. Не забудьте о порядке проведения собраний, описанном в ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

После собрания проинформируйте о его результатах собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ) и ГЖИ (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Требования к порядку включения допуслуг в договор управления

Когда можно оспорить экономически необоснованный размер платы за содержание

Нередки ситуации, когда у управляющей организации и собственников помещений возникают разногласия при утверждении размера платы за содержание и ремонт ОИ в МКД. Например, собственники принимают на ОСС не предложенный управляющей организацией размер платы, а тот, который сами считают нужным.

Первое, о чём рекомендуем помнить при возникших между управляющей организацией и собственниками помещений в МКД спорах о размере платы за содержание жилого помещения, – размер платы должен быть обоснованным (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, определение КС РФ от 28.03.2017 № 700-О). Если собственники произвольно корректируют размер платы, исключая из него обязательные статьи затрат, правосудие будет на стороне УО.

Управляющая организация может оспорить решение ОСС об изменении размера платы, если оно принято без учёта предложений УО и является экономически необоснованным. Установленный размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

В это же время в определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.04.2018 № 6-КГ18-6 указано, что платежи по содержанию ОИ должны быть достаточными для финансирования работ и услуг, необходимых для поддержания помещения в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Примеры решений, в которых суд встал на сторону управляющей организации, вы найдёте в раздаточном материале ко второму дню итоговой онлайн-конференции. А в видеозаписи можно посмотреть рекомендации Сусаны Киракосян о том, как управляющей организации защитить свою позицию в суде.

Как УО остановить или оспорить исключение дома из реестра лицензий

О чём ещё мы поговорили

Во второй день онлайн-конференции мы затронули ещё несколько важных для управляющих организаций тем:

  1. Какие неудачные формулировки об индексации размера платы за жилое помещение управляющие организации включают в договор управления МКД.
  2. Как оформить решение общего собрания о новом размере платы.
  3. Какие последствия ждут управляющую организацию, если она оспорит установленный собственниками необоснованный размер платы.
  4. В каком порядке и где рассматриваются споры о взыскании, перерасчёте платы и порядке её внесения.

Ответы на эти и другие вопросы вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара. А в раздаточном материале мы собрали примеры судебных решений, которые помогут управляющим организациям выстроить правильную позицию при возникновении споров об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Первый день онлайн-конференции.

Третий день онлайн-конференции.

Что входит в содержание жилья в квитанции: тариф за содержание жилого помещения, коммунальные услуги

🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.

🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.

🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.

🔹 Ocyщecтвлeниe тexничecкoгo нaдзopa. Дoпycк к элeктpoщиткaм, пpибopaм yчeтa oбщeгo пoльзoвaния и дpyгим вaжным фyнкциoнaльным yзлaм пpoвepяющиx тoжe вxoдит в coдepжaниe жилищнoгo фoндa.

🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.

🔹 Coблюдeниe мep пpoтивoпoжapнoй бeзoпacнocти. 3a ycтaнoвкy пoжapныx щитoв, cиcтeмы cигнaлизaции, oбcлyживaниe эвaкyaциoнныx выxoдoв тoжe плaтят coбcтвeнники жилья.

🔹 Oбecпeчeниe вывoзa мycopa. B coдepжaниe дoмa вxoдит и opгaнизaция вывoзa TБO, a тaкжe тpaнcпopтиpoвки жидкиx oтxoдoв. Mнoгиe coбcтвeнники плaтят зa этo oтдeльнoй cтpoкoй в квитaнции — o тoм, зaкoннo ли этo, мы пoгoвopим пoзднee.

🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.

🔹 Coдepжaниe штaтa paбoтникoв. Oплaтa paбoты бyxгaлтepa, pyкoвoдcтвa, дpyгиx cпeциaлиcтoв TCЖ или УК тoжe вxoдит в coдepжaниe жилья, пoтoмy чтo имeннo oни фaктичecки oтвeчaют зa вce paбoты в MКД. Упpaвляющaя кoмпaния мoжeт caмa ycтaнaвливaть paзмep зapaбoтнoй плaты cвoиx coтpyдникoв, и oплaчивaть ee бyдeтe вы.

Кpoмe этoгo, в oплaтy вxoдит плaтa зa oбecпeчeниe oптимaльнoй тeмпepaтypы и влaжнocти в мecтax oбщeгo пoльзoвaния, зa peмoнт и мнoгиe дpyгиe paбoты.

