что нужно знать перед покупкой

Рассказываем, какие бывают обременения и что делать, если они наложены

Фото: Klaus Ohlenschläger/DPA/TASS

Собираясь приобрести ту или иную квартиру, нужно обязательно проверять, нет ли у нее обременений. Так называются права других лиц (как частных, так и юридических и государственных) на владение или пользование объектом, из-за которых права владельца оказываются ограниченными. В частности, он не может продать жилье, пока не снимет обременение.

Рассказываем, что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения.

Обременение в виде залога по ипотеке

Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Что такое рента

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно. Информация о наложении ареста отражается в ЕГРН, и для регистрационных органов этот факт незамеченным не останется. Арест может быть наложен, если жилье является предметом судебных разбирательств (в том числе при разделе имущества при разводе или дележе наследства) либо если у владельца есть долги. Суд может как наложить арест на недвижимость, так и снять его — тогда квартиру можно будет продать.

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в ЕГРН. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Обременения, которые сложно обнаружить

Большинство обременений (залог по ипотеке, рента, аренда, арест) легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН.

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, это может быть, если в квартире зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца.

Чем опасны квартиры с маткапиталом

Если жилье куплено с привлечением средств материнского капитала, значит по закону всем членам семьи (включая всех детей) должны быть выделены доли в этой квартире. Только после этого жилье можно продавать, если возникла такая необходимость. Также требуется согласие органов опеки и попечительства. Если доли в квартире детям не были выделены и продавец скрыл от покупателя факт использования материнского капитала, впоследствии сделка может быть признана недействительной. И проблема здесь не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень сложно, если их успели потратить.

Что делать с неочевидными обременениями

Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.

Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.

Как снять обременение с квартиры

О квартирах с обременениями информирует Кадастровая палата

Недвижимость с обременением занимает все большие объемы на рынке недвижимости. В современной экономической ситуации причин тому множество – так, к примеру, заключение кредитных договоров при приобретении жилья пользуется все большей популярностью, даже несмотря на высокие проценты и длительный статус вынужденного должника.  Недвижимость с довеском все чаще становится объектом сделок и на вторичном рынке. Однако такие сделки сопряжены с определенными рисками. Например, в ряде случаев сделку купли-продажи могут признать недействительной, а это обяжет стороны вернуть друг другу полученное в результате сделки, и неизвестно, сможет ли покупатель получить свои деньги сразу и в полном объеме.

Что нужно знать об обременениях, какие бывают разновидности и чем опасна покупка жилья, владельцу которого удалось скрыть факт обременения – рассказывают специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

«Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость. – говорит начальник юридического отдела региональной кадастровой палаты Наталья Дергачева. – Обременение может возникнуть по решению суда, при заключении договора, совершении сделки, или в соответствии  с актом, изданным государственными органами».

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений: ипотека, аренда, рента, арест.

«На сегодняшний день самый популярный вид обременения, накладываемого на жилье, – это ипотека,- сообщают специалисты кадастровой палаты. – Только в 2018 году жители Удмуртии зарегистрировали 20 тыс. ипотечных договоров на квартиры и 12 тыс. договоров на земельные участки».

Такой вид обременения подразумевает, что заемщик при получении кредита предоставляет банку в качестве залога по ипотеке квартиру – либо ту, на которую брал ипотечный заем, либо иную, имеющуюся в собственности. Таким образом, заемщик не может свободно распоряжаться залоговым имуществом: на каждую операцию с квартирой он должен получать разрешение банка. Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Чтобы приобрести такую недвижимость, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.

Сделки с продажей ипотечных квартир – не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Обременение в виде ренты

По договору ренты права собственности на жилье переходят от одного человека (обычно пожилого и нуждающегося в уходе) к другому (готовому взять на себя пожизненное содержание бывшего владельца). В результате объект недвижимости получает обременение.

Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти. Собственник проживает в квартире до конца жизни и получает ренту в виде денежных выплат, а после его смерти квартира переходит к плательщику ренты, с которым заключен соответствующий договор. Продать жилье без его письменного и заверенного согласия нельзя до прекращения действия договора ренты (то есть до смерти рентополучателя).

Если бывший собственник не против, договор ренты можно перезаключить на другого человека — в частности, на покупателя. Естественно, потенциальный покупатель должен быть уведомлен, что у квартиры есть такое обременение. В этом случае он может стать и собственником жилья, и рентодателем — то есть возьмет на себя все обязательства по содержанию получателя ренты. Но такие случаи очень редки.

Однако случается, что недобросовестные рентодатели пытаются продать жилье без ведома своих подопечных. Во избежание подлогов и последующих неприятностей юристы не рекомендуют рассматривать покупку жилья, обремененного рентой.

Обременение в виде ареста

«Самый тяжелый вид обременения – это арест, который на квартиру накладывает либо суд, либо судебный пристав в рамках исполнительного производства, – говорит Наталья Дергачева. – Как правило, на квартиру накладывается арест, когда человек, предоставивший собственнику данного жилья крупную денежную сумму, не может добиться возврата долга и обращается в суд с требованием наложить арест на квартиру. Арест также может быть наложен при разделе имущества при разводе или дележе наследства. Наложение ареста на квартиру означает, что с ней нельзя совершать никаких юридических действий: ни продать, ни сдать в аренду, ни завещать, ни подарить ее невозможно.  Для того, чтобы снова ввести квартиру в оборот  арест должен быть снят в судебном порядке. Информация о наложении ареста отражается в Едином государственном реестре недвижимости, и для органа регистрации прав этот факт незамеченным не останется. Ее в Росреестр передают судебные органы или органы социальной защиты».

Обременение в виде аренды

Такой тип обременения означает, что продаваемая квартира сдается в аренду и срок арендного договора еще не истек (то есть до этого выселить арендаторов нельзя). Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то пометка о том, что квартира сдана, будет и в Едином государственном реестре недвижимости. Владелец может снять это обременение, досрочно расторгнув договор аренды (выполнив все указанные там условия расторжения). Он может также предложить покупателю купить квартиру вместе с арендаторами (перезаключить на себя договор с ними) и продолжать ее сдавать — в этом случае новый владелец берет на себя обязательства по предоставлению жилплощади и обременение не снимается.

Как обнаружить обременения

Большинство обременений легко обнаружить, даже если продавец о них не предупредил. Для этого нужно получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую актуальные сведения об объекте недвижимости. Сделать это можно в любом из многофункциональных центров республики. Выписка будет готова в срок не более 5 рабочих дней. Также заказать выписку можно на интернет-портале  Росреестра (www.rosreestr.ru).

Однако некоторые обременения отследить сложно, поскольку сведения о них в выписку не попадают и нужно внимательно изучать другие документы. Например, в квартире может быть зарегистрирован человек, который отказался от приватизации — по закону он имеет пожизненное право пользоваться жилплощадью. Также может оказаться, что человек получил право проживания в квартире по завещанию, и его тоже нельзя выселить даже при смене владельца.

Наконец, жилье может быть приобретено с использованием материнского капитала, а это значит, что права на доли в квартире имеют дети продавца. Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из поквартирной карточки, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.

Насколько страшны при покупке недвижимости залог, арест и другие обременения

История квартиры важнее, чем другие ее характеристики, ведь «подмоченные» документы не исправит ни удобная планировка, ни даже хороший ремонт. После сделки покупатель может остаться без жилья и без денег. Поэтому еще на этапе выбора нужно проверять юридическую чистоту квартир и искать пороки в истории перехода прав. Но не все они фатальны, некоторые можно исправить, а от других — застраховаться.

Первое, что нужно выяснить — наличие обременений, то есть узнать, имеет ли кто-то кроме собственника какие-либо права на объект недвижимости. В некоторых случаях владелец с ограниченными правами на жилье может его продать. Это зависит от вида обременения и причины его возникновения.

Виды обременений

Существуют различные виды обременений, самые распространенные из которых следующие:

1. Залог — ипотека или банковский заем с залогом недвижимости.
2. Пожизненная рента — не может быть снята, пока предыдущий продавец жилья жив.
3. Аренда — долгосрочный договор с третьими лицами.
4. Арест — временно ограничивает право распоряжения собственностью.
5. Доверительное управление — присмотр за жильем третьих лиц.

Важно. Презумпция виновности покупателя

В России действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть еще до сделки человек сам либо с помощью специалистов (юристов и риелторов) должен убедиться в том, что жилье по закону может быть продано, а прежний собственник имеет право это жилье продавать. В противном случае дело может закончиться судебными тяжбами и даже признанием сделки недействительной. Проверять надо все — от наличия обременений до психического здоровья продавца. Предоставление справок из психоневрологического диспансера для сделки уже является нормальной практикой.

Покупка ипотечной квартиры

Наиболее распространенная ситуация — продажа квартиры, которая находится в залоге у банка. Люди продают недвижимость, приобретенную в ипотеку, чтобы улучшить жилищные условия или из-за невозможности в дальнейшем погашать заем.

Обременение в таких случаях снимается до сделки либо переходит на нового собственника. В любом случае сделка происходит только с одобрения финансового учреждения, выдавшего кредит на покупку жилья.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Смена залогодателя с единовременной выплатой залога

По такой схеме обязательства по выплате ипотечного кредита перекладываются с продавца на покупателя. При этом необходимо согласие банка на переоформление права собственности. Покупатель вносит средства на два аккредитивных счета или закладывает их в банковские ячейки. После оформления договора о переходе прав на имущество одну часть денег получает продавец, другую — кредитное учреждение. Обременение с квартиры снимается, и она полностью переходит в собственность покупателя.

Сделки с залоговыми квартирами без участия банка

Эта схема наиболее выгодна с финансовой точки зрения. Чтобы заключить договор купли-продажи, продавцу необходимо сначала рассчитаться с банком. Для этого нужны «живые» деньги, которые можно получить от покупателя в качестве аванса.

Снятие залогового обременения занимает 5 рабочих дней. Еще 10 дней нужно на перерегистрацию прав на имущество. В этот период собственники могут поменять намерения и отказаться от продажи.

После снятия залога на объект могут быть наложены другие обременения. По решению собственника квартира может быть арестована за другие долги сразу после возврата закладных документов.

Важно. Покупать залоговую квартиру без участия банка рискованно

Сразу после закрытия ипотечного кредита собственник может отказаться от совершения сделки или на объект недвижимости может быть наложен арест за другие долги.

Покупка ипотечной квартиры без смены залогодателя

В этом случае сделка также проходит исключительно с одобрения банка, выдавшего ипотечный кредит. Отличие в том, что новый собственник не обременен выплатой займа. Квартира при этом остается в залоге, но обязательства по выплате ипотеки сохраняются за прежним владельцем. Такие сделки оформляются с помощью трехстороннего договора: продавец-банк-покупатель. Расчеты могут проводиться в любой безналичной форме.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Важно. Проверка продавца на предбанкротное состояние

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Скрытые опасности

Объект недвижимости может не иметь официальных обременений, но все равно оставаться «рискованным».

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены. Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность.

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Ипотека, погашенная с использованием материнского капитала

Если при оплате ипотечного кредита использовался семейный капитал, то родители обязаны наделить долями в квартире всех детей. При этом неважно, полностью или частично потрачены средства, полученные от государства по сертификату. Если несовершеннолетние не получили своих долей, органы опеки или Пенсионный фонд вправе оспорить сделку.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Отказники от приватизации

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена — опасный триггер

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Как минимизировать риски

Если снять обременения «на берегу», до сделки, не получается, то снизить риски можно с помощью титульного страхования. Оно защищает от утраты прав собственности добросовестного приобретателя. Как правило, страховка на 3 года практически нивелирует возможные риски. Но страховые компании не заключают договоры на объекты с существенными пороками.

Если выяснилось, что на выбранную вами квартиру наложено обременение, но вы все же хотите приобрести именно ее, стоит обратиться за помощью к профессиональному риелтору. Лучше оплатить услуги фирмы по проведению сделки купли-продажи, чем потратить гораздо больше денег — и нервы в придачу — впоследствии, отстаивая право собственности на приобретенную недвижимость. А в некоторых случаях можно вовсе лишиться и квартиры, и денег. В случае, если вы пока только находитесь в поиске подходящего варианта жилища, воспользуйтесь расположенным ниже фильтром. Он поможет вам подобрать квартиру с учетом ваших предпочтений. А наши специалисты всегда готовы посодействовать в проверке жилья на наличие обременений и при необходимости снять их.

Обременение в виде бабушки или что такое рента?

Итак, что же такое рента?

Рента — это передача в собственность какого-либо имущества, в том числе и недвижимости, за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени, как правило, договора ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. Содержание может быть как в материальном, то есть в виде определенных денежных сумм, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни. Все условия изначально прописываются в договоре ренты. Имущество по договору ренты передается в собственность плательщика ренты сразу после подписания такового, при этом бабушки или дедушка сохраняют право пожизненного проживания в передаваемой квартире. Схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы выплачиваете владельцу квартиры фиксированную сумму (20-40 % от стоимости жилплощади) и подписываете договор, в котором обязуетесь содержать престарелого владельца до конца его дней. Для одинокой бабушки или дедушки, рента — способ достойно и спокойно «встретить старость».

Рента бывает бессрочной (постоянная рента) и пожизненной

Второй вариант – пожизненная рента – «наиболее популярна», может быть также с иждивением (иждивение подразумевает под собой помимо денежных выплат полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, медикаментах, а также уход). В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и подлежит государственной регистрации. На первый взгляд рента весьма привлекательный вариант, но не стоит забывать о том, что с инвестиционной точки зрения договор ренты выгоден, только если рентополучатель не долгожитель.

Масса сложностей может возникнуть при продаже такой квартиры в будущем

Квартиры, обремененные рентой, продаются по ценам существенно ниже среднерыночных. Это связано как с наличием обременения в виде проживающего человека, так и с тем, что покупка таких квартир относится к сделкам с повышенным уровнем риска. В частности всегда существует риск появления прямых наследников/родственников, которые, во-первых, могут оспорить сам договор ренты, т.е. поставить под сомнение саму законность получения права собственности. Во-вторых, практика показывает, что уже после смерти «жильца» у его близких просыпаются родственные чувства и желание воспрепятствовать последующей продаже уже необремененной квартиры. В-третьих в большинстве случаев на таких квартирах стоит так называемый «милицейский контроль» (теперь уже «полицейский») — он подразумевает, что до подтверждения от правоохранительных органов информации о том, что сделку можно проводить и контроль снят, провести сделку по покупке такой квартиры уже после смерти жильца в обычные сроки не получится. Все запросы и ответы на них осуществляются в письменной форме, пересылаются по почте, нередко — теряются, и ускорить прохождение таких запросов технически довольно сложно. Ну и последнее. Большинство покупателей, узнав с нашей помощью историю уже «чистой» квартиры без обременений, просто отказываются от сделки. При этом основной мотив — не риски (застраховать такую сделку можно), а не самая приятная история квартиры, аура, если хотите….

что нужно знать и как избежать рисков

    При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

 

 

    Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения. Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом. Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

 

 

Как узнать о наличии обременения

 

 

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

 

 

1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

 

 

    В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

 

 

    Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

 

 

Ипотека

 

 

    Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

 

 

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

 

 

1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

 

 

    Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть. Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

 

 

Рента

 

 

    Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

 

 

    Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

 

 

Как поступить, если имеется такое ограничение?

 

 

    Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

 

 

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

 

 

Аренда

 

 

    Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

 

 

    В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

 

 

    Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

 

 

Безвозмездное пользование

 

 

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

 

 

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

 

 

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

 

 

Завещательный отказ

 

 

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

 

 

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

 

 

    Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

 

 

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

 

 

Арест

 

 

    По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества. Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона. Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

 

 

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

 

 

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

 

 

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

 

 

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

 

 

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

о чем не рассказал Росреестр

Росреестр объяснил, как оформить сделку купли-продажи квартиры. Адвокаты дополнили базовые правила полезными советами

Росреестр рассказал, какие документы собрать и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры. Адвокаты по просьбе «АГ» дополнили разъяснения ведомства и дали советы продавцам и покупателям недвижимости.

(Полезные рекомендации вы найдете также в статье «Риски продавца и покупателя недвижимости».)

Росреестр: что делать, если вы продавец

• Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
• Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
• Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
• Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Обязательно проверьте покупателя

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Продавцу необходимо установить личность и финансовое положение покупателя. Эта несложная процедура может сэкономить силы и время в случае, если покупатель окажется «проблемным».

Если покупатель – гражданин РФ, рекомендуем проверить, действителен ли его паспорт, с помощью сервиса МВД России.

