Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 23 «Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истца к Управлению Росреестра по субъекту РФ, администрации муниципального образования об обязании административных ответчиков осуществить и зарегистрировать перевод принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Как указал суд, согласно п. 7 ч. 7 ст. 23 Градостроительного кодекса РФ составной частью материалов по обоснованию проекта генерального плана является перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, или исключаются из их границ, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования. В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствует информация о том, что орган местного самоуправления направлял в Управление Росреестра по субъекту РФ сведения о включении учтенного земельного участка в черту населенного пункта. Материалы по обоснованию генерального плана сельского поселения не содержат в перечне земельных участков, которые включаются в границы населенного пункта, спорный земельный участок. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворений требований истца не имеется.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

Нормативные акты: Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ижс

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Конституционного Суда РФ от 09.11.2017 N 2516-О
«По жалобе администрации города Барнаула на нарушение конституционных прав и свобод пунктами 4 и 5 части 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»Из материалов конкретного дела, в связи с которым администрация города Барнаула обратилась в Конституционный Суд Российской Федерации, следует, что гражданам предоставлены земельные участки, в отношении которых на заявителя была возложена обязанность по созданию инженерной и транспортной инфраструктуры, выделенные из состава земельного участка, находившегося ранее в государственной собственности Алтайского края и переданного в муниципальную собственность городского округа — города Барнаула Алтайского края на основании распоряжения Администрации Алтайского края от 28 ноября 2011 года N 497-р. Этому предшествовало включение указанного земельного участка, относившегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, в границы поселка Бельмесево города Барнаула с одновременным переводом его в категорию земель населенных пунктов и установлением вида его разрешенного использования «осуществление индивидуального жилищного строительства» на основании постановления Администрации Алтайского края от 23 июня 2009 года N 269, вынесенного в том числе по результатам рассмотрения заключения администрации города Барнаула (преамбула).

Перевод земельного участка СНХ в категорию ИЖС — Юридическая консультация

Нецелевое использование земель в Российской Федерации запрещено законом. Сельскохозяйственные земли (далее — земли СХН) должны использоваться по прямому назначению — для нужд сельского хозяйства. В ст. 78 Земельного кодекса РФ приведен закрытый перечень использования земель СХН, и в него не включено удовлетворение гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием. Особой охране подлежат сельсхозугодья — пастбища, сенокосы, пашни и т.д. (ст. 79 ЗК РФ). В соответствии с целевым назначением на землях СХН могут находиться нежилые здания и сооружения, необходимые для производства, обработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что подтверждают суды (см. апелляционные определения Волгоградского областного суда от 02.07.2015 по делу № 33-7277/20152, Ростовского областного суда от 07.06.2016 по делу № 33-9147/2016).

Жилой дом, построенный на земле СХН, могут снести как самовольную постройку. Возникнут и другие проблемы: практически невозможно получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности, присвоить адрес жилому дому. Незаконное жилое строительство, незарегистрированный жилой дом могут выявить в ходе проверок уполномоченные контролирующие органы: Россельхознадзор, территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»). Собственнику выпишут штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ), а участок могут изъять (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Так, на участке СХН без разрешительной документации частными лицами были возведены жилые дома — более 60 объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В отношении кооперативного хозяйства было возбуждено дело об административном правонарушении согласно ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (см. постановление Верховного суда Республики Дагестан от 29.09.2016 по делу № 4а-325/2016).

Включаем участок в земли населенного пункта

Чтобы построить жилой дом, получить объекту адрес и провести коммуникации за счет муниципалитета, необходимо участок из земель сельскохозяйственного назначения перевести в участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

При этом изменить только вид разрешенного использования земли не удастся — нужно менять категорию земель на «земли населенных пунктов» (ст. 7 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». При этом важно, что перевести земельный участка в другую категорию могут только собственники. Арендаторы не имеют такого права.

Перевод земель СХН в другую категорию допускается в исключительных случаях (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Единственное законодательно подходящее основание — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населенного пункта в порядке утверждения или изменения генерального плана.

Чтобы получить итоговый разрешительный документ — акт о переводе земель из одной категории в другую, нужно пройти сложный бюрократический путь. Потребуется, в частности, убедить муниципальные органы в необходимости такого перевода, предоставить объемный пакет документов (согласно ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Например. жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут подробно ознакомиться с порядком перевода земель в ИЖС, с требованиями, предъявляемыми к ходатайству, на сайте Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом: информация о порядке перевода, требования к заявлению и документации, как составить ходатайство. Там же опубликован регламент предоставления госуслуги.

Почему могут отказать в переводе земель под ИЖС

Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.

Споры о «доме фермера»

Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».

Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.

Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.

Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).

Подведем итоги.

По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.

Важные нюансы

Однако существует нюанс: если земля в собственности, а дом построен в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности, суды отказывают местной администрации, обратившейся с иском о сносе жилого дома как самовольной постройки, так как ее права при этом не нарушаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-2940/2015). Снести дом могут только по требованию лица, права и законные интересы которого нарушаются, по инициативе прокурора либо органа, наделенного таким правом по закону (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Также подлежат сносу дома в зоне так называемых красных линий, например, в непосредственно близости от газопровода (см. апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-12960/2015). Если же вы используете землю СХН по прямому назначению — с ориентацией на сельхозпроизводство (выращиваете плодовые культуры, содержите питомник), привлечь вас к административной ответственности будет сложно. При этом наличие жилого дома, если он никому не мешает и не занимает большую часть участка, существенной роли не сыграет.

Итак, если официальное оформление жилого дома не имеет для вас принципиальной важности и срочности и вам отказали в переводе статуса земель СХН в земли населенного пункта и ИЖС, строиться можно. Однако называть объект жилым домом нельзя, лучше ограничиться получением разрешения на строительство административно-бытового объекта недвижимости или складского помещения. Но когда появится необходимость продать дом как жилой с целью получить за него соответствующую плату, нужно будет обязательно пройти необходимые процедуры и оформить его в собственность.

Тем не менее следует помнить, что жилое строительство на землях сельскохозяйственного назначения всегда несет риски привлечения к ответственности. Нужно осознавать это и быть готовым защищать свои интересы в суде.

Подробнее о затронутой в статье теме читайте здесь.

Что необходимо, чтобы перевести земли сельхозназначения в ИЖС?

Основные аспекты перевода земель сельхозназначения в ИЖС.

О строительстве собственного дома для улучшения жилищных условий задумываются многие наши соотечественники. Но реализовать идею на практике удается отнюдь не всем, причем нередко основной преградой является тот факт, что участок, на котором планируется строительство, относится к категории земель сельхозназначения. На такой территории индивидуальное жилищное строительство невозможно, однако никто не мешает вам осуществить перевод сельхозземель в ИЖС. Законом такая процедура предусмотрена, соответственно, отказываться от мечты о жизни за пределами шумного города не нужно. Тем более что сейчас есть возможность значительно упростить и ускорить процесс перевода земель в ИЖС, обратившись к квалифицированным юристам.

Прежде всего, не лишним будет разобраться с тем, какие категории земель существуют и в чем заключаются особенности перевода земли сельскохозяйственного назначения под ИЖС. Кроме с/х земель, которые законом определяются, как территории за пределами населенных пунктов и предназначены для садоводства, огородничества и животноводства, также выделают:

* земли промышленного, транспортного и прочего спецназначения;

* заповедные зоны и особо охраняемые объекты;

* территории лесного и водного фондов;

* резервные участки;

* земли поселений.

Насколько реально перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Даже, несмотря на множество успешных прецедентов, перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2015 году многим кажется невыполнимым из-за обилия формальностей и необходимости выделения дополнительных денежных средств. Безусловно, на оформление и сбор документов придется потратить некоторое время и деньги, однако результат того стоит. К тому же, совсем необязательно заниматься всеми вопросами самостоятельно, всегда можно обратиться за помощью к экспертам по земельному праву, готовым помочь решить любую проблему, связанную с переводом с/х земель в ИЖС.

В соответствии с Законом 172-ФЗ, процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли ИЖС состоит из нескольких этапов, при этом требуется подача ходатайства, сбор определенных документов и получение акта об изменении категории участка на земли поселений. Также возможен вариант закрепления использования территорий под ИЖС, что допускается при:

* наличии прав собственности на дачный земельный надел, предусматривающий возможность строительства дома и регистрации проживания;

* владении участком для садоводства с правом возведения жилого дома;

* смене ВРИ сельскохозяйственных земель на дачный либо садоводческий.

Кроме ходатайства с указанием прав и обоснований, из документов для перевода земли в ИЖС, потребуется:

* выписка их Кадастра с номером и параметрами земельного участка;

* копия гражданского паспорта (для физического лица) или выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ;

* документы на землю, подтверждающие право собственности;

* согласие (в письменном виде) правообладателя на изменение категории участка.

Важные моменты

Среди сложностей, связанных с изменением категории участка, особенно следует отметить высокую стоимость перевода земли из сельхозназначения в ИЖС. Государство требует от собственника не только доказать целесообразность изменения категории, но и возместить разницу от исключения его из источников дохода. Поэтому прежде чем делать выбор в пользу такого варианта решения проблемы со строительством дома, стоит проконсультироваться с юристом. Вполне вероятно, что вам подойдет другой вариант – изменение вида разрешенного использования земли, что позволит закрепить нужный статус без значительных расходов на перевод в другую категорию.

Цена на перевод земли в ИЖС в таком случае упадет приблизительно на тридцать процентов, что весьма существенно, особенно при переоформлении участков большой площади. Среди других факторов, способных повлиять на стоимость процедуры, стоит отметить величину кадастровой стоимости, потребность в получении заключения экологической экспертизы и необходимость в подготовке проекта строительства жилого дома.

как происходит переход участка, стоимоcть перевода.

Основное назначение земель сельхозназначения – осуществление сельскохозяйственной деятельности, связанной с выращиванием культур, разведением и выпасом скота. Иногда такие земли могут быть использованы для строительства объектов недвижимости, а точнее – домов. Впрочем, чтобы дому был присвоен почтовый адрес, а проживающие в нем люди могли получить постоянную регистрацию, необходимо выполнить перевод земли из сельхозназначения в земли населенных пунктов, которые предназначены для осуществления ИЖС.

