Памятка для покупателей
Способы оплаты
1. Оплата картой на сайте
Оплату банковской картой может произвести только владелец карты. При получении товара владелец карты должен присутствовать лично, чтобы при необходимости предъявить карту и документ, удостоверяющий личность (паспорт либо водительское удостоверение).
- При оформлении заказа заполните все необходимые поля. В блоке «Способ оплаты» выберите «Онлайн-оплата».
- Нажмите кнопку «ОПЛАТИТЬ». После этого система проверит наличие и забронирует товар в выбранном вами магазине, если товара будет на достаточно, предложит выбрать другой магазин или отменить, потом вы автоматически попадёте на защищенную страницу процессингового центра Банка Русский Стандарт. Обработка полученных конфиденциальных данных клиента (реквизиты карты, регистрационные данные и т. д.) производится в процессинговом центре. Все операции в платежной системе Русского стандарта идут в защищенном режиме.
- В форму оплаты вам необходимо ввести данные вашей карты (информация предоставляется в зашифрованном виде и сохраняется только на специализированном сервере платежной системы. Наш магазин не сохраняет данные о вашей пластиковой карте).
- Далее с вами свяжется наш менеджер для подтверждения заказа
- Если вы решите отменить заказ, ваш платеж будет возвращен. Возврат осуществляется на карту, с которой прошла оплата.
2. Оплата картой в магазине
В магазинах ТСЦ «ВерШина» можно произвести оплату банковскими картами Visa, Мир , MasterCard.
Оплату банковской картой может произвести только владелец карты. При получении товара владелец карты должен присутствовать лично, чтобы при необходимости предъявить карту и документ, удостоверяющий личность (паспорт либо водительское удостоверение).
3. Оплата наличными в магазине
В ТСЦ «ВерШина» можно произвести оплату наличными. Продажа товаров за наличные осуществляется через контрольно-кассовый аппарат с выдачей покупателю чека. Оплата товара производится в рублях.
Возврат товара
При осуществлении возврата товара внимательно ознакомьтесь, пожалуйста, с правилами возврата и обмена товара в интернет-магазине «Вершина»
1. Возврат товара
осуществляется по адресу магазина, откуда был произведён самовывоз Товара.
Возврату подлежит сумма, уплаченная Покупателем за товар, за исключением расходов на возврат товара. Денежные средства будут переведены в течение 10 дней с даты поступления товара на склад Продавца.
2. Срок возврата товара:
● до момента получения товара – в любое время.
Возврат товара надлежащего качества можно осуществить при одновременном соблюдении следующих условий:
● сохранение внешнего вида товара. Речь идет о том, что товар не должен был быть в употреблении.
● сохранение потребительских свойств товара;
● наличие документов, подтверждающих факт приобретения товара (таким документом может быть универсальный передаточный документ, товарная накладная, чек).
● наличие требования о возврате товаров произвольной формы, в котором должны быть отражены реквизиты покупателя (ФИО, адрес, наименование товара, цена приобретения и стоимость доставки товара в адрес покупателя).
При возврате покупателем товара надлежащего качества, в адрес продавца, вместе с покупкой необходимо направить акт возврата и заявление на возврат товара, или заявление на обмен товара, который можно скачать и распечатать с сайта https://vershina-kazan.ru/ из раздела «Публичная оферта», а так же документ подтверждающий факт получения заказа покупателем – товарно-сопроводительный документы (универсальный передаточный документ, товарная накладная, чек).
В случае отказа покупателя от товара до момента получения, покупатель должен направить скан-копию заявления о возврате товара на электронную почту продавца [email protected]
Возврат товара ненадлежащего качества:
При обнаружении недостатков, покупатель, по своему усмотрению, может потребовать в письменной форме
● Замены товара на аналогичный, либо на другой товар с перерасчетом цены;
● Уменьшения стоимости соразмерно недостаткам;
● Устранения недостатков либо возмещения расходов на такое устранение;
● Возврата товара с последующим возвратом уплаченных денежных средств.
Требования к Продавцу могут быть предъявлены в течение гарантийного срока.
При оплате покупки банковской картой, средства будут перечисляться обратно на карту, со счета которой была произведена оплата.
Если в период возврата товара карточка перестала действовать (была утеряна, сдана обратно в банк и др.), то возврат может быть оформлен на другую карту этого же клиента. По заявлению покупателя деньги могут быть переведены на банковский счет. В такой ситуации срок возврата увеличивается до 30 дней.
Продавец:
Индивидуальный предприниматель
Такабаев Ильгизар Хасанович
Факт.адрес (адрес для направления корреспонденции):
420133 г.Казань, ул. Ямашева, д. 92Б
ИНН: 165500263840
ОГРНИП: 304165516900050
Расчетный счет: 40802810690083000639
Банк: Филиал «Приволжский» ПАО Банк «ФК Открытие»
БИК: 042282881
Kорр. счет: 30101810300000000881
Для покупателей | Возврат и возмещение
У нас нет сомнений в том, что покупателю понравится продукция, приобретённая в интернет-магазине orby.ru. Мы прилагаем все усилия к разработке и изготовлению именно такой продукции, какая требуется покупателю. Вместе с тем, мы сознаем, что ожидания потребителя не всегда оправдываются. Предлагаем познакомиться с условиями возврата приобретённого товара.
Возврат товара
Если Вы решили вернуть товар, мы поможем Вам это сделать.
Выбирая доставку курьером до двери, Вы можете примерить вещи в течение 10-15 минут. Вы вправе принять заказ полностью или полностью отказаться от него. В последнем случае Вы оплачиваете только стоимость доставки, если она включена в заказ. Частичный возврат через курьера или Пункт выдачи заказов невозможен. Вы можете отправить нам вещи, которые Вам не подошли Почтой России. Для оформления возврата воспользуйтесь возвратной накладной, приложенной к заказу, или заполните её в Личном кабинете.
Возврат товара надлежащего качества возможен в случае, если сохранены его товарный вид, потребительские свойства, а также документ, подтверждающий факт и условия покупки указанного товара. Отсутствие указанного документа не лишает Вас возможности сослаться на другие доказательства приобретения товара в нашем интернет-магазине.
Вы вправе отказаться от товара в любое время до его передачи, а после получения – в течение 14 дней.
Перечень товаров надлежащего качества, не подлежащих возврату и обмену:
Нижнее белье, Носочно-чулочная продукция и модели, в создании дизайна которых Вы принимали личное участие. Нанесение надписи и номера на свитшот наделяет такой товар индивидуально-определенными свойствами и такой товар не подлежит возврату, за исключением случаев обнаружения ненадлежащего качества товара (брак).
Если Вы оформляете возврат товара с дефектом, обратите внимание на то, что гарантийный срок на нашу продукцию составляет 1 месяц.
Оформить возврат товара Вы можете самостоятельно, в специальном разделе личного кабинета.
Оформление документов
Для правильного оформления заявления на возврат, а так же ускорения процесса возмещения денежных средств, заполните электронное заявление на возврат.
Выберите заказ, товары которого Вы собираетесь вернуть, отметьте причину возврата и заполните контактную информацию, паспортные данные, адрес регистрации и банковские реквизиты личного счета для возмещения денежных средств.
На основании введенных данных система сформирует заявление на возврат в формате PDF, который Вам необходимо распечатать, подписать и отправить нам вместе с возвращаемым товаром по адресу: 156026, Костромская область, г. Кострома, ул. Северной правды 41/21 с пометкой «В отдел интернет-продаж».
Возмещение денежных средств
Оформив возврат на нашем сайте, Вы получите возможность отслеживать ход его выполнения.
Как только мы получим Вашу посылку, Вам будет отправлено уведомление на email. Далее запустится процесс согласования возврата с нашей внутренней службой качества. Как только возврат будет согласован, мы перечислим денежные средства на указанный в заявлении лицевой счет.
Обращаем Ваше внимание на то, что стоимость доставки и обратной пересылки заказа ,Почтой России, возмещается только в случае получения Вами бракованного товара .
Весь процесс с момента получения нами Вашего возврата до перечисления Вам возмещения занимает не более 10 рабочих дней.
Информация для покупателей
Каждый из нас дорожит собственной безопасностью и безопасностью своих близких. Приобретая товары или услуги, мы хотим быть уверены в их качестве – в том, что во время их эксплуатации не возникнет непредвиденных проблем, которые могут стать причиной дополнительных финансовых трат.
ООО Миле СНГ обращает ваше внимание на несколько правил, соблюдая которые вы сможете обезопасить себя от приобретения продукции марки Miele у неуполномоченных продавцов. Ведь среди них есть те, кто не несет ответственности за дальнейшее сопровождение и обслуживание бытовой техники Miele и вводит в заблуждение потребителей, незаконно используя товарный знак Miele.
- Данное правило распространяется исключительно на Партнеров – торговые компании, работающие по системе МСА и осуществляющие продажу любого наименования бытовой техники Miele, аксессуаров и бытовой химии конечному потребителю от имени ООО Миле СНГ. Правило не распространяется на компании, работающие с ООО Миле СНГ по дилерской схеме, в рамках которой осуществляется только продажа пылесосов, аксессуаров и бытовой химии.
- Ни один интернет-магазин, за исключением официального интернет-магазина ООО Миле СНГ
www.miele-shop.ru, не может использовать в названии сайта товарные знаки «Миле» и/или “Miele”.
Если в Интернете вы обнаружили такой сайт, это означает, что компания-владелец сайта не имеет разрешения правообладателя и является нарушителем прав на чужую интеллектуальную собственность.
- Спрашивайте в стационарных магазинах, где продается техника Miele, «Сертификат ПАРТНЕРА». Этот документ – свидетельство того, что ПАРТНЕР действует от имени ООО Миле СНГ. Скан-копия сертификата также рекомендована к размещению на сайте ПАРТНЕРА.
- Список всех уполномоченных магазинов Партнеров (МСА), где можно купить технику Miele, представлен на официальном сайте Miele в разделе «Где купить».
- Если вы уже приобрели технику Miele, то, позвонив в Департамент обслуживания клиентов по указанным ниже телефонам, вы можете проверить ее серийный номер и узнать, подлежит ли она гарантийному ремонту в ООО Миле СНГ и обслуживанию в сервисных центрах и в Партнерских службах.
Или проверить в сервисе проверки серийного номера.
- Список городов, в которых осуществляется сервисное обслуживание техники Miele, представлен на официальном сайте Miele в разделе «Клиентский сервис».
- Чтобы уточнить, есть ли у интересующего вас магазина или сервисного центра договорные отношения с ООО Миле СНГ, вы можете обратиться в Центр обслуживания клиентов по тел. 8 (800) 200 29 00.
Обо всех случаях выявленных вами нарушений или сомнительных сайтах просим вас незамедлительно сообщать в ООО Миле СНГ:
8 (800) 200 2900
бесплатно по всей РФ
8 (495) 745 8990
для звонков из Москвы и МО
E-mail: [email protected]
ООО Миле СНГ не несет ответственности за качество продукции, приобретаемой у неуполномоченных продавцов, а также за качество предлагаемых ими услуг.
Мы не можем гарантировать сервисное обслуживание и ремонт такой продукции.
Информация для покупателей
Процедура покупки товара в нашем Интернет-магазине очень проста и состоит из нескольких шагов.
1. Выбор товараПосле выбора товара нажмите кнопку В корзину — товар добавится в Вашу корзину.
Далее, если вы закончили выбирать товар, нажмите кнопку Ваша корзина.
На странице Ваша корзина будут перечислены все выбранные Вами товары.
В поле Количество Вы пожете изменить количество товара для покупки. После изменения количества товара необходимо нажать кнопку Пересчитать для пересчета итоговой суммы заказа.
В колонке Действия над каждым товаром можно произвести следующие действия: либо удалить товар из корзины, либо отложить товар на будущее.
Также можно ввести код скидки в соответствующее поле.
2. Оформление и подтверждение заказаПосле ввода необходимой информации о доставке товара (ФИО получателя, адрес доставки, контактные данные, вариант доставки, способ оплаты и т.д) для оформления заказа Вам нужно нажать кнопку Оформить заказ.
Копия заказа будет выслана на Ваш e-mail, указанный при оформлении заказа.
Внимание! Неправильно указанный номер телефона, неточный или неполный адрес могут привести к дополнительной задержке! Пожалуйста, внимательно проверяйте Ваши персональные данные при регистрации и оформлении заказа.
Через некоторое время (обычно в течение часа) после оформления покупки, с Вами свяжется наш менеджер по контактным данным, указанным при оформлении заказа. С менеджером можно будет согласовать точное время и сроки доставки, а также уточнить детали.
Примечание: Для постоянных клиентов на сайте магазина есть Регистрация. В своем кабинете Вы можете просмотреть содержимое корзины, историю своих заказов, а также повторить или отказаться от заказа, подписаться на рассылку новостей магазина.
3. Оплата и ценыЦены, указанные на сайте, являются окончательными и не требуют доплат при стандартных условиях поставки. Все налоги включены в стоимость товара.
Внимание! Для каждого отдельного заказа возможен только один способ оплаты на ваш выбор. Оплата заказа по частям различными способами невозможна.
Возможные способы оплаты:
- Наличный расчет.
- Оплата банковскими картами в магазине, при доставке курьером и через сайт
- Безналичная оплата через Сбербанк по квитанции или через любой другой банк
Информация для покупателей
1. «Быстрая продажа»
2. Продажа товаров «под заказ с фабрик-производителей».
1. «Быстрая продажа»
Товары, имеющиеся в наличии на складе компании, могут быть отгружены (после их предварительной полной оплаты клиентами) непосредственно по прибытию клиентов на склад в случае самовывоза или быть доставлены на адрес, указанный клиентом. Для оформления покупки товаров из наличия заключение договоров купли-продажи не является обязательным.
1.1. Частные покупатели
1.1.1. Оплата Товаров
Основанием для оплаты является оформленный должным образом сотрудниками отделов продаж и согласованный покупателем документ «Заказ покупателя», содержащий перечень товаров, их количества и цены. Оплата по Заказу может быть внесена как в кассу Продавца наличными, так и посредством оплаты банковской карточкой. Кроме того, Покупатель может сделать перечисление денежных средств на расчетный счет Продавца со своего индивидуального банковского расчётного счета. Допускается комбинированная оплата различными способами частями по одному «Заказу покупателя».
1.1.2. Получение/приемка товаров – согласование даты, требования к документам
Приобретенные товары из наличия на складе должны быть получены Покупателем в течение двух недель с момента покупки – именно столько составляет бесплатный срок хранения оплаченного клиентом Заказа. Товары передаются Покупателю на складе компании или доставляются на согласованный заранее адрес. Для этого Покупателю необходимо накануне получения товара не позднее 17-00 текущего дня согласовать с персональным специалистом по продажам (который указан в Заказе покупателя) данные процедуры. Приемка-передача товаров производится сотрудником компании уполномоченным предварительно убедится в соответствии личности получателя и указанного в Заказе покупателя лица. Для этого он вправе потребовать у Получателя:
- Удостоверение личности,
- Оригинал Заказа покупателя,
- Оригинал кассового чека,
- Оригинал или копию платежного поручения,
Факт осуществления приемки-передачи товаров подтверждается наличием на товаросопроводительных документах оригинальной подписи непосредственно Покупателя или его доверенного лица, а также собственноручно вписанным Получателем фамилией, именем и отчеством Получателя, и датой получения товаров.
1.1.3. Проверка качества получаемых товаров
Нашей компанией поставляются товары только первого (высшего) сорта. Мы многие годы работает только с проверенными поставщиками, выпускающими продукцию надлежащего качества в соответствии со стандартами стран, в которых они произведены. Поэтому необходимость проверки товаров на наличие скрытых недостатков в момент получения отсутствует. Однако имеются объективные обстоятельства влекущие наличие вероятности повреждение товаров при транспортировке на любых этапах.
1.1.3.1. Получение товаров на складе
При получении товаров на складе действуют процедуры, предусматривающие выполнение проверки качества товаров сотрудниками склада путем вскрытия упаковки и визуального осмотра применительно к штучным товарам следующих товарных групп:
- Сантехника,
- Мебель для ванных комнат,
- Предметы освещения,
- Декоративные керамические и каменные изделия и элементы, в том числе изделия полученные путем гидроабразивной резки.
При получение мерных товаров, упакованных в коробки и измеряемых в кв.м., а также весовых товаров, поставляемых в стандартных упаковках и измеряемых в меш. или уп. проверка качества товаров посредством вскрытия коробок/упаковок не производится. При этом сотрудниками склада в момент отгрузки производится оценка целостности товаров путем выявления при обработке товаров наличия или отсутствия характерного хруста поврежденного товара, а также признаков поврежденной, разорванной упаковки, или транспортной тары. Упаковки с выявленными повреждениями или подозрениями на это меняются. К товарам, проверяемым на основе указанных правил, относятся следующие товарные группы:
- Плитка керамическая,
- Камень натуральный,
- Затирки, сухие смеси,
- Паркеты.
Получатель товаров вправе лично после получения всей партии товара и подписания товаросопроводительных документов своими силами на территории складской площадки, предназначенной для стоянки автомобилей клиентов, осуществить полную проверку товаров на целостность путем вскрытия каждой коробки. При этом может быть проверена именно целостность плиток с целью штучной замены поврежденных. Сортировка целых плиток, отбор, перебор посредством субъективной оценки Получателем внешнего вида поверхности (цвета, тона, рисунка, фактуры) не допускается и претензии не принимаются! После вывоза товаров Получателем с территории склада последующие претензии по явным недостаткам не принимаются!
1.1.3.2. Получение товаров при доставке
Действуют все правила, перечисленные для случаев получения товаров непосредственно на складе. Выявленные при приемке товаров упаковки с наличием признаков повреждения не принимаются, о чем делает запись в товаросопроводительных документах. Замена недопоставленных по этой причине товаров осуществляется в сроки по согласованию с службой логистики компании. При доставке товаров на адрес Покупателя допускается предъявление претензий относительно явных недостатков товара (бой) в течение трех дней с момента получения.
1.1.4. Возврат товаров
Возврату подлежат полностью кондиционные товары, имеющие ненарушенную упаковку (для целых коробок мерного товара и штучных товаров) или упакованные самостоятельно Покупателем (для нецелых коробок мерного товара и штучных декоративных элементов). Без упаковки товары не принимаются.
Срок возврата товаров – 1 месяц со дня получения.
Товары, приобретенные по распродажным ценам возврату не подлежат.
Для возврата товаров Покупатель должен согласовать процедуру возврата с персональным специалистом по продажам (который указан в Заказе покупателя) и своими силами доставить товар на главный склад компании. Для передачи товаров сотрудникам склада необходимо предоставить:
- Оригинал Заказа покупателя, на основании которого была осуществлено ранее получение товара Покупателем и
- Платежный документ по заказу.
Оформление документа передачи товара на склад осуществляется сотрудниками склада.
1.1.5. Возврат денежных средств за товар
Возврат ранее оплаченных денежных средств осуществляется в случаях:
- Отказа от оплаченного, но не полученного товара полностью по заказу или в его части,
- Возврата товара полностью по Заказу или частично.
Для получения денежных средств Покупателю необходимо:
- В зависимости от формы первоначальной оплаты товара написать заявление на возврат денежных средств. Образец заявления при оплате наличными или банковской картой. Образец заявления при оплате со своего персонального расчетного счета.
- Доставить оригинал заявления в Салон и согласовать через персонального специалиста по продажам дату возврата денежных средств.
