основные риски и в чем выгода

Договор пожизненной ренты считается достаточно рискованным, но все же вполне реальным способом получения желанных квадратных метров в собственность.

Способ этот подходит, преимущественно, молодым людям, которым крайне сложно найти деньги или улучшить жилищные условия иным способом. Все, что необходимо для того, чтобы со временем обрести жилье — это найти пожилого человека, который в обмен на жилплощадь готов получать периодические выплаты на содержание, и правильно заключить соглашение, которое удовлетворило бы обе стороны. В рамках настоящей статьи мы узнаем, что такое пожизненная рента квартиры, рассмотрим преимущества и недостатки этой сделки, поговорим о рисках и рассмотрим некоторые особенности соглашения.

Правовые основы и особенности соглашения

Суть договора сводится к тому, что недвижимость после смерти собственника, который получает ренту, переходит к рентоплательщику.

Обязательство вносить ежемесячно (или с иной периодичностью) оговоренную сумму продолжается до конца жизни рентополучателя (или лица, которое определит последний). Все важные условия и нюансы необходимо прописать в соглашении, чтобы иметь веские аргументы, если дело дойдет до суда.

Форма, в которой будут осуществляться рентные платежи, и их размер – очень значимые условия договора, которые рекомендуется для начала тщательно продумать и обсудить, а потом подробно прописать. В отличие от оплаты по соглашению о пожизненном содержании (ниже описанного), рентные платежи – это всегда деньги, вручаемые получателю лично, пересылаемые переводом или отправляемые на банковскую карту.

Рента оформляется, чаще всего, на недвижимость, однако стоит отметить, что рентное соглашение может касаться не только недвижимого, но также иного имущества. Документ подписывается, чаще всего, посторонними людьми в целях подтверждения намерений и договоренностей, но такую сделку могут заключать и родственники. Собственно, для пожилых людей, многие из которых имеют жилье, но не имеют достаточных средств для покрытия своих расходов (и поддержки со стороны родни), это отличный вариант избежать проживания в бедности, так как выплаты будут продолжать поступать вплоть до самой смерти.

Кроме того, рента позволяет избежать необходимости передачи части имущества по наследству (в рамках обязательного наследования), если дети помогать не желают, но надеются на наследство.

Что касается конкретного размера выплат, этот размер устанавливается по соглашению сторон, один взнос должен равняться сумме, не меньшей, чем установленный прожиточный минимум, который ежегодно пересматривается и индексируется с поправкой на инфляцию. В большинстве случаев устанавливается периодичность с ежемесячным взносом, что удобно и плательщику, и рентополучателю.

Что стоит знать о сторонах сделки?

Если получатель – это всегда физическое лицо, в роли рентоплательщика могут быть как отдельные люди, так и организации.

Иногда рента оформляется в пользу третьих лиц (которым собственность, или ее часть, не принадлежит), в этом случае выплачиваются установленные суммы пожизненно им, а не собственнику. Законодательством это разрешено в случаях, когда потенциальные рентополучатели являются совладельцами имущества.

Когда в договорной документации четко не указывается доля каждого получателя в общей сумме выплаты, все доли считаются одинаковыми. После кончины одного из тех, кому производятся выплаты, его часть выплат, которая ранее предназначалась ему, распределяется между остальными. Все нюансы этого процесса должны быть прописаны в соглашении.

Плательщиков ренты тоже может быть несколько, и между ними распределяется как сумма финансовых взносов, так и ответственность за их своевременность. Эти части могут быть равными, но возможно и различие в процентном соотношении. Все эти подробности тщательно фиксируются в договоре, как и частота выплат, крайние сроки и способы передачи средств.

Вопросы регистрации договора. Нужен ли нотариус?

Рентный договор требует обязательного нотариального заверения и официального подтверждения сделки. После подписания соглашения, связанного с недвижимым имуществом, необходимо обратиться в регистрационный орган

(Росреестр), чтобы зафиксировать обременение в праве собственности. Если владелец имущества, по поводу которого уже заключен рентный договор, умирает до регистрации, соглашение подлежит аннуляции, и человек, определенный как плательщик ренты, не получает права на имущество.

Пакет документов для государственной регистрации небольшой, и их сбор, как, правило, не требует временных затрат. Необходимо предоставить:

паспорта или другие документы, подтверждающие личность каждого из участников сделки;

• кадастровую документацию;
• нотариально заверенный рентный договор;
• документы, подтверждающие право владения имуществом.

Пока соглашение будет действительным, недвижимость останется под обременением, то есть право распоряжаться имуществом будет очень ограниченным.