Самостоятельно успешно завершить это мероприятие крайне сложно, но в решение этой задачи вам всегда готовы помочь специалисты «Кадастрового Бюро – Недвижимость». Доверьте экспертам детальное исследование участка и возможностей его использование, оценку фактического состояния, поиск объективных, весомых аргументов и обоснований для ходатайства о переводе категории!

Когда стоит обратиться за помощью к профессионалам?

Рекомендуем обратиться за помощью к экспертам «КБ – Недвижимость» по вопросу перевода земли из сельхозназначения в ИЖС, если:

• В процессе использования земельного участка ему был нанесен существенный урон, вследствие чего его дальнейшая эксплуатация с целью ведения сельского хозяйства не представляется возможной.
• Участок находится в пользовании у физического лица на правах пожизненного наследуемого владения и иных подобных форм, и на данной земле планируется строительство собственного дома, предназначенного для дальнейшего постоянного проживания. В этом случае перевод категории земель сельзохназначения возможен, если участок располагается на территории населенного пункта/непосредственно прилегает к населенному пункту и включен в территорию планируемого расширения его границ.
• Дальнейшее использование участка в качестве земель сельскохозяйственного назначения является экономически невыгодным ввиду сложности рельефа или обилия растений, и при этом переведение под ИЖС даст возможность получать большую экономическую выгоду от эксплуатации такого участка.

Впрочем, существуют и иные причины для перевода сельскохозяйственных земель в другую категорию, основываясь на которые специалисты «КБ – Недвижимость» помогут вам осуществить данную процедуру. Каждый случай рассматривается экспертами нашей компании индивидуально, а значит, решение обязательно будет найдено!

Услуги, предоставляемые «Кадастровым Бюро – Недвижимость»

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС – действительно сложный, трудоемкий и затратный по времени процесс, имеющий массу «подводных камней». Обращаясь за помощью в «КБ – Недвижимость», вы экономите свое время и деньги, так как наши специалисты выполняют работы комплексно, то есть:

• Оформляют в соответствии с установленной формой заявление на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию.
• Собирают, готовят и проверяют на правильность оформления пакет документов, включающий правоустанавливающие бумаги, выписку из ЕГРН, заключение кадастрового инженера, межевой план, бумаги, подтверждающие обоснованность и необходимость изменения категории участка и ВРИ и т.д. Специалисты «КБ – Недвижимость» подготавливают пакет документов в точном соответствии с требованиями уполномоченных органов, занимаются получением и оформлением дополнительных бумаг.
• Подают заявление и пакет документов в уполномоченный орган региональной/местной администрации.
• При необходимости представляют интересы клиента и обоснуют необходимости перевода. Как показывает практика, иногда заявитель или лицо, уполномоченное представлять его интересы, лично вызывается на рассмотрение документов.
• Получают итоговый результат.
• Обращаются в Росреестр с целью внесения изменений в ЕГРН.

 

Почему стоит обратиться в «КБ – Недвижимость»?

Важно понимать, что для успешного перевода категории земель сельхозназначения в ИЖС должны быть особые обстоятельства и основания. Некоторые собственники, упуская тонкости актуальной законодательной базы, получают отрицательный ответ от государственных органов, при этом потратив на всю процедуру немало времени, сил и, конечно, средств. Поэтому, прежде чем приступать к ней, обязательно стоит обратиться к специалистам.

Эксперты «КБ – Недвижимость» детально рассмотрят ваш случай, предоставят все необходимые консультации и рекомендации, а также профессионально оценят, существуют ли объективные и весомые обстоятельства и основания для перевода сельхоз земель в ИЖС. Такой подход позволит вам быть полностью уверенным в получении положительного ответа, а значит, исключить вероятность нецелесообразной траты времени и средств!

Появились вопросы или хотите подробнее узнать о том, как осуществляется перевод сельхоз земель в ИЖС, сколько стоит данная услуга? Тогда свяжитесь с представителем «Кадастрового Бюро – Недвижимость» по телефону: 8 (800) 300-60-51.

Заказать услугу Заказать звонок

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию / Советы / Корзинка

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых  природных территорий или с  отнесением земель к землям  природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо  ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных  объектов на землях, кадастровая  стоимость которых не превышает  средний уровень кадастровой  стоимости по муниципальному  району (городскому округу), а также  на других землях с иными  несельскохозяйственными нуждами  при отсутствии иных вариантов  размещения этих объектов;

5) с включением непригодных для  осуществления сельского хозяйства  земель в состав земель лесного  или водного фондов, земель запаса;

6) со строительством дорог, линий  электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других  подобных сооружений при наличии  утвержденного проекта рекультивации  части сельскохозяйственных угодий;

7) с выполнением международных  обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны  и безопасности государства, если  нет иных вариантов размещения  соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых  при наличии утвержденного проекта  рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов  здравоохранения, образования при  отсутствии иных вариантов их  размещения.

Если кадастровая стоимость сельхозземель на 50 или более прцентов превышает среднюю кадастровую стоимость по муниципальному району (городскому округу), а также если территория представляет из себя особо ценные продуктивные угодья, указанные в четвертом пункте 79 статьи Земельного кодекса РФ, то перевести в другую категорию их, скорее всего, не получится.

Власти Кубани хотят запретить перевод сельхозземель под жилую застройку

https://realty.ria.ru/20210322/kuban-1602358757.html

Власти Кубани хотят запретить перевод сельхозземель под жилую застройку

Власти Кубани хотят запретить перевод сельхозземель под жилую застройку — Недвижимость РИА Новости, 22.03.2021

Власти Кубани хотят запретить перевод сельхозземель под жилую застройку

Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев поручил подготовить законопроект о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под жилую… Недвижимость РИА Новости, 22.03.2021

2021-03-22T17:17

2021-03-22T17:17

2021-03-22T17:20

краснодарский край

вениамин кондратьев

жилье

василий швец

строительство

земельные участки

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn25.img.ria.ru/images/07e5/03/0c/1600887900_0:0:3072:1728_1920x0_80_0_0_79f4fc35c2f859a45c395839eb0fac05.jpg

КРАСНОДАР, 22 мар — РИА Новости. Губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев поручил подготовить законопроект о запрете перевода земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку, сообщает администрация региона.Со ссылкой на вице-губернатора Сергея Болдина сообщается, что в результате проверок соблюдения земельного и градостроительного законодательства в городах и районах Кубани выявлены случаи, когда земли, предназначенные для сельхозпроизводства, через судебные решения переводятся в земли для дачного строительства. Потом на участках появляются коттеджные поселки.В частности, в Горячем Ключе под коттеджи отдали около 567 гектаров сельскохозяйственных угодий в границах населенных пунктов, в Северском районе – 202 гектара, сообщил Болдин в ходе совещания в понедельник. При этом застройка ведется хаотично, без учета размещения социальной и транспортной инфраструктуры, добавляется в релизе.Кроме того, со ссылкой на данные мэра Анапы Василия Швеца сообщается, что в настоящий момент в городе отменяются нормативные акты по переводу земель сельхозназначения в иные категории. «Уже отменили 9 актов на 100 гектаров. Разрабатываем проект генплана, в документе закрепили виноградопригодные земли – в реестр войдет 25 тысяч гектаров», – цитирует пресс-служба администрации края его слова.Также сообщается, что к 1 апреля в Краснодарском крае будет завершена инвентаризация виноградопригодных земель.

https://realty.ria.ru/20210310/sochi-1600608113.html

краснодарский край

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e5/03/0c/1600887900_0:0:2732:2048_1920x0_80_0_0_9db120040d94f3381ffef60e8c915ea3.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

краснодарский край, вениамин кондратьев, жилье, василий швец, строительство, земельные участки

800 000 руб. отзывы. Заказать в Мосземком

Ловля Владимир Сергеевич

Адрес: Московская область, Одинцовский район, п. Дубки, ДСК «им. 1936г.», 5-я линия.

Характеристики объекта: 

1) Земельный участок, категории земель: земли населённых пунктов, общая площадь: 2364 кв.м.

2) Жилое строение. Назначение: нежилое здание, 2-этажный, общая площадь 91,3 кв.м.

3) Хозяйственная постройка. Назначение: нежилое, общая площадь 5,0 кв.м.

Цель работ: Осуществить уточнение границ (межевание) земельного участка на основании обращения Заказчика, определить координаты в местной системе координат, подготовить акт согласования границ, подготовить и предоставить межевой план заказчику, подготовить технические планы на ОКС, предоставить технические планы Заказчику, подать межевой и технические планы в орган кадастрового учета для внесения сведений в Государственный кадастр объектов недвижимости, подать документы от имени Заказчика, для осуществления регистрации права собственности на дом.

Описание: Был проведён сбор исходной информации о земельном участке и объектах недвижимости. Изучили техническую и юридическую документацию. Осуществили подбор планово-картографического материала, координирование земельных участков в местной системе координат, уточнение площади земельного участка. Был выдан заказчику Акт согласования границ, для согласования границ земельного участка со смежными землепользователями. Изготовили межевой план, после согласования всех данных с заказчиком. Инженеры провели необходимые замеры объектов недвижимости, согласовали их с собственником, разработали технические планы, заверенный усиленной электронной подписью действующего кадастрового инженера. По итогам проведения работ, заказчику был выдан технические и межевой планы в формате XML, ответ из органа кадастрового учета на земельный участок с домом (кадастровый паспорт), ответ из органа Регистрации права собственности на земельный участок с домом (Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).

Текст отзыва: Благодарен компании за качественную работу и внимание к проблемам, возникавшим у заказчика, в ходе работ.

Соображений по поводу перевода сельскохозяйственных земель в производство солнечной энергии

Решение о переводе землепользования с сельскохозяйственного производства на производство электрических солнечных панелей (солнечные фермы) должно быть принято путем тщательного изучения непосредственных и долгосрочных потенциальных рисков и выгод. В настоящее время переход кажется логичным и прибыльным, поскольку платежи подрядчиков намного превышают доходы, полученные от аренды сельскохозяйственных угодий. Тем не менее, необходимо также учитывать, что передача земли из сельскохозяйственного назначения может также привести к дополнительным налоговым обязательствам, более строгим требованиям к страхованию, травмам / ответственности, потенциальному смягчению воздействия на окружающую среду в будущем и даже невозможности передачи земель в другое использование.

