ЗемляЗаключение договора о переуступке права аренды земельного участка без проблем

Отличная статья 0

realty-konsult.ru

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС 2019

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

• водного фонда;
• лесного фонда;
• находящиеся на территории населенного пункта;
• охраняемые, в том числе и заповедники;
• промышленного или социального назначения;
• резервного назначения;
• сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Правовая база

Законодательные акты:

• ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
• ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
• ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
• статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
• некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

• написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
• приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Можно ли?

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка. Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах. Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

• участок находится близ функциональной зоны;
• если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2019 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

• электроснабжения;
• газификации;
• канализации;
• отопления;
• водоснабжения;
• подъездных дорог;
• развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Документы

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

• копия паспорта заявителя;
• согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
• выписка из кадастра;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
• заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
• расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

Сколько стоит?

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

• размер участка;
• процесс подготовки документов;
• создание проекта строительства будущего дома;
• проведение экологической экспертизы.

Сроки

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Основания для отказа

Существует несколько оснований для отказа, которые определены законодательством РФ:

• существуют ограничения, которые не позволяют перевести земли в ИЖС;
• экологическая экспертиза не дала разрешение, определяемое по итогам проводимых исследований;
• целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам;
• если стоимость по кадастру выше наполовину;
• участок является землей особенного назначения: пастбище, луг и так далее.

Но даже в некоторых других случаях могут найтись иные обстоятельства, которые не позволят получить разрешение на перевод участка из одного типа в другой.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Участки под ИЖС предназначены для постоянного проживания граждан. Именно этот факт облегчает процедуру регистрации в доме, который располагается на подобной территории, так как он будет заранее иметь собственный адрес. Также облегчается постановка на учет, получение места в садиках или школах.

Преимущества ИЖС:

• простой процесс регистрации;
• наличие адреса;
• доступ к воде, газу, электричеству, канализации;
• обслуживанием ближайших территорий занимаются муниципальные власти.

Конечно, намного проще приобрести сразу участок, который относится к ИЖС. Но в некоторых ситуациях такое невозможно, из-за чего приходится искать решение вопроса с уже имеющимся участком, чтобы построить на нем дом, в котором можно жить постоянно на законных основаниях.

На видео о целевом назначении земли

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

realtyurist.ru

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Законодательство РФ в отношении землепользования четко разграничивает разные категории земельных наделов и вид деятельности, которую на них можно вести. Выделяется только две категории участков под застройку: сельхозназначения и градостроительства.

Но для ведения строительства дома на сельскохозяйственных землях необходимо соблюдение условий, отраженных в отдельной статье «Можно ли построить дом на земле сельхозназначения». Альтернативный вариант – изменить категорию. Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС пойдет речь далее.

Чем отличается ИЖС от сельского хозяйствования

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:

Чтобы понимать цели и задачи смены категории нужно определить, чем отличается земля сельхозназначения от ИЖС.

Особенности ИЖС

С правовой точки зрения ИЖС – это возведение дома с последующим правом регистрации места проживания в нем, включая присвоение адреса.

Право построить жилой дом предоставляется на те категории, которые согласно Классификатору ВРИ имеют такой вид использования, как строительство жилого сооружения. На участках категорий 1.1 – 1.18 (сельскохозяйственные наделы) строить капитальный жилой дом нельзя, за редким исключением.

Использование участка сельхозназначения под ИЖС

Использование участка сельхозназначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ, а также при получении разрешительных документов от местной администрации. Но оба варианта не подходят под долгосрочные перспективы, особенно, если собственник не планирует заниматься сельским хозяйством на территории. В случае не использования участка по целевому назначению в течение трех лет, его могут обратно вернуть в муниципальное владение, и расположенный на его территории дом не будет препятствием.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет, что снижает затраты. Но если после смены категории дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив возрастет вдвое.

Категории 2.1 и 2.2 допускают индивидуальное строительство одновременно с ведением дачного или подсобного хозяйствования, но с рядом оговорок. Однако участки в рамках населенного пункта более обустроены, имеется централизованная газификация, водоснабжение, расчищаются подъездные дороги и прочие блага. Поэтому если в планах долгосрочное проживание в доме, расположенном изначально вне черты населенного пункта, рекомендуем изучить порядок того, как оформить земли сельхозназначения в ИЖС и перевести надел.