- В день получения денежных средств наличными прибыть в место получения. При возврате денежных средств на карту операция возврата проводится в день подачи заявления на возврат. При возврате на персональный расчетный счет прибывать в Салон не нужно.
- По прибытию обратиться в кассу и предоставить паспорт Получателя денежных средств или нотариальную доверенность на получение денежных средств уполномоченным лицом.
Замечание 1. Необходимо иметь в виду, что в соответствии с Официальным разъяснением Центрального Банка Российской Федерации от 28 сентября 2009 г. N 34-ОР возврат денежных средств Покупателям возможно осуществить Продавцом исключительно в той форме, в которой эти денежные средства ранее поступили в качестве оплаты на товары или услуги. То есть оплаченные средства посредством платежной карты могут быть возвращены только непосредственно на карту, оплаченные с индивидуального расчётного счета – только на расчетный счет. В том числе с учетом возможной комбинированной оплаты (п.1.1.1) в пределах соответствующих сумм по видам оплаты.
Замечание 2. Фактический возврат денежных средств может быть осуществлен в течение двух недель с момента поступления в компанию заявления Покупателя на возврат денежных средств.
1.1.6. Перенос ранее оплаченных денежных средств на новый Заказ
Ранее оплаченные денежные средства могут быть зачтены на новые заказы Покупателя в случаях:
- Полного отказа Покупателя от неполученных товаров по ранее согласованному заказу,
- Частичного отказа от неполученных товаров по ранее согласованному Заказу,
- Осуществленного ранее возврата товаров на склад компании.
Для переноса денежных средств необходимо обратиться с просьбой к персональному специалисту по продажам.
1.2. Юридические лица
1.2.1. Оплата товаров
Основанием для оплаты является оформленный должным образом сотрудниками отделов продаж «Счет на оплату» товаров, содержащий перечень товаров, их количества и цены, созданный на основании согласованного с представителем юридического лица Покупателя документа «Заказ покупателя». Для подготовки счета представитель юридического лица должен предоставить сотруднику отдела продаж реквизиты организации. Оплата счета осуществляется в безналичном порядке перечислением денежных средств на расчетный счет Поставщика.
1.2.2. Получение/приемка товаров – согласование даты, требования к документам
Приобретенные товары из наличия на склад должны быть получены Покупателем в течение двух недель с момента оплаты – именно столько составляет бесплатный срок хранения оплаченного клиентом Заказа. Товары передаются представителем юридического лица Покупателя на складе компании или доставляются на согласованный заранее адрес. Для этого представителю необходимо накануне получения товара не позднее 17-00 текущего дня согласовать с персональным специалистом по продажам (который указан в Заказе покупателя) данные процедуры. Приемка-передача товаров производится сотрудником компании, уполномоченным предварительно убедится в соответствии личности получателя и указанного в Заказе покупателя лица. Для этого он вправе потребовать у Получателя:
Факт осуществления приемки-передачи товаров подтверждается подписание товаросопроводительных документов.
1.2.3. Проверка качества получаемых товаров
Нашей компанией поставляются товары только первого (высшего) сорта. Мы многие годы работает только с проверенными поставщиками, выпускающими продукцию надлежащего качества в соответствии со стандартами стран, в которых они произведены. Поэтому необходимость проверки товаров на наличие скрытых недостатков в момент получения отсутствует. Однако имеются объективные обстоятельства влекущие наличие вероятности повреждение товаров при транспортировке на любых этапах.
1.2.3.1. Получение товаров на складе
При получении товаров на складе действуют процедуры, предусматривающие выполнение проверки качества товаров сотрудниками склада путем вскрытия упаковки и визуального осмотра применительно к штучным товарам следующих товарных групп:
- Сантехника,
- Мебель для ванных комнат,
- Предметы освещения,
- Декоративные керамические и каменные изделия и элементы, в том числе изделия полученные путем гидроабразивной резки.
При получение мерных товаров, упакованных в коробки и измеряемых в кв.м., а также весовых товаров, поставляемых в стандартных упаковках и измеряемых в меш. или уп. проверка качества товаров посредством вскрытия коробок/упаковок не производится. При этом сотрудниками склада в момент отгрузки производиться оценка целостности товаров путем выявления при обработке товаров наличия или отсутствия характерного хруста поврежденного товара, а также признаков поврежденной, разорванной упаковки, или транспортной тары. Упаковки с выявленными повреждениями или подозрениями на это меняются. К товарам, проверяемых на основе указанных правил, относятся следующие товарные группы:
- Плитка керамическая,
- Камень натуральный,
- Затирки, сухие смеси,
- Паркеты.
Представитель получателя товаров вправе лично после получения всей партии товара и подписания товаросопроводительных документов своими силами на территории складской площадки, предназначенной для стоянки автомобилей клиентов, осуществить полную проверку товаров на целостность путем вскрытия каждой коробки. При этом может быть проверена именно целостность плиток с целью штучной замены поврежденных. Сортировка целых плиток, отбор, перебор посредством субъективной оценки Представителем получателя внешнего вида поверхности (цвета, тона, рисунка, фактуры) не допускается и претензии не принимаются! После вывоза товаров с территории склада последующие претензии по явным недостаткам не принимаются!
1.2.3.2. Получение товаров при доставке
Действуют все правила, перечисленные для случаев получения товаров непосредственно на складе. Выявленные при приемке товаров упаковки с наличием признаков повреждения не принимаются, о чем делает запись в товаросопроводительных документах. Замена недопоставленных по этой причине товаров осуществляется в сроки по согласованию с службой логистики компании. При доставке товаров на адрес Покупателя допускается предъявление претензий относительно явных недостатков товара (бой) в течение трех дней с момента получения
1.2.4. Возврат товаров
Возврат товаров от юридических лиц не осуществляется. Поступающие от Покупателя просьбы о возврате товаров с возвратом денежных средств расцениваются как односторонний отказ Покупателя от взятых на себя обязательств по договору поставки, что не допускается положениями ст. 310 ГК РФ. При этом наличие подписанного договора заменяет фактически имеющийся счет на оплату, выступающий в качестве публичной оферты Поставщика, и факт оплаты данного счета Покупателем, удостоверяющей факт акцепта (подтверждения) оферты Покупателем. В этой же логике не допускается замена товаров надлежащего качества на другие товары эквивалентной стоимости.
Одновременно возврат товаров (как и их замена) может быть в отдельных случаях результатом согласования сторон. Если такие согласования достигнуты в устном порядке между уполномоченными сотрудниками Поставщика и представителем Покупателя, то для возврата товаров представителю Покупателя необходимо подготовить Письмо с просьбой о возврате товаров.
При наличии письменного согласования возврата товаров со стороны Поставщика Покупатель должен:
- Подготовить бухгалтерские документы на возврат товаров Поставщику. К числу документов относятся: товарная накладная ТОРГ-12 по ценам приобретения. Возврат товаров от организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения не принимается!
- Доставить товар на склад компании,
- Подписать товаросопроводительные документы,
- Ожидать поступление денежных средств за возвращенный товар.
1.2.5. Возврат денежных средств за товар
Возврат денежных средств за товар осуществляется в случаях согласования такового сторонами. По согласованию возврат может быть осуществлён при:
- Согласовании отказа от заказа до отгрузки товара со склада (частичное или полное расторжение сделки),
- Согласовании полного или частичного возврата товаров,
- Ошибочном перечисления денежных средств от Покупателя или любой организации на расчетный счет Продавца.
Образец письма на возврат денежных средств.
Возврат денежных средств осуществляется в безналичном порядке.
1.2.6. Перенос ранее оплаченных денежных средств на другой заказ
В случаях, когда согласие между Продавцом и Покупателем о частичном или полном расторжении сделки (п.1.2.5.) достигнуто, но при этом Покупатель намеревается в счет ранее перечисленных и не использованных средств приобрести другой товар, то представителю Покупателя необходимо:
- Обратится с персональному специалисту по продажам и оформить новый «Заказ покупателя» и получить «Счет на оплату» по данному заказу,
- Подготовить и передать Продавцу письмо о зачете ранее оплаченных денежных средств в счет нового заказа.
2. Продажа товаров «под заказ с фабрик-производителей»
Товары, которые не входят в постоянную складскую программу компании, могут быть поставлены по индивидуальным заказам покупателей. Для таких категорий товаров заключение договоров поставки является обязательным и для покупателей-частных лиц и для покупателей-организаций.
2.1. Заключение договора
Существуют следующие виды договоров, шаблоны которых вы можете скачать ниже для ознакомления. Договоры разработаны в соответствии с нормами российского законодательства, учитывают специфику деятельности по поставкам данных категорий товаров, сложившиеся на рынке нормы делового оборота, а также сбалансированно защищают интересы сторон договора.
Положения данных договоров в их существенной части полностью описывают фактический процесс протекания процедуры поставки товаров, обязанности сторон на разных этапах от начала процесса и до полного выполнения сторонами обязательств по договору. Для нашей деятельности мы используем только наши шаблоны договоров. Проекты договоров от наших клиентов нами не рассматриваются. Коррективы, изменения в тексты договоров, являющихся элементами автоматизированной учетной системы компании, не вносятся. В отдельных случаях по инициативе Покупателей и по согласованию со стороны Продавца возможно заключение дополнительного соглашения к существующему и подписанному в качестве базы договору поставки. Согласование проекта дополнительного соглашения происходит одновременно с согласием со стороны Покупателя подписать основной договор. Для рассмотрения существа дополнительного соглашения Покупатель должен предоставить представителю Продавца сформулированные в виде проекта его положения. Для заключения договора покупатель должен:
- Согласовать «Заказ покупателя»,
- Предоставить реквизиты организации,
- Подписать договор «живыми» подписями уполномоченного лица (непосредственно уполномоченными лицами).
2.2. Оплата договора
Оплата по договору осуществляется в соответствии с положения договора. Для клиентов частных лиц действует возможность комбинированной оплаты как описано в п. 1.1.1 данного документа.
2.3. Получение/приемка товаров
Порядок получения товаров осуществляется в соответствии с положениями договора. Особо обращаем внимание на необходимость наличия у получателя должным образом оформленной доверенности от организации на получение товара. При отсутствии доверенности товар переданным быть не может. В том числе и при доставке товаров на адрес Покупателя.
2.4. Проверка качества получаемых товаров
Порядок проверки качества товаров подробно описывает положениями договоров.
2.5. Возврат товаров
При поставках товаров с фабрик-производителей под индивидуальный заказ Покупателя не предусматривается возврат кондиционных товаров, что и описывается положения договоров. Возврату подлежат товары с выявленными скрытыми недостатками в сроки, указанные в договорах. Для осуществления возврата таких товаров необходимо:
- Уведомить представителей Продавца,
- Согласовать возврат товаров,
- Подготовить возвратные товаросопроводительные документы,
- Предоставить товары на склад компании и передать их сотрудникам склада.
2.6. Возврат денежных средств за товар
Возврат денежных средств Покупателю возможен в следующих случаях:
- В случае возврата некондиционных товаров при отказе Покупателя от допоставки,
- В случае недопоставки товаров по договору при отказе Покупателя от допоставки,
- В случае согласования между Покупателем и Продавцом отказа от договора по инициативе Покупателя (полностью или частично) на ранних этапах исполнения договора сторонами до момент осуществления процедуры закупки товаров на фабриках-производителях Продавцом.
Для осуществления возврата денежных средств Покупателю необходимо подготовить и передать Продавцу письмо о возврате денежных средств или письмо о допоставке товаров, которые выявлены как некондиционные.
Перечень документов, используемых в тексте:
Реверсивный (закупочный) факторинг ✓ финансирование закупок 💰 товара для покупателей и поставщиков
Банк НФК (АО) Контакты:Адрес: ул. Кожевническая, д. 14 115114 Москва, Телефон:(495) 787-53-37, Телефон:(495) 995-21-31, Электронная почта: [email protected]
Адрес2: ул. Рокоссовского, д. 62, БЦ «ВолгоградСИТИ», оф. 15-21 400050 г. Волгоград, Телефон:(8442) 43-44-00, Электронная почта: [email protected]
Адрес3: ул.Свободы, д. 73, офис 311 394018 Россия, г. Воронеж, Телефон:(473) 228-19-78, 228-19-79, Электронная почта: [email protected]
Адрес4: ул. Хохрякова, 10, оф. 504-505 620014 Свердловская область, г. Екатеринбург, Телефон:(343) 310-14-55, Электронная почта: [email protected]
Адрес5: ул. Рабочая, д. 2а, офис 29А (3952) 486 331 г. Иркутск, Телефон:(3952) 486 331, Электронная почта: [email protected]
Адрес6: ул. Декабристов, 85б, офис 409, 410 420034 г. Казань, Телефон:(843) 200-09-47, 200-10-35, Электронная почта: [email protected]
Адрес7: Ленинский пр., д. 30, офис 508 236006 г. Калининград, Телефон:(4012) 53-53-87, Электронная почта: [email protected]
Адрес8: ул. Красная д. 152 г. Краснодар, Телефон:(861) 226-42-52, 226-45-54, Электронная почта: [email protected]
Адрес9: ул. Алексеева, д. 49, офис 6-14. 660077 г. Красноярск, Телефон:(391) 200-28-20, Электронная почта: [email protected]
Адрес10: ул. Нижегородская, 24 603000 г. Нижний Новгород, Телефон:(831) 288-02-89, Электронная почта: [email protected]
Адрес11: ул. Ленина, 52, офис 505 630004 г. Новосибирск, Телефон:(383) 212-06-18, 212-06-19, Электронная почта: [email protected]
Адрес12: ул. Николая Островского, 59/1 614007 г. Пермь, Телефон:(342) 211-50-28, Электронная почта: [email protected]
Адрес13: ул. Красноармейская, д. 200, 8 этаж, оф. 803 344000 г. Ростов-на-Дону, Телефон:(863) 263-88-30, Электронная почта: [email protected]
Адрес14: пр.К.Маркса, д.201 «Б» (бизнес-крепость «Башня») 443080 г. Самара, Телефон:(846)993-61-62, 993-61- 64, 993-61-63, Электронная почта: [email protected]
Адрес15: ул. Восстания, 18, офисы 405-407 191014 Санкт-Петербург, Телефон:(812) 644-40-71, Электронная почта: [email protected]
Адрес16: ул.Танкистов, д.37, оф.304, 305 410019 г. Саратов, Телефон:(8452) 57-27-63, Электронная почта: [email protected]
Адрес17: ул. Крупской, д. 9, офис 727, 728, 729 450000 Республика Башкортостан, г. Уфа, Телефон:(347) 273-50-78, Электронная почта: [email protected]
Адрес18: ул. К. Маркса, д.38, офис 319 454091 г. Челябинск, Телефон:(351) 239-93-90, 239-93-91, 239-93-92, Электронная почта: [email protected]
Адрес19: ул. Республиканская, д.3, корпус 1, офис 404 150003 г. Ярославль, Телефон:(4852) 58-11-88, Электронная почта: [email protected]
Полезная информация для покупателей квартир
Мы удаляем добровольно предоставленные индивидуальные сведения, такие как имена, адреса электронной почты и телефонные номера. Куки могут быть использованы также для прямого маркетинга, направленного на компании, или для маркетинга на основе списков пользователей, а также для ремаркетинга.
Цель такого маркетинга — сообщить об актуальных услугах компании таким пользователям, которые ранее посещали страницы компании. ЮИТ не предает Ваши персональные данные рекламодателям третьих сторон.
Файлы куки не дают возможности посмотреть или скопировать данные записывающего устройства терминала пользователя, такие как данные жесткого диска. Пользователь может при желании отказаться принимать файлы куки в настройках своего Интернет-браузера, но это может привести к несрабатыванию страниц, и поэтому не рекомендуется. Пользователь может так же когда угодно удалить со своего терминального устройства куки, сохраненные Интернет-браузером.
ЮИТ использует на своем сайте технологию, с помощью которой можно собирать определенную техническую информацию, такую как адрес Интернет-протокола, операционная система Вашего компьютера, использованный Вами браузер и возможные веб-сайты, указывающие на наш сайт. Эти данные не включают персональные данные и применяются для развития услуг ЮИТ.
На пользователей может быть направлен маркетинг на базе списков пользователей путем использования систем провайдеров услуг третьей стороны (напр., Google). В маркетинге на базе списков пользователей используются списки, составленные по использованным на данном сайте файлам куки. При осуществлении маркетинга на базе списков пользователей соблюдается, в частности, политика персонализированной рекламы Google Inc., последнюю версию которой можно прочитать по адресу http://support.google.com/adwordspolicy/bin/answer.py?hl=fi&answer=143465.
Пользователь может при желании управлять маркетингом на базе списков пользователей на сайте Your Online Choices: http://www.youronlinechoices.com/fi/. Инструмент управления настройками рекламы при Google-маркетинге находится также на странице: http://google.com/ads/preferences.
для покупателей — текущие вопросы
для покупателей — текущие вопросы для покупателей Архивы | Сохранение текущих вопросов https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/22170637/20210924-KCM-Share.png 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-24 06: 30: 072021-09-22 18: 14: 14Это все еще рынок продавцов [ИНФОГРАФИКА] https: // файлы.keepcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/22130104/20210922-KCM-Share-1.jpg 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-23 06: 30: 012021-09-22 18: 28: 09Две причины, по которым ожидание покупки в течение года может стоить вам https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/17143232/20210922-KCM-Share.jpg 410 750 KCM Crew https: // активы.keepcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-22 06: 30: 152021-09-21 18: 29: 02 Действительно ли необходим 20% первоначальный взнос для покупки дома? https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/17131357/20210921-KCM-Share.jpg 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-21 06: 30: 552021-09-21 09: 16: 29 Удаленная работа никуда не денется.Может ли ваш дом предоставить вам необходимое пространство? https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/17121433/20210920-KCM-Share.jpg 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-20 06: 30: 142021-09-17 18: 15: 30 Пришло время переехать в новый дом? https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/16140949/20210917-KCM-Share.PNG 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-17 06: 30: 552021-09-16 15: 48: 39 Вы когда-нибудь видели такой рынок жилья? [ИНФОГРАФИЯ] https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/15103404/20210916-KCM-Share.jpg 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.PNG KCM Crew2021-09-16 06: 30: 122021-09-16 10: 19: 57 Растет ли, наконец, количество домов на продажу? https://files.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2021/09/14112810/20210915-KCM-Share.jpg 410 750 KCM Crew https://assets.keepingcurrentmatters.com/wp-content/uploads/2017/01/KCMBannerNoWebsiteDarkLarge.png KCM Crew2021-09-15 06: 30: 2-09-14 19: 27: 365 Советы, как сделать лучшее предложение https: //files.keepingcurrentmatters.com / wp-content / uploads / 2021/09/0Купить дом сложно, но вы можете выиграть торги
Тамара Холмс | Специально для США СЕГОДНЯ
Когда Пейдж Шульте и ее семье потребовалось больше места в начале этого года, они решили продать свой дом и купить новый.
Но купить дом в Гиг-Харборе, штат Вашингтон, оказалось не так-то просто, поскольку они конкурировали с несколькими покупателями за каждый дом, который они видели.
«Мы специально хотели, чтобы план этажа был действительно популярен здесь», — говорит Шульте.
Продавец хотел получить за дом 1,5 миллиона долларов. Чтобы их предложение отличалось от всех остальных, Шульте, агент по недвижимости, искал способы предложить продавцу более выгодные условия, чем другие покупатели. «Цена — король, но условия — королева, и она руководит всем», — говорит Шульте.