В этой статье будет краткий адрес:

1. Общие экономические соображения и ресурсы
2. Общие земельные работы
3. Налоговые последствия
4. Сравнение экологических проблем коммерческих и сельскохозяйственных земель
5. Воздействие на дикую природу
6. Близость к аэропортам
7. Пожарная безопасность
8. Рекомендации по дренажу, ливневым водам и качеству почвы
9. Зоны вегетативного буфера
10. Уход за сорняками, кустарниками и деревьями
11. Оценка контракта
12. Программы сохранения сельскохозяйственных угодий
13. Рассмотрение будущего.

ОБЩИЕ СООБРАЖЕНИЯ ЭКОНОМИКИ И РЕСУРСОВ

В округе Крейвен, Северная Каролина, продажи сельскохозяйственных ферм с 2007 года (только выращивание полевых культур и животноводство) варьировались от 40 до 70 миллионов долларов в год в зависимости от цены на товары и урожайности. Согласно экономическому исследованию NCSU в 2008 году, рабочие места и услуги, поддерживающие эту отрасль, добавили более 312 миллионов долларов в местную экономику. Однако количество сельскохозяйственных угодий, переустроенных для других целей за последние 15 лет, превысило площадь в двадцать квадратных миль.Это напрямую влияет на фермеров и местную экономику. Таким образом, любая дополнительная потеря сельхозугодий отрицательно скажется на экономике сельского хозяйства.

Напротив, доход землевладельца может быть значительно выше от дохода солнечной фермы по сравнению с доходом от аренды сельского хозяйства. Кроме того, перевод сельхозугодий в коммерческую недвижимость увеличивает налоговые поступления округа. Кроме того, во время строительства вероятно некоторое увеличение количества рабочих мест, которые могут остаться на техническое обслуживание, в зависимости от договорных соглашений. Если предположить, что солнечная ферма будет полезна до полного срока действия контракта (обычно 15-20 лет), полученные доходы и налоги могут повысить стоимость землевладельца и округа.

Помимо личных и государственных доходов, необходимо также учитывать, что одной из целей создания солнечных панелей является обеспечение производства энергии для уменьшения зависимости от источников энергии, которые считаются негативными для окружающей среды или доступны в ограниченном количестве. Однако производство энергии с помощью солнечных ферм не одинаково для всех регионов. Кроме того, нынешние федеральные или государственные предписания и налоговые льготы, которые делают эту технологию возможной, могут не существовать в будущем.Наконец, быстро меняются технологии. Итак, внимательно изучите переход. Ранее производившиеся солнечные и ветряные электростанции сталкивались с этой ситуацией, и многие объекты были заброшены, а не модернизированы.

Также учтите, что цель тех, кто разрабатывает солнечные фермы, — получение прибыли. Сельскохозяйственные угодья в округе Крейвен, Северная Каролина, оцениваются между 2500 и 4000 долларов за акр. Тем не менее компании готовы платить до 800–1000 долларов за акр в год в течение двадцати лет. Это гораздо более высокий платеж землевладельцу, чем компания, если бы он просто решил купить ферму.Таким образом, возникает вопрос, почему компания предпочла бы платить землевладельцу гораздо более высокую ставку, чем покупать ферму, чтобы получить более высокую прибыль. По логике вещей, это решение не является самым выгодным выбором для развивающейся компании. Таким образом, при переводе сельскохозяйственных угодий на солнечные фермы следует учитывать более чем прибыль.

Возможно, наиболее тревожным вопросом, связанным с созданием солнечной фермы, является рассмотрение возможности того, что солнечная ферма будет заброшена в течение первых нескольких лет.Если это произойдет, с какими рисками или финансовыми обязательствами столкнется землевладелец? Можно ли вывести солнечную ферму из эксплуатации с легкостью и с небольшими затратами? Будет ли ферма ограничена в использовании из-за экологических, водно-болотных или даже договорных ограничений? Эти типы соображений необходимо изучить до перевода земель из сельскохозяйственного назначения в солнечные фермы.

НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Согласно действующей налоговой системе Северной Каролины, сельскохозяйственные земли имеют право облагаться налогом в зависимости от использования в фермерских хозяйствах.Эта система, известная как текущая стоимость использования (PUV), откладывает коммерческие налоговые ставки на сельскохозяйственные земли до тех пор, пока использование земли остается сельскохозяйственным. Это защищает сельхозугодья за счет налогообложения земли по более низкой ставке, а не коммерческой / девелоперской стоимости. Однако, когда земля, включенная в систему PUV, переводится в несельскохозяйственное использование, взимается трехлетний налог с выплатой процентов в зависимости от коммерческой стоимости земли. Таким образом, нужно быть готовым платить эти налоги и проценты, если земля будет передана из сельскохозяйственного использования.

И наоборот, если землевладелец желает сохранить землю в системе PUV, тогда сельскохозяйственное производство и солнечное производство должны поддерживаться одновременно. Хотя это разрешено, для успешного выполнения требуется создание определенного типа сельскохозяйственного производства, совместимого с использованием солнечной фермы. Обычно налаживается развитие пастбищного производства либо для выпаса скота, либо для сбора урожая. Однако это также требует дополнительных затрат на управление и затраты. Таким образом, в зависимости от размера земельного участка и личных желаний землевладельца это может быть или не учитываться.(Читайте, Чад Рэй: Новые возможности для фермеров Северной Каролины .)

Дополнительные налоговые последствия, налоговые льготы, оценочная коммерческая стоимость и информация доступны на веб-сайте штата Северная Каролина, Home Energy Conservation.

СРАВНЕНИЕ КОММЕРЧЕСКИХ СРЕДСТВ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

Классификация земель может повлиять на землепользование. Многие современные фермы — это земли, которые считались водно-болотными угодьями, которые были очищены несколько десятилетий назад, когда эта деятельность была разрешена. Поскольку земля в настоящее время используется в сельском хозяйстве, она охраняется как «ранее очищенное водно-болотное угодье» (ПК), и фермерам разрешается продолжать возделывать землю.В соответствии с действующими правилами, сельскохозяйственные угодья PC будет разрешено перейти с сельскохозяйственного на коммерческое использование. Тем не менее, будущий переход от солнечной фермы, созданной на сельскохозяйственных угодьях ПК, к несельскохозяйственному использованию будет регулироваться различными агентствами и природоохранными нормативами. В худшем случае солнечные фермы, созданные на сельскохозяйственных угодьях ПК, могут быть запрещены для других целей без смягчения воздействия на водно-болотные угодья. Тем не менее, сельхозугодья PC могут иметь право на преобразование обратно в сельскохозяйственное производство в зависимости от гидрологии почвы.

Преобразование сельскохозяйственных угодий ПК может также повлиять на участие в фермерских программах нынешнего фермера-арендатора. Если вся ферма не предназначена для производства солнечной энергии, тогда оставшаяся часть фермы, которая все еще находится в сельскохозяйственном производстве, должна соответствовать требованиям, изложенным в Законе о сельском хозяйстве 2014 года. В настоящее время фермер, ухаживающий за любой фермой или частью фермы, которая не соблюдает все положения о водно-болотных угодьях, ставит под угрозу федеральные программы поддержки фермерских хозяйств для всех земель, за которыми ухаживают, и может столкнуться с штрафами и штрафами.Это может привести к потерям от тысяч до сотен тысяч долларов для фермера, в зависимости от масштабов фермерского хозяйства и стоимости произведенных культур. В настоящее время Агентство по обслуживанию фермерских хозяйств Министерства сельского хозяйства США, Служба природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства сельского хозяйства США и Инженерный корпус армии координируют свои действия для определения этих водно-болотных угодий и соблюдения требований. Всем землевладельцам рекомендуется изучить классификацию и статус земель до перевода земель из сельскохозяйственного назначения, чтобы избежать потенциальной ответственности и регулирующих действий.

Помимо потенциальных разветвлений водно-болотных угодий, некоторые фермы могут располагаться рядом с реками или ручьями с ограниченным землепользованием. Например, Правила Нойса и связанное с ними законодательство устанавливают требование о 50-футовом растительном буфере вдоль реки Нойз и ее притоков (ручьи Голубой линии). Если земля, используемая в настоящее время для сельскохозяйственного производства, находится в пределах этого буфера, на этой земле разрешается продолжать сельскохозяйственное производство. Однако в случае исключения из сельскохозяйственного производства альтернативное землепользование не допускается.

Другой сценарий и, по общему признанию, возможно, наихудший сценарий, предполагает отказ от солнечной фермы. Простаивающие солнечные фермы не только снижают стоимость земли, их заброшенность также подчиняет землю положениям Закона о чистой воде. Таким образом, если земля долгое время простаивает, а земля также имеет гидрологию водно-болотных угодий, рекультивация земель может быть трудной, если не невозможной. Если это произойдет в пределах Восточного побережья Каролины, землепользование будет регулироваться EPA, Инженерным корпусом и Законом об управлении прибрежной зоной.

Эти примеры приведены для того, чтобы подчеркнуть необходимость изучения экологических норм и правил до создания солнечной фермы. Вообще говоря, сельскохозяйственные земли, которые не классифицируются как ПК или не имеют части сельскохозяйственных угодий с гидрологией водно-болотных угодий, не подпадают под действие многих нормативных актов, ограничивающих землепользование. Для этих сельскохозяйственных угодий просто учтите, что исторически правила охраны окружающей среды стали не менее строгими, а более строгими.

ОБЩЕЕ ЗЕМЕЛЬНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Часто при включении договора аренды земли фермер активно поддерживает берега канав, удаляя нежелательную растительность или почву; маркирует дороги или тропы; косит возле лесных массивов; или обеспечивает другое общее обслуживание фермы.В случае солнечной фермы эти задачи возлагаются на землевладельца. Если нет оборудования для выполнения этих задач, необходимо будет приобрести оборудование для обслуживания фермы. В качестве альтернативы эти задачи могут быть переданы по контракту.