Законодательная база – можно или нет?

Правовое регулирование вопроса, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИСЖ, возложено на ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ. Указанный законодательный акт допускает перевод земель в другие категории, но с соблюдением процедуры и принципов. Так особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие ВРИ:

• доказывание нецелесообразности сохранения статуса земли сельхозназначения;
• длительность процедуры;
• высокий риск отказа;
• достаточно высокая стоимость;
• включение земли в состав населенного пункта.

Риски отказа сопряжены тем, что, если надел выводится из состава сельскохозяйственных земель, то он должен быть включен в состав градостроительных, а это невозможно, если он находится в окружении других участков, относящихся к землям сельхозназначения. Итого, смена возможна, но процедура достаточно длительная и сложная.

Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС

Как отмечалось инструкцию того, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, регламентирует Закон № 172-ФЗ, принятый в 2004 году, имеющий ряд поправок. Для совершения операции необходимо подать ходатайство с прошением совершить перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС. Кроме ходатайства подаются еще бумаги, подтверждающие владение участком, его кадастровую стоимость и обоснование необходимости совершить перевод. Единственно верная причина, мотивирующая сменить категорию – невозможность дальнейшего целевого использования. Разумеется, этот факт необходимо подтвердить документально.

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС невозможен (ст. 4 Закона №172-ФЗ), если:

1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

Не рассматриваются ходатайства, составленные не по форме, с нарушением требований, либо, если отсутствуют прилагаемые к обращению обязательные документы.

В случае вынесения положительной резолюции, акт направляется государственному регистратору, для внесения данных в реестр. Срок для этого – 5 дней. Для совершения регистрации и уведомления собственника у регистратора есть семь дней. Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС определяет, что смена целевого использования официально утверждается с даты внесения данных в реестр. Дополнительно изменять какие-либо правоустанавливающие документы собственнику не нужно.

Документы для обращения

Конкретный перечень обязательных бумаг, которые надо подать для принятия решения о смене целевого использования конкретного участка, отражен в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, регламентирующим, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Заявителем предоставляется:

• ходатайство;
• кадастровая выписка;
• копия паспорта;
• копии учредительных бумаг для юридического лица;
• копии паспорта и доверенность на представителя;
• выписка из реестра прав на недвижимость;
• согласие владельца;
• результат экологической экспертизы (если необходимо).

Образец ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения можно скачать по ссылке. Все бумаги, подаваемые в копии, должны быть удостоверены надлежащим способом.

Стоимость перевода

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

• компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
• расходы на проведение экологической экспертизы;
• стоимость подготовки проектной документации;
• стоимость оплаты регистрационных услуг;
• расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.

Макарова Наталья Николаевна

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

viplawyer.ru

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2019 году — как перевести из СНТ в ИЖС?

Аббревиатура ИЖС в среде покупателей участков является хорошим преимуществом. И это вполне понятно: такой тип разрешенного использования позволяет оформлять постоянную регистрацию в доме. К таким землям, обычно, быстрее подводят коммуникации.

В то же время часто покупатели не осознают, что ИЖС обозначается как ВРИ земли, и сюда входят различные объекты индивидуального строительства – то есть непосредственно строение. Парадокс заключается в том, что возводимое строение или жилой дом может на законных основаниях стоять не на ИЖС земле – в случае, если к примеру, такой дом можно возводить и на сельхоз земле под дачу. Из-за этого часто возникает путаница. Иногда покупатели верят словам, что купленный участок можно самостоятельно перевести в ИЖС. Покупатели уверены, что, совершив подобные действия, они получат в итоге участок «земли нас. пунктов» для индивидуального строительства. Но в большинстве случаев удастся разве что изменить ВРИ земли с «садоводства» на классическое «дачное строительство». Вот почему перед тем, как покупать участок с данными перспективами, следует выучить ситуации, в которых можно менять категорию земли.

Как перевести участок земли СНТ в ИЖС в 2019 году и можно ли это сделать?