Как сейчас оплачивается содержание общего имущества многоквартирного дома?

КРСОИ рассчитывается в соответствии с порядком, установленным Постановлением правительства РФ № 354. Поскольку КРСОИ относится к услуге по содержанию общего имущества, то зависит от площади помещения.

Соответственно, владелец однокомнатной квартиры платит меньше, чем владелец трехкомнатной.

Разъяснение о порядке определения размера расходов электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме,  дано в письме Минстроя России от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04.

В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, а также отведения сточных вод их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.

По мнению Минстроя России (исходя из буквального толкования данной нормы), размер расходов на оплату КРСОИ может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года.

В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов КРСОИ осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета.

Соответственно, в том случае, когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учета, включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг.

В свою очередь фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг.

Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.

Как рассчитывается ежемесячная плата в кооперативах и кондоминиумах

Curbed University предоставляет полезные советы и нескучные советы о том, как купить, продать или арендовать дом или квартиру. Дополнительные вопросы можно задать по адресу [email protected] . Сегодняшняя тема: абонентская плата !

Сегодняшний урок Curbed U короткий и увлекательный. Эти надоедливые ежемесячные платежи, которые вам всегда нужно платить. Как они рассчитываются? Вот как:

Кондо: Общие расходы на кондоминиум рассчитываются путем умножения процента общих интересов каждого владельца квартиры на общие эксплуатационные расходы здания.Процент общих интересов рассчитывается, главным образом, на основе общей площади, занимаемой квартирой, но также и на других факторах, таких как ее расположение в здании. Следовательно, пентхаус, как правило, будет иметь более высокие общие расходы на квадратный фут, чем площадка на втором этаже. Общие эксплуатационные расходы здания включают такие вещи, как отопление, горячая вода, электричество в местах общего пользования, таких как коридоры и вестибюль, персонал здания и удобства, такие как бассейны, тренажерные залы, консьержа и т. Д. Из этой суммы вычитается любой доход, полученный строить из таких вещей, как прачечные.Так, например, если ваше здание стоит 10 100 долларов в месяц на поддержание эксплуатации, зарабатывает 100 долларов в месяц на торговом автомате в вестибюле, а ваша квартира представляет 10 процентов общих элементов здания, вы будете должны 1000 долларов в месяц в общей сумме. сборы ((10 100 — 100 долларов) x 0,10). Также вам следует переехать в настоящее здание.

Кооперативы: Плата за обслуживание в кооперативе рассчитывается таким же образом, но вместо процента общих интересов кооперативы имеют доли. Каждое кооперативное здание функционирует как корпорация с общим количеством долей, и каждой единице в здании выделяется определенное их количество.Это распределение основывается, опять же, в первую очередь на относительном размере каждой квартиры, но также учитывает другие факторы, такие как расположение и желательность просмотра. Таким образом, расходы на содержание кооператива рассчитываются путем деления общих эксплуатационных расходов здания на общее количество долей в здании и умножения этой суммы на количество долей, выделенных на любую квартиру. Кроме того, эксплуатационные расходы кооператива включают налоги на недвижимость, тогда как в кондоминиумах налоги уплачиваются отдельно от общих расходов.Следует также отметить, что общие расходы и плата за обслуживание не подлежат обсуждению.

· Эти ежемесячные платежи в кооперативах и кондоминиумах [NYT]
· Ограниченные архивы университетов [Ограниченные]

Как рассчитывается плата за обслуживание вашей квартиры?

Первоначально размещено на Medium. Обратите внимание, что этот пост предназначен только для информационных целей и может не отражать вашу квартиру.

Покупатели квартир впервые и даже давние владельцы часто сбиты с толку из-за платы за обслуживание.»За что оплачиваются мои сборы за обслуживание?» и «Как рассчитываются мои сборы?». Распределение годового бюджетного пакета либо быстро приближается для некоторых корпораций, либо что-то, что является предстоящим пунктом повестки дня в ближайшие месяцы или год. Мы подумали, что было бы полезно дать краткое резюме, чтобы ответить на вышеуказанные вопросы.

Плата за обслуживание идет на два основных компонента: годовые операционные расходы кондоминиума и резервный фонд кондоминиума.

ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
Это обычные ежегодные расходы на содержание кондоминиума.Не все кондоминиумы построены одинаково и имеют разные элементы, которые влияют на операционные расходы. Эти расходы можно разбить на следующие категории:

  • Коммунальные услуги (вода, гидро и газ)
  • Заработная плата персонала на месте (суперинтенданты)
  • Контракты (управление недвижимостью, охрана, озеленение и вывоз снега, вывоз мусора, обслуживание лифтов и т. Д.)
  • Удобства и отдых (обслуживание тренажерного зала)
  • Уборка и техническое обслуживание (чистящие средства и обслуживание всех мест общего пользования)
  • Электрооборудование (электроснабжение и обслуживание мест общего пользования)
  • Расходы на внешний ремонт и техническое обслуживание (проезды, ограждающие конструкции, надстройки)
  • Расходы на механику (HVAC, генераторы, кондиционер, котлы, конденсаторы и т. Д.)1]. Исследование резервного фонда должно проводиться не реже одного раза в три года сертифицированными профессионалами, обычно инженерами.

    Цель исследования — изучить все системы (например, отопление) и другие физические аспекты (гараж, балконы, окна) и дать разумные предположения относительно того, когда их нужно будет заменить или провести внеплановый ремонт и как дорого обойдется это в прогнозируемое время в будущем.

    Инженеры представляют результаты этого исследования совету директоров вместе с планом сбора средств.1]

    Многие люди думают, что их плата за обслуживание рассчитывается в зависимости от размера их квартиры. Это распространенное заблуждение. Ваши гонорары за обслуживание фактически рассчитываются на основе ваших долей в Корпорации.

    РАСЧЕТ ПЛАТЫ НА ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
    Операционные расходы плюс взнос в резервный фонд равны взносу на общие расходы (CEC). Затем каждый собственник выплачивает процент от CEC, исходя из своей доли владения в Корпорации. Вы можете найти процентную разбивку акций в декларации кондоминиума.
    Вот пример с математикой:
    Допустим, ЦИК в этом году составляет 1 000 000 долларов, и у вас есть один люкс, место для парковки и шкафчик. В вашей декларации может быть указано, что ваша общая доля в Корпорации составляет 1%.
    Ежегодная плата за обслуживание = 10 000 долларов США (1 000 000 долларов США * 1%)
    Ежемесячная плата за обслуживание = 833,33 доллара США (10 000 долларов США / 12)

    Такие элементы, как коммунальные услуги, могут быть вне контроля корпорации кондоминиумов, в то время как другие элементы, такие как наружное обслуживание, могут меняться из года в год.

    Необходимо распределить пакет годового бюджета вашей квартиры? Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, чем мы можем помочь.

    [1] Номер ссылки

    Сборы за обслуживание

    : за что вы на самом деле платите?

    Что касается бизнес-технологий, многие из них имеют все виды неясных или скрытых платежей за обслуживание.

    Но что это за плата за обслуживание и на что она идет? Что произойдет, если вам не потребуется обслуживание? Вам все еще нужно внести предоплату? Вот краткое изложение темы, чтобы вы могли четко понять, как вы можете работать с партнерами, чтобы максимизировать свои вложения.

    Затраты на программное обеспечение

    Стоимость программного обеспечения можно разбить на три компонента: лицензия на программное обеспечение, обслуживание программного обеспечения и услуги по внедрению.

    Стоимость вашей лицензии на программное обеспечение будет зависеть от количества пользователей, метода развертывания и любых специальных функций или надстроек, которые вы хотите использовать. Вы можете внести предоплату или по подписке, выставляемой ежемесячно или ежегодно. Достаточно просто.

    Услуги по внедрению

    обычно выплачиваются инженеру или ИТ-гуру, который отвечает за настройку системы для ваших пользователей, а также за устранение любых ошибок или технических проблем в дополнение к помощи в переносе соответствующих данных в ваше новое программное обеспечение.Внедрение обычно происходит после покупки программного обеспечения и обычно является разовым процессом.

    Плата за обслуживание программного обеспечения — это годовая стоимость, которую вы платите за обновления и поддержку программного обеспечения. Цена обычно представляет собой процент от первоначальной платы за лицензию на программное обеспечение, которая обычно составляет от 16 до 25% стоимости лицензии в год. Когда дело доходит до платы за обслуживание, следует обратить внимание на два основных момента: расчет и время начала «обслуживания».

