Доходность коммерческой недвижимости: Как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов

Содержание

СБЕР Про | Медиа

Любой инвестор, который принимает решение инвестировать в сферу недвижимости, всегда встаёт перед выбором: куда инвестировать — в жилую или коммерческую недвижимость. Попробуем разобрать плюсы и минусы таких инвестиций на примере показателя доходности, в том числе учитывая текущие изменения на рынке жилья и коммерции после пандемии.

При первом приближении рассматривается как отличный вариант для неквалифицированных и массовых инвесторов. Один из самых популярных клиентских запросов у риелторов — купить однушку рядом с метро для сдачи!

По данным аналитиков ГРМ (Гильдии риелторов Москвы) доходность подобных вложений составляет 3—5% годовых, что едва превышает текущие ставки по банковским депозитам. А пандемия коронавируса привела к снижению доходности по таким вложениям. Причиной тому стала небольшая коррекция вниз средних цен аренды квартир в период пандемии (в целом по рынку на 5—10%). При этом рост цен на вторичную недвижимость, который начался с осени прошлого года, составил 10—15%.

Особую нишу в сегменте жилой недвижимости, которую приобретают инвесторы с целью получения арендного дохода, занимают апартаменты, являющиеся по юридическому статусу нежилыми помещениями, но по фактическому использованию инвесторы их относят к сегменту инвестиций в жилую недвижимость. Показатели доходности подобного класса, как правило, превышают аналогичные показатели квартир, это обусловлено тем, что стоимость 1 м² апартаментов ниже.

При этом большинство современных комплексов апартаментов лучше отвечают современным требованиям, которые предъявляет целевая аудитория платёжеспособных арендаторов. Поэтому стабильно высокий спрос, доступная (по сравнению с квартирами) цена позволяют инвесторам зарабатывать на сдаче в аренду апартаментов 7—8%, а по некоторым объектам до 10 и более процентов годовой доходности.

Особо хотелось бы отметить инструмент повышения доходности вложения в жилой сегмент недвижимости. Это сдача недвижимости в посуточную аренду. Как правило, инвесторы привлекают к этому управляющие компании или занимаются самостоятельно, используя популярные международные и российские сайты-агрегаторы. В некоторых случаях годовая доходность успешных проектов может достигать 15—16%. Хотя опять же стоит отметить, что за последний год данный сегмент сильно просел из-за карантинных ограничений и сильного сокращения турпотока.

Популярная и практически беспроигрышная многие годы стратегия «купи квартиру на котловане, продай, когда выдадут ключи», по мнению многих профессиональных участников рынка недвижимости, если не доживает последние годы, то для неё наступили тяжёлые времена. Введение эскроу-счетов при покупке новостроек постепенно сводит былые сверхдоходности инвесторов в новостройки к минимуму.

Плюс к тому, льготная ипотека и резкий рост цен на новые дома за прошлый год приводит инвесторов, планирующих сейчас инвестировать в новостройки, к размышлениям о нецелесообразности подобных инвестиций. Рынок новостроек сильно перегрет. На сегодняшний день цены на старте продаж у многих московских застройщиков настолько высоки, что, на мой взгляд, интересны только конечным покупателям. А инвесторам, планирующим входить в проекты на котловане для получения хотя бы 10% годовой доходности, остаётся только уповать на дальнейший рост рынка. А этот рост в преддверии ожидаемой к лету отмены льготной ипотеки кажется многим всё более призрачным.

В этой ситуации остаётся только порадоваться за инвесторов в новостройки, которые зашли в свои проекты в период с 2019-го и до середины 2020 года и радостно наблюдают на экране калькулятора красивые цифры доходности в 30 и более процентов годовых!

Измерение доходности коммерческой недвижимости, соотношение с риском

В мире, где не происходит никаких перемен, ставкой доходности была бы ставка капитализации (CapRate). Однако, напомним, CapRate – это ставка доходности за один год, требуемая в момент времени, а сколько недвижимость может принести за 2, 3, 5 или 10 лет? Существует три показателя, которые в мировой практике управляющие инвестициями в недвижимость используют для описания доходности инвестиций, и которые важны для инвестора, чтобы оценить соответствие как целевых доходностей, так и фактического результата своим ожиданиям и риск-аппетиту (поскольку именно риск как измеритель возможной неудачи является первоначальным мерилом возможной и ожидаемой доходности): Equity Multiple, IRR, CoC.

Equity Multiple – мультипликатор капитала 

Equity Multiple (мультипликатор капитала), применяется в различных индустриях для измерения доходности. Для сферы недвижимости в качестве такового применяется мультипликатор TVPI (Total Value to Paid-In), который переводится как суммарная стоимость на вложенный капитал; он отражает номинальную сумму денег, которую инвестор получает после выхода из инвестиции и выражается в коэффициенте относительно первоначально вложенного капитала. Например, если вложено ₽10млн и получено в итоге ₽20млн, мультипликатор капитала (TVPI) равен 2x, то есть капитал удвоился. Все просто – и это значимая сумма. Однако, возникает вопрос — за какой период капитал увеличился вдвое? За 1 год, за 2, за 10? Чтобы ответить на этот вопрос, используется такой индикатор доходности, как IRR.

IRR (Internal Rate Return) – внутренняя норма доходности 

IRR (Internal Rate Return) переводится как внутренняя норма доходности (ВНД) и описывает взвешенную по времени совокупную годовую процентную ставку, которую каждая единица капитала (рубль или доллар), находящаяся в инвестировании, в т.

ч. возникающая в процессе его прироста, зарабатывает за это время. По существу, IRR учитывает стоимость денег в течение всего инвестиционного горизонта, и выражает доходность, которую инвестор получает на размещенный капитал.

Для расчета IRR используется та же формула, что и для определения стоимости объекта недвижимости методом DCF, только в обратную сторону.  В формуле DCF место неизвестного показателя занимает ставка доходности (это и есть IRR), а место известного, помимо будущего денежного потока, занимает фактическая цена приобретения объекта.

IRR удобен тем, что показывает альтернативность инвестиций в недвижимость, например, инвестициям в иные классы активов в тот же период времени. При этом, следует отличать IRR, во-первых, от общей доходности вложений (Total Return), выражаемой в номинальном размере, и показывающую среднюю сумму денег, заработанную инвестицией ежегодно, во-вторых, от ставки дисконтирования (например, WACC или RRR), через которые рассчитывается стоимость объекта, исходя из требования к доходности со стороны инвестора (конкретного — через RRR; или «среднего» — через WACC), если IRR равна или выше этих ставок – это потенциально интересная инвестиция.

CoC (Cash-on-Cash) Return – текущая, дивидендная доходность

CoC (Cash-on-Cash) Return переводится как «Доходность наличные-на-наличные». Это показатель, характеризующий текущую доходность инвестиций в недвижимость, — какой регулярный (по сути дивидендный) поток будет получать инвестор на внесенный капитал.  Показатель отражается в процентах годовых для его сравнения с иными регулярными доходностями инвестора: процентами, купонами, дивидендами на акции, однако, не следует смешивать его, например, с таким измерителем как Current Yield, который отражает текущую доходность к текущей стоимости.

В России довольно часто встречается также показатель доходности в виде срока окупаемости (

Payback Period), однако, в мировой практике он практически не используется, поскольку, во-первых, базово не учитывает стоимость денег во времени (хотя более совершенный метод дисконтированного срока окупаемости — Discounted Payback Period, DPP — позволяет это делать), а, во-вторых и главных, он не отражает доходность недвижимости от прироста ее стоимости в результате ее продажи, что принципиально важно именно для инвестиционного подхода. Метод актуален для «бессрочных» владельцев недвижимости, при том, что любая инвестиция в конечном итоге предполагает выход – то есть монетизацию.

Также важно обращать внимание на то, в качестве каких данных показываются индикаторы доходности.

  • Они могут быть целевыми (Target Return). Такие индикаторы рассчитываются прогнозно при планировании инвестиций, при этом добросовестными управляющими они всегда представляются с оговоркой, о том, что не являются гарантированными.
  • Исторические индикаторы доходности или индикаторы отражают уже конкретные результаты инвестирования (Investment Performance).  В этом случае важен момент, на который рассчитан результат: это могут быть (а) текущие данные о результатах (Current Performance) или уже после выхода из инвестиции (Final Performance). Результаты инвестирования рассчитываются управляющими, в основном, с начала срока жизни инвестиционного механизма (например, фонда), поэтому для инвесторов, которые присоединяются к фонду не с начала его запуска, результат может отличаться; для таких инвесторов управляющие формируют текущие данные о результатах (Current Performance) как с начала инвестирования, так и за последние перед входом инвестора периоды (год, квартал, месяц), при этом, расчет целевого результата такого инвестора – отдельная задача либо самого инвестора, либо его персонального финансового советника.

Кроме того, расчет результатов инвестирования у разных управляющих может различаться умышленно или объективно. Здесь важно то, придерживается ли управляющий общепринятых стандартов расчета результатов, например, таких как Global investment performance standard, GIPS (разработанных в качестве мирового стандарта CFA Institute), которые за счет унификации методики расчета результатов инвестирования позволяют сравнивать эффективность разных управляющих.

Важность соотношения доходность/риск

Отдельного напоминания в вопросах измерения доходности достоин вопрос соотношения таких понятий, как «риск» и «доходность». Простое правило: чем выше доходность, тем выше риск, и наоборот, мы неоднократно упоминали выше и будем упоминать далее. Оно работает как в сравнении между собой разных классов инвестиционных активов (акции, облигации, недвижимость), так и внутри конкретного класса (например, внутри недвижимости, это разные стили инвестирования: Core, Core Plus, Value-Added и Opportunistic).

  Далее мы подробно рассматриваем виды рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость.

Отвечая на вопрос, почему Core-недвижимость такая низкодоходная (8-12%) следует помнить, что ближайший к ней профиль риска имеет государственные облигации. Проявляя интерес к прогнозно высокой доходности (20% и более), стоит обратить внимание также на то, какой уровень кредитного плеча применяется в инвестициях.

Инвестиции в недвижимость могут предложить очень широкий спектр возможностей по риск/доходности, от самого низкого риска (близкого по доходности к государственному долгу) до крайне высокого (уровня венчурного инвестирования).