Главное, что следует помнить: ИЖС – не категория земли, а тип разрешенного ее использования. Перед тем, как заниматься переводом дачного/садоводческого участка в класс ИЖС, следует сперва поменять категорию земли из сельхозназначения на земли нас. пунктов. И тут возникает сложность, иногда непреодолимая — земли нас. пунктов существуют только в границах нас. пунктов и перевод в данную категорию осуществляется путем расширения нас. пункта. Так что если такой участок не примыкает к поселению — перевод земли из садоводства в ИЖС невозможен. В данном случае вы можете лишь зарегистрировать дом как объект ИЖС – сделать это возможно, если ВРИ участка земли – для дачного строительства. Важно понимать, что дом должен полностью соответствовать требованиям, в ином случае комиссия не признает его подходящим для жизни.

Лучшим выходом для тех граждан, которые желают провести перевод земель из сельхозназначения в ИЖС будет покупка участка земли, которая имеет нужную категорию и ВРИ.

Как перевести участок земли СНТ в ИЖС в 2019 году? Существующий порядок перевода

Подача ходатайства. Для того, чтобы быстро и без проволочек перевести землю сельскохозяйственного назначения в ИЖС нужно в местный исполнительный орган, либо действующий орган местного самоуправления передать:

• ходатайство, в котором указана (Закон № 172-ФЗ):
• категория земель, в которые входит участок, и земли, перевод в которые предполагается провести;
• кад. номер земельного участка;
• обоснование перевода(очень важно получить перед тем как перевести землю сельхозназначения) участка;
• права на участок.

К ходатайству следует приложить следующие документы (Закон № 172-ФЗ):

1. выписку сведений об участке из гос. кадастра недвижимости/кадастровый паспорт данного участка;
2. выписку ЕГРП о правах на участок;
3. копию удостоверения личности — физ. лица или выписку из ЕГРИП – для индивидуального предпринимателя и юридического лица;
4. согласие хозяина земельного участка на перевод этого участка.

Рассмотрение. Поданное ходатайство будет рассмотрено, закон предусматривает лишь два основания для отказа: в случае, если его подавало ненадлежащее для подачи лицо (но вы – собственник, другими словами лицо надлежащее), или если документы не соответствуют законодательству (Закон № 172-ФЗ). Результатом рассмотрения вашего ходатайства будет перевод земли из садоводства в ИЖС и получение на руки акта о переводе участка из одного класса земли в другой, или же акт об отказе в данном переводе.

Как гарантированно провести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2019

Если вы хотите устроиться за городом, построить дом на природе и проводить там выходные или свободное время на пенсии — приобретайте земельные участки категории «земля населенных пунктов» или «земли с разрешенным использованием ИЖС»(индивидуальное строительство). Также имеет место быть совет покупать участки «для садоводства с правом строительства жилых и хозяйственных строений» и земли «для дачного строительства». Данные формы позволяют строить загородной дом на вашем участке.

Важно помнить то, что ощутимых различий между участком земли для «дачи» и участком земли для «садоводства» нет и все рассуждения на данную тему в интернете — пустая болтовня. И категория, и само разрешение на использование указываются обязательно в Свидетельстве на собственность/Кадастровом паспорте земельного участка. Примеры таких свидетельств: Свидетельство на перевод в ИЖС, Свидетельство на строительство и Свидетельство на садоводство.

stroitelstvo-pravo.ru

Процесс перевода земли в ИЖС

Категория земли может стать препятствием для строительства.

Сельскохозяйственные угодья можно перевести в ИЖС, однако процесс будет трудоемким, а результат зависит не только от решения МФЦ, но и от позиции муниципальных властей.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Земли сельхозназначения имеют целый ряд ограничений для собственников. Их использование зависит от градостроительной политики и подразумевает:

• огородничество и садоводство;
• фермерское (крестьянское) хозяйство;
• строительство коттеджей и дач;
• личное подсобное хозяйство.

Использование сельскохозяйственных земель должно быть целевым.

Если собственник хочет расширить свои возможности для застройки или сдачи участка в аренду, он может изменить категорию земли на ИЖС

ИЖС — вариант правового режима для домовладения или земельного участка. Он дает возможность для возведения жилого дома с последующей пропиской, подведения коммуникаций, обеспечения необходимой инфраструктурой.

Читайте также

Обратите внимание!

В доме, построенном на таком участке, можно зарегистрироваться для постоянного проживания. Прописка даст возможность пользоваться социальными льготами, устраивать детей в школы и детские сады.