Во-первых, они подсластили сделку оценкой: если она оказалась ниже ожидаемой, они предложили покрыть разрыв между оценочной ценой и покупной ценой.
Затем они заверили продавца, что не откажутся от сделки, отказавшись от проверки. «Я знала, что как только я попаду туда, ко мне придет инспектор, и я заплачу за все, что нужно будет починить», — говорит она.
Их стратегия сработала, и Шульты закрыли свой дом в феврале.
Хотя Шульте признает, что такие уступки не в интересах покупателя — и охотно заявляет об этом своим клиентам, — именно такие стратегии покупатели используют для покупки дома на сегодняшнем рынке.
Плохие новости для покупателей жилья
В своем прогнозе жилищного строительства на 2021 год Realtor.com предсказал, что 2021 год будет трудным для покупателей. Продавцы смогут делать высокие предложения, и цены на жилье резко возрастут. Вдобавок к этому они прогнозировали, что запасы жилья останутся на низком уровне из-за покупательского спроса.
Это плохие новости для покупателей жилья, поскольку усиление конкуренции означает, что у продавцов больше шансов получить свой выбор потенциальных предложений.
«Торговые войны явно являются признаком спроса и предложения», — говорит Элисон Бернстайн, основательница Suburban Jungle, консультационной фирмы по недвижимости, которая помогает покупателям жилья уезжать из городских районов в пригородные. Как только покупатель входит в один, «ключ не в том, чтобы расстраиваться, а в том, чтобы одеться».
Это означает проявить творческий подход и найти способ выделить свою ставку.
Конкурентоспособный рынок жилья
Когда Элизабет Портер и ее муж Кэмерон ранее в этом году искали дом в центральном Мичигане, Портер понятия не имел, насколько конкурентоспособен рынок, пока они не сделали пять предложений домов и не потеряли каждое из них. .
«У нас было шесть, семь, иногда восемь предложений на каждый дом, который мы хотели», — говорит она. «Это было тогда, когда я подумал:« Хорошо, нам нужно сделать что-то другое »».
Чтобы выделиться, Портер попыталась поставить себя на место продавца, чтобы увидеть, как ее семья может сделать их жизнь Полегче.Во-первых, носильщики предложили дополнительно потратить несколько сотен долларов на некоторые из меньших затрат продавца на закрытие сделки, такие как сборы за передачу правового титула.
Так как ее мать жила поблизости, Портер сообщила продавцу, что если они продадут ее семье, то они смогут выехать из дома столько времени, сколько потребуется, без уплаты арендной платы. Такое предложение «дает им чувство облегчения, если они также пытаются обеспечить себе новое жилье», — говорит Портер. «
Продавец принял их предложение, и после того, как носильщики закрыли свой дом в июне, они остались бесплатно на четыре недели, пока дом, в который они переехали, ремонтировался.
Еще одна тактика для многих покупателей дома — это любовное письмо — личное письмо продавцу, предназначенное для установления личной связи и продажи. Однако в Орегоне новый закон запрещает любые сообщения, содержащие информацию о расе, цвете кожи, религии, поле, сексуальной ориентации, национальности, семейном или семейном положении продавца. Даже в регионах, где нет действующего закона, некоторые профессионалы в сфере недвижимости рекомендуют не писать письма, содержащие идентифицирующую информацию, и вместо этого ищут связи с продавцами другими способами.
Ребекка Халльстрём из Олдсмара, Флорида, использовала любовное письмо, чтобы передать свою страсть к искусству. Два года она искала дом со студийным пространством, чтобы практиковаться в своем искусстве, и в своем любовном письме она написала: «Я ищу тот идеальный дом, в котором я могу установить свой мольберт и рисовать каждый день».
Позже продавец сказал ей, что дом идеально подойдет для художника, потому что в нем есть закрытая солнечная комната с большим количеством света, которая идеально подходит для студии. «Я убеждена, что все дело в индивидуальном письме», — говорит она.
Если вы все еще не знаете, как лучше всего конкурировать на рынке продавца, вот несколько других вариантов для покупателей, которые хотят выделиться.
Положение об эскалации для домашних предложений
Согласитесь заплатить определенную сумму сверх любых предложений, которые не превышают предел вашего бюджета, — говорит Дино ДиНенна, брокер и риэлтор из Хилтон-Хед, Южная Каролина. «Предположим, что предложение, которое вы сделали для дома своей мечты, составляет 200 000 долларов, вы можете предложить от 1000 до 210 000 долларов, чтобы превзойти любое конкурирующее предложение».
Получите правильное финансирование дома
Продавцы не хотят беспокоиться о том, что финансирование не состоится.Привлекательные предложения — это деньги, «потому что нет риска, что покупатель не получит одобрения третьей стороны», — говорит Билл Сэмюэл, застройщик компании Blue Ladder Development в районе Чикаго.
Лучше всего подойдет обычный кредит с высоким первоначальным взносом.
Двигайтесь вверх, а не вниз. В то время как низкое предложение может зацепить вас за сделку на рынке покупателя, «оно может просто помешать вам быть конкурентоспособным на горячем рынке», — говорит Керри Шерин, защитник интересов потребителей компании Ownerly, занимающейся аналитикой недвижимости.
Услуги для покупателей | Бреннан Недвижимость: маркетинг и продажи
Услуги для покупателей | Brennan Real Estate: маркетинг и продажи© 2017 Brennan Realty Services
Главное меню
Подключить
БреннанМаркетинг
и продажи
В качестве защитника покупателя Бреннан будет представлять вас и ваши интересы, поэтому вы сможете принять правильное решение для себя и своей семьи.
Чем больше мы узнаем о вас, ваших потребностях, вашей семье, желаемых районах или школах, тем лучше мы сможем помочь вам в поиске вашего следующего дома или инвестиционной собственности. И пока вы обучаете нас, мы держим вас в курсе текущих рыночных тенденций и стоимости недвижимости. Это поможет нам посоветовать вам сделать наиболее стратегическое предложение.
На сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости иногда все, что вам нужно, — это первый взгляд , чтобы совершить покупку, которая в противном случае недостижима.Наш статус знающего и заслуживающего доверия брокера делает вас инсайдером и первопроходцем. Мы можем сделать это несколькими способами:
В качестве представителя вашей стороны покупателя мы можем рассмотреть любую конкретную возможность покупки «вне рынка». Мы можем посоветовать вам уместность запрашиваемой цены, помочь вам сформулировать встречное предложение, предоставить вам смету расходов на отсроченное обслуживание, выявить потенциальные проекты капитального ремонта и, что наиболее важно, мы можем помочь вам первым.
Будучи давним и активным членом сообщества и доверенным советником многих домовладельцев, мы обычно знаем, когда дом собирается выставить на продажу. Иногда владельцы решают продать свои дома, не прибегая к услугам эксклюзивного агента по продаже недвижимости. У нас есть возможность информировать вас об этих возможностях и на раннем этапе связать вас с этими типами продавцов.
Использование нашей сети клиентов-разработчиков и коллег — еще один способ предоставить вам ценный и выгодный первый взгляд.Мы много лет занимаемся жилищным строительством и консультантом по развитию. В результате у нас есть внутреннее представление о трубопроводе жилищного строительства, в том числе о проектах, которые все еще находятся в стадии строительства, и о соединениях, которые помогут вам оказаться в первых рядах, когда на рынке появятся новые квартиры.
Если вас интересуют возможности первого просмотра, заполните форму, и агент Brennan свяжется с вами в ближайшее время.
Сети. Сети по недвижимости сложны и сильно различаются: от общедоступных веб-сайтов с листингами до частных агентских услуг по листингу. Агенты Brennan используют любые подходящие торговые точки, чтобы найти недвижимость, которую вы ищете. Коллективные годы, которые наши агенты прожили и работали в Нью-Йорке — от Бруклина и Манхэттена до Статен-Айленда, Бронкса и Квинса, — позволили им приобрести местный опыт и связи с каждым сообществом. Такое постоянное участие в жизни наших сообществ позволяет получить больший доступ к инсайдерской информации и сфокусировать внимание на местных особенностях.
Защита интересов. Покупка дома — захватывающий процесс, который нашим агентам нравится облегчать. В Brennan адвокация занимает центральное место во всем, что мы делаем, и наша команда имеет многолетний опыт, чтобы помочь вам достичь ваших целей. Для начала вы можете рассчитывать на объективную и откровенную оценку собственности от наших агентов. Наши агенты предоставят рекомендации по недвижимости, которые соответствуют вашим уникальным потребностям и ситуации. Мы также даем рекомендации по ремонту, объемам работ и альтернативным планам этажей для улучшения собственности.
Стратегия. На все более прозрачном рынке, где веб-сайты предоставляют обширный объем информации о листинге напрямую потребителям и где легко доступны излишки бесплатных консультаций, информированные покупатели продолжают доверять услугам Brennan. Они знают, что это может означать разницу между стрессовым испытанием и индивидуальной историей личного успеха.
На протяжении всего процесса наши покупатели получают стратегические рекомендации от директора фирмы Дональда Бреннана, а также анализ рынка и сравнительный анализ продаж, чтобы вы могли сделать стратегические предложения.
Вот что говорят наши клиенты:
«Помощь, которую вы оказали нам в процессе торгов и закрытия, была действительно полезной. Большое спасибо за понимание наших потребностей и ограничений. Вы сделали нашу первую покупку без проблем, и мы очень счастливы в нашей новой квартире ».
— Н. Валон, покупатель-клиент
Компромиссы для покупателей и продавцов при слияниях и поглощениях
Легендарная мания слияний 80-х бледнеет на фоне слияний и поглощений этого десятилетия.Только в 1998 году было объявлено о 12 356 сделках с объектами в США на общую сумму 1,63 триллиона долларов. Сравните это с 4 066 сделками на сумму 378,9 миллиарда долларов, объявленными в 1988 году, в разгар движения за слияния 1980-х годов. Но цифры не должны вызывать удивления. В конце концов, приобретения остаются для компаний самым быстрым путем к новым рынкам и новым возможностям. По мере глобализации рынков и ускорения темпов изменения технологий все больше и больше компаний считают слияния и поглощения привлекательной стратегией роста.
Однако в приобретениях 1990-х поражает то, как за них платят. В 1988 году почти 60% стоимости крупных сделок — на сумму более 100 миллионов долларов — было оплачено полностью наличными. Оплачено менее 2% акций. Но всего десять лет спустя картина почти полностью изменилась: 50% стоимости всех крупных сделок в 1998 г. было оплачено полностью акциями, и только 17% было оплачено полностью наличными.
Этот сдвиг имеет глубокие последствия для акционеров как приобретающих, так и приобретаемых компаний.В денежной сделке роли двух сторон четко разграничены, и обмен денег на акции завершает простую передачу права собственности. Но при обмене акциями становится гораздо менее ясно, кто покупатель, а кто продавец. В некоторых случаях акционеры приобретаемой компании могут в конечном итоге владеть большей частью компании, купившей их акции. Компании, которые оплачивают свои приобретения акциями, разделяют как стоимость, так и риски сделки с акционерами компании, которую они приобретают.Решение использовать акции вместо денежных средств также может повлиять на доходность акционеров. В исследованиях, охватывающих более 1200 крупных сделок, исследователи неизменно обнаруживали, что на момент объявления акционеры приобретающих компаний чувствуют себя хуже в сделках с акциями, чем в сделках с наличными деньгами. Более того, результаты показывают, что разница в производительности между операциями с наличными и акциями на ранних этапах со временем становится все больше — намного больше.
В сделке за наличные роли двух сторон четко разграничены, но в сделке с акциями менее ясно, кто является покупателем, а кто продавцом.
Несмотря на очевидную важность, этим вопросам часто уделяется мало внимания в корпоративных залах заседаний и на страницах финансовой прессы. И менеджеры, и журналисты в основном сосредотачиваются на ценах, уплачиваемых за приобретения. Дело не в том, что неправильно сосредотачиваться на цене. Цена, безусловно, является важным вопросом, стоящим перед обеими группами акционеров. Но когда компании рассматривают возможность сделать или принять предложение об обмене акциями, оценка компании становится лишь одним из нескольких факторов, которые менеджеры и инвесторы должны учитывать.В этой статье мы предоставляем основу для руководства советами директоров как приобретающих, так и продающих компаний в процессе принятия решений, а также предлагаем два простых инструмента, которые помогут менеджерам количественно оценить риски, связанные с их акционерами при размещении или принятии акций. Но сначала давайте посмотрим на основные различия между сделками с акциями и сделками за наличные.
Обмен наличными и запасами
Основное различие между операциями с денежными средствами и акциями состоит в следующем: при операциях с наличными средствами приобретающие акционеры принимают на себя весь риск того, что ожидаемая синергетическая ценность, заложенная в премию за приобретение, не будет реализована.В сделках с акциями этот риск разделяется с продающими акционерами. Точнее, в операциях с акциями риск синергии распределяется пропорционально процентной доле объединенной компании, которой будут владеть приобретающие и продающие акционеры.
Чтобы увидеть, как это работает, давайте рассмотрим гипотетический пример. Предположим, что Buyer Inc. хочет приобрести своего конкурента, Seller Inc. Рыночная капитализация Buyer Inc. составляет 5 миллиардов долларов, состоящих из 50 миллионов акций по цене 100 долларов за акцию.Рыночная капитализация компании Seller Inc. составляет 2,8 миллиарда долларов — 40 миллионов акций стоимостью 70 долларов каждая. По оценкам менеджеров Buyer Inc., путем слияния двух компаний они могут получить дополнительную синергию в размере 1,7 миллиарда долларов. Они объявляют предложение о покупке всех акций продавца Inc. по цене 100 долларов за акцию. Таким образом, стоимость компании Seller Inc. составляет 4 миллиарда долларов, что на 1,2 миллиарда долларов превышает рыночную стоимость компании до объявления в 2,8 миллиарда долларов.
Ожидаемая чистая прибыль покупателя от приобретения — мы называем это добавленной стоимостью для акционеров (SVA) — представляет собой разницу между оценочной стоимостью синергетического эффекта, полученного в результате приобретения, и премией за приобретение.Таким образом, если Buyer Inc. решит оплатить сделку наличными, то SVA для ее акционеров — это просто ожидаемая синергия в размере 1,7 миллиарда долларов минус 1,2 миллиарда долларов премии, или 500 миллионов долларов.
Но если Buyer Inc. решит профинансировать приобретение путем выпуска новых акций, SVA для существующих акционеров упадет. Предположим, что Buyer Inc. предлагает одну из своих акций за каждую акцию продавца Inc. Новое предложение устанавливает такую же ценность для продавца Inc., что и денежное предложение. Но после завершения сделки приобретающие акционеры обнаружат, что их доля в Buyer Inc.был уменьшен. После приобретения им будет принадлежать только 55,5% из 90 млн акций, находящихся в обращении. Таким образом, их доля в ожидаемой SVA приобретения составляет лишь 55,5% от 500 млн долларов, или 277,5 млн долларов. Остальное достается акционерам продавца Inc., которые теперь являются акционерами расширенной компании Buyer Inc.
Единственный способ, которым первоначальные акционеры Buyer Inc. могут получить такую же SVA от сделки с акциями, что и от сделки с наличными, — это предложить Продавцу Inc. меньше новых акций, обосновывая это указанием на то, что каждая акция будет стоить больше, если были включены ожидаемые синергические эффекты.Другими словами, новые акции будут отражать стоимость, которую, по мнению менеджеров Buyer Inc., будет стоить объединенная компания, а не рыночная стоимость 100 долларов за акцию, о которой было объявлено до объявления. Но хотя такая сделка в принципе звучит справедливо, на практике акционеры Seller Inc. вряд ли примут меньшее количество акций, если они не будут убеждены, что оценка объединенной компании окажется даже выше, чем у Buyer Inc. оценка менеджеров. Учитывая неутешительный послужной список покупателей, это в лучшем случае сложно продать.
Таким образом, на первый взгляд, сделки с акциями дают акционерам приобретаемой компании шанс получить прибыль от потенциальной синергетической выгоды, которую приобретающие акционеры ожидают получить сверх премии. Это определенно то, что им скажут покупатели. Проблема, конечно, в том, что акционеры приобретаемой компании также должны разделить риски. Предположим, что Buyer Inc. завершает покупку Seller Inc. обменом акций, и тогда ни одна из ожидаемых синергий не материализуется.В случае сделки с наличными деньгами акционеры Buyer Inc. понесли бы все убытки в виде премии в размере 1,2 миллиарда долларов, уплаченной за компанию Seller Inc., но в сделке с акциями их убыток составляет лишь 55,5% премии. Остальные 44,5% убытка — 534 миллиона долларов — несут акционеры компании Seller Inc.
Во многих ситуациях поглощения, конечно, покупатель будет настолько больше, чем цель, что продающие акционеры в конечном итоге будут владеть лишь незначительной долей объединенной компании. Но, как показывают факты, финансирование акций оказывается особенно популярным в крупных сделках (см. Выставку «Популярность бумаги»).В таких случаях потенциальные риски для приобретенных акционеров велики, как выяснили акционеры ITT после того, как их компания была поглощена Starwood Lodging. Это одна из самых громких историй о поглощениях в 1990-х годах, которая наглядно иллюстрирует опасность получения бумажных денег.
Популярность бумаги Источник: Securities Data Company
История началась в январе 1997 года с предложения Hilton Hotels в размере 55 долларов за акцию за ITT, что на 28% больше цены привилегированной акции ITT.По условиям предложения акционеры ITT получат 27,50 долларов наличными, а остаток — акциями Hilton. Столкнувшись с жестким сопротивлением со стороны ITT, Hilton в августе повысил свою ставку до 70 долларов за акцию. В этот момент в бой вступил новый участник торгов, Starwood Lodging, инвестиционный фонд недвижимости с обширным гостиничным капиталом, предложивший 82 доллара за акцию. Starwood предложила заплатить 15 долларов наличными и 67 долларов собственными акциями.
В ответ Hilton объявила о предложении 80 долларов за акцию в этой форме — акционеры ITT получат 80 долларов за акцию наличными за 55% своих акций и две акции Hilton за каждую из оставшихся 45% своих акций.Если через год после слияния стоимость акций не достигнет по крайней мере 40 долларов за акцию, Hilton восполнит дефицит до 12 долларов за акцию. Таким образом, по сути, Hilton предлагал эквивалент предложения с полной оплатой, которое стоило бы не менее 80 долларов за акцию, если через год после слияния акции Hilton торговались по цене 28 долларов или выше. Руководство Hilton полагало, что заключит сделку с этой более низкой ставкой, предложив больше денег и защитив будущую стоимость своих акций.
Starwood в ответ повысил предложение до 85 долларов за акцию.На этот раз он предоставил акционерам ITT возможность принимать оплату полностью акциями или полностью наличными. Но была загвоздка: если более 60% акционеров выберут вариант наличными, то выплаты этим акционерам будут ограничены всего 25,50 долларами, а остаток будет выплачен акциями Starwood. Несмотря на этот улов, правление ITT проголосовало за то, чтобы рекомендовать предложение Starwood по сравнению с менее рискованным предложением Hilton, и затем оно было одобрено акционерами. По иронии судьбы, в то время как правление ITT выбрало предложение с большей долей акций, акционеры на самом деле предпочли наличные.Когда были подсчитаны голоса, почти 75% акционеров ITT выбрали денежный вариант Starwood — процент, намного превышающий публично предсказанный руководством Starwood, и который, конечно же, вызвал ограничение в 25,50 долларов.
