Формула коэффициента покрытия (содержание)

• Формула коэффициента покрытия
• Примеры формулы коэффициента покрытия
• Формула коэффициента покрытия в Excel (с шаблоном Excel)

Формула коэффициента покрытия

Коэффициент покрытия — это группа измерений, позволяющая определить способность конкретной компании обслуживать свои долги и финансовые обязательства, такие как выплаты процентов и обязательства, для погашения в определенное время. Высокое значение отношения указывает на высокую способность, тогда как низкое значение указывает на меньшую способность. При рассмотрении этого фактора учитываются многие факторы, такие как чистый доход, проценты, совокупные активы, неоплаченные обязательства и т. Д. Низкий коэффициент не всегда означает меньшую пропускную способность. Применимы другие финансовые условия, такие как ликвидность, платежеспособность. Хотя существует несколько типов коэффициентов покрытия, инвесторами на рынке обычно используются три коэффициента.

# 1 — Коэффициент покрытия процентов

Это также называется коэффициентом заработанных процентов за время. Это способность компании погасить проценты в течение определенного времени по конкретному долгу.

Interest Coverage Ratio (ICR) = EBIT / Interest Expense

№ 2 — Коэффициент покрытия обслуживания долга

Это способность оплачивать полное обслуживание долга компанией. При расчете этого основного долга + проценты учитываются на предстоящий срок также из отчета о прибылях и убытках. Это можно рассчитать по следующей формуле.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) = Net Operating Income / Total Debt Service

№ 3 — Коэффициент покрытия активов

Это способность полностью оплатить обслуживание долга за активы компании. Активы — это материальные активы, такие как земля, машины, инфраструктура, дома и т. Д., Которые включаются в баланс. Это можно рассчитать по следующей формуле.

Asset Coverage Ratio (ACR) = (Total Tangible Assets – Short Term Liabilities) / Total Outstanding Debt

Примеры формулы коэффициента покрытия

Формула коэффициента покрытия — пример № 1

ABC — небольшая косметическая компания. Его EBIT составляет 40000 рупий и соответствующие процентные платежи в размере 100000. Эта же компания генерирует прибыль в размере 200000 рупий ежеквартально, а ее основной квартальный платеж составляет 140000. Компания ABC имеет материальные активы в размере 3600000 RS и налоговые платежи на сумму 600000 и общий долг компании составляет 2000000. Рассчитайте коэффициент покрытия, используя следующую информацию.

Решение:

Коэффициент покрытия процентов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия процентов (ICR) = EBIT / Расход по процентам

• Коэффициент покрытия процентов = 400000/100000
• Коэффициент покрытия процентов = 4

Что показывает хорошую способность покрытия долга ABC.

Общая сумма долга рассчитывается по формуле, приведенной ниже

Общая сумма долга = процентные расходы + основной платеж

• Общая сумма обслуживания долга = 100000 + 140000
• Общая сумма обслуживания долга = 240000

Коэффициент покрытия обслуживания долга рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) = Чистый операционный доход / Общая сумма обслуживания долга

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 200000/240000
• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 0, 833

Что показывает меньшую способность покрытия долга ABC.

Коэффициент покрытия активов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия активов (ACR) = (Общая сумма материальных активов — краткосрочные обязательства) / Общая задолженность

• Коэффициент покрытия активов = (3600000 — 600000) / 2000000
• Коэффициент покрытия активов = 1, 5

Что показывает Оптимальную емкость покрытия активов ABC.

Формула коэффициента покрытия — пример № 2

Предположим, что окрашивающая компания Camex получает прибыль в размере RS.5000000 каждые полгода, а ее EBIT составляет 8000000 рупий. Он имеет общие материальные активы 6700000 и соответствующие процентные платежи в размере 6000000, а также нематериальные активы, такие как логотип, товарный знак на сумму RS.200000 и текущие обязательства на сумму 30000 рупий, краткосрочные обязательства на сумму 10000 рупий. Ежеквартальный основной платеж составляет 1400000. Общая задолженность Равняется 9000000. Рассчитайте коэффициент покрытия, используя следующую информацию.

Решение:

Коэффициент покрытия процентов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия процентов (ICR) = EBIT / Расход по процентам

• Коэффициент покрытия процентов = 8000000/6000000
• Коэффициент покрытия процентов = 1, 333

Общая сумма долга рассчитывается по формуле, приведенной ниже

Общая сумма долга = процентные расходы + основной платеж

• Общая сумма обслуживания долга = 6000000 + 1400000
• Общая сумма обслуживания долга = 7400000

Коэффициент покрытия обслуживания долга рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) = Чистый операционный доход / Общая сумма обслуживания долга

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 5000000/7400000
• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 0, 676

Коэффициент покрытия активов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия активов (ACR) = (Общая сумма материальных активов — краткосрочные обязательства) / Общая задолженность

• Коэффициент покрытия активов = (6700000 — 200000 — 300000 — 100000) / 9000000
• Коэффициент покрытия активов = 0, 678

объяснение

Вот пошаговый подход для расчета всех 3 коэффициентов покрытия.

1. Коэффициент покрытия процентов:

Шаг 1: Значение EBIT отмечено. EBIT — это прибыль до уплаты процентов и налогов.

Шаг 2: Значение процентных расходов отмечено. Это регулярные выплаты процентов по компании.

Шаг 3: Значения применяются ниже для расчета рассчитанных коэффициентов покрытия процентов.

Коэффициент покрытия процентов (ICR) = EBIT / Расход по процентам

2 или выше Коэффициент покрытия процентов обычно рассматривается для хорошей емкости. Его можно рассчитать по приведенной ниже формуле.

2. Коэффициент покрытия обслуживания долга:

Шаг 1: Чистая стоимость операционного дохода отмечается. Как говорит название переменной, это чистая прибыль, когда компания работает.

Шаг 2: Общая стоимость обслуживания долга отмечается. Это стоимость долга компании.

Шаг 3: Значения применяются в приведенной ниже формуле, чтобы рассчитать коэффициенты покрытия обслуживания долга.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) = Чистый операционный доход / Общая сумма обслуживания долга

Значение коэффициента, равное 1 или выше, говорит о том, что компания имеет хороший заработок для погашения своих долговых обязательств

3. Коэффициент покрытия активов:

Шаг 1: Общая стоимость материальных активов отмечается. Это включает материальные активы, такие как здания, транспортные средства, машины, земля, дома и т. Д.

Шаг 2: Общая стоимость краткосрочных обязательств. Это включает в себя, например, дивиденды, налоги, депозиты клиентов и т. Д.

Шаг 3: Общая сумма непогашенной задолженности отмечается. Это неоплаченная оставшаяся общая сумма задолженности, включая краткосрочные платежи.

Шаг 4: Значения применяются в приведенной ниже формуле для расчета рассчитанных коэффициентов покрытия активов.

Коэффициент покрытия активов (DSCR) = (Общая сумма материальных активов — краткосрочные обязательства) / Общая задолженность

1, 5 считается хорошим значением в норме, тогда как для таких компаний, как отрасли, 2 считается удовлетворительным.

Актуальность и использование формулы соотношения покрытия

Коэффициент покрытия помогает определить способность компании, когда она находится в потенциально проблемной финансовой ситуации. Это может помочь в 2 ситуациях. Для ситуации компании с течением времени мы можем отслеживать изменения. Нам нужна история долгов в этом случае. Это идеальный ключ, чтобы найти отношения между компанией и ее конкурентами. Но у каждой области есть свои ключевые факторы, которые нужно сравнивать, и это тоже более рискованно. Поэтому сравнение и оценка бизнеса в разных областях не так просты. Следовательно, используя ICR, DSCR и ACR, можно легко сравнивать компании в одной и той же области, поскольку это дает глубокое понимание.

Формула коэффициента покрытия в Excel (с шаблоном Excel)

Здесь мы сделаем пример формулы коэффициента покрытия. Это очень легко и просто.

Теперь давайте возьмем приведенный ниже реальный пример для расчета коэффициентов покрытия с 2 наборами различных значений разных компаний.

Коэффициент покрытия процентов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия процентов (ICR) = EBIT / Расход по процентам

Для МомКорп

• Коэффициент покрытия процентов = 8500000/8000000
• Коэффициент покрытия процентов = 1, 063

Для биохерб

• Коэффициент покрытия процентов = 5000000/300000
• Коэффициент покрытия процентов = 16, 667

Общая сумма долга рассчитывается по формуле, приведенной ниже

Общая сумма долга = процентные расходы + основной платеж

Для МомКорп

• Общая сумма обслуживания долга = 8000000 + 6000000
• Общая сумма обслуживания долга = 14000000

Для биохерб

• Общая сумма обслуживания долга = 300000 + 500000
• Общая сумма обслуживания долга = 800000

Коэффициент покрытия обслуживания долга рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) = Чистый операционный доход / Общая сумма обслуживания долга

Для МомКорп

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 9000000/14000000
• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 0, 643

Для биохерб

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 9000000/800000
• Коэффициент покрытия обслуживания долга = 11, 25

Коэффициент покрытия активов рассчитывается по приведенной ниже формуле

Коэффициент покрытия активов (ACR) = (Общая сумма материальных активов — Краткосрочные обязательства — Текущие обязательства) / Общая задолженность

Для МомКорп

• Коэффициент покрытия активов = (3400000 — 1100000 — 2000000) / 6000000
• Коэффициент покрытия активов = 0, 05

Для биохерб

• Коэффициент покрытия активов = (7000000 — 400000 — 0) / 200000
• Коэффициент покрытия активов = 33

Здесь, если вы берете Bioherb, он имеет лучшие коэффициенты покрытия во всех аспектах по сравнению с MomCorp. Но, как было сказано ранее, мы не можем сравнивать компании, которые находятся в разных областях.

Рекомендуемые статьи

Это руководство по формуле коэффициента покрытия. Здесь мы обсудим, как рассчитать коэффициент покрытия, а также с практическими примерами и загружаемым шаблоном Excel. Вы также можете посмотреть следующие статьи, чтобы узнать больше —

1. Руководство по рынку, чтобы забронировать формулу соотношения
2. Как рассчитать коэффициент достаточности капитала?
3. Примеры формулы соотношения долга и активов
4. Формула предельной склонности к потреблению

Расчет коэффициента покрытия долгов пример

D ebt S ervice C overage R atio — это финансовый показатель, принадлежащий группе Debt Ratios коэффициенты задолженности , характеризующий способность организации производить выплаты по взятым долговым обязательствам. Представляет собой соотношение чистого операционного дохода выручки, обеспеченной деятельностью организации, скорректированной на значение операционных расходов и суммы кредитных выплат основной долг, дополненный процентами рассматриваемого периода. Реалии современного рынка предполагают обязательное привлечение фирмами заемных средств, позволяющих ускорить свое расширение, но прежде чем брать долг, необходимо рассчитать коэффициент покрытия долга. Варианты использования займов включают:.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как рассчитывается коэффициент покрытия долгосрочной задолженности (DSCR)

Преимущественно наша компания помогает нашим клиентам сбивать спесь со слишком офигевших банков. Обычно получается. Учитывая, что мы беремся за дела, в которых фигурируют суммы от 7 нолей — клиенты довольны. Сюда захожу выпустить пар. Практически каждая компания имеет дополнительный баланс для инвестиций и вклада, ведь это хороший способ получить заработок без необходимости иметь отдельное производство.

Также обычно в наличии имеются долговые обязательства по кредитам, и на такие счета имеется отдельное место в бухгалтерском учете. Для подсчета возможности вкладываться и общей платежеспособности предприятия нужно высчитывать коэффициенты из этих счетов. Для определения возможности погасить задолженность и увидеть, в каком размере допустимо потратить сумму нужно воспользоваться формулировкой с необходимыми значениями.