Инфраструктура обеспечена муниципальными властями. Владелец участка получает доступ к газопроводу и водопроводу, обслуживание дорог и вывоз мусора осуществляются централизованно.

Лучший вариант для будущего собственника — купить надел с уже имеющимся статусом. Но если сделать этого не удалось, перевести угодье в категорию ИЖС можно после его приобретения. Единственным препятствием будет примыкание участка к территории поселения. Максимум, что можно сделать в этой ситуации — оформить строение, возведенное на земле, как ИЖС, но это возможно, если надел имеет статус дачного. При этом строение должно удовлетворять параметрам, предусмотренным в законодательстве. Это касается площади, этажности и других важных пунктов.

Читайте также

Стоит учесть, что участок в категории ИЖС не походит для строительства многоквартирных домов

При этом он может использоваться как коммерческий проект для возведения малоэтажных зданий или коттеджей для индивидуального проживания.

Для причисления надела к населенному пункту потребуется согласие муниципалитета. Процедура возможна, если земля, которой предстоит смена категории, примыкает к поселку или городу. В противном случае муниципальные власти могут отказаться перевести территорию в другую категорию, так как это усложнит ее обслуживание.

Законодательство подразумевает инициативу местных властей, их сговорчивость зависит от конкретного поселения, его расположения, рыночной стоимости земель. Согласно статистике перевести участок в нужную категорию в таком городе, как Тверь, проще, чем в Московской области.

Порядок перевода

Заявить о смене категории земли могут только граждане РФ. Лица, имеющие временную регистрацию, не могут ходатайствовать о переходе в ИЖС, даже если другие ограничения отсутствуют. Процедуры, необходимые для смены категории земли, можно провести самостоятельно. Процесс регламентирован законом и включает несколько этапов.

Обратите внимание!

Начать процесс нужно с подачи ходатайства в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления. Проще всего обратиться в Многофункциональный центр.

В ходатайстве указывается кадастровый номер земли, категория, перевод в которую планируется, права на участок и обоснование перевода. К заявлению прикладывается пакет документов:

• кадастровый паспорт надела или выписка из государственного кадастра;
• копия паспорта заявителя;
• при долевой собственности необходимо согласие владельцев, подтвержденное нотариально;
• согласие на перевод угодья из одной категории в другую от правообладателя;
• подтверждение права собственности (договор купли-продажи, аренды или дарения, свидетельство о наследстве, выписка из ЕГРН).

Если у участка имеется несколько владельцев, каждый из них должен подать собственное ходатайство и лично посетить муниципалитет

Если личное присутствие невозможно, собственник может оформить нотариально заверенную доверенность на своего представителя.

Поданное ходатайство может быть отклонено, если документы не соответствуют требованиям, или лицо, подавшее бумаги, не имеет на это права. В остальных случаях заявление будет принято к рассмотрению. В результате собственник получит акт о переводе угодья в ИЖС или отказе от такого перевода. Решение принимается в течение 2 месяцев с даты подачи ходатайства, владелец территории получит соответствующее уведомление через 14 дней после выпуска акта.

Основанием для отказа в смене категории может стать удаленность надела от границ населенных пунктов, а также отказ муниципалитета от обслуживания дополнительной территории.

Резюме

Чтобы свободно распоряжаться землей, нужно перевести ее из сельскохозяйственной категории в разряд ИЖС. Физическому лицу чаще всего приходится сталкиваться с переоформлением дачного участка. Переход земли в другую категорию расширяет возможности для строительства и снимает ограничения, которые действуют на территориях сельскохозяйственного назначения.

При положительном решении местных властей собственник получает акт, в котором фиксируется факт перевода со снятием ограничений в использовании. Соответствующая информация направляется в органы, занимающиеся учетом муниципальных земель, картографии и кадастра.

pravoved.ru

процедура, документы, стоимость, сроки, налоги

Строительство дома – один из лучших способов улучшить условия проживания для своей семьи. Начинать строительство на участке, который находится в черте города, очень странное решение. В таком случае теряются одни из самых серьезных преимуществ дома. Тишина и свежий воздух, вот что хотят получить люди при строительстве дома на своем участке.