В результате принятия предложения Starwood акционеры ITT стали владеть 67% акций объединенной компании. Это произошло потому, что еще до объявления предложения (с очень существенной надбавкой) рыночная стоимость ITT была почти вдвое больше, чем у Starwood.Акционеры ITT остались очень незащищенными и пострадали за это. Хотя во время поглощения цена акций Starwood оставалась стабильной на уровне 55 долларов, после завершения сделки цена упала. Год спустя он составил 32 доллара за акцию. При такой цене стоимость предложения Starwood сократилась с 85 до 64 долларов для тех акционеров ITT, которые выбрали денежные средства. Акционеры, которые предпочли получать выплаты полностью акциями, оказались в еще худшем положении: их пакет акций Starwood стоил всего 49 долларов. Акционеры ITT дорого заплатили за выбор номинально более высокого, но более рискованного предложения Starwood.
Фиксированные акции или фиксированная стоимость?
Совет директоров и акционеры должны делать больше, чем просто выбирать между наличными и акциями при составлении или принятии предложения. Существует два способа структурировать предложение об обмене акциями, и выбор того или иного подхода оказывает значительное влияние на распределение риска между двумя группами акционеров. Компании могут либо выпустить фиксированное количество акций, либо они могут выпустить акции фиксированной стоимости.
фиксированных акций.
В этих предложениях количество акций, которые будут выпущены, является определенным, но стоимость сделки может колебаться между объявлением предложения и датой закрытия, в зависимости от цены акций покупателя. Эти изменения затрагивают как приобретающих, так и продающих акционеров, но изменения в цене покупателя не повлияют на пропорциональную долю владения двух групп акционеров в объединенной компании. Таким образом, интересы двух групп акционеров в добавленной стоимости сделки не меняются, даже несмотря на то, что фактическая SVA может оказаться иной, чем ожидалось.
В сделке с фиксированными акциями акционеры приобретаемой компании особенно уязвимы перед падением цены акций приобретающей компании, поскольку они должны нести часть ценового риска с момента объявления о сделке. Именно это произошло с акционерами Green Tree Financial, когда в 1998 году она приняла предложение страховой компании Conseco на сумму 7,2 миллиарда долларов. По условиям сделки каждая обыкновенная акция Green Tree была конвертирована в 0,9165 обыкновенных акций Conseco.6 апреля, за день до объявления о сделке, Conseco торговалась по цене 57,75 доллара за акцию. По этой цене акционеры Green Tree получат акции Conseco на сумму чуть менее 53 долларов за каждую свою акцию Green Tree. Это на 83% превышало цену акций Green Tree, которая была объявлена до объявления, в 29 долларов.
Conseco обосновывала сделку тем, что ей нужно было больше удовлетворить потребности потребителей со средним уровнем дохода. Когда было объявлено о сделке, было сформулировано видение, что Conseco будет продавать свои страховые и аннуитетные продукты вместе с потребительскими кредитами Green Tree, тем самым укрепляя оба бизнеса.Но это приобретение было сопряжено с определенными рисками. Во-первых, сделка Green Tree была более чем в восемь раз больше, чем самая крупная сделка, которую когда-либо завершала Conseco, и почти в 20 раз превышала средний размер ее последних 20 сделок. Во-вторых, Green Tree занималась кредитованием покупателей мобильных домов, что сильно отличалось от Conseco, и сделка потребовала бы дорогостоящих усилий по интеграции после слияния.
Рынок скептически относился к синергии перекрестных продаж и способности Conseco конкурировать в новом бизнесе.Рост Conseco был основан на серии весьма успешных приобретений в ее основных направлениях деятельности — страховании жизни и здоровья, и рынок воспринял диверсификацию Conseco как сигнал о том, что возможности для приобретения в этих компаниях становятся ограниченными. Так инвесторы начали продавать акции Conseco. К моменту закрытия сделки в конце июня 1998 года цена акций Conseco упала с 57,75 доллара до 48 долларов. Это падение сразу же ударило по акционерам Green Tree, а также Conseco. Вместо ожидаемых 53 долларов акционеры Green Tree получили по 44 доллара за каждую свою акцию — премия упала с 83% до 52%.
Акционеры Green Tree, сохранившие свои акции Conseco после закрытия, потеряли еще больше. К апрелю 1999 года, через год после объявления, цена акций Conseco упала до 30 долларов. По такой цене акционеры Green Tree потеряли не только всю премию, но и дополнительные 1,50 доллара за акцию от стоимости, объявленной до объявления.
Фиксированное значение.
Другой способ структурировать сделку с акциями заключается в том, что покупатель выпускает акции фиксированной стоимости. В этих сделках количество выпущенных акций не фиксируется до даты закрытия и зависит от преобладающей цены.В результате до закрытия остается под вопросом пропорциональная доля владения действующей компанией. Чтобы увидеть, как работают сделки с фиксированной стоимостью, вернемся к Buyer Inc. и Seller Inc. Предположим, что предложение Buyer Inc. должно быть оплачено акциями, но на дату закрытия цена его акций упала ровно на ту премию, на которую она рассчитывала. платит за компанию Seller Inc. — от 100 долларов за акцию до 76 долларов за акцию. При такой цене акций в рамках сделки с фиксированной стоимостью Buyer Inc. должна выпустить 52,6 миллиона акций, чтобы дать акционерам компании Seller Inc. обещанную сумму в 4 миллиарда долларов.Но это оставляет первоначальным акционерам Buyer Inc. всего 48,7% объединенной компании вместо 55,5%, которые они имели бы в сделке с фиксированной долей.
Как видно из иллюстрации, в сделке с фиксированной стоимостью компания-покупатель несет весь ценовой риск по своим акциям в период между объявлением и закрытием сделки. Если цена акций падает, покупатель должен выпустить дополнительные акции, чтобы заплатить продавцам их фиксированную долларовую стоимость по контракту. Таким образом, акционеры приобретающей компании должны согласиться на меньшую долю в объединенной компании, и их доля в ожидаемой SVA соответственно падает.Тем не менее, по нашему опыту, компании редко включают этот потенциально значительный риск в свои расчеты SVA, несмотря на то, что цена акций покупателя в значительном большинстве случаев снижается. (См. Таблицу «Как распределяются риски между покупателем и продавцом».)
Точно так же владельцы приобретенной компании лучше защищены в сделке с фиксированной стоимостью. Они не подвержены какой-либо потере стоимости до закрытия сделки. В нашем примере компания Seller Inc.Акционерам вообще не придется нести никакого синергетического риска, потому что акции, которые они получают сейчас, не включают в себя никаких синергетических ожиданий в их цене. Убыток в цене акций компенсируется предоставлением продающим акционерам дополнительных акций. И если после закрытия рынок переоценит приобретение и цена акций Buyer Inc. действительно вырастет, акционеры Seller Inc. получат более высокую прибыль из-за увеличения их доли в объединенной компании. Однако, если цена акций Buyer Inc. продолжит ухудшаться после даты закрытия торгов, Seller Inc.Акционеры несут больший процент этих убытков.
Как компании могут выбирать?
Учитывая драматическое влияние метода оплаты на ценность, советы директоров как приобретающих, так и продающих компаний несут фидуциарную ответственность за включение этих эффектов в свои процессы принятия решений. Компании-покупатели должны иметь возможность объяснить своим акционерам, почему они должны делиться выгодами от синергии от сделки с акционерами приобретаемой компании.Со своей стороны, акционеры приобретенной компании, которым предлагается доля в объединенной компании, должны понять риски того, что в действительности является новым вложением. Все это усложняет работу членов совета директоров. Сначала мы рассмотрим проблемы, с которыми сталкивается совет директоров приобретающей компании.
Вопросы эквайреру.
Перед тем, как принять решение о способе оплаты, менеджменту и совету компании-покупателя следует решить три экономических вопроса.Во-первых, являются ли акции приобретающей компании недооцененными, справедливо оцененными или переоцененными? Во-вторых, каков риск того, что ожидаемая синергия, необходимая для оплаты премии за приобретение, не будет реализована? Ответы на эти вопросы помогут компаниям принять решение между предложением наличных и предложением акций. Наконец, насколько вероятно, что стоимость акций приобретающей компании упадет до закрытия? Ответ на этот вопрос должен помочь принять решение между офертой с фиксированной стоимостью и офертой с фиксированной долей.Давайте рассмотрим каждый вопрос по очереди:
Оценка акций приобретателя
Если покупатель считает, что рынок недооценивает его акции, ему не следует выпускать новые акции для финансирования сделки, поскольку это приведет к наказанию нынешних акционеров. Исследования неизменно показывают, что рынок воспринимает выпуск акций компанией как признак того, что менеджеры компании, которые лучше осведомлены о ее долгосрочных перспективах, считают, что стоимость акций переоценена.Таким образом, когда руководство решает использовать акции для финансирования приобретения, есть много причин ожидать, что акции этой компании упадут.
Если покупатель считает, что рынок недооценивает его акции, ему не следует выпускать новые акции для финансирования приобретения.
Более того, компании, которые используют акции для оплаты приобретения, часто основывают цену новых акций на текущей заниженной рыночной цене, а не на более высокой, по их мнению, стоимости своих акций.Это может заставить компанию платить больше, чем она намеревается, а в некоторых случаях платить больше, чем стоит приобретение. Предположим, что наш гипотетический покупатель, Buyer Inc., считает, что его акции стоят 125 долларов, а не 100 долларов. Его менеджеры должны оценить 40 миллионов акций, которые он планирует выпустить акционерам компании Seller Inc., в 5 миллиардов долларов, а не в 4 миллиарда долларов. Затем, если Buyer Inc. считает, что Seller Inc. стоит всего 4 миллиарда долларов, она должна предложить акционерам не более 32 миллионов акций.
Конечно, в реальном мире нелегко убедить недоверчивого продавца принять меньшее количество, но «более ценные» акции, как мы уже указывали.Таким образом, если менеджеры приобретающей компании считают, что рынок значительно недооценивает их акции, их логический курс — предложить денежное предложение. Однако мы постоянно обнаруживаем, что те же самые руководители, которые публично заявляют, что цена акций их компании слишком низкая, с радостью выпускают большие объемы акций по этой «слишком низкой» цене, чтобы платить за свои приобретения. Какому сигналу рынок последует с большей вероятностью?
Синергетические риски
Решение использовать акции или денежные средства также посылает сигналы об оценке покупателем рисков невыполнения ожидаемого синергетического эффекта от сделки.Ожидается, что действительно уверенный в себе покупатель оплатит приобретение наличными, чтобы его акционерам не пришлось отдавать какую-либо из ожидаемых выгод от слияния акционерам приобретенной компании. Но если менеджеры считают, что риск недостижения требуемого уровня синергии является значительным, можно ожидать, что они попытаются хеджировать свои ставки, предложив акции. Размывая долю владения своей компании, они также ограничивают участие в любых убытках, понесенных до или после заключения сделки.Тем не менее, рынок снова может делать свои собственные выводы. Действительно, эмпирические исследования постоянно показывают, что рынок гораздо более благоприятно реагирует на объявления о сделках с наличными, чем на объявления о сделках с акциями.
Ожидается, что действительно уверенный покупатель заплатит за приобретение наличными.
Таким образом, предложения акций посылают рынку два мощных сигнала: что акции покупателя переоценены и что его руководство не уверено в приобретении.Следовательно, в принципе, компания, которая уверена в успешной интеграции приобретения и считает, что ее собственные акции недооценены, всегда должна предлагать денежные средства. Денежное предложение аккуратно решает проблему оценки для покупателей, которые считают, что они недооценены, а также для продавцов, не уверенных в истинной стоимости приобретающей компании. Но не всегда бывает так просто. Например, довольно часто компания не имеет достаточных денежных ресурсов или заемных средств, чтобы сделать денежное предложение.В этом случае решение будет гораздо менее однозначным, и совет директоров должен решить, оправдывают ли приобретение дополнительные расходы, связанные с выпуском недооцененных акций.
Рыночный риск до закрытия
Правление, принявшее решение продолжить предложение акций, все еще должно решить, как его структурировать. Это решение зависит от оценки риска того, что цена акций приобретающей компании упадет в период между объявлением о сделке и ее закрытием.
Исследование показало, что рынок реагирует более благосклонно, когда покупатели демонстрируют уверенность в стоимости своих акций, выражая готовность нести больший рыночный риск, связанный с предварительным закрытием.В статье 1997 года в журнале Journal of Finance, , например, Джоэл Хьюстон и Майкл Рингерт обнаружили на большой выборке банковских слияний, что чем более чувствительна компенсация продавца к изменениям цены акций покупателя, тем менее благоприятны рыночные отношения. ответ на объявление о приобретении. Это приводит к логическому руководству, что чем больше потенциальное влияние рыночного риска предварительного закрытия, тем важнее для покупателя продемонстрировать свою уверенность, приняв на себя часть этого риска.
Предложение фиксированной доли не является уверенным сигналом, поскольку компенсация продавца падает, если стоимость акций покупателя падает. Следовательно, подход с фиксированной долей должен применяться только в том случае, если рыночный риск предварительного закрытия является относительно низким. Это более вероятно (хотя и не обязательно), когда компании-покупатели и продавцы принадлежат к одной или тесно связанным отраслям. Общие экономические силы управляют ценами на акции обеих компаний, и, таким образом, согласованный обменный коэффициент с большей вероятностью останется справедливым для покупателей и продавцов при закрытии.
Но у компании-покупателя есть способы структурировать оферту с фиксированной долей, не посылая на рынок сигналов о том, что ее акции переоценены. Например, покупатель может защитить продавца от падения цены акций покупателя ниже установленного минимального уровня, гарантируя минимальную цену. (Приобретатели, которые предлагают такой минимальный уровень, обычно также настаивают на максимальном уровне общей стоимости акций, распределяемых между продавцами.) Установление минимального уровня не только снижает рыночный риск предварительного закрытия для продавцов, но также снижает вероятность того, что совет продавца откажется от сделки. или что его акционеры не одобрит сделку.Это могло бы помочь Bell Atlantic в ее заявке на приобретение TCI в 1994 году, что было бы крупнейшей сделкой в истории того времени. Акции Bell Atlantic резко упали в течение нескольких недель после объявления, и в результате сделка, которая не предусматривала защиты от рыночных рисков, сорвалась.
Еще более уверенным сигналом является предложение с фиксированной стоимостью, в котором продавцы уверены в установленной рыночной стоимости, а покупатели несут полную стоимость любого снижения цены своих акций до закрытия.Если рынок верит в достоинства предложения, то цена покупателя может даже вырасти, что позволит ему выпустить меньше акций для акционеров продавца. В этом случае акционеры покупателя сохранят большую долю SVA сделки. Как и в случае предложений с фиксированной стоимостью, минимальные и верхние пределы могут быть связаны с предложениями с фиксированной стоимостью — в форме количества акций, которые будут выпущены. Верхний предел гарантирует, что интересы акционеров покупателя не будут сильно размыты, если цена акций упадет до закрытия сделки.Минимальный уровень гарантирует продающим акционерам минимальное количество акций и минимальный уровень участия в ожидаемой SVA в случае значительного повышения цены акций покупателя.
Вопросы к продавцу.
В случае предложения наличными перед советом директоров компании-продавца стоит довольно простая задача. Достаточно сравнить стоимость компании как независимого бизнеса с предлагаемой ценой. Единственные риски заключаются в том, что она может продержаться более высокой ценой или что руководство может создать более высокую стоимость, если компания останется независимой.Последний случай, конечно, трудно оправдать. Предположим, что акционерам нашего гипотетического приобретения, Seller Inc., предлагается 100 долларов за акцию, что представляет собой 43% -ную премию по сравнению с текущей ценой в 70 долларов. Предположим также, что они могут получить 10% прибыли, вложив эти деньги в инвестиции с аналогичным уровнем риска. Через пять лет 100 долларов составят 161 доллар. Если предложение будет отклонено, Seller Inc. также должна будет получить 18% годовой прибыли от своих акций, стоимость которых в настоящее время составляет 70 долларов.Столь неопределенный возврат должен соревноваться с птицей в руке.
Однако более чем вероятно, что совету директоров продающей компании будут предложены акции или некоторая комбинация денежных средств и акций, и поэтому ему также придется оценить акции объединенной компании, предлагаемые ее акционерам. По сути, акционеры приобретаемой компании будут партнерами в предприятии после слияния и, следовательно, будут заинтересованы в реализации синергии, как и акционеры приобретающей компании.Если ожидаемая синергия не материализуется или если после закрытия появится другая неутешительная информация, продающие акционеры вполне могут потерять значительную часть премии, полученной по своим акциям. Таким образом, если правление продающей компании принимает предложение об обмене акциями, оно не только одобряет предложение как справедливую цену для его собственных акций, но также поддерживает идею о том, что объединенная компания является привлекательной инвестицией. Таким образом, по сути, совет директоров должен действовать как покупатель, так и продавец, и должен пройти тот же процесс принятия решений, что и компания-покупатель.
В конце концов, однако, независимо от того, как делается предложение акций, продающие акционеры никогда не должны предполагать, что объявленная стоимость — это стоимость, которую они получат до или после закрытия. Ранняя продажа может ограничить риск, но такая стратегия сопряжена с расходами, поскольку акции целевых компаний почти всегда торгуются ниже цены предложения в течение периода предварительного закрытия. Конечно, акционеры, которые ждут до даты закрытия сделки, чтобы продать свои акции объединенной компании, не имеют возможности узнать, сколько будут стоить эти акции на тот момент.
Вопросы, которые мы здесь обсуждали — Сколько стоит покупатель? Насколько велика вероятность того, что ожидаемый синергетический эффект будет реализован? И насколько велик рыночный риск предварительного закрытия? — решить экономические проблемы, связанные с решениями предложить или принять конкретный метод оплаты слияния или поглощения. Есть и другие, менее важные вопросы налогового режима и бухгалтерского учета, на которые советники обоих советов постараются обратить свое внимание (см. Врезки «Налоговые последствия приобретений» и «Бухгалтерский учет: сквозь дымовую завесу»).Но эти опасения не должны играть ключевую роль при принятии решения о приобретении. Фактическое влияние налогового и бухгалтерского учета на стоимость и ее распределение не так велико, как может показаться.
Акционерная стоимость под риском (SVAR)
Прежде чем заключить крупную сделку, обе стороны, конечно же, должны будут оценить влияние на акционерную стоимость каждой компании, если ожидания синергии, заложенные в премии, не оправдаются. Другими словами, на какой процент от рыночной стоимости компании вы делаете ставку на успех или неудачу приобретения? Мы представляем два простых инструмента для измерения синергетического риска: один для покупателя, а другой — для продавца.
Полезный инструмент для оценки относительной величины синергетического риска для покупателя — это простой расчет, который мы называем акционерной стоимостью, подверженной риску, . SVAR — это просто премия, уплаченная за приобретение, деленная на рыночную стоимость компании-покупателя до объявления. Индекс также можно рассчитать как процент премии, умноженный на рыночную стоимость продавца по отношению к рыночной стоимости покупателя. (См. Таблицу «Каков риск покупателя в сделке, полностью оплачиваемой наличными?»). Мы думаем об этом как об индексе «сделайте ставку на вашу компанию», который показывает, какая часть стоимости вашей компании окажется под угрозой, если не будет реализована синергия после приобретения.Чем больше процент премии, выплачиваемой продавцам, и чем выше их рыночная стоимость по отношению к компании-покупателю, тем выше SVAR. Конечно, как мы видели, покупатели могут потерять даже больше, чем их премия. В таких случаях SVAR недооценивает риск.