Курс — Профессионал в Коммерческой недвижимости

Как проходит обучение

Наш курс по коммерческой недвижимости состоит из 4-х занятий, продолжительностью по 2 академических часа каждое

Урок 1

Оценка и налоги в коммерческой недвижимости

  • Мы освоим метод экспресс-оценки коммерческой недвижимости (апартаменты и коммерческие помещения) по чистому операционному доходу (ЧОД)
  • Сравним различные системы налогообложения и выберем оптимальную для владения коммерческой недвижимостью с точки зрения аренды и дальнейшей продажи.
  • Обсудим налог на имущество
  • Рассчитаем срок окупаемости
  • В конце занятия каждый участник получит онлайн калькулятор для расчета доходности вложения в коммерческую недвижимости и срока окупаемости вложения

Урок 2

Доходность различных вложений

  • При помощи онлайн-калькулятора научимся сравнивать доходность коммерческой недвижимости с доходностью банковского вклада, инвестиции в валюту, драгоценные металлы и фондовый рынок.
  • Теперь Вы сможете профессионально рассуждать о плюсах и минусах  различных вложений
  • Изучим методы оценки недвижимости: восстановительный, сравнительный и Доходный
  • Закрепим методику расчета Чистого операционного дохода и его расходной составляющей

Урок 3

Анализ и маркетинг в инвестициях

  • Научимся проводить анализ чувствительности инвестиций в недвижимость к различным факторам рынка, прежде всего к колебаниям арендных ставок и выберем оптимальные сочетания коммерческих условий договоров аренды
  • Применяя наш онлайн-калькулятор, узнаем как снизить риски приобретения объекта, который не будет окупаться,
  • Освоим способы применения арендных каникул, чтобы зарабатывать больше.
  • Маркетинговые данные в недвижимости. Обзор доступных ресурсов

Урок 4

Секреты успеха различных инвестиционных моделей

  • Секреты успеха крупных инвестиционных фондов недвижимости
  • Узнаем о концепции трех сделок
  • Научимся оценивать инвестиции в строящиеся помещения и апартаменты
  • Изучим основы инвестиционного анализа – капитализация и дисконтирование
  • Сформируем инвестиционную модель объекта коммерческой недвижимости

Курс по инвестиционному бизнесу ведет:

Алексей Лазутин

  • Опыт в сфере коммерческой недвижимости 13 лет
  • Сопровождал крупные сделки по инвестиционной продаже знаковых бизнес-центров на Невском проспекте и Петроградской стороне
  • Руководил крупными консалтинговыми проектами в сфере коммерческой недвижимости
  • Работал в команде управляющей компании иностранного инвестиционного фонда, где занимался привлечением крупных арендаторов офисных и складских помещений.

ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬСЯ

Аренда в Турции. Правда для собственников турецкой недвижимости

Итак, вы всерьез подумываете о переезде в Турцию на ПМЖ и хотите обеспечить себе постоянный источник дохода.

Или вы просто хотите инвестировать в турецкую недвижимость, чтобы снизить риски и диверсифицировать ваши вложения?

Поэтому вопрос – а сколько же реально принесет мне турецкая недвижимость при сдаче ее в аренду, будет очень важным для вас.

Я расскажу вам это на примерах со всеми деталями и нюансами, которые обычно остаются за кадром!


Начнем с жилой недвижимости:

Жилая недвижимость в Турции, а именно квартиры, апартаменты или виллы, при сдаче в аренду, приносит своему владельцу максимум 2.5-5% в год, в зависимости от региона и самого объекта.

В среднем же, этот уровень находится на уровне примерно 3-3.5% в год, не больше.

Более высокая доходность может быть получена в случае, если вы сами сдаете недвижимость нелегально в краткосрочную аренду, то есть без уплаты налога и с нарушением законодательства.

Вы должны помнить, что сдача в краткосрочную аренду недвижимости в Турции запрещена.

Для такой сдачи, в вашем комплексе или доме, должно быть получено специальное разрешение – так называемый Рухсат по-турецки.

Стоит заметить, что его получение – это непростая вещь, он не может быть получен на одну квартиру например, он получается минимум на 1 блок, в котором должно быть минимум 30 квартир.

То есть, если вам скажут – да все в порядке – у нас все есть, сдавать в краткосрочку можно без проблем – просто попросите вашего агента показать вам именно этот документ, еще раз напомню, что он называется Рухсат.

Уверен, что это смогут сделать немногие.

Также не забудьте, что сдача вашей недвижимости в краткосрочную аренду, без необходимых разрешений и документов, может принести вам не только большие штрафы, а и проблемы с иммиграционным управлением, что может отразиться на продлении вашего ВНЖ в будущем или на подаче документов на турецкое гражданство.

На рынке, иногда, попадаются проекты отельного типа, где активно идет сдача в краткосрочную аренду. В таком случае, у управляющей компании есть необходимые лицензии и она может обеспечить вам более высокий доход — до 5%-6% максимум.

И это потолок!

То есть, если вам, где-то обещают доходность больше, то помните, что это нереальные цифры для турецкой недвижимости и внутри обязательно есть какой-нибудь подвох!

Мы сталкиваемся часто с такими сказками — нам звонят клиенты и говорят — а вот там нам предложили 7%! А там вообще 10!

Не нужно забывать о том, что между обещаниями и реальностью всегда существует разница, если эти обещания не построены на надежном практическом фундаменте взаимного интереса.

Что это значит?

Это значит, что для того, чтобы в Турции, ваша недвижимость сдавалась долго, беспроблемно и надежно, это должно быть интересно не только вам, а и рынку!

То есть именно рынок должен определять и поддерживать необходимый спрос и цены!


Иногда, для того, чтобы совершить продажу, некоторые застройщики или агенты закладывают в цену покупки уже и цену будущей аренды.

И тогда, на рынке появляются “потрясающе” интересные предложения типа — гарантия аренды на 3 года под 7% или 10% годовых! Да еще и в валюте…

Возможно, вы и получите этот доход, причем за свои же деньги. 

А потом? Будет ли интересна ваша квартира или дом будущему арендатору после этого срока?

Не откажется ли ваш застройщик или агентство от такой высокой аренды, что в основном и происходит на рынке?

….Вы знаете — у нас поменялась стратегия и теперь мы не занимаемся арендой…

Или: понимаете, цены упали и теперь вашу квартиру можно сдавать только дешевле?

Поэтому, при принятии решения о покупке и сдаче в аренду жилой недвижимости в Турции не забывайте, о том, что ее средняя доходность составляет 2.5-5% в год, а срок окупаемости обычной жилой турецкой недвижимости больше 20 лет!

Если вы нашли реальный вариант с окупаемостью в районе 15-16 лет – это просто великолепно для Турции! Берите, но…. обязательно после консультаций с профессионалами!

Знаю, знаю, многие из вас уже все посчитали и хотят сказать: так зачем мне такая доходность, если в России, Украине или Казахстане, например, я зарабатываю гораздо больше и срок окупаемости у нас иногда 7-10 лет?

За годы работы, я отвечал на эти вопросы тысячу раз!

Турция — это другая страна, со своими особенностями и цифрами доходности.

И в Турцию нельзя вкладываться только в погоне за большой прибылью! А вот для того, чтобы обезопасить себя от рисков, чтобы переложить яйца в другую корзину и диверсифицировать ваш капитал – однозначно да!

Ведь Турция, это страна, где работают законы, где нельзя забрать ваш бизнес, просто потому, что он кому-то понравился из сильных мира сего.

Наши бизнесмены поймут о чем я….

То есть, вкладывая в Турцию, вы получаете защищенность и надежность в первую очередь! Прибыль идет следом.

В Турции также нет такого понятия как самозаселенцы или окупас, как в Испании например. Здесь никто и никогда не сможет заехать в вашу недвижимость и жить бесплатно годами – это просто исключено!

Покупайте жилую недвижимость в Турции и спокойно сдавайте ее в аренду, изначально понимая реальную доходность, которую она сможет вам принести!

Прежде чем перейти к коммерческой недвижимости в Турции обязательно нужно сказать, что доход от аренды, который вы получаете от сдачи жилой недвижимости в Турции частному лицу, облагается  уплатой подоходнего налога именно с вашей стороны.

В будущем, мы обязательно сделаем видео, где подробно расскажем как правильно рассчитать ставки такого налога при сдаче в аренду жилой недвижимости в Турции.

Перейдем к турецкой коммерческой недвижимости!

Ее преимуществом является то, что доходность по ней обычно выше, чем доходность от сдачи в аренду жилой недвижимости.

Средние цифры от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составляют 4-7% в год и это чистая доходность!


При правильном выборе коммерческой недвижимости, вы можете сдать ее надежному сетевому арендатору, например, за которым не нужно будет бегать, чтобы получить аренду и который будет платить арендную плату исправно из года в год.

Также, очень важным плюсом при сдаче в аренду именно коммерческой недвижимости, будет являться то, что налог при такой сдаче, который называется в Турции стопаж, будет оплачиваться арендатором государству от вашего имени!

То есть, вы будете получать чистый доход, с которого будут уплачены почти все налоги!

Вам останется заплатить совсем небольшую разницу, от начисленного налога и оплаты части этого налога стопаж.

Определенным минусом коммерческой недвижимости можно назвать порог входа – ведь для того, чтобы купить ту коммерческую недвижимость, которую действительно можно будет сдать в аренду сетевикам нужна сумма от 250.000 долларов и выше.

Конечно, можно купить магазинчик и поменьше и подешевле – но тогда привлечь туда серьезного сетевика будет сложно и нужно будет правильно выбирать арендатора, который сможет оплачивать аренду без проблем, не зависимо от экономической ситуации или кризисов.

Очень важно также понимать, что доход от аренды в Турции, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости, выплачивается в турецких лирах, и поэтому ваш доход в евро или долларах будет зависеть от курса лиры и его колебаний.

Итак, если подвести итоги:

В Турции, можно и нужно сдавать в аренду недвижимость.

Принимая решение об этом, не нужно забывать, что реальный средний срок окупаемости от сдачи в аренду жилой недвижимости в Турции начинается от 20-ти лет, окупаемость от сдачи в аренду коммерческой недвижимости – от 16-ти лет и выше.

Все что меньше этого срока – или очень большая удача, или непроверенный вариант и информация.

Может быть это доходность немного меньше, чем в вашей стране, зато надежнее защищена законодательно и предоставляет вам возможность правильной диверсификации средств.

Конечно для этого вы должны обращаться к профессионалам, которые не только смогут подобрать для вас правильную недвижимость для сдачи в аренду, а и смогут помочь потом в управлении ею, как мы делаем это уже 17 лет для тысячи наших клиентов!

Сергей Волченков,

директор по развитию компании, Tolerance – ведущего оператора турецкой недвижимости!

Подписывайтесь на наш Youtube канал, и Инстаграм чтобы всегда оставаться в курсе самых важных событий из жизни и недвижимости Турции. Мы знаем и говорим о том, о чем не знают или не говорят другие! 

Как спрогнозировать доходность коммерческой недвижимости?

В прошлой статье мы писали о том, что около 80% покупок торговой недвижимости совершается бизнесменами с целью обеспечить себе пассивный доход. Главный вопрос в таких случаях — «Как спрогнозировать доходность?». Инвесторов офисной недвижимости он беспокоит не меньше.

Торговая недвижимость

Выбирая помещение для покупки, необходимо учитывать, расположен ли объект в людном месте, а также — какое количество ваших конкурентов там сосредоточено. Если вы нашли объект на очень проходимой улице, важно понимать: а обращают ли прохожие внимание на магазины или трафик транзитный и все идут мимо. Бывают случаи, когда помещение в, казалось бы, выгодном месте, совсем не привлекает посетителей. Это может быть связано с тем, что люди, идя по вашей улице, обычно спешат на работу, в университеты или домой. Или же они привыкли, что в том месте находится заведение совсем другой сферы. Но, как правило, магазин на улице Пушкинской в Харькове с ежедневным человеко-потоком в 100 тысяч будет намного доходнее, чем магазин возле станции метро «Госпром».

Есть несколько факторов, которые делают торговое место финансово привлекательным:

  • Густонаселенный район с плотной застройкой и высотными зданиями.
  • Транспортная развязка: станция метро, автовокзал, автобусная станция.
  • Соседство с достопримечательностями. Это могут быть различные туристические места: парки, популярные памятники, музеи и прочее.

Для того чтобы сохранить и преумножить доходность, необходимо также отслеживать планы по развитию территории. В зависимости от этого ситуация для арендодателя может ухудшиться, улучшиться или остаться прежней. Как это работает?