Большое количество людей, желающих улучшить свои условия проживания, задаются вопросом: – «Можно ли перевести землю из сельхозназначения в ижс». На этот вопрос мы постараемся дать ответ в данной статье.

Содержание статьи:

Можно ли перевести

Информация!

О том, как земли сельхозназначения перевести в ИЖС можно ознакомиться в Земельном кодексе РФ и ФЗ №172.

Ознакомившись с необходимыми документами можно прийти к выводу, что для строительства дома в сельской местности земля, на которой будет располагаться постройка, должна относиться к населенному пункту, а перевод ЗУ в данную категорию для каждого конкретного случая рассматривается отдельно.

Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить. В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.

Также существует бюджетный способ перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, который позволяет без изменения категории ЗУ установить за землей статус ИЖС. Для этого необходимо произвести процедуру зонирования. То есть целевое назначение может быть изменено только при изменении границ участка.

Можно выделить два случая, в которых возможен перевод:

• Участок располагается в непосредственной близости с ЗУ, на территории которых строительство;
• Если участок приобретен на территории, которая впоследствии станет пригодной для строительства в результате развития близлежащего населенного пункта.

Теперь мы точно можем сказать, что перевод земель из сельхозназначения в ИЖС возможен.

Как перевести: инструкция

Так как строительство на сельскохозяйственных участках запрещено, то необходимо изменить целевое назначение земли. Для этого необходимо подать ходатайство, а к нему приложить список документов, который мы рассмотрим позднее.

Если ЗУ находится далеко от населенных пунктов, увеличение границ которых не подкреплено документально, то в изменении целевого назначения будет отказано.

В ходатайстве необходимо указать следующие данные:

• Основания, позволяющие осуществить смену статуса;
• Полное описание ЗУ;
• Нынешняя категория участка и наименование категории ЗУ в случае удовлетворении заявления.

Заявление подается в кадастровую палату, которая впоследствии выдаст новый кадастровый паспорт.

Информация!

После того как был получен кадастровый паспорт, необходимо внести соответствующие изменения в другие документы. К ним относятся свидетельство о праве собственности или арендное соглашение.

Для этого необходимо обратиться в Росеестр и написать заявление с требованием внести изменения.

Список документов

Для того чтобы удовлетворить требования по изменению целевого назначения земли нужно написать заявление, к которому обязательно нужно приложить следующий список документов:

• Заявление на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС;
• Выписка из Кадастровых органов;
• Документ, удостоверяющий личность;
• Свидетельство о праве собственности на землю;
• Документально оформленное согласие на смену целевого назначения.

Если будет принято положительное решение, то выдается акт, подтверждающий изменение текущей категории на ту, которая позволяет производить индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость

Так как мы выяснили, что смена категории участка связана с возмещением государству разницы в стоимость земли, то данный вариант мы не будет рассматривать из-за его экономической невыгодности.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на стоимость перевода земли из сельхозназначения в ижс. К ним относятся:

• Площадь;
• Цена, указанная в кадастровых органах;
• Стоимость разработки проектной документации будущего строения;
• Проведение экологической экспертизы.

Сроки

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Результат рассмотрения обязательно должен быть направлен заявителю, уведомить которого необходимо в течение двух недель.

Налоги

Перевод ЗУ в ИЖС также обладает большим преимуществом, так как после проведения данной процедуры можно оформить налоговый вычет.

Информация!

Если в течение 10 лет с момента проведения данной процедуры строительные работы так и не начались, то размер налога на землю будет увеличен в 2 раза. В связи с этим затягивание строительства может повлечь за собой дополнительные финансовые потери.

Что делать, если отказали

Существует несколько оснований для отказа в переводе земли в ИЖС. К ним относятся:

• Наличие ограничений на ЗУ;
• Запрет после проведения экологической экспертизы.

Также отказом может послужить большая разница между нынешней кадастровой стоимостью и той, которая будет присвоена после проведения данной процедуры.

Об авторе

Владислав Ермихин

С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.

vsenaslednikam.ru

закон 2017, порядок перевода, сколько стоит?

В данной статье постараемся разобрать, можно ли землю сельхозназначения переоформить под индивидуальное жилищное строительство, как это сделать, какие документы для этого потребуются, куда обратиться, а также нюансы оформления.