    Как рассчитывается стоимость обслуживания

    Многие поставщики основывают расходы на обслуживание не по «прейскуранту» программного обеспечения.Хотя вы можете получить значительную скидку на предварительную стоимость лицензии, поставщики обычно взимают плату за обслуживание, исходя из более высокой прейскурантной цены. Хотя это не всегда обсуждается с поставщиками, вам следует, по крайней мере, получить разъяснения от поставщика, поскольку вы можете договориться об этой ориентировочной стоимости.

    Когда начинаются затраты на техническое обслуживание

    Большинство поставщиков начинают техническое обслуживание в тот момент, когда вы подписываете контракт или начинаете внедрение. Убедитесь, что вы хорошо понимаете, когда это начнется.В зависимости от поставщика и потребностей вашей компании вы можете договориться о начале технического обслуживания позднее.

    Важно отметить, что облачные решения, такие как SugarCRM, , с ежемесячной или ежегодной оплатой, техническое обслуживание является частью предоставляемых ими услуг. Поскольку это периодические расходы, важно понимать, как они взимаются, чтобы вы могли купить нужное количество лицензий. Потому что, если вы приобретете больше лицензий, ваши цены будут каждый год выше, чем необходимо, что в долгосрочной перспективе значительно возрастет.

    Что делают сборы за обслуживание

    Плата за обслуживание

    обычно направляется на исправление повторяющихся ошибок, инвестирование в новые продукты или решения для добавления в портфель программного обеспечения, а также на исследования и разработки для продолжения инноваций продукта — это означает, что при выходе новых версий вы можете обновить свое программное обеспечение бесплатно.

    Например, Infor CRM требует платы за обслуживание продукта в течение первого года. Впоследствии это необязательно. Таким образом, в течение этого года, если выйдут какие-либо новые версии, каждый, кто принял программное обеспечение и заплатил за обслуживание, может обновить его бесплатно.Но что произойдет, если вы не захотите продолжать им платить?

    По истечении первого года клиент Infor может в любой момент возобновить подписку на плату за обслуживание или отменить обслуживание. Если у вас есть безупречная система, которая отлично работает, имеет смысл отменить обслуживание, если она безупречно работает для вашего бизнеса. Многие компании могут годами использовать одну и ту же версию программного обеспечения без какого-либо обслуживания. Однако, если вы передумаете и решите перейти на последнюю версию без обслуживания, они не смогут вам помочь.

    Если вы не заплатили взносы за обслуживание, но вам нужна помощь

    Бывает, что вы не заплатили плату за обслуживание, потому что ваш продукт работал правильно, а потом однажды что-то пошло не так. Вы обращаетесь к поставщику программного обеспечения за помощью, но он говорит, что ничего не может сделать, так как у вас более старая версия, а обслуживание больше не является частью вашего контракта. Что вы делаете в этом сценарии? Есть два варианта: вы можете попытаться найти инженера или разработчика, чтобы решить проблему — если это возможно.Однако инженер должен быть знаком с вашим программным обеспечением, а его может быть трудно найти с помощью простого поиска в Google.

    Другой вариант — найти такого же реселлера с добавленной стоимостью (VAR), как мы! Если VAR работает с вашим программным обеспечением, они обычно могут вам помочь или знают кого-то, кто может. Это бонус к лицензированию программного обеспечения через VAR, а не напрямую от самого поставщика. Когда вы окажетесь в затруднительном положении, вы будете рады, что они были рядом в нужный момент.

    Методика расчета таксы и платы за содержание жилых комплексов

    Владельцы квартир и квартиросъемщики должны вносить плату за обслуживание и удобства, которыми они пользуются в своей квартире.Расходы на содержание общей площади распределяются между жильцами квартиры , а доход распределяется между собственниками квартир. Владельцы квартир создают ассоциацию для сбора платы за обслуживание и ассоциацию работают на благо владельцев и жителей квартиры.

    Популярные процедуры расчета платы за обслуживание

    Существуют различные процедуры или методы, принятые ассоциацией или обществом для сбора ежемесячной платы за обслуживание.Вот некоторые из наиболее распространенных важных практик.