Если покупатель – юридическое лицо и договор купли-продажи предусматривает рассрочку оплаты, нужно внимательно проверить документы, в частности устав юрлица, и получить выписку из ЕГРЮЛ. В выписке должна насторожить информация о наличии недостоверных сведений об учредителях компании-покупателя или о ее юридическом адресе. Налоговая инспекция может начать процедуру исключения юрлица из реестра уже через полгода после внесения сведений о недостоверности. При пропуске трехмесячного срока на представление возражений в случае начала такой процедуры восстановить покупателя в реестре и получить оплату будет крайне проблематично (ст. 21.1 Закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).

Устав юридического лица может предусматривать необходимость получения согласия учредителей на совершение сделок по приобретению недвижимости или сделок, превышающих определенную сумму. На основании финансовой отчетности компании можно установить, не является ли такая сделка крупной (является, если стоимость квартиры превышает 25% балансовой стоимости активов компании). Если указанные критерии соблюдаются, крайне важно получить письменное согласие учредителей на совершение сделки в виде заверенной копии протокола общего собрания участников или акционеров. В противном случае сделка может быть оспорена (см., например, п. 4 ст. 46 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ), а продавец должен будет вернуть полученные денежные средства покупателю и вновь оформлять на себя квартиру.

Также желательно через сайт ЕФРСБ удостовериться, что в отношении покупателя – физического или юридического лица не возбуждено дело о банкротстве. Если это все-таки случилось, он, скорее всего, не сможет купить у вас квартиру без согласия арбитражного управляющего. А база судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов покупателя и существенно затруднить расчеты по сделке.

Отнеситесь серьезно к выбору способа расчета по сделке

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Хотелось бы обратить внимание продавцов недвижимости на ситуацию, когда денежные средства по договору купли-продажи квартиры передаются после регистрации перехода права собственности на имущество и когда покупка оплачивается не посредством аккредитива или использования банковской ячейки, а путем передачи наличных или перевода средств со счета покупателя на счет продавца. В таком случае у продавца нет никаких гарантий, что покупатель передаст денежные средства в срок, установленный договором купли-продажи. Если же для расчетов по сделке используется аккредитив или банковская ячейка, то продавец уже до передачи документов в уполномоченный орган на регистрацию уверен, что нужная сумма ждет его в банке и он без проблем сможет получить деньги при предоставлении договора с отметкой о регистрации перехода права собственности.

В случае продажи недвижимости с оплатой наличными или путем банковского перевода средств после регистрации перехода права собственности я бы рекомендовала пользоваться п. 5 ст. 488 ГК РФ и прописывать в договоре купли-продажи условие о том, что до момента полной оплаты недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца. Лучше потратить день на снятие залога после оплаты, чем остаться без денежных средств и недвижимости. Может быть такое, что деньги покупатель вам не отдаст, а имущества, кроме приобретенной у вас квартиры, у него не окажется. Тогда получить от него средства не получится. В таком случае можно требовать расторжения договора купли-продажи через суд, но, возможно, придется дойти до Верховного Суда, защищая свои права, и прилично потратиться на адвоката (например, как в ситуации, изложенной в Определении ВС РФ от 15 мая 2018 г. № 4-КГ18-27). При этом никто не даст гарантии, что суд вам не откажет в возврате квартиры. Иная ситуация с залогом: если вы не получите деньги по договору купли-продажи, сможете инициировать процесс обращения взыскания на заложенное имущество. Так защитить свои права будет куда проще.

Помните о налогах

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

Я бы советовала покупателям подумать о вопросах налогообложения. Со ст. 217.1 Налогового кодекса знакомы не все, а потому многие не знают об особенностях освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости с учетом сроков владения ею. Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить (читайте об этом в материале «Продали недвижимость или получили ее в дар – не забудьте уплатить налог»).

Расскажу еще об одном поучительном случае из практики: сделку купли-продажи сопровождал риелтор, и она была нотариальной. Но никто не объяснил продавцу, что он не является налоговым резидентом РФ, так как более 6 месяцев в году проживает на Кипре. В итоге для продавца стало неожиданностью, что он должен уплатить налог с дохода от продажи недвижимости в размере 30%. Продавец потерял 1/3 стоимости квартиры. Причем он мог этого избежать, просто въехав в Россию раньше.

Росреестр: что делать, если вы покупатель

• Убедитесь, что продавец является законным собственником квартиры. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно с помощью сервиса на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале госуслуг. Дополнительно попросите у продавца правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
• Уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.
• Проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от конфликтов и необходимости обращаться в суд.
• Узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг.
• Проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.
• Для составления договора купли-продажи и представления его на государственную регистрацию потребуются в числе прочего документы, удостоверяющие личность сторон договора (их представителей), и свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний. Если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор.
• Имейте в виду, что в отдельных случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения. Например, если продавцом или одним из них является ребенок, не достигший 14 лет, недееспособный или находящийся под опекой гражданин; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора.

Обязательно проверьте продавца

Адвокат МКА «Тимофеев, Фаренвальд и партнеры» Мария Милюкова:

Порядок действий при покупке квартиры зависит от того, у кого она приобретается – у застройщика или на вторичном рынке. Процедуры проверки продавца в первом и во втором случаях существенно разнятся.

Если квартира приобретается не у застройщика, важно установить личность и финансовое положение продавца, не ограничиваясь проверкой правового статуса квартиры и права собственности продавца на нее. Если продавец – гражданин РФ, рекомендуем убедиться, что его паспорт действителен, с помощью сервиса МВД России. Но следует понимать, что даже такая проверка не дает 100-процентной гарантии благонадежности контрагента. Так, в нашей практике мы столкнулись с необходимостью признания в судебном порядке незаключенными договоров залога квартиры. Сделки были совершены от имени доверителя по украденному паспорту, в который была вклеена чужая фотография. Все спорные сделки без проблем прошли удостоверение нотариусом, МФЦ и Росреестром, а сам гражданин-«продавец» узнал о них только после получения претензии о возврате долга.

Проверить продавца – юридическое лицо можно так же, как и покупателя (см. выше).

Также крайне важно удостовериться, что в отношении продавца – физического или юридического лица – не возбуждено дело о банкротстве (информация доступна на сайте ЕФРСБ) и отсутствуют сведения о намерении лица обратиться в суд с заявлением о банкротстве продавца. Необходимо проверить картотеку арбитражных дел на предмет поданных заявлений о банкротстве или крупных исков в отношении продавца, которые могут привести к возбуждению такого дела. Перед сделкой мы также осуществляем поиск по делопроизводству районных судов по всем адресам, где был когда-либо зарегистрирован продавец¹, на предмет удовлетворенных или находящихся в производстве исковых заявлений, которые могут повлиять на его платежеспособность. База судебных приставов позволит установить, не возбуждено ли исполнительное производство, которое может стать основанием для ареста банковских счетов продавца и в дальнейшем привести к банкротству. К чему такая тщательная проверка? Если цена квартиры будет признана существенно ниже рыночной, то в случае банкротства продавца сделка может быть оспорена, и квартира перейдет в конкурсную массу должника. Вернуть деньги за нее будет проблематично: покупателя включат в реестр требований кредиторов, и вряд ли он получит всю сумму, уплаченную за квартиру.

Также мы рекомендуем выяснить, не обременена ли квартира правами третьих лиц (аренда, залог, рента и проч.), не является ли предметом судебного разбирательства. Следует понимать, что обременения не обязательно будут отражены в выписке из ЕГРН. Некоторые обременения, например право пожизненного проживания третьих лиц в квартире, могут фигурировать только в тексте документов ¬– оснований перехода прав на квартиру (договор купли-продажи, договор дарения и проч.).

Если квартира приобретается у застройщика, необходимо не только удостовериться в его правовом статусе, но и проанализировать лицензию, проектную документацию на объект, сроки сдачи дома в эксплуатацию, проверить наличие в базах судебных дел исков к застройщику о защите прав потребителей (многочисленность подобных исков может свидетельствовать о недобросовестном отношении застройщика к срокам передачи квартир в собственность дольщиков).

(Полезные советы для участников долевого строительства вы найдете в подборке статей на тему «Защита прав дольщиков».)

Проверьте бывших жильцов и не торопитесь с покупкой наследственного имущества

Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

Проверьте наличие жильцов, которых выселить из квартиры не получится

Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы Ирина Язева:

Я бы рекомендовала быть осмотрительнее при покупке ранее приватизированных квартир. Следует проверить, не отказался ли кто из жильцов участвовать в приватизации.

По закону такие лица сохраняют право пользования квартирой даже в случае смены собственника. Если по условиям договора купли-продажи жильцы обязаны сняться с регистрационного учета по месту жительства уже после перехода права собственности, то могут всплыть неожиданные проблемы: лицо, отказавшееся от приватизации, передумает выписываться из квартиры, а судебная практика по таким делам не в пользу покупателя.

Оксана Оноприенко

---

¹ Поиск судов по территориальной подсудности доступен на сайте ГАС РФ «Правосудие».

Исполненная рента — риски покупки квартиры

Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 3.6k. Опубликовано 29.12.2019 Обновлено 01.02.2020

Недвижимость, обремененная ранее договором исполненной ренты имеет риски при покупке квартиры и относится к категории рискованного жилья. При этом стоимость такого жилища несколько ниже среднерыночных значений. Данный факт негативно сказывается на ликвидности объекта, поэтому скидка в размере 5-10% от рыночной цены является типичным условием продажи.

Остается только понять, стоит ли приобретать подобное жилье со скидкой или риски слишком велики для подобного дисконта.

Договор исполненной ренты риски при покупке квартиры

Полезно: риски при покупке квартиры у пожилого человека

Продать квартиру с рентой можно в одном из трех случаев:

1. Рантье умер;
2. Новый владелец готов обслуживать договор ренты при согласии рантье;
3. Покупателем проводится выкуп ренты.

Риски покупки квартиры после договора ренты:

Приобретение жилья с исполненной рентой способно принести новому владельцу серьезные риски. Основными среди них выступают:

• Претензии со стороны наследников, способных через суд признать сделку купли-продажи недействительной, забрав квартиру, но не вернув покупателю его деньги.
• Претензии со стороны третьих лиц, причем своевременно определить круг возможных истцов не представляется возможным.
• Оспаривание договора в связи с недееспособностью рантье, оформлением сделки под давлением и иными аналогичными причинами.
• Возможность оспаривания сделки в связи с умышленной смертью получателя средств плательщиком.

Это интересно: риск при покупке квартиры, полученной по договору дарения

Как снизить риски при покупке квартиры по договору пожизненной ренты

Оптимальным вариантом при исполненном договоре ренты является наличие свидетельства о смерти. Такой вариант станет оптимальным в первую очередь для покупателя.

Что при покупке квартиры с рентой риски были минимальными, необходимо:

• Не просто убедиться в наличии свидетельства о смерти, но и определить степень подлинности документа;
• Убедиться через Росреестр в отсутствии обременения на указанный объект жилой недвижимости;
• Выбирать варианты, для которых смерть рантье наступила более трех лет назад, то есть истекли все сроки исковой давности;
• Целесообразно привлечь опытного юриста, обладающего необходимым опытом, и способного выяснить основную информацию о жилье и его текущем владельце.

Среди необходимой информации необходимо выделить источник возникновения права собственника, систему родственных связей владельца для определения возможных авторов исков на оспаривание. Кроме того, необходимо выяснить информацию и о покойном рентополучателе. В случае, если у него имелся опекун или он был официально признан недееспособным, существуют все шансы, сделка будет оспорена.

Определить стоит и сроки исполнения обязательств по договору ренты. Практика показывает, что при быстром наступлении смерти получателя, риски столкнуться с мошенниками существенно возрастают.

Подводя итоги можно констатировать, если существует договор исполнительной ренты, риски при покупке квартиры увеличиваются. В первую очередь они связаны с возможным оспариванием со стороны других наследников или откровенно мошенническими схемами действий. Позволить себе такую сделку стоит только при условии наличия возможности досконально проверить объект недвижимости.

залога против обременения: в чем разница?

Залог против обременения: обзор

Залог представляет собой денежное требование, предъявленное к собственности для обеспечения платежа — погашение обязательства собственником имущества. Обременение — это гораздо более широкий термин, относящийся к любому виду требований к собственности. Любое право удержания является обременением, но не все обременения являются залогом.

Ключевые выводы

• Залог — это денежное требование к собственности, предназначенное для обеспечения выплаты.
• Любое право залога является обременением, но не всегда верно обратное.
• Обременение относится к любому иску против собственности, а не только к гарантии оплаты.

Залог

Залог — это законное право, предоставленное владельцем собственности по закону или иным образом приобретенное кредитором. Залог служит гарантией основного обязательства, такого как погашение ссуды. Если базовое обязательство не выполняется, кредитор может иметь право наложить арест на актив, являющийся предметом залога.

Залог всегда представляет финансовый интерес. Залог часто возникает в результате судебного процесса, инициированного кредитором. Это фактически дает кредитору право арестовать и продать имущество, в отношении которого кредитор имеет право залога, для погашения непогашенного долга. Типичный пример: если человек не производит платежи по автокредиту, это может привести к тому, что финансирующая компания вернет себе и продаст автомобиль для получения оплаты. Залог может даже включать право на арест средств на банковском счете должника.

Залог, наложенный налоговыми органами, конкретно называется налоговым залогом. Залог федерального налога примечателен тем, что он имеет приоритет над любыми другими требованиями кредиторов.

Обременения

Обременение — это претензия к собственности лицом, не являющимся собственником. Обременение может повлиять на возможность передачи собственности и ограничить ее свободное использование.

Обременения не обязательно являются денежными, но они также включают ограничения на использование собственности или сервитуты.Обременения могут быть любыми процентами в собственности, которые обременяют или уменьшают стоимость собственности или чистое право собственности.

Сервитут — это концепция недвижимости, которая определяет сценарий, в котором одна сторона использует собственность другой стороны, когда владельцу собственности выплачивается вознаграждение в обмен на право сервитута. Коммунальные предприятия часто покупают сервизы за право устанавливать телефонные столбы или прокладывать трубы над или под частной собственностью.

Однако, хотя владельцу недвижимости выплачиваются сборы, сервитуты могут отрицательно повлиять на стоимость недвижимости. Например, неприглядные линии электропередач могут снизить внешнюю привлекательность участка земли.

Особые соображения

Залог и обременение чаще всего связаны с недвижимостью, но любой из них может применяться и к личной собственности. Если физическое лицо не может выплатить долг, то кредитор или налоговое агентство может наложить залог или обременение на его имущество.Наличие такого иска к собственности создает нечеткое право собственности и может ограничить возможность продажи или иной передачи собственности.

О любых существующих обременениях владелец недвижимости должен сообщать потенциальным покупателям. Покупатель унаследует обременение при покупке недвижимости. Если продавец не раскрывает существующие обременения, он может быть привлечен к судебной ответственности со стороны покупателя за его неспособность сделать это.

Почему арендная плата снова вырастет

Это отрывок из еженедельного информационного бюллетеня CNBC Make It’s. Подпишитесь здесь .

Извините за плохие новости. Но если вы в настоящее время снимаете свое жилье, вы можете увидеть повышение цены, когда придет время продлевать аренду.

Фактически, по прогнозам, арендная плата в этом году будет даже выше, чем она была бы, если бы пандемия не произошла.

В течение 2020 года многие арендаторы могли воспользоваться снижением цен или даже месяцами бесплатной аренды, поскольку арендодатели изо всех сил пытались заполнить пустые квартиры. Но эти уступки более или менее ушли в прошлое, и арендодатели поднимают цены, поскольку ограничения на Covid-19 заканчиваются и спрос на жилье резко возрастает.

Стоимость жилья росла до Covid, но коронавирус усугубил проблему: в 2021 году средняя арендная плата по стране выросла на 11,4% по сравнению с 3,3% за первые шесть месяцев 2017, 2018 и 2019 годов, согласно данным агентства. отчет из Apartment List, сайта со списком аренды. Средний рост арендной платы в этом году опережает уровень до пандемии в 98 из 100 крупнейших городов страны.

Арендная плата растет по ряду причин, в том числе из-за большей уверенности на рынке труда и отъезда молодых людей по мере прекращения ограничений пандемии, говорит Николь Башо, аналитик рынка Zillow.Многие люди уехали из городов, а другие переехали с членами семьи в 2020 году, но сейчас все меняется.

«Теперь у людей гораздо больше уверенности», — говорит Бахауд. «Это предъявляет большой спрос на вещи сразу».