Регулирование законодательством

ИЖС регулируется в первую очередь следующими актами:

1. Конституция РФ;
2. Земельный кодекс Российской Федерации;
3. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю»;
4. ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;
5. ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Данные территории находятся под государственной защитой. Регулируется деятельность по обработке земель сельскохозяйственного назначения на 2017 год федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». На основании норм закона земли передаются из публичной собственности в частную и наоборот.

Можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС?

Использовать землю сельскохозяйственного назначения под ИЖС возможно при ведении крестьянского фермерского хозяйства, но при этом также должны быть документы, которые будут подтверждать разрешение местной администрации.

[box type=»download»] Если земля не используется по назначению в течение трех лет, то ее имеют право вернуть муниципалитету, причем строения на этом участке не создадут никаких препятствий. На земли под индивидуальное жилищное строительство предоставляют налоговый вычет. Но если на предоставленной территории дом так не построился за 10 лет, то налоги на него вырастут в два раза.[/box]

Согласно закону РФ эти земли допускается переводить в другие категории, но имеются следующие особенности:

1. Во-первых, придется доказать нецелесообразное сохранение земли в статусе сельскохозяйственного значения;
2. Во-вторых, процедура долгая;
3. В-третьих, возможен риск отказа. Это связано с тем, что когда земля теряет сельскохозяйственное значение, то  в категорию градостроительства.
4. В-четвертых, данная процедура дорого стоит;
5. В-пятых, возможно, что землю включат в состав населенного пункта.

Этапы переоформления земли:

1. Написать ходатайство о переводе сельскохозяйственных земель под ИЖС.
2. Также заявителю придется представить документы, причину, по которой хотите произвести перевод.Верной и надежной причиной перевода является невозможность использования этих земель по его назначению.
3. Ходатайство отправляют в специальный орган при администрации. Причем рассмотрение зависит от получателя. Если рассмотрение ведет местная администрация, то срок 2 месяца, а если центральная — 3 месяца. В итоге выдается акт либо о переводе, либо об отказе. В случае если заявитель считает отказ в переводе неправильным, то он вправе подать жалобу.

[blockquote style=»4″]Если документы не соответствуют всем заявленным требованиям, то ходатайство рассматривать не будут. Но если все в порядке, то данные отправляются к государственному регистратору, чтобы внести в реестр. Как правило, это пять дней. А чтобы зарегистрировать и сообщить об этом собственнику – 7 дней.[/blockquote]

Земли сельскохозяйственого значения переводятся в ИЖС по определению, что изменяется целевое использование по утверждению именно с того времени, когда данные были занесены в реестр. После этого собственнику не нужно изменять дополнительные документы.

Отличия сельскохозяйственных земель от ИЖС показаны в таблице:

Как перевести землю сельхозназанчения в ИЖС?

Порядок действий следующий:

1. Подготовить необходимый пакет документов;
2. После того как все документы подготовлены, написать ходатайство, где собственно гражданин и излагает причину, почему эту землю нужно перевести в ИЖС;
3. И только после этого документы передаются в муниципальный орган. На этом уровне уже рассмотрение документов и соответственно принятие решения.

Документы

После того как будет заключен договор купли земли, гражданин сможет задуматься о строительстве будущего дома. Но перед этим еще целый ряд процедур, которые нужно выполнить неукоснительно и одна из них — изучение акта ввода на землю.

В этом указывается возможность строительства на этой территории. Если же это не прописано, то сразу возникает необходимость менять назначение участка. И тогда также подается ходатайство о переводе земель.

Чтобы это выполнить, нужны следующие документы:

1. Ходатайство. Для этого необходимо обратиться в администрацию села или же той территории, к которой принадлежит земля и предоставить прошение о ее переводе в другую категорию.Ходатайство, которое пишется от руки собственника;
2. Требуется справка из кадастровой палаты;
3. Ксерокопия паспорта;
4. Документ, который доказывает права на имущество;
5. Решение правообладателя на землю, о том что будет проводиться смена назначения участка. Предоставлять документ этот нужно в письменной форме.

Ходатайство содержит в себе следующую информацию:

1. Описываются основания, по которым эту землю необходимо перевести в ИЖС;
2. Указываются границы участка;
3. Прилагается номер участка по документам садоводческого общества или же дачного кооператива;
4. Указывается номер, который выдали в кадастровом отделе;
5. Указывается назначение земли, которая числится в настоящее время;
6. Собственник указывает категорию, в которую переводят участок.