Финансовый анализ деятельности организации является важнейшим ключевым моментом как для экономики государства в целом, так и для организации эффективной работы конкретной ее коммерческой единицы.

Сам аналитический процесс представляет собой расчеты информативных параметров или коэффициентов и выдвижение выводов на основании полученных значений. Коэффициентный метод анализа включает в себя вычисление различных групп коэффициентов, среди которых особое место в оценке занимают коэффициенты ликвидности.

Прежде всего, судить о состоянии ликвидности или, иными словами, платежеспособности, позволяет коэффициент покрытия. Ликвидность предприятия относится к одному из важнейших критериев его деятельности и показывает степень его способности оплачивать свои краткосрочные обязательства за счет быстро реализуемых активов. Коэффициент покрытия или текущей ликвидности — это экономический показатель, выраженный в цифровом значении и означающий результат пропорции между оборотными средствами и текущими обязательствами.

Применяется для анализа платежеспособности организаций и разработки мероприятий по ее увеличению. Рассчитывается на основании данных бухгалтерской отчетности. Как финансовый показатель коэффициент покрытия играет важную роль в определении безубыточности хозяйственной деятельности. Поэтому требует постоянного расчета для исключения возможных рисков банкротства.

Коэффициент покрытия показывает насколько предприятие в состоянии покрывать свои текущие обязательства посредством оборотных средств. Соответственно, чем выше показатель покрытия, тем платежеспособней организация. Когда показатель равен единице можно говорить о том, что предприятие работает в условиях равенства активов и пассивов.

При этом необходимо помнить, что не все оборотные средства могут быстро реализоваться, поэтому при таком значении коэффициента остается риск не обеспечить должным образом развитие финансового состояния организации.

К тому же при срочном покрытии пассивов в распоряжении предприятия должна остаться хоть минимальная часть оборотных средств, необходимых для продолжения хозяйственной деятельности. Финансовый коэффициент текущей ликвидности обеспечивает информацией о платежеспособности не только администрацию предприятия, но и:. Коэффициент покрытия инвестиций выражает часть активов, имеющих источники финансирования, и тем самым свидетельствует о финансовой самостоятельности предприятия.

Именно этот коэффициент предназначается для подтверждения финансовой устойчивости путем покрытия вложений. Расчет коэффициента покрытия инвестиций предназначается, прежде всего, инвесторам и дает им возможность оценить статус объекта вложения. Иными словами, проанализировав результаты расчета коэффициента можно судить об успешном развитии организации или о возможном банкротстве.

Для полноценного анализа эффективности инвестиционных вложений требуется сравнение полученных результатов относительно нормативных значений коэффициента. В результате сравнения делаются следующие выводы:. Коэффициент покрытия долга предназначен для отражения способности коммерческой единицы выполнять свои обязательства по взятым долгам.

Предназначен для оценки возможности предприятия вернуть свои долги при возникновении одновременного требования от всех кредиторов. По результатам оценки итогов расчета важно, чтобы коэффициент не получился меньше единицы, в противном случае можно судить о финансовой нестабильности объекта анализа.

Свободные собственные средства можно отправить на развитие финансово-хозяйственной деятельности или отложить на непредвиденные расходы в виде создания резервного капитала. Итог расчета коэффициента покрытия активов означает показатель платежеспособности предприятия по своим долговым обязательствам при помощи собственных активов.

Именно этот коэффициент покрытия выражает часть собственных активов в форме денежных и материальных средств, которые перекрывают совокупную задолженность. При анализе коэффициента покрытия активов важно помнить, что их балансовая стоимость чаще всего существенно разниться с рыночной. Поэтому итоговое значение показателя, рассчитанного по данным бухгалтерского баланса, сильно искажает оценку фактического финансового состояния. Анализ ликвидности предприятия требуется на любых этапах его финансово-хозяйственной деятельности.

Для выводов о платежеспособности и разработке мероприятий по ее улучшению первоначально потребуется провести ряд расчетов, а именно вычислить два основных коэффициента:. Общий коэффициент покрытия получается путем деления оборотных активов компании на ее краткосрочные обязательства в текущем периоде. В итоге образуется формула:.

По результатам расчета получаются цифровые значения, которые необходимо сравнить с нормативными показателями:. Промежуточный коэффициент покрытия предназначен для более конкретизированного анализа ликвидности организации. Сумма перечисленных активов делится на величину краткосрочной кредиторской задолженности. В итоге коэффициент показывает, сколько приходится на один рубль краткосрочных долгов от стоимости быстрореализуемых краткосрочных активов.

Рассчитанные коэффициенты покрытия, предназначенные для определения уровня ликвидности организации, сравниваются не только с нормативными значениями, но и требуют более подробного анализа и оценки с точки зрения:. После определенных выводов можно воспользоваться важными рекомендациями для повышения платежеспособности:. Debt Service Coverage Ratio — это финансовый показатель, принадлежащий группе Debt Ratios коэффициенты задолженности , характеризующий способность организации производить выплаты по взятым долговым обязательствам.

Представляет собой соотношение чистого операционного дохода выручки, обеспеченной деятельностью организации, скорректированной на значение операционных расходов и суммы кредитных выплат основной долг, дополненный процентами рассматриваемого периода. Реалии современного рынка предполагают обязательное привлечение фирмами заемных средств, позволяющих ускорить свое расширение, но прежде чем брать долг, необходимо рассчитать коэффициент покрытия долга.

Варианты использования займов включают:. Развитие предполагает увеличение доли организации на рынке, происходящее за счет уменьшения долей конкурентов.

Уменьшение доли предполагает уменьшение коэффициента будущей выручки, ограничение возможностей предприятия. Рыночная среда, отличающаяся высокой конкуренцией, делает привлечение кредитных средств и инвестиций вопросом выживания, следовательно от расчета коэффициента покрытия долга зависит дальнейшая судьба компании.

Все мероприятия, дающие возможность увеличить операционную прибыль, дорогостоящие. Их реализация и дальнейшее покрытие долга собственными финансовыми ресурсами трудновыполнима, в случае молодых организации — зачастую невозможна. Значение коэффициента покрытия займа, уступающее 1 единице , демонстрирует неспособность заемщика погасить свои обязательства путем использования полученной прибыли.

Подобная финансовая проблема служит кредитору весомым аргументом в пользу отказа от сотрудничества с данным юридическим лицом. Шансы заключения сделки прямо пропорциональны коэффициенту покрытия долга. Сопоставление значения коэффициента задолженности за несколько периодов предоставляет высшему руководству важную информацию, характеризующую деловую стратегию компании. Продолжительная тенденция его уменьшения является тревожным фактором, вызванным:.

Исключением является случай, когда падение коэффициента, вызванное получением новых займов, носит плановый, а не вынужденный характер.

Игнорирование данного механизма руководством фирмы потенциальный инвестор может счесть за проявление непрофессионализма. Высокий коэффициент долга может быть оправдан наличием обстоятельств, не позволяющих получить путем займа дополнительную выгоду например, высокой кредитной ставкой. Показатель NOI, в свою очередь, находится путем вычета из валовой прибыли всех затрат, необходимых для нормального функционирования предприятия. Эта статья расходов включает:. Earnings Before Interest and Taxes — прибыли до уплаты налогов и процентов.

Валовая прибыль фирмы за год составила р. Расчет искомого коэффициента покрытия долга будет иметь следующий вид:. В данном примере показатель DSCR не пересекает границу опасных значений, однако находится в непосредственной близости к ней.

Имея сумму долговых обязательств, практически равняющуюся операционной прибыли, привлечение нового заемного капитала будет опасным шагом. Организации следует взвесить все возможные риски перед принятием такого решения. Неблагоприятное развитие событий может лишить ее платежеспособности и привести к банкротству.

Чтобы организовать продуктивную работу процветающей компании, владельцу придется изрядно потрудиться. Для динамичного развития на российском рынке большинство предприятий стремятся привлечь инвестиции. Перед тем как делать вложения в бизнес субъекта предпринимательской деятельности инвесторы внимательно изучают его финансовое состояние. Полученные в результате исследований показатели, в частности коэффициент покрытия, позволяют принять решение о целесообразности вложений. Dscr формула коэффициент покрытия долга, формула которого применяется для оценки способности компаний выполнять взятые на себя финансовые обязательства, чаще всего используется инвесторами и кредиторами.

При проведении исчисления финансовые аналитики рассчитывают за конкретный период соотношение суммы чистого дохода к сумме долговых обязательств. Финансовыми аналитиками для расчета коэффициента покрытия текущего долга конкретной компании используется формула коэффициент покрытия долга формула простая, для применения на практике нужны данные, полученные из бухгалтерского баланса :.

Полученный результат, рассчитываемый для предприятий, работающих в разных отраслях народного хозяйствования, может отличаться. Для сферы обслуживания показатель может быть получен с числовым значением 1,5, для промышленности он может достигать 2. Стоит отметить, что максимально высокий показатель будет свидетельствовать о том, что организация неэффективно использует капитал.

Чтобы рассчитать ликвидность организации, принято использовать коэффициент покрытия долга. Для его применения экономисты или финансисты берут данные из бухгалтерской отчетности. В процессе проведения исчислений аналитик делает сравнение величины оборотных средств компании с текущими долговыми обязательствами. Каждая статья оборотного капитала с определенной скоростью преобразовывается в оборотные средства.

Благодаря этому их можно распределять по соответствующим группам, которые имеют разные степени ликвидности. Коэффициент возможности погашения долга финансовые аналитики используют для того, чтобы оценить эффективность структуры источников, из которых формируется баланс организации. Они подразделяют их на заемные и на собственные средства.

Если компания привлечет к своему бизнесу инвесторов, то у нее появится шанс заявить о себе на российском рынке как о динамично развивающемся и конкурентоспособном участнике. Единственным нюансом, который должны учитывать руководители, принимающие решение о привлечении кредитных средств, является понижение инвестиционного рейтинга в геометрической прогрессии с увеличением заемного капитала в бухгалтерском балансе. Финансовые аналитики используют коэффициент покрытия как в периоде, в котором проводятся исследования, так и в динамике.

Также специалисты используют метод расчета коэффициента покрытия конкурентоспособных компаний, благодаря чему получают точные данные о нормативном значении показателя в отрасли функционирования предприятия.

В том случае, когда он занижен, то аналитики могут утверждать о неплатежеспособности исследуемой организации. Если показатель слишком низкий, то это может свидетельствовать о намечающемся банкротстве субъекта предпринимательской деятельности. Стоит отметить, что при значительном превышении коэффициентом показателя, установленного для конкретной отрасли, финансовые аналитики сделают вывод, что организация не эффективно управляет капиталом и в нее не стоит делать инвестиции.

Зачем нужен коэффициент покрытия долга?

Коэффициент покрытия долга — рассчитывают делением текущих активов на краткосрочные обязательства текущие пассивы. Исходные данные для расчета содержит бухгалтерский баланс компании. Коэффициент покрытия долга рассчитывается в программе ФинЭкАнализ в блоке Анализ платежеспособности. Коэффициент покрытия долга показывает способность компании погашать текущие краткосрочные обязательства за счёт только оборотных активов.

Коэффициент покрытия долга DSCR, от англ. Рассмотрим методы расчета DSCR, порядок анализа и улучшения этого показателя. Коэффициент покрытия долга DSCR показывает способность компании обслуживать свои долговые обязательства за счет прибыли, полученной от ее основной деятельности.