Представим рынок на «Героев труда» до появления ТРЦ «Дафи» и «Караван». Там был сформирован определенный поток людей. Когда открылись торговые центры, они оттянули часть людей к себе, то есть ситуация для собственников площадок на рынке ухудшилась. Но когда там открыли пригородный терминал, вокруг него, наоборот, сконцентрировались люди, только, преимущественно, жители области, а не города. Ситуация выравнялась. Последняя реконструкция рынка позволила зайти туда совсем другим арендаторам — кофейням, ресторанам быстрого питания, магазинам одежды и обуви. А вот, когда возле станции метро «Холодная гора» открыли терминал, ситуация для бизнесменов не поменялась, потому что пока ёмкости рынка хватает для всех.

Конечно, все планы развития площадок не собраны в каком-то одном месте. Но есть специалисты, которые держат руку на пульсе.

Офисная недвижимость

Спрогнозировать доходность офисной недвижимости проще: достаточно понимать, какие помещения сейчас востребованы и следить за трендами. Сейчас на рынке ценятся технологичные офисы с хорошими интернетом, системой кондиционирования и вентиляции. Преимуществом будет open-space, а не кабинетная планировка. Учитывая дефицит таких помещений на харьковском рынке, с доходностью вы не прогадаете.

Стоимость аренды офисов в центре города составляет 120-200 грн. за кв. м. Есть офисы-исключения, в которых сохранилась ставка в 15 долл., то есть 300-350 грн. В 2015 году максимальная цена достигала 150 грн. Сейчас максимум около 200, в пиках достигает 300 гривен и эта цена сохранится до конца года. В районах, приближенных к центру (Гагарина, площадь Восстания), цена составляет от 70 до 100 грн. за кв. м.


Краудфандинговая площадка Aktivo закрыла первую сделку на рынке коммерческой недвижимости Москвы

| Поделиться

Краудфандинговая онлайн-площадка для инвестиций в коммерческую недвижимость Aktivo закрыла первую сделку. Привлеченные компанией инвесторы приобрели помещение супермаркета «Пятерочка», расположенного в городе Люберцы Московской области, общей стоимостью p160 млн, сообщили CNews в Aktivo.

Площадь магазина составляет около 650 кв.м., договор с арендатором, которым выступает X5 Retail Group, действует до августа 2022 г. Средняя рентная доходность по объекту достигает 12,6% годовых, а средняя совокупная доходность ожидается на уровне 15,9%. Переговоры с собственником и инвесторами стартовали 23 ноября 2015 г. К 3 декабря удалось аккумулировать всю необходимую сумму для покупки помещения, а также провести тщательную всестороннюю проверку объекта недвижимости и арендатора.

С 21 декабря на платформе Aktivo начались вторичные онлайн-продажи долей в объекте. Уже состоявшиеся инвесторы предложат свои паи в ЗПИФе, через который они владеют только что приобретенной «Пятерочкой». Переподписка на данную сделку уже превысила 50%, указали в Aktivo. В настоящее время более 20 инвесторов находятся в листе ожидания на приобретение квадратных метров в этом объекте на вторичном рынке.

По словам представителей компании, алгоритм вторичных продаж позволит выкупить долю в объекте любому желающему. «После того, как покупатель или инвестор заявляют о своем желании купить или продать долю, мы подбираем для них ответное предложение или специально формируем его, — пояснил генеральный директор Aktivo Владимир Лупенко. — Таким образом, обеспечивается 100% ликвидность. Несколько инвесторов “Пятерочки” нацелены на доход от быстрого выхода из сделки, поэтому паи с гарантированной доходностью доступны для покупки с момента запуска вторичных продаж. Что немаловажно, вторичные инвесторы не несут рисков, связанных с долгим сбором средств или незакрытием проекта».

Сделка по коллективному приобретению «Пятерочки» частично реализована на основе клубного механизма. Закрытое предложение получили в общей сложности 250 потенциальных инвесторов, из которых участниками стали более 50 частных лиц. При этом ни один из участников сделки не владеет более чем 50% долей «Пятерочки». Суммы инвестиций в рамках коллективной покупки составили от p500 тыс. до p20 млн. Покупателями выступили, прежде всего, владельцы крупного бизнеса и представители топ-менеджмента российских и зарубежных компаний, рассказали в Aktivo.

«Покупка объектов институционального качества в России обычно не доступна даже очень обеспеченным людям, — отметил основатель компании Aktivo Оскар Хатманн. — Клубная сделка, как правило, предполагает участие до 10 очень крупных инвесторов. Нам же удалось реализовать гораздо более рыночную историю. Такого количества частных лиц пока не привлекал никто на российском рынке коммерческой недвижимости, к тому же за такой короткий срок. А с учетом того, что стоимость площадей находится на исторически низком уровне, такие коллективные вложения сегодня могут стать самым выгодным пассивным доходом из существующих».

Технологии успешного SOC: анализ данных

Безопасность

Часть инвесторов «Пятерочки» были привлечены из ранее анонсированной сделки по приобретению здания на Тверской, 9. Для покупки здания в центре Москвы теперь будет сформирован новый ЗПИФ. Завершить процедуру планируется в течение 1,5 месяцев, а полное закрытие сделки по Тверской, 9 ожидается в марте 2016 г.

Сейчас аналитики Aktivo рассматривают два новых объекта для потенциальных инвесторов — крупный фитнес-центр и очередной объект стрит-ритейла. В компании рассматривают вариант, при котором участие в этих сделках будет доступно для обладателей небольших сумм. Минимальный размер инвестиций планируется приравнять к стоимости одного квадратного метра в рамках данной сделки.

Мировой рынок краудфандинга в сфере коммерческой недвижимости, по оценке Massolution, составил по итогам 2014 г. $1,01 млрд. В России подобные механизмы только начинают внедряться, отметили в компании. Aktivo является площадкой, способной обеспечить коллективные вложения в коммерческие объекты институционального качества для инвесторов с относительно небольшими суммами. Запущенная в июне 2015 г. платформа позволяет инвестировать в коммерческую недвижимость любому частному или юридическому лицу. Стоимость объектов, прежде недоступных из-за высокой цены, разделяется между участниками сделки.

Татьяна Короткова

Сколько можно заработать на недвижимости в Центральной Европе

Недвижимость в Центральной Европе остается стабильным и безопасным активом, несмотря на политические, демографические и технологические изменения в мире. По данным организации CBRE, с начала года инвестиции в европейскую недвижимость выросли на 26% по сравнению с 2017 годом. Разберемся, как выглядит ситуация в цифрах. К государствам Центральной Европы относятся Австрия, Венгрия, Германия, Лихтенштейн, Польша, Словакия, Словения, Чехия и Швейцария. Для анализа я выбрал четыре наиболее привлекательных для инвесторов страны с точки зрения экономического развития и стоимости недвижимости: Австрию, Венгрию, Германию и Польшу.

Жилая недвижимость

Спрос на европейскую недвижимость довольно высокий, и некоторые страны не успевают предоставить достаточное количество объектов, чтобы его удовлетворить. Так, среди стран Центральной Европы острый дефицит недвижимости испытывает Венгрия (в 2017 году Deloitte определил ее индекс интенсивности строительства в 3,2, то есть низкий), за ней следуют Польша (4,5) и Германия (4,6). Чем сильнее спрос превышает предложение, тем больше растут цены на объекты. В среднем в Германии и Австрии квадратный метр жилья сейчас стоит €3500, в Польше — €1500, а в Венгрии — €1450.

Больше всего жилья сдается в аренду в Германии (54,3%), за ней следуют Австрия (30,2%) и Польша (15,3%). В 2017 году, по данным аналитиков Deloitte, стоимость аренды квадратного метра в Будапеште составляла €9,7 (доходность — 7,9% годовых), во Вроцлаве — €8,6 (7,4% годовых), в Гамбурге — €14,5 (4,3%), в Вене — €9,4 (2,8%). То есть квартира в Будапеште окупится быстрее, но найти арендаторов в Венгрии сложнее, чем в других странах. По нашим оценкам, оптимальные показатели — у Гамбурга и Вроцлава.

Реклама на Forbes

В долгосрочной перспективе для рынка арендного жилья важную роль играет динамика ВВП. Eurostat посчитали, что в среднем с 2006 по 2016 год рост ВВП в Польше составил 3,5% в год, в Германии — 1,2%, в Австрии — 1%, а в Венгрии — 0,6%.

Австрия, по данным Deloitte, показывает высокую вариативность процентной ставки аренды, поэтому сложно предсказать, как ситуация будет развиваться в дальнейшем. Германский рынок останется стабильным — существенных изменений не предвидится. У венгерских резидентов увеличиваются доходы, но вместе с тем растут расходы на строительство, поэтому если стоимость недвижимости и вырастет, то несущественно.

А вот интерес инвесторов к жилой недвижимости Польши разгорается. Аналитики Ernst & Young сообщают, что в 2017 году в Польше было построено рекордное количество объектов недвижимости, расходы на строительство увеличиваются, цены в крупных городах растут, а спрос опережает предложение.

Офисные помещения

Как сообщают Cushman & Wakefield, арендная плата в этом сегменте европейского рынка недвижимости выросла за первый квартал текущего года на 0,8%. Аналитики прогнозируют ее дальнейший рост, однако вместе с тем — снижение доходности аренды во всем регионе Центральной Европы.

В Венгрии объем инвестиций в офисы всегда доминировал над остальными секторами коммерческой недвижимости, однако в первом полугодии 2018 года его доля составила лишь 37%. В то же время спрос на офисные помещения растет, и этот тренд сохранится до конца 2018 года.

Свободными остается всего 7,6% помещений, причем этот показатель может стать еще ниже. Арендная плата выросла на 6%, а доходность офисов в Будапеште снизилась до 5,50%. Несмотря на снижение объема инвестиций, офисы в столице Венгрии продолжат пользоваться популярностью.

В Германии инвестиции в офисные помещения лидируют на рынке недвижимости — их объем составляет €12,1 млрд, причем 41% этой суммы инвестировали иностранцы. CBRE сообщают, что 83% операций во втором квартале 2018 года производились в семи крупнейших немецких городах — это на 17 процентных пунктов больше, чем в прошлом году. Спрос на офисные помещения высокий, однако их доходность снижается — в апреле 2018 года она составляла 3,21%.

Австрийские офисы — привлекательный сектор для инвесторов, и 69% инвестиций на местном рынке недвижимости во втором полугодии 2017 года пришлись именно на них. Доходность офисов тем временем падает — причиной тому служит высокий спрос на недвижимость премиум-класса.

В начале 2016 года офисные помещения в Австрии приносили инвесторам 4,3% годовых, а в начале 2018 года — уже 3,9%. При этом арендная плата за офисы в целом остается стабильной, хотя в привлекательных локациях она увеличилась на 1,5%. Пустующих помещений осталось лишь 4,9%.

В Польше свободных офисов также менее 10%, и это говорит об их востребованности. Однако позитивный тренд может измениться: в стране появляются новые объекты недвижимости. Доходность польских офисов в среднем составляет 5,25% годовых.

Промышленная недвижимость

По данным Cushman & Wakefield, с 2013 по 2016 год рост промышленных площадей в Центральной Европе составил 25% (с 16 млн до 25 млн квадратных метров ). Самые значительные изменения произошли в Дюссельдорфе (площадь увеличилась на 109%), за ним следуют Вроцлав (57%), Франкфурт и Пльзень (40%), Познань (36%) и Краков (31%). В Будапеште рост составил лишь 3%.