Не только в больших городах наблюдается резкий рост цен на жилье. В отличие от прошлых лет, согласно исследованию Apartment List, цены на рынках среднего размера, таких как Бойсе, штат Айдахо, растут быстрее, чем в более крупных регионах, таких как Сан-Франциско.

Эти растущие цены, вероятно, обременят миллионы американцев новым жилищем, а это означает, что они будут тратить более 30% своего ежемесячного дохода на аренду, как показывает собственное исследование Бахауд в Zillow.

Бахауд также прогнозирует, что некоторые из самых доступных мест в стране — особенно на Юго-Западе и Солнечном поясе, включая Остин, Техас, Лас-Вегас и Феникс — будут одними из наименее доступных к концу года, учитывая спрос. Более того, «мы действительно не видим, чтобы арендная плата снова снижалась в ближайшем будущем», — говорит она.

Заработная плата не поспевает за растущими расходами, что усугубляет финансовую нагрузку, — говорит она. И хотя арендная плата во многих местах в 2020 году снизилась, арендаторы также чаще, чем домовладельцы, теряли работу или сокращали часы работы в течение года.Многие сейчас не могут легко платить больше за аренду.

По словам Башо, простых индивидуальных решений для борьбы с ростом цен на жилье не существует. Но одно, что могут сделать арендаторы, — это узнать о своих правах. Например, некоторые местные органы власти законодательно устанавливают, за какое время домовладелец должен уведомлять арендаторов о повышении ставки. Информация о потенциальном повышении цен может помочь арендаторам заключить более выгодную сделку или найти более доступное жилье.

Кроме того, удаленные сотрудники или те, кто может найти новую работу, также могут переехать в место, где стоимость жилья не так сильно возрастает, хотя это не идеальное решение и не сработает для всех.

Также важно выделить десятки миллиардов долларов на жилищную помощь в связи с коронавирусом, которая все еще должна быть доставлена ​​арендаторам и домовладельцам, говорит Бахауд. Арендаторы, имеющие задолженность по арендной плате, могут найти здесь информацию о своей местной программе помощи при аренде. Это не обязательно снизит будущие затраты, но частично снизит текущее финансовое напряжение.

Зарегистрируйтесь сейчас: Узнайте больше о своих деньгах и карьере с нашим еженедельным информационным бюллетенем

Не пропустите:

Сколько ожидать платить

Редакция Select независимо работает над обзором финансовых продуктов и написанием статей, которые, как мы думаем, найдутся полезными для наших читателей.Мы можем получать комиссию, когда вы переходите по ссылкам на продукты наших аффилированных партнеров.

Когда речь заходит об аренде вашей первой квартиры или дома, у вас может возникнуть множество вопросов: Какое брокерское вознаграждение? Как мне вернуть залог? Сколько я должен потратить на аренду, грузчиков и мебель?

Ответ на все эти вопросы может показаться сложной задачей. Однако, если вы начнете процесс переезда с представлением о том, какую часть своего дохода вы можете потратить на аренду и другие расходы, связанные с домом, такие как залог, брокерское вознаграждение, страхование арендатора и новую мебель, — вам станет лучше. готовы взяться за эту жизненную веху.

Сохраняется ли правило 30% арендной платы?

Во-первых, одна из самых больших ваших расходов — это счет за аренду. Жилье — наряду с питанием, транспортом и медицинским обслуживанием — считаются основными расходами. Это расходы, которые вы должны покрывать каждый месяц. Следовательно, чем больше вы тратите на жилье, тем меньше вам придется потратить на другие важные расходы. У вас также будет меньше денег, которые можно будет вложить в чрезвычайный фонд, инвестировать для выхода на пенсию или погасить студенческую ссуду и / или задолженность по кредитной карте.

Принято считать, что вы должны тратить не более 30% своего годового дохода до налогообложения на аренду и коммунальные услуги, такие как тепло, вода и электричество. Правило основано на законе 1969 года, известном как Поправка Брука, который ограничивал арендную плату за государственное жилье на уровне 25% от чьего-либо дохода (через несколько лет предел будет повышен до 30%).

Но справедливо ли правило 30% для большинства людей? Работает ли это простое практическое правило даже тогда, когда средняя арендная плата растет со скоростью, опережающей темпы роста среднего дохода семьи съемщика?

Ответ: это зависит от обстоятельств.Общие рекомендации по личным финансам могут быть полезны, потому что они могут дать людям представление о том, сколько им следует тратить. Но денежные советы могут быть слишком упрощенными и не учитывают уникальное финансовое положение каждого человека, например, где кто-то живет, сколько денег он зарабатывает, сколько у них иждивенцев или сколько долгов у них есть.

Если вы живете в крупном мегаполисе, таком как Лос-Анджелес, Бостон, Портленд или Нью-Йорк, вы будете тратить больше денег на жилье, потому что средняя стоимость аренды в этих городах или пригородах намного выше, чем среднее по стране.Например, средняя арендная плата в Сан-Франциско более чем в 3 раза превышает средний показатель по стране. Возможно, будет нецелесообразно тратить менее 30% своего дохода на жилье в крупном городе или пригороде.

Какой процент вашего дохода вы можете потратить на аренду, также зависит от вашего годового дохода и размера вашей семьи.

Например, молодой одинокий человек, зарабатывающий 50 000 долларов в год и не имеющий иждивенцев, скорее всего, может потратить 50% своего дохода и иметь достаточно денег, чтобы покрыть другие основные расходы, в то время как семья с одним родителем и двумя детьми зарабатывает такую ​​же сумму денег. и, тратя 50% своего дохода на аренду, может не хватить денег на другие расходы.

Сколько вы можете потратить на аренду, также зависит от вашего уровня дохода. Исследование 2018 года, проведенное Центром Фурмана Нью-Йоркского университета, показало, что более половины семей арендаторов Нью-Йорка, зарабатывающих менее 30 000 долларов в год, считались сильно обремененными арендной платой (тратя более 50% своего семейного дохода на аренду). Это означает, что люди и семьи с низкими доходами, как правило, должны тратить более высокий процент своего дохода на оплату аренды, особенно если они живут в городских районах.

Правило 30% следует воспринимать с недоверием: это приблизительное руководство к тому, как вам следует тратить деньги, но оно не обязательно зависит от вас и вашего текущего финансового положения.

«Я думаю, что это нормально, но я думаю, что людям также важно глубоко копнуть в своей личной ситуации, потому что личные финансы могут быть личными», — говорит Джон Мэдисон, CPA в Министерстве финансов Dayspring.

А как насчет других расходов, связанных с арендой?

Когда этим летом я переехал в Нью-Йорк, я был удивлен, узнав, сколько менее известных затрат было связано с арендой и переездом.Было брокерское вознаграждение и залог, плюс мне пришлось покупать новую мебель. Эти вещи могут складываться, поэтому важно знать, что это такое и сколько все будет стоить.

В зависимости от того, в каком городе вы живете, вам, возможно, придется заплатить брокерское вознаграждение. К сожалению, вам не вернут комиссию брокера. В большинстве районов нет брокерских сборов за аренду, но вы обычно найдете их в Нью-Йорке, а иногда и в других городах, таких как Бостон.

Брокерские сборы похожи на комиссионные соискателя.Брокеры по недвижимости взимают плату за размещение квартир и организацию туров для домовладельцев. В Нью-Йорке эти сборы обычно составляют от 10 до 15% от суммы вашей годовой аренды или стоимости одного месяца аренды. Важно включить эти сборы в свой бюджет при расчете стоимости аренды в Нью-Йорке.

Например, человек с доходом до налогообложения в размере 60 000 долларов США, который хочет соблюдать правило 30%, не захочет тратить более 1500 долларов на аренду в месяц. Тем не менее, если вы добавите к стоимости 10% брокерского вознаграждения за аренду в размере 1500 долларов в месяц, вам придется заплатить дополнительно 1800 долларов в начале аренды.

Другой распространенной авансовой платой при аренде является залог. Залог взимается арендодателем или управляющим недвижимостью и выступает в качестве залога в случае повреждения дома или квартиры, которые вы снимаете. Залог обычно равен арендной плате за один месяц и возвращается арендатору в конце срока аренды.

Рассматривая предыдущий пример, арендатор должен будет внести в общей сложности 4800 долларов при заселении: 1500 долларов за аренду за первый месяц, 1800 долларов за брокерское вознаграждение и 1500 долларов за гарантийный депозит за аренду, которая стоит 1500 долларов в месяц.

Чтобы сэкономить на первоначальном взносе при аренде, вы можете рассмотреть возможность размещения денег на высокодоходном сберегательном счете, доходность некоторых из которых в 10 раз превышает сумму, предлагаемую традиционными сберегательными счетами. Высокодоходные сберегательные счета позволяют людям снимать деньги со своего счета до шести раз в месяц, что делает его хорошим выбором для людей, которые хотят более высокой доходности, но все же нуждаются в доступе к наличным деньгам.

Наконец, придется выложить деньги на переезд и новую мебель.Когда я переехал, я собрал деньги на новый матрас, каркас кровати, стол и стул, а также на многие другие товары, которые я купил на Amazon. Если вы не можете заплатить за новую мебель заранее, кредитная карта с годовой процентной ставкой 0% может быть полезным инструментом для финансирования ваших покупок.

Карта с годовой процентной ставкой 0% дает новым держателям карт вводный период, обычно от 12 до 20 месяцев, когда им не нужно будет платить проценты за новые покупки и / или переводы баланса. Кредитная карта с годовой процентной ставкой 0% — отличный способ финансировать новые покупки, но вам нужно иметь хороший или справедливый кредитный рейтинг, чтобы претендовать на нее.Убедитесь, что вы знаете, когда закончится вводный период, чтобы избежать интереса к своим покупкам. Однако держатели карт по-прежнему будут обязаны ежемесячно оплачивать минимальную сумму по вашему счету.

Карта Chase Freedom Unlimited® — это карта, дающая начальный период 0% годовых на покупки. Это хороший вариант для людей, которые хотят получить простые вознаграждения в виде кэшбэка при покупке новой мебели: держатели карт получают 1,5% на все подходящие покупки и 5% обратно на покупки продуктов (до 12000 долларов США, исключая Walmart и Target) в течение первого года. членства по карте, среди других категорий.Кроме того, вы можете получить кэшбэк в размере 200 долларов, если потратите 500 долларов на покупки в первые 3 месяца с момента открытия счета.

Chase Freedom Unlimited®

• Rewards

  Зарабатывайте 5% кэшбэка за покупки в продуктовых магазинах (не включая покупки Target® или Walmart®) на сумму до 12000 долларов США, потраченных в первый год, 5% кэшбэка за поездки, приобретенные через Chase Ultimate Rewards®, 3% на обеды (включая еду на вынос) и аптеки и 1,5% на все другие покупки

• Приветственный бонус

  Возврат 200 долларов США после того, как вы потратите 500 долларов на покупки в первые 3 месяца с момента открытия счета

• Годовая комиссия

• Начальная годовая процентная ставка

  0% в течение первых 15 месяцев на покупки

• Обычная годовая процентная ставка

  14.Переменная от 99% до 23,74% для покупок и переводов остатка

• Комиссия за перевод остатка

  Либо 5 долларов США, либо 5% от суммы каждого перевода, в зависимости от того, что больше

• Комиссия за зарубежную транзакцию

  3% от каждой транзакции в Доллары США

• Требуется кредит

Еще одна карта с годовой процентной ставкой 0%, которую вы можете выбрать, — это карта Blue Cash Everyday® от American Express. Вы можете получить кэшбэк 2% на заправках в США и выбрать U.S. в универмагах, а также продуктовая льгота, когда вы получите 3% кэшбэка в супермаркетах США на сумму до 6000 долларов в год, а затем 1%.

Карта Blue Cash Everyday® от American Express

На защищенном сайте American Express

• Rewards

  3% кэшбэк в супермаркетах США (до 6000 долларов в год при покупках, затем 1%), 2% кэшбэк на заправочных станциях США и в некоторых универмагах США, возврат 1% наличными при других покупках. Кэшбэк получен в виде вознаграждений, которые можно легко обменять на кредитные баллы.

• Приветственный бонус

  Заработайте 20% на покупки Amazon.com с помощью карты в течение первых шести месяцев членства, до 150 долларов назад. Кроме того, получите кредит в размере 100 долларов США после того, как вы потратите 2000 долларов США на покупки по своей новой карте в течение первых шести месяцев с момента открытия счета

• Годовая плата

• Intro APR

  0% в течение первых 15 месяцев на покупки, N / A для балансовых переводов

• Обычные годовые

  13.От 99% до 23,99% переменная

• Комиссия за перевод остатка

• Комиссия за внешнюю транзакцию

• Требуется кредит

Итог

Аренда квартиры в первый раз может оказаться дорогостоящим мероприятием. Вам нужно будет знать, какую часть своего годового дохода вы можете потратить на аренду, сколько авансовых затрат будет на обеспечение жилья и как вы будете платить за новую мебель.

Нет никаких жестких правил о том, сколько вы должны тратить на аренду, но знайте, что чем больше денег вы выделяете на жилье, тем меньше у вас будет средств на другие расходы на проживание, инвестиции и сбережения.

Покупка мебели — еще одна дорогостоящая статья расходов, но использование кредитной карты с годовой процентной ставкой 0% — отличный вариант для людей, которым требуется более длительный период времени, чтобы погасить свой остаток.

Чтобы узнать о тарифах и тарифах на карту Blue Cash Everyday® от American Express, нажмите здесь

Редакционная заметка: Мнения, анализы, обзоры или рекомендации, выраженные в этой статье, принадлежат только редакции Select. и не были рассмотрены, одобрены или иным образом одобрены какой-либо третьей стороной.

Как работает сдача в аренду? | Зиллоу

В этой статье:

В годы, предшествовавшие финансовому кризису 2007-08 гг., В основном предлагалась модель аренды с выкупом, когда арендаторы / покупатели имели возможность приобрести дом или квартиру, которую они арендуют у своего арендодателя / продавца. частными домовладельцами.

После кризиса это стало более широким выбором для арендаторов, поскольку крупные инвестиционные компании в сфере недвижимости скупали дома, лишенные права выкупа, по всей стране и в более крупных масштабах внедряли модель аренды с выкупом.

Это помогло формализовать модель сдачи в аренду, согласно которой арендаторы могут получать часть своих ежемесячных арендных платежей в качестве первоначального взноса, чтобы в конечном итоге купить дом, который они снимают.

Теперь, когда возможность аренды дома или кондоминиума доступна большему количеству арендаторов, многие потребители задаются вопросом: как работает аренда с выкупом? Чтобы ответить на этот вопрос, давайте рассмотрим основы аренды с выкупом.

Точка зрения арендатора / покупателя

Если вы ищете место для жизни, планируете арендовать сегодня, но в конечном итоге захотите приобрести собственный дом или квартиру и не планируете переезжать из района, на который вы собираетесь сдавать в аренду, то сдайте в аренду с выкупом. может быть вариантом для вас.Это также хороший вариант, если у вас меньше, чем звездный кредит, и вам нужно время, чтобы создать хорошую кредитную историю при аренде.

Аренда с выкупом — это когда арендатор подписывает договор аренды или аренды, по которому есть возможность купить дом или кондоминиум позже — обычно в течение трех лет. Ежемесячные платежи арендатора будут включать арендную плату и дополнительные платежи, которые пойдут на первоначальный взнос при покупке дома. В договоре аренды указывается арендная плата арендатора, какая часть арендных платежей поступает в счет первоначального взноса и какова будет покупная цена дома.

Прежде чем вы подпишете договор аренды с правом владения у вашего арендодателя / продавца, вы должны получить предварительное одобрение на ипотеку по покупной цене, указанной в контракте или договоре аренды, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе дом. Если вы не можете этого сделать, аренда с выкупом может быть неподходящим вариантом, поскольку договор может немного завышать арендную плату, чтобы учесть взнос арендной платы, который накапливается в ваш первоначальный взнос (подробнее об этом ниже).

Например, предположим, что вы подписали договор аренды с правом владения, в соответствии с которым ваши арендные платежи составляли 1450 долларов, из которых 250 долларов в месяц начислялись в качестве первоначального взноса, а покупная цена — 250 000 долларов.Это будет означать, что вы накопите 9000 долларов за три года для выплаты первоначального взноса, который составит 3,6 процента от покупной цены.

Предполагая, что вы не накопили больше денег за это время, вы можете купить дом, используя ссуду FHA под 3,5%. Если ваше предварительное одобрение в начале процесса определило, что вы можете себе это позволить, это может быть хорошей сделкой.