Коэффициент покрытия долгосрочной задолженности — это отношение операционной прибыли предприятия к общей сумме долгосрочного долга с учетом процентов. Оптимально, если значение показателя превышает единицу. Это означает, что организация способна произвести выплаты по взятым на себя долговым обязательствам. Для расчёта показателя используются данные бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и отчета о движении денежных средств. При осуществлении своей деятельности предприятия и организации используют различные источники финансирования.

Коэффициент покрытия долга

В современной экономике не представляется возможным вести бизнес, не имея никаких долговых обязательств. Организации могут взять кредит, чтобы обеспечить финансами новые проекты или стандартные операции. Однако финансово здоровая компания всегда имеет достаточный приток дохода, который позволяет ей погасить долги и получить определенную выручку. Одним из вариантов оценки соотношения между доходами и долговыми обязательствами является вычисление DSCR коэффициента покрытия долга. Коэффициент покрытия долга от английского Debt Service Coverage Ratio считается финансовым показателем, который используют для оценки возможности бизнеса исполнять свои долговые обязательства перед кредиторами. Показатель рассчитывается как соотношение суммы чистого долга за конкретный период времени к сумме долговых обязательств за тот же период. Если значение меньше единицы, это может демонстрировать определенные финансовые проблемы. Коэффициент покрытия долгов собственным капиталом определяет, может ли компания покрыть свой долг, если все кредиторы потребуют свои средства от нее незамедлительно.

Как анализировать коэффициент покрытия долга (DSCR)?

Среди индикаторов эффективности хозяйственной деятельности коммерческих предприятий выделяют коэффициент покрытия долга коэффициент обслуживания долга DSCR Debt Service Coverage Ratio , который позволяет оценивать финансовые возможности заемщиков к исполнению взятых на себя денежных обязательств. Можно выразиться и так, что коэффициент обслуживания долга показывает достаточность денег у заемщика для погашения задолженностей:. Говоря о долговых обязательствах, подразумевают сумму основного долга, проценты за пользование заемными средствами и арендные платежи. Внешние и внутренние финансовые аналитики занимаются вычислением коэффициента обслуживания задолженности для того, чтобы узнать, имеется ли у исследуемого предприятия денежная прибыль денежный поток в составе прибыли , объема которой хватало бы для исполнения долговых обязательств с учетом набежавших процентов. Вычисление значений коэффициента за 1 год бесполезно, так как анализа такого короткого периода недостаточно для получения заключения о способности обслуживания задолженности.

Debt Service Coverage Ratio — это.

Преимущественно наша компания помогает нашим клиентам сбивать спесь со слишком офигевших банков. Обычно получается. Учитывая, что мы беремся за дела, в которых фигурируют суммы от 7 нолей — клиенты довольны.

Значение показателя коэффициента покрытия долга (DSCR)

.

.

Коэффициент покрытия долга формула по балансу. Нормативное значение

.

Понятие и алгоритм расчета коэффициента покрытия долгосрочной и применение показателя банками и инвесторами, примеры анализа в Excel.

.

Коэффициент покрытия по инвестициям по балансу: возможности правильного вычисления

.

.

.

.

.

Коэффициент прогноза банкротства. Формула по балансу. Нормативное значение

Что такое коэффициент прогноза банкротства

Коэффициент прогноза банкротства – это относительный финансовый показатель платежеспособности хозяйствующего субъекта, дающий представление о наличии у фирмы возможности погашать свои текущие задолженности с привлечением средств, вырученных от продажи учтенных на балансе запасов. Проще говоря, это количественный метод оценки вероятности наступления финансовой несостоятельности предприятия.

По величине коэффициента прогноза банкротства финансовый эксперт в состоянии определить удельный вес чистых оборотных средств в сумме актива бухгалтерского баланса компании. Главное, по значению коэффициента можно будет понять:

• сумеет ли организация выплатить краткосрочные долги (со сроком возврата не более 12 месяцев с отчетной даты) за счет имеющихся запасов;
• возможно ли оперативно реализовать запасы с целью использования вырученных средств для погашения краткосрочных обязательств перед кредиторами.

Задачи, которые преследуют внутренние аналитики анализируемого предприятия, заключаются в том, чтобы вовремя изменить стиль управления хозяйствующим субъектом, пересмотреть стратегию развития и своевременно вывести активы из бизнеса.

Финансовые коэффициенты

Денежные коэффициенты — это относительные характеристики денежной деятельности предприятия , которые выражают связь меж 2-мя либо несколькими параметрами.

Для оценки текущего финансового состояния предприятия используют набор коэффициентов, которые ассоциируют с нормативами либо со средними показателями деятельности других компаний отрасли. Коэффициенты, которые выходят за рамки нормативных значений, говорят о «слабых местах» компании.

Коэффициент прогноза банкротства формула по балансу

№ Наименование показателя Значение показателей по классам 1 класс 2 класс 3 класс Соотношение заемных и собственных средств < 1,8 1,8-2,9 3,0 Вероятность банкротства (Z-счет Альтмана) 2,5 1,0-2,5 < 1,0 Общий коэффициент покрытия (ликвидность баланса) 0,8 0,5-0,8 < 0,5

Значения критериальных показателей для распределения строительных организаций по классам кредитоспособности

№ Наименование показателя Значение показателей по классам 1 класс 2 класс 3 класс Соотношение заемных и собственных средств < 1,0 1,0-2,0 2,0 Вероятность банкротства (Z-счет Альтмана) 2,7 1,5-2,7 < 1,0 Общий коэф.

Значение показателя коэффициента покрытия долга (dscr)

Если структура капитала соответствует всем нормативам, это будет отражать коэффициент покрытия. В современном мире практически любая компания использует заемный капитал.

Это дает возможность предприятию развиваться, расширять свое производство. Но, используя платные источники финансирования, необходимо будет в установленный срок отдать некоторые средства в виде процентов.

Определение ликвидности Ликвидностью называется возможность компании в установленные сроки полностью рассчитаться по своей задолженности, возникающей вследствие пользования платными источниками финансирования. Коэффициент покрытия (ликвидности) рассчитывается по данным бухгалтерской отчетности.

Формулы расчета вероятности банкротства

Экономическая наука на новейшем этапе развития выработала ряд математических моделей, позволяющих прогнозировать банкротство с высокой достоверностью.

Коэффициент покрытия инвестиций в 2020 году

Экономическое развитие невозможно без разработки новых бизнес-проектов, для внедрения которых необходимы инвестиции.

Однако практически всегда инвестирование связано с определенными рисками потери средств, особенно в кризисные годы.

Ключевым инструментом для проведения мониторинга и анализа работы любой экономической схемы, включая инновационные и высокотехнологичные, выступает анализ ее финансовой эффективности и результативности, посредством расчета коэффициента покрытия инвестиций.

Данный показатель дает возможность прогнозировать динамику развития и принимать эффективные управленческие решения.

В данном материале разберемся, как найти коэффициент покрытия инвестиций в 2020 году, какие формулы применяются сегодня бухгалтерами и как трактовать полученные результаты, что показывает коэффициент покрытия инвестиций и какими документами регулируется.

Важные моменты

Используя специальные методики расчета коэффициента покрытия инвестиций, можно четко рассчитать, в каком соотношении определенный показатель экономической деятельности можно покрыть активами компании.

Рассматривая инвестиционный процесс, ключевое значение уделяется размеру покрытия инвестиций.

При этом в результате появляется возможность не только принять взвешенные управленческие решения, но и направить инвестиции в наиболее выгодные сферы и направления.

Что это такое

В общем понимании коэффициент покрытия подразумевает категорию показателей, позволяющих реально рассмотреть уровень ликвидности организации в разных направлениях.

Коэффициент покрытия рассчитывается в данном случае как отношение между активами компании и совокупным размером его задолженности.

Данный показатель позволяет выяснить уровень платежеспособности предприятия в условиях реализации имеющегося запаса продукции и оплаты краткосрочной дебиторской задолженности.

Коэффициент покрытия инвестиций или показатель финансовой независимости дает возможность увидеть, какой процент активов финансируется благодаря стойким и надежным источникам – собственным средствам и долгосрочным ссудам.

По данному значению инвестор может оценить планируемую потенциальную эффективность предприятия, шансы возникновения неплатежеспособности или вынужденного банкротства.

Анализ данного коэффициента необходимо проводить во взаимосвязи с показателями ликвидности и платежеспособности.

КПИ показывает уровень финансовой независимости предприятия от внешних источников денежных средств, таким образом являясь показателем финансовой устойчивости компании и покрытия вложенных средств.

Инвесторы считают данный показатель основой для составления потенциального прогноза эффективности или неплатежеспособности предприятия.

Какова его роль

В процессе рассмотрения вопроса о вложении инвестиционных средств или выдаче заемных средств требуется сделать обоснованный вывод касательно того, насколько компания может обеспечить существующую нагрузку по задолженности.

А также насколько она может справиться с новыми долговыми обязательствами при условии сохранения платежеспособности.

Непосредственно КПИ позволяет получить такие данные, выраженные в одном показателе, который очень просто поддается интерпретации и является вполне достоверным.

Немаловажное значение имеет данный показатель и для руководства предприятия.

Ведь осведомленность о текущем показателе позволяет своевременно принять решение касательно изменения метода управления активами, принятия предупредительных мер для избежания вынужденного банкротства.

Также благодаря расчету данного показателя руководство может получить информацию, стоит ли рассчитывать на получение инвестирования на развитие и расширение бизнеса.

Функции коэффициента покрытия инвестиций:

Правовое регулирование

Расчет коэффициента покрытия инвестиций регламентируется стандартами ведения бухгалтерского учета, которые должны применяться на всех предприятиях и организациях.

Также вычисление и применение данного показателя регламентируется прочими бухгалтерскими правовыми актами, обязательными для выполнения.

В них прописаны формулы для расчета и трактовка полученных показателей с экономической и бухгалтерской точки зрения.

Как рассчитать коэффициент покрытия инвестиций

В данном разделе рассмотрим формулы для вычисления показателя покрытия инвестиций по различным методикам в зависимости от особенностей применения.

Так приведем расчеты и формулы на основании активов, долговых обязательств, а также формулу расчета по балансу.

В последнем пункте расскажем, как понимать полученные показатели после проведенных расчетов.

Какая применяется формула

Существует несколько разновидностей формул для расчета коэффициента покрытия инвестиций.

Мы приведем для вас наиболее часто используемые, в результате вычисления которых можно получить достоверные показатели для принятия обоснованных управленческих и инвестиционных решений. Итак, приведем расчеты и сделаем вывод по коэффициенту покрытия инвестиций.

По активам

Базируясь на активах предприятия, коэффициент рассчитывается таким образом:
В данной формуле к категории оборотных активов причисляются:

• наличные финансы в кассе организации и безналичные на ее банковских счетах;
• сумма дебиторской задолженности;
• совокупная стоимость запасов товаров и материалов;
• прочие оборотные активы.

Текущие обязательства для расчета показателя:

• краткосрочные ссуды, которые требуется погасить в скором времени;
• задолженность перед поставщиками и госбюджетом;
• иные текущие пассивы.

В результате такого расчета можно на общих основаниях сделать вывод о платежеспособности организации.

Однако полученные значения не дают возможности полноценно принимать решение касательно того, имеет ли компания в достаточном количестве наличные средства для выплаты обязательств, а также в отношении готовности предприятия к привлечению инвестиционных средств.

Проблемой при таком расчете выступает учет не только денежных средств в кассе и на банковских счетах, но и общего размера активов, в том числе ТМЦ и дебиторского долга.

При наступлении даты погашения кредита компании понадобятся средства, это означает, что в срочном порядке потребуется погашение задолженности дебиторами компании, а также может появиться необходимость реализации всех запасов.