В сегменте логистики в Центральной и Восточной Европе за первый квартал 2018 года арендная плата увеличилась на 1,8%. Чем западнее, тем ниже показатели — например, в Германии было зафиксировано повышение лишь на 0,3%. Во всей Центральной Европе, по прогнозам Cushman & Wakefield, в секторе логистики ожидается рост арендной платы и снижение доходности.

Как сообщают аналитики CBRE, в Венгрии инвестиции в промышленную недвижимость составили лишь 18% от общего объема операций за первое полугодие 2018 года. В то же времяв Польше этот сектор стремительно развивается: расходы потребителей растут, площади увеличиваются, и это подогревает интерес инвесторов.

Доходность промышленной недвижимости в Германии составляет 4,50%, в Австрии — 5,8%, в Польше — 6,75%, а в Венгрии — 7,75%. С оглядкой на объем промышленных площадей можно сказать, что самые привлекательные страны для инвестиций в промышленную недвижимость — Германия и Польша.

Торговая недвижимость

Как сообщают Cushman & Wakefield, инвестиции в европейскую торговую недвижимость в первом квартале 2018 года показали рост 0,2%. Ранее ретейл развивался еще хуже, но в этом году позитивный сдвиг произошел именно благодаря региону Центральной и Восточной Европы. В Польше, Словакии и Венгрии почти половину объектов коммерческой недвижимости составляют торговые центры.

Реклама на Forbes

Ретейл лидирует по доле инвестиций в Австрии — он составил 39% общего объема инвестиций в первом квартале 2018 года. И это не удивительно, поскольку Вена — четвертый по количеству торговой недвижимости европейский город. Это целевой рынок для международных брендов, который показывает стабильную доходность — в венских торговых центрах она равна 4%.

В Германии торговая недвижимость становится популярнее: в семи главных немецких городах ее доля от общего объема инвестиций выросла на 25%. Однако в этом секторе ожидается снижение доходности. Сейчас, по данным аналитиков JLL, она составляет 2,6-3,85% годовых.

В Венгрии в первом полугодии 2018 года торговая недвижимость лидировала по объему инвестиций: ее доля составляла 50%. Свободных площадей здесь лишь 1,5%, а рост продаж с января по март составил 7% по сравнению с прошлогодними показателями. Арендная плата и доходность, вероятно, останутся неизменными. Сейчас торговая недвижимость в Венгрии может приносить владельцу 5,25% годовых — для региона это сильный показатель.

В Польше для торговой недвижимости также наступил благоприятный период. Экономика развивается, зарплаты растут, и покупательская способность увеличивается. Арендная плата стабильна, а доходность, по данным Cushman & Wakwfield, в 2017 году составляла 5%. По нашим прогнозам, этот рынок также ждет позитивное развитие.

Отели

На рынке Германии в 2017 году операции с отелями составили €4,1 млрд. Страна остается безопасной гаванью для инвесторов, поскольку позитивные тренды в экономике сохраняются и в 2018 году. Туристы стремятся в Германию, и одна из причин — высокий уровень комфорта.

Реклама на Forbes

В рейтинг пригодных для жизни городов Global Liveability Ranking 2018, который составил The Economist, попало сразу 5 немецких городов: Франкфурт занял 12-е место, Гамбург — 18-е, Берлин — 21-е, Мюнхен — 25-е, Дюссельдорф — 28-е место. Это говорит о том, что отельный бизнес в Германии будет приносить стабильную прибыль.

Австрийская столица заняла первое место в рейтинге Global Liveability Ranking 2018, и отельный бизнес развивается благодаря тому, что Вена привлекает все больше туристов. Как утверждает местная компания Wagburg-HIH Invest, есть все основания ожидать, что интерес иностранных инвесторов к австрийским отелям вырастет. Уже сегодня большинство коммерческих помещений распроданы на этапе строительства.

В рейтинге Global Liveability Ranking 2018 Будапешт занял 34-е место, опередив Нью-Йорк и Лондон. Гости стали останавливаться в венгерских отелях на 6,4% дольше, чем раньше. В процессе строительства — 2700 новых номеров. Активно развивается индустрия пятизвездочных отелей — только в первом полугодии 2018 года появился 621 новый номер.

В Польше интерес к отельному бизнесу также растет. Например, некоторые офисные помещения стали трансформировать в отели — это увеличивает их доходность.

Отель в Берлине может приносить инвестору около 4,9% годовых, в Вене — 5,1%, в Варшаве — 6,25%, в Будапеште — 6,75%.

Реклама на Forbes

Риски и возможности

Европейская недвижимость привлекает все больше российских инвесторов. Однако нужно отметить, что такие инвестиции всегда сопряжены с определенными рисками.

Прибыль от сдачи европейской недвижимости в аренду может оказаться ниже, чем от российской. Причина заключается в том, что в Европе коммунальные услуги обойдутся  дороже, а налоги будут выше, чем в России.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то в Европе ее обслуживанием обязан заниматься владелец помещения, а не арендатор, как это принято в России. То есть для инвестора это дополнительные расходы, которые многие не учитывают, когда принимают решение об инвестициях.

Также никто не защищен от внезапных изменений: падения курса валюты, новых законов, трансформации политической системы — все это может изменить доходность недвижимости. Чтобы уследить за всем этим, нужно владеть информацией об экономико-политической ситуации в стране, где вы приобретаете недвижимость. Причем это важно как в момент покупки, так и в долгосрочной перспективе.

Инвесторам, которые планируют вложиться в недвижимость в Центральной Европе, рекомендуем рассчитать бюджет следующим образом:

Реклама на Forbes

  • инвестиции до €500 000 — жилая недвижимость;

  • до €2,5 млн — жилая недвижимость или офисные помещения;

  • до €10 млн — торговая недвижимость или отели;

  • до €20 млн — пятизвездочные отели, бизнес-центры, торговые комплексы.

6 вещей, которые необходимо знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость

4. Проведите тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Составление тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих моментов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое здание, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и затратами в городе или муниципалитете объекта недвижимости

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды , ваша комплексная проверка будет включать в себя тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов.Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, как проходит их комплексная проверка. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какую REIT или инвестицию инвестировать.
  • Хотя в крупной инвестиционной компании это может и не понадобиться, если вы впервые работаете с кем-то в частном секторе, проверьте биографические данные. Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда сопряжены с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность.Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные расходы составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, рекомендуется в сфере недвижимости создавать капитальный резерв или замещающий резервный фонд. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и увеличению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

Насколько прибыльной будет коммерческая недвижимость в этом году?

Согласно последнему опросу Apto National Broker Buzz, проведенному в декабре 2021 года, 69% брокеров коммерческой недвижимости говорят, что в 2021 году они заработали больше денег, чем в 2020 году.В этом году они настроены еще более оптимистично.

Коммерческая недвижимость резко восстановилась с начала пандемии. 2021 год ознаменовался большим поворотом для сектора, особенно в многоквартирных домах и промышленных помещениях, а также продемонстрировал устойчивость в сфере розничной торговли, согласно отчету Национальной ассоциации риэлторов® за декабрь 2021 года о коммерческом рынке.

Фактически, инвестиционные приобретения помогли коммерческому сектору в 2021 году превзойти допандемический уровень.«Эта прочная основа восстановления позволяет коммерческому рынку соответствовать устойчивому спросу в коммерческом и инвестиционном секторах в 2022 году», — говорится в отчете NAR.

Это означает расширение бизнеса для специалистов по коммерческой недвижимости. 66% брокеров говорят, что в 2021 году они совершили больше сделок, чем в 2020 году. Более того, согласно опросу Apto, 60% брокеров ожидают, что 2022 год станет еще более прибыльным годом.

«Результаты опроса отражают общую силу экономики в прошлом году, что означает, что большинство брокеров зарабатывают больше денег, особенно те, которые занимаются промышленной или многоквартирной недвижимостью», — говорит Таннер МакГроу, бывший брокер CRE и основатель Apto, коммерческой компании. компания по разработке программного обеспечения для брокеров по недвижимости.«Но ситуация меняется в сторону торговой недвижимости и качественного офиса. Как мы знаем, брокеры могут преуспевать независимо от того, покупают ли владельцы и инвесторы или продают, или арендаторы увеличивают или уменьшают площади. Важно движение, и в 2021 году мы наблюдали значительную деловую активность в экономике».

CRE Секторы для наблюдения

2021 год, в частности, был историческим для многоквартирного сектора. Уровень вакантных площадей достиг рекордно низкого уровня в декабре 2021 года, а средний рост запрашиваемой арендной платы достиг рекордного уровня в 11% в годовом исчислении, сообщает NAR.Спрос на аренду резко вырос с тех пор, как началась пандемия, поскольку двузначный рост цен на жилье вытеснил некоторых начинающих домовладельцев и превратил их в арендаторов.

Кроме того, рынок промышленной собственности продемонстрировал рекордный год, испытав благо благодаря продолжающемуся росту онлайн-покупок. По данным NAR, с начала пандемии было освоено почти 700 миллионов квадратных футов площадей, а арендная плата подскочила до рекордных 8,4%. Между тем количество вакансий упало до рекордно низкого уровня.

Прогноз на 2022 год

NAR ожидает, что спрос на коммерческую недвижимость укрепится в 2022 году, несмотря на ожидаемый в этом году рост процентных ставок.По словам NAR, устойчивый высокий спрос и предложение будут поддерживать устойчивость коммерческой недвижимости.

Ожидается, что сектор многоквартирных домов останется устойчивым. Кроме того, исследователи NAR с оптимизмом смотрят на то, что обычные магазины продолжают набирать обороты, поскольку они укрепляют свое место в дополнении к онлайн-покупкам. Ожидается, что рост рынка розничной торговли будет в значительной степени зависеть от небольших магазинов, таких как районные центры, стриптиз-центры и магазины с одним арендатором.

Кроме того, на рынке офисной недвижимости, скорее всего, продолжится увеличение чистого поглощения, поскольку все больше работников возвращаются в офис, даже если только с гибридным графиком работы.

По данным опроса Apto, 75% брокеров, работающих в офисе, говорят, что вернулись в офис после праздников. «Приятно видеть, что брокеры снова в офисе лидируют в качестве потребителей недвижимости», — добавляет Макгроу. «Новый вариант коронавируса представляет угрозу для возвращения в офис в последнюю минуту, но желание и намерение находиться в офисе очень очевидны, судя по ответам брокеров на наш опрос».

Источник: Национальная ассоциация риэлторов®, декабрь 2021 г., анализ коммерческого рынка

Коммерческая недвижимость против инвестиций в жилую недвижимость

Ключевые выводы

Выбор между рекламой и рекламойжилой инвестирование в недвижимость не решение, которое может быть принято в одночасье. Каждая стратегия предлагает свой собственный набор преимуществ, а также свой собственный набор проблем. Путь инвестора будет зависеть от его целей, терпимости к риску, ликвидного капитала и времени. Ознакомьтесь со следующими преимуществами, прежде чем сделать окончательный выбор.

В чем разница между жилой и коммерческой недвижимостью

Техническая разница между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в следующем: Жилая недвижимость – это все дома на одну семью и сдаваемые в аренду дома от одной до четырех единиц.Напротив, коммерческая недвижимость — это все, что состоит из пяти или более единиц. Кондоминиумы, дуплексы и квадруплексы составляют жилую недвижимость, а офисные, торговые, производственные, многоквартирные (от пяти и более квартир), гостиничные и специальные здания считаются коммерческой недвижимостью.

Еще одно резкое различие между коммерческой и жилой недвижимостью заключается в типе арендаторов, которых привлекает каждое здание. Жилая недвижимость обычно сдается в аренду семьям и частным лицам, а коммерческая недвижимость сдается в аренду предприятиям.