Что, если бы вы как покупатель жилья не могли себе этого позволить, но все же хотели бы снять дом? Вы должны спросить продавца, можно ли снять дом дешевле без возможности аренды с выкупом.Обычно это так, потому что большинство ипотечных кредиторов разрешают начисление первоначального взноса только в размере, превышающем арендную плату на местном рынке. Итак, в этом примере отсутствие опции аренды с выкупом может означать, что ваша арендная плата составляет 1200 долларов.

У вас всегда должен быть адвокат для рассмотрения договора аренды с правом собственности, потому что не существует отраслевого стандартного шаблона для написания договоров аренды с правом собственности или аренды с правом собственности. Вы должны четко понимать, кто владеет средствами первоначального взноса, а также учитывать конкретные государственные правила и налоговые правила.

Очевидное преимущество вариантов аренды с выкупом состоит в том, что все ваши жилищные планы действуют сразу. Это работает, если вы не хотите или не нуждаетесь в переезде. Но если вы действительно хотите или вам нужно переехать, аренда с правом владения ограничит вас одним вариантом покупки недвижимости и, следовательно, может не стоить того.

Аренда с выкупом также является хорошим вариантом для людей, у которых могут быть недавние проблемы с кредитом, на устранение которых им потребуется несколько лет. Ваш кредитный рейтинг играет важную роль в получаемой вами ставке по ипотеке, которая может иметь большое значение для ваших ежемесячных платежей.Ваш кредитный рейтинг также помогает определить, имеете ли вы право на ипотеку.

Своевременное внесение арендных платежей может помочь улучшить ваш кредит. Просто убедитесь, что ваш арендодатель / продавец сообщает данные о ваших арендных платежах в основные кредитные агентства. Есть много других вещей, которые вы можете сделать, чтобы улучшить свой кредитный рейтинг, пока вы находитесь в периоде аренды по договору аренды. Начните с запроса бесплатного кредитного отчета. Федеральный закон дает вам право на получение одного бесплатного кредитного отчета один раз в год от AnnualCreditReport.com, веб-сайт, созданный тремя основными кредитными бюро.

Перспектива арендодателя / продавца

Модель покупки с выкупом может быть хорошим вариантом для продавцов, чьи дома уже некоторое время находятся на рынке и не могут найти покупателя по разным причинам. Возможно, выгоднее сдавать в аренду в вашем районе. Или, может быть, заинтересованные покупатели не имеют достаточно высокого кредита или достаточного первоначального взноса, чтобы претендовать на ипотеку. Вариант аренды с выкупом может привлечь потенциальных покупателей, давая им возможность постепенно наращивать кредит и выплачивать свои первоначальные взносы с течением времени.Просто убедитесь, что ваши потенциальные покупатели могут иметь достаточно высокий кредит, чтобы претендовать на ссуду, когда придет время покупать.

Если вы — домовладелец, который хочет продать свой дом и хотите предоставить арендатору модель аренды с выкупом, вам необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить для вас договор или договор аренды, поскольку (как указано выше) существуют нет стандартных шаблонов для такого варианта аренды для продавцов.
Два наиболее распространенных преимущества для домовладельца при продаже своего дома или кондоминиума по договору аренды с правом владения:

1. Вы можете зафиксировать будущую продажную цену своего дома прямо сейчас и не беспокоиться о колебаниях рынка.
2. Если вы сдаете в аренду арендатору, который в конечном итоге захочет стать владельцем дома, качество арендатора, вероятно, будет намного выше, и он будет относиться к дому или кондоминиуму с большим уважением.

Одним из недостатков варианта продажи с выкупом в собственность является то, что вы можете захотеть продать свой дом или квартиру раньше, и если ваш договор или договор аренды не позволяют вам сделать это, вы можете быть заблокированы на условиях, которые вы согласен с вашим арендатором / покупателем. Если вам нужна такая гибкость, проконсультируйтесь со своим юристом, как сделать это положение о продаже в вашем контракте предметом переговоров.

Институциональные и индивидуальные арендодатели / продавцы

Индивидуальные домовладельцы, предлагающие возможность аренды с выкупом, обычно заключают контракты на три года. Институциональные домовладельцы (например, инвестиционные компании в сфере недвижимости) часто заключают двухлетние договоры аренды, которые могут быть продлены еще до четырех лет после первоначального срока аренды. Это дает больше гибкости для арендаторов / покупателей.

Институциональные компании, сдающие аренду в собственность, часто торгуются на открытом рынке, поэтому они подвергаются целому ряду проверок со стороны регулирующих органов, а это означает, что они будут более строги в отношении защиты потребителей.Это означает, что в ваших контрактах будут четко указаны правила участия, кто владеет средствами первоначального взноса и как разрешаются споры.

Крупные компании, сдающие аренду в собственность, также имеют ресурсы поддержки потребителей, которые помогут вам с кредитным консультированием и ремонтом. Фактически, некоторые компании требовали, чтобы их арендаторы проходили кредитную консультацию. Если вам нужна кредитная помощь, это может быть для вас отличным ресурсом.

Если у вас безупречный кредит, вам следует избегать компании с этой возможностью или, возможно, продолжать работать с отдельным арендодателем / продавцом.

Вариантов аренды и сдачи в аренду домов: ошибки, которых следует избегать

Альтернативы ипотеки для покупателей жилья, которые не могу получить финансирование

Что делать, если вы хочу купить дом прямо сейчас но вы не можете получить финансирование? Одним из вариантов может быть дом с выкупом, также известный как «аренда вариант. ’

• Варианты аренды позволяют установить цена покупки и въехать сейчас, завершив процесс покупки дома в будущем
• Сдаваемые в аренду дома включают в себя как аренда (договор аренды) и договор купли-продажи
• Аренда варианты требуют, чтобы вы заплатили продавцу деньги, которые вы можете потерять, если не завершите покупку

Есть некоторые уникальные преимущества, которые дает аренда домов с выкупом и варианты аренды.Но есть и вполне реальные риски.

Вот что вам следует знать если вы рассматриваете один из этих альтернативных вариантов покупки дома.

Проверьте свое право на ипотеку (24 сентября 2021 г.)

---

В этой статье (Перейти к…)

---

Что такое вариант аренды?

Дом под сдачу в аренду или «Вариант аренды» — это договор, который включает в себя как договор аренды и купли-продажи.

Аренда в собственность означает, что вы вносить арендную плату за определенный период времени.По окончании аренды период, у вас будет возможность купить дом, потенциально используя часть своего арендные платежи в качестве первоначального взноса.

Вы и арендодатель / продавец устанавливаете цену, которую вы заплатите за дом, а затем завершаете покупку в будущем — если все пойдет как планируется.

В обмен на помощь вы покупаете дом в будущем по сегодняшним ценам, продавец обычно требует существенной «платы за опцион», арендной ставки выше рыночной или того и другого.

Что входит в договор аренды?

Вариант аренды должен содержать несколько элементы:

• Цена покупки : сколько вы заплатите за дом при закрытии в какой-то момент в будущем
• Срок действия : количество месяцев, в течение которых контракт будет в силе, другими словами, сколько времени у вас есть покупка (обычно от одного до трех лет)
• Опционная плата : авансовый платеж, который становится частью вашего первоначального взноса, если вы завершите покупку (обычно 1% от покупной цены)
• Кредит на аренду : дополнительные выше- рыночная арендная плата, выплачиваемая продавцу, которая становится частью вашего первоначального взноса, если вы закрываете покупку (обычно на 10-15% больше рыночной арендной платы)

Ваш договор также содержит положения об аренде:

• Срок ежемесячной арендной платы и штрафы за просрочку платежа
• Одобрение домашних животных, соседей по комнате и внесение изменений в помещение
• Правила, касающиеся шума, парковки и прочего поведения
• Ваши обязанности по содержанию дома

Обратите внимание, что, как пока вы закрываете свой покупки, дополнительных денег, которые вы платите за аренду, и Опционная плата пойдет на ваш первоначальный взнос.Однако, если вы выберете , не , чтобы купить дом в конце концов, или если вы не сможете закрыть его в соответствии с вашим по контракту, вы теряете все эти деньги продавцу.

Аренда в собственность может помочь вам быстрее, особенно если у вас есть проблемы с кредитом, которые мешают вам получить ипотеку прямо сейчас.

Но варианты аренды полны подводных камней. Быть уверенным вы понимаете плюсы и минусы сдачи в аренду домов и финансирования от собственника, чтобы сделать вашу попытку домовладения выгодным. успех и избежать дорогостоящих ошибок.

Варианты аренды по сравнению с договорами аренды с покупкой

Договор аренды-купли-продажи это еще один вид договора аренды с выкупом. Лизинг-покупка отличается от вариант аренды; вместо того, чтобы дать вам возможность купить дом в конце аренда, этот договор требует вас купить дом по окончании срока аренды.

Это требование к покупке дом в конце срока аренды может создать проблемы, если вы все еще не можете получить традиционную ипотечную ссуду в то время.

Если вы не уверены, требует ли ваш договор аренды с правом собственности выкупить дом по окончании срока аренды, обязательно обратитесь за помощью к агенту по недвижимости или юристу перед подписанием.

Плюсы варианта аренды и минусы

В отличие от аренды с выкупом соглашение, договор аренды дает вам право, но не требует вы — купить дом после внесения арендной платы за определенный период.

Другие преимущества договор аренды включает:

• Когда стоимость домов растет, вы фиксируете сегодняшнюю цену и покупаете позже
• Аренда кредиты заставляют вас копить аванс на дом
• Вы Вы можете избежать переезда, арендовав, а затем уже владея тем же домом.
• Вы можете приобрести, даже если вы не имеют права на традиционную ипотеку

Но есть и явные недостатки.Некоторые из самых больших рисков, которые связаны с домов, сдаваемых в аренду, включает:

• Стоимость дома может быть выше, чем ожидает продавец, и они могут отказаться продать
• Рыночная стоимость дома может упасть ниже продажной цены, и арендаторы решат не к покупке
• Арендаторы может нет имеете право на ипотеку для завершения покупки в конец договора аренды
• Арендаторы могли нарушать договор и продавцы отменить продажу, сохранив деньги опциона потенциального покупателя

Это большие риски.Вы должны только заключить договор аренды вариант, если вы уверены, что сможете получить ипотеку в конце срок аренды — и что к тому времени ваши приоритеты при покупке жилья не изменится.

Кроме того, убедитесь, что вы просмотрели контракт с профессиональным юристом или агентом по недвижимости, чтобы вы точно понимали, что означают условия и что произойдет, если продажа не будет завершена, как планировалось.

Что такое продавец финансирование?

Финансирование продавца отличается от варианта аренды или аренды дома с выкупом.Благодаря финансированию продавца вы совершаете покупку дома заранее. Но у вас нет договора аренды или традиционной ипотечной ссуды.

Вместо этого вы делаете регулярную ежемесячную ипотеку. платежи продавцу до тех пор, пока вы не сможете рефинансировать недвижимость, погасить ссуду или продать дом.

Ваше соглашение с продавцом может составлять от нескольких месяцев до лет до полной 30-летней ипотеки.

Финансирование продавца может помочь вам сэкономить деньги, избегая кредитора сборы, или это может стать очень дорогим.Например, ваша процентная ставка может быть значительно выше, чем могут предложить традиционные кредиторы.

С другой стороны, продавец может готовы профинансировать вашу покупку, когда традиционные кредиторы пройдите по вашему заявлению.

В вашем контракте будут указаны условия покупки (что включено, сколько вы заплатите и дата закрытия), а также условия кредита (процентная ставка, ежемесячный платеж, срок платежа, штрафы за просрочку платежа, продолжительность кредита и др.).

Обратите внимание, что многие потребители меры защиты и правительственные постановления, которые применяются к ипотечным компаниям и банкам не относятся к частному или собственному финансированию.

Если вы не являетесь экспертом на местном рынке недвижимости и о финансировании жилья, проконсультируйтесь с риэлтором или юристом по недвижимости, прежде чем покупать дом финансируется продавцом.

Риски финансирования продавца

Важно защитить себя при покупке дома на финансирование продавца. Делайте то, что сделал бы традиционный кредитор защитить свои вложения.

Потому что они так счастливы продавец будет их финансировать, многие покупатели не могут убедиться, что недвижимость честная сделка. Часто она не стоит ничего, близкого к запрашиваемой цене, или может потребоваться серьезный ремонт, чтобы сделать его безопасным или пригодным для проживания.

• Оплата оценки от лицензированного оценщика, которого вы выбираете сами, или цена брокера заключение лицензированного маклера по недвижимости
• Заказать и оплатить дом осмотр
• Получить отчет о праве собственности и получить полис страхования титула собственника.Это намного дешевле, чем политика кредитора. требуется традиционными ипотечными кредиторами, и он защищает вас, а не дом продавец
• Воспользуйтесь услугами эскроу-компании или поверенного держать все денежные средства на депозите до тех пор, пока имущество не перейдет из рук в руки
• Запись продажа в офисе регистратора округа

Вам также следует ознакомиться с предостережения о вариантах аренды выше, потому что многие из них также применимы к собственность, финансируемая собственником.

В дополнение к ежемесячному основная сумма и проценты по ипотечному кредиту, вы будете платить за страхование домовладельцев и налоги на недвижимость и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ).

Покупатели жилья должны получить эти суммы в письменной форме и убедиться, что вся оплата доступна. В противном случае вы рискуете потерять дом и вложенные в него деньги.

Варианты аренды: ошибки, которых следует избегать

Аренда с выкупом или лизинг — это договор, который вы можете использовать для покупки дома в будущем на условиях вы соглашаетесь на сегодня.

Если вы не соблюдаете, или «Нарушить» условия договора, продавец может сорвать всю сделку и тоже часто храните свои деньги.

Чтобы предотвратить этот наихудший сценарий, убедитесь, что вы принимаете правильные меры предосторожности перед заключением договора аренды или аренды с выкупом соглашение. Вот несколько распространенных ошибок, на которые следует обратить внимание.

Убедитесь, что договор приемлем для вашего будущего ипотечного кредитора

Если вы не говорите об аренде с выкупом правильное соглашение, многие ипотечные кредиторы не признают платеж, который вы так тщательно накопили. Вам нужно создать свою покупку и договор аренды правильно и вести тщательный учет, чтобы убедиться, что это не случаться.

Предположим, вы заплатили авансом гонорар в размере 5000 долларов США, а в течение двухлетнего периода добавлены еще 5000 долларов США в виде арендной платы. кредит. Если ваша цена покупки составляет 200 000 долларов США, эти 10 000 долларов США в виде кредита создают 5% -ную скидку. оплата.

Однако, если вы и продавец ошиблись при составлении варианта аренды, кредитор не засчитает ваши 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Вместо этого предполагается, что цена покупки составляет 190 000 долларов США, и для получения ссуды 95% потребуются еще 9 500 долларов.

Не рискуй.И помните: пока продавец может составить договор, это вы потеряете свои деньги, если вы не может получить ипотеку и завершить покупку в течение срока аренды.

Будьте уверены, что будете возможность приобрести недвижимость в течение срока аренды. Если ваш кредит недостаточно хорош, или вы потеряете работу, все, над чем вы работали, чтобы купить дом может быть потерян.

Как чертить вариант аренды

Правила

Fannie Mae позволяют банкам использовать ваши деньги накопленные за счет арендных платежей и опционных сборов для внесения первоначального взноса на ваш новый жилищный заем.

Но не все деньги, которые вы заплатили за аренду, пойдут на авансовый платеж, и вам понадобятся документы, подтверждающие накопленную арендную плату кредит.

Для определения размера арендной платы кредитор, утвержденный Fannie Mae. сравнит арендную плату, которую вы заплатили за последний год, с рыночной стоимостью аренда в тот же период.

Оценщик определяет рыночную арендную плату. Если рынок арендная плата составляет 15 000 долларов, и вы заплатили 25 000 долларов в виде арендной платы, 10 000 долларов разница может стать частью вашего первоначального взноса.

Убедитесь, что вы можете предоставить документы, необходимые для резервного копирования ваше дело. К ним относятся:

• Ваш договор аренды с указанием срока не менее 12 месяцев, согласованной ежемесячной арендной платы и других соответствующих условий
• Аннулированные чеки или квитанции, показывающие ваши фактические арендные платежи за последние 12 месяцев
• Оценка рынка аренда за тот же 12-месячный период

график оценки и аренды

Чтобы убедиться, что ваш арендный кредит идет на ваше будущее вниз оплата, попросите продавца установить размер арендной платы выше справедливой рыночной арендной ставки.

Вам нужно будет доказать это позже ваша арендная плата выше рыночной. Соглашение должен указать сумму вашего платежа, покрывающую арендную плату, и «дополнительную» сумму что представляет собой арендный кредит.