Уход за сельхозугодиями будет особенно важен вскоре после застройки или для земель с постоянным водотоком, чтобы защитить их от эрозии или наводнений. Исключение земель из сельскохозяйственного назначения не освобождает землевладельца от необходимости поддерживать почву или ручей, которые в противном случае могли бы повлиять на сток воды или ухудшить качество почвы или воды.

Многие почвы в округе Крейвен, Северная Каролина, представляют собой либо очень крупный песок, либо почвы с плохим дренажем. Обе эти ситуации могут привести к смещению, проседанию или эрозии верхнего слоя почвы возле основания оборудования. Небольшие сдвиги в солнечных батареях изменят степень наклона, необходимую для правильной работы устройства, или даже могут вызвать опасность пожара (см. Пожарная безопасность). Таким образом, замена эродированного верхнего слоя почвы должна быть приоритетом, особенно в период после завершения строительства и создания постоянного почвенного покрова.

Наводнение — еще одна проблема, которую следует изучить. Штормы в этой области исторически вызывают наводнения в некоторых областях. Карты, показывающие поймы, доступны для просмотра на NC Floodmaps. Однако также учтите, что дальнейшее развитие и увеличенная непроницаемая поверхность изменяют данные этой карты. Таким образом, некоторая разница, вероятно, связана с изменением окружающей среды, усилением развития и управления водными ресурсами (или их отсутствием).

Следует также учитывать, что восточная часть Северной Каролины подвержена риску частых тропических штормов.В эту зону упадут деревья и мусор. В качестве сельскохозяйственных угодий фермер, ухаживающий за землей, обычно берет на себя ответственность и расходы по уборке. В некоторых случаях фермер может претендовать на финансовую помощь для уборки мусора. Коммерческая недвижимость может соответствовать требованиям, а может и не соответствовать, и ответственность за уборку мусора лежит на землевладельце.

УХОД ЗА СОРЬЯМИ, КУСТАРНИКАМИ И ДЕРЕВЬЯМИ

Оставленные без обработки и управления сельхозугодья превратятся из смеси сорняков в небольшие кустарники и, в конечном итоге, в лес.Таким образом, необходимо учитывать уход за сорняками, кустарниками и небольшими деревьями. Либо землевладелец должен будет обеспечить эти усилия, либо заключить договор на выполнение этих задач с поставщиком услуг. Для землевладельца применение гербицида неограниченного использования не требует лицензии на применение пестицидов для управления землями. Однако эти общие гербициды нелегко контролировать многие кустарники и небольшие деревья. Таким образом, может потребоваться лицензия на покупку и использование гербицида с ограниченным использованием. В настоящее время эту лицензию можно получить, сдав экзамен, предоставленный отделом пестицидов Министерства сельского хозяйства и бытовых услуг Северной Каролины (NCDA & CS).Эта лицензия потребует четырехчасового обучения в течение трехлетнего периода и небольшой платы за поддержание этой лицензии. Для получения дополнительной информации о лицензировании посетите веб-сайт NCDA & CS Pesticide Division.

По желанию землевладельца может быть заключен контракт с коммерческим подрядчиком для обеспечения вегетативного обслуживания солнечной фермы. Просто убедитесь, что у человека или компании есть соответствующие лицензии. В рамках существующей правовой структуры большинство коммерческих заявителей, вероятно, будут иметь лицензию, разрешающую общую борьбу с сорняками, но необходимо иметь лицензию в лесном хозяйстве для управления деревьями или кустарниками.Таким образом, в худшем случае может возникнуть необходимость заключить договор с более чем одним человеком / компанией. (Примечание: фермерам разрешено применять гербициды на фермах, которые они владеют или арендуют, но не могут наносить гербициды на чужую собственность. Такая привилегия разрешена только для коммерческих операторов.)

УДАРЫ ДИКОЙ ПРИРОДЫ

Цель — оценить потенциальное влияние этого проекта на дикую природу. Учитывайте как хорошие, так и неблагоприятные возможные последствия. Небольшие кусты или бордюры деревьев могут защитить вложения, а также создать эстетически приятную зону.Однако некоторые растения просто не будут переносить усиленный свет или тепло, если их посадить слишком близко к солнечным батареям. Кроме того, установление границы может повысить активность мелких птиц, насекомых и мелких млекопитающих. Однако это также увеличивает вероятность гнездования диких животных. Удаление птичьего или осиного гнезда должно быть плановым обслуживанием для предотвращения потенциальных пожаров или необратимого повреждения оборудования (см. Пожарная безопасность). Для получения дополнительных ресурсов для тех, кто хочет рассматривать сохранение дикой природы и ее защиту в качестве приоритета при планировании и разработке, посетите веб-страницу Комиссии по ресурсам дикой природы Северной Каролины, Green Growth Toolbox.

АНАЛИЗЫ КАЧЕСТВА ДРЕНАЖНЫХ, ЛИВНЕВЫХ ВОД И ПОЧВЫ

В настоящее время в штате Северная Каролина солнечные фермы считаются проницаемыми сооружениями, если они расположены так, что вода не образует лужи на панелях. Даже в этом случае для крупных систем может потребоваться включение планов дренажа и / или ливневой канализации. Кроме того, необходимо поддерживать эрозию почвы и ее качество независимо от размера. Оба из них могут потребовать изменения макета. Из-за потенциальной сложности этой проблемы, основанной на размере, расположении и существующих структурах, в этой статье невозможно дать рекомендации по ливневым стокам или всему контролю над эрозией.Планирование должно включать обсуждение с соответствующими отделами планирования (графством или муниципалитетом) в зависимости от юрисдикции, а также с местным отделом охраны почв и воды.

В отличие от управления ливневыми водами, решение проблемы управления почвами является относительно простым процессом. Просто защитите почву, посадив постоянный почвенный покров. Подойдут многие виды разрешенных трав. Стремитесь обеспечить правильное оплодотворение для поддержания роста. Агрономическое подразделение NCDA & CS проводит тестирование почвы на наличие питательных веществ для растений и извести.Испытания почвы и рекомендации бесплатны с 1 апреля ^st до конца ноября. (При подаче в любое другое время взимается плата в размере 4 долларов за образец). Инструкции по отбору проб, формы, коробки и другую помощь можно получить в любом местном отделении NC Cooperative Extension. Дополнительная информация, оплата за представленные образцы (при необходимости) и инструкции также доступны в агрономических подразделениях NCDA и CS. Обратите внимание, что некоторые удобрения могут вызывать коррозию металлов, пластмасс и стекла, используемых на солнечных фермах.Таким образом, вносите удобрения осторожно, чтобы не повредить панели или электрические кабели.

Целью удобрения должно быть обеспечение достаточного количества питательных веществ для создания желаемого почвенного покрова. Плохой почвенный покров, в худшем случае, может привести к эрозии пластового потока, поскольку во время сильных штормов большое количество воды будет отрываться от солнечных панелей. Даже частые, но менее сильные ливни могут создать капельницу непосредственно под отдельными панелями, что может вызвать смещение угла установки оборудования.Если это произойдет, восстановление эродированной земли и предотвращение стока в окружающие поверхностные воды будет ответственностью землевладельца или подрядчика / застройщика, в зависимости от обозначения, сделанного в контракте.

Наконец, большинство солнечных ферм действительно безопасны в эксплуатации. Однако в этих проектах используются потенциально токсичные тяжелые металлы и силиконовые побочные продукты. Поврежденные устройства или время могут выбросить эти загрязнители в окружающую среду. Таким образом, подумайте о взятии образцов почвы для выявления потенциальных загрязнителей.Для получения дополнительной информации о потенциальных загрязнителях, как указано на веб-сайте EPA, Ecological Soil Screening Level Metal Contaminants.

БЛИЗОСТЬ К АЭРОПОРТУ

Создание солнечных ферм было отмечено как потенциальная опасность для аэропортов и авиадиспетчеров. Как правило, требования об уведомлении не требуются для солнечных панелей, установленных на расстоянии более 5 морских миль от аэропорта. Согласно их веб-сайту, Федеральное авиационное управление (FAA) преследует две следующие цели:

1. Отсутствие возможности для бликов или бликов в существующей или планируемой кабине диспетчерской вышки аэропорта (ATCT) и

2. Отсутствует возможность ослепления или «низкий потенциал остаточного изображения» на конечном пути захода на посадку для любого существующего посадочного порога или будущих посадочных порогов (включая любые запланированные промежуточные этапы посадочных порогов), как показано в текущем утвержденном FAA аэропорту План размещения (ALP) 17.Траектория конечного этапа захода на посадку определяется как две (2) мили на расстоянии пятидесяти (50) футов над порогом посадки с использованием стандартной глиссады в три (3) градуса.

В большинстве случаев солнечные фермы не излучают частоты, которые не соответствуют политике совместного размещения FAA или другим правилам, которые могут повлиять на траектории полета. Тем не менее, желательно обсудить потенциальную проблему с солнечной электростанцией с местным управлением аэропорта (ADO) Федерального агентства гражданской авиации для гражданских аэропортов или с Командующим советом Северной Каролины для военных объектов, если это может вызывать беспокойство.

Приведенные ниже шаги могут помочь в оценке надлежащей процедуры, если возникает вопрос, может ли солнечная ферма создать потенциальную опасность для воздушного движения. Инструменты и шаги, которые помогут в этих оценках, перечислены ниже.

1. Google Планета Земля — ​​используйте этот картографический инструмент (или аналогичную программу), чтобы определить, находится ли предлагаемый объект в пределах 5 морских миль от аэропорта, а также собрать координаты ГИС и высоту полевой площадки.
2. Перейдите на сайт FAA, https: // oeaaa.faa.gov/oeaaa/external/gisTools/gisAction.jsp и введите эти данные. Если требуется отчет, он будет отмечен на этом сайте.
3. Посетите веб-сайт «Инструменты анализа солнечного сияния и потока», чтобы определить, могут ли блики или остаточные изображения быть проблемой на основных траекториях полета.
4. Отнесите распечатанные копии вышеуказанных данных в местный аэропорт для обсуждения.

ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ

К этому строению, как и к любой другой коммерческой собственности, применяются правила пожарной безопасности

. Таким образом, рекомендуется обсудить возможные правила до учреждения.При этом большинство солнечных ферм может быть создано с минимальными ограничениями. Как правило, достаточно четко обозначить все кабели постоянного тока, проводники, корпуса и т. Д., А также оставить свободное пространство (без щеток) не менее 10 футов вокруг массива.

Еще одним соображением по поводу пожарной безопасности будет обсуждение планов пожарной безопасности и планировки объекта с соответствующим начальником пожарной охраны (округа и / или города). Эти панели всегда следует рассматривать как имеющие максимальное напряжение и потенциальную опасность поражения электрическим током.Гнездо птиц, насекомых и мелких животных может стать причиной пожара. Пожары на месте могут подвергнуть пожарных и других людей риску поражения электрическим током. Таким образом, предварительный план действий по спасению, если таковой имеется, в случае пожара должен быть обсужден со всеми договаривающимися сторонами, пожарными службами и начальником пожарной охраны.

ВЕГЕТАТИВНЫЕ БУФЕРНЫЕ ЗОНЫ

В настоящее время в штате Северная Каролина не существует специальных правил или постановлений, предписывающих создание растительной буферной зоны. Однако эти требования могут быть предусмотрены в постановлениях муниципалитета или округа.Даже если регулирование не требует наличия буферной зоны для вегетации, существуют некоторые разумные функции, которые она выполняет. Например, растительная буферная зона может обеспечивать некоторую защиту от попадания обдуваемых ветром предметов в зону, где установлены панели, может обеспечивать некоторую защиту от вторжения транспортных средств, если зона расположена на крупной автомагистрали, или может обеспечивать некоторое отклонение потенциального солнечные блики, если участки расположены рядом с кварталами или крупными автомагистралями.Таким образом, растительный бордюр не только понравится, но и может выполнять некоторые практические функции. (См. Также разделы «Техническое обслуживание» и «Дикие животные»)

ОЦЕНКА ДОГОВОРА

Следует внимательно изучить все аспекты контракта. Обычно такие контракты заключаются для защиты компании, а не землевладельца. Таким образом, в контракте излагаются обязанности и права двух сторон, но обычно они односторонние, поскольку они защищают права застройщика / подрядчика, но могут значительно ограничивать права землевладельца.Следует помнить, что застройщик / подрядчик подходит к соглашению, чтобы обезопасить себя от максимальной ответственности и получить прибыль.

Целью данной статьи не является изложение всех аспектов контракта. Однако ниже перечислены некоторые из основных вопросов, которые необходимо учитывать. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юрисконсультом перед подписанием контракта.

Возможные договорные аспекты включают:

• Может ли контракт или любое соглашение / обязательство по контракту быть продано, передано или переуступлено другой стороне.Если да, то каковы условия? Возможность продать договорное обязательство может означать, что компания или физическое лицо, с которым вы заключаете контракт сегодня, завтра не будет прежней. Кроме того, если это разрешено, компания / подрядчик, которому передается соглашение, может быть ограничена в ответственности или просто не согласиться со всеми первоначальными условиями. В некоторых случаях передача соглашения может осуществляться компании / подрядчику, не имеющим возможности предоставить адекватную финансовую поддержку или надлежащие полномочия для выполнения первоначальных обязательств.Просто убедитесь, что, если этот пункт включен в договор, указаны конкретные условия, сроки, ответственность и риски, связанные с такой передачей.
• Обустройство, право прохода, разрешение на въезд на сельскохозяйственные угодья по желанию и / или право на работу других сторон должны быть тщательно рассмотрены. Аренда позволяет землевладельцу предоставлять арендатору исключительные права на определенный период времени. Они легко прекращаются. Сервитут предоставляет владельцу право продолжать использовать свою землю, но передает долю в собственности и связанные права третьей стороне.Их часто записывают вместе с актом. Таким образом, их нелегко прекратить.
• Разрешает ли договор застройщику / подрядчику доступ к земле в любое время? Некоторые статьи разрешают вход без уведомления в любое время в течение срока действия контракта. Конкретно укажите, кто имеет доступ к собственности и на каких условиях. Невыполнение этого требования может позволить подрядчику, застройщику, субарендатору или другим лицам получить доступ в любое время без уведомления землевладельца.
• Требует ли договор от землевладельца защиты интересов застройщика / подрядчика? В таком случае этот широкий термин может означать гонорары за юридические услуги, страхование ответственности или другие вопросы.Избегайте таких положений и условий и четко укажите, что требуется подрядчику, а не общую, нечеткую оговорку, которая может увеличить риски землевладельца. Убедитесь, что эти элементы особо выделены.
• Кто несет ответственность за травмы человека при установке, эксплуатации или обслуживании солнечных панелей? В некоторых случаях землевладельцы могут оказаться вовлеченными в судебные споры из-за травм рабочих. Обязательно защитите себя от такой ситуации, специально указав такую ​​ответственность и обязанности.
• Кто несет ответственность за споры с субподрядчиками, субарендаторами или другими лицами? Как землевладелец, особенно важно отделить свою ответственность от ответственности подрядчиков / застройщиков. В противном случае может возникнуть судебный иск, который вы не можете контролировать.
• Имеют ли обе стороны право расторгнуть договор без причины? Если нет, то каковы условия расторжения? Солнечные фермы не вырабатывают электроэнергию одинаково. В некоторых случаях низкая производительность может привести к неактивному сайту.Если да, то имеете ли вы право как землевладелец расторгнуть договор? Эти вопросы должны быть четко определены в контракте.
• Если есть спор или юридический вопрос, какой штат определяет применимое законодательство. В некоторых контрактах указывается, что все юридические вопросы должны решаться арбитражем в государстве происхождения или деятельности компании-подрядчика. Настаивайте на том, чтобы все юридические вопросы и споры соответствовали местным законам штата и чтобы споры разрешались в пределах штата, в котором расположена солнечная ферма.
• Рассмотрите возможность публичной регистрации контракта. Многие подрядчики не только не хотят, чтобы это происходило, в контракте может быть конкретная формулировка, запрещающая разглашение условий, эксплуатации или любых деловых вопросов, касающихся солнечных ферм. Скорее оформляется «меморандум». Многие государства не считают эти меморандумы обязательным юридическим соглашением и, следовательно, не имеют такой исковой силы, как публично зарегистрированные контракты.
• Убедитесь, что любые изменения в контракте или соглашениях сделаны в письменной форме и что сторона, представляющая контракт и работу, имеет право вносить изменения в контракт.В некоторых случаях сторонняя компания-администратор обеспечивает продажи или первоначальный контакт. Эти лица или компании могут иметь или не иметь право принимать изменения в контракте.
• Многие кредитные организации из-за различных проблем ответственности и рисков не позволяют размещать солнечные фермы на фермах с залогом. Если ферма не полностью оплачена, уточните в кредитном учреждении. В противном случае может потребоваться полная оплата оставшейся суммы, если ферма будет переведена на солнечную ферму.
• Оцените ответственность за причинение вреда рабочим, посетителям объекта, потенциальный ущерб окружающей среде, пожар, вандализм или другие непредвиденные последствия.Расходы на страхование ответственности и потребности в коммерческой собственности могут сильно отличаться от страхования ответственности за сельхозугодья. Поэтому убедитесь, что в контракте четко указано, кто владеет оборудованием и ответственность за повреждение оборудования или травмы.
• Избегайте расплывчатых положений или фраз, таких как разрешение на въезд застройщику, подрядчикам или правопреемнику «предпринимать любые действия, которые необходимы, полезны, уместны или удобны в связи с одним или несколькими проектами, второстепенными или в интересах одного или нескольких проектов.Такие заявления дают подрядчику / застройщику или другим лицам неограниченные права и даже право на дальнейшее развитие. Обязательно укажите все действия и обязанности всех сторон и особо укажите, что никакие другие не подразумеваются.

ПРОГРАММЫ СОХРАНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬНИК

Округ Крейвен, Северная Каролина, как и многие округа Северной Каролины, имеют программы сохранения сельскохозяйственных угодий, такие как Добровольный сельскохозяйственный округ (VAD) или Расширенный сельскохозяйственный округ. (EVAD).Эти программы определяют сельскохозяйственные угодья, которые землевладелец добровольно передал для сельскохозяйственного производства и сохранения природных ресурсов. Таким образом, коммерческое развитие запрещено.

Эти программы осуществляет Консультативный совет по сельскому хозяйству округа Крейвен. Если сельхозугодья, зарегистрированные в VAD, должны быть исключены из сельскохозяйственного производства и помещены в солнечные фермы, требуется письмо, адресованное этому совету, с просьбой об удалении (и оплата за удаление Соглашения о сохранении с Реестром сделок).После того, как Консультативный совет по сельскому хозяйству получит это письмо, процесс займет от 30 до 90 дней.
Сельскохозяйственные угодья, зарегистрированные в EVAD, являются более безопасными и обязательными. Эти земли были зарегистрированы как земли, которые будут оставаться в сельскохозяйственном использовании в течение как минимум 10 лет с даты регистрации, и после этого земля автоматически обновляется на трехлетние периоды времени. Есть штрафы за досрочное удаление. Однако по истечении первоначального срока процесс удаления земель из EVAD идентичен VAD.

Контактную информацию и дополнительную информацию о Сельскохозяйственном совете округа Крейвен можно найти на веб-сайте округа Крейвен.

ВЫВОД ИЗ ЭКСПЛУАТАЦИИ

В настоящее время никакие постановления или положения не предусматривают обязательного вывода из эксплуатации в Северной Каролине. Тем не менее, вывод из эксплуатации может быть оправдан, если компания-подрядчик решит не использовать площадку, площадка будет повреждена сверх разумного ремонта, поскольку оборудование устареет, или оборудование станет слишком неэффективным, чтобы приносить прибыль.В какой-то момент, по выбору или по умолчанию, солнечные панели и оборудование необходимо будет удалить.