Наконец, у каждого типа недвижимости свой набор возможностей. Коммерческая недвижимость, как правило, предоставляет инвесторам гораздо более широкий спектр потенциальных инвестиций. Например, инвестиционных фондов коммерческой недвижимости больше, чем жилой. С другой стороны, инвестиции в жилую недвижимость, как правило, дают инвесторам более активную роль в собственности.

Преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

  • Более высокая доходность: Вы слышали поговорку «чем больше риск, тем больше награда», что весьма характерно для коммерческой недвижимости и более высокой доходности.По сравнению с доходами от жилой недвижимости, денежные потоки и доходы от коммерческой недвижимости гораздо более привлекательны. Согласно Индексу недвижимости Национального совета доверенных лиц по инвестициям в недвижимость (NCREIF), инвестиции в коммерческую недвижимость приносят среднегодовую доходность 12,7% по сравнению с S&P 500, при этом среднегодовая доходность составляет 8,8% за последние 15 лет. Больше места — больше жильцов, а значит, больше денег в кармане. Неплохо для инвестора, который хочет диверсифицировать свой портфель.

  • Квалифицированные арендаторы: Иногда инвесторам, желающим сдать в аренду свою собственность на одну семью (или небольшой многоквартирный дом), бывает трудно найти арендаторов, которые соответствуют требованиям и будут содержать недвижимость в исправном состоянии. С другой стороны, коммерческими арендаторами, как правило, являются предприятия, корпорации или что-то в этом роде. Поскольку их поддерживает более крупная компания, они, как правило, с большей вероятностью будут уважать собственность и ее правила. Хотя это не всегда так, квалифицированные арендаторы облегчат жизнь любому владельцу недвижимости.

  • Тройная чистая аренда: Хотя тройная чистая аренда варьируется от случая к случаю, она чрезвычайно ценна для инвесторов в коммерческую недвижимость. Владелец недвижимости не должен оплачивать какие-либо расходы на недвижимость при тройной чистой аренде. Арендатор несет все расходы на недвижимость напрямую, включая налоги на недвижимость, поэтому владелец недвижимости должен платить по ипотеке. Крупные компании (например, Starbucks, Target, Walmart и т. д.) обычно подписывают этот тип аренды, чтобы сохранить внешний вид в соответствии со своим брендом.Таким образом, они управляют этими затратами, в то время как инвестор практически ничего не платит за обслуживание. Разговор о беспроигрышном. Инвесторы могут принимать различные виды чистой аренды; однако тройная чистая аренда приносит пользу только коммерческой недвижимости.

  • Более длительные сроки аренды: Коммерческая аренда, как правило, намного дольше по сравнению с жилой недвижимостью, которая обычно составляет от шести до 12 месяцев. Коммерческая недвижимость нередко сдается в аренду на срок от 5 до 10 лет.Для инвесторов это означает более низкие издержки оборота и уровень вакантных площадей. Длительные сроки аренды сигнализируют о надежном и положительном денежном потоке для тех, кто из года в год беспокоится о сбыте недвижимости. Коммерческие инвесторы могут оказаться с нежелательными арендаторами в течение длительных периодов времени. Тем не менее, при правильном процессе подачи заявки и правовой защите инвесторы могут избежать любых долгосрочных проблем.

  • Увеличить стоимость проще: Одно из самых больших различий между жилой и коммерческой недвижимостью заключается в том, как определяется стоимость недвижимости.В то время как сопоставимые объекты в значительной степени влияют на жилую недвижимость, коммерческая недвижимость напрямую зависит от ее доходов. Проще говоря, сумма денежного потока, которую приносит коммерческая недвижимость, тем выше будет ее стоимость. С правильными арендаторами инвесторы могли бы увидеть рост стоимости гораздо более быстрыми темпами, чем жилое жилье.

Умные инвесторы знают, что крайне важно взвесить все за и против, прежде чем принимать окончательное инвестиционное решение.Тем не менее, эти преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость неоспоримы.


[ Вы хотите владеть сдаваемой в аренду недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Преимущества инвестирования в жилую недвижимость

  • Стоимость входа: Несмотря на то, что получить кредит на коммерческую недвижимость можно даже в качестве начинающего инвестора, стоимость инвестиций в жилую недвижимость, безусловно, меньше, чем в коммерческую недвижимость — по крайней мере, для начала.Среднестатистический человек может не иметь достаточно сбережений для значительного первоначального взноса на коммерческую недвижимость, в то время как у него, скорее всего, достаточно сбережений для дома на одну семью. Если мысль о коммерческой недвижимости кажется слишком подавляющей для нового инвестора, подумайте об этом так: как только инвестор приобрел несколько жилых объектов, приносящих доход, у него, вероятно, будет достаточно капитала и необходимого опыта для инвестирования в коммерческое здание.

  • Снижение текучести арендаторов: Для инвесторов в жилую недвижимость, особенно если их внимание сосредоточено на домах на одну семью, текучесть арендаторов не является чем-то, с чем часто приходится иметь дело. Предприятия меняются и растут, и обычно это арендаторы, которые составляют коммерческую недвижимость. При такой волатильности может быть сложно удерживать арендаторов в течение длительного периода времени. Это означает, что для регулярного поиска арендаторов требуется больше работы, чем один раз в голубую луну. На самом деле, если вы правильно рекламируете и проверяете арендаторов как инвестора в жилую недвижимость, вы можете найти людей, которые намерены быть долгосрочными арендаторами. Если вы сосредоточитесь на привлечении только долгосрочных арендаторов, вы можете быть более уверены, что они будут относиться к дому, как к своему собственному.

  • Более мягкие законы о зонировании: С коммерческими инвестициями возникает гораздо больше бюрократических проволочек, с которыми приходится иметь дело как владельцу собственности. Законы о зонировании более строгие, разрешения на строительство труднее получить и т. д. В отношении жилой недвижимости правила и положения более мягкие и менее масштабные.

  • Более крупный пул покупателей и арендаторов: Подумайте об этом: всем нужно жилье, верно? Жилая недвижимость выигрывает от наличия большого пула потенциальных арендаторов и покупателей по сравнению с коммерческой недвижимостью, которая зависит от бизнеса.По мере того, как компании приспосабливаются к онлайн-рынкам и возможностям удаленной работы, инвесторам может быть труднее привлекать коммерческих арендаторов на некоторых рынках. Высокий спрос на жилую недвижимость делает эту возможность особенно привлекательной для инвесторов, независимо от рынка.

  • Работает лучше в условиях экономического кризиса: Предприятия часто первыми несут убытки от экономического спада, который может повлиять на коммерческих инвесторов несколькими способами. Во-первых, владельцы коммерческой недвижимости, надеющиеся привлечь арендаторов в период экономического спада, могут столкнуться с проблемой маркетинга недвижимости.Жилая недвижимость никоим образом не застрахована от этих проблем; однако в целом владельцы жилой недвижимости выиграют от того, что жилье будет востребовано всегда (несмотря на состояние экономики). Также нет гарантии, что компания останется в бизнесе в течение всего срока коммерческой аренды. Это может стать уникальной проблемой для коммерческих инвесторов, рассчитывающих на долгосрочных арендаторов.

Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.Чтобы решить, какая стратегия подходит именно вам, важно проанализировать преимущества и определить, какие из них больше соответствуют вам и основным ценностям вашего бизнеса.

Коммерческие кредиты против жилищных кредитов

Традиционные жилищные кредиты или ипотечные кредиты обычно выдаются банками заемщикам. В отличие от жилищной ипотеки, обычно между банками и отдельными покупателями, коммерческая ипотека предоставляется компании. Кроме того, обычно в интересах заемщика подписывать документы в качестве представителя юридического лица для целей налогообложения, поскольку имущество зонировано для использования в коммерческих целях.

Кроме того, коммерческие кредиты более рискованны (в глазах кредиторов), чем жилищные кредиты. Это делает процентные ставки по коммерческому кредиту выше, а сроки короче. Почему? Потому что существует целый вторичный рынок для коммерческих кредиторов, отдельный от традиционных банковских учреждений. Имани Фрэнсис, эксперт по инвестициям в USInsuranceAgents, утверждает, что «для коммерческих кредитов срок может составлять от пяти до двадцати лет, а срок погашения часто превышает срок кредита.Коммерческие кредиторы также могут адаптировать план погашения для удовлетворения индивидуальных потребностей каждого заемщика».

Чтобы претендовать на коммерческий кредит, инвесторы должны иметь бизнес-план и солидный кредитный рейтинг — по большей части. Коммерческие кредиторы больше обеспокоены прогнозируемым денежным потоком от недвижимости, чем кредиторы жилого фонда. Они захотят узнать, кто будет платить за коммунальные услуги, какой тип обслуживания потребуется и многое другое, прежде чем одобрить кредит.

Наконец, условия, ограничения и штрафы сильно различаются между коммерческими и жилыми кредитами. Домовладельцы обычно финансируют свою недвижимость в течение длительных периодов времени. — чаще всего с 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой. Хотя у покупателей жилья есть много других доступных вариантов кредита, этот период времени идеален из-за более длительного периода амортизации, который создает меньшие ежемесячные платежи. Жилищные кредиты обычно амортизируются в течение срока кредита, поэтому кредит полностью погашается в конце срока. В отличие от жилищных кредитов, сроки коммерческих кредитов обычно варьируются от пяти до 20 лет, а период амортизации часто превышает срок кредита.Коммерческие кредиторы также могут настроить график погашения кредита в соответствии с конкретными требованиями каждого заемщика.

Коммерческие и бытовые тарифы на электроэнергию

Качество энергии, потребляемой в коммерческих и жилых объектах, одинаково. Однако, поскольку владельцы коммерческой недвижимости, как правило, покупают электроэнергию оптом, электрические компании часто предлагают скидки и разные тарифы. Эти коммерческие тарифы на электроэнергию часто позволяют владельцам бизнеса покупать электроэнергию по более низкой цене.Объем, который они должны потреблять, гарантирует, что электрические компании будут восстанавливать достаточные средства для своей энергии.

Что такое пассивное коммерческое инвестирование?

Пассивное инвестирование в коммерческую недвижимость позволяет физическим лицам инвестировать в качестве партнера с ограниченной ответственностью в компании, занимающиеся коммерческой недвижимостью. Хотя инвестор может стать прямым владельцем коммерческого здания, объем капитала, необходимый для этого, обычно затрудняет вход в эту сферу. Ремонт, предварительный ремонт и оптовая продажа коммерческой и жилой недвижимости — отличная стратегия выхода для тех, кто хочет зарабатывать на жизнь недвижимостью.Однако инвесторам, стремящимся к более диверсифицированному и сбалансированному подходу к инвестированию в недвижимость, может быть лучше переосмыслить эти стратегии и вместо этого выбрать создание портфеля пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Затраты на коммерческое и жилое строительство

Стоимость коммерческой и жилой недвижимости обычно сильно различается, даже если объекты схожи по размеру. Разница в стоимости включает материалы, стандарты соответствия, накладные расходы, рабочую силу и оборудование.

Для коммерческой недвижимости количество квалифицированных рабочих и использование специализированного оборудования исключительно для коммерческого строительства может значительно увеличить затраты по сравнению с жилой недвижимостью. Жилая недвижимость может иметь значительно высокие затраты на накладные расходы, рабочую силу и оборудование. Однако строительство жилой недвижимости редко сравнится по стоимости с коммерческой, так как имеет гораздо меньшие масштабы.