Лицензированный оценщик поможет вам определить, на сколько увеличить арендную плату составление графика аренды. Вы все равно должны заказывать оценку перед заключением настоящего соглашения. Добавление графика аренды не увеличивает стоит дорого.

В течение срока аренды, вести тщательный учет истории арендных платежей.Эти записи понадобятся вам для ваше заявление на ипотеку, и неразумно полагаться на продавца, чтобы он оставил такие записи для вас.

Соглашение должно также ясно указать, что комиссия за опцион будет зачислена в счет первоначального взноса, а не в счет снижение стоимости дома. Если вы используете шаблона из авторитетного источника, в контракте не будет «скрытых» положений.

Избегайте проблемный мелкий шрифт

Это не редкость для домовладельцы / продавцы должны включить пункт, позволяющий им удерживать вашу ежемесячную арендную плату кредит в случае просрочки арендной платы.

Если этот пункт включен, быть очень, очень внимательно относитесь к своевременной оплате и доказательству того, что вы это сделали. Составьте запасной план на случай, если вам не хватит одного месяца — имейте запасной фонд или кредитную линию, которую вы можете нажать.

В одном из примеров соглашения об аренде, предложенного Университетом штата Юта, арендатор / покупатель мог нарушить соглашение, просто используя «ненормативную лексику» в отношении ближайших жителей. Представьте, что вы пытаетесь разобраться в суде, что является «оскорбительным» выражением, если вас выгнали и ваша сделка по аренде с выкупом разваливается!

Убедитесь, что срок достаточно длинный, чтобы у вас была возможность финансировать недвижимость у обычного кредитора и чтобы вы могли позволить себе будущие выплаты по ипотеке.

Хищник продавцы и мошенничество с арендой в собственность

Согласно исследованию, проведенному некоммерческой организацией National Consumer Law Center, некоторые недобросовестные продавцы на самом деле не хотят, чтобы вы совершали покупку.

Например, некоторые включают пункты позволяя продавцам отменить сделку и сохранить все ваши опционные деньги и кредит на аренду за опоздание с a единовременный платеж.

Вы можете быть обязаны в своем соглашение на покрытие технического обслуживания и ремонта, которые обычно были бы ответственность арендодателя.Опять же, если вы не можете поддерживать это обслуживание, вы может привести к потере ваших денег продавцу.

Одно исследование показало, что только около 20% Договоры аренды дома с выкупом фактически привели к завершению продажи. Иначе, потенциальные домовладельцы уехали, потеряли свои деньги или оказались в выкупа с ипотекой, которую они не могли себе позволить, или дома, которые стоили меньше чем они заплатили.

Потенциальным покупателям также следует опасаться мошенничества. До ведя переговоры о сдаче в аренду, узнайте, кто владеет домом, через титул поиск или через налоговую отчетность в местном суде.

Если человек, с которым вы заключаете договор аренды, не владеете недвижимостью, вы можете иметь дело с мошенником, который хочет украсть ваши авансовые деньги.

И убедитесь, что вы сами видите состояние дома прежде чем соглашаться на техническое обслуживание — особенно если ваш вариант покупки зависит от поддержание дома.

Не забудьте нанять адвоката

Поскольку варианты аренды или контракты, финансируемые собственником, обычно не предполагают участия ипотечных кредиторов, и поскольку они могут казаться менее формальными, чем традиционная продажа, может возникнуть соблазн отказаться от юридического представительства.

Не надо. Процесс сдачи в аренду создает много больший риск для покупателя, чем при традиционных сделках. Вам понадобится адекватное представительство.

Нанять поверенного по недвижимости в работать от вашего имени. Продавец наверняка попросит кого-нибудь из умников сделать то же самое. вещь, и незнание может очень дорого обойтись вам — как заранее, так и позже, конец договора аренды.

Ваш адвокат может просмотреть ваш соглашение с продавцом и определение положений, которые могут несправедливо отменить ваш вариант или ваше право на покупку дома.

Адвокат также может посмотреть округа, чтобы убедиться, что дом, который вы планируете купить не находится в обращении, обременен залогом и не принадлежит кому-либо, кроме продавец.

Вам также следует попросить вашего юриста записать ваш вариант аренды или покупки в регистратор округа.

Это предотвратит передачу продавцом собственности, пока она находится в соответствии с контрактом с вами. Это также предотвратит приобретение продавцом дополнительной ипотеки под недвижимость без вашего ведома.

Альтернативы варианты аренды

Со всеми подводными камнями аренды варианты, и высокий процент отказов домов, сдаваемых в аренду с выкупом, зачем кому-то это?

Есть несколько распространенных причин, по которым покупатели могут подумать, что они не могут претендовать на получение ипотечной ссуды, и вместо этого вам нужно выбрать дом с выкупом:

• Новые заявители, работающие не по найму часто не могут получить ипотеку, пока у них не будет хотя бы двух лет успешной собственность
• Самостоятельная занятость соискатели могут иметь обширные списания, которые убивают их соответствующий доход.
• Люди с «удовлетворительной» или «плохой» кредитной историей часто думают о своей оценке недостаточно высок, чтобы получить ипотеку
• Претендентов с недавним отчуждением права выкупа или банкротства сталкиваются с периодами ожидания со многими традиционными ипотечными программами
• Многие арендаторы по-прежнему считают, что им нужен большой первоначальный взнос, чтобы профинансируйте дом и не пытайтесь получить обычное финансирование

Большинство этих препятствий можно преодолеть с помощью поддерживаемых государством или портфельных ипотечных продуктов.Часто это намного безопаснее и проще, чем недвижимость, сдаваемая в аренду.

Ипотека для соискатели самозанятых

Если вы работаете не по найму в совершенно новая сфера деятельности, вам, вероятно, понадобится двухлетний опыт работы. Тем не мение, двухлетнего правила можно избежать при некоторых обстоятельствах, согласно к Fannie Mae.

Агентство рассмотрит вопрос об обеспечении ипотечной ссуды на самозанятый заявитель, имеющий только 12-месячный опыт работы, если налоговые декларации заемщика показывают сопоставимый доход до самозанятость.

Налоговая отчетность должна показывать, что доход от предыдущих занятость возникла в сфере, связанной с текущей самозанятостью заемщика.

А как насчет самозанятых покупателей? которые созданы, но списывают большую часть своей валовой прибыли (до налогообложения) доход?

Для них есть ссуды на выписку из банка. Эти ипотечные программы различаются в зависимости от кредитора, но, как правило, заявитель должен предоставить банковскую выписку за 24 месяца. Кредитор усредняет депозиты, чтобы определить доход, доступный для погашения ипотеки.

Процентные ставки по этим программам немного выше. Но взамен вы рискуете, купив с возможностью аренды или контракта, финансируемого собственником, прекращается. Кредитор берет это вместо этого, а это дорогого стоит.

Ипотека для люди с низким кредитным рейтингом

Если ваш кредит недостаточно высок для ипотеки сегодня будьте осторожны. Взяв рискованную или недоступную аренду, или выплата по ипотеке, тебе будет все хуже и хуже. Обратитесь за советом к некоммерческий кредитный консультант, прежде чем влезть в новые долги.

Если у вас низкий кредитный рейтинг, но не обязательно плохой, вы все равно можете получить одобрение ипотеки.

Попробуйте ипотеку с государственной поддержкой как FHA. У вас есть хорошие шансы получить одобрение, если вы выполнили свои обязательства по согласованию минимум за последние 12 месяцев. С FHA ваш FICO может быть всего 500 со снижением на 10%. Или, что чаще, вы могли бы получить утвержден с кредитным рейтингом, начинающимся с 580 и сниженным всего на 3,5%.

Если ваш кредит снят, но ваш доход и первоначальный взнос высоки, неосновные кредиторы потенциально могут финансировать ты.Вы можете получить столь низкий балл FICO как 560 для многих из них, и вы, возможно, объявили о банкротстве вчера.

Это может быть отличным выбором, если вы можете улучшить свою позицию и рефинансировать через год или два. Или если вы планируете переверните дом и не волнуйтесь, высока ли процентная ставка.

Ипотека с низким и без первоначального взноса

Никому нельзя запрещать домовладение, если внесение первоначального взноса является их единственным препятствием. Разнообразные кредитные программы и варианты могут помочь.

Обратите внимание, что у многих опционов есть доход ограничения, но эти ограничения, вероятно, выше, чем вы ожидаете.

Вот очень краткое изложение варианты:

• VA ипотечные ссуды — Разрешить 0% первоначальный взнос для правомочные ветераны и военнослужащие
• Ссуды USDA — Разрешить первоначальный взнос 0% для Покупатели с низким и средним доходом в квалифицированных сельских районах
• Кредиты FHA — Разрешить первоначальный взнос в размере 3,5% и кредитный рейтинг от 580
• Обычная ипотека 97 — Fannie Mae и Freddie Mac допускайте снижение всего на 3%, если ваш кредитный рейтинг составляет не менее 620
• Fannie Mae HomeReady ипотека — Эта кредитная программа допускает 3% вниз, и покупатель дома может использовать доход от других членов семьи, чтобы помочь они имеют право на получение кредита
• Помощь при первоначальном взносе (DPA) — Государственные и местные органы власти, а также некоммерческие организации, предлагают гранты и ссуды под низкие проценты, чтобы помочь покупателям жилья покрыть первоначальный взнос и затраты на закрытие.Изучите программы DPA в вашем районе или обратитесь за помощью к своему агенту по недвижимости или кредитному специалисту
• Уступки продавца — Разрешен продавец дома для покрытия части или всех ваших авансовых расходов по ипотеке, если они согласны с этим
• Содействующие лица — Если у вас есть друг или семья участник с отличным кредитом и / или доходом, готовый совместно подписать вашу ипотеку, вы может пройти квалификацию более легко. Но будьте осторожны, потому что этот человек ставит рискуют потерять кредитный рейтинг и сбережения, если вы не сможете ваши выплаты по ипотеке

Благодаря большому разнообразию вариантов ссуды и помощи программы, авансовые фонды являются гораздо меньшим препятствием для домовладения, чем они раньше был.Часто вопрос лишь в том, чтобы изучить возможные варианты и найти правильная стратегия покупки нового дома.

Проверьте свое право на ипотеку (24 сентября 2021 г.)

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Средние ставки по ипотечным кредитам все еще близки к рекордным минимумам, что означает, что потенциальные покупатели могут покупать дома с меньшими затратами на финансирование.

Но ваша фактическая ставка также будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, отношение долга к доходу и недвижимость, которую вы хотите купить. Даже если ты думаешь аренда с выкупом — ваш лучший выбор, по крайней мере, рассмотрите свои шансы получить фактическая ипотечная ссуда.

Имеет смысл сесть с хороший кредитный специалист, прежде чем прибегать к более рискованным видам варианты сдачи в аренду.

Если вы выбираете вариант аренды с выкупом или аренды, относитесь к нему, как к кредитору. Защитите себя с помощью юридических консультаций, оценок, проверок и убедитесь, что ваша транзакция публично зарегистрирована.

Подтвердите новую ставку (24 сентября 2021 г.)

Аренда-покупка в Техасе Недвижимость

Введение

При обычной покупке в аренду (или «аренда в собственность») часть каждого ежемесячного арендного платежа откладывается и зачисляется в счет авансового платежа арендатора-покупателя.Обычно (но не универсально) для аренды-покупки предусматривается, что после внесения определенной суммы арендатор может либо (1) преобразовать транзакцию из аренды в транзакцию купли-продажи, финансируемую собственником, в которой арендатор получает гарантийный акт и возвращает продавцу расписку и доверительный акт; или (2) продавец соглашается с тем, что арендатор-покупатель может показать накопленный авансовый платеж в заявке на получение кредита стороннему кредитору и, таким образом, иметь право на получение финансирования на вынос.

Покупка в аренду, договоры о передаче прав и опционы аренды уже давно являются традиционными инструментами инвесторов в жилую недвижимость Техаса.Больше никогда. С 2005 года эти «исполнительные контракты» строго регулируются главой 5 Кодекса собственности. В настоящее время применяются многие требования, и ответственность за их выполнение ложится на продавца. Кроме того, существующий кредитор, если таковой имеется, должен дать согласие. Нарушение может дать покупателю право аннулировать и расторгнуть договор и получить полный возврат платежей, произведенных продавцу. Это еще не все, так как иск может быть подан в соответствии с Законом о защите прав потребителей о мошеннической торговой практике («DTPA»), что может привести к тройному ущербу плюс гонорары адвоката.Сложите числа, и легко увидите, что потенциальный недостаток значительный. Обратите внимание, что в законе не содержится серьезных возражений против продавцов из лучших побуждений, которые думали, что заключают с покупателем честную сделку, даже если вся договоренность изначально была идеей покупателя.

Соответственно, риски для инвестора, связанные с исполнением контрактов, почти исключили их использование в жилищном контексте, по крайней мере, в отношении контрактов на срок более 180 дней.

Темная история исполнительных договоров

В прошлом недобросовестные продавцы злоупотребляли исполнительными контрактами, игнорируя равноправные права покупателя и предоставляя мировым судьям ложную информацию о том, что такие покупатели были обычными арендаторами по обычным договорам аренды (неверно, поскольку покупатели обладают равноправными правами).После этого продавцы могли добиться выселения за незначительные или технические неполадки, часто конфискуя при этом крупные авансовые платежи. После этого продавец мог перейти к своей следующей жертве и получить еще один первоначальный взнос. Законодательная власть поступила правильно, чтобы положить конец подобным злоупотреблениям.

Что такое «исполнительный договор»

Исполнительные контракты включают любую сделку, которая откладывает существенные действия любой из сторон, относящиеся к владению или владению недвижимым имуществом, на будущее. Подумайте об этом так: исполненный контракт — это контракт, который полностью исполняется при закрытии. Готово, готово. С другой стороны, исполнительный договор оставляет что-то незакрепленным — обычно это самый важный элемент — передача правового титула (документа) покупателю. Классический исполнительный договор — это договор о передаче права собственности (или договор купли-продажи земли), который предусматривает, что покупатель получает право собственности после осуществления платежей в течение нескольких лет.

«В типичном договоре о недвижимости продавец и покупатель взаимно соглашаются завершить платеж и передачу права собственности в определенную дату, дату закрытия, когда покупатель обычно получает как право собственности, так и владение.Напротив, в исполнительном контракте покупатель обычно получает немедленное владение, но от него требуется выполнение многочисленных обязательств в течение длительного периода времени, прежде чем продавец возьмет на себя обязательство передать право собственности. По исполнительному договору покупатель имеет право, но не обязан, совершить покупку. . . . Но в типичном контракте на недвижимость покупатель должен завершить покупку ». Bryant v. Cady , 445 S.W.3d 815, 822-23 (Tex.App. — Texarkana 2014, no pet.).

Покупка по аренде, договоры о передаче прав и варианты аренды на срок более 180 дней однозначно определяются как договоры, подлежащие исполнению, в соответствии с Разделами 5 Кодекса собственности.061 и след. Освобождение «180 дней или меньше» существует как приспособление для брокеров по недвижимости, потому что в противном случае контракт TREC 1-4 может нарушить это положение в сочетании с временной арендой TREC.

Имеет ли значение название документа?

Из-за обременительных требований и штрафов Кодекса собственности гл. 5.061, у арендодателя-продавца может возникнуть соблазн переписать традиционную покупку в аренду, пытаясь назвать это как-то иначе или сделать вид, будто это что-то другое.Важно помнить следующее: если соглашение, по сути, является исполнительным контрактом, то гл. Применяется 5.061 — независимо от названия или формулировки документа. Судьи, как правило, обращают внимание на содержание, а не на форму (правило «шарлатаны, как утка»).

Гибриды с возможностью покупки и аренды

Сложность, которая возникает со многими арендными покупками (помимо очевидного факта, что они являются исполнительными контрактами), заключается в том, что они могут предусматривать, что после внесения достаточного первоначального взноса арендатор-покупатель будет иметь возможность приобрести недвижимость по выгодной цене. определенная цена.Результат? Покупка по аренде перепуталась с опционом на аренду и превратилась в гибридный вариант «покупка-аренда».

Что, если покупка в лизинг предусматривает, что платежи будут продолжаться в течение нескольких лет до тех пор, пока недвижимость не будет оплачена? Тогда это может быть вовсе не лизинг-покупка. Это может старомодный контракт на дело.