Нормы по застройке

При решении вести строительство нужно познакомиться с условиями застройки. Нормативы по застройке территории ИЖС имеются в СНиПе 30-102-99 «Планировка и застройка территории малоэтажного жилищного строительства». При постройке нужно соблюдать «красную линию». Это условная граница, за которую не должны выходить постройки. За ней также находятся дороги, проезды.

[box type=»download»] Согласно СНиПу дом строится на расстоянии не меньше чем 5 метров от красной линии улиц и не меньше 3 метров от проездов. Расстояние от дома до участка соседей также составляет не меньше 3 метров. Между окнами и стенами соседствующих домов не менее 6 метров. Также при строительстве противопожарные нормы и правила.[/box]

В какие сроки и сколько стоит?

Рассмотрение этого ходатайства займет 60 дней. Затем представитель из прокуратуры оповещает заявителя о решении, будь оно положительное или отрицательное.

Если земля находится вдали от границ поселка или населённого пункта и в планах нет расширения границ, то получение положительного ответа от администрации маловероятно.

Стоимость перевода земель зависит от следующих факторов:

1. В первую очередь влияет размер участка, который необходимо перевести под ИЖС.
2. Стоимость, которую указал инспектор в кадастровом отделе.
3. На цену оформления влияет, насколько подготовлен пакет документов.
4. При расчете суммы также учитывают, имеется ли проект дома, который можно будет строить и насколько он готов к возведению.
5. Потребуется экологическая экспертиза земли, которая будет переводиться под индивидуальное жилищное строительство.

Стоимость просчитывают отдельно для каждого случая, причем берутся за основу все условия и даже рассматривают возможный отказ в смене категории.

Одной из самых дорогих процедур является перевод земли сельскохозяйственного значения при завышенной кадастровой стоимости. Это невыгодное мероприятие, изменяя статус невозможно получить доход с этой земли. И если этот факт будет доказана, то гражданин будет выплачивать компенсацию за ущерб, принесенный государству, который связан с потерей прибыли с конкретного участка.

Но помимо нюансов оформления земли есть еще тонкости налогообложения, которые также следует учитывать. Для земель под ИЖС действуют льготные условия оплаты налогов за счет вычета.

Когда могут отказать?

Но вот, к сожалению, не всегда при оформлении земли в данную категорию выдают положительное решение, бывают, что и отказывают.

Согласно закону причины для отказа таковы:

1. Если есть постановление или же акт, включающий информация о том, что земельный участок запрещается переводить в категорию индивидуального жилищного строительства.
2. Если перевод земельного участка противоречит Земельному Кодексу РФ или же закону о Градостроительстве.
3. Если после проведения экологического анализа выдали отрицательное решение. Причем отказ, полученный по этому пункту категоричный, и обжалованию не подлежит.
4. Если целевое назначение выбранного земельного надела не соответствует тому, что требуется в документах.
5. Если стоимость на участок высока по кадастровым документам.
6. Если участок расположен близко к населенному пункту.
7. Если земля расположена далеко от населенных пунктов.
8. Также можно получить отказ, если выбранный участок изначально относится к сельскохозяйственной земле, но только общего пользования. Это могут быть луга, поля, пастбища.

Особенности земель ИЖС

[box type=»download»] Объектом индивидуального жилищного строительства может быть частный дом, причем не выше трех этажей, а проживать там может только одна единственная семья.[/box]

Рассмотрим преимущества ИЖС:

1. Есть гарантия того, что это будет полноценный населенный пункт, который обеспечен необходимой инженерной коммуникацией и инфраструктурой;
2. На этих землях возможно строить капитальные объекты недвижимости, причем они вполне могут соответствовать требованиям и амбициям собственника;
3. Построенное здание можно эксплуатировать в полной мере, но при этом необходимо предоставить документы, акты, справки и паспорта;

Недостатки ИЖС:

1. Строгое следование нормативным документам;
2. Процедура согласования сложная, причем выполняется каждом этапе строительства;
3. Высокая стоимость. Такие расходы сможет потянуть далеко не каждый гражданин.