Полное выполнение обязательств. Когда прекращается действие договора?

Когда умирает единственный получатель (или последний из нескольких), условия договора считаются стопроцентно исполненными, ограничение снимается, и плательщики ренты, ставшие собственниками недвижимости после регистрации, получают возможность распоряжаться имуществом так, как сами решат. Права ренты в таком случае не переходят другим людям ни путем переуступки требований, ни способом реализации наследственного права.

Пока жив рентополучатель, заключенный договор может быть расторгнут по взаимному соглашению или, в крайнем случае, в судебном порядке.

При ряде обстоятельств возникает необходимость одностороннего расторжения соглашения – это, как правило, происходит, когда плательщик начинает грубо и постоянно нарушать свои обязательства. При этом законодатели четко не определили, какие именно нарушения можно считать существенными. На практике, исходя из правового смысла такого рода обязательств, к ним относят нарушения, влекущие существенный ущерб для рентополучателя:

• отказ дальше вносить оговоренные суммы, стремление к их постоянному уменьшению и систематическая задержка выплат;
• отсутствие оговоренного обеспечения рентного права;
• постоянное несоблюдение плательщиком других условий, которым при подписании документа придавалась особая значимость.

Если нарушения значительные, и пожилой человек больше не желает с ними мириться, он может разрешить неблагоприятную ситуацию двумя путями:

Первый путь – требовать у плательщика рентного выкупа, то есть — внесения платежа за жилье или иное имущество, которое будет получено. Цена при этом устанавливается та, которая была заранее названа в договоре. Если этот момент был по какой-то причине упущен, сумму, рассмотрев все обстоятельства, установит суд.

Второй путь – разорвать договор и потребовать возмещения убытков, под которыми понимаются, прежде всего, материальные потери, в том числе, и цена переданного в распоряжение имущества. При этом учитываются все рентные платежи, которые уже были внесены. При этом требовать само недвижимое имущество рентополучатель не может – речь идет именно о компенсации.

Стоит учитывать, что если в договоре указано, что плательщик должен профинансировать определенный набор ритуальных услуг после смерти получателя, но решил сэкономить на этом, впоследствии могут возникнуть проблемы со снятием обременения и дальнейшим распоряжением имуществом. К этому моменту надо отнестись очень серьезно.

Основные риски: порядочность сторон сделки

Важно понимать изначально, что пожизненная рента — это, в первую очередь, отношения между людьми. Важнейшие аспекты сделки прописываются при достижении договоренности, однако роль личностного фактора велика. Бывает, что пожилой человек вдруг передумывает и обращается в судебные органы с требованием вернуть имущество.

Случается, родственники или даже посторонние начинают протестовать против такого распоряжения, например, квартирой. Они стараются доказать, что пожилой человек испытывал давление и не отдавал себе отчета в действиях при подписании договора. Если условия соблюдались неукоснительно, возвращать имущество, скорее всего, не придется, но судебные тяжбы – стрессовый процесс, так или иначе.

Что касается самого имущества, риски, связанные с его утратой или повреждением, становятся стопроцентной ответственностью плательщика ренты. Ему придется вносить платежи в любом случае, поэтому специалисты рекомендуют заранее страховать такие сделки.

Бывает, что рентные получатели переживают рентоплательщиков. Как показывает судебная практика, в большинстве подобных случаев рентные обязательства передаются в порядке наследования. Однако в любом случае без судебного разбирательства обойтись будет сложно.

Рента и договор иждивения – документы разного формата

Очень многие граждане путают пожизненную ренту с несколько похожим по сути, но совсем не идентичным договором иждивения (либо содержания), что вызывает множество недоразумений. При пожизненных рентных обязательствах, кроме денежных выплат, никто никому ничего не должен. Если имеется в виду содержание, то это условие включает, кроме передачи определенных сумм, покупку продуктов и вещей, уход, приобретение лекарств, то есть — удовлетворение потребностей человека, готового передать недвижимость по договору.

В случае ренты с иждивением возможно как оказание постоянной помощи, так и замена ее постоянными выплатами. Можно, например, ухаживать за лежачим пожилым человеком самостоятельно или оплатить услуги сиделки. Все малейшие нюансы, связанные с объемом обязательств плательщика, обязательно нужно прописать и заверить. В противном случае может произойти так, что требований к получателю становится все больше, при этом границы ответственности становятся слишком размытыми.

В качестве основных критериев выплат и услуг указываются следующие:

• создание оптимальных условий для жизни (прописываются конкретно, в зависимости от ситуации);
• обеспечение нормального питания в соответствии с назначенным рационом, определенным, исходя из состояния человека (опять-таки, четко прописывается);
• уход за больным, который обеспечивается не только доставкой лекарств, но и своевременным вызовом врачей, содержанием в лечебных учреждениях и так далее.