По инвестициям

Расчет показателя по процентам осуществляется по следующей формуле:
Как следует трактовать полученное значение:

По долгу

Коэффициент покрытия долга характеризует возможность предприятия осуществлять своевременные выплаты по оформленных финансовым обязательствам.

Рассчитывается так:
Данный показатель дает возможность оценить реальную возможность компании оплатить задолженность перед кредиторами и инвесторами путем использования собственных денежных средств и средств от реализации продукции в случае единовременного требования погашения долгов всеми кредиторами.

Видео: управление оборотными средствами

Данная проблема решается в другой расчетной формуле:
При этой методике расчета инвестор имеет более достоверную картину в отношении возможности организации полностью рассчитаться по долгам в случае единовременного запроса погашения задолженности.

Формула по балансу

Показатель инвестирования свидетельствует о финансовой стойкости предприятия как объекта вложения финансов к внешним факторам.

Если у объекта инвестирования капитал по большей части включает кредитные средства, при этом личные активы не имеют достаточной ликвидности, тогда инвестор сочтет риски вложения денег повышенными и вероятнее всего откажется от инвестирования.

По бухгалтерскому балансу предприятия коэффициент рассчитывается таким способом:

Данную формулу можно представить в следующем виде:
В числителе используются результаты 1 и 2 разделов пассива, а в знаменателе – результаты 1 раздела актива. Оптимальным значением считается превышение показателем 1.

При приближении значения к 1 можно говорить о надежности и платежеспособности компании.

В случае уменьшения показателя до значения 0,7 и менее инвестору понадобится принимать во внимание прочие показатели финансовой стойкости предприятия.

Нормативное значение

Расскажем вам, как следует интерпретировать полученные значения:

При пребывании результата расчета в пределах 1,5 -2,5	Считается оптимальным показателем, что говорит о нормальной стойкости компании, возможности использовать новые источники инвестирования. Оптимальное значение показателя варьируется в зависимости от направления и сферы деятельности, особенностей отрасли
Меньше 1	Компания не может справиться с задолженностью, период погашения которой наступает в ближайшие сроки, путем использования существующих оборотных активов или чистого дохода
Больше 2,5	При первичном рассмотрении уровень платежеспособности кажется отличным, и можно говорить об уверенном привлечении источников инвестирования. Но при дальнейшем рассмотрении выясняется, что фактически наблюдается нерациональное применение капитала, возрастание дебиторского долга. При сохранении такой методики управления компаний может возникнуть замедление темпов оборотности капитала

Для обоснованного принятия решения инвестор должен рассчитывать и принимать во внимание не только показатель покрытия инвестиций, но также значения ликвидности, платежеспособности, рентабельности организации, куда он планирует вложить деньги.

Только на основании комплексного анализа ряда показателей можно сделать вывод о целесообразности вложения инвестиций.

— Руководство по расчету DSCR

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) измеряет способность компании использовать свой операционный доход. Операционный доход. Операционный доход — это сумма выручки, остающаяся после вычета операционных прямых и косвенных затрат из выручки от продаж. для погашения всех своих долговых обязательств, включая погашение основной суммы и процентов по краткосрочным и долгосрочным долгам Долгосрочная задолженность Долгосрочная задолженность (LTD) — это любая сумма непогашенной задолженности компании со сроком погашения 12 месяцев или более.На балансе компании оно классифицируется как внеоборотное обязательство. Срок погашения для LTD может варьироваться от 12 месяцев до 30+ лет, а типы долгов могут включать облигации, ипотечные кредиты. Этот коэффициент часто используется, когда компания имеет какие-либо займы на своем балансе. Баланс. Баланс является одним из трех основных финансовых отчетов. Финансовая отчетность является ключом как к финансовому моделированию, так и к бухгалтерскому учету. такие как облигацииЭмитент облигаций заимствует капитал у держателя облигаций и производит им фиксированные платежи по фиксированной (или переменной) процентной ставке на определенный период, ссуды или кредитные линии. Это также часто используемый коэффициент при выкупе с использованием заемных средств. транзакция для оценки долговой емкости целевой компании, а также других показателей кредитоспособности, таких как общий долг / EBITDAD Соотношение долга / EBITDA Отношение чистого долга к прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) измеряет финансовый рычаг и способность компании погасить свой долг.По сути, отношение чистого долга к EBITDA (долг / EBITDA) дает представление о том, сколько времени потребуется компании для работы на текущем уровне, чтобы погасить весь свой долг. мультипликатор, чистый долг / EBITDA, коэффициент покрытия процентов, коэффициент покрытия процентов Коэффициент покрытия процентов (ICR) — это финансовый коэффициент, который используется для определения способности компании выплачивать проценты по непогашенному долгу. и коэффициент покрытия фиксированных платежей (FCCR) Коэффициент покрытия фиксированных платежей (FCCR) — это мера способности компании выполнять обязательства по фиксированным платежам, такие как проценты и расходы по аренде..

Формула коэффициента покрытия обслуживания долга

Есть два способа рассчитать это соотношение:

Где:

• EBITDAEBITDAEBITDA прибыль компании до того, как будет произведен какой-либо из этих чистых вычетов. EBITDA фокусируется на операционных решениях бизнеса, потому что он смотрит на прибыльность бизнеса от основных операций до влияния структуры капитала.Формула, примеры = Прибыль до уплаты процентов, налогов, износа и амортизации
• Основная сумма = общая сумма краткосрочных и долгосрочных займов
• Проценты = проценты, подлежащие уплате по любым займам
• Капитальные затраты Капитальные затраты ”Для краткости) — это платеж наличными или в кредит на покупку долгосрочных физических или основных средств, используемых в a = Капитальные затраты

Некоторые компании могут предпочесть использовать последнюю формулу, поскольку капитальные затраты не отражаются в отчете о прибылях и убытках. Отчет о прибылях и убытках — это один из основных финансовых отчетов компании, в котором отражены ее прибыли и убытки за определенный период времени.Прибыль, а точнее рассматривать как «вложение». Исключение CAPEX из EBITDA даст компании фактическую сумму операционного дохода, доступную для погашения долга.

Пример коэффициента покрытия обслуживания долга

Рассмотрим компанию, у которой краткосрочная задолженность составляет 5000 долларов, а долгосрочная — 12000 долларов. Процентная ставка по краткосрочному долгу составляет 3,5%, а процентная ставка по долгосрочному долгу — 5,0%. Капитальные затраты в 2018 году составят 4900 долларов США.

Отчет о прибылях и убытках компании выглядит следующим образом:

Мы можем использовать две формулы для расчета отношения:

Коэффициент покрытия услуг (включая капитальные вложения) = 29,760 / (5,000 x (1 + 3. 5%) + 12000 x (1 + 5,0%)) = 1,7x

Коэффициент покрытия обслуживания долга (без учета капитальных вложений) = (29,760 — 4900) / (5000 x (1 + 3,5%) + 12000 x (1 + 5,0%)) = 1,4x

Таким образом, коэффициент показывает, что компания может погасить свой долг в 1,7 раза за счет операционного дохода и в 1,4 раза за счет операционного дохода за вычетом капиталовложений.

Загрузите бесплатный шаблон

Введите свое имя и адрес электронной почты в форму ниже и загрузите бесплатный шаблон коэффициента покрытия обслуживания долга прямо сейчас!

Шаблон коэффициента покрытия обслуживания долга

Интерпретация коэффициента покрытия обслуживания долга

Коэффициент покрытия обслуживания долга, равный 1 или выше, указывает на то, что компания генерирует достаточный операционный доход для покрытия своего годового долга и выплат по процентам. Как правило, идеальное соотношение составляет 2 или выше. Такой высокий коэффициент предполагает, что компания способна взять на себя больше долгов.

Коэффициент меньше 1 не является оптимальным, поскольку он отражает неспособность компании обслуживать свои текущие долговые обязательства только за счет операционной прибыли. Например, DSCR 0,8 указывает на то, что операционного дохода достаточно только для покрытия 80% выплат по долгу компании.

Вместо того, чтобы просто смотреть на изолированное число, лучше рассмотреть коэффициент покрытия долга компании по сравнению с коэффициентом покрытия других компаний в том же секторе.Если у компании значительно более высокий DSCR, чем у большинства ее конкурентов, это указывает на превосходное управление долгом. Финансовый аналитик также может захотеть посмотреть на соотношение компаний с течением времени — чтобы увидеть, имеет ли он тенденцию к повышению (улучшение) или к снижению (ухудшение).

Обычное использование коэффициента покрытия обслуживания долга

• Коэффициент покрытия обслуживания долга — это общий ориентир для измерения способности компании выплатить непогашенный долг, включая расходы по основной сумме и процентам.
• DSCR используется приобретающей компанией при выкупе с использованием заемных средств. оценить структуру долга целевой компании и ее способность выполнять долговые обязательства.
• DSCR используется кредитными специалистами банка для определения способности компании обслуживать долги.

Дополнительные ресурсы

CFI является официальным глобальным поставщиком услуг аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA). Стать сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификация CFI по анализу финансового моделирования и оценки (FMVA) ® поможет вам получить необходимую уверенность в своей финансовой карьере.Зарегистрируйтесь сегодня! ® Станьте сертифицированным аналитиком по финансовому моделированию и оценке (FMVA) ® Сертификат CFVA (FMVA) ® поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере. Запишитесь сегодня! Станьте сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ® Сертификат CFVA «Финансовое моделирование и оценка аналитика» (FMVA) ® поможет вам обрести уверенность в своей финансовой карьере. Запишитесь сегодня! сертификация, призванная превратить любого в финансового аналитика мирового уровня.Ознакомьтесь с некоторыми из наших ресурсов ниже, чтобы расширить свои знания и продолжить свою карьеру!

Расчет коэффициента покрытия обслуживания долга

Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга?

В этом руководстве описывается, как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга Коэффициент покрытия обслуживания долга Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) измеряет способность компании использовать свой операционный доход для погашения всех своих долговых обязательств, включая погашение основной суммы долга и процентов по ним. краткосрочная и долгосрочная задолженность.. Сначала мы рассмотрим краткое описание коэффициента покрытия обслуживания долга, почему он важен, а затем рассмотрим пошаговые решения для нескольких примеров расчетов коэффициента покрытия обслуживания долга.

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)?

Этот коэффициент измеряет чистый операционный доход. Операционный доход. Операционный доход — это сумма выручки, остающаяся после вычета операционных прямых и косвенных затрат из выручки от продаж.доступны для выплаты краткосрочной задолженности. DSCR является полезным эталоном для измерения способности физического лица или фирмы погашать свои долги наличными. Более высокий коэффициент означает, что предприятие более кредитоспособно, поскольку у него достаточно средств для обслуживания своих долговых обязательств — чтобы своевременно производить необходимые платежи.

Почему DSCR важен?

Коэффициент DSCR указывает на финансовое состояние предприятия. Более низкий коэффициент указывает на повышенную вероятность дефолта или банкротства. Банкротство. Банкротство — это правовой статус физического или нечеловеческого лица (фирмы или государственного учреждения), который не может выплатить свои непогашенные долги.Однако низкий коэффициент не обязательно означает, что компания находится в зоне риска. DSCR компании следует сравнивать с DSCR других компаний, работающих в той же отрасли, и оценивать относительно среднего показателя по отрасли. Было бы неуместно сравнивать авиакомпанию (которая традиционно использует большие суммы долга) с компанией-разработчиком программного обеспечения (которая, вероятно, использует больше долевого финансирования).