Особенности использования участка сельхозназначения под ИЖС

Не все земли используют для жилищного строительства. Но в отдельную категорию выделяют земли сельхозназначения.

Но чтобы выполнить строительство необходимы такие документы:

1. Заявление от владельца;
2. Ксерокопия паспорта владельца участка;
3. Договор о купли-продажи;
4. Техпаспорт и кадастровый документ на землю;
5. Документ, которые подтверждает владение объектом недвижимости.

Для какого строительства можно использовать данную землю:

1. Под возведение дачи;
2. Для садоводства
3. Ферма;
4. Возможно строительство без разрешения.

Согласно закону земли, выделенные под такое строительство земли используют для:

1. Строительства жилого дома с правом регистрации. Постройка может быть выполнена в индивидуальном и ином порядке.Перед оформлением нужно внимательно ознакомиться с документами на землю.
2. Использование участка для садоводства. Эти земли, как правило, и используют для ведения садоводства, но все же нужно проконсультироваться у специалистов, чтобы быть уверенным в законности своего использования.
3. Ферма. Чтобы узнать, что возводить на участке данной категории в этом случае лучше обратиться к закону «О фермерском хозяйстве», здесь регулируется вопрос использования. На участке возможно построить:
   1. Склад
   2. Загон для крупнорогатого скота.
   3. Другие помещения, которые относятся к подсобным.
   4. Также на территории, возможно, разместить жилое строение, потому что предполагается постоянное присутствие фермера.

Ведение строительства без разрешения

Если строить на участке под индивидуальное жилищное строительство без разрешения:

1. Если постройка будет возведена согласно законодательных норм и требований, то ее достаточно будет зарегистрировать.
2. А вот если при строительстве не соблюдались законы или строительство строения запрещено на этом участке, то по решению суда придется снести.

Плюсы и минусы перевод земель сельхозназначения в ИЖС

При оформлении земли имеющей сельхозназначение появляются следующие плюсы:

1. Такой участок можно продать на рынке недвижимости, потому что цена у них выше;
2. Можно построить дом и хозяйственные постройки. Также в этом доме, возможно, получить прописку;
3. Возможно, зарегистрировать адрес;
4. В постройки на такой земле без каких-либо проблем можно провести электроэнергию, водопровод, газ, канализацию;
5. Процедуры, которые включают в себя благоустройство территории, выполняют муниципальные власти. Они следят за состоянием территории, прокладывают необходимые коммуникации, расчищают заезды и выезды.
6. Налог на недвижимость гораздо меньше.
7. Дом, построенный на такой земле, берут в качестве залога в банке.

Но есть и минусы:

1. Процедура долгая, как правило, перевод занимает от 3 до 7 месяцев. Не каждый гражданин может позволить себе потратить столько времени.
2. Использовать в коммерческих целях не допускается.
3. Обязательно использовать участок в соответствии с целями, которые указаны в законе.
4. Участки оформляются определенных размеров, так как есть минимальный и максимальный предел по площади.
5. Обязательное согласование строительного проекта на всех этапах и четкое соблюдение требований государственных стандартов строительства.

Заключение

В завершении этой статьи хотелось бы уточнить некоторые нюансы, которые также следует учитывать при переводе земель сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство:

1. Во-первых, начать перевод земель из одной категории в другую может гражданин Российской Федерации. Лица, которые не имеют гражданства или же временно зарегистрированные на территории страны не имеют права совершать юридические действия с землей, даже в том случае, когда отсутствуют всяческие ограничения по использованию участка.
2. Во-вторых, для резидентов Российской Федерации действует законодательный запрет на использование земель, которые имеют особое назначение, к ним относятся лесной и водный фонд. Хотя в принципе эти участки недоступны в гражданском обороте и человек в принципе не может на них иметь права.
3. В-третьих, чтобы не тратить время на разрешение смены категории земли, нужно уже на этапе покупке все уточнить. Если же в собственность приобретен участок другого значения, то важно помнить, что перевести в ИЖС возможно только земли населенных пунктов.
4. В-четвертых, в законе о переводе земли есть глава, которая раскрывает данный вопрос. И если Вы собрались заниматься этой процедурой самостоятельно, то ее необходимо внимательно прочитать.

urist7.ru