Агенты по коммерческой и жилой недвижимости

Есть много общего между агентами по коммерческой и жилой недвижимости.Тем не менее, важно понимать ключевые различия, чтобы определить, какой путь подходит именно вам.

  • Образование и обучение: Агенты по недвижимости должны пройти обучение и образование для получения лицензии на недвижимость, независимо от того, занимаются ли они коммерческой или жилой недвижимостью. Тем не менее, агенты по коммерческой недвижимости должны иметь высшее образование в области бизнеса или финансов, чтобы лучше понимать финансовые концепции сделок, с которыми они столкнутся, и пройти дополнительную подготовку по наставничеству, прежде чем приступить к работе.

  • Типы недвижимости: Четкое различие между этими двумя типами агентов по недвижимости заключается в типе собственности, с которой они работают. Агенты по жилой недвижимости работают только с жилой недвижимостью, тогда как коммерческие агенты могут столкнуться с недвижимостью, используемой для разных целей. Таким образом, агенты по коммерческой недвижимости должны обладать знаниями, необходимыми для определения надлежащих процессов и законности сделок как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью.

  • Доход: Коммерческая недвижимость имеет более высокий потенциал дохода, чем жилая недвижимость.Хотя вывести жилую недвижимость с рынка проще, коммерческие агенты могут получать более высокую комиссию за проданную недвижимость.

  • Клиентов: Жилую недвижимость легче продать из-за экономических факторов, которые могут по-разному влиять на рынок коммерческой недвижимости. Агентам по жилой недвижимости легче искать арендаторов, в то время как клиенты коммерческой недвижимости менее многочисленны.

  • Срок службы: Срок службы агента по коммерческой недвижимости и агента по жилью различается по графику работы и обязанностям.Агенты по месту жительства могут рассчитывать на то, что они будут доступны для работы в нестандартное рабочее время, включая вечера и выходные. С другой стороны, агенты по коммерческой недвижимости обычно придерживаются рабочего дня с 9 до 5. Тем не менее, коммерческие агенты берут на себя более серьезную нагрузку, которая будет включать исследования и отчеты о рыночных и экономических тенденциях, чтобы обеспечить их более сложные сделки.

Сводка

Выбор между коммерческой недвижимостью и жилой инвестиционной недвижимостью — непростая задача, особенно потому, что у обоих есть свои преимущества и недостатки.И то, и другое диверсифицирует ваш портфель, оба предоставят значительные налоговые льготы, и оба приблизят вас на один шаг к достижению финансовой свободы… Итак, как выбрать инвестора?

Ответ на этот вопрос в конечном итоге зависит от того, что они хотят получить, инвестируя в недвижимость. Инвесторы должны потратить некоторое время, чтобы подумать о своих краткосрочных и долгосрочных целях. Если они хотят быстро заработать для начала, ремонт или оптовая продажа жилой недвижимости могут быть выходом.С другой стороны, если они работают в долгосрочной перспективе и хотят получить пассивный доход, коммерческая недвижимость предлагает привлекательные преимущества.

Если вы хотите получать максимальную отдачу, вы можете рассмотреть возможность инвестирования в коммерческую недвижимость. С другой стороны, жилая недвижимость может быть более привлекательной, если вам удобнее работать в небольших масштабах. Думая о том, сколько времени вы готовы посвятить своему проекту, и о вашей терпимости к риску, вам будет легче решить, куда вложить свои деньги.


Вы хотите иметь возможность выйти на пенсию финансово комфортно?

Наш новый онлайн-курс по недвижимости может помочь вам научиться инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, что может помочь увеличить ваш ежемесячный денежный поток. Эксперт-инвестор Тан Меррилл разделяет основные принципы инвестирования в недвижимость , которые лучше всего работают на современном рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ 1-дневный вебинар по недвижимости и начните учиться тому, как инвестировать в современный рынок аренды недвижимости!

Инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость – Forbes Advisor INDIA

Инвестиции в недвижимость могут быть трудны для понимания тем, кто с этим не знаком. В какую недвижимость следует инвестировать? Какой регион страны показывает лучшие результаты? Коммерческая недвижимость более прибыльна, чем жилая? Инвесторам нужны ответы на эти вопросы, чтобы они могли принимать обоснованные решения о том, куда будет направлен их с трудом заработанный капитал.

Что такое коммерческая недвижимость и жилая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это общий термин, который охватывает важные части рынка, такие как торговая, офисная и промышленная недвижимость.Эти свойства бывают всех форм и размеров и включают в себя квартиры, детские сады, кондоминиумы, кинотеатры, автостоянки, промышленные помещения, склады и торговые площади, занятые такими брендами, как Big Bazaar, Croma и другими.

Короче говоря, любое имущество, которое может быть использовано исключительно в коммерческих целях, может быть названо коммерческой недвижимостью (CRE). Теперь есть также многоцелевые помещения, которые можно использовать как коммерческие помещения и жилые помещения.

Жилая недвижимость включает жилье, которое обычно сдается в аренду, а не занято собственником.Это может показаться слишком упрощенным, но на самом деле это то же самое. Любое имущество, созданное исключительно для проживания, называется жилой недвижимостью (ЖИР). Они также могут быть частью многофункциональных пространств, как описано в последнем разделе.

Основное различие между RRE и CRE заключается в том, как они сдаются в аренду, а также в юридических аспектах, связанных с этим. Поскольку эти аспекты различны, аспект инвестирования в любой из них также сильно отличается, в то время как основной принцип остается тем же.

В чем разница между инвестициями в коммерческую недвижимость и жилую недвижимость?

Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют больше смысла, чем инвестиции в жилую недвижимость? Ответ на этот вопрос не обязательно должен быть «да» или «нет», но стоит изучить оба варианта. Это может сработать, если вы прямо скажете, какова ваша цель, сколько денег вам нужно по сравнению с тем, сколько дохода от инвестиций вы хотите, и ваш график получения прибыли.

Недвижимость, согласно эмпирическому правилу, является активом, который приносит хорошую прибыль только тогда, когда он удерживается в течение длительного периода времени: два года или более. Это справедливо и для RRE и CRE. Как инвестору, или, скорее, розничному инвестору, RRE может показаться более легким для входа по сравнению с CRE, и первый может показаться лучшим выбором для настройки вашего портфеля. Чтобы лучше понять, что предлагает каждое инвестиционное направление, давайте рассмотрим основные различия между ними и то, какое из них лучше соответствует вашим требованиям.

Когда дело доходит до инвестирования, у вас действительно есть два варианта; инвестировать в коммерческую или жилую недвижимость. Большинство людей будут сражаться за одну сторону и будут ее стойкими сторонниками. Однако, в зависимости от вашей экономической ситуации и того, чего вы пытаетесь достичь, оба варианта могут быть приемлемыми. Конечно, вы можете вложить свои деньги в оба, но аренда жилого дома — это гораздо больше работы, чем владение коммерческой недвижимостью, если мы думаем об обслуживании и времени, потраченном на общение с арендаторами и тому подобное.

Как и в случае любого инвестиционного направления, цели и сопутствующие риски являются решающими факторами для оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость по сравнению с жилой недвижимостью. Давайте рассмотрим еще несколько деталей.

В пересчете на RRE:

  • Инвестору чаще всего приходится покупать недвижимость и владеть физическим активом самостоятельно. Они могут привлечь членов семьи в качестве соинвесторов, но в основном на этом партнерство заканчивается.
  • Вы можете упустить возможность пообщаться с опытными инвесторами, рассматривая жилую недвижимость.В большинстве случаев люди в основном строят свою недвижимость и сдают ее в аренду.
  • Другой необычный способ стать инвестором – сдать недвижимость в субаренду на определенный срок. Таким образом, инвестор получает право собственности только на срок от 5 лет и более. Покупка не предусмотрена, поэтому после окончания срока аренды, если инвестиции не оправдались, инвестор может легко перейти к другому активу.
  • В любом случае неопределенный характер арендаторов и чрезвычайно короткие сроки договоров аренды делают инвестирование в RRE менее прибыльным.Однако, поскольку требуется меньше документов и инвестиций, в этом легче разобраться.

CRE:

  • Для сравнения, CRE все еще сложнее для индивидуального инвестора.
  • Первоначальные инвестиции в большинстве случаев довольно велики для розничного инвестора, и нужно хорошо понимать рыночный спрос и предложение, чтобы правильно оценить преимущества этих инвестиций.
  • Однако здесь может пригодиться фирма, занимающаяся инвестициями в недвижимость.Они могут взять на себя всю тяжелую работу по юридическим вопросам, и вы можете просто выбрать, подходит ли вам вариант инвестирования.
  • С добавлением REIT и долевой собственности к инвестиционному сценарию, связанному с недвижимостью, розничному инвестору стало легче вступить в инвестиции CRE.
  • Оба варианта уменьшают первоначальный размер инвестиций и предлагают простые инвестиционные процедуры, нацеленные на долгосрочные инвестиции.

Как выбрать между коммерческой недвижимостью и жилой недвижимостью?

Как упоминалось ранее, инвестиции зависят от двух основных факторов со стороны инвестора: вовлеченного риска и поставленных целей.Инвестиции в недвижимость также сопряжены с риском потенциальной потери инвестиций. Если недвижимость не получит достаточного количества арендаторов в течение инвестиционного периода, прибыль не оправдает вложенных инвестиций.

CRE против RRE
  • В целом, коммерческая недвижимость с этой точки зрения менее рискованна, так как она почти всегда имеет стабильный денежный поток благодаря жестким условиям аренды для арендаторов. Напротив, приобретение жилой недвижимости может быть довольно рискованным, поскольку они, как правило, имеют нестабильный денежный поток с потенциалом резких изменений рыночного спроса.

Жилая недвижимость больше всего пострадала в сегменте недвижимости в период начала и распространения пандемии. Мало того, любое снижение экономической активности в любом районе в первую очередь коснется арендаторов жилья, поскольку они всегда хотели бы сократить свои убытки при отсутствии конкретного долгосрочного договора аренды.

  • Если вы достаточно хорошо знаете рынок и имеете местные контакты, возможно, имеет смысл инвестировать в RRE на относительно короткий период времени.Для CRE хорошо иметь долгосрочные цели, рассчитанные как минимум на пять лет или более. Таким образом, полученный доход имеет больше смысла, а пассивный доход фактически высвобождает ваше время для поиска других инвестиционных возможностей.

Итог

Преимущество коммерческой недвижимости заключается в том, что арендная плата, как правило, более стабильна, а условия аренды, как правило, более конкретны и долгосрочны, а это означает, что арендаторы почти всегда доступны. Коммерческая недвижимость, как правило, приносит больше валового дохода с меньшими затратами.Жилая недвижимость предлагает более высокую доходность в большинстве районов страны и не требует значительных капиталовложений, поскольку нет ипотеки, а арендаторы не несут никаких процентных расходов.

В конце концов, стоит изучить все доступные варианты, прежде чем вы решите инвестировать в CRE или RRE.

Почему коммерческая недвижимость является важным инвестиционным классом

Идеальная инвестиция — высокодоходная и полностью надежная, с многочисленными налоговыми льготами и стабильностью — это, как и единорог, мифический зверь.Инвестиции всегда, с самого начала, влекли за собой идею некоторого риска.