    • Фиксированная ежемесячная плата:
      При фиксированной ежемесячной плате ассоциация собственников квартир или общество рассчитывает сумму или общую плату за обслуживание и распределяет поровну между всеми владельцами квартир. В квартире могут быть квартиры разной площади. В соответствии с этой системой, независимо от размера квартиры, все владельцы квартир будут платить одинаковую плату за обслуживание. Этой системе обычно следуют, когда квартиры одинаковой площади (кв.футов).
    • Ставка за квадратный фут:
      Переменная ставка будет зависеть от квадратных футов каждой квартиры или квартиры. В соответствии с этим методом ставка или плата варьируются в зависимости от квадратных футов, принадлежащих владельцам квартир. Чем больше площадь квадратных футов, тем выше будет ежемесячная плата за обслуживание. Это широко практикуется в квартирных обществах с квартирами разной площади. Общая логика заключается в том, что, поскольку вы купили квартиру на основе кв. Футов площади, вы должны оплачивать содержание на той же основе.
    • Частичная фиксированная ставка:
      В соответствии с этим методом ассоциация или общество взимает фиксированную ставку за предельный квадратный фут, и за каждую дополнительную единицу взимается дополнительная плата. Например: с владельцев квартир, владеющих до 1000 квадратных футов, взимается фиксированная ставка, а за добавление 100 квадратных футов взимается дополнительная плата в размере 2%. В этом случае все владельцы квартир площадью 1000 кв. Футов платят одинаковую сумму, но владельцы квартир площадью 1100 кв. Футов, 1200 кв. Футов и 1500 кв. Футов платят разную сумму в счет ежемесячной платы за обслуживание.
    • Смешанный подход: Это центральный подход к начислению платы за обслуживание, который обычно применяется в многоквартирных обществах с квартирами разной площади.Здесь взимается плата за квадратный фут, которая, как правило, невысока. Кроме того, общие расходы делятся поровну между квартирами.

    Общие расходы будут включать суммы, подлежащие выплате как таковые Обществом или Ассоциацией. Он включает в себя такие расходы, как расходы на администрирование, обслуживание, ремонт или замену мест общего пользования и помещений. Пока нет споров, любая система, приемлемая для всех владельцев квартир, может быть реализована на основе согласия или консенсуса.

    Метод расчета платы за обслуживание варьируется в зависимости от соглашения или устава ассоциации.

    Как рассчитывается плата за обслуживание вашей квартиры ? Ваша ассоциация рассчитывает ежемесячные платежи аналогичным или другим способом? Пожалуйста, поделитесь этим в комментариях.

    Кто-то наживается на моих общих расходах / платежах за обслуживание?

    При покупке кооператива или кондоминиума важно помнить, что вы не только должны будете вносить ежемесячный платеж по ипотеке, но также должны учесть затраты на обслуживание или общие сборы.Эти сборы могут быть высокими в зависимости от выбранного вами здания. Во многих случаях это отпугнет потенциальных покупателей, если они посчитают, что плата за это непомерно высока. Естественно, никто не хочет платить за что-то больше, чем они думают. Вот несколько ключевых вопросов, которые помогут вам решить, не переплачивают ли вы.

    Как рассчитываются комиссии?

    Стоимость рассчитывается одинаково как для Co-Ops, так и для кондоминиумов. Каждая единица представляет собой процент от стоимости здания в целом. Такие факторы, как площадь в квадратных футах, желательность квартиры и расположение в здании, определяют процентное соотношение квартиры к зданию.Например, пентхаус с видом и площадью на 100 квадратных футов больше, чем любая другая квартира, будет иметь самую большую ежемесячную плату. Доска даст каждой из этих характеристик процентное значение, а затем вычислит, сколько стоит эта единица целиком. Эксплуатационные затраты на здание используются в качестве основы в этом уравнении. Таким образом, если правление определит, что пентхаус составляет около 15% здания, а ежемесячные расходы на обслуживание здания составляют 15 000 долларов, то плата составит 2250 долларов.

    Co-Ops еще проще, потому что ценность каждого юнита уже определена. Когда вы покупаете Co-Op, вы покупаете акции корпорации. Каждая единица стоит X акций. Если ваша единица стоит 250 акций из 3000, то вы владеете 12% компании. Затем используйте это же уравнение со стоимостью ведения совместной игры в месяц, чтобы определить ваши ежемесячные платежи.