При необходимости можно обсудить и прописать в договоре какие-то особые услуги или даже оговорить предоставление ухода третьим лицам.

Как фиксировать рентную плату и проводить платежи?

Чтобы избежать разногласий, а в критических случаях и судебных тяжб, и получателю, и плательщику стоит сохранять квитанции, чеки и прочие подтверждения того, что деньги были перечислены. Это единственное доказательство выполнения условий договора или, наоборот, его игнорирования.

Если получатель отказывается оформлять расписку, связанную с передачей наличных средств, лучше воспользоваться банковским счетом или картой, поскольку свидетельские показания в этом случае суд принимает во внимание не столь охотно, как реальные финансовые документы.

Заключение

Таким образом, большинство рисков рентного договора представляются очевидными (конечно, в том случае, если изучить положения соответствующих нормативных документов или получить консультацию юриста), и если правильно составить договор, их можно минимизировать.

Экономить на юристе крайне не рекомендуется – профессионал выслушает пожелания сторон, учтет важные нюансы и правильно составит соглашение. Стоит отметить, что тысячи людей уже решили свои вопросы относительно обретения жилой собственности, используя рентные договора. Это действительно работающий вариант для получения жилья с оплатой малыми долями, но без ипотечных переплат.

Игорь Василенко

novostroev.ru

что это и как работает

Что такое пожизненная рента?

Договор пожизненной ренты жилья – это одна из форм сделок с недвижимостью.

Приведём самый распространённый пример: одинокий пенсионер передаёт свою квартиру в собственность другому лицу в обмен на свое пожизненное содержание. Он живёт в квартире до своей смерти и получает ренту в виде денежных выплат. После смерти получателя ренты квартира переходит в собственность к её плательщику.

В каком виде может быть рента?

Это могут быть регулярные денежные выплаты, как в примере выше, или обеспечение содержания владельца квартиры: покупка продуктов и медикаментов, уход, оплата услуг ЖКХ, уборка и т.п. Такой вид ренты называется «пожизненное содержание с иждивением».

Кто может быть получателем и плательщиком ренты?

Получателями ренты могут быть только физические лица. Если получатели являются супругами, то срок договора прекращается со смертью последнего получателя ренты.

Получатель ренты должен быть собственником квартиры, которая затем переходит к плательщику ренты. Квартира не должна иметь обременений и ограничений.

Плательщиком ренты могут быть физлица и организации.

Как фиксируются и выплачиваются деньги за ренту?

Если заключен договор ренты, то в нем оговаривается сумма платежей. Размер платежа не может быть ниже двух величин прожиточного минимума того региона, где находится получатель ренты.

«Российская Газета».

Пример второй: Нотариус – не психиатр, он не может визуально установить дееспособность

В чем суть дела?

В 2012 году гражданин С. заключил договор пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты) с гражданкой Ч. (рентодатель).  В 2017 году С. скончался. Наследников первой и второй очереди у него не было. Из родственников был только двоюродный брат, гражданин Я., который и обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства. Выяснилось, что имущество, оставшееся от С. ‒ дом и земельный участок ‒ принадлежит гражданке Ч. по договору пожизненного содержания.

Гражданин Я. обратился в суд с требованием признать договор пожизненного содержания недействительным, признать его двоюродное родство с умершим, признать его право на наследование имущества С. Основание: гражданин С. с детства страдал психическим заболеванием.

Из-за болезни он не посещал школу, образования не имел, не умел читать и писать, в армии не служил и не работал, был признан инвалидом второй группы (бессрочно) по психическому заболеванию, состоял на учете у психиатра. Однако недееспособным не был признан, т.к. никто не обращался с таким заявлением в суд.

Гражданин Я. также отметил, что состояние С. постоянно ухудшалось. И по внешним признакам было видно, что он психически нездоров: был неряшливо одет, разговаривал сам с собой, был раздражительным. Нотариус, который заверял договор ренты, не удостоверился в его дееспособности. А гражданка Ч. была заинтересована скрыть этот факт.

Что решили суды?

Суд первой инстанции назначил судебно-психиатрическую экспертизу. Ее проведение было поручено экспертам Республиканской клинической психиатрической больницы им. Ак. В.М. Бехтерева Министерства здравоохранения Республики Татарстан. Эксперты пришли к выводу, что:

• на момент заключения договора ренты гражданин С. «страдал психическим расстройством в форме умеренной умственной отсталости»;
• учитывая наличие у С. нарушений со стороны психики, в момент совершения сделки он «не мог понимать значение своих действий и руководить ими».