Одним из основных препятствий, с которыми в настоящее время сталкиваются солнечные фермы, является то, что многие из используемых продуктов состоят из тяжелых металлов и загрязняющих веществ, которые нельзя утилизировать на свалке. Многие продукты необходимо будет утилизировать. Некоторые компании предлагают эту услугу бесплатно или за небольшую плату. Однако в настоящее время обеспокоенность вызывает недостаточное количество снятых с эксплуатации солнечных панелей, чтобы оправдать переработку материалов.Таким образом, вывод объекта из эксплуатации может оказаться трудным и дорогостоящим.

Рекомендации по выводу из эксплуатации, перечисленные в публикации Template-Solar-Ordinance_V1.0_12-18-13, включают:

Рассмотреть возможность вывода из эксплуатации при любом из следующих условий:

1. Окончание аренды земли
2. Система не вырабатывает электроэнергию в течение 12 месяцев
3. Система повреждена и не подлежит ремонту или замене

Владелец / подрядчик солнечной фермы, как это предусмотрено в его аренде с землевладельцем, должен сделать следующее как минимум для вывода проекта из эксплуатации.

1. Удалите все оборудование, не принадлежащее коммунальным предприятиям, трубопроводы, конструкции, ограждения и фундаменты на глубину не менее трех футов ниже уровня земли.
2. Удалите все засыпанные гравием участки и подъездные пути, если владелец сдаваемой в аренду недвижимости в письменной форме не попросит оставить ее на месте.
3. Восстановить землю до состояния, разумно аналогичного ее состоянию до застройки, включая замену удаленного или эродированного верхнего слоя почвы.
4. Восстановите любые расчищенные территории травами теплого сезона, которые произрастают в этом регионе, если только владелец недвижимости не попросит в письменной форме не озеленять из-за планов сельскохозяйственных посевов.
5. Предоставьте отчеты о пробах почвы (и воды, если они находятся рядом с ручьем) из частной лаборатории, показывающие, что почва (вода) на месте не содержит тяжелых металлов и загрязняющих веществ и подходит для сельскохозяйственного производства или желаемого использования.

Весь демонтаж и вывод из эксплуатации должны производиться в течение 12 месяцев после того, как объект перестанет производить электроэнергию для продажи. Ответственность за вывод из эксплуатации должен нести владелец / подрядчик солнечной фермы. Владелец / подрядчик солнечных ферм должен предоставить плановым отделам города / округа, Реестру договоров и землевладельцу подписанный план вывода из эксплуатации в течение 30 дней после смены владельца объекта.

РАССМОТРЕНИЕ БУДУЩЕГО

Округ Крейвен издал постановление, содержащее руководящие принципы разработки солнечных панелей. Однако следует учитывать некоторые дополнительные рекомендации, которые предотвращают осложнения в будущем.

• В настоящее время при разработке оценивается влияние количества и качества воды только на основании строений и участка собственности. Все больше людей поддерживают усилия по оценке воздействия воды на водораздел. Таким образом, долгосрочные планы должны предусматривать защиту от эрозии почвы, защиту ручьев (если рядом с ручьем) и качество воды.
• По всему штату проводятся оценки, чтобы дать некоторое представление о потенциальном воздействии солнечных ферм на дикую природу. Утрата сельскохозяйственных угодий, продуктов питания и жилья с сельскохозяйственных угодий окажет воздействие на окружающую среду. Будет ли долгосрочное воздействие положительным или отрицательным, еще предстоит определить.
• Что солнечная ферма повлияет на стоимость соседних земель? Судебные иски о снижении стоимости домов или предприятий из-за строительства предприятий или ферм (например, свиноводство) многочисленны.В настоящее время закон защищает первоначального владельца земли, но ни один закон в настоящее время не регулирует конкретные блики, частоту или неблагоприятный вид работающих или неработающих солнечных ферм.

РЕЗЮМЕ

Каждый землевладелец должен будет определить, возможен ли перевод сельскохозяйственных земель на производство солнечной энергии. Более высокий доход с акра не обязательно означает большую прибыль. Более высокие расходы, будущее землепользование и / или альтернативные издержки могут свести на нет прибыль.Во-вторых, многие проекты солнечных электростанций создаются с финансовыми налоговыми льготами, государственными предписаниями в отношении альтернативных источников энергии и ожидаемыми начальными значениями амортизации. Хотя они приносят немедленный доход, они также дорого обходятся обществу и правительству. Кроме того, они могут исчезнуть так же быстро, как и инициированные. Наконец, необходимо серьезно рассмотреть сценарии «наилучшего и наихудшего». Солнечные фермы, обеспечивающие 15-20 лет альтернативной энергетики, доход землевладельцу и налоговые поступления округу, приносят пользу.Напротив, заброшенные солнечные фермы, чрезмерные затраты на вывод из эксплуатации или потеря будущего землепользования наносят ущерб землевладельцу и территории.

Написать автору: [email protected]

Следуйте за автором в Twitter: @mcarroll_craven

РЕСУРСЫ И СПРАВОЧНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Перенесите свою ферму или ранчо

Подарки

Для целей имущественного планирования подарок — это пожизненная передача активов, за которую не получена оплата или стоимость которой меньше рыночной, также известная как продажа по выгодной цене.Хорошо спланированные подарки могут быть эффективным способом передачи активов, часто без уплаты налогов.

Страхование жизни

Страхование жизни следует рассматривать как часть комплексного плана недвижимости. Срок и вся жизнь — два основных типа полисов страхования жизни. Срочное страхование жизни — это договор, по которому будет выплачиваться пособие в случае смерти застрахованного в течение срока действия договора; это менее затратный из двух видов страхования. Полное страхование жизни предусматривает выплату пособий в случае смерти, аналогичных выплатам по срочному страхованию, и постепенно увеличивает денежную стоимость с течением времени по мере выплаты страховых взносов.Страхование жизни может использоваться для финансирования договоров купли-продажи, возмещения стоимости активов, переданных другому члену семьи, создания трастов, обеспечения наследников, не связанных с фермерским хозяйством, или уплаты налогов на наследство.

Living Will, доверенность на медицинское обслуживание, доверенность

Завещание о жизни — это способ заявить о своем желании относительно лечения, если вы получите смертельную травму или заболеете. Доверенное лицо в сфере здравоохранения позволяет кому-то другому принимать за вас важные решения о лечении. По доверенности вы можете назначить то же или другое лицо, которое будет действовать от вашего имени по финансовым и юридическим вопросам.Эти документы позволяют вам выбрать кого-то, кто будет принимать сложные медицинские и финансовые решения в том случае, если в какой-то момент вы не сможете принять их самостоятельно.

Трастов

Трасты — это юридические соглашения, в соответствии с которыми активы управляются доверительным управляющим для назначенных бенефициаров. Активы часто передаются в трасты для обеспечения их профессионального управления. В трастовом документе также указывается, кто получит активы после прекращения траста.Они могут обеспечить финансовую безопасность оставшимся в живых супругам, детям и внукам. Существует множество типов трастов, поэтому вместе со своей командой, бухгалтером или юристом выберите наиболее подходящий для вашей ситуации.

Уилл

Завещание — это юридический документ, в котором содержатся инструкции о распределении вашего имущества после вашей смерти. Периодически пересматривайте свое завещание, особенно когда меняются важные семейные или финансовые обстоятельства, например, когда рождается ребенок, умирает человек, важный для фермерского бизнеса, или член семьи дает понять, что он или она не заинтересованы в работе в фермерском бизнесе .

Как перевести СНТ в ИЖС, можно ли это сделать, какие требования к земельному участку, изначально находящемуся в садоводстве? — Свойство

Для удобства использования все земельные участки разделены на участки, которые определяют их правовой статус и устанавливают правила применения.

Одна из разновидностей земли — это садовое некоммерческое товарищество, участники которого объединяются для решения различных дачных вопросов. Такие участки дешевы и отлично подходят для посадки овощей, но жить круглый год на них нельзя.Именно поэтому многие собственники переводят земли, предназначенные для садоводства, в категорию IHC.

Могу ли я сделать перевод?

Участки для СНТ достаточно недорогие, но не все одинаково подходят для жизни круглый год. Обычно строят дома для проживания летом и занятий овощеводством. На таком участке можно строить только садовые домики. А на землях индивидуального жилищного строительства разрешается строительство зданий до 3-х этажей с целью постоянного проживания.

Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Это регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и Федерального закона-172 «О переводе земель из одной категории в другую».

Важно! Даже если несколько собственников владеют участком СНТ, можно перерегистрировать надел из одной категории в другую. Необходимо собрать пакет документов и написать заявление.

Характеристики

Назначение земель ИЖС — расширение административных единиц за счет строительства жилого дома, а также бани, гаража и т. Д.SNT — это компания, у которой есть собственный устав, глава и правление. потому что садовников обязаны отчитываться за действия, предпринятые на земле.

Основная причина, вынуждающая граждан проходить процедуру переселения, — необходимость получения ВНЖ в новостройке. В СНТ зарегистрироваться практически невозможно.

Еще одним весомым плюсом передачи является удорожание земли. Поэтому многие покупают участки под СНТ, а потом перепродают под ИЖС.Собственник должен знать, что с изменением категории отвода увеличится кадастровая стоимость и размер земельного налога.

Если СНТ переводится в статус ИЖС, то муниципальные образования занимаются его благоустройством, газоснабжением, отоплением, электричеством. Земля после передачи в ИЖС может быть передана в залог банку. А еще есть возможность надстроить его дома за счет материнского капитала.

Примечание! После перевода СНТ на ИЖС необходимо строить жилье на 10 лет, иначе налог увеличится вдвое.

Строительство необходимо осуществлять на основании разрешительной документации, полученной в инстанциях. После завершения строительства потребуются дополнительные согласования для ввода в эксплуатацию.

Земельные требования

1. Предельный размер участков определяется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. У каждого региона есть своя территория. В среднем минимальный размер земли под ИЖС составляет 3 сотки, максимальный — 30 соток.
2. Участок должен находиться в черте города или поселка.Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего участка, информация о котором уже содержится в ГКН.
3. Расположение всех объектов должно строго соответствовать требованиям СНиП. Хозяин не имеет права строить дом, устанавливать баню или другое строение там, где он хочет. Это касается и посадки садовых деревьев, кустарников, расположение которых должно быть строго запланировано государственными нормативами.
4. На площади 1.5 тыс. М2. можно построить только 1 дом не более 3-х этажей. Разбейте сад и огород. Территорию участка следует отделить забором высотой не более 0,5 метра. В начале строительства необходимо отступить от дороги на расстояние 5 метров и не менее 3 метров, если там есть проезд.