Следует отметить два момента. Во-первых, каждое из этих устройств — покупка, варианты аренды и договоры о праве — может, если только немного модифицироваться, стать гибридным с чем-то еще, погружая транзакцию глубже в отверстие исполнительного контракта.Второй момент заключается в том, что независимо от окончательной формы таких гибридных контрактов, они остаются исполнительными контрактами для целей правил и штрафов Раздела 5.061 Кодекса о собственности и последующих статей. См. Нашу сопутствующую веб-статью Исполнительные контракты в Техасе .

Исполнительные договоры: требования законодательства

Не заблуждайтесь, можно по-прежнему совершать транзакцию посредством покупки в лизинг на срок более 180 дней, но сейчас существует множество требований, которые не применялись до 2005 года.Разделы 5.069 и 5.070 Кодекса собственности содержат ряд этих требований, которые должны быть выполнены до подписания исполнительного договора покупателем (то есть до, а не при закрытии):

5.069 (a) (1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю опросный лист не старше одного года или текущую таблицу. Подраздел (а) также требует, чтобы продавец уведомил покупателя о том, что «отсутствуют какие-либо ограничительные условия, сервитуты или другие исключения из правового титула или обременения, запрещающие строительство дома на участке.Требуется дополнительное уведомление, рекомендующее покупателю «получить справку о праве собственности или обязательство о праве собственности, покрывающее собственность, и предоставить реферат или обязательство на рассмотрение юриста перед подписанием договора такого типа, а также приобрести полис страхования титула владельца, покрывающий имущество. ».

5.069 (a) (2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копии залогов, ограничительных условий и сервитутов, влияющих на правовой титул на собственность.

5.069 (a) (3) требует, чтобы покупателю была предоставлена ​​установленная законом информация, касающаяся таких прагматических вопросов, как принадлежность собственности к зарегистрированным подразделениям; при наличии воды, канализации и электроэнергии; если объект находится в пойме реки; кто отвечает за содержание дороги к собственности; и тому подобное.Требуется утвердительное заявление о том, что никто, кроме продавца, не владеет или не претендует на владение недвижимостью или не имеет в ней доли.

5.069 (b) гласит, что, если «недвижимость не находится в зарегистрированном подразделении, продавец должен предоставить покупателю отдельную форму раскрытия информации, в которой говорится, что коммунальные услуги могут быть недоступны для собственности до тех пор, пока подразделение не будет зарегистрировано в соответствии с требованиями закона. ”

5.069 (c) относится к рекламе наличия исполнительного контракта.Это требует, чтобы реклама раскрывала информацию о наличии водоснабжения, канализации и электроснабжения.

5.070 (a) (1) требует, чтобы продавец предоставил покупателю налоговый сертификат от сборщика для каждой налоговой единицы, которая собирает налоги, причитающиеся с собственности.

5.070 (a) (2) требует, чтобы продавец предоставил покупателю копию любого страхового полиса, связующего документа или свидетельства, в котором указывается название страховщика и застрахованного лица; описание застрахованного имущества; и сумма полиса.

Отмена и возврат

Что произойдет, если вышеуказанные требования не будут выполнены? Во-первых, невыполнение этого определяется Разделом 5.069 (d) (1) как «ложное, вводящее в заблуждение или вводящее в заблуждение действие или практика» в соответствии с Разделом 17.46 DTPA; во-вторых, покупатель имеет право в соответствии с разделом 5.069 (d) (2) Кодекса собственности «отменить и расторгнуть исполнительный договор и получить полный возврат всех платежей, произведенных продавцу». Это включает в себя первоначальный взнос плюс любые деньги, потраченные покупателем на постоянное улучшение собственности.

Требуется раскрытие финансовой информации

Дополнительное требование перед заключением исполнительных договоров налагается разделом 5.071 Кодекса собственности, который требует от продавца предоставления финансовой информации, аналогичной раскрытию RESPA:
Перед подписанием исполнительного договора покупателем продавец должен предоставить покупатель письменное заявление, в котором указывается:

(1) покупная цена имущества;

(2) процентная ставка, взимаемая по контракту;

(3) сумма в долларах или оценка суммы в долларах, если процентная ставка является переменной, процентов, взимаемых за срок действия контракта;

(4) общая сумма основного долга и процентов, подлежащих уплате по контракту;

(5) штраф за просрочку платежа, если таковой имеется, который может быть начислен в соответствии с контрактом; и

(6) тот факт, что продавец не может взимать штраф за предоплату или аналогичный сбор, если покупатель решает уплатить всю сумму, причитающуюся по контракту, до запланированной даты платежа по контракту.

В этом разделе есть небольшое облегчение (если вы хотите посмотреть на это таким образом) в том смысле, что нарушение со стороны продавца не определяется как нарушение DTPA.

Семидневное письмо

Еще одно, связанное с этим требование перед закрытием содержится в Разделе 5.016 Кодекса собственности: «Лицо не может выражать свою заинтересованность или заключать договор о передаче доли в жилой недвижимости, которая будет обременена зарегистрированным залогом», не давая семидневное уведомление как кредитору, так и покупателю.Устав устанавливает необходимое содержание этого уведомления, которое носит довольно технический характер, хотя никаких реальных штрафов не налагается, кроме предоставления покупателю права на отказ до закрытия. После закрытия покупатель не принимает никаких средств правовой защиты и не несет ответственности со стороны продавца. Результат? Требование о семидневном письме широко игнорируется. Ожидайте, что будущий законодательный орган может пересмотреть этот закон и ввести штрафы за несоблюдение.

Штрафные сборы и оговорки

Код собственности Раздел 5.073 запрещает это. Запрещены чрезмерные штрафы за просрочку платежа, а также штрафы за досрочное погашение и любой пункт, который «запрещает покупателю закладывать долю покупателя в собственности в качестве обеспечения для получения ссуды или проведения улучшений». Это кодифицирует традиционную точку зрения судебной коллегии: непомерные штрафы за просрочку почти никогда не допускаются при вынесении решения о выселении.

Требования к записи

Раньше опционы на аренду и другие исполнительные контракты не регистрировались.Больше никогда. Раздел 5.076 (а) гласит, что «продавец должен записать исполнительный договор, включая прилагаемое заявление о раскрытии информации. . . не позднее 30-го дня после даты подписания контракта ». Кроме того, любой инструмент, расторгающий договор, должен быть зарегистрирован.

В 2017 году в раздел 5.079 (a) были внесены поправки, предусматривающие, что «зарегистрированный исполнительный договор должен быть таким же, как договор с правом удержания продавца. Залоговое право продавца составляет сумму неоплаченной контрактной цены за вычетом любых законных вычетов и может быть реализовано путем продажи права выкупа в соответствии с разделом 5.066 или в судебном порядке взыскания. Подразумевается общая гарантия, если иное не ограничено зарегистрированным исполнительным контрактом ». Однако было бы неразумно верить в закон на слово и просто предполагать, что зарегистрированный исполнительный договор так же хорош, как и акт. По сути, ничто не может сравниться с общей гарантией, которая дает простой процент вознаграждения.

Годовая бухгалтерская отчетность

Раздел 5.077 требует ежегодного бухгалтерского отчета каждый январь, который должен включать уплаченные суммы, оставшуюся сумму задолженности, количество оставшихся платежей, сумму, уплаченную в виде налогов, сумму, уплаченную за страхование, учет любых страховых выплат страховщиком, и копию текущей политики — иными словами, исчерпывающий отчет о статусе для покупателя.Нет требований, чтобы это регистрировалось.

Что делать, если продавец допустил добросовестную ошибку в годовой бухгалтерской отчетности? Влечет ли это за собой драконовские санкции? Это нарушение DTPA? Вероятно, нет, «если только заявление не является настолько неполным, чтобы не являться добросовестной попыткой продавца проинформировать покупателя о текущем статусе их договорных отношений». Мортон против Нгуена, 369 S.W.3d 659 (Техасское приложение — Хьюстон [14-й округ], 2012 г.). Верховный суд Техаса, позже рассматривая это дело, оставил эту часть заключения апелляционного суда в силе.

Апелляционный суд Тайлера продолжил обсуждение вопроса о возмещении убытков в случае непредоставления годовой бухгалтерской отчетности. Суд отметил, что раздел 41.008 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты ограничивает размер примерных убытков, которые истец может взыскать в рамках судебных исков в целом. Вопрос заключался в том, применяется ли этот закон конкретно в контексте непредоставления необходимого учета в соответствии с разделом 5.077 Кодекса собственности. Почему это актуально? Потому что в данном случае истец не смог предъявить фактические убытки.Суд постановил, что в этих ситуациях применяется глава 41. Другими словами, для взыскания примерных убытков, предусмотренных Разделом 5.077, фактические убытки, превышающие номинальную сумму, должны быть подтверждены четкими и убедительными доказательствами. Smith v. Davis , 462 W.W.3d 604 (Tex.App. — Tyler 2015, pet. Denied).

Право покупателя на совершение сделки

Покупатель имеет абсолютное право «в любое время и без уплаты штрафов или сборов любого рода» преобразовать исполненный договор в «зарегистрированный, юридический титул» в соответствии с Разделом 5.081. Это означает акт, возможно, общий гарантийный акт, но не меньше, чем акт без гарантий. У продавца нет выбора в этом вопросе, пока покупатель предлагает остаток, причитающийся по контракту. Это верно независимо от того, был ли исполнен договор об исполнении или нет.

Требование о лицензировании Закона о безопасности

Исполнительные контракты, включая лизинговые закупки, являются формой финансирования собственником и, следовательно, применяются как федеральный Закон о безопасном и справедливом исполнении для ипотечного лицензирования («Закон о безопасности»), так и версия Техаса («T-SAFE».Однако продавец должен иметь лицензию только в том случае, если недвижимость не является его усадьбой и / или продается не члену семьи. Комиссар Техасского департамента сбережений и ипотечного кредитования («TDSML») постановил, что T-SAFE не будет применяться к лицам, которые выдают пять или меньше ссуд, финансируемых собственником, в год. Обратите внимание, что правило лицензирования T-SAFE применяется только к финансированию домовладельцев.

Закон Додда-Франка (Закон о реформе ипотечного кредитования и противодействии хищническому кредитованию)

Додда-Франка и Закон о безопасности были рождены крахом рынка недвижимости.Додд-Франк обычно требует, чтобы продавец-кредитор в финансируемой собственником сделке с жилым домом (включая аренду с покупкой) сделал информированное определение того, что покупатель-заемщик имеет возможность погасить ссуду. Поэтому большинство продавцов обязаны квалифицировать покупателя-заемщика так же, как и любой обычный кредитор. В этом законе также есть исключение de minimis, которое исключает лиц, совершающих не более трех сделок, финансируемых собственником, в год, по крайней мере, до тех пор, пока продавец-кредитор не занимается строительным бизнесом.Хотя Додд-Франк подвергается резкой критике со стороны некоторых политиков как пример чрезмерного регулирования, нет никаких сомнений в том, что корректирующие действия были необходимы, чтобы избежать новой эпидемии токсичных кредитов.

Расторжение исполнительных договоров

Недопустимо просто выселить покупателя по исполнительному контракту, если имеет место дефолт. Почему? Потому что покупатель имеет равные права и является больше, чем просто арендатором. Таким образом, Кодекс собственности требует от покупателя подробного уведомления и возможности исправить дефолт.В разделах 5.063 и 5.064 указывается содержание уведомления по умолчанию, которое должно быть заполнено буквой, чтобы оно было действительным. Покупателю должно быть предоставлено 30-дневное безусловное право исправить невыполнение обязательств, прежде чем может быть подано заявление о выселении. Если судья передает право собственности продавцу на слушании дела о выселении, тогда и только тогда первоначальный взнос покупателя аннулируется.

Существует также «Правило 40 или 48», содержащееся в Разделе 5.066 (a) Кодекса собственности: если покупатель при покупке в лизинг уплатил 40% или более покупной цены или эквивалент 48 ежемесячных платежей, тогда требуется уведомление за 60 дней, и, если дефолт не устранен, для восстановления права собственности необходимо использовать традиционное обращение взыскания (, а не — выселение).Ясно, что цель состоит в том, чтобы удержать продавцов от несправедливой конфискации первоначальных платежей и капитала покупателей.

Реальность зала суда

Суды и присяжные не одобряют инвесторов и арендодателей, которых часто считают спекулянтами, охотящимися на слабых и беспомощных. Неважно, насколько умны юридические аргументы инвестора. Если сделка не пройдет «испытание на запах», продавец-домовладелец, скорее всего, проиграет. Даже если будет установлено, что правила исполнительного контракта неприменимы, суд может ознакомиться с подробным списком правонарушений согласно DTPA, который запрещает «любые недобросовестные действия или действия любого лица» — очень большой молоток, который присяжные могут использовать против инвесторы они не любят.

Обратите внимание, что притворяться исполнительным контрактом — это что-то еще, переименовав его, никого не обманешь. Судья и присяжные могут даже рассердиться на продавца-инвестора, который пытается быстро вывести его из-под чрезмерно умного словоблудия и, следовательно, более склонен рассматривать обнаружение мошенничества, которое влечет за собой перспективу тройного ущерба плюс гонорары адвокатам.

Запрет конфискации

Раздел 5.073 (a) (4) запрещает конфискацию авансового платежа покупателя или платы за опцион, если ежемесячный платеж просрочен.Это важное изменение, потому что оно систематизирует то, что судьи и присяжные говорили юристам в течение некоторого времени. Они ненавидят уступки. Тенденция в законе состоит в том, чтобы рассматривать любую существенную конфискацию имущества как необоснованную и недобросовестную, будь то в контексте принудительного контракта или нет, если это приводит к потере покупателем либо крупного первоначального взноса, либо самого дома.

Право первого отказа (ROFR)

Есть ли выход из положения в виде ROFR и аренды? Возможно, но требуется осторожность.ROFR требует, чтобы продавец, когда и если он или она решит продать, сначала предложил недвижимость покупателю. В ROFR цена не указана. В зависимости от формулировки ROFR от продавца может потребоваться сначала согласовать конкретную сделку со сторонним покупателем, а затем на мгновение заморозить эту транзакцию, пока держателю ROFR предоставляется возможность на ограниченное время купить недвижимость по одинаковой цене и срокам. В качестве альтернативы цена может определяться по справедливой рыночной стоимости на момент продажи.Осторожно: как только продавцы укажут конкретную цену, вполне вероятно, что ROFR будет преобразован в опцион, и один снова подпадает под определение исполнительного контракта. Таким образом, ROFR не являются эффективной заменой для инвестора-продавца, который хочет заранее установить цену выше рыночной, чтобы зафиксировать долгосрочную прибыль.

См. Нашу сопутствующую веб-статью, озаглавленную «Право первого отказа в Техасе».

Применяется Статут о мошенничестве

Все преимущественные права на недвижимость, включая покупку и варианты аренды, должны быть выражены (не подразумеваются) и выражаться в письменной форме в соответствии с законом о мошенничестве.Положения Статута о мошенничестве, применимые к недвижимости, можно найти в разделах 26.01 и 26.02 (b) Делового и коммерческого кодекса: «[A] контракт на продажу недвижимости не подлежит исполнению, если только обещание или соглашение, или меморандум это (1) в письменной форме; и (2) подписано лицом, которому будет предъявлено обещание или соглашение. . . . »

Существует еще один применимый статут: Раздел 5.021 Кодекса собственности, иногда называемый «Положением о передаче», который гласит: «Передача наследственного имущества, безусловного права собственности или имущества на срок более одного года в земля и многоквартирные дома должны быть оформлены в письменной форме и должны быть подписаны и доставлены конвейером или уполномоченным в письменной форме агентом конвейера.”

Остерегайтесь форм семинаров

Будьте осторожны при использовании форм аренды (или любых других форм), полученных на семинарах «гуру» или полученных из Интернета. Эти формы подозрительны, поскольку они не могут быть разработаны специально для Техаса. Теперь они могут навлечь на себя серьезные неприятности у инвестора. Если у вас есть такие формы, озаглавленные как «Соглашение об опционе на покупку», «Соглашение об аннулировании и отказе от опциона», «Вариант покупки недвижимости», «Ипотека с гарантией исполнения», «Соглашение о гарантированном обратном уступке», «хитрые уловки, позволяющие получить то, что я хочу, не сообщая никому, что я делаю», и и тому подобное, они являются токсичными отходами.Можно назвать кошку собакой, но это не меняет характера зверя. Суды обращают внимание на содержание, а не на форму. И помните, суды не любят инвесторов. Более того, судья и присяжные, скорее всего, будут недовольны продавцом, который пытается вывести товар быстро, используя излишне остроумное словоблудие, и более склонен рассматривать факт мошенничества.