Суд требование истца удовлетворил и признал договор ренты недействительным.

Нотариус, который заверял договор ренты, не согласился с решением и обратился в апелляционную инстанцию.

В суде нотариус сообщил, что перед заверением договора провел беседу с рентополучателем. Тот выглядел опрятно и вел себя адекватно. Нотариуса поддержала и гражданка Ч., она обратилась с ходатайством о проведении повторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы. Они считали, что проведенная судебно-психиатрическая экспертиза является неполной, и была основана только на диагнозе психиатра, у которого наблюдался С.

Апелляционный суд отказал в проведении повторной экспертизы. Суд свое решение мотивировал тем, что:

• экспертиза проведена специализированным учреждением;
• заключение составлено лицами, не имеющими заинтересованности в исходе дела, обладающими необходимыми специальными познаниями;
• выводы заключения мотивированы.

Суд указал, что ссылка апеллянта на то, что «при заключении договора пожизненной ренты и иждивением было проверено волеизъявление и дееспособность С., не может быть принята судебной коллегией». Суд подчеркнул:

• «в законодательстве отсутствует механизм установления нотариусами дееспособности»; у них нет и правовых оснований выполнения ряда необходимых для этого действий;
• нотариус устанавливает дееспособность: документально (путем проверки документов, удостоверяющих личность), а также визуально (путем беседы, собственной оценки адекватности поведения и т.п.).

Суд указал: «поскольку нотариус не обладает специальными познаниями в области психиатрии и не может с достоверность точностью установить наличие либо отсутствие психического заболевания», то, утверждение нотариуса о том, что на момент заключения договора ренты он проверил дееспособность гражданина С., является несостоятельным.

Апелляционную жалобу нотариуса суд не удовлетворил, решение первой инстанции оставил в силе.

Источник: Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30.10.2017 по делу № 33–17584/17.

 

Источник: при написании материала использованы данные РБК и «Вести».

ceur.ru

Договор ренты на квартиру или пожизненного содержания с иждивением – плюсы, минусы и риски

(812) 622-22-62 Заказать звонок Назад

• О компании
  • Наши клиенты
  • Отзывы
  • Новости
  • Карьера
  • Наши юристы
• Для юридических лиц
  • Услуги медиатора
  • Разрешение споров в суде
  • Комплексное сопровождение тендеров
  • Банкротство
  • Защита бизнеса при проверках
  • Интеллектуальная собственность
  • Юристы по корпоративному праву
  • Консультации по ВЭД и международная практика
  • Взаимодействие с государством
  • Взыскание долгов
  • Уголовно-правовая защита бизнеса
  • Разработка и экспертиза договоров
  • Регистрация юридического лица в Санкт-Петербурге
  • Юридическое сопровождение инвестиционных проектов
• Для частных лиц
  • Защита интересов частных клиентов в суде
  • Услуги семейного юриста
  • Исполнительное производство
  • Юрист по наследству
  • Разрешение трудовых споров
  • Юристы по недвижимости
  • Спортивное право. Юристы в сфере спорта
  • Юрист по взысканию долга с физических лиц
  • Услуги по банкротству физических лиц
• База знаний
  • Новости
  • Статьи
  • Юридические калькуляторы
• Контакты
  • Суды Санкт-Петербурга

• О компании
  • Наши клиенты
  • Отзывы
  • Новости
  • Карьера
  • Наши юристы
• Для юридических лиц
  • Услуги медиатора
  • Разрешение споров в суде
  • Комплексное сопровождение тендеров
  • Банкротство
  • Защита бизнеса при проверках
  • Интеллектуальная собственность
  • Юристы по корпоративному праву
  • Консультации по ВЭД и международная практика
  • Взаимодействие с государством
  • Взыскание долгов
  • Уголовно-правовая защита бизнеса
  • Разработка и экспертиза договоров
  • Регистрация юридического лица в Санкт-Петербурге
  • Юридическое сопровождение инвестиционных проектов
• Для частных лиц
  • Защита интересов частных клиентов в суде
  • Услуги семейного юриста
  • Исполнительное производство
  • Юрист по наследству
  • Разрешение трудовых споров
  • Юристы по недвижимости
  • Спортивное право. Юристы в сфере спорта
  • Юрист по взысканию долга с физических лиц
  • Услуги по банкротству физических лиц
• База знаний
  • Новости
  • Статьи
  • Юридические каль

m16-consulting.ru

No related posts.