Пример 1 — Отчет о прибылях и убытках DSCR

В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия обслуживания долга компании A.Используйте следующий отчет о прибылях и убытках:

Ответ

Шаг 1: Запишите формулу

DSCR = Чистая операционная прибыль / обслуживание долга

Шаг 2: Найдите сеть Операционная прибыль

Операционная прибыль определяется путем вычитания операционных расходов из валовой прибыли фирмы. В этом примере он равен 600 миллионам долларов.

Шаг 3: Найдите обслуживание долга

Обслуживание долга обычно будет располагаться ниже операционного дохода, так как предприятие должно выплачивать проценты, а основная сумма облигаций является их номинальной стоимостью. Это первоначальная инвестиция, уплаченная в ценную бумагу или облигацию, и не включает полученные проценты. платежи до налогообложения. Обслуживание долга — это просто процентные расходы в этом примере, которые равны 200 миллионам долларов.

Шаг 4: Рассчитайте, чтобы найти DSCR

DSCR = Чистый операционный доход / обслуживание долга

DSCR = 600 млн долларов США / 200 млн долларов США = 3 (или 3x, как это соотношение)

Пример 2 — Простой отчет о прибылях и убытках DSCR

В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия обслуживания долга компании B.Используйте следующую информацию и отчет о прибылях и убытках:

Информация :

Выплаты основного долга составляют 150 миллионов долларов.

Ответ

Шаг 1: Запишите формулу

DSCR = Чистая операционная прибыль / обслуживание долга

Шаг 2: Найдите чистый операционный доход 4

Шаг 3: Найдите долговую службу

В этом примере обслуживание долга больше, потому что фирма должна выплатить основную сумму долга плюс процентные платежи.

Обслуживание долга = Процентные расходы Процентные расходы возникают из-за компании, которая финансирует за счет заемных средств или аренды капитала. Проценты указаны в отчете о прибылях и убытках, но также могут быть: Платежи по аренде + Погашение основной суммы

Обслуживание долга = 50 млн долларов + 150 млн долларов = 200 млн долларов

Шаг 4: Рассчитайте, чтобы найти DSCR

DSCR = Чистая операционная Обслуживание доходов / долга

DSCR = 300 миллионов долларов США / 200 миллионов долларов США = 1.5 (или 1,5x)

Пример 3 — Отсутствующие элементы в отчете о прибылях и убытках

В этом примере мы рассчитаем коэффициент покрытия обслуживания долга компании C. Используйте следующую информацию и отчет о прибылях и убытках:

Информация :

Расходы на исследования и разработки составляют 25% от общих и административных расходов фирмы.

Выплаты по основному долгу и процентные расходы составляют каждые 10% от операционного дохода фирмы.

Объем продаж в три раза превышает стоимость проданных товаров компании.

Ответ

Шаг 1: Запишите формулу

DSCR = Чистый операционный доход / обслуживание долга

Шаг 2: Найдите чистую операционную прибыль4 для

Продажи = 3 x Стоимость проданных товаров Стоимость проданных товаров (COGS) Стоимость проданных товаров (COGS) измеряет «прямые затраты», понесенные при производстве любых товаров или услуг. Включает в себя затраты на материалы, прямые

Продажи = 3 x 400 млн долларов = 1200 млн долларов

Затраты на НИОКР = 25% x SG&A расходы

Затраты на НИОКР = 25% x 200 млн долларов = 50 млн долларов

Чистая операционная прибыль = Продажи — Стоимость Проданные товары — SG&A расходы — R&D расходы

Чистая операционная прибыль = 1200 миллионов долларов США — 400 миллионов долларов США — 200 миллионов долларов США — 50 миллионов долларов США = 550 миллионов долларов США

Шаг 3: Найти обслуживание долга

Основные выплаты и процентные расходы составляют 10% от операционной прибыли компании:

Выплаты основного долга = 10% x Операционная прибыль

Выплаты основного долга = 10% x 550 млн долларов = 55 млн долларов

Процентные расходы = 10% x Операционная прибыль

Процентные расходы = 10% x 550 млн долларов = 55 млн долларов

Теперь найдите Долговое обслуживание:

Долговое обслуживание = Проценты и арендные платежи + Погашение основного долга

Долговое обслуживание = 55 млн долларов + 55 млн долларов = 110 млн долларов

Шаг 4: Рассчитайте, чтобы найти DSCR

DSCR = 550 миллионов долларов США / 110 миллионов долларов США = 5 (или 5x)

Пример 4 — DSCR + заполнить отчет о прибылях и убытках

В этом примере мы рассчитаем долг Коэффициент охвата услугами компании D. Используйте следующую информацию и частичный отчет о прибылях и убытках:

Информация :

Ставка налога составляет 50%.

Расходы на НИОКР составляют на 10 миллионов долларов меньше половины SG&A расходов фирмы.

Выплаты по основному долгу в два раза превышают прибыль до налогообложения.

Стоимость проданных товаров составляет 60% от продаж.

Чистая прибыль составляет 25% от арендных платежей.

Общие и административные расходы составляют 30% от продаж компании.

Арендные платежи вдвое превышают процентные расходы.

Ответ

Шаг 1: Запишите формулу

DSCR = Чистый операционный доход / обслуживание долга

Шаг 2: Заполните отчет о прибылях и убытках

Чтобы найти фирму Чистая операционная прибыль, поскольку большинство строк не заполнены, мы должны сначала заполнить отчет о прибылях и убытках, указав имеющуюся у нас информацию:

Арендные платежи

Начиная с процентных расходов в размере 20 миллионов долларов США (единственное имеющееся у нас значение) , мы можем вычислить арендные платежи, поскольку они вдвое превышают процентные расходы.

Арендные платежи = 2 x 20 миллионов долларов = 40 миллионов долларов

Чистая прибыль

Теперь мы можем вычислить чистый доход (поскольку он составляет 25% от арендных платежей).

Чистая прибыль = 25% x 40 миллионов долларов = 10 миллионов долларов

Прибыль до налогообложения и расходы по налогам

Ставка налога 50% означает, что расходы по налогу составляют 50% от прибыли до налогообложения. Фирма сохраняет 50% прибыли до налогообложения в качестве чистой прибыли. Таким образом, мы можем сделать вывод, что прибыль до налогообложения в два раза превышает чистую прибыль.

Прибыль до налогообложения = 2 x 10 млн долларов = 20 млн долларов

Налоговые расходы = прибыль до налогообложения — Чистая прибыль

Расходы по налогам = 20 млн долларов — 10 млн долларов = 10 млн долларов

Выплаты основного долга

Основная сумма долга Выплаты в два раза превышают прибыль до налогообложения

Выплаты основного долга = 2 x прибыль до налогообложения

Выплаты основного долга = 2 x 20 млн долларов = 40 млн долларов

Операционная прибыль

Хотя операционная прибыль отсутствует, мы можем рассчитать это путем добавления позиций, для которых у нас есть значения, над прибылью до налогообложения.

Операционная прибыль = прибыль до налогообложения + процентные расходы

Операционная прибыль = 20 миллионов долларов + 20 миллионов долларов = 40 миллионов долларов

Шаг 3: Найти долговую службу

Долговые услуги = проценты и арендные платежи + Погашение основной суммы

Обслуживание долга = 20 млн долл. США + 40 млн долл. США + 40 млн долл. США = 100 млн долл. США

Шаг 4: Рассчитайте, чтобы найти DSCR

DSCR = Чистая операционная прибыль / обслуживание долга

DSCR = 40 млн долл. США / 100 долл. США М = 0.4 (или 0,4x)

Final Word

Коэффициент покрытия обслуживания долга может быть очень полезным показателем для оценки общего финансового состояния компании и, в частности, того, насколько она способна обслуживать свой текущий долг. Коэффициент также может помочь кредиторам и инвесторам определить, безопасно ли для компании брать дополнительное долговое финансирование. DSCR всегда следует рассматривать относительно среднего по отрасли.

Дополнительные ресурсы

Коэффициент покрытия обслуживания долга является важным показателем для управления и финансового анализа.Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с основами финансового анализа CFI. Вот несколько других ресурсов CFI, связанных с DSCR:

Коэффициент покрытия процентов Коэффициент покрытия процентов Коэффициент покрытия процентов (ICR) — это финансовый коэффициент, который используется для определения способности компании выплачивать проценты по непогашенному долгу.

Капитал и операционная аренда Разница между капитальной и операционной арендой — Капитальная аренда (или финансовая аренда) рассматривается как актив в компании

Отчет о прибылях и убытках (P&L) Отчет о прибылях и убытках (P&L) Отчет о прибылях и убытках (P&L), или отчет о прибылях и убытках, или отчет о прибылях и убытках — это финансовый отчет, который содержит сводку

Коэффициент покрытия A используется для измерения способности компании выполнять свои финансовые обязательства. Более высокий коэффициент указывает на большую способность выполнять обязательства

Как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)

Коэффициент покрытия обслуживания долга, обычно сокращенно DSCR или просто DCR, является важным понятием в финансировании недвижимости и коммерческом кредитовании. Это очень важно при андеррайтинге ссуд на коммерческую недвижимость и бизнес, а также финансовых отчетов арендаторов и является ключевой частью определения максимальной суммы ссуды. В этой статье мы подробно рассмотрим коэффициент покрытия обслуживания долга и по ходу рассмотрим несколько примеров.

Определение коэффициента покрытия обслуживания долга

Прежде всего, что такое коэффициент покрытия обслуживания долга? Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) определяется как чистая операционная прибыль, деленная на общую сумму обслуживания долга.

Что означает DSCR

Что означает коэффициент покрытия обслуживания долга? DSCR больше 1.0 означает, что имеется достаточный денежный поток для покрытия обслуживания долга. DSCR ниже 1,0 указывает на недостаточный денежный поток для покрытия обслуживания долга. Однако то, что DSCR 1,0 достаточно для покрытия обслуживания долга, не означает, что это все, что требуется.

Обычно кредитор требует, чтобы коэффициент покрытия долга был выше 1.0x, чтобы обеспечить защиту на случай, если что-то пойдет не так. Например, если требуется коэффициент покрытия обслуживания долга 1,20x, то это создаст достаточную подушку, чтобы NOI мог снизиться на 16,7%, и при этом он все еще был бы в состоянии полностью покрыть все обязательства по обслуживанию долга.

Каков минимальный или подходящий коэффициент покрытия долга? К сожалению, не существует универсального ответа, и требуемый DSCR будет зависеть от банка, типа ссуды и типа собственности. Однако типичные требования DSCR обычно варьируются от 1 до 1.20x-1,40x. Как правило, более прочная, стабилизированная недвижимость будет находиться в нижней части этого диапазона, в то время как более рискованная недвижимость с более короткими сроками аренды или менее кредитоспособными арендаторами попадет в верхнюю часть этого диапазона.

Пример коммерческой недвижимости DSCR

DSCR имеет решающее значение при определении размера ссуды на коммерческую недвижимость. Давайте посмотрим, как рассчитывается коэффициент покрытия долга для коммерческой недвижимости. Предположим, у нас есть следующая проформа:

Как видите, NOI нашего первого года составляет 778 200 долларов, а общая сумма обслуживания долга составляет 633 558 долларов.В результате коэффициент покрытия обслуживания долга за 1 год составляет 1,23x (778 200 долларов США / 633 558 долларов США). А вот как выглядит расчет коэффициента покрытия долга для всех лет в периоде владения:

Как показано выше, DSCR составляет 1,23x в год 1, а затем неуклонно повышается в течение периода владения до 1,28x в год 5. Это простой расчет, который быстро дает представление о том, как платежи по ссуде сравниваются с денежным потоком для собственности. Однако иногда этот расчет может стать более сложным, особенно когда кредитор вносит корректировки в NOI, что является обычной практикой.