Каков риск эквайера в сделке, полностью оплачиваемой наличными? Акционерная стоимость под риском (SVAR) покупателя зависит как от относительного размера приобретения, так и от уплаченной премии.
Давайте посмотрим, каковы числа SVAR для нашей гипотетической сделки.Buyer Inc. предлагала выплатить премию в размере 1,2 миллиарда долларов, а ее собственная рыночная стоимость составляла 5 миллиардов долларов. Таким образом, при сделке с наличными SVAR будет равен 1,2, разделенному на 5, или 24%. Но если акционерам Продавца Инк. Предлагаются акции, SVAR Покупателя Инк снижается, поскольку часть риска передается продающим акционерам. Чтобы рассчитать SVAR для Buyer Inc. по сделке с акциями, вы должны умножить SVAR для всех денежных средств в размере 24% на процент, которым Buyer Inc. будет владеть в объединенной компании, или 55,5%. Buyer Inc.Таким образом, SVAR для сделки с акциями составляет всего 13,3%.
Вариант SVAR — премия под риском — может помочь акционерам продающей компании оценить свои риски, если синергетический эффект не материализуется. Вопрос для продавцов: какой процент премии подвержен риску при предложении акций? Ответ заключается в том, какой процент владения будет принадлежать продавцу в объединенной компании. Таким образом, в нашей гипотетической сделке рисковая премия для акционеров Seller Inc. составляет 44,5%. Опять же, расчет премии, подверженной риску, на самом деле является довольно консервативной мерой риска, поскольку предполагает, что ценность независимых предприятий безопасна, и риску подвержена только премия.Но, как показывает приобретение Conseco компании Green Tree Financial, неудачные сделки могут стоить обеим сторонам больше, чем просто премия. (См. Таблицу «SVAR и рисковая премия по крупным сделкам с акциями, объявленным в 1998 г.»)
SVAR и премия под риском по крупным сделкам с акциями, объявленные в 1998 г. Данные для расчетов любезно предоставлены Securities Data Company. Процент SVAR денежных средств рассчитывается как процент премии, умноженный на относительный размер продавца по отношению к покупателю. Процент SVAR акций рассчитывается как процент SVAR денежных средств, умноженный на пропорциональную долю собственности покупателя.
С точки зрения акционеров продающей компании расчет премии, подверженной риску, подчеркивает привлекательность предложения с фиксированной стоимостью по сравнению с предложением с фиксированной стоимостью. Вернемся к нашим двум компаниям. Если цена акций Buyer Inc. упадет в течение периода предварительного закрытия на всю уплаченную премию, акционеры Seller Inc. получат дополнительные акции. Поскольку сейчас в цене этих акций не заложено никаких синергетических ожиданий, премия за риск, которую несет Продавец Inc., была полностью поглощена Buyer Inc.Другими словами, акционеры Seller Inc. получают не только больше акций, но и менее рискованные акции. Но в сделке с фиксированными акциями акционеры продавца Inc. должны нести свою полную долю стоимости, утраченной из-за падения цены Buyer Inc., сразу с даты объявления.
Несмотря на то, что в этой статье мы использовали осторожный тон, мы не призываем компании всегда избегать использования акций для оплаты приобретений. Мы в основном сосредоточились на сделках, заключенных в уже существующих отраслях, таких как отели и страхование.Выпуск акций — это естественный способ для молодых компаний с ограниченным доступом к другим формам финансирования, особенно в новых отраслях, платить за приобретения. В таких случаях высокая стоимость акций может быть большим преимуществом.
Даже менеджеры интернет-компаний, таких как Amazon или Yahoo! не следует вводить в заблуждение мысль о том, что выпуск акций безрисковый.
Но он уязвим, и даже менеджеры таких интернет-компаний, как America Online, Amazon.com и Yahoo! не следует вводить в заблуждение мысль, что выпуск акций безрисковый.После того, как рынок поставил знак против одной сделки, занижая цену акций покупателя, он, вероятно, будет более осторожен в отношении будущих сделок. Плохая динамика цен на акции также может подорвать мотивацию сотрудников и замедлить развитие компании, что еще больше усложняет сложную задачу интеграции приобретений. Хуже того, это может вызвать спираль спада, потому что компаниям, чьи цены на акции плохо работают, трудно привлекать и удерживать хороших людей. Интернет-компании и другие высокотехнологичные компании особенно уязвимы в этой ситуации, потому что они должны иметь возможность рассчитывать на крупную прибыль от опционов на акции, чтобы набирать лучших из ограниченного резерва талантов.Выбор между наличными и запасами никогда не следует делать без полного и внимательного рассмотрения возможных последствий. Слишком частые неутешительные доходы от операций с акциями подчеркивают, насколько важно для советов директоров обеих сторон понимать последствия и проявлять бдительность в интересах своих акционеров.
Версия этой статьи появилась в выпуске Harvard Business Review за ноябрь – декабрь 1999 г.51 Блестящий совет по недвижимости для покупателей, которые смогут обойти конкуренцию
Готовы выйти на рынок, купить дом своей мечты и покорить все это домовладение? Безусловно, это захватывающий шаг в жизни.Но на этом пути так много всего, что нужно отслеживать: нанять агента, получить ипотеку, сделать предложения и закрыть сделку. Разве не было бы замечательно, если бы вы могли найти огромный список советов по недвижимости для покупателей, которые помогут вам во всем? (Не волнуйтесь, мы знаем, почему вы здесь!)
Если вы чувствуете себя переполненным информацией и не знаете, с чего начать, вы не одиноки. Фактически, согласно последним данным, 75% покупателей, впервые покупающих жилье, чувствуют себя ошеломленными этим процессом.
Мы воспользовались опытом ведущего агента по недвижимости Иллинойса Джен Ортман, которая дала нам несколько своих лучших советов для покупателей.
Вот что вам нужно знать перед покупкой дома.
Источник: (Seemi Samuel / Unsplash)Наем агента
Нанять агента — это большое дело. Это тот, кто поможет вам совершить одну из самых важных сделок в вашей жизни. Вот как подобрать подходящий вариант.
1. Главное в первую очередь: не упустите возможность нанять агента!
Работа агента — защищать вас и экономить ваши деньги во время сложного процесса покупки дома.И что самое лучшее? Вам даже не нужно платить им самому!
Верно — в большинстве случаев комиссию агента покупателя берет на себя продавец. Так что на самом деле нет веских причин, по которым и нанимают агента.
2.… Но также сделайте свое исследование
Тем не менее, существует огромная разница между ведущим агентом, который последовательно быстро закрывает сделки и экономит деньги своих покупателей, и тем, кто занимается недвижимостью на полставки, чтобы заработать пару долларов здесь и там. Так что убедитесь, что вы наняли нужного человека!
Вот исследовательский прием: HomeLight подберет вам ведущего агента в вашем районе с продемонстрированным опытом заключения сделок и получения отличных результатов.Просто введите несколько фрагментов информации (где вы покупаете, ваш бюджет и где вы находитесь в процессе), и мы найдем для вас несколько лучших агентов на выбор!
3. Выбирайте постоянного агента, который находится на вершине своего мастерства.
Говоря об исследованиях потенциальных агентов, вот несколько вещей, на которые стоит обратить внимание:
- Вы хотите выбрать кого-то, кто будет постоянным агентом, и желательно того, кто занимается этим бизнесом долгое время (или, по крайней мере, работает с кем-то, у кого это есть).
- Узнайте, сколько сделок они заключили в вашем регионе за последний год. Скажем, меньше пяти? Вы можете пропустить их.
- Ваш агент должен не только заключать много сделок, но и демонстрировать своими результатами, как они сэкономили деньги другим покупателям и помогли им быстро заключить сделки.
- Убедитесь, что агент имеет опыт работы в вашем районе. У них будет специализированная рыночная информация, которой нет у других.
- Ваш агент также должен обладать специальными знаниями, которые будут соответствовать вашим уникальным потребностям.Покупаете дом впервые? Ваш агент должен быть новичком в шепотах покупателя. Планируете купить закладную? Найдите агента, который специализируется на них и знает процесс от и до.
- У отличного агента также есть отношения с представителями отрасли. Есть ли у вашего потенциального агента бесконечный список лучших кредиторов, подрядчиков, инспекторов и управляющих недвижимостью в этом районе? Вероятно, они на пике карьеры.
Вот полный список вопросов, которые следует задать своему агенту по недвижимости перед тем, как нанять его.
4. Спрашивайте ссылки
Не нанимайте агента, не попросив несколько — да, — несколько — рекомендаций.
И не забудьте проверить эти ссылки! Конечно, это неловко, но не так неловко, как увольнять своего агента позже, потому что он не подходит.
5. Установите ожидания
В ближайшие пару месяцев у вас будут тесные рабочие отношения со своим агентом, поэтому сразу же устанавливайте ожидания и границы.
Поговорите со своим агентом о том, как вы хотели бы общаться и работать вместе.Вы предпочитаете текст, электронную почту или быстрый телефонный звонок? В какое время дня вы наиболее доступны для ответа своему агенту? Как часто вы хотели бы встречаться с ними? Будете ли вы работать с командой или один агент будет вашим основным контактным лицом?
Если в определенное время или в определенные даты вы недоступны, или когда с вами невозможно связаться, сообщите об этом своему агенту. Чем больше вы сообщаете о своей доступности и предпочтениях, тем лучше будут ваши рабочие отношения.
6.Подбор личности важен
Опять же, в следующие несколько месяцев вы будете проводить много времени со своим агентом. Убедитесь, что они подходят как личность. Вам не обязательно быть лучшими друзьями, но если вам понравится ваш агент, процесс покупки жилья станет намного приятнее.
Например, вы предпочитаете агента, который занимается делами и не любит болтать. Или, может быть, вам нужен кто-то очень организованный, который будет следить за вами, чтобы получить все ваши кредитные документы.
Какими бы ни были ваши потребности, убедитесь, что вы найдете подходящего агента , обладающего индивидуальностью и стилем работы, чтобы удовлетворить их.
Источник: (Tomas Yates / Unsplash)Жилищное финансирование
Получение ипотеки может быть стрессовым и разочаровывающим процессом. Вот несколько советов, как опередить игру и закладывать как чемпион!
7. Определите домашний бюджет с помощью калькулятора.
Первое, что нужно сделать: прежде чем обращаться к любому кредитору за ипотечной ссудой, вы должны установить приблизительный домашний бюджет.
Есть о чем подумать: платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, страхование жилья, коммунальные услуги, сборы ТСЖ, техническое обслуживание и многое другое.
Все действительно складывается, но не стоит паниковать! Используйте простой калькулятор доступности дома, чтобы установить безопасный домашний бюджет и узнать больше о расходах, которые вы можете ожидать от вашего нового дома.
Обратите внимание, что этот домашний бюджет может не составлять именно , на что вы имеете право при получении ипотеки, но он может дать вам представление о том, чего ожидать.
8.… Но поймите, что вы не можете претендовать на столько дома, как вы думаете
«Многие люди думают, что они могут позволить себе или иметь право на что-то гораздо более дорогое, чем они могут», — говорит Ортман. «Кредиторы могут быть не в состоянии сосчитать множество источников дохода, которые есть у покупателей, и я не думаю, что они действительно осознают это часто».
Все дело в том, как кредиторы рассчитывают доход. Например, кредиторы не всегда могут засчитать ваш доход в размере 1099 для получения права на приобретение дома.Они склонны искать гарантированный доход, а не переменный доход (то есть они хотят быть разумно уверены, что вы заплатите по ипотеке в течение следующих 30 лет).
Итак, поймите, что если вы не получали 1099 дохода более двух лет, это может не помочь вам получить жилищный заем.
9. На самом деле вам не нужно 20% вниз
Это миф, что на дом нужно потратить 20%. Фактически, во многих случаях покупатели жилья впервые могут внести первоначальный взнос в размере менее 5%. В среднем покупатели, впервые покупающие жилье, потеряли всего 7% в 2020 году.Некоторые ссуды, такие как ссуды VA или USDA, даже позволяют вам откладывать 0%.
Однако следует понимать, что чем больше вы кладете, тем меньше будет ваш ежемесячный платеж по ипотеке. А если вы положите 20% или более, вы можете пропустить ипотечное страхование (которое в большинстве случаев требуется вашим кредитором, если вы кладете менее 20%).
Нужны дополнительные рекомендации? Воспользуйтесь нашим калькулятором авансового платежа, чтобы определить, сколько вы должны заплатить за свой следующий дом.
10. Выплата ипотечного страхования — это не
, что большое делоЭто упоминание об ипотечном страховании вас напугало? Не позволяй!
Ипотечное страхование чрезвычайно распространено среди тех, кто покупает впервые, и часто это самый быстрый способ получить домовладение и начать наращивать капитал уже сегодня, вместо того, чтобы ждать, пока вы накопите 20%, — нереальный подвиг для многих покупателей.
Плюс, он стоит от 0,5% до 1% от суммы кредита в год. Для большинства домовладельцев это составляет не более пары сотен долларов в месяц. А с большинством ссуд вы можете отказаться от ипотечного страхования, когда вы достигнете 20% собственного капитала.
11. Помощь при первоначальном взносе — это просто вещь
Если вы надеялись приблизиться к 20-процентному порогу первоначального взноса, возможно, вам повезло: для покупателей жилья доступно множество программ помощи при первоначальном взносе.
Некоторые программы предлагают гранты для новых покупателей (как правило, это подарки, которые вам не нужно возвращать), а некоторые — это вторичные ипотечные программы, которые предлагают ссуды под низкие проценты или простительные ссуды, чтобы вы могли внести более крупный первоначальный взнос.
Изучите государственные и местные программы помощи (есть и некоторые национальные программы!) — у вас может быть возможность согласовать ваш первоначальный взнос.
СоветPro: это область, в которой специализированный агент по недвижимости действительно может вам помочь, поскольку многие агенты не знают об этих программах или о том, как они финансируются.
12. Не забудьте внести в бюджет закрытие расходов
Затраты на закрытие — это единовременные затраты, которые идут вместе с покупкой дома, и вы оплачиваете их, как вы уже догадались, в день закрытия. И они действительно могут складываться.
Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от общей суммы кредита, и они оплачиваются наличными (обычно допустимы банковский перевод или кассовый чек). Они включают в себя такие вещи, как сборы кредитора и брокера, а также сборы третьих сторон, такие как налоги на передачу, сборы за условное депонирование, оценку, страхование домовладельца и многое другое.
Тем не менее, несмотря на то, что эти расходы связаны с каждой покупкой дома, около половины покупателей полностью удивляются своим заключительным расходам, когда приходит время заключать сделку.
«Очень часто люди даже не подозревают, пока не получат оценку ссуды, что у них есть закрывающие расходы на сумму от 15 000 до 20 000 долларов», — объясняет Ортман.
«Они думают только о том, сколько кредитор может взимать с них за оценку, но есть еще тонна, связанных с заключительными затратами».
Чтобы узнать больше о том, чего ожидать от затрат на закрытие, и рассчитать, сколько вам, возможно, придется за них заплатить, воспользуйтесь нашим быстрым и простым калькулятором затрат на закрытие.
Источник: (Karolina Grabowska / Pexels)13. Говоря о заключительных расходах, вы можете попросить продавца заплатить им
.Не вызывает ли у вас тошноту от мысли о выплате 15 000 долларов на закрытие расходов? Что, если бы мы сказали вам, что вам не обязательно платить им? В некоторых случаях вы можете договориться о том, чтобы продавец покрыл ваши заключительные расходы.
Будет ли это работать, зависит от вашего рынка и его конкурентоспособности. На сверхконкурентных рынках продавцы вряд ли согласятся покрыть затраты на закрытие, поскольку они, как правило, получают несколько предложений от покупателей, готовых оплатить свои собственные затраты на закрытие.
Однако на менее конкурентных рынках или когда дом некоторое время находится на рынке без продажи, у вас может быть больше рычагов для согласования затрат на закрытие.
Поговорите со своим агентом о возможности покрытия заключительных расходов. Они будут знать, что возможно (и вероятно) на вашем рынке по вашей цене.
14. И некоторые затраты на закрытие сделки даже подлежат обсуждению.
Есть еще одна вещь, о которой не догадываются многие покупатели жилья: некоторые из ваших заключительных расходов подлежат обсуждению.
Обычно вы можете приобрести услуги по осмотру жилья, правовым титулам и расчетам, а также по страхованию жилья. Это может сэкономить вам немного денег на затратах на закрытие сделки по сравнению с тем, с кем кредитор работает по умолчанию.
Кроме того, сборы кредитора, которые могут составлять до 3% от суммы кредита, полностью остаются на усмотрение кредитора. Это означает, что им не нужно заряжать их!
Тем не менее, если ваш кредитор взимает эти сборы, вы, скорее всего, не сможете их согласовать.Скорее, вам нужно будет найти кредитора, например HomeLight Home Loans, который не взимает никаких комиссий.
Это легкая работа, которую вы можете сделать заранее. При поиске кредиторов поинтересуйтесь, сколько они взимают с кредиторов, или сравните примечания, когда вы получите оценку кредита для ваших лучших вариантов ссуды. Таким образом, вы можете попытаться найти кредитора, который не взимает плату (или, по крайней мере, сводит комиссию к минимуму)!
15. Покупки по ипотеке могут сэкономить вам много времени
Теперь, когда мы заговорили о поиске кредиторов, это очень важная вещь, потому что это может сэкономить вам много времени по ссуде.И только около половины покупателей дома делают покупки в поисках ипотечного кредита, так что если вы сделаете что-то одно, вы окажетесь далеко впереди всех.
Сколько вы можете сэкономить, купив ипотечный кредит? Согласно исследованию Freddie Mac в 2018 году, получение еще одной цитаты кредитора может сэкономить вам 1500 долларов на ипотеке. Покупатели, получившие пять котировок процентной ставки, экономят в среднем 3000 долларов, или 0,17% от своей процентной ставки.
Экономия 0,17% от вашей процентной ставки может показаться не такой уж большой проблемой, но со временем она действительно может накапливаться, особенно если учесть, что еще вы могли бы делать с этими деньгами: например, улучшать дом, увеличивать стоимость, вкладывать в пенсионный фонд, вложив его или отложив на срочный ремонт вашего нового дома.
16. Хотите еще больше сэкономить на ипотеке? Восстановите кредит
Ваш кредитный рейтинг — один из важнейших факторов, определяющих вашу ставку по ипотеке. Ваша ставка представляет собой проценты, которые вы будете платить кредитору в течение срока действия кредита, и это, безусловно, самые большие расходы, связанные с вашей ипотечной ссудой.
Те супернизкие цены, которые вы видите в рекламе? Они доступны только определенным заемщикам, которые соответствуют строгим критериям кредита, дохода и первоначального взноса.
Если ваш кредит меньше, вы, вероятно, заплатите более высокую ставку по ипотеке, и у вас может быть даже меньше вариантов ссуды.Если у вас отличный кредит, вы, вероятно, получите гораздо более выгодную сделку по ипотеке, сэкономив тысячи в течение срока кредита.
Итак, если получение низкой ставки и экономия на ипотеке является для вас приоритетом, примите меры по увеличению кредита и устраните любые негативные факторы, влияющие на ваш счет.