Когда многие инвесторы думают о хорошо диверсифицированном портфеле, они часто думают только об инвестициях, таких как акции и облигации, или, возможно, о взаимном фонде или ETF. Опытные инвесторы понимают важность диверсификации портфеля. Диверсификация защищает вас от потерь. Если один инвестиционный класс работает плохо, вы все равно можете получить прибыль от других. Это уравновешивание, которое работает. По-настоящему разнообразный портфель будет выходить за рамки простого инвестирования в акции и облигации, а также включать такие активы, как коммерческая недвижимость (CRE).

Даже когда рыночные циклы по той или иной причине колеблются, CRE остается желанной инвестицией благодаря своей стабильной природе. Этот устойчивый характер делает коммерческую недвижимость отличным способом диверсифицировать портфель. Кроме того, прямые инвестиции в CRE предлагают активы, которые могут повыситься в цене и обеспечить денежный поток.

Давайте подробнее рассмотрим преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость.

Твердые возвраты с течением времени

В целом, большинство инвесторов понимают, что лучше держать актив в течение долгого времени, чем прыгать туда-сюда в погоне за прибылью.В этом отношении CRE может обеспечить стабильную и предсказуемую прибыль. Инвесторы в коммерческую недвижимость обычно получают стабильный денежный поток за свои инвестиции, при этом доход обычно распределяется ежегодно, ежеквартально или даже ежемесячно. Это связано с тем, что высокая заполняемость и предсказуемая арендная плата часто обеспечивают стабильный денежный поток, который ищет большинство инвесторов.

Средняя годовая доходность коммерческой недвижимости за 20 лет составляет примерно 9,5%, что почти на 1% больше, чем средняя годовая доходность S&P 500, равная 8.6% за тот же период времени. Эти типы доходности добавляют стабильности инвестиционному портфелю.

Спасение от коррелированных доходов

Коррелированная доходность означает, что доходность одной инвестиции связана с эффективностью другой. Доходы от этих инвестиций, как положительные, так и отрицательные, имеют тенденцию двигаться в одном и том же направлении в одно и то же время. Коммерческая недвижимость, напротив, является некоррелированной инвестицией. Его показатели обычно не связаны с показателями рынков акций или облигаций.

Недвижимость является материальным активом

Недвижимость для многих привлекательна тем, что является материальным активом. Это класс активов, который инвесторы могут увидеть и потрогать. Вы можете посетить объект самостоятельно, чтобы узнать больше о его размере, состоянии, расположении и других факторах, влияющих на доход. Если что-то случится со строением в инвестиционной собственности, земля по-прежнему предназначена для восстановления или продажи.

Некоторых людей это обнадеживает больше, чем покупка акций компаний, которые могут не выжить.Однако следует отметить, что недвижимость имеет некоторые риски, которых нет у других инвестиций, таких как акции и облигации. Например, незанятая недвижимость может со временем стоить инвестору денег. Кроме того, недвижимость является довольно неликвидным активом. Это делает его лучшим вложением для тех, кто рассчитывает на долгосрочную перспективу, а не для тех, кому деньги могут понадобиться в кратчайшие сроки.

Кредитное плечо

Мало того, что CRE, скорее всего, подорожает, но большинство владельцев также имеют ипотечные кредиты на свою собственность.Это позволяет им использовать свой инвестиционный доллар, в то же время увеличивая капитал в собственности.

Например, недвижимость, купленная за 20 % собственного капитала и 80 % заемного капитала, должна увеличиться в цене всего на 20 %, чтобы вложенный капитал принес доход в размере 100 %. Однако это кредитное плечо сопряжено с дополнительным риском — риском потери права выкупа, если недвижимость не сможет выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке. Таким образом, ключевым моментом является умеренное использование долга, обеспечивающее достаточный денежный поток от арендной платы для обслуживания ежемесячных платежей по ипотеке.

Налоговые льготы

Обсуждение стоимости коммерческой недвижимости как инвестиции было бы неполным без упоминания некоторых налоговых льгот при владении CRE. Когда вы инвестируете в акции и облигации, вы можете рассчитывать на то, что будете откладывать часть своих доходов на уплату налога на прирост капитала. Если инвестиции не являются частью квалифицированного плана или пенсионного счета, этих налогов трудно избежать.

Напротив, в случае с коммерческой недвижимостью существует ряд способов уменьшить или исключить прирост капитала.Если вы приобрели удачно расположенную недвижимость, ее стоимость со временем должна вырасти в цене. Тем не менее, для целей налогообложения вы можете амортизировать стоимость зданий с течением времени, что помогает уменьшить годовой налогооблагаемый доход. Чистый эффект заключается в том, что вы обесцениваете для целей налогообложения то, что должно стать ценным активом для инвестиций. Не многие классы активов обеспечивают это преимущество.

Кроме того, прибыль при продаже может быть полностью отложена посредством так называемого обмена с отложенным налогом 1031.Обмен 1031 позволяет вам отложить налогооблагаемую прибыль, если вы инвестируете во что-то подобное в течение установленного периода времени.

Это страховка от инфляции

Преимущество коммерческой недвижимости в том, что она может компенсировать долгосрочное воздействие инфляции. Важным фактором является тот факт, что арендная плата за недвижимость может корректироваться с учетом инфляции, которая часто является результатом сильного экономического роста. Это сильно отличается от таких инвестиций, как акции или облигации, в которых инфляция может приносить убывающую доходность.

Заключение

Подходит ли коммерческая недвижимость для всех? Возможно нет. Но преимущества инвестирования в CRE включают некоррелированную, предсказуемую доходность с течением времени, наряду с налоговыми льготами и хеджированием инфляции. Это делает его близким к мифическому единорогу, предлагая превосходную доходность инвестиций.

Лучшие инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Хотя в последнее время идея инвестирования в целом стала популярной среди большинства людей, один конкретный сектор становится все более популярным по ряду причин; коммерческая недвижимость.

Коммерческая недвижимость отличается от жилой недвижимости, поскольку термин коммерческая недвижимость относится к земле для продажи или зданиям, предназначенным для получения прибыли инвестором или владельцем. Есть два способа, которыми коммерческая недвижимость может приносить прибыль: либо за счет прироста капитала, либо за счет дохода от аренды.

Некоторые примеры коммерческой недвижимости включают гостиницы, торговые центры, офисные здания, магазины розничной торговли, медицинские кабинеты, склады, многоквартирные жилые дома, гаражи и даже сельскохозяйственные угодья.По сути, коммерческая недвижимость предназначена исключительно для деловых целей, где она предоставляет рабочее пространство, а не жилое пространство.

Как инвестор или владелец коммерческого здания, вы получаете многочисленные преимущества, которых просто нет в других секторах промышленности.

Более длительные сроки аренды

Как инвестор, вы обычно владеете зданием и сдаете его в аренду, в конечном итоге получая чеки за аренду за каждый месяц, когда здание занято.

Кроме того, срок аренды большинства коммерческих зданий варьируется от 1 до 10 лет, в то время как срок аренды жилых зданий обычно варьируется от гораздо более короткого срока. Годовая аренда коммерческих зданий регулярно указывается за квадратный фут в год. В большинстве случаев, чем больше здание, тем дольше срок аренды. Некоторые инвесторы сами управляют арендой своей недвижимости, в то время как другие нанимают управляющего недвижимостью для надзора за недвижимостью.

Стабильный доход

Возможно, самым большим преимуществом коммерческой недвижимости является то, что она просто приносит доход.Поскольку вам как инвестору не требуется фактически продавать актив или недвижимость для получения дохода, вы будете постоянно получать денежный поток даже в трудные времена, такие как рецессии.

Это не тот случай, когда речь идет, например, об инвестировании в акции, поскольку по ним не выплачиваются дивиденды или регулярные денежные выплаты. С акциями единственный способ получить прибыль — продать акции. С коммерческой недвижимостью стабильный доход достигается и поддерживается за счет денежного потока собственности, даже если вы не продаете дом.

Одного этого жизненно важного качества достаточно, чтобы многие инвесторы осознали важность инвестиций в коммерческую недвижимость. Кроме того, традиционный инвестор в недвижимость, который покупает дом, ремонтирует и переворачивает его, получает прибыль только тогда, когда продает этот дом, в отличие от коммерческой недвижимости. Наконец, согласно статистике, коммерческая недвижимость, как известно, приносит наибольшую сумму денег от инвестиций.

Их спрос растет

Хотя многие люди считают, что обычные магазины остались в прошлом, некоторые отрасли промышленности могут работать только через эти магазины физического типа.Кроме того, с ростом доступности и доступности открытия малого бизнеса будущим владельцам бизнеса потребуется физическое место для работы.

Следовательно, с 2010 года спрос на аренду помещений или недвижимости увеличился. Это дает еще одно важное преимущество для инвесторов в коммерческую недвижимость, поскольку они могут устанавливать свои собственные арендные цены в связи с растущим спросом.

Прирост капитала

В зависимости от популярности того или иного места стоимость коммерческой недвижимости со временем может значительно возрасти. По статистике, коммерческая недвижимость показала наибольшую инфляцию из всех вариантов инвестиций.

По существу, если арендная плата за коммерческую недвижимость удваивается, то стоимость этой собственности также удваивается. Кроме того, на инфляцию также может влиять стоимость строительства новой недвижимости. Следовательно, значения ранее существовавших свойств также увеличиваются, чтобы соответствовать новым свойствам.

Это существенный фактор и преимущество, о котором знают лишь немногие сообразительные инвесторы в коммерческую недвижимость.Рынок коммерческой недвижимости считается самой прибыльной формой инвестирования в недвижимость с момента основания Соединенных Штатов.

Причины того, почему инвестиции в коммерческую недвижимость так привлекательны, связаны с тем фактом, что они просто имеют впечатляющий послужной список успеха, предлагают большую безопасность, а также более высокую прибыль. Кроме того, неудивительно, что более 48% американских миллионеров заработали состояние на инвестициях в недвижимость, особенно в коммерческую недвижимость.

Для получения дополнительной информации о покупке инвестиционной недвижимости обратитесь за помощью к местному доверенному риелтору.

10 основных показателей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость (и почему)

Выбор инвестиционной недвижимости — это нечто большее, чем ее покупная цена и потенциальная арендная плата. Чтобы помочь им разумно инвестировать, инвесторы разработали библиотеку коэффициентов и расчетов, чтобы минимизировать риск и максимизировать прибыль. Опытные инвесторы изучают эти показатели инвестирования в недвижимость изнутри и снаружи, чтобы они могли как оценить потенциальные инвестиции за считанные минуты, так и контролировать свои существующие объекты.Следует отметить, что приведенные ниже показатели ориентированы на инвестиции в жилье, но если вы инвестор в коммерческую недвижимость, ознакомьтесь с этим постом.

Независимо от того, являетесь ли вы новым инвестором или инвестором с двадцатилетним опытом, который нуждается в переподготовке, это десять основных показателей инвестирования в недвижимость, которые вам следует знать. Не стесняйтесь просматривать этот пост в виде слайд-шоу, загружать презентацию «10 основных показателей, которые должен знать каждый инвестор в недвижимость» в формате PDF или вместо этого смотреть видео вебинара.

1.Чистый операционный доход (NOI)

NOI сообщает вам, сколько денег вы зарабатываете на данной инвестиционной недвижимости. Это версия отчета о прибылях и убытках высокого уровня. Чтобы рассчитать его, возьмите общий доход и вычтите операционные расходы. Никогда не включайте платежи по ипотеке в расчет NOI, они не считаются операционными расходами.

Не забудьте включить в свой общий доход доход от стиральных машин, дополнительные сборы за парковочные места или любые сборы за обслуживание. Операционные расходы включают плату за управление недвижимостью, судебные издержки, общее обслуживание, налоги на недвижимость и любые коммунальные услуги, которые вы оплачиваете.