Корректировки NOI при расчете DSCR

Приведенный выше пример был довольно простым. Но что происходит, если кредиторы вносят существенные корректировки в чистую операционную прибыль? Например, что, если кредитор решит включить резервы для замены в расчет NOI, а также резерв на плату за управление? Поскольку кредитор обеспокоен способностью денежного потока покрыть обслуживание долга, это две общие корректировки, которые банки вносят в NOI.

Резервы — это, по сути, экономия на будущих капитальных затратах. Эти капитальные затраты представляют собой капитальный ремонт или замену, необходимые для обслуживания недвижимости в долгосрочной перспективе, и повлияют на способность заемщика обслуживать долг. Аналогичным образом, в случае обращения взыскания, профессиональная команда менеджеров должна будет получить оплату из NOI проекта, чтобы продолжить эксплуатацию собственности. Хотя собственность, управляемая владельцем, может дать владельцу некоторую экономию, кредитор, скорее всего, не будет учитывать эту экономию при расчете DSCR.

Другие расходы, которые кредитор обычно вычитает из расчета NOI, включают в себя комиссионные за улучшение арендатора и арендные комиссии, которые необходимы для привлечения арендаторов и достижения полной или рыночной занятости.

Рассмотрим следующую проформу, которая является исходной проформой, с которой мы начали выше, за исключением скорректированного NOI для учета всех соответствующих расходов, которые могут повлиять на способность собственности обслуживать долг:

Как вы можете видеть в проформе выше, мы включили резервы для замены в расчет NOI, а также плату за управление. Это снизило наш годовой 1 NOI с 778 200 долларов до 728 660 долларов. Что это повлияло на наш DSCR 1-го года? Теперь коэффициент покрытия обслуживания долга составляет 728 660 долларов / 633 558 долларов, или 1.15x. Это намного ниже того, что мы рассчитали выше, и может снизить максимальную поддерживаемую сумму кредита или потенциально полностью погубить ссуду. Вот как выглядит новый DSCR за все годы периода владения:

Теперь, когда рассчитывается коэффициент покрытия обслуживания долга, он показывает совершенно иную картину. Как видите, при расчете DSCR важно принять во внимание все необходимые расходы, связанные с недвижимостью, и именно таким образом банки, вероятно, будут гарантировать ссуду на коммерческую недвижимость.

Как рассчитать DSCR для бизнеса

Коэффициент покрытия обслуживания долга также полезен при анализе финансовой отчетности предприятия. Это может пригодиться при анализе финансовых показателей арендатора, при получении бизнес-кредита или при поиске финансирования для коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем.

Как DSCR работает для бизнеса? Общая концепция получения денежного потока и деления на обслуживание долга одинакова. Однако вместо того, чтобы смотреть на NOI для коммерческой недвижимости, нам нужно заменить какой-либо другой показатель денежного потока от бизнеса, доступного для погашения долговых обязательств.Но какое определение денежного потока следует использовать? Учитывая важность покрытия обслуживания долга, удивительно, что среди банков нет универсального определения, а иногда даже внутри одного банка возникают разногласия. Вот почему важно уточнить, как будет рассчитываться денежный поток.

С учетом вышесказанного, обычно будет использоваться прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) или некоторая форма скорректированной EBITDA. Общие корректировки включают добавление соответствующей суммы капитальных затрат, необходимой для замены основных средств (которая компенсирует добавленную амортизацию), а также учет изменений оборотного капитала (для покрытия инвестиций в дебиторскую задолженность и товарно-материальные запасы).

Давайте рассмотрим пример того, как рассчитать коэффициент покрытия обслуживания долга для бизнеса.

Как показано выше, EBITDA (денежный поток) составляет 825 000 долларов, а общий объем обслуживания долга составляет 800 000 долларов, что приводит к коэффициенту покрытия долга 1,03x. Это получается путем деления EBITDA в размере 825 000 долларов на общую сумму обслуживания долга в 800 000 долларов. Это дает нам представление о способности компании выплатить свои долговые обязательства.

Если бы этот анализ проводился для арендатора, мы могли бы вычесть существующие арендные платежи и добавить новые предлагаемые арендные платежи.Или, если бы это касалось ссуды на коммерческую недвижимость, занимаемую владельцем, мы, вероятно, вычли бы существующие арендные платежи и добавили бы предлагаемое обслуживание долга по ссуде на недвижимость, занимаемую новым владельцем.

На основании приведенного выше 1.03x DSCR, кажется, что эта компания едва может покрыть свои обязательства по обслуживанию долга текущим денежным потоком. Могут быть другие способы расчета денежного потока или другие элементы, которые следует учитывать, но, строго говоря, исходя из приведенного выше анализа, маловероятно, что этот заем будет одобрен.Однако иногда взгляд только на бизнес не дает полной картины о движении денежных средств и покрытии обслуживания долга.

Глобальное покрытие обслуживания долга (The Global DSCR)

Расчет коэффициента покрытия обслуживания долга, как мы делали выше, не всегда дает полную картину. Например, это может быть случай, когда владелец малого бизнеса забирает большую часть прибыли с зарплатой выше рыночной. В этом случае совместное рассмотрение бизнеса и собственника даст более точную картину движения денежных средств, а также коэффициента покрытия обслуживания долга.Предположим, что это было в случае с компанией, описанной выше. Вот как мог бы выглядеть глобальный анализ денежных потоков, если бы владелец принимал большую часть дохода от бизнеса в качестве заработной платы:

В приведенный выше анализ мы включили личный доход владельца бизнеса и обслуживание личного долга. Если предположить, что владелец получал из бизнеса ненормально высокую зарплату, это могло бы объяснить низкий коэффициент покрытия долга, если смотреть только на бизнес, как в предыдущем примере.В этом новом расчете покрытия обслуживания глобального долга мы учитываем эту зарплату как денежный поток, а также все расходы на обслуживание личного долга и проживание. Изучение того, как рассчитывается личный денежный поток, выходит за рамки этой статьи, но большую часть этой информации можно найти только из личных налоговых деклараций, личного финансового отчета и кредитного отчета, которые потребуются кредитору, когда андеррайтинг кредита.

Как видите, этот новый глобальный DSCR рисует совершенно иную картину.Сейчас глобальный доход составляет 1 575 000 долларов, а обслуживание глобального долга — 1 100 000 долларов, в результате чего глобальный DSCR составляет 1,43x. Это можно найти путем простого деления глобального дохода на обслуживание глобального долга (1 575 000 долларов США / 1 100 000 долларов США). Чаще всего подобный глобальный анализ денежных потоков дает полную картину для многих малых предприятий.

Памятка по DSCR

«*» обозначает поля, обязательные для заполнения

Заключение

В этой статье мы обсудили коэффициент покрытия обслуживания долга, который часто сокращенно называют просто DSCR. Коэффициент покрытия обслуживания долга является критически важным понятием, когда дело доходит до андеррайтинга коммерческой недвижимости и бизнес-кредитов, анализа финансовых показателей арендаторов и поиска финансирования для коммерческой недвижимости, занимаемой владельцем. Мы рассмотрели определение коэффициента покрытия обслуживания долга и его значение, а также рассмотрели несколько примеров коммерческой недвижимости и бизнеса для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга. Хотя DSCR представляет собой простое вычисление, его часто неправильно понимают, и его можно настроить или изменить различными способами. В этой статье шаг за шагом был рассмотрен коэффициент покрытия обслуживания долга, чтобы прояснить эти расчеты.

| Анализ | Формула

Коэффициент покрытия обслуживания долга — это финансовый коэффициент, который измеряет способность компании обслуживать свои текущие долги путем сравнения ее чистой операционной прибыли с общими обязательствами по обслуживанию долга. Другими словами, этот коэффициент сравнивает доступные денежные средства компании с ее текущими процентами, основной суммой и обязательствами фонда погашения.

Показатель покрытия долга важен как для кредиторов, так и для инвесторов, но чаще всего кредиторы анализируют его. Поскольку этот коэффициент измеряет способность фирмы выполнять свои текущие долговые обязательства, нынешние и будущие кредиторы проявляют к нему особый интерес.

Кредиторы не только хотят знать кассовую позицию и денежный поток компании, они также хотят знать, какой размер долга она имеет в настоящее время и какие наличные деньги доступны для выплаты текущего и будущего долга.

В отличие от коэффициента покрытия долга, коэффициент покрытия обслуживания долга учитывает все расходы, связанные с долгом, включая процентные расходы и другие обязательства, такие как пенсионные обязательства и обязательства фонда погашения.Таким образом, DSCR больше говорит о способности компании выплатить свой долг, чем коэффициент долга.

Формула

Формула коэффициента покрытия долга рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли на общую сумму обслуживания долга.

Чистая операционная прибыль — это прибыль или денежные потоки, оставшиеся после оплаты всех операционных расходов. Это часто называется прибылью до уплаты процентов и налогов или EBIT. Чистая операционная прибыль обычно указывается отдельно в отчете о прибылях и убытках.

Общее обслуживание долга — это все затраты, связанные с обслуживанием долга компании. Это часто включает выплаты процентов, выплаты основной суммы долга и другие обязательства. Сумма обслуживания долга редко указывается в финансовой отчетности. Однако это часто упоминается в примечаниях к финансовой отчетности.

Анализ

Коэффициент покрытия обслуживания долга измеряет способность фирмы поддерживать текущий уровень долга. Вот почему более высокое соотношение всегда более выгодно, чем более низкое соотношение.Более высокий коэффициент указывает на то, что имеется больший доход для оплаты обслуживания долга.

Например, если у компании коэффициент 1, это будет означать, что чистая операционная прибыль компании равна ее обязательствам по обслуживанию долга. Другими словами, компания генерирует достаточно доходов, чтобы оплачивать обслуживание своего долга. Коэффициент меньше единицы означает, что компания не получает достаточной операционной прибыли для оплаты обслуживания долга и должна использовать часть своих сбережений.

Как правило, компании с более высоким коэффициентом обслуживания, как правило, имеют больше денежных средств и лучше способны своевременно погашать свои долговые обязательства.

Пример

Burton’s пытается перестроить свою витрину, но у него недостаточно денег, чтобы оплатить его самостоятельно. Таким образом, Бертон ведет переговоры с несколькими банками, чтобы получить ссуду. Бертон немного обеспокоен тем, что не получит ссуду, потому что у него уже есть несколько ссуд.

Согласно его финансовым отчетам и документам, у Бертона было следующее:

Вот расчет покрытия долга Burton:

Как видите, коэффициент Бертона равен 1. 3. Это означает, что Бертон зарабатывает достаточно на операционной прибыли, чтобы оплачивать текущие расходы по обслуживанию долга, и ему остается 30% прибыли.

: как рассчитать DSCR

Что такое коэффициент покрытия обслуживания долга?

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) сравнивает уровень денежного потока предприятия с его долговыми обязательствами, рассчитанный путем деления годового чистого операционного дохода предприятия на годовые выплаты по долгу.Значение DSCR больше единицы указывает на то, что у бизнеса достаточно дохода, чтобы с комфортом покрыть основную сумму кредита и выплаты процентов.

Когда вы подаете заявку на ссуду для бизнеса, кредиторы используют различные количественные и качественные показатели для оценки вашего права. Среди этих показателей DSCR является одним из наиболее важных, поскольку он затрагивает суть вопроса, на который пытается ответить каждый кредитор: Можете ли вы выплатить этот заем вовремя и полностью?

DSCR вашего бизнеса помогает кредитору определить, может ли ваш бизнес взять ссуду для малого бизнеса, какой размер ссуды следует утвердить и на каких условиях вы получите финансирование.