Цена вопроса

Госпошлина за оказание услуг по передаче земельных участков не предусмотрена. В этом случае заявитель должен оплатить сторонние и дополнительные услуги.

1. Если межевание земли ранее не проводилось, то за эту процедуру собственнику придется заплатить 10-15 тысяч рублей.
2. За бумажную выписку из реестра в Росреестре необходимо заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700-1000 руб. Если собственников несколько, то каждый из них должен будет дать свое согласие.
3. При обращении в специализированные юридические офисы услуги обойдутся в 15-45 тысяч рублей.Это не считая представления интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тысяч рублей.

• Скачать образец заявления из ЕГРН
• Скачать форму согласия на перевод земель из одной категории в другую
• Скачать образец согласия на перевод земель из одной категории в другую

На заметку. При обращении к специалистам от собственника не нужно будет стоять в очереди за бумагами.Обязанность собрать пакет документов и подать их в администрацию целиком ложится на плечи юриста. В случае отказа он обязан исправить все имеющиеся ошибки.

Сколько ждать ответа?

Сроки рассмотрения указаны в правилах оказания государственных или муниципальных услуг, которыми руководствуются органы местного самоуправления. Рассмотрение поступившей заявки обычно занимает от 30 до 60 рабочих дней.

После подачи документов специалист выдает квитанцию, в которой подтверждается дата подачи заявления. Если ответ задерживается, вы можете связаться с ней, чтобы объяснить причину длительного рассмотрения петиции.

Пошаговая инструкция

Мы пошагово расскажем, как сделать перевод земельного участка из садоводства в ИЖС.

Подготовка документов

Для передачи земельного участка под ИЖС от СНТ необходимо подготовить следующие документы:

1. Паспорт заявителя (заявителей).
2. Адвокат по представлению интересов.
3. Техническая документация на строительство.
4. Кадастровый паспорт на земельный участок или выписка из ЕГРН.
5. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГР.
6. Согласие других собственников на перевод земельного участка в другую категорию.

Примечание! В некоторых случаях может потребоваться положительное заключение экологической экспертизы. Собрав все документы, стоит подать их в органы местного самоуправления.

Написание выписки

Дополнительно к пакету документов Необходимо подать заполненную анкету в территориально-административный отдел. Должен содержать следующие данные:

1. Земельные права.
2. Действующая категория сайта и категория перевода.
3. Обоснование его изменения, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.

Анкета выдается в территориально-административном управлении и заполняется по данным имеющихся документов.

• Скачать форму заявки на перевод земельных участков из одной категории в другую
• Скачать образец заявки на перевод земельных участков из СНТ в ИЖС

Бумажная подача

В соответствии с ФЗ № 172 решение о передаче одна категория земель в другую производится Администрацией субъекта Российской Федерации.Однако в первую очередь вам потребуется получить согласие местных муниципальных властей, в юрисдикции которых находится сайт. Если земля находится в черте города, то необходимо обращаться в администрацию города, если в районе — то в районе.

При получении положительного решения субъект РФ может перевести СНТ в ИГК. Право подать заявку имеет только собственник. При совместном использовании земли требуются личные ходатайства от каждого собственника.

Получение ответа

Результатом проверки будет либо мотивированный отказ, либо выдача документов о передаче СНТ в IHC. Рассмотрение заявки занимает не менее 2 месяцев. После принятия решения оно передается заявителю не позднее 14 дней. При положительном исходе дела выдается соответствующий акт. В случае отказа по письменной причине.

На заметку. В случае одобрения заявки собственник должен обратиться в Росреестр для внесения изменений.В случае отказа в обращении в суд.

В чем может быть сбой и что делать в этих случаях?

По ряду причин заявителю может поступить отказ в переводе СНТ в ИЖС в соответствии со ст. 4 Федерального закона № 172-ФЗ:

1. Экологическое заключение отрицательное.
2. На сайте наложен запрет на перевод.
3. Территория не пригодна для застройки.
4. Нет возможности присоединения к расчету, из-за чего невозможно внести изменения в плановые документы.
5. Заявка не подана владельцем сайта.

В суде заинтересованные граждане могут обжаловать решение властей, но в случае противоречия с федеральным законом суд принимает решение об отказе в передаче земли. Отказ оформляется только в письменной форме.

На нашем сайте вы также найдете интересные статьи о том, как передать землю под ИЖС:

• От ЛПХ.
• Из земель сельскохозяйственного назначения.

Возможные альтернативы

СНТ всегда находится на территории сельскохозяйственных угодий. На участках, предназначенных для различных садовых работ, можно строить дома, необходимые для проживания летом. Для получения ВНЖ, круглогодичного проживания, использования материального капитала и кредита в банке необходимо перевести СНТ на ИЖС. Альтернативы нет.

Перевод земли из СНТ в ИЖС достаточно хлопотный, но осуществимый. Поэтому стоит заранее определить для себя, действительно ли стоит менять категории, для чего и как планируется использовать эту территорию.Заранее подготовьте пакет документов и получите подробную информацию о сайте.

Полезное видео

Посмотрите видео: Как сделать волшебные палочки Гарри Поттера! Волшебные палочки ведьм и волшебников своими руками! (Август 2021 г.).

Стратегии передачи фермы | Разработчик решений Ag

Стратегии передачи фермы

Многие семьи тратят годы на накопление богатства и заинтересованы в том, чтобы еще одно поколение оставалось на ферме. Однако не все фермы будут или должны быть переданы следующему поколению.Многие фермы недостаточно велики, или следующее поколение может не интересоваться сельским хозяйством. Некоторым детям может быть интересно заниматься сельским хозяйством в качестве подработки. Другие семьи могут искать сторонних лиц, не связанных с семьей, для участия в фермерском хозяйстве. Некоторые семьи сохранят право собственности на землю после смерти родителей в качестве инвестиции.

Создание управленческой команды

Первым шагом к успешной передаче бизнеса является создание управленческой команды.Команда — ключевое слово. Со временем это должно быть командное решение. На раннем этапе многие решения могут быть приняты старшей стороной. В конечном итоге большинство решений может принимать младшая сторона. Старшая сторона должна сосредоточиться на улучшении управленческих навыков младшей стороны. Обучение должно охватывать все части бизнеса, чтобы они могли понять, как все компоненты бизнеса сочетаются друг с другом.

Следующая ключевая фраза — открытое общение. Каждый должен чувствовать, что его идеи и мнения уважают.Всем заинтересованным сторонам предлагается высказаться. Также необходима стратегия разрешения конфликтов или разногласий во мнениях, а также регулярные оценки эффективности, которые выявляют как сильные, так и слабые стороны бизнеса и взаимоотношений.

Стороны должны работать вместе. Им также может потребоваться иметь в команде других игроков, таких как страховые агенты, бухгалтеры, юристы и другие. Лучшее ведение учета может способствовать лучшей командной работе.

Стратегии передачи

Чтобы упростить передачу, в плане преемственности следует рассмотреть несколько критических вопросов.

Этими критическими проблемами являются:

• перевод рабочей силы
• передача управления
• передача активов
• идентификация и управление возможными рисками или барьерами

Эти вопросы связаны с потенциальными конфликтными ситуациями, которые следует учесть в бизнес-плане.Первая область, вызывающая беспокойство, — это «Иерархия контроля». Кто будет контролировать процесс принятия решений? Как будут приниматься решения? В фермерском бизнесе старшее поколение может не желать отказываться от контроля. Часто первая область, от которой старшее поколение готово отказаться, — это труд. В бизнес-плане также должны быть указаны сроки передачи управления. Он также должен затрагивать тему передачи активов и процесса для этого. Какие активы в первую очередь? Какие существуют препятствия и как с ними бороться?

Еще одна область — «Стабильность против роста.«Если у нас будет больше людей, живущих за счет текущей работы фермы, достаточно ли она велика, чтобы обеспечить необходимый доход? Если нет, как будет решена эта проблема? Если операция находится в режиме роста, это могло привести к сокращению имеющихся денежных средств для распределения на расходы на проживание.

«Жизненный цикл бизнеса» для типичного бизнеса — это начальная нехватка капитала и прибыли в сочетании с изобилием рабочей силы. Со временем бизнес наращивает капитал и управляет.В конце концов, владельцы хотят начать выводить капитал для выхода на пенсию и сокращать взносы на оплату труда. Привлекая новых людей, мы можем перезапустить деловой цикл до того, как он достигнет пика, и опираться на уже имеющиеся капитал и менеджмент.

Еще одна область, на которую должен обратить внимание план перехода, — это вопрос «Личные цели в сравнении с бизнес-целями». Это относится к вопросу о том, куда распределяется капитал, а также о времени и управлении людьми. У малого бизнеса часто есть цели помимо максимизации прибыли.Мы закрываем комбинат, чтобы пойти на футбольный матч сына или внука? Мы переделываем кухню или вкладываем деньги в новую сельскохозяйственную технику?

Еще одна область, требующая внимания, — это «отсутствие формальности», которое часто присуще агробизнесу. Собираемся ли мы иметь официальную бизнес-структуру, такую ​​как общество с ограниченной ответственностью, или мы будем более неформальными? Разрабатываем ли мы подробное операционное соглашение, в котором излагаются некоторые из этих вещей?

Передача труда и справедливая компенсация

Часто младшая сторона приносит только рабочую силу в текущий бизнес.Однако вместе с этим трудом они приносят новые идеи и причину для продолжения и развития бизнеса. Они также могут принести набор навыков, которых в настоящее время не хватает в бизнесе, так что справедливую компенсацию иногда трудно оценить. Существуют опросы для получения общей информации о компенсациях, и сегодня жизненно важно платить то, что сегодня заслуживает каждая сторона. К заявлениям типа «когда-нибудь все это будет твоим» или «если ты останешься со мной в трудные времена, я позабочусь о тебе когда-нибудь» следует подходить с осторожностью.Ищите способы компенсации людям сегодня; возможно, имея долю в бизнесе.