Заключение

Аренда жилья на срок более 180 дней больше не является осуществимой стратегией для большинства инвесторов из-за множества требований и потенциальной ответственности за их ненадлежащее выполнение.Здесь действительно нет возможности использовать технику стекирования, что, по крайней мере, теоретически возможно в случае с вариантами аренды. Добавьте тот факт, что Кодекс собственности объявляет сезон открытых дверей для инвестора-продавца всякий раз, когда арендатор-покупатель недоволен исполнением контракта, и есть больше причин избегать арендных покупок, чем их делать, особенно с учетом потери исполнительного договора судебный процесс по контракту может стать событием исчезновения для небольшого инвестора. Так что разумные инвесторы их избегают. Многие юристы по недвижимости вообще не будут заниматься арендой жилья, так как несоблюдение даже самых незначительных требований может повлечь за собой значительную ответственность для адвоката, готовящего и хранящего различные раскрытия информации и документов.

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Информация в этой статье предназначена только для общеобразовательных целей и не предлагается в качестве юридической консультации, на которую можно положиться. Закон меняется. Прежде чем предпринимать какие-либо действия, имеющие правовые последствия, рекомендуется проконсультироваться с юристом, касающимся ваших индивидуальных потребностей и обстоятельств. Проконсультируйтесь также со своим налоговым консультантом. Эта фирма не представляет вас до тех пор, пока она не будет оставлена ​​и прямо удержана в письменной форме для этого.
Авторские права © 2019 Дэвид Дж.Уиллис. Все права защищены по всему миру. Г-н Уиллис сертифицирован Техасским советом по юридической специализации в области права жилой и коммерческой недвижимости. Более подробная информация доступна на его веб-сайте LoneStarLandLaw.com.

Рынок аренды жилья 2021 | Вырастут или упадут цены на аренду в 2022 году?

Рынок аренды недвижимости в США растет, но, к сожалению, не успевает за растущим спросом.

Хотя эта проблема не является важной для федерального правительства, слабый рынок арендной недвижимости и бедствующие арендодатели не сумеют ничего хорошего для жилищных рабочих, которые, как ожидается, снова начнут работать после пандемии.А если заработная плата не вырастет, им придется платить по текущей ставке за ограниченное количество сдаваемых внаем домов и квартир.

И единицы дохода от аренды становятся все более важной частью рынка жилья США . Окупаемость расходов на рынке недвижимости намного выше, чем во многих секторах экономики. Если бы общественность больше знала о рынках недвижимости, она могла бы поощрять политику и действия, необходимые для прекращения ненужных страданий бездомных американцев.

Инфраструктура — деньги на помощь?

Если двухпартийная сделка по инфраструктуре состоится, рынок арендной недвижимости нагреется.И федеральное правительство, и правительства штатов рекомендуют арендаторам пакеты помощи арендаторам. Эта помощь значительно поможет американским арендодателям и инвесторам в арендную недвижимость, поскольку, как сообщается, просроченная арендная плата превысила 70 миллиардов долларов.

В Калифорнии Гэвин Ньюсом объявил о планах штата по выплате арендной платы просроченной арендной плате. Федеральный мораторий на выселение был продлен до 31 июля, но вероятность его продления в будущем невысока. Без государственной помощи прекращение моратория привело бы к кризису во всех штатах.

При наличии стимулов угроза кризиса долгов / выселения значительно меньше, и это может вызвать большой интерес у инвесторов в недвижимость. В связи с оживлением строительства и ростом инфляции это лето и осень будут напряженными. Отсутствие арендной платы (из-за проверок стимулов и выплат стимулирующего финансирования в связи с пандемическим долгом) означает, что американские арендаторы могут двигаться вперед и предлагать более высокие ставки на свое будущее арендное жилье.

Почему огромный спрос на аренду и почему растут цены?

Отчет Zumper об аренде за июнь показывает, что цены на аренду растут, и они растут быстрее в больших дорогих городах.Цены на аренду выросли на 5% в Сан-Франциско, Остине, Форт-Лодердейле и Сент-Питере. Благодаря проверкам стимулов и возобновлению экономической активности по мере возобновления работы штатов спрос на аренду, особенно в квартирах, которые были заброшены в прошлом году, будет расти.

Силы, из-за которых домовладельцы снизили цены и освободились от вакансий, ослабли. Рост арендных ставок на оставшуюся часть 2021 и 2022 годов может удивить некоторых.

Пока арендатор спрашивает, упадут ли цены на аренду, похоже, они готовы к еще большему росту.Рынок аренды недвижимости в США характеризуется острым дефицитом, повышенным спросом, высокими ценами на недвижимость и значительным богатством тех, кто может сдавать в аренду. Это стимулирует инвестиции в более дорогой сегмент, а не в доступный сегмент.

Снижаются ли цены на аренду? Цены на аренду в июне резко растут. Скриншот любезно предоставлен Zumper.

Поскольку цены на жилье стремительно растут, значительная часть населения не может конкурировать за покупку дома или квартиры. Здесь зародился рынок аренды, и сегодня это быстрорастущая и динамичная отрасль.Вы узнаете больше о том, что стимулирует спрос на арендуемую недвижимость и почему цены на аренду не упадут, а будут расти дальше, когда мы выйдем из эпохи пандемии.

Этот отчет о рынке арендного жилья за 2021 год раскрывает рыночные тенденции, демографические данные, бизнес-проблемы, доходность / доходность аренды, а также возможные возможности для инвесторов и арендодателей. Информация взята из многочисленных достоверных источников, включая Zumper, Гарвардский университет, Freddie Mac, Apartmentlist, Attom Data, PWC, Urban Land Institute, Census.gov и другие.

Хотя источники исследований и опросов различаются по своим оценкам, вы можете округлить цифры и прийти к некоторым разумным выводам для конкретного использования.

Популярные темы в социальных сетях

Довольны ли вы сегодняшним рынком жилья?
Поделитесь своими мыслями о том, что должно произойти, с друзьями.

Мелкие арендодатели по-прежнему составляют основу индустрии жилой недвижимости

Когда рынок арендного жилья рухнул в мае прошлого года, правительство сильно навязало всем арендодателям оплату счетов, в то время как арендаторы и ипотечные банки дрожали от страха.Мы все обнаружили, насколько важны местные арендодатели для сообществ и местной экономики.

В то время как крупные корпорации по недвижимости получали вливания стимулирующих денежных средств, мелкие арендодатели обнаружили, что невыполнение арендной платы является проблемой, а получение стимулирующих фондов само по себе затруднено. Многие из них сообщили о продаже квартир, квартир и т.д. со скидкой богатым покупателям.

Несмотря на несправедливые условия игры, вполне вероятно, что мелкие инвесторы в недвижимость и владельцы малых предприятий найдут способ покупать недвижимость с доходом от сдачи в аренду и процветать в 2021, 2022 и следующие 5 лет.Мы узнали, что для некоторых арендодателей — это бизнес, а не хобби, и новые решения помогут.

прогнозируется рост рынка со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года до 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году

Каков размер рынка аренды недвижимости в США?

По данным Researchandmarkets, ожидается, что мировой рынок аренды недвижимости вырастет с 1759,8 млрд долларов в 2019 году до 1787,8 млрд долларов в 2020 году при среднегодовом темпе роста (CAGR), равном 1.6%. На эту оценку повлияла пандемия Covid 19. Они полагают, что рынок восстановится и будет расти со среднегодовым темпом роста 8% с 2021 года и достигнет 2216,2 миллиарда долларов в 2023 году.

Рынок аренды на время отпуска является составной частью более крупного рынка жилья. Ожидается, что к 2027 году он достигнет 113,9 млрд долларов США. будет расти со среднегодовым темпом роста 3,4% за прогнозируемый период, согласно отчету компании Grand View Research, Inc. за 2020 год.

. .Правительственные постановления, затраты на строительство, недоступные цены на аренду, бездомность, прекращение выплат по стимулированию пандемии, невыполнение арендной платы и мораторий на выселение представляют риски для инвесторов.

Многоквартирные дома и многоквартирные дома сильно пострадали во время рецессии и только сейчас начинают заполнять вакансии, образовавшиеся во время пандемии.

Ключевые вопросы для специалистов по аренде недвижимости

⦁ какую недвижимость мне следует покупать или продавать?
⦁ это хорошее время, чтобы заняться бизнесом по аренде недвижимости?
⦁ подходящее время для открытия бизнеса по управлению недвижимостью?
⦁ На какую демографическую группу я должен ориентироваться?
⦁ почему арендная плата высока и скоро ли она упадет?
⦁ Городские квартиры — слишком рискованное вложение?
⦁ Стоит ли рассматривать только дома на одну семью?
⦁ в каких городах будет наблюдаться лучший рост цен и более высокая арендная плата?
⦁ Является ли недвижимость доходом от сдачи в аренду инвестицией на следующие 5 лет?

В отчете PWC / Urban Land Institute от 2021 г. даются рекомендации о том, какие типы собственности покупать или продавать, на графике ниже.

Аренда студенческого жилья сильно пострадала от пандемии, связанной с закрытием школ и границ. Считается, что школы вернутся к очным занятиям. Однако дни славы студенческого жилья, возможно, прошли, когда виртуальное дистанционное обучение стало более широко использоваться, а международное образование замедлилось. Спрос на роскошное студенческое жилье для богатых иностранцев может не пострадать аналогичным образом.

И те арендодатели, которые улучшают свои удобства и услуги, чтобы создать наилучшие условия для арендатора, увидят, что их аренда будет пользоваться более высоким спросом и, вероятно, будет иметь более высокие арендные цены.

Квартиры на одну семью и квартиры со средним доходом пользуются большим спросом, и, соответственно, рекомендуется покупать или удерживать эту недвижимость. В квартирах с высокой плотностью населения наблюдается снижение доли вакантных площадей по мере увеличения количества вакцинаций и возвращения рабочих в города на работу.

Рекомендации по аренде, купле-продаже. Снимок экрана любезно предоставлен PWC Urban Land Institute.

После просмотра этой статистики у вас может возникнуть вопрос, является ли рынок жилья золотым яйцом или бомбой замедленного действия.Если вы хорошо выбираете недвижимость и управляете ею профессионально, вопрос спорный. Те, кто осведомлен о давлении рынка, политических и экономических тенденциях, представляют хорошую ценность для арендаторов, при необходимости скорректируют свои портфели.

Внедрение современного программного обеспечения для управления недвижимостью или программного обеспечения арендодателя — лучший способ автоматизировать, контролировать риски и оптимизировать размер прибыли. С этой точки зрения технологии влияют на рынок арендного жилья , создавая новые возможности получения доходов для арендодателей и помогая идти в ногу с меняющимися требованиями арендаторов.

Инвесторы в умную недвижимость внимательно следят за макроэкономическими перспективами, политическими изменениями и другими прогнозами.

Рынок арендного жилья со временем стал более стабильным, и вероятность его коллапса снизилась, поскольку, когда домовладельцы теряют свои дома во время рецессии, они переходят на рынок аренды и становятся долгосрочными арендаторами. Инвестиции, устойчивые к рецессии, привлекательны для долгосрочных инвесторов или тех, кто нуждается в краткосрочном убежище.

Узнайте больше о рынке аренды в Великобритании и Австралии.Также доступны отчеты о рынке аренды в Калифорнии и Техасе.

Отчет об аренде недвижимости

Для вашего удобства этот полностью переработанный отчет по рынку арендного жилья за 2021 год был разделен на удобоваримые компоненты:

1. Общее состояние рынка аренды
2. Статистика рынка аренды и цены на аренду
3. Предложение и ограничения развития продолжаются
4. Доходность от аренды остается высокой
5. Статистика арендного рынка
6. Основные факторы рынка арендной недвижимости
7. Города, в которых наибольший рост арендной платы
8. Пандемия стимулирует спрос на больше комнат
9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2021 год?
10. Многосемейный подход
11. Результаты исследования Гарвардского университета
12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?
13. Типы арендуемой недвижимости
14. Слишком ли давят на съемщиков?
15. Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?
16. Прогноз жилищного строительства в США

1.Общее состояние рынка аренды

Пандемия определенно изменила взгляды и статистику на 2020 и 2021 годы. По мере того, как пандемия Covid 19 проходит, мы наблюдаем рост цен, то есть рынок краткосрочной аренды airbnb быстро восстанавливается. Многие могут подумать, что на восстановление потребуются годы, однако меры стимулирования ФРС, возвращение к привычному режиму работы и спрос на аренду на время отпуска будут поддерживать отрасль быстрее, чем ожидалось.

Этот статистический показатель от Zumper показывает, что арендная плата растет, и что количество сдающихся в аренду квартир увеличивается, но все еще близко к рекордным минимумам.

Скриншот предоставлен Zumper. Рост арендной платы в США в 2020/2021 году

Этот спад необычен, поскольку уровень вакантных площадей обычно высок во время экономических спадов.

Доля вакантных площадей в национальной аренде. Скриншот предоставлен NBE.

Дополнительную информацию о текущем обследовании населения см. На сайте Census.gov.

Секторы арендуемой собственности и управления недвижимостью огромны и растут, поскольку все больше людей будут вынуждены сдавать в аренду. Прогнозы на 2019 год не могли предвидеть последствий пандемии, поэтому прогнозы последних двух лет были далекими.Прогнозы на 2022 год и следующие 5 лет сняты.

3. Ограничения предложения и развития Продолжение

Мы задаемся вопросом, разделяется ли рынок, чтобы обслуживать богатых и неимущих. Похоже, что имущих не мешает ограниченное предложение. Фактически, рынок предметов роскоши обслуживается хорошо, и регуляторы, препятствующие развитию, могут не так сильно повлиять на новое строительство объектов роскоши.

Высококлассные арендодатели. Снимок экрана любезно предоставлен Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета.

Хотя стимулирующие деньги могут поступать в правительства штатов и городов, правила могут препятствовать строительству многоквартирных домов. Стоимость и логистика таких строительных проектов — большая проблема.

Ключевой проблемой на рынках жилья и аренды является неспособность различных уровней правительства дать согласие на строительство. Высокая стоимость строительства, растущий спрос, нормативные требования и небольшое количество инвесторов, готовых рисковать своими деньгами для крупных спекулятивных проектов в эпоху контроля арендной платы, означают, что арендная плата с большей вероятностью вырастет.

Возникает вопрос, решит ли что-нибудь увеличение предложения и высокая плотность. Следует отметить, что даже если вы построите более доступные квартиры в Калифорнии, Нью-Йорке или Майами, больше людей переедет туда и заполнит их. Таким образом, цены могут не упасть при постоянном спросе.

4. Доходность от аренды все еще высока

Те инвесторы на рынке аренды преуспели, с доходностью (выше 30% пару лет назад в некоторых городах), и даже сейчас некоторые из них все еще сообщают о высокой доходности от аренды.Города назначения пандемии, куда городские жители бежали во время пандемии, жили очень хорошо, однако с окончанием пандемии возникают вопросы о перспективах этих городов в будущем.

Будут ли сотрудники вынуждены вернуться в города, работающие на дому, или они потеряют работу? Это зависит от политических решений, принятых в этом году. Нынешние домовладельцы, обгоревшие из-за невыполнения арендной платы и незаконного захвата своих квартир, надеются, что к 2022 году, наконец, вернется нормальная ситуация, когда они смогут вести свой бизнес с прибылью.

Attom Data сообщает, что средний годовой валовой доход от аренды (годовой валовой доход от аренды, деленный на медианную покупную цену домов на одну семью) в США упал до 7,7% в 2021 году по сравнению со средним показателем в 8,4% в прошлом году.

Считается, что рост ставок и рост цен на жилье наряду с фиксированной арендной платой съедают урожайность. Они сообщают, что округа США с самой высокой потенциальной годовой валовой доходностью от аренды в 2021 году включают:

1. Округ Шуйлкилл, штат Пенсильвания, (26.1%)
2. Округ Бибб, Джорджия, (18,1%)
3. Город / округ Балтимор, Мэриленд (16,2 процента)
4. Округ Ла Саль, Иллинойс, (14,1%)
5. Округ Чаутокуа, Нью-Йорк (13,7%)

И основные крупные города с лучшей доходностью от сдачи в аренду:

• Cuyahoga County (Кливленд), Огайо (9,9%)
• Даллас, Техас (8%)
• Tarrant County (Форт-Уэрт), Техас, (8 %)
• Округ Франклин (Колумбус), Огайо (7,9%)
• Округ Бексар (Сан-Антонио), Техас (7.9%).

Конечно, по мере того, как восстановление будет продолжаться, а моратории на аренду и выселение будут отменены, эти цифры будут значительно увеличиваться. Новый город с высокой доходностью от аренды появится в 2022 году.