Вычислить DSCR не так просто, как подставить несколько чисел в формулу. Вы должны понимать, как интерпретировать ваш результат, что входит в расчет и какие кредиторы проверяют DSCR. Узнайте обо всем этом, а также о том, как улучшить свой DSCR, если ваш коэффициент недостаточно высок, чтобы претендовать на лучшее финансирование. Начните с этого видео, чтобы понять, почему этот показатель важен.

Кредиторы могут использовать несколько разные способы расчета DSCR.В самом начале процесса подачи заявки на ссуду спросите своего кредитора, проверяют ли они DSCR и как они рассчитывают этот коэффициент. Тем не менее, если вы хотите рассчитать это число для себя, это наиболее распространенная формула для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга (DSCR):

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) = годовой чистый операционный доход предприятия / годовой платеж предприятия по долгу

Формула DSCR должна включать существующую задолженность, а также ссуду, на которую вы подаете заявку. Распространенная ошибка, которую совершают владельцы бизнеса при расчете коэффициента покрытия долга, заключается в учете только той ссуды, на которую они подают заявку. Кредиторы должны видеть, как все вашего долга предприятия, включая любые долги предприятия, которые у вас уже есть, повлияют на вашу способность выплатить ссуду.

Все перечисленные ниже виды долговых обязательств, которые вы должны включить в формулу DSCR:

Все виды долгов могут сократить ваш денежный поток и повлиять на вашу способность выплатить ссуду, поэтому будьте готовы включить всю задолженность в расчет DSCR.Кредиторы хотят получить полную картину вашего обслуживания долга, поэтому вам также нужно будет уведомлять их о кредитных картах, договорах аренды, кредитных линиях и других типах долгов, которые у вас уже есть.

Первым шагом в расчете коэффициента покрытия обслуживания долга является определение вашего годового чистого операционного дохода. Большинство кредиторов используют EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации) как эквивалент чистой операционной прибыли в формуле DSCR.

Чтобы получить EBITDA, возьмите годовую чистую прибыль вашего бизнеса (выручку за вычетом всех расходов) и добавьте обратно налоги, проценты, износ и амортизацию. Добавление этих расходов обратно в ваши доходы стандартизирует DSCR для различных типов бизнеса и отраслей.

Годовой доход: 500 000 долларов США

• Аренда: $ 60 000
• Заработная плата: 100000 долларов
• Маркетинг: 30 000 долл. США
• Инвентарный запас: 30 000 долларов США
• Налоги: 120 000 долларов США
• Выплата процентов: 40 000 долл. США
• Амортизация: 20 000 долл. США
• Амортизация: 10 000 долларов

= Годовой чистый доход (чтобы получить это, вычтите вышеуказанные расходы из дохода) = 90 000 долларов США

• Налоги: 120 000 долларов США
• Выплата процентов: 40 000 долл. США
• Амортизация: 20 000 долл. США
• Амортизация: 10 000 долларов

= Годовая чистая операционная прибыль / EBITDA (добавить выше расходов) = 280000 долларов США

• Сумма кредита для бизнеса: 200 000 долларов США
• Годовая процентная ставка: 20%
• Срок: два года

= Годовой платеж по долгу (включая проценты): 122 148 долларов США

DSCR = 280,000 / 122,148 = 2.3

В этом примере коэффициент предприятия равен 2,3, что является отличным показателем. Это означает, что бизнес имеет на 230% больше входящего денежного потока, чем необходимо для погашения долговых выплат каждый год.

Обратите внимание, что можно рассчитывать DSCR на ежемесячной основе, а не на годовой. Если вашему бизнесу меньше года или вы подаете заявку на краткосрочную ссуду, рассчитывайте DSCR ежемесячно для более точного результата. В этом случае инструкции те же, но вы просто разделите ежемесячный EBITDA на ежемесячные выплаты по долгу.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR) — один из многих финансовых коэффициентов, которые кредиторы оценивают при рассмотрении заявки на ссуду. Это соотношение особенно важно, потому что результат дает некоторое представление для кредитора о том, сможете ли вы выплатить ссуду с процентами. Хотя все кредиторы разные, большинство из тех, кто оценивает DSCR, ищут коэффициент 1,15 или более.

Вот как интерпретировать ваш DSCR:

• DSCR <1: У вас отрицательный денежный поток.У вас недостаточно доходов, чтобы погасить весь свой долг.
• DSCR = 1: У вас ровно достаточно денег для обслуживания долга, но у вас нет дополнительной денежной подушки.
• DSCR> 1: У вас положительный денежный поток. Чем выше ваш DSCR, тем больше у вас будет дохода для выплаты долга.

Чем больше размер кредита, на который вы подаете заявку, и на более длительный срок, тем больше внимания кредиторы будут уделять DSCR. Краткосрочные кредиторы быстрее возвращают свои деньги, поэтому они, как правило, больше полагаются на кредитную историю и ежемесячные доходы, чем на DSCR.Они не хотят терять свои инвестиции или пытаться преследовать заемщика, который не выполняет свои обязательства. Таким образом, они ищут подтверждения того, что ваш бизнес принес — и будет продолжать приносить — достаточный доход, чтобы выплатить ссуду с процентами.

Без надежной денежной подушки ваш бизнес уязвим. Например, если продажи замедляются или крупный клиент расстается с вашей компанией, вы можете задержать выплаты по кредиту. DSCR дает кредиторам возможность взглянуть на денежный поток вашей компании и на то, сколько дополнительных денежных средств у вас есть под рукой, чтобы покрыть платежи по ссуде и комфортно вести свой бизнес.Некоторые кредиторы даже используют коэффициент покрытия глобального долга (DSCR), который учитывает личные источники дохода и личный долг в дополнение к доходу от бизнеса и долгу.

Global DSCR имеет больший объем, чем стандартная формула DSCR. Например, если у вас есть личный доход от инвестиций или поденная работа, кредитор будет учитывать эти потоки доходов при расчете чистой прибыли. Точно так же они будут рассматривать жилищные ссуды, автокредиты, студенческие ссуды и другие личные ссуды как часть вашего общего обслуживания долга.В случае глобального DSCR кредитор может даже учитывать доходы и задолженность ваших деловых партнеров и поручителей по ссуде.

Если вы очень хорошо управляли своими личными финансами, то учет потоков личного дохода может повысить ваш коэффициент и помочь вам получить ссуду. Но если у вас большой личный долг, глобальный DSCR может снизить ваши шансы на получение ссуды.

Если ваш коэффициент покрытия долга не позволяет вам претендовать на ссуду для бизнеса, не волнуйтесь.Есть два способа улучшить свой DSCR:

• Увеличьте доходы вашего бизнеса: Поиск способов увеличения доходов может повысить ваш DSCR. Попробуйте договориться о более высокой заработной плате по контракту или увеличьте цену на свой продукт или услугу.
  
• Снизьте операционные расходы вашего бизнеса: Еще один способ улучшить DSCR — просмотреть последний отчет о прибылях и убытках или поговорить со своим бухгалтером о мерах по сокращению затрат.Договоритесь со своим арендодателем о более низкой арендной плате за офисные помещения, сократите персонал или урежьте свой маркетинговый бюджет.
  

Даже если ваш коэффициент в настоящее время низкий, вы можете убедить кредитора, что вы собираетесь улучшить его в будущем, сократив расходы или увеличив доходы. Это помогло Нику Хашке, владельцу компании по обслуживанию офисных предприятий The Wright Gardner, получить бизнес-ссуду.

«Вы можете действительно улучшить DSCR, если будете искать… возможности экономии», — говорит Хачка.«В нашем случае мы сделали несколько небольших кадровых корректировок в перспективном операционном плане, который мы представили кредитору, чтобы учесть изменения, которые только что произошли, но не были отражены в финансовых отчетах за прошлые периоды».

Потратить некоторое время на улучшение вашего DSCR того стоит, потому что это соотношение выйдет за рамки вашей первоначальной заявки на бизнес-кредит. В зависимости от вашего кредитного соглашения вам необходимо поддерживать адекватный коэффициент покрытия долга , в то время как вы находитесь в процессе выплаты ссуды.

Кредиторы могут периодически измерять коэффициент покрытия вашего долга. Чтобы гарантировать, что коэффициент покрытия вашего долга не снизится, что приведет к нарушению вами кредитного соглашения, вам следует контролировать финансы своего бизнеса ежемесячно или ежеквартально.

Коэффициент покрытия долга (DSCR) — важный показатель, который используют кредиторы для определения способности вашего бизнеса выплатить ссуду. Повышая коэффициент, вы не только увеличиваете свои шансы на получение ссуды, но и улучшаете общее финансовое положение своего бизнеса.И это всегда хорошо.

Что такое DSCR? Коэффициент покрытия обслуживания долга

4 мин. Прочитать

1. Концентратор
2. Бухгалтерский учет
3. Что такое DSCR? Коэффициент покрытия обслуживания долга

DSCR, или коэффициент покрытия обслуживания долга, — это расчет, обычно используемый при коммерческих кредитных операциях с недвижимостью. Он измеряет денежный поток собственности по сравнению с ее текущими долговыми обязательствами.

Оценка DSCR компании дает кредитору хорошее представление о том, может ли бизнес выплатить ссуду вовремя и с процентами.Чем выше номер DSCR, тем больше вероятность того, что бизнес получит ссуду.

Вот что мы расскажем:

Что такое формула коэффициента DSCR?

Что такое хороший коэффициент DSCR?

Как я могу увеличить коэффициент DSCR?

DSCR, пример

ПРИМЕЧАНИЕ. Члены группы поддержки FreshBooks не являются сертифицированными специалистами по подоходному налогу или бухгалтерскому учету и не могут давать советы в этих областях, кроме дополнительных вопросов о FreshBooks.Если вам нужна консультация по подоходному налогу, обратитесь к бухгалтеру в вашем районе .

Что такое формула коэффициента DSCR?

Формула для расчета DSCR (коэффициент покрытия обслуживания долга) выглядит следующим образом:

Кредиторы могут называть «Платежи по долгу» «Обслуживание долга».

Формула чистой операционной прибыли

Чистая прибыль + амортизация + процентные расходы + другие неденежные статьи (например, амортизация).

Формула выплаты долга

Выплата основного долга + процентные платежи + лизинговые платежи

При расчете выплат по долгу компания должна учитывать ссуду, на которую она подает заявку, а также все остальное, что они в настоящее время выплачивают посредством кредита. Цифры должны быть только за один год.

Что такое хороший коэффициент DSCR?

Если расчет DSCR дает цифру «1» или выше, это означает, что выручки от бизнеса или собственности будет достаточно для покрытия ее долгов.Это не означает, что кто-то с оценкой «1» получит ссуду. На самом деле это маловероятно. «1» означает, что у бизнеса и ровно денежных потоков, достаточных для оплаты своих расходов, но это все. Это не оставляет места для непредвиденных дополнительных расходов.

Чем выше цифра над «1», тем больше вероятность того, что банки одобрит ссуды, наряду с лучшими условиями погашения и более низкими процентными ставками. Ассоциация малого бизнеса (государственное учреждение США, призванное помогать малому бизнесу) требует минимального коэффициента DSCR, равного 1.15 для предоставления займов на сумму более 350 000 долларов США.

Компании с оценкой менее «1» могут по-прежнему иметь возможность получать свои ссуды путем открытия резервного счета для обслуживания долга. Этот счет защищает кредитора, выделяя средства для поддержки ссуды. Обычно платежи по обслуживанию долга на сумму от шести месяцев до года помещаются на резервный счет обслуживания долга.