    Что входит в ежемесячную стоимость содержания здания?

    Допустим, ваше правление сообщает, что содержание здания обходится им в 15 000 долларов в месяц.Как узнать, что сюда входит? Что ж, это, вероятно, включает в себя больше, чем вы думаете. Здание отвечает за отопление / охлаждение и освещение мест общего пользования, таких как холлы, вестибюли, прачечные, а также за оплату любого персонала, такого как швейцары, консьержи и обслуживающий персонал. Если в вашем здании есть бассейн, тренажерный зал или сад на крыше, мы говорим о еще больших деньгах на содержание этих вещей. Кооперативы также включают налоги на недвижимость в сборы, поэтому вы можете ожидать, что они будут немного выше, чем налоги на кондоминиум.

    Включено ли что-нибудь дополнительно в мои сборы?

    Да, ответственное правление возьмет 10% с ежемесячных взносов и вложит их в фонд на случай чрезвычайных ситуаций. Например, что, если случился ураган и зданию нужна совершенно новая крыша? Если бы на это не откладывалась экономия, это означало бы, что каждая единица должна вносить свой процент в общую стоимость. Это называется специальной оценочной платой, и это действительно так. Здание могло бы снизить эту стоимость, используя свои резервы для частичной оплаты ремонта.

    В заключение, кто-то, скорее всего, не разбогатеет на ваших гонорарах за обслуживание. На самом деле не бывает слишком много денег на содержание здания, особенно того, которому более 100 лет. Однако вам следует попросить вашего брокера получить записи у казначея совета директоров, прежде чем даже задумываться о покупке совместной игры или кондоминиума.

    Спросите эксперта: «Насколько плата за обслуживание должна влиять на цену квартиры?»

    Существует ли формула или практическое правило для корректировки продажной цены квартиры для компенсации высоких ежемесячных сборов за обслуживание или общих расходов?

    Когда общие сборы кондоминиума (или, в кооперативе, ежемесячные сборы за обслуживание, которые включают налоги на имущество) выше среднего, вам понадобится калькулятор и психологическое знание, чтобы рассчитать правильную корректировку цены, например наши специалисты.

    Начните с расчета суммы, на которую ежемесячные платежи за квартиру превышают среднюю.

    В Манхэттене средняя ежемесячная плата за кооператив составляет 1,68 доллара за квадратный фут, говорит оценщик недвижимости Нью-Йорка Джонатан Миллер из Miller Samuel. (В кондоминиуме добавьте общие расходы плюс налоги на недвижимость.)

    «Это означает, что можно ожидать, что на квартиру площадью 1000 квадратных футов будет приходиться ежемесячное обслуживание в размере 1 680 долларов США», — говорит он. «Однако это всего лишь средний показатель, и квартиры сильно различаются по своим удобствам, типам собственности и финансовому состоянию.”

    Согласен с брокером по недвижимости Гордоном Робертсом из Warburg Realty: «Я бы посмотрел на недавние продажи в здании по сравнению с сопоставимыми продажами в районе и посмотрел, есть ли какая-либо заметная разница… Могут быть и другие факторы, такие как состояние, виды или архитектурные качества, которые могут компенсировать более высокие затраты на обслуживание, поэтому об этом нужно судить в индивидуальном порядке ».

    Допустим, вы определили, что ежемесячная плата примерно на 500 долларов выше средней. Теперь подсчитайте сумму денег, которую можно было бы профинансировать с помощью ежемесячного платежа в размере 500 долларов, и примените ее к цене покупки, — говорит брокер по недвижимости Дина Кори из Corcoran.

    Например, при сегодняшних ставках по ипотеке около 4% для фиксированной ссуды на 30 лет ежемесячный платеж в размере 500 долларов позволит вам занять около 100 000 долларов. С этой точки зрения, говорит Кори, квартира должна стоить на 100 000 долларов меньше, чем сопоставимая квартира со средним уровнем обслуживания.

    Кроме того, по словам Кори, «важно отметить, что приведенная выше формула не учитывает потенциальную часть каждого из них, подлежащую вычету из налогооблагаемой базы. В первые годы выплаты по ипотеке имеют гораздо более высокий процент отчислений.И хотя эксплуатационные расходы в кооперативе включают налоги на недвижимость и проценты по ипотеке для основного платежа по ипотеке, вычитаемая из налогов часть обычно составляет 30-50% ».