В расчет не включены капитальные затраты, налоги, платежи по ипотечным кредитам или проценты. При использовании NOI для оценки потенциальных инвестиций помните, что прогнозируемые арендные ставки могут оказаться неточными. И, если здание управляется ненадлежащим образом, доход может быть непостоянным. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему чистая операционная прибыль имеет значение?

Инвесторы используют NOI исключительно для оценки способности здания приносить доход и прибыль.Он сообщает вам, будет ли конкретная инвестиция приносить достаточный доход для выплаты ипотеки.

Чтобы ознакомиться с фактическим примером с расчетами NOI и получить дополнительную информацию, ознакомьтесь с нашей статьей Что такое чистая операционная прибыль?

2.

Ставка капитализации (Cap Rate)

Ставка капитализации — это эквивалент доходности инвестиций на фондовом рынке в сфере недвижимости. Это отношение суммы дохода, приносимого недвижимостью, к первоначально вложенному капиталу (или его текущей стоимости). Он сообщает вам процент от стоимости инвестиций, который составляет прибыль.

Cap Rate делит ваш чистый операционный доход (NOI) на стоимость активов. Когда вы находитесь на этапе приобретения, это будет цена продажи недвижимости. Позже вы можете использовать своего местного риелтора, брокера или оценочную стоимость на сайтах недвижимости, таких как Zillow. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему ставка капитализации имеет значение?

Вообще говоря, чем выше ставка капитализации, тем выше риск. Это связано с тем, что высокая ставка капитализации указывает на более высокую доходность и, в конечном итоге, на более высокий риск.Вот почему вы обычно видите более высокие ставки капитализации на более рискованных рынках по сравнению с более низкими ставками капитализации на стабильных и крупных рынках, таких как, например, Нью-Йорк или Сан-Франциско.

3. Внутренняя норма доходности (IRR)

IRR оценивает проценты, которые вы заработаете на каждый доллар, вложенный в сдаваемую в аренду недвижимость в течение периода ее владения. Это скорость роста, которую свойство может генерировать. Расчет выходит за рамки чистой операционной прибыли и покупной цены для оценки долгосрочной доходности.

При расчете IRR установите чистую текущую стоимость (NPV) собственности равной нулю и используйте прогнозируемые денежные потоки на каждый год, в течение которого вы планируете владеть зданием. Чистая текущая стоимость представляет собой стоимость денег сейчас, а не в будущем, когда на деньги начислялись сложные проценты. Это сложная формула, поэтому большинство инвесторов используют функцию IRR в Excel для расчета коэффициента.

Хотя инвесторы используют IRR для сравнения свойств, вы должны знать его ограничения. Он предполагает стабильные условия аренды и отсутствие непредвиденных ремонтов.Сравниваемые объекты должны быть схожими по размеру, использованию и периоду владения.

Почему значение IRR имеет значение?

В зависимости от конкретного объекта недвижимости типичный показатель IRR колеблется в пределах 10–20 %, но может варьироваться в широких пределах. Это еще один ценный способ оценить, хорошо ли работает недвижимость для вас.

4. Денежный поток

Денежный поток — это показатель того, насколько хорошо или плохо работает ваш бизнес. Это ваши чистые наличные деньги, оставшиеся в конце месяца после того, как вы получили арендную плату и оплатили свои расходы.Если вы арендуете здание за 2000 долларов в месяц, а все расходы составляют 1200 долларов, ваш чистый денежный поток составит 800 долларов. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему денежный поток имеет значение?

Чистый денежный поток — простое, но важное число. Если он отрицательный, вы не сможете оплачивать свои счета или получать прибыль. Отрицательный денежный поток также может указывать на то, что вы слишком много тратите на недвижимость, и вам следует изучить связанные с ней расходы. Или у вас может быть просроченный арендатор, чьи просроченные или частичные платежи влияют на вашу прибыль.

5. Возврат денежных средств

Возврат денежных средств показывает общую прибыль на деньги, которые вы вложили в недвижимость. Проще говоря, это то, сколько денег вы зарабатываете на своих вложенных деньгах. Это важный показатель, потому что, в отличие от других показателей инвестирования в недвижимость, он включает обслуживание долга и вашу ипотеку.

Чтобы получить текущую доходность от общей суммы денежных средств в собственности или портфеле, возьмите чистый денежный поток после обслуживания долга и разделите его на общую сумму денежных средств в сделке.Чтобы рассчитать общий доход, просуммируйте цену приобретения здания или портфеля плюс затраты на закрытие, вычтите непогашенный остаток по ипотечному кредиту и добавьте любые капитальные затраты. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему оплата наличными так важна?

Игра с наличными при возврате наличных может помочь вам определить лучший способ финансирования новых инвестиций. Он используется при выборе между потенциальными инвестициями и может помочь вам спрогнозировать доходность в те годы, когда вы ожидаете капитальные затраты.

6. Мультипликатор валовой ренты (GRM)

GRM помогает инвесторам сравнивать здания и приблизительно определять стоимость здания. Он рассчитывается путем деления цены объекта на валовой доход от аренды. «Хороший» МРЖ будет зависеть от вашего местного рынка и сопоставимых свойств.

Вы можете использовать прогноз валового дохода от аренды или запросить у текущего владельца копию его списка арендной платы. Поскольку он не учитывает вакансии или расходы, вы не будете принимать инвестиционное решение исключительно на GRM.Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему GRM имеет значение?

Чем ниже GRM, тем лучше, но обычно можно ожидать, что GRM находится в диапазоне от 4 до 8. Это поможет вам оценить, является ли ваша потенциальная сделка хорошей инвестицией или стоит ли держать текущий актив в долгосрочной перспективе.

Упростите отчетность об аренде недвижимости с помощью Stessa >>

7. Коэффициент LTV

Отношение ссуды к стоимости измеряет размер кредитного плеча по конкретному активу.LTV важен для покупателей, которые финансируют свои сделки, поскольку он измеряет сумму, которую вам нужно будет профинансировать, по сравнению с текущей справедливой рыночной стоимостью недвижимости. Но LTV также является лучшим способом отслеживать долю, которой вы владеете в собственности (не только для финансирования), но и для оценки стоимости вашего портфеля и активов с учетом долга.

Для финансирования большинство кредиторов не будет финансировать до 100% стоимости имущества; они хотят оставить в нем акции, чтобы защитить свои инвестиции. Они выражают, какую часть общей покупной цены они готовы финансировать в соотношении кредита к стоимости.

Разница между процентом, который будет финансировать кредитор, и общей стоимостью имущества — это сумма наличных денег, которую вам придется вложить в сделку.

Почему LTV имеет значение?

Если кредитор будет заключать сделки с LTV на 80%, вам потребуется первоначальный взнос в размере 20% для обеспечения ипотеки. В этом сценарии недвижимость стоимостью 100 000 долларов потребует 20 000 долларов в качестве первоначального взноса плюс расходы на закрытие, что будет представлять собой 80% LTV. Через 10 лет, если стоимость недвижимости сейчас составляет 200 000 долларов, а вы выплатили ипотечный кредит до 50 000 долларов, ваш LTV теперь составит 25%.

8. Коэффициент покрытия долга

Кредиторы

также уделяют пристальное внимание вашему коэффициенту покрытия долга или DSCR. Он сравнивает операционный доход, который у вас есть для обслуживания долга, с общим уровнем долга. Разделите свой чистый операционный доход на платежи по долгам ежемесячно, ежеквартально или ежегодно, чтобы получить свой DSCR.

Если вы подаете заявку на новую ипотеку, кредиторы смотрят на ваш DSCR, чтобы оценить вашу платежеспособность. Высокий коэффициент указывает на то, что у вас может быть слишком много заемных средств, и это затруднит получение финансирования.

Почему DSCR имеет значение?

Типичные кредиторы A и B требуют DSCR в диапазоне 1,25–1,5. Это означает, что ваша сдаваемая в аренду недвижимость приносит на 25% больше дополнительного дохода после погашения долга. DSCR от 1,5 до 1,75 даже более желателен и может помочь снизить процентную ставку.

9. Коэффициент операционных расходов (OER)

Показатель прибыльности, OER показывает, насколько хорошо вы контролируете расходы по отношению к доходам. Возьмите все операционные расходы за вычетом амортизации и разделите их на операционный доход, чтобы получить ООР.Это один из немногих коэффициентов, используемых инвесторами, который включает амортизацию, что делает его более учитывающим стоимость недвижимости. Вы можете рассчитать этот показатель самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Почему ООР важны?

Более низкий OER свидетельствует о том, что вы минимизировали расходы по отношению к доходам. Если ваш ООР с течением времени растет, это может указывать на множество проблем. Возможно, ежегодное увеличение арендной платы не соответствует увеличению расходов. Или ваша управляющая компания не справляется с регламентным обслуживанием, что приводит к более серьезным проблемам в будущем.Расчет ООР с использованием конкретных расходов может помочь вам сузить круг причин их роста и вернуть контроль над ними.

10. Коэффициенты размещения

Незанятая единица не приносит дохода, но все равно стоит вам денег. Многие эксплуатационные расходы остаются неизменными, даже если у вас нет арендаторов. Большинство инвесторов отслеживают два исторических уровня заполняемости, чтобы следить за открытыми единицами и потерянным доходом.

Физическая вакантность

Этот коэффициент дает вам процент свободных юнитов по сравнению с общим количеством доступных юнитов.Это легко посчитать, взять количество свободных квартир, умножить на 100 и разделить на общее количество квартир. Этот показатель может быть полезен для отдельных объектов или для всего вашего портфолио.

Экономическая вакантность

Экономический показатель вакантности отражает сумму дохода, которую вы упускаете, когда квартира остается вакантной. Сложите арендную плату, потерянную в течение периода вакантности, и разделите ее на общую арендную плату, которую можно было бы собрать за год, чтобы получить то, во что вам обошлась вакансия.

Почему уровень вакансий имеет значение?

Всегда полезно следить за вашими личными показателями вакансий, а также за общим уровнем занятости вашего рынка. Чтобы быть консервативным, включите эту ставку в расчеты потенциального дохода, прежде чем покупать новое здание. Вы захотите создать буфер в размере 5-10% вакансий во всех своих расчетах расходов, что гарантирует, что вы сможете покрыть все расходы, когда единицы не сдаются в аренду. Вы можете рассчитывать этот показатель каждый раз самостоятельно или позволить Стессе сделать это за вас.

Последнее слово о показателях инвестирования в недвижимость

Показатели инвестирования в недвижимость помогают инвесторам принимать решения о покупке или продаже потенциальных объектов недвижимости. Они также помогают отслеживать производительность для выявления проблем до того, как они нанесут ущерб вашему бизнесу. Каждое соотношение рассказывает отдельную историю о вашем бизнесе или собственности. Таким образом, рассматривайте их в контексте рынка, здания и ваших инвестиционных целей при использовании их для обоснования ваших планов.

В отношении коммерческих активов обратитесь к нашим друзьям из STRATAFOLIO, у которых есть платформа для управления коммерческой недвижимостью, которая помогает автоматизировать эти показатели.

 

.

Похожие записи

Вам будет интересно

Оформление кредит онлайн – Онлайн-заявка на экспресс кредит наличными без справок и поручителей

Точка безубыточности в денежном выражении – Точка безубыточности в денежном выражении: формула и примеры расчетов

Добавить комментарий

Комментарий добавить легко