17. Вы можете проверить свой кредит бесплатно
О, и мы упоминали, что вы можете проверить свой кредит бесплатно? Каждый американец имеет право получить свой кредит бесплатно один раз в год, чтобы узнать, что кредиторы увидят, когда придет время подавать заявку на получение кредита.
Это даст вам хорошее представление о вашем положении с точки зрения кредитоспособности, а также поможет вам удалить все отрицательные моменты из вашего кредитного отчета перед подачей заявления на ипотеку.
Конечно, вы всегда можете использовать бесплатные сайты-агрегаторы кредитных баллов, такие как Credit Karma, но поймите, что эти баллы могут быть неточными, и вы не сможете получить конкретную информацию о том, что именно происходит с вашим кредитом — или как чтобы лучше его улучшить. Ваш официальный отчет о кредитных операциях — лучший индикатор того, как кредиторы будут оценивать вашу заявку.
Чтобы получить доступ к бесплатному отчету о кредитных операциях, перейдите на официальный сайт государственных отчетов о кредитных операциях.
18. Также: ходатайство о ипотеке
на самом деле не повредит вашей кредитной историиМногие покупатели считают, что подача заявки на ипотеку вредит вашему кредиту, и что каждый раз, когда вы подаете заявление с новым кредитором, ваш кредит теряет силу. По большей части это миф.
Да, ваш кредит будет испорчен из-за жесткой кредитной истории (это происходит, когда ваш кредитор публикует ваш официальный отчет о кредитных операциях после того, как вы подаете заявку на ссуду).Однако ваша оценка должна упасть всего на несколько пунктов, плюс у вас будет 45 дней на то, чтобы подыскать ипотечный кредит, а по закону ваш кредит может быть получен только один раз.
Значение: независимо от того, к скольким кредиторам вы подадите заявку в течение этого 45-дневного окна, ваш кредитный рейтинг получит только один (крошечный!) Успех.
Еще один плюс? Если вы вносите платежи вовремя и в полном объеме каждый месяц, получение ипотеки должно фактически помочь вам получить кредит в долгосрочной перспективе.
19.Не забудьте спросить своего кредитора о среднем времени закрытия
Одна вещь, которую покупатели редко принимают во внимание при покупке ипотечного кредита, — это способность своего кредитора своевременно закрыться.
В зависимости от того, где вы живете, крупный национальный кредитор может быть не в состоянии закрыть сделку вовремя из-за отсутствия местных оценщиков или непонимания тонкостей рынка! В этом случае вы можете подумать о том, чтобы обратиться к местному кредитору, у которого есть опыт быстрого закрытия сделок в вашем районе.
Спросите потенциальных кредиторов, сколько сделок они закрыли на вашем рынке за последний год и каковы их средние сроки закрытия. Это может помочь вам определить, действительно ли кредитор присутствует в вашем районе и будут ли они закрыты в соответствии с вашими сроками.
20. Обратитесь к местному кредитору в случае непростого закрытия сделок.
Если вы покупаете дом в сельской местности или покупаете уникальную недвижимость, у которой нет множества сопоставимых недавно проданных объектов, вы можете также подумать о том, чтобы обратиться к местному кредитору с историей заключения сделок в вашем районе.
Кредитор с местным присутствием, вероятно, будет знать все тонкости вашего рынка лучше, чем большой банк, и у них будут местные отношения, которые облегчат заключение вашей сделки.
Конечно, вам, возможно, придется заплатить немного более высокую ставку, чтобы обратиться в местную ипотечную компанию, но вы также обычно получаете более индивидуальное обслуживание. И не забывайте: вы всегда можете рефинансировать позже.
21. Выплата по ипотеке — это больше, чем вы можете себе представить.
При поиске дома «многие покупатели не учитывают налоги и страхование», — говорит Ортман.«Они не понимают, как это влияет на их ежемесячные платежи».
Это может означать неприятности. Ваш платеж по ипотеке — это больше, чем просто сумма основной суммы и процентов по вашему кредиту. Он также включает налоги на недвижимость и ипотечное страхование.
На некоторых рынках налоги на недвижимость могут составлять тысячи долларов в год, добавляя сотни долларов к вашим ежемесячным платежам. Страхование ипотеки — требуется для покупателей, вкладывающих менее 20% стоимости дома — обычно добавляет от 0,5% до 1% от суммы кредита ежегодно.
Убедитесь, что вы вносите в свой бюджет весь ежемесячный платеж по ипотеке, а не только основную сумму и проценты!
Источник: (Bonnie Kittle / Unsplash)22. Знайте свои типы займов
Прежде чем покупать ипотечный кредит, разберитесь с основными типами ссуд.
Обычная ссуда
Обычная ссуда — это частная ипотечная ссуда, не обеспеченная правительством США. Это наиболее распространенный вид кредита, которым пользуются около двух третей покупателей.
Однако обычные ссуды также имеют более строгие требования к покупателям, чем большинство программ ссуд, финансируемых государством.
- Минимальная сумма первоначального взноса : 3% для определенных квалифицированных покупателей, но большинство покупателей должны внести не менее 5%
- Минимальный кредитный рейтинг : 620
- Другие особенности : Обычные ссуды, как правило, имеют конкурентоспособные ставки, что делает их предпочтительным вариантом для покупателей, которые соответствуют требованиям.
Займы, обеспеченные государством
Эти ссуды гарантированы федеральным правительством, и они предлагают низкий первоначальный взнос или его отсутствие, а также более низкие минимальные кредитные баллы для покупателей, которые не могут претендовать на получение обычной ссуды.
- Ссуды USDA : это ссуды для сельских домов, предназначенные для покупателей с более низким доходом.
- Минимальный первоначальный взнос : 0%
- Минимальный кредитный рейтинг : 640
- Другие особенности : Процентные ставки низкие по ссудам USDA, но они включают авансовый сбор в размере 1% и небольшую ежемесячную плату вдобавок к этому.
- Ссуды FHA : Эти ссуды предлагаются Федеральной жилищной администрацией и обычно предназначены для покупателей с более низким уровнем кредита, которые не могут претендовать на получение обычной ссуды.
- Минимальный первоначальный взнос : 3,5%
- Минимальный кредитный рейтинг : 580
- Другие особенности : Ссуды FHA имеют более высокие ставки и комиссионные, чем другие варианты, и они требуют ипотечного страхования. Если вы поставите менее 10%, вы не сможете отменить ипотечную страховку, если не рефинансируете.
- Ссуды VA : Наконец, есть ссуды VA, которые имеют выгодные особенности для квалифицированных военнослужащих и их супругов.
- Минимальный первоначальный взнос : 0%
- Минимальный кредитный рейтинг : 620
- Другие особенности: ссуды VA — отличный вариант для подходящих покупателей, поскольку они имеют низкие ставки и комиссионные, а также требуют нулевой суммы.
23.… И типы процентных ставок
Еще кое-что, что нужно понять, прежде чем окунуться в мир ипотеки? Процентная ставка видов . Обычно вы видите два разных типа интереса:
Процентная ставка с фиксированной ставкой
При фиксированной процентной ставке ваша ставка остается неизменной в течение всего срока действия ссуды, что означает, что каждый платеж по ипотеке, который вы производите, будет одинаковой суммой в течение всего срока ссуды (вначале эти платежи будут покрывать в основном проценты, но вы начну выплачивать основную сумму через несколько лет).
Ипотека с фиксированной процентной ставкой более предсказуема и лучше подходит для покупателей, которые планируют оставаться дома в течение более длительного периода времени.
Процентная ставка с регулируемой ставкой
При использовании процентной ставки с регулируемой ставкой ваша ставка вначале будет ниже на начальный вводный период, а затем со временем она будет корректироваться в соответствии с рыночными условиями. В вашей ипотеке будет подробно описано, как и когда изменится ваша ставка.
Ипотечные кредитыс регулируемой процентной ставкой могут быть немного более рискованными (что, если ставки значительно вырастут с настоящего момента и до того момента, когда ваша ставка изменится?), Но они могут хорошо работать для покупателей, которые не планируют оставаться в доме намного дольше, чем первоначально вводный период.
24. Получите предварительное одобрение еще до того, как совершите покупку для дома
Если вы хотите выиграть дом своей мечты, вам обязательно стоит подумать о получении предварительного разрешения, прежде чем начинать делать покупки для дома.
Почему? Предварительное одобрение дает вам гораздо лучшее представление о том, что вы можете себе позволить на на самом деле, и вы сможете сделать гораздо более сильное предложение, потому что ваш кредитор, по сути, уже заранее изучил ваши финансовые детали.
Это дает вам и продавцу больше уверенности в том, что сделка будет закрыта, а финансирование не задержит ее.
25. Получите предварительное одобрение для еще большего повышения
Чтобы получить еще более сильное предварительное одобрение, обратитесь к кредитору, который гарантирует вам аванс.
У большинства кредиторов андеррайтер не рассматривает вашу заявку до , после у вас уже было принято предложение. Это может вызвать проблемы, если в вашем заявлении есть ошибки или что-то упустил кредитный специалист.
Некоторые кредиторы предлагают андеррайтинг авансом, то есть андеррайтер просматривает ваше дело, прежде чем вы начнете делать предложения по домам.Это дает вашему предварительному одобрению дополнительный конкурентный импульс.
В HomeLight Home Loans мы проводим полное финансовое андеррайтинг и выдаем условное одобрение, прежде чем вы сделаете предложение.
Вы будете знать, сколько дома вы можете себе позволить, и сможете уверенно делать покупки, зная, что мы уже заглянули под капот ваших финансов. Когда придет время делать ставку, ваше предложение будет более сильным, что будет означать для продавца, что вы готовы закрыть сделку.
26. Блокировка ставок по ипотеке — ваш друг
Ставки по ипотеке постоянно меняются, иногда поминутно.Как ты успеваешь? Что ж, если вы не работаете на рынках капитала, вы, вероятно, не сможете!
Тем не менее, большинство кредиторов предлагают так называемую блокировку ставки, которая — как это звучит — позволяет вам зафиксировать свою ставку на определенный период времени (обычно где-то от 30 до 90 дней), пока вы получаете жилищный кредит. Некоторые даже включают положение о плавающем понижении, которое позволяет вам изменить ставку один раз, если ставки по ипотеке снизятся, пока вы находитесь в блокировке.
Блокировка ставок— беспроигрышный вариант для покупателей, поэтому, если вы видите ставку, которая вам нравится, не бойтесь зафиксировать ее у своего кредитора!
27.Студенческие ссуды на самом деле могут помочь
получить ипотекуВы, наверное, слышали, что студенческие ссуды мешают многим потенциальным покупателям жилья участвовать в игре с недвижимостью. И хотя в некоторых случаях это может быть правдой, для других наличие задолженности по студенческому кредиту может фактически помочь вам купить дом.
Кредиторы рассматривают задолженность по студенческому кредиту как «хороший долг», что означает, что он является долгосрочным, выплаты относительно фиксированы, а те, кто давно и вовремя и полностью выплачивает задолженность, также, вероятно, будут вносить свои платежи по ипотеке вовремя и вовремя. полный каждый месяц.
Еще что нужно знать о студенческих ссудах и получении ипотеки? Ваш кредитор в первую очередь смотрит на , сколько вы ежемесячно платите за долги, больше, чем на ваш общий остаток по ссуде.
Кроме того, в наши дни доступно множество вариантов погашения задолженности по студенческому кредиту на основе дохода, что означает, что вы платите часть своего дохода в счет долга каждый месяц, и не более того. Это делает выплаты более управляемыми и высвобождает больше доходов для выплаты ипотечного кредита.
Источник: (Наталия Сегато / Unsplash)Домашний поиск
Поиск дома — самое интересное! Будьте готовы к спискам желаний, дням открытых дверей, таблицам… и задайте себе сложные вопросы.
28. Сначала выберите область
«Я все время говорю покупателям: вы не можете переместить дом», — делится Ортман. «Итак, вы должны сначала выбрать область. Если вам не нравится местность, в которой вы находитесь, вы ничего не можете сделать, чтобы это изменить ».
Ортман советует сначала сузить область, на которую вы ориентируетесь, а затем выяснить свои желания и потребности в этой собственности.
29. Сузьте список возможных вариантов
После того, как вы выбрали область, вы должны начать думать об этой собственности и спрашивать себя, как вы планируете ее использовать и развиваться.
- Какой дом вам нужен? Исторический? Модульный? Ранчо? Крошечный дом?
- Сколько места вам нужно? Сколько спален? Ванные комнаты? Вам нужен домашний офис? Игровая комната? Где разместить вашу огромную коллекцию фигурок?
- А как насчет дворового пространства и посевных площадей? Вы готовы поддерживать большой двор или предпочитаете что-то поменьше, возможно, с патио, не требующим особого ухода, и ксерокопированием?
- Есть ли район, на который вы ориентируетесь специально? Готовы ли вы рассмотреть другие, более доступные районы, даже если они не отмечают все, что вам нужно?
- Что вам нужно быть рядом? Вы ищете короткую поездку на работу? Близость к магазинам и ресторанам? Рядом с местными школами? Близлежащее место поклонения?
- Вы открыты для ремонта верха или предпочитаете что-то готовое к заселению? Как у вас дела с проектами?
Ваш агент поможет вам ответить на эти вопросы и сосредоточится на самом важном.Но пока что не помешает иметь представление о том, чего вы хотите.
30. Положитесь на опыт своего агента
Ортман говорит, что часть работы агента заключается в том, чтобы помочь своему клиенту превратить свои (иногда нереалистичные) желания и потребности в действенный план игры.
«Многие покупатели приходят на рынок и хотят получить все это бесплатно», — говорит она. «Итак, как агенты, мы становимся советниками, чтобы помочь им решить, что они ищут, а затем помогаем им найти районы с типами домов, которые соответствуют их критериям.”
Ортман признает, что покупателям достаточно легко просматривать списки, но это не всегда лучший способ вести поиск — в листинге так много всего, что вы не можете увидеть. Ваш агент, с другой стороны, будет хорошо разбираться в домах, выставленных на продажу в вашем районе.
«Надеюсь, мы были в домах и знаем их, и мы знаем районы, и мы знаем — исходя из того, что ищет покупатель, — что им подходит», — добавляет она.
Такое знание рынка может иметь огромное значение, когда дело доходит до определения правильных ожиданий в отношении вашего будущего дома.
31. Они могут знать о объявлениях, которых вы не знаете
Еще одна причина работать с ведущим агентом: по словам Ортмана, агенты часто имеют доступ к частным объявлениям, которые вы не найдете на сайтах со списками. И они могут даже знать о предстоящих листингах, которые еще не поступили на рынок. Это означает меньшую конкуренцию для вас, когда приходит время делать предложение.
32. Придумать систему охоты за домом
Домашняя охота может быть довольно сложной. Так много деталей, за которыми нужно следить! Вот почему полезно иметь систему для записи всего, что вы любите (и не любите) в каждом доме.
Обязательно держите под рукой контрольный список для охоты за домом … и эй, если вы хотите создать слишком сложный документ .xls для отслеживания всех домов, которые вы просматривали, мы определенно не будем судить!
33. Придерживайтесь своего бюджета
Не поддавайтесь искушению чрезмерно расширять свои финансовые возможности. И помните: то, что ваш кредитор говорит, что вы можете позволить себе x сумму на дом, не означает, что вы должны тратить столько!
Ваш кредитор в основном думает о вашем DTI (отношение долга к доходу, или сколько вы платите в счет погашения долга каждый месяц по сравнению с тем, сколько вы фактически зарабатываете).В большинстве случаев кредиторы предпочитают, чтобы DTI составлял 43% или ниже, что означает, что не более 43% вашего дохода должно идти на выплаты по долгам (включая ипотеку) каждый месяц.
В то время как 43% DTI может иметь смысл для некоторых покупателей, особенно на дорогих рынках, для других снижение стоимости — лучший путь. Подсчитайте цифры и поговорите с доверенным финансовым консультантом, чтобы убедиться, что вы попали в золотую середину с точки зрения бюджета.
Источник: (Caio / Pexels)34. Забросить широкую сеть
По возможности ходите на несколько дней открытых дверей (виртуальные тоже работают!) И убедитесь, что ваш домашний поиск охватывает широкую сеть.
Иногда дом может вас удивить или научить чему-то о ваших потребностях, чему вы не могли бы узнать, просто просматривая списки.
35. Подумайте, как вы вырастете в дом
Это еще один большой. Конечно, подумайте о том, как вы теперь будете использовать дом в соответствии со своим стилем жизни. Но также важно подумать о том, как вы вырастете в дом.
Планируете ли вы расширить свою семью или, возможно, начать бизнес, который будет преимущественно надомный? Подумайте, как ваш будущий дом будет соответствовать вашим жизненным целям.
Конечно, вы всегда можете выполнить обновление позже, но на этом этапе вы, вероятно, начинаете понимать, что покупка дома не из дешевых и простых. Иногда имеет смысл получить что-то сейчас, что вы можете превратить в будущем.
Подумайте, каким вы увидите себя в ближайшие 5-10 лет. Как выглядит твой образ жизни? Будет ли этот дом соответствовать этому образу жизни?
Это еще одно отличное место, где можно положиться на совет и опыт вашего агента; они могут помочь вам найти баланс между получением чего-то, что хорошо для вас и вашего бюджета сейчас, и поиском того, чем вы сможете стать позже.
Источник: (RODNAE Productions / Pexels)Предложение
Агент? Защищено. Ипотека? Идет. Домашний поиск? Успешно справился. Пришло время сделать выгодное предложение.
36. Будьте готовы действовать быстро
Дом в ремесленном стиле, который вам нравится, с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и сказочным задним двором, который находится на улице вашей мечты? Вероятно, не только ты поражен. Это означает, что время имеет большое значение.
Если вы заранее рассчитали свой бюджет, получили предварительное одобрение и соответственно сузили круг поиска, вы должны быть готовы сделать быстрое и агрессивное предложение.Будьте готовы действовать быстро. Вы не хотите терять дом своей мечты из-за колебаний.
37.
Определенно включает непредвиденные расходы на инспекциюКогда вы покупаете дом, вам обычно нужно сначала его осмотреть. Инспектор осмотрит системы, фундамент и основные элементы дома, такие как крыша и стены, чтобы убедиться, что он безопасен и не нуждается в капитальном ремонте.
Большинство предложений по дому включают в себя непредвиденный случай инспекции, который в основном говорит о том, что вы можете отказаться от сделки, если в ходе инспекции произойдет что-то серьезное.Но хотя у вас может возникнуть соблазн пропустить непредвиденный случай проверки, чтобы сделать сделку приятнее для продавца, это редко бывает хорошей идеей.
Конечно, продавцы любят сделки без осмотра. Они ищут самую надежную, быструю и прибыльную транзакцию, и им нечего терять, если вы отказываетесь от проверки.
Но отказ от проверки подвергает вас как покупателя значительному риску. Вы не сможете увидеть все, что происходит с домом, просто взглянув на него, и вы не сможете узнать, какой ремонт необходим и какой ценой, если откажетесь от осмотра.
Инспекция — не лучшее место для переговоров. Есть и другие, менее рискованные способы сделать более конкурентоспособное предложение.
38. Подсластить горшок задатком
Как, например, предлагая больше задатка!
Залог — это добросовестный залог, который вы предлагаете вместе со своей ставкой, который показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке дома. На некоторых рынках задаток редко превышает 3% от покупной цены. На сверхконкурентных рынках эти депозиты могут достигать 10% от покупной цены.