Имейте в виду, что расчет DSCR хорош как для кредитора, так и для бизнеса, подающего заявку на ссуду.Это потому, что бизнес может сначала произвести расчеты, чтобы определить, не слишком ли велик спрос. Исходя из этого, они также могут разработать способы увеличения своего коэффициента DSCR (перед подачей заявки) и, таким образом, быть в лучшем положении для получения одобрения на ссуду.

Как я могу увеличить коэффициент DSCR?

Компания может увеличить свой коэффициент DSCR, реализовав один или несколько из следующих методов:

Увеличение чистой операционной прибыли

Это можно сделать по:

Уменьшение расходов

Компания должна посмотреть, что она платит сейчас и кому, и можно ли пересмотреть цены, которые в настоящее время выплачиваются поставщикам.

Повышение эффективности

Компаниям следует посмотреть, как они работают, и есть ли избыточности, которые можно устранить, чтобы сократить расходы.

Погашение существующей задолженности

Любой долг, который может быть погашен, больше не будет частью уравнения DSCR.

Уменьшение суммы кредитной заявки

Это автоматически уменьшит номер DSCR.

Пример DSCR

Sarah’s Shoes — компания, которая производит прекрасную обувь в районе Бостона, которая поставляется по всему миру.Бизнес продемонстрировал впечатляющие продажи, и Сара хотела бы расширяться. Таким образом, она хочет купить склад, чтобы расширить свои производственные возможности. Она запускает расчет DSCR:

Sarah’s Shoes
Годовая чистая операционная прибыль: 525 000 долларов США

Годовые выплаты по долгу: 370 000 долларов (включая проценты)

DSCR = Годовая чистая операционная прибыль / Годовые выплаты по долгу
Или
525 000 долларов США / 370 000 долларов США
=
1,42

С оценкой 1 по шкале DSCR.42 года, Сара находится в очень хорошем положении для получения ссуды. Эта цифра означает, что ее доход на 42% больше, чем ее долги.

Однако, как только она получит ипотеку, подать заявку на получение новой может быть сложно, поскольку ее номер DSCR будет уменьшаться каждый раз, когда она берет новую ссуду. Она должна быть уверена, что это именно то, чего она хочет, и что это место еще долго будет служить потребностям ее бизнеса.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ

Что такое коэффициент покрытия долга (DSCR) в сфере недвижимости?

Существует множество показателей, которые инвесторы в недвижимость используют для отслеживания финансовых показателей сдачи в аренду.Одним из наиболее недооцененных и неправильно понятых является коэффициент покрытия долга в сфере недвижимости.

Кредиторы рассчитывают коэффициент покрытия долга в рамках процесса андеррайтинга. Инвесторы в недвижимость могут скорректировать свое предложение об аренде недвижимости, чтобы получить определенный коэффициент покрытия долга, а также отслеживать этот коэффициент, чтобы определить, пришло ли время рефинансировать арендуемую недвижимость.

Ключевые выносы

• Коэффициент покрытия обслуживания долга показывает сумму чистого денежного потока, доступного для выплаты ипотеки.
• И инвесторы в недвижимость, и кредиторы используют коэффициент покрытия долга при анализе результатов сдачи в аренду недвижимости.
• Знание того, как рассчитать чистую операционную прибыль, является ключом к точному определению коэффициента покрытия обслуживания долга.
• Коэффициент покрытия долга может увеличиваться или уменьшаться из года в год.

Коэффициент покрытия обслуживания долга — или DSCR — это показатель, который измеряет способность заемщика обслуживать или погашать годовое обслуживание долга по сравнению с суммой чистого операционного дохода (NOI), генерируемого недвижимостью.

DSCR указывает, приносит ли недвижимость достаточный доход для выплаты ипотеки. Кредиторы используют коэффициент покрытия долга в качестве одного измерения для определения максимальной суммы ссуды, когда инвестор в недвижимость подает заявку на новую ссуду или рефинансирует существующую ипотеку.

Чем больше коэффициент DSCR, тем больше чистой операционной прибыли доступно для обслуживания долга.

Формула для расчета коэффициента покрытия долга очень проста.DSCR для недвижимости рассчитывается путем деления годового чистого операционного дохода от собственности (NOI) на годовой платеж по долгу.

Формула DSCR

• Коэффициент покрытия обслуживания долга = Чистый операционный доход / обслуживание долга

Например, если арендуемая недвижимость генерирует годовой NOI в размере 6500 долларов, а годовой платеж по ипотеке составляет 4700 долларов (основная сумма и проценты), коэффициент покрытия обслуживания долга будет:

• DSCR = NOI / Долговое обслуживание
• 6500 NOI / 4700 долларов США по обслуживанию долга = 1.38

DSCR 1,38 означает, что имеется дополнительная чистая операционная прибыль, чем требуется для обслуживания годового долга. С другой стороны, DSCR, равный 0,97, означает, что чистой операционной прибыли достаточно для выплаты 97% годовых выплат по долгу.

Прежде чем мы углубимся в коэффициент покрытия обслуживания долга, давайте рассмотрим, что включать и исключать при определении чистого операционного дохода от сдачи в аренду.

Как определить NOI

Понимание того, как точно рассчитать чистый операционный доход, важно, поскольку NOI оказывает значительное влияние на коэффициент покрытия обслуживания долга, сумму ипотечного кредита, которую может получить инвестор, и размер дохода, доступного для обслуживания долга.

Искусственно завышенный NOI будет завышать сумму дохода, доступного для обслуживания долга, а низкий NOI из-за просчета будет занижать сумму дохода, которая может быть использована для выплаты ипотеки.

NOI рассчитывается путем вычета всех необходимых операционных расходов из всех доходов, генерируемых недвижимостью. Чтобы точно определить доход от сдачи в аренду недвижимости, сложите весь потенциальный доход, затем вычтите убытки от вакансий и кредитных убытков:

• Валовая операционная прибыль = потенциальный доход от аренды — Норма вакансий

Для односемейных домов и небольших многоквартирных домов потенциальный доход от аренды включает ежемесячную арендную плату, которую платит арендатор, плюс «дополнительный» доход от аренды, такой как аренда домашнего животного, коммунальные услуги, взимаемые с арендатора (в многоквартирном доме), и арендная плата за бытовую технику.

Потенциальный доход от аренды предполагает, что объект недвижимости занят 100% времени. Но это нереально, потому что у большинства сдаваемых в аренду объектов есть периоды незанятости, например, когда вакантное имущество покупается впервые или время между сменами арендатора.

Некоторые инвесторы используют процент вакантных площадей в размере 5-10% в качестве «приблизительного» снижения, но случайный выбор процента вакансий может привести к завышению или занижению валового операционного показателя. Есть несколько хороших способов понять, какова настоящая история вакансий в арендуемой собственности.

Один из способов помочь спрогнозировать вакансию, если записи недоступны, — это проконсультироваться с местным управляющим недвижимостью, который в настоящее время управляет домами в том же районе или районе.

После расчета валового операционного дохода следующим шагом будет сложение всех необходимых операционных расходов на недвижимость. Типичные операционные расходы для аренды на одну семью и небольшого многоквартирного дома включают:

• Комиссия за управление недвижимостью
• Ремонт и обслуживание
• Налог на недвижимость
• Страхование
• Сборы ТСЖ
• Коммунальные услуги (иногда включаются в расходы арендодателя в многоквартирном доме)

Статьи, исключаемые из необходимых операционных расходов, включают капитальные затраты (CapEx), амортизацию, а также обслуживание долга или выплаты по ипотеке.

Эти затраты не включаются в расчет операционных расходов, поскольку они могут варьироваться от одного инвестора к другому. Например, один покупатель может внести консервативный первоначальный взнос в размере 25% при финансировании арендуемой собственности, в то время как другой может использовать высокий LTV, сделав меньший первоначальный взнос.

Вычитая необходимые операционные расходы из валового операционного дохода, инвестор может определить чистый операционный доход от сдачи в аренду недвижимости:

• Чистая операционная прибыль = Валовая операционная прибыль — Операционные расходы

Например, если аренда дома на одну семью приносит годовой валовой операционный доход в размере 12500 долларов, а операционные расходы составляют 6000 долларов в год, чистый операционный доход составит 6500 долларов:

• Валовая операционная прибыль 12 500 долларов — Операционные расходы 6000 долларов = Чистая операционная прибыль 6500 долларов

Если инвестор подает заявку на ипотеку, а годовое обслуживание долга (основная сумма и проценты) составляет 4700 долларов, коэффициент покрытия долга будет:

• DSCR = NOI / Долговое обслуживание
• 6500 NOI / 4700 долларов США по обслуживанию долга = 1.38

Исходя из этого примера, дом приносит больше чистого операционного дохода, чем необходимо для погашения годового долга.

Предположим, инвестор думает о покупке арендуемой собственности по запрашиваемой цене 150 000 долларов.

Перед тем, как сделать предложение, инвестор связался с партнером-кредитором и узнал, что кредитор потребует DSCR 1,40.

Если недвижимость генерирует NOI в размере 7500 долларов, инвестор может использовать формулу DSCR для расчета суммы годового обслуживания долга, которую разрешит кредитор, и первоначального взноса, необходимого для покупки недвижимости.

Первый шаг — изменить формулу коэффициента покрытия долга для расчета максимально допустимого платежа по ипотеке:

• DSCR = NOI / Долговое обслуживание
• Обслуживание долга = NOI / DSCR
• 7500 NOI / 1,40 DSCR = 5 357 долларов США по обслуживанию долга (основная сумма и проценты)

После консультации с кредитором инвестор узнает, что для покупки арендуемой собственности по запрашиваемой цене потребуется первоначальный взнос в размере 30%, чтобы удовлетворить требование кредитора о DSCR равном 1.40.

Инвестор может использовать формулу DSCR, делая покупки на некоторых из лучших рынков для аренды недвижимости.

Например, предположим, что инвестор выделил 25 000 долларов капитала для использования в качестве первоначального взноса, а кредитор требует, чтобы коэффициент покрытия долга составлял 1,35. Теперь инвестор может искать дома для сдачи в аренду по всей стране, которые соответствуют распределению первоначального взноса инвестора и требованиям DSCR кредитора.

Хотя в сфере недвижимости не существует отраслевого стандарта хорошего коэффициента покрытия долга, многие кредиторы и консервативные инвесторы в недвижимость будут искать DSCR не ниже 1.25.

Это означает, что чистый денежный поток больше, чем необходимо для погашения годовой основной суммы и процентных платежей по ипотеке после оплаты всех обычных операционных расходов.

Чем ниже DSCR, тем выше риск того, что инвестору, возможно, придется пойти из собственного кармана, чтобы выплатить ипотечный кредит, если недвижимость пустует в течение длительного периода времени или если операционные расходы выше ожидаемых.

Коэффициент покрытия долга арендуемой собственности может измениться и изменится после того, как инвестор купит дом.

Это потому, что числитель или NOI может увеличиваться или уменьшаться из года в год, в то время как знаменатель суммы годового обслуживания долга обычно остается неизменным, если предположить, что ипотека на арендуемую собственность имеет фиксированную процентную ставку.

Для иллюстрации предположим, что инвестор прогнозирует, что NOI арендуемого дома будет расти на 3% в год. За пятилетний период владения изменение DSCR может выглядеть примерно так:

Конечно, DSCR может со временем снизиться, если арендуемая недвижимость не будет работать так, как ожидалось.Если текучесть арендаторов выше ожидаемой, возможно, из-за плохого процесса проверки арендаторов или неопытного управляющего недвижимостью, NOI может снижаться из года в год.

Увеличивающийся коэффициент покрытия долга может быть признаком того, что пришло время рефинансировать арендуемую недвижимость. Это связано с тем, что более крупный DSCR указывает на растущую сумму чистой прибыли, доступной для обслуживания долга.