    Теперь пора заняться психологией.

    «Небольшие отклонения [от среднемесячной платы] покупатели допускают без корректировки, но большие отклонения могут потребовать корректировки даже больше, чем доллар за доллар, поскольку рынок наказывает за высокие эксплуатационные расходы и общие расходы и вознаграждает низкие эксплуатационные расходы и общие расходы», говорит управляющий активами и брокер по недвижимости Роберта Аксельрод из Time Equities.

    Более высокие ежемесячные платежи могут и часто влияют на стоимость гораздо больше, чем уравнение реальных реальных затрат, — говорит Кори. Сумма может зависеть от того, горячий рынок недвижимости в целом или нет.

    «На сильном рынке проблемы, связанные с высоким уровнем обслуживания или высокими общими расходами, не так очевидны, но на более слабом рынке покупатели более внимательно относятся к уровню обслуживания», — говорит она.

    Желательность квартиры, ее расположение, а также факторы спроса и предложения могут иметь решающее значение, отмечает она.

    «Прямо сейчас, с такими низкими процентными ставками, люди предпочли бы платить по ипотеке больше, чем иметь более высокую ежемесячную фиксированную стоимость — если бы у них был выбор», — говорит Кори, которая отмечает, что покупатели часто говорят ей: «Вы можете заплатить по ипотеке, но содержание редко снижается «.

    Как рассчитываются и расходуются сборы за обслуживание кондоминиума: Reasonable Doubt

    В городе Торонто зарегистрировано более 2500 корпораций-кондоминиумов. Хотя эти кондоминиумы могут варьироваться от небоскребов, состоящих из квартирного типа, до блоков таунхаусов, все корпорации кондоминиумов имеют одну общую черту — это обязанность владельцев квартир оплачивать общие расходы.

    Плата за обслуживание

    часто составляет несколько сотен долларов в месяц и более, поэтому владельцы квартир хотят знать, как они рассчитываются и на что расходуются.

    Согласно Закону о кондоминиумах 1998 г., каждая корпорация-кондоминиум должна иметь зарегистрированный документ, называемый декларацией. Декларация регистрируется застройщиком корпорации кондоминиума во время юридического создания корпорации. Он устанавливает общие расходы, подлежащие оплате каждым владельцем единицы, выраженные в процентах от общих расходов корпорации в целом.Если отдельное подразделение распределяет общие расходы в размере 1%, это означает, что подразделение несет ответственность за один процент общих расходов всей корпорации за год, которые обычно выплачиваются равными ежемесячными суммами в первый день каждого месяца.

    Часто общие расходы соответствуют площади каждой единицы в квадратных футах, так что более крупные единицы платят больше. Однако в соответствии с Законом для этого нет требований: разработчик вправе устанавливать общие расходы по своему усмотрению и может учитывать другие соображения при установлении общих процентов расходов (например,g., квартира на верхнем этаже может платить больше, чем квартира аналогичного размера на нижнем этаже). Если все единицы одинакового размера, общие расходы могут быть одинаковыми для всех единиц.

    Общие расходы кондоминиума основаны на бюджете, который утверждается советом директоров корпорации, часто с помощью управляющего имуществом корпорации. Обычно за два-три месяца до конца финансового года правление обсуждает бюджет на следующий год и раздает каждому владельцу уведомление, в котором указывается вклад каждого подразделения в общие расходы на предстоящий год.Как правило, сумма, которую собирает корпорация, равна предполагаемым расходам, установленным в бюджете, хотя некоторые корпорации могут вносить в бюджет либо небольшой профицит (например, для создания резервного фонда), либо небольшой дефицит (если есть излишки средств прошлых лет, которые можно использовать для покрытия операционных расходов в следующем году).