Рассмотрите возможность предложения более высокой, чем обычно, задатка в качестве демонстрации добросовестности продавцу. Это может продемонстрировать ваш большой интерес к дому и снизить риск для продавца, что вы откажетесь от сделки по причинам, отличным от тех, которые указаны в вашем договоре купли-продажи.
39. Рассмотрим положение об эскалации
Когда дело доходит до торгов на дом, оговорка об эскалации может быть огромным преимуществом для опытных покупателей.
«Если вы не хотите платить слишком много, мы часто будем делать то, что называется оговоркой об эскалации», — объясняет Ортман.«Итак, мы пойдем на, скажем, 250 000 долларов и предложим 1000 долларов сверх самого высокого предложения, но не более определенной суммы».
Она добавляет: «Это как бы защищает покупателя. У них есть свое предложение, которое они делают, но если есть другие предложения, которые намного выше — и они действительно не хотят терять дом, но они не хотят платить слишком много — это отличный способ попасть туда. »
Источник: (Bich Tran / Pexels)40. Предложите продавцу гибкость графика
Еще один способ сделать свое предложение более привлекательным — согласиться с графиком продавца.
Продажа дома — это игра с точным расчетом времени: продавцу обычно необходимо одновременно покупать и продавать дом, а это очень много для одновременного управления. Чем гибче вы сможете составить график, тем больше очков вы получите от продавца.
Это может означать, что придется ждать дольше, чтобы попасть в ваш новый дом, сдать дом продавцу ненадолго после закрытия, чтобы он мог найти новый дом (это то, что называется обратной арендой), или согласиться на определенный день закрытия, выбранный продавец — до тех пор, пока ваш кредитор может заставить его работать!
Конечно, не для всех покупок.Ваш агент должен нащупать продавца, чтобы выяснить, что для него важно и как вы можете наилучшим образом учесть его потребности в своей ставке.
41. Попробуйте наличные.
Если вы находитесь на узком рынке и вам нужен максимальный импульс, то вам будет сложно превзойти предложение с полной оплатой.
У вас нет кучи наличных только для этого случая? Тебе повезло! Есть и другие способы сделать ставку полностью наличными, например, программа HomeLight Cash Offer.
Благодаря наличному предложению HomeLight заранее проверяет ваши финансы, утверждает вас и назначает максимальную цену покупки.Как только вы найдете дом, который вам понравится, мы сделаем от вашего имени предложение с оплатой наличными. Мы покупаем дом, а затем вы выкупаете его у нас по той же цене (плюс небольшая плата за участие в программе) после получения ипотеки.
Эта программа дает вам максимальную покупательную способность: вы можете сделать более выгодное предложение с наличными деньгами, получая при этом основные долгосрочные выгоды от ипотеки.
42. Узнайте, как количество дней на рынке влияет на ваше предложение.
Когда вы создаете свою стратегию предложения, полезно понимать дни на рынке (DOM).Это показатель, который показывает, как долго дом находится на рынке, прежде чем он попадает под контракт.
Дома, которые были на рынке некоторое время, обычно более обсуждаемы. Между тем, только что перечисленные дома, вызывающие большой интерес, вряд ли станут предметом переговоров.
«Нет причин пытаться занижать цену тех, кто только что вышел на рынок, потому что они будут настроены оптимистично», — говорит Ортман. «Так что, если вам действительно нужен этот дом и вы думаете, что он имеет хорошую цену, вам нужно делать это очень агрессивно — иногда по прейскурантной цене, а иногда и по прейскуранту, чтобы попытаться победить конкурентов.”
С другой стороны, если дом находится на рынке в течение 100 или более дней, вы можете предложить значительно ниже запрашиваемой цены и сэкономить значительные деньги.
43. Написать личное письмо
.Когда рынки являются конкурентными, многие ведущие агенты рекомендуют сделать ваше предложение более индивидуальным, написав письмо продавцу.
«Написать продавцу личное письмо — необходимость, особенно если есть несколько предложений», — делится Ортман. «Объясните им, как сильно вы любите свой дом, и, возможно, почему вы предлагаете именно то, где он находится, немного о себе и о том, что вы представляете для дома.”
Ортман говорит, что когда поступает несколько предложений по одинаковой цене, письмо может вызвать эмоциональную связь и подтолкнуть продавца к выбору вашей ставки.
Обратите внимание, что на некоторых рынках эти письма не приветствуются, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом, прежде чем идти по этому маршруту. И убедитесь, что письмо личное… а не тоже личное. В конце концов, вы же не хотите, чтобы продавец использовал против вас информацию, которую вы предоставили ему в письме, например сведения о домашнем хозяйстве или финансовые данные.
Источник: (Valmedia / Shutterstock)Процесс закрытия
Вы почти у цели. Вам просто нужно пройти еще один (правда, разочаровывающий!) Шаг: закрытие. Это когда все складывается вместе — оформляется ипотечный кредит, вы платите продавцу, и дело передается. Вот что вам следует знать.
44. Приходи на осмотр, если можешь
Технически не обязательно должен присутствовать на домашнем осмотре , так как ваш агент будет следить за вашими глазами и ушами.Но если вы можете поехать, опыт может быть вам полезен.
После того, как они осмотрят дом, инспектор объяснит их выводы, покажет вам проблемы и ответит на все ваши вопросы. Это прекрасная возможность узнать больше о вашей новой собственности!
Если вы не можете присутствовать на проверке, убедитесь, что ваш агент делает подробные записи, и, возможно, он даже сможет позвонить вам по видеосвязи, чтобы узнать результаты проверки, чтобы вы не пропустили ни одной ключевой информации.
45.Страхование безопасного жилья
Чтобы оформить ипотеку, вам необходимо приобрести страховку домовладельца. Фактически, этого требуют кредиторы.
Даже если бы страховка не требовалась, все же разумно защитить свои самые большие вложения. Страхование домовладельца стоит в среднем 1211 долларов в год, но хорошая новость заключается в том, что вы можете делать покупки в магазинах, чтобы сэкономить на полисе.
46. Страхование титула также необходимо.
Страхование правового титула защищает ваш титул на дом в случае, если кто-то другой решит предъявить претензию на него, будь то давно потерянный родственник предыдущего владельца или банк, утверждающий, что на дом существует непогашенное право удержания.
Обычно продавец покрывает страховку титула покупателя, но страхование титула кредитора несет вам ответственность. Ожидайте, что вы заплатите от 0,5% до 1% от покупной цены дома в соответствии с политикой вашего кредитора.
Как и в случае со страховкой домовладельца, вы можете присмотреться к страховке титула, чтобы сэкономить деньги, поэтому обязательно получите несколько предложений, прежде чем выбирать поставщика.
47. Держитесь подальше от крупных покупок
Прямо перед тем, как вы закроете свой новый дом, ваш кредитор, скорее всего, в последний раз возьмет ваш кредит, чтобы убедиться, что ничего не изменилось с момента вашего первого обращения.
Крупная покупка или пропуск платежа могут поставить под угрозу ваш кредит. Для плавного закрытия сосредоточьтесь на том, чтобы ваши финансы были в отличной форме на протяжении всего процесса ссуды.
48. Дважды подумайте, прежде чем сменить профессию во время получения кредита
Работа вашей мечты может оказаться неожиданной, но не всегда рекомендуется менять работу в процессе закрытия.
Суть в том, что ваш кредитор хочет видеть стабильный предсказуемый доход, на который он может рассчитывать. Если вы делаете рискованный шаг в карьере, ваш кредитор может также рассматривать вашу ипотеку как риск.Так что это действительно зависит от вашего карьерного роста типа .
Если вы продвигаетесь на аналогичную или более высокую должность в своей отрасли и будете зарабатывать столько же или больше денег, то это не повлияет на ваш заем.
Но если вы планируете полностью изменить свою карьеру или переходите с зарплаты на доход подрядчика 1099, это может негативно повлиять на ваше одобрение.
Если вы планируете сменить работу во время закрытия сделки, сначала поговорите со своим кредитором, чтобы убедиться, что вы не рискуете своей ссудой.
49. Верните эти документы своему кредитору как можно скорее
На протяжении всего процесса закрытия ваш кредитор будет запрашивать у вас много документов и подписей. Чем быстрее вы вернете им эти документы — аккуратно и четко заполните — тем скорее вы будете готовы к закрытию.
И наоборот, если вам потребуется несколько дней, чтобы вернуться к своему кредитору, когда он запросит подпись, вы можете отложить закрытие. Всегда будьте в курсе запросов кредиторов и быстро отвечайте на них!
50.Заблаговременно переключите коммунальные службы
Вы, наверное, не захотите переехать в свой новый дом только для того, чтобы обнаружить, что там нет воды или электричества, верно? Как можно скорее перенесите коммунальные услуги на учетную запись на ваше имя.
Ваш агент может помочь вам с этой частью. Они должны предоставить вам список коммунальных предприятий, номера счетов предыдущих владельцев и номера телефонов, по которым можно позвонить, чтобы все переключилось. Обязательно сделайте это перед переездом, иначе вы можете быть неприятно удивлены!
51.Последнее прохождение имеет значение
Последнее прохождение — ваш последний шанс убедиться, что все застегнуто, и продавец ушел из дома именно так, как должно быть. Ваш агент поможет вам проверить работоспособность систем, и вы подтвердите, что все взаимно согласованные ремонтные работы выполнены и что все, что было выставлено на продажу, все еще находится в собственности.
Вы также должны убедиться, что весь мусор удален, а продавец не оставил вам свои личные вещи.
Не пропускайте этот шаг. На самом деле это большое дело — и, если все идет хорошо, это тоже может быть радостным событием. Наконец-то вы дома!
Источник изображения заголовка: (Ронни Джордж / Unsplash)
стимулов покупателей и продавцов к покупке дома Гарантия
Популярные компании по гарантии жилья
90-дневная гарантия на запчасти
- 360 Общий рейтинг
Скидка 50 долларов + 1 месяц бесплатно
- Месячный план Стоимость
- 55 долларов.00
- Стоимость годового плана
- 55 долларов США в месяц
- Диапазон платы за обслуживание
- 85 долларов США
- Время ответа
- 48 часов +
Низкие сборы за обслуживание
- 13 3609 Общий рейтинг 909 Скидка 150 долларов США + 2 месяца бесплатно + бесплатное покрытие крыши
- Стоимость месячного плана
- 62,42 доллара
- Стоимость годового плана
- 54,17 доллара США в месяц
- Диапазон платы за обслуживание
- 60–75 долларов США
- Время ответа
- В тот же день Обзор
- 360 Общий рейтинг
- Стоимость месячного плана
- 69,99 долларов США
- Стоимость годового плана
- 60,42 доллара США / месяц
- Диапазон платы за обслуживание
- 125 долларов США
- Время отклика
- 48 часов
- 909 Общий рейтинг в месяц Стоимость плана
- 67,50 долларов США
- Стоимость годового плана
- 61,92 доллара США в месяц
- Диапазон платы за обслуживание
- 75–125 долларов США
- Время отклика
- 48 часов
- Стоимость месячного плана
- 74 доллара.99
- Стоимость годового плана
- Н / Д
- Диапазон платы за обслуживание
- 75–125 долларов
- Время ответа
- 48 часов
Best Home Warranty Company 2021
U.S. News Специальное предложение: скидка 200 долларов + 2 бесплатных месяца + бесплатное покрытие протечек крыши!
Предложения 360911
Если вы покупаете дом, вам может потребоваться гарантия на дом. помочь покрыть расходы на обслуживание, ремонт и замену основных приборов и систем. Но кто оплачивает домашнюю гарантию — покупатель или продавец?
Ответ заключается в том, что купить дом по гарантии может любой: покупатели жилья, продавцы, домовладельцы или арендаторы.И вам не обязательно находиться в процессе сделки с недвижимостью, чтобы получить гарантию на жилище. В любое время, независимо от возраста вашего дома или его состояния, вы можете приобрести полис непосредственно в компании по гарантийному обслуживанию жилья. Но две трети домашних гарантий, проданных в США, покупаются вместе с покупкой дома, согласно Арту Чартранду, исполнительному директору и советнику National Home Service Contract Association (NHSCA).
Если вы находитесь в процессе продажи или покупки дома, важно знать, что домашняя гарантия продавца и домашняя гарантия покупателя несколько отличаются и служат разным целям.Домашняя гарантия продавца — это конкретная ограниченная гарантия, которую продавец покупает для финансовой защиты на случай, если что-то пойдет не так с основной системой или устройством перед закрытием. В отличие от других домашних гарантий, домашняя гарантия продавца не предусматривает покрытие для ремонта менее дорогих приборов, таких как микроволновые печи и льдогенераторы. Продавец также может приобрести для покупателя гарантию на жилье в качестве стимула для закрытия сделки, если рынок жилья благоприятствует покупателям.
Напротив, если это рынок продавцов, покупатель обычно платит за домашнюю гарантию.Эти гарантии могут распространяться как на крупную, так и на мелкую бытовую технику, а также на основные домашние системы, в зависимости от того, какое покрытие выбирает покупатель.
Гарантия продавца на жилище
Продавец может приобрести план гарантии продавца на дом для финансовой защиты на случай, если основная техника или домашние системы, такие как водонагреватель или кондиционер, выйдут из строя, когда дом находится на рынке или ниже договор. Кроме того, компании по гарантии для дома иногда предлагают бесплатные гарантии продавца, если продавец соглашается приобрести гарантию для дома для покупателя.«Гарантии становятся инструментом для продавцов, и некоторые компании предлагают их по нулевой цене», — говорит Джей Райнхарт, региональный вице-президент Национальной ассоциации риэлторов и брокер / владелец Rinehart Realty Corporation в Рок-Хилле, Южная Каролина.
Агенты по недвижимости могут предоставить гарантию продавца на дом клиенту, который перечисляет свой дом, и эти планы обычно стоят от 300 до 550 долларов в зависимости от покрытия. Хотя это может показаться большими деньгами за то, что может не быть Это необходимо: если учесть, что может пойти не так в течение периода листинга недвижимости до закрытия, единовременная плата может того стоить.Это особенно верно, если бытовая техника и домашние системы устарели или больше не подпадают под гарантии производителя.
Гарантия для дома покупателем
Покупатели жилья могут приобрести план гарантии для дома у своих агентов по недвижимости или непосредственно в компании, занимающейся гарантийным обслуживанием дома. Однако многие покупатели будут просить продавца оплатить первый год гарантии на дом. Это может принести пользу обеим сторонам. Продавцы могут иметь больше шансов на заключение сделки, если покупатели меньше обеспокоены состоянием основных приборов и систем, а покупатели могут покупать дом, не зная, что они вряд ли столкнутся с какими-либо большими неожиданными ударами. счета за ремонт бытовой техники или, что еще хуже, ремонт системы отопления, вентиляции и кондиционирования или водонагревателя.
Однако, действительно ли продавец будет мотивирован платить по гарантии покупателя, зависит от местного рынка недвижимости. «Мы находимся на одном из самых быстрорастущих рынков Южной Каролины, поэтому для нас прямо сейчас добавление гарантии на дом не поможет продать дом», — говорит Райнхарт. «Если вы вернетесь на восемь лет назад, добавление гарантии на дом было отличным пряником, когда мы продавали недвижимость. Но на данный момент покупателям достаточно просто заключить сделку из-за сильного рынка.”
Лучшие компании по гарантии на жилье в 2021 году
| ||||||||
| ||||||||
| ||||||||
| ||||||||
Компания | Ежемесячные затраты | 912 Годовые затраты на рабочую силу Гарантия | Государства Доступность | Подробнее | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liberty Home Guard » 4.2 из 5 | 69,99 $ | 60,42 $ / месяц | 60 дней | 44 государства (не включая Калифорнию, Иллинойс, IA, WA, WI, WY) | Просмотреть предложения » 844-334-3464 Новости США Специальное предложение: скидка 200 долларов + 2 бесплатных бонусных месяца + бесплатное покрытие протечек крыши! | |
| Первая гарантия для дома в Америке » 4 из 5 | 48,50 долларов | 45,50 долларов в месяц | 30 дней | 35 штатов (не включая AK, CT, DE, HI, IL, LA, ME , MI, MN, NH, NY, ND, RI, VT, WI) | См. Обзор » | |
| American Home Shield» 3.9 из 5 | $ 74,99 | НЕТ | 30 дней | 49 штатов (без AK) | Посмотреть предложения » 844-645-0817 | |
| Landmark Home Warranty» 3.9 out из 5 | 61,25 $ | 56,25 $ / Месяц | 30 дней | Доступно в: AZ, ID, NV, OR, TX, UT | См. обзор » | |
| Choice Home Warranty» 3.9 out из 5 | 55 $.00 | 55 долларов США в месяц | 30 дней | 48 штатов (не включая CA или WA) | Просмотреть предложения » 800-814-5235 Скидка 50 долларов США + 1 месяц бесплатно | |
| Select Home Warranty» 3,9 из 5 | 62,42 $ | 54,17 $ / месяц | 90 дней | 46 штатов (кроме NV, NY, WA, WI) | Получить код » 888-808-1528 Получить 150 долларов США + 2 месяца бесплатно + бесплатное покрытие крыши | |
| AFC Home Club » 3.7 из 5 | 67,50 долл. США | 61,92 долл. США / месяц | Срок действия плана в целом | 49 штатов (без учета HI) | Просмотреть предложения » 888-681-2756 |
| Liberty Home Guard » 4,2 из 5 Компания |
| 69,99 долл. США в месяц |
| 60,42 долл. США / Ежегодная стоимость |
| 60 дней гарантии CA |
| Посмотреть предложения » 844-334-3464 U.S. News Специальное предложение: скидка 200 долларов + 2 бесплатных месяца + бесплатное покрытие протечек крыши! Подробнее |
| Первая домашняя гарантия в Америке » 4 из 5 Компания |
| $ 48,5092 Стоимость | 910 910 в месяц 910 910 $ в месяц
| 30-дневная гарантия труда |
| 35 штатов (исключая AK, CT, DE, HI, IL, LA, ME, MI, MN, NH, NY, ND, RI, VT, WI) Доступность по штатам |
| Смотреть обзор » Узнать больше |
| Landmark Home Warranty» 3.9 из 5 Компания |
| 61,25 $ Ежемесячная стоимость |
| 56,25 $ / Месяц Годовая стоимость |
| Гарантия труда 30 дней |
| Доступен в: AZ, ID, NV, OR, TX, UT Страны доступности |
| См. Обзор » Узнать больше |
| Select Home Warranty» 3.910 910 |
| Компания $42 Ежемесячная стоимость |
| 54,17 долл. США / месяц Годовая стоимость |
| 90-дневная гарантия труда |
| 46 штатов (кроме NV, NY, WA, WI) Доступность по штатам |
| Получить код » 888- 808-1528 Получите скидку 150 долларов + 2 месяца бесплатно + бесплатное покрытие крыши Подробнее |
| Услуги для дома Cinch » 3.6 из 5 Компания |
| 61,99 $ Ежемесячная стоимость |
| Н / Д Годовая стоимость |
| Гарантия 180 дней труда |
| 48 штатов (не включая AK, HI) штаты Доступность |
| Обзор » Узнать больше |
| Old Republic Home Protection» 3,4 из 5 Стоимость компании |
| 30-дневная гарантия труда |
| 27 штатов (исключая AK, AR, CT, DE, IL, IN, IA, ME, MA, MI, MN, MT, NE, NH, NJ, NY, ND, PA, RI, SD, VT, WV, WI) Штаты Наличие |
| См. Обзор » Подробнее |
Компания | Месяц СтоимостьГодовая стоимость | Гарантия на работу | Доступность в штатах | Подробнее | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 69,99 $ | 60,42 $ / месяц | 60 дней | 44 государства (не включая Калифорнию, Иллинойс, IA, WA, WI, WY) | Просмотреть предложения » 844-334-3464 Новости США Специальное предложение: скидка 200 долларов + 2 бесплатных бонусных месяца + бесплатное покрытие протечек крыши! | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Первая гарантия для дома в Америке » 4 из 5 | 48,50 долларов | 45,50 долларов в месяц | 30 дней | 35 штатов (не включая AK, CT, DE, HI, IL, LA, ME , MI, MN, NH, NY, ND, RI, VT, WI) | См. Обзор » | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| American Home Shield» 3.9 из 5 | $ 74,99 | НЕТ | 30 дней | 49 штатов (без AK) | Посмотреть предложения » 844-645-0817 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Landmark Home Warranty» 3.9 out из 5 | 61,25 $ | 56,25 $ / Месяц | 30 дней | Доступно в: AZ, ID, NV, OR, TX, UT | См. обзор » | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Choice Home Warranty» 3.9 out из 5 | 55 $.00 | 55 долларов США в месяц | 30 дней | 48 штатов (не включая CA или WA) | Просмотреть предложения » 800-814-5235 Скидка 50 долларов США + 1 месяц бесплатно | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Select Home Warranty» 3,9 из 5 | 62,42 $ | 54,17 $ / месяц | 90 дней | 46 штатов (кроме NV, NY, WA, WI) | Получить код » 888-808-1528 Получить 150 долларов США + 2 месяца бесплатно + бесплатное покрытие крыши | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AFC Home Club » 3.7 из 5 | 67,50 $ | 61,92 $ / Месяц | Весь срок действия плана | 49 Штаты (без HI) | Посмотреть предложения » 888-681-2756 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| $ 61,99 | Н / Д | 180 дней | 48 штатов (не включая AK, HI) | См. обзор » | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Домашняя гарантия ServicePlus» 3,610 из 5 | 60 долларов.33 | 58,25 $ / месяц | 30 дней | 48 штатов (не включая Калифорнию, Невада) | См. Обзор » | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Old Republic Home Protection» 3,4 из 5 | N / A | 67,08 $ / месяц | 30 дней | 27 штатов (не включая AK, AR, CT, DE, IL, IN, IA, ME, MA, MI, MN, MT, NE, NH, NJ, NY, ND, PA , RI, SD, VT, WV, WI) | См. Обзор » |
Почему покупателю нужна домашняя гарантия?