Обычно старшее поколение старается сократить объем труда, который они вносят. В бизнес-плане должны быть указаны временные рамки и уровень сокращения трудозатрат. Он также должен дать некоторое представление о трудовых требованиях для младшей стороны.

Передача управления

Вопрос о том, кто контролирует руководство, может стать препятствием для успешного перехода.Это также может быть проблемой для супругов или братьев и сестер в зависимости от структуры бизнеса и того, как она действовала в прошлом. Молодые люди привносят в бизнес новые идеи и часто хотят попытаться реализовать их как можно быстрее. Часто для их реализации требуется дополнительный капитал.

Старшая партия может по-другому взглянуть на то, что такое выход на пенсию, по сравнению с другими. Для некоторых уйти на пенсию означает замедлиться, заняться любимым делом и сократить время, когда ему нравится.Для других выход на пенсию означает, что человек не участвует ни в каких управленческих или повседневных операциях. Многие фермеры находятся где-то посередине. С сегодняшними технологиями можно заниматься сельским хозяйством намного дольше, чем предыдущие поколения, а поскольку средняя продолжительность жизни увеличилась, некоторым фермерам перевалило за 80 или даже за 90 лет.

Если мы хотим добиться успеха в переходе бизнеса, должен быть план перехода управления. К третьему году младшая сторона должна в той или иной форме участвовать в управлении.Может быть, они несут ответственность за всю небольшую территорию или являются частью процесса принятия решений для всей операции. В зерновом хозяйстве может быть легко поручить младшей стороне обрабатывать свой собственный участок земли, который он арендует у старшей группы. Это даст ему некоторый опыт в финансировании, закупке материалов, расходах на оборудование и маркетинге.

Скорость передачи управления и уровень ее передачи зависят от многих факторов. Это должно произойти, и старшая партия должна активно настаивать, чтобы это произошло.

Передача активов

В какой-то момент потребуется передача активов. Насколько быстро и какие активы основаны на многих из уже обсужденных вещей. На способ перевода также влияет тип бизнес-структуры.

Контроль над техникой часто передается путем аренды или продажи. Связанные стороны также могут включать подарки. На самых ранних стадиях старшая партия может обменивать стоимость машин на стоимость труда.Или они могут арендовать технику младшей стороне из расчета «за акр за поездку» по ставке, покрывающей ремонт и амортизацию.

Другой метод — это «купи и обменяй», когда старшая сторона продает часть оборудования младшей стороне, а затем младшая сторона обменивает ее на новую часть оборудования, принадлежащую младшей стороне. Это позволяет растянуть продажу оборудования со временем, а более молодую сторону увеличить время для покупки линейки оборудования.

Другая стратегия — это «обменяй и выкупи», когда пожилые люди хотят покупать больше оборудования, но не хотят терять возможность использовать часть оборудования. Например, старший фермер хочет купить новый трактор, а также хочет продать старый трактор младшей стороне. Старшая сторона меняет трактор на новый, а затем младшая сторона покупает старый обратно у дилера.

Иногда старший участник захочет продать все свое оборудование по контракту.Проблема заключается в том, что вся амортизация возмещается в год продажи, и в случае продажи связанной стороне прирост капитала облагается налогом в год продажи. Вы также увидите, что старшая сторона сдает оборудование в аренду пятью или семью равными платежами, при этом право собственности передается младшей стороне после того, как они сделают последний платеж. Это будет замаскированный договор купли-продажи, который также подлежит повторному захвату.

Другой метод — это аренда оборудования с ежегодной корректировкой оценки и оплатой, основанной на ставке капитализации, а выкуп на основе рыночной стоимости.Перед заключением каких-либо соглашений проконсультируйтесь со своим налоговым инспектором.

Перемещение домашнего скота может происходить во время инвентаризации, например, в начале финансового года или когда инвентаризация является самой низкой. Это может быть продажа племенного скота или просто племенного скота, или и того, и другого. Старшая сторона может продать часть или все племенное стадо младшей стороне.

Если вы продаете часть племенного стада и совместно владеете домашним скотом, вы должны понимать, что теперь вы можете выглядеть как партнерство с соответствующими выгодами и обязательствами.

Продажа земли более молодой стороне обычно очень ограничена из-за требований к капиталу, и более молодая сторона обычно может получить более высокую прибыль от других типов активов. Однако есть несколько программ для начинающих фермеров, которые поощряют покупку земли и помогают ей.

Аренда земли описана в конце данной публикации и может быть более жизнеспособной стратегией. Могут быть начаты программы налоговых льгот для начинающих фермеров, чтобы стимулировать их сдавать в аренду начинающим фермерам.

Передачи в виде подарков или по завещанию рассматриваются в другой публикации.

Бизнес-структуры

Есть две распространенные модели открытия нового бизнеса для привлечения другой стороны. Один из них — «Супер Фирма»; другой — «Разделяй, но делись». Вариантом этого является «выделение», при котором они вместе начинают как супер-фирма, но в какой-то момент выделяют новый бизнес.

В супер-фирме младший участник обычно начинает как сотрудник предприятия.Со временем он может инвестировать свой собственный капитал в фирму и становится все более вовлеченным в управление. В конце концов он может взять на себя управление суперфирмой и приобрести некоторые или все активы фирмы.

Один из вариантов этого — когда в какой-то момент младшая сторона забирает свой капитал из суперфирмы и создает свою собственную. Это может произойти в результате конфликта, но для этого есть несколько других причин.

Используя подход «раздельно, но совместно», младшая сторона открывает собственную фирму.Они могут арендовать оборудование или землю друг у друга, участвовать в закупке оборудования или ресурсов для достижения эффекта масштаба, совместно продавать зерно и торговую рабочую силу. Каждая операция имеет свои достоинства. Они не действуют как партнерство. Они действуют как индивидуальные предприниматели.

Партнерство — это когда два или более человека участвуют в праве собственности (не обязательно поровну) в ведении бизнеса. Партнерство прекращается с выходом на пенсию, продажей или смертью одного из партнеров, что часто ограничивает возможность перехода.

Более распространенным явлением для «супер фирм» было бы использование корпораций C, корпораций S или компаний с ограниченной ответственностью. Вы также обнаружите, что они используются в сочетании с индивидуальными предпринимателями или в сочетании друг с другом. Также более часто можно увидеть, что семейные товарищества с ограниченной ответственностью используются для налогового планирования на наследство.

Эти предприятия имеют акции или доли собственности, которые могут быть проданы, подарены, унаследованы или переданы в качестве компенсации за предоставленное руководство.

Риски или препятствия

При передаче бизнеса есть много областей, в которых могут возникнуть проблемы. Это могло быть так же просто, как общение. Это может быть безвременная инвалидность или смерть. Это может быть период низкой или отрицательной прибыли. Ваш план перевода должен определить как можно больше из них и разработать возможные стратегии их решения. Это может включать в себя страхование, договоры купли-продажи, операционные соглашения, преимущественное право отказа на предложениях об аренде или продаже.Это также может включать использование трастов для сохранения контроля над активами после смерти ключевого лица.

Бывают ситуации, когда передача фермерского бизнеса невозможна. Тогда могут быть задействованы другие варианты, такие как ликвидация или лизинг.

Ликвидация

Некоторые хозяйства будут ликвидированы при нынешних владельцах. Родители могут захотеть сохранить или улучшить свой уровень жизни, но у них может не быть других ресурсов. Поскольку люди живут дольше, инфляция и расходы на здравоохранение могут привести к необходимости получения большего дохода, чем может обеспечить земля.

В этой ситуации основное внимание уделяется управлению налогами на прибыль и инвестированию полученного дополнительного капитала. Вычеты на расходы на здравоохранение могут частично компенсировать налоговые обязательства. Продажа земли по контракту позволит вам растянуть налоги на прирост капитала. Имейте в виду, что прирост капитала по контрактам рассматривается как «доход в отношении умершего» для целей налога на прибыль, если вы умрете до того, как контракт будет погашен. Вы также должны оценить, в каких будущих налоговых категориях вы можете оказаться, как долго вы можете жить, а также действующее, а также будущее налоговое законодательство.

В некоторых ситуациях члены семьи могут захотеть купить землю. Существуют особые налоговые правила для продаж членам семьи. Ознакомьтесь с публикацией 537 IRS «Продажа в рассрочку». Продажи ниже справедливой рыночной стоимости или продажи со сниженными процентными ставками могут повлечь за собой проблемы с налогом на дарение.

Имейте в виду, что существуют особые правила продажи вашего дома. Если вы решите продать участок и переехать, вы найдете очень благоприятное налоговое законодательство, касающееся продажи дома.

Аренда земли

Большая часть земли сдается в аренду, когда фермеры выходят на пенсию, если нет планов продолжать бизнес. Иногда это не полная остановка, а скорее переход. Сюда может входить продажа скота, переход к индивидуальному ведению сельского хозяйства или сдача в аренду части земли, находящейся в собственности.

Как правило, когда вы переходите на договор аренды, вы больше не облагаетесь налогами FICA на доход, если вы не соблюдаете «правила материального участия».«Вы можете получить долю в аренде урожая и не участвовать в нем материально. В последние годы наблюдается большая тенденция к сдаче в аренду за наличный расчет. Некоторые из них действительно включают бонус или гибкий платеж, основанный на доходности, цене или, чаще всего, на цене и доходности.

Сохранение права собственности до смерти позволяет наследникам получить «повышенную» основу в случае смерти владельца, часто устраняя значительную сумму налога на прирост капитала.

Для более крупных поместий право на «оценку особого использования» может быть полезным способом снизить федеральные налоги на имущество.Чтобы получить право, вы должны посмотреть на использование земли до выхода на пенсию, после выхода на пенсию и через десять лет после смерти.

ресурсов

Публикация IRS 537 Продажа в рассрочку
Материальное участие
Оценка специального использования

Лицо, принимающее решения в сфере сельского хозяйства — Расширение и охват Университета штата Айова
Передача права собственности на бизнес
Процесс передачи фермерского бизнеса
Разделение доходов от бизнеса

Передача и планирование недвижимости — Расширение Университета Миннесоты

Отдел расширения и поддержки государственного университета штата Айова не предоставляет юридических консультаций.