    Различные корпорации включают разные статьи в общие расходы. Общие расходы одной корпорации могут покрывать гидроэнергетику, газ и кабельное телевидение, в то время как в другой эти статьи могут измеряться индивидуально и взиматься с единиц.Но чтобы дать некоторое представление о том, как можно потратить общие расходы, ниже приведены приблизительные цифры для довольно типичного здания, состоящего из 300 жилых единиц с годовым бюджетом в 1,8 миллиона долларов:

    • Коммунальные услуги: 570 000 долл. США (32 процента) Как указано выше, некоторые корпорации-кондоминиумы включают коммунальные услуги в общие расходы, в то время как другие здания отводятся под коммунальные услуги. В этой корпорации гидроэнергия, газ и вода включены в общие расходы.
    • Совместно используемые помещения: 435 000 долларов США (24 процента) В этом случае корпорация кондоминиума является частью более крупного комплекса с общими рекреационными и другими удобствами.Вклад корпорации в эксплуатационные расходы этих общих объектов составляет примерно 24% годового бюджета.
    • Резервный фонд: 325 000 долл. США (18 процентов) Все кондоминиумы должны поддерживать резервный фонд для капитального ремонта и общих элементов. Обычно каждая корпорация переводит часть ежемесячных сумм, которые она собирает от владельцев паев, в резервный фонд.
    • Контракты на обслуживание и ремонт: 275 000 долл. США (15 процентов) В эту категорию входят управляющий недвижимостью корпорации и персонал по уборке, а также регулярные контракты на обслуживание и ремонт лифтов, техническое обслуживание и ремонт систем вентиляции и кондиционирования, мытье окон и борьба с вредителями.
    • Ремонт и техническое обслуживание: 95 000 долл. США (5 процентов) Эта категория в основном состоит из мелких ремонтов и технического обслуживания, которые оплачиваются не из резервного фонда, а из общего операционного фонда. В этом случае корпорация оплатила мелкое обслуживание и ремонт таких предметов, как сантехника, электрическое оборудование и уплотнитель мусора.
    • Административные расходы: 60 000 долларов (3 процента) Самой крупной статьей в этой категории является страхование, которое корпорация обязана поддерживать.В эту категорию также входят расходы на аудитора и юридические услуги корпорации.
    • Персонал на объекте: 40 000 долларов (2 процента) У некоторых корпораций кондоминиумов есть сотрудники, которые работают в здании, в то время как другие будут использовать сторонних подрядчиков для выполнения этой работы. В этом случае корпорация использует сторонних подрядчиков для управления имуществом и уборщиков (как указано выше), а также нанимает сотрудника, обеспечивающего суперинтендантские услуги.

    Некоторые расходы корпорации кондоминиума будут в значительной степени неподконтрольными корпорации (e.g., такие как коммунальные услуги или контракты на обслуживание с фиксированной ценой), в то время как другие расходы будут изменяться из года в год и, в некоторой степени, произвольными (например, мелкое техническое обслуживание и ремонт).

    Если у вас есть вопросы о том, как их кондоминиум тратит свои деньги, на многие из этих вопросов можно легко ответить. Вышеупомянутые цифры, например, были взяты (и приблизительно) из годового аудированного финансового отчета для кондоминиума, который должен был быть предоставлен всем владельцам ячеек до годового общего собрания и о котором владельцы ячеек могли спросить. вопросы на годовом общем собрании.Для тех владельцев, которые могут не присутствовать на их годовом общем собрании, или для потенциальных владельцев квартир, которые рассматривают возможность покупки единицы, мы надеемся, что вышеизложенное является полезной иллюстрацией того, как корпорация кондоминиума может тратить свои деньги.

    Тимоти Дагган — юрист кондоминиума и судебный исполнитель по гражданским делам в компании Horlick Levitt Di Lella LLP. Разумное сомнение появляется по понедельникам. Свяжитесь с ним в Твиттере по адресу @timmyd_.

    Предупреждение: Вы не должны действовать или полагаться на информацию, представленную в этом столбце.Это не юридическая консультация. Чтобы обеспечить защиту ваших интересов, обратитесь к юристу или обратитесь за советом к нему официально. Взгляды, выраженные в этой статье, не обязательно отражают точку зрения Horlick Levitt Di Lella LLP или юристов Horlick Levitt Di Lella LLP.

    [email protected] | @nowtoronto

    .

Похожие записи

Вам будет интересно

Утки выращивание: Разведение уток в домашних условиях для начинающих, кормление и уход – Разведение уток в домашних условиях для начинающих

Контрольно кассовый аппарат для ип: Кому нужно ставить кассовый аппарат

Добавить комментарий

Комментарий добавить легко