5. Статистика рынка аренды

Если вам нужна статистика, чтобы взвесить ваши инвестиции и цены, давайте взглянем на некоторые статистические данные, которые могут предсказывать рынки в будущем.

IBIS World недавно опубликовал отчет, в котором отражено влияние пандемии Covid 19 на многоэтажных и многоэтажных квартир. До 2020 года рынок квартир быстро рос, приближаясь к 192 миллиардам долларов на рынке США и в настоящее время, как полагают, составляет 174 миллиарда долларов.

С учетом восстановления и роста арендных ставок и спроса на квартиры и кондоминиумы, возвращающихся этой весной, плюс стимулирующих денег, поступающих в США, прогноз может вывести их за пределы 200 миллиардов долларов США к 2023 году .

Сектор аренды квартир огромен. В нем работает более 852 000 человек, но в среднем на одно предприятие всего 1,4 человека.Это свидетельствует о том, что отрасль по-прежнему является отраслью, в которой доминирует малый бизнес, однако крупные корпорации скупают все больше собственности и используют технологии для эффективного управления ею.

Домохозяйства арендаторов обычно моложе, менее обеспечены и более разнообразны в расовом отношении, чем те, кто владеет собственными домами. Statista сообщает, что половина арендаторов моложе 30 лет, а 36% из них имеют задолженность. 38% арендаторов не могут позволить себе купить собственное жилье.

Однако в последнее время более состоятельные арендаторы получают гораздо больший кусок пирога.

Это второй уровень арендаторов из рабочего класса (зарабатывающих до 30 тысяч долларов в год), которым становится все труднее жить на то, что у них осталось после уплаты арендной платы. Очевидно, что этой устойчивой тенденции следует положить конец.

Вместо того, чтобы вкладывать деньги в альтернативные инвестиции, инвесторов можно было бы побудить найти способ инвестировать в арендное жилье.

6. Основные факторы рынка арендной недвижимости

Эти 15 факторов могут повлиять на рынок арендного жилья, падение цен и то, в какие города лучше всего инвестировать.

1. Рынок покупателей молодой и не может профинансировать покупку дома
2. Недостаточно отдельно стоящих домов, доступных для покупки
3. Риски при покупке высоки из-за высоких цен, растущих ставок по ипотеке и неопределенности на рынке жилья
4. Миллениалы делают карьеру- мыслящие и не обязательно желающие покупать сейчас
5. У банка мамы и папы могут закончиться деньги
6. Цены на дома и квартиры слишком высоки для покупки
7. покупателей не купят из-за ограничений ипотечного финансирования и долгосрочных опасений по поводу рецессии
8. рост стоимости жизни
9. миллениалы предпочитают старые городские кварталы с возможностью пешеходной прогулки
10. арендная плата растет слишком быстро по сравнению со стоимостью покупки дома
11. ставки капитализации не намного лучше, чем другие варианты инвестирования
12. иммиграция в США все еще сильна
13. выходящих на пенсию бэби-бумеров, которым трудно переехать в
14. других хороших кондоминиумов и апартаментов avai количество и доля обремененных расходами арендаторов снижается, так как нормативные требования снижаются, а строительные технологии лучше. можно с уверенностью сказать, что это имеет большое экономическое влияние.Рост количества сдаваемых в аренду квартир, кондоминиумов и домов создает множество рабочих мест, включая управляющих недвижимостью, арендодателей, а также пассивный доход, в котором нуждаются многие инвесторы.

    Города, в которых открываются новые возможности для инвестиций и развития.

    Спрос инвесторов и развитие. Лучшие города. Снимок экрана любезно предоставлен knowledge.uli.org

    7. Лучшие города для роста арендной платы

    Этот список лучших показателей роста арендной платы из Apartmentlist показывает (с марта по настоящее время), насколько сильны эти рынки.Значения цен на недвижимость означают увеличение капитала, а налоговые преимущества обеспечивают значительные возможности для получения прибыли.

    Снимок экрана предоставлен Apartmentlist.com

    Возможности изменены за пределами крупных метро

    Хотя цены на аренду квартир и кондоминиумов в центре города могут снижаться, в столицах США, Австралии и Великобритании миграция в пригороды и отдаленные города вынуждает цены на аренду в этих районах растут. С учетом более низких цен на недвижимость в этих регионах и нового растущего спроса со стороны покупателей и арендаторов, перспективы доходов от аренды хорошие.

    Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. График любезно предоставлен Zumper.com
    Если мы спроектируем после лета 2021 года, после коронавируса, если экономика сохранится, цены на аренду недвижимости должны вырасти, а заполняемость квартир в центре города может снова вырасти. Это может быть основанием для позитивного взгляда управляющего недвижимостью.

    8. Пандемия стимулирует спрос на больше Комната

    Спрос на аренду домов на одну семью стал более интенсивным. А в некоторых городах (на графиках ниже) цены на аренду стремительно растут.Таким образом, изменились возможности для инвесторов в недвижимость и управляющих недвижимостью.

    Шарлотта, Сан-Антонио, Милуоки и Денвер привлекают заинтересованных мигрантов. Диаграмма любезно предоставлена ​​Zumper.com

    На национальном уровне миграция арендной платы в пригород и небольшие города — не такая уж плохая вещь. Это привело к новому строительству и новым рабочим местам в регионах Великобритании и США, в которых десятилетия боролись с трудностями. И это создало новые возможности для прибыльных инвестиций в арендное жилье. Новые возможности открывают возможности для бизнеса для начинающих компаний по управлению недвижимостью.

    9. Прогноз цен на аренду квартир и домов на 2022 год и следующие 5 лет?

    Арендаторы интересуются, упадут ли цены на аренду в 2021 году? А домовладельцы задаются вопросом о мораториях на аренду и выселение и о том, как они выживут без адекватных доходов и денежных потоков.

    В большинстве городов цены на аренду дома для одной семьи могут продолжать расти, как и в этом году.

    Инвесторы в недвижимость задаются вопросом, сохранят ли арендный доход и налоговые правила 2021 года сектор арендного жилья приемлемым рынком для бизнеса.Избежать больших налоговых убытков может быть проблемой для инвесторов.

    А как насчет закупочных цен на квартиры?

    Скриншот предоставлен Harvard.edu

    10. Multifamily Outlook

    Freddie Mac сообщает, что спрос на многоквартирное жилье значительно снизился по сравнению с уровнями 2019 года, -60% в 2020 году по сравнению с 2019 годом. Завершение строительства многоквартирных домов в 2020 году ожидается почти соответствуют уровням 2019 года, несмотря на замедление весной и летом 2020 года.

    Они сообщили, что инвестиционная активность резко снизилась в первой половине 2020 года, но значительно восстановилась во второй половине года.Они ожидают, что доля вакантных площадей в многоквартирных домах вырастет до 5,8%, в то время как арендная плата упадет -0,2%, что приведет к предполагаемому общему снижению валового дохода на -0,5%. Они предупреждают, что такие города, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Вашингтон, округ Колумбия и Майами, в течение некоторого времени будут неспокойными.

    Freddie Mac также прогнозирует, что уровень вакантных площадей в 2021 году вырастет на 30 базисных пунктов до 5,8%, в то время как цены на аренду многоквартирных домов упадут на 0,2%,
    , тем не менее, это улучшение по сравнению с падением цен 2020 года на -2,9%.

    Недвижимость класса C с небольшими арендаторами квартир была проблемным сектором для арендодателей в 2020 году.Сектор жилья для одной семьи за пределами густонаселенных центральных городов показал хорошие результаты в 2020 году и будет в центре внимания инвесторов в 2021 году.

    Перспективы на 2021/2022 год для одной семьи лучше из-за спроса на большее пространство со стороны всех покупателей, включая начинающие семьи миллениалов.

    Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily 2021 Outlook Report. Узнайте больше о многосемейности в отчете Freddie Mac.

    Скриншот выше любезно предоставлен Freddie Mac Multifamily Outlook Report 2021.

    Чистая операционная прибыль инвесторов в недвижимость в 3-м квартале 2019 года сильно выросла, и инвесторы действительно увеличили объем инвестиций. По данным CoStar, долларовый объем многосемейных сделок вырос на 9% в годовом исчислении до 94 миллиардов долларов за первые три квартала 2019 года.

    • единиц нового строительства ориентированы на более дорогие единицы
    • кондиционирование воздуха и апартаменты прачечная сильно выросла
    • затраты на строительство растут
    • цены на квартиры с 2010 года выросли вдвое
    • квартиры с низкой арендной платой становятся все более недоступными
    • фактический рынок арендаторов сокращается
    • арендаторы со средним доходом все больше обременены расходами

    11.Выводы Гарвардского университета

    Гарвард ежегодно выпускает отчет о рынке аренды жилья под названием «Аренда жилья в Америке». В нем содержится широкий спектр статистических данных, отражающих состояние собственности и арендаторов в США. (См. Отчеты по Германии, Великобритании и Австралии). Однако это еще не эпоха Covid 19.

    Арендаторы богаче, поскольку все больше из них зарабатывают более 75 000 долларов в год, но они сдают в аренду, а не покупают дом. Те, кто находится в нижней части пула арендаторов, зарабатывают меньше, а арендуют меньше.В отчете Гарварда за 2020 год не уточняется, что случилось с группой с более низким доходом, но отмечается рост бездомности.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    Диаграмма любезно предоставлена ​​Harvard.edu.

    12. Какие проблемы возникают у владельцев арендуемой недвижимости?

    Высокая арендная плата и низкие затраты не являются данностью. Рынки меняются, и ваши арендаторы могут не справиться с более высокими арендными ставками, а молодые арендаторы ожидают других услуг.

    Для арендодателей, которые сопротивляются изменениям и технологиям, давление и ответственность возрастают.

    Самая большая проблема арендодателей заключается в ежедневном управлении имуществом, включая техническое обслуживание, бухгалтерский учет, управление арендаторами и соблюдение их бюджета. Не отставать от технологических достижений — еще одна проблема, с которой сталкиваются многие. Фактически, наблюдается тенденция к переходу от старых программных решений к более современным платформам.

    Арендодатели должны изучить новые способы ведения бизнеса.

    Арендодатели сталкиваются со следующими главными проблемами:

    • получение прибыли
    • поиск хорошей компании по управлению недвижимостью
    • поиск хорошего программного обеспечения для онлайн-управления недвижимостью
    • , отвечающего требованиям арендаторов в мгновенном обслуживании, самообслуживании, дополнительных удобствах и онлайн-платежи
    • управление расходами и рисками модернизации старой арендуемой недвижимости
    • поиск доступных цен
    • управление разгневанными арендаторами, которые не могут позволить себе повышающуюся арендную плату
    • просроченные платежи по аренде, невыполнение арендной платы и рост количества выселений
    • продажа потом покупка лучшей собственности с устойчивой рентабельностью инвестиций
    • долгие часы работы, выполнение слишком большого количества задач и их выполнение
    • соответствие постановлениям правительства

    Арендодатели и менеджеры компаний по управлению недвижимостью приветствуют современное программное решение для управления недвижимостью, предлагающее облачные возможности , скорость, безопасность и расширение d услуги.Узнайте больше о ManageCasa.

    13. Типы арендуемой недвижимости

    Нет недостатка в арендуемой недвижимости. От студенческого жилья и жилья для пожилых людей до ремонта и аренды одной семьи, до аренды на время отпуска на берегу моря и от студий до роскошных кондоминиумов.

    По данным Rentcafe, чаще всего искали апартаменты с 2 спальнями (45%), 1 спальней (27%), 3 спальнями (16%) и студиями (12%).

    $ 1

    Тип спальни	Средняя арендная плата	Смена месяца	Изменение года
    Студия	$ 1,259	0.20%	2.50%
    1 кровать	$ 1,225	0.10%	3.40%
    2 спальных места	$ 1408	0.10%		0.20%	3.20%

    Национальные данные предоставлены Rentcafe.com

    14. Слишком ли давят на съемщиков?

    Один спорный вопрос, ИМХО, заключается в том, что арендное жилье не создается и не продается малоимущим.Сегмент с низкими доходами просто не обслуживается. Тем не менее, можно сказать, что правительства могут освободить землю, предоставить налоговые льготы и помочь застройщикам в строительстве подходящего жилья для малоимущих.

    Такие усилия могут выходить за рамки возможностей частного сектора, инвестирующего в арендное жилье, с точки зрения затрат и рисков. Правительства могут, если захотят, сделать строительство такого жилья выгодным.

    Согласно отчету Гарварда, 10,9 миллиона арендаторов потратили более половины своих доходов на жилье в 2018 году.В том году количество сильно обремененных домохозяйств увеличилось на 155 000, уменьшив общее улучшение с пика 2014 года до 483 000. Обремененные расходами арендаторы снова выросли в 2018 году, увеличившись на 261000 до 20,8 миллиона.

    Они обнаружили, что 72% арендаторов, зарабатывающих менее 15 000 долларов в год, были серьезно обременены, наряду с 43%, которые зарабатывали 15 000–29 999 долларов.

    Рост числа бездомных в Лос-Анджелесе, Нью-Йорке, Сан-Франциско и других городах показывает, что проблема существует.

    15.Стоит ли покупать недвижимость в аренду в качестве инвестиции?

    В своем отчете PWC / ULI полагают, что цены на недвижимость будут падать по мере падения доходов покупателей в 2021 и 2022 годах. Их исследование показало, что число тех, кто предвидит хорошие / отличные перспективы, в этом году снизилось.

    Арендные ставки продолжают расти в 92% городов, и в 2021 году появятся такие же положительные обстоятельства для инвестиций в арендуемую недвижимость.

    Рынок аренды от Флориды до Калифорнии и Гавайев остается ограниченным. Хотя цены во многих областях стабилизировались или упали, потенциал дохода для строителей и владельцев недвижимости положительный.

    Рынок арендной недвижимости в США представляет собой растущую часть мирового рынка недвижимости стоимостью 127 триллионов долларов, на который приходится 60% всех основных активов.

    Рынок арендной недвижимости составляет менее половины рынка недвижимости США стоимостью более 36 триллионов долларов, но для мелких инвесторов в недвижимость это плодородный рай.

    Иммигранты составляют значительную часть спроса на аренду, и ожидается, что рынок аренды в США будет больше ориентирован на покупателей-иммигрантов в следующие 12 лет.

    График предоставлен Weareapartments.com

    16. Прогноз жилищного строительства в США

    Рынок жилищного строительства оживлен и, как ожидается, продолжит рост. Особняки на одну семью и малоэтажные кондоминиумы являются наиболее востребованной недвижимостью. Рынок жилья нуждается в 1,4 млн новых домов каждый год, и в 2021 году этот показатель может увеличиться за счет иммиграции.

    Начало жилищного строительства. Снимок экрана предоставлен tradingeconomics.com

    «Хотя многоквартирный сектор работает намного лучше, чем нежилое строительство, девелоперы столкнутся с серьезными проблемами в 2021 году», — сказал главный экономист NAHB Роберт Дитц.«Нехватка и задержки в получении строительных материалов, рост цен на пиломатериалы и OSB, нехватка рабочей силы и более зловещий нормативный климат усугубят проблемы с доступностью и задержат сроки доставки».

    Анализ данных переписи населения NAHB показывает, что в 2020 году 34% от общего числа многоквартирных домов приходилось на рынки с меньшей плотностью и меньшими затратами. «Эти районы опережали рынки с более высокой плотностью за последние четыре квартала, и мы ожидаем, что эта тенденция сохранится и в этом году. », — сказал Дитц в отчете NAHB.

    Согласно недавнему отчету RentCafe, в январе строительство многоквартирных домов увеличилось на 60 000 единиц.

    Рынок аренды недвижимости в США — прекрасная возможность для получения пассивного дохода или увеличения прибыли за счет активного управления недвижимостью. Убедитесь, что вы используете лучшее программное обеспечение для управления недвижимостью, чтобы облегчить вашу рабочую нагрузку, повысить эффективность и создать устойчивый денежный поток.

    Примите участие в тестировании ManageCasa — лучшего решения для управления недвижимостью для арендодателей, инвесторов в недвижимость и компаний по управлению недвижимостью.Вы поймете, почему простое облачное онлайн-решение для работы с недвижимостью — это лучший выбор.

    Другие блоги: Программное обеспечение для управления недвижимостью Switch | Программное обеспечение арендодателя | Построить в аренду | Основные возможности программного обеспечения для арендодателей | Выбор подходящего программного обеспечения для управления недвижимостью | | Управление недвижимостью | Рынок недвижимости США | Конференции по управлению недвижимостью

    .

    No related posts.