Домашняя гарантия обеспечивает дополнительную защиту покупателей, поэтому многие предпочитают приобретать план при закрытии дома или просят продавца приобрести годовую гарантию от их имени.Если после переезда прибор нуждается в ремонте или полностью выходит из строя, гарантия на дом поможет покрыть непредвиденные расходы. Даже после тщательного осмотра дома всегда есть шанс, что что-то пойдет не так. А после оплаты заключительных расходов большинство домовладельцев меньше всего хотят тратить больше денег. Программа домашней гарантии может предотвратить значительные наличные расходы, связанные с обслуживанием, ремонтом или заменой, если что-то дорогое, например, система HVAC или нагреватель горячей воды, сломается.
Покупатели могут захотеть приобрести домашнюю гарантию, потому что они:
- хотят быть уверены, что после покупки дома они добавили защиту, если покрываемые приборы или системы выйдут из строя или потребуют обслуживания. Компания
- не готова тратить еще тысячи долларов в случае выхода из строя одной из домашних систем или устройств после истечения срока гарантии производителя.
- может получить доступ к конюшне квалифицированных поставщиков с помощью одного телефонного звонка в гарантийную компанию на дому, вместо того, чтобы пытаться самостоятельно найти надежных специалистов по обслуживанию.
Почему продавцу нужна домашняя гарантия?
Гарантии продавцов становятся все более популярными, — говорит Энни Ханна Энгель, президент и главный операционный директор Howard Hanna Insurance Services . «Мы с самого начала рассматриваем это как инструмент листинга для продавцов», — говорит она. «Продавец соглашается поддерживать собственность« как есть », когда они заключают соглашение с покупателем, так что это дает им душевное спокойствие на случай, если в течение этого времени произойдет поломка оборудования для покрываемого товара.”
Продавцы могут захотеть приобрести гарантию на дом, потому что они:
- , как ожидается, сохранят недвижимость« как есть »до закрытия сделки. Компания
- может быть уверена, что если покрываемый прибор или система выйдет из строя, когда дом указан или находится в соответствии с контрактом, компания по гарантийному обслуживанию дома вышлет специалиста для решения проблемы.
- хотят заинтересовать покупателей.
Компании по гарантии на дому
Другие руководства по гарантии для дома
Почему вы можете нам доверять: исследовали 19 компаний, занимающихся гарантийным обслуживанием на дому
В U.S. News & World Report мы составляем рейтинг лучших больниц, лучших колледжей и лучших автомобилей, чтобы помочь читателям принять самые сложные жизненные решения. Наша команда 360 обзоров использует тот же беспристрастный подход к оценке продуктов, которыми вы пользуетесь каждый день. Чтобы составить рейтинг, мы исследовали более 19 компаний, производящих гарантию жилья, и проанализировали 15 отзывов. Наша команда 360 обзоров не берет образцы, подарки или ссуды продуктов или услуг, которые мы проверяем. Все образцы продуктов, предоставленные для проверки, передаются в дар после проверки.Кроме того, у нас есть отдельная бизнес-команда, которая не имеет никакого влияния на нашу методологию или рекомендации.
U.S. News 360 Reviews использует объективный подход к нашим рекомендациям. Когда вы используете наши ссылки для покупки продуктов, мы можем получать комиссию, но это никоим образом не влияет на нашу редакционную независимость.
7 вещей, которые риэлторы делают для покупателей и продавцов
7 вещей, которые риэлторы делают для покупателей и продавцов
Что делают риэлторы для покупателей и продавцов?
Многие люди задаются вопросом, что именно делают риэлторы целый день, работая на своих покупателей и продавцов.Хотя риэлтор должен выполнять бесчисленное множество ролей, представляя покупателей и продавцов, многие из этих задач выполняются за закрытыми дверями. Независимо от того, являетесь ли вы риэлтором-первокурсником или ветераном, ваша задача — сделать сделку максимально гладкой для ваших клиентов.
Время, усилия и энергия, которые затрачиваются на заключение сделки, часто остаются неизвестными клиентам. Во многих случаях это сделано намеренно со стороны риэлтора, поскольку они не хотят излишне напрягать своего клиента, информируя его обо всех мелких деталях, происходящих в ходе сделки.В действительности, однако, количество головных уборов, которые носит риэлтор, слишком велико, чтобы даже включить его в эту статью. Даже риелторы, входящие в команду, по-прежнему несут ответственность за различные уровни сделки и должны одновременно выполнять несколько разных ролей.
Чем проще сделка, тем тяжелее работает ваш Риэлтор®.
Прежде чем мы углубимся в подробности того, что риэлторы делают для покупателей и продавцов, давайте сначала сосредоточимся на общих обязанностях риэлтора:
Чем занимается риэлтор?
Управление хорошо управляемым бизнесом в сфере недвижимости включает в себя проведение успешных маркетинговых кампаний, поиск новых клиентов, тщательное отслеживание всех административных документов, ответы на входящие запросы клиентов и координацию всех дней открытых дверей, встреч, обходов и встреч.Работа в сфере недвижимости — чрезвычайно ответственная роль, и зачастую она предполагает ношение нескольких шляп одновременно.
Многие риэлторы предпочитают работать из дома, в то время как другие предпочитают работать в офисе. Хотя работа риэлтора, безусловно, требует много времени за компьютером, в работе также есть большая социальная составляющая, а это означает, что риэлторы часто посещают сетевые мероприятия, семинары по недвижимости, встречи с клиентами и т. Д. По этим причинам риэлторы, как правило, очень оптимистичны. личности и чрезвычайно общительны.
В то время как день в жизни риэлтора у всех разный, типичный день для риэлтора может быть следующим:
Риэлтор может начать свой день с потенциальных клиентов и потенциальных клиентов. Возможно, потенциальный клиент отправил электронное письмо с запросом информации о недвижимости, указанной агентом, поэтому агент захочет быстро ответить на запрос этого потенциального клиента. Риэлтор может также потратить время на звонки домовладельцам в определенном районе, чтобы узнать, заинтересованы ли они в покупке, продаже или аренде дома.После выполнения этих задач риэлтор может перейти к работе над своими маркетинговыми кампаниями. Большинство риэлторов управляют несколькими сайтами социальных сетей, включая Facebook, Instagram, Twitter и YouTube, поэтому они могут тратить несколько часов в неделю на управление контентом, который появляется на их социальных сайтах. Они также могут тратить время на обновление своего веб-сайта, написание статьи для своего блога или создание рекламы с помощью Google AdWords.
Потратив время на то, чтобы ответить потенциальным клиентам и управлять маркетингом, риэлтор может провести послеобеденную встречу с покупателями, чтобы показать им дома, в покупке которых они могут быть заинтересованы, или он может встретиться с продавцами, чтобы помочь им подготовить свой дом для продажи.День обычно заканчивается за компьютером, отвечая на электронные письма, отвечая на телефонные звонки, исследуя недвижимость, находящуюся в настоящее время на рынке, или выполняя административные обязанности, такие как подача документов на недвижимость, договоров и записей.
Излишне говорить, что для риэлтора никогда не бывает скучно. Они ведут бизнес и должны относиться к каждому аспекту своей карьеры в сфере недвижимости как таковому. Помимо всего вышеперечисленного, риэлторы также должны постоянно быть в курсе изменений стоимости недвижимости, налогов, местных постановлений о зонировании и т. Д.Конечная задача риэлтора — помочь клиентам упростить процесс покупки, продажи или аренды. Недвижимость может сбивать с толку и требует глубокого понимания законов, регулирующих отрасль. Покупатели и продавцы, как правило, не имеют четкого представления о правилах, положениях и законах, связанных с транзакцией, что чрезвычайно затрудняет для клиентов самостоятельное управление покупкой или продажей дома. Благодаря глубокому знанию этих важных факторов риэлтором, работа с риэлтором помогла клиентам сэкономить тысячи долларов в долгосрочной перспективе.
Расходы на риэлтора:
Риэлтор приносит огромную выгоду во многих смыслах, но может быть довольно дорогостоящим. Есть несколько расходов, о которых риэлторы должны подумать при первоначальном получении лицензии, например, прохождение курсов обучения перед лицензированием и т.д. Хорошо то, что многие расходы, связанные с поддержанием вашей карьеры в сфере недвижимости, списываются с налогов. Вот список типичных расходов риэлтора, не облагаемых налогом:
— Предлицензионные образовательные курсы
— Стоимость тестирования
— Сетевые мероприятия и конференции по повышению квалификации
— Сборы
— Сборы MLS
— Сборы за стол (если риэлтор предпочитает иметь стол в брокерской конторе)
— Комиссия с продаж (брокерская компания, с которой вы связаны, будет получать определенный процент от ваших продаж в обмен на владение вашей лицензией и оказание вам поддержки на протяжении всего процесса транзакции)
— Курсы повышения квалификации
— Маркетинговые материалы и канцелярские товары
— Сотовый телефон / WiFi
— Медицинское страхование
— Деловые поездки, бензин, пробег и транспортные расходы
Что делают риэлторы для покупателей?
Начиная процесс поиска домов для покупки, многие потенциальные домовладельцы могут ошибочно предполагать, что они могут управлять процессом покупки дома самостоятельно.То, что они могут не осознавать на раннем этапе процесса покупки дома, — это количество времени, усилий и энергии, которые уходит на обсуждение выгодного предложения, управление процессом запроса на ремонт, мониторинг выполнения обязательств по дому и многое другое. Агенты делают многое «за кулисами», о чем покупатели могут не знать, когда дело доходит до облегчения успешной транзакции.
Начать процесс предварительного одобрения кредита
Покупателю необходимо иметь связь с сильным ипотечным кредитором.Когда покупатель впервые начинает поиск дома, риэлтор свяжет его с ипотечным кредитором. Затем кредитор начнет процесс предварительного одобрения ссуды. Предварительное утверждение не следует путать с предварительной квалификацией, так как предварительное утверждение учитывает кредитную историю покупателя и является более серьезным, чем предварительная квалификация. Предварительное одобрение — это способ покупателя указать продавцу, что он серьезно относится к покупке дома, поскольку он предоставляет официальный документ, в котором указывается утвержденная покупателем стоимость ипотеки.
Тщательно исследованные дома на продажу
Хотя покупатели жилья могут и должны! — исследуйте дома, выставленные на продажу в Интернете, риэлтор делает еще один шаг вперед.Большинство риэлторов имеют доступ к широкой сети других агентов, что дает им информацию из первых рук о домах, выставленных на продажу в районе, о котором покупатели могут не знать. Риэлтор может узнать о новом листинге, который только что появился на рынке, и может привлечь своего покупателя, чтобы увидеть его раньше других покупателей. Риэлторы являются профи на рынке и могут обнаружить объявление с завышенной ценой за сотню миль. По этой причине они экономят своим клиентам значительное время при поиске жилья, привозя их в туры по домам на продажу, которые не требуют возмутительных цифр.Риэлтор также обычно понимает, в какой области он работает, как внутри, так и снаружи. У них будут глубокие знания о школьном округе, районе и различных других деталях, касающихся района, в котором покупатели хотят жить, что значительно упростит задачу потенциальным домовладельцам.
Управляйте всеми переговорами о цене и ремонте
Определение лучшей цены предложения — сложный баланс. С одной стороны, если покупатель предлагает слишком низкую цену, продавец может не захотеть даже рассматривать возможность переговоров с покупателем, что может заставить покупателя вообще пропустить сделку.С другой стороны, слишком высокая цена означает, что покупатель без необходимости теряет значительную сумму денег. Чтобы найти золотую середину, необходимо внимательно изучить «компромиссы», что означает анализ продажных цен на аналогичные дома, которые были проданы в этом районе. Это включает в себя несколько часов исследования от имени риэлтора, чтобы убедиться, что покупатель представит справедливое предложение.
Помимо согласования продажной цены, Риэлтор также несет ответственность за согласование любых применимых затрат на ремонт.Например, если в доме нужны новые окна, за которые продавец не хочет платить, риэлтор может убедить продавцов оплатить часть затрат на окна, облегчая часть этого финансового бремени для покупателя.
Свяжите покупателя с домашним инспектором и посетите домашнюю инспекцию
Осмотр дома — важный компонент процесса покупки дома. Риэлторы, как правило, знакомы с ведущими инспекторами по домам в этом районе и могут связать своих покупателей с кем-то авторитетным и внимательным.Отчет об осмотре дома часто может сбивать с толку, поэтому риэлтор может помочь покупателю разобраться в различных деталях отчета, сделав его полностью осведомленным о любых дефектах в доме.
Важно, чтобы покупатели работали с авторитетными домашними инспекторами, чтобы они знали о плесени, радоне и любых серьезных структурных проблемах в доме. Тем не менее, даже лучшие домашние инспекторы склонны время от времени пропускать проблемы, поэтому всегда лучше иметь вторую группу знающих глаз во время обхода, когда агент входит.Большинство риэлторов посетили бесчисленное количество посещений и хорошо осведомлены о том, как проходит процесс. Они смогут посоветовать покупателю, какие элементы отчета об осмотре дома стоит обсудить с продавцом, а какие не стоит упоминать.
Что делают риэлторы для продавцов?
Цена вашего дома для продажи
Правильная оценка стоимости дома с самого начала — один из важных аспектов процесса продажи дома.Слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных покупателей, а слишком низкая цена ведет к значительным потерям денег со стороны продавца. Квалифицированный риэлтор проведет должную осмотрительность и тщательно изучит продажи домов в этом районе, прежде чем оценивать дом. Они поймут, как устанавливать конкурентоспособные цены, чтобы привлекать покупателей, а также помогать продавцу генерировать предложения, которые представляют для них ценность.
Также важно установить цену на дом для продажи, чтобы снизить вероятность снижения цены в будущем.Потенциальные покупатели предполагают, что снижение цены означает, что дом неисправен, что удерживает их от желания совершить поездку по дому.
Правильно продавать дом
Помимо ценообразования дома, маркетинг дома также чрезвычайно важен. Риэлтор обычно профессионально сфотографирует объявление, напишет хорошо написанное описание собственности и поможет продавцу подготовить дом для продажи. Многие риэлторы также имеют сильное присутствие в Интернете, и им потребуется время, чтобы продвигать листинг в социальных сетях, MLS, на сайтах недвижимости и т. Д.
В дополнение к онлайн-рекламе у риэлторов обычно есть сильные сети, чтобы поделиться деталями листинга. Они помогут распространить информацию о листинге, посещая сетевые мероприятия, из уст в уста и встречаясь с другими риэлторами в своем районе.
Получите максимально возможную цену
Риэлторы — опытные переговорщики. Те, кто работал в сфере недвижимости в течение многих лет, разработали сильную тактику ведения переговоров, которая принесет пользу продавцам.Те, кто только начинает заниматься недвижимостью, могут происходить из отраслей, где они регулярно заключали контракты. Как бы то ни было, продавец может положиться на своего риэлтора, чтобы договориться о выгодной цене на их дом.
Стоимость ремонта согласовать
Как правило, продавец несет ответственность за оплату необходимых ремонтных расходов, таких как повреждение водой, ремонт крыши и т. Д. Однако эти расходы подлежат обсуждению. Прилежный риэлтор расскажет продавцам, за что им следует платить и за что должен нести ответственность покупатель.
Если покупатель требует ненужного ремонта или с ним трудно работать, агент продавца будет выступать в качестве посредника между покупателем и продавцом, ведя переговоры от имени продавца. Сильный агент продавца часто может помочь продавцу сэкономить тысячи долларов на чрезмерных расходах на ремонт, вложив больше денег в свой карман. Без Риэлтора продавец может заплатить за ремонт значительно больше, чем он должен.
Вот 290 обязанностей агента по недвижимости.
Различия между агентом по недвижимости и риэлтором:
Хотя термины «риэлтор» и «риэлтор» часто используются как синонимы, термин «риэлтор» означает, что риэлтор является активным членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR).Национальная ассоциация риэлторов — крупнейшая торговая ассоциация в США, в которую входят коммерческие и жилищные брокеры, управляющие недвижимостью, оценщики, продавцы и многие другие, работающие в сфере недвижимости. Риэлторы должны иметь безупречный профессиональный опыт, чтобы присоединиться к NAR, и должны следовать обширному этическому кодексу. Из-за этого потребители обычно чувствуют себя более непринужденно, зная, что они работают с NAR Realtors, потому что они были тщательно проверены и поклялись соблюдать определенные профессиональные стандарты.
Навыки, необходимые для работы риэлтором:
Несмотря на то, что для того, чтобы стать успешным риэлтором, требуется широкий спектр навыков, некоторые из наиболее важных включают:
— Честность и порядочность
— Обязательство
— Настойчивость
— Терпение
— Сильная переговорная тактика
— Харизма
Прежде всего, клиенты всегда хотят работать с риэлтором, которому они могут доверять.
Добавить комментарий
Комментарий добавить легко