как получить квартиру в обмен на содержание — вопросы от читателей Т—Ж

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

По договору ренты одна сторона передает другой имущество в собственность, а другая в обмен на полученное имущество либо регулярно платит определенную сумму, либо по-другому обеспечивает содержание получателя ренты. Например, ухаживает, ходит в магазин за покупками или платит за лечение.

Анна Чеботарева

юрист

Рента бывает трех видов.

Постоянная рента — деньги выплачиваются бессрочно, а обязательства из договора переходят по наследству, если плательщик умирает. Получателем ренты может быть как гражданин, так и некоммерческая организация.

Пожизненная рента — деньги выплачиваются в течение жизни получателя ренты, договор прекращается после смерти получателя. Соответственно, получать ренту могут только граждане, юридические лица не могут.

Пожизненное содержание с иждивением — плательщик либо обеспечивает потребности получателя ренты, либо и обеспечивает, и платит определенную сумму.

Вне зависимости от вида ренты договор должен быть нотариально удостоверен, а переход права собственности на недвижимость по договору — зарегистрирован в Росреестре.

Сколько длятся ежемесячные выплаты

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Единственное, от чего может зависеть размер выплат, — от величины прожиточного минимума в вашем субъекте РФ. Ежемесячная выплата не может быть меньше. Но это правило действует, только если сама квартира была передана бесплатно, без единовременной уплаты какой-либо суммы.

п. 2 ст. 597 ГК РФ

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Что еще должен делать плательщик

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты. Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще. Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор. Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке. Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Как обезопасить себя

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

Что делать с наследниками

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством. Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу. Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты. Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет. Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

journal.tinkoff.ru

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оглавление:

1. Рента с пожизненным содержанием – что это?
2. Особенности договора пожизненной ренты
3. Обязательства плательщиков ренты
4. Оформление договора ренты с пожизненным содержанием
5. Защита прав рентополучателя
6. Условия расторжения договора пожизненной ренты
7. Признание сделки недействительной
8. Безопасность рентоплательщика
9. Налогообложение сторон
10. Отзывы участников пожизненной ренты
11. Итог

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

• Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
• Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
• Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

• сохранение возможности жить в своей квартире;
• если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
• право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
• получатель имеет право расторгнуть соглашение;
• полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

domananeve.ru

Что такое пожизненная рента и как ее оформить?

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости  (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как  договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Фото: Lori

Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода. Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни — пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход. И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты,  сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни.

Чем рента отличается от пожизненного содержания?

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку,  оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны.

Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга – советовать сложно.

Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты.  Обеим сторонам  важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор.

В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди — соседи, дальние родственники, бывшие коллеги.

Как правильно заключить такой договор?

Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты.

Что прописать в договоре?

Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты — все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа.  Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный.  

Пожилой человек должен указать в договоре свои требования — что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки. Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.д. ) – их все нужно прописать.

Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все.

Понадобятся ли услуги юриста?

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон — очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Какие потребуются документы?

Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на  которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех  зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора.

Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца. «Обязательного требования об этом нет, — пояснил он, — но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров.  Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека».

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса?

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец  — плательщик ренты — должен исполнять условия контракта  до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив  справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно  по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной — это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным.

Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов,  признать недействительным практически невозможно.

Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора.

«Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, — говорит Петр Колдов, — Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать».

Риски и подводные камни

К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря – мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор. Гарантия и защита сторон в подобной сделке — нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут  продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного.

Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон.

1. Ошибка пожилого человека в выборе партнера. Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть. Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна. Поэтому нужно решить для себя — сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут.  Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые.

3. Касается плательщика ренты — дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд.

5. Пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. «Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя,  — обращает внимание адвокат Петр Колдов. — Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось».

В адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты.

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную  роль», — отмечает Колдов.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор.

7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки. Можно, конечно, посмертно провести психолого — психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей — но это очень сложный процесс и часто безрезультатный.

Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира —  уже номинально чужая. Изменить условия договора по инициативе одной из сторон — очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

realty.mail.ru

Пожизненная рента квартиры — что это такое?

Пожизненная рента квартиры что это такое?

Таким вопросом задаются пенсионеры, у которых при низком уровне дохода в собственности есть недвижимость, имеющая хорошие рыночные характеристики.

Например, трёхкомнатная квартира для одинокого пенсионера является чаще обузой, чем источником благополучия.

Такое имущество можно сделать источником дохода двумя способами – продать, купив жильё поменьше, или заключить договор ренты.

Жители России порой воспринимают ренту как что-то новое и неизвестное. А между тем с её помощью можно обеспечить себе вполне благополучную старость.

Что такое пожизненная рента и в чем ее особенность?

Термин «рента» используется в разных отраслях науки и практики.

В самом общем виде его можно трактовать как создание ситуации, при которой с капитала можно получать регулярный доход.

Рента с недвижимости может проявляться только в дополнительных доходах от эксплуатации объекта.

В какой-то степени аренда квартиры для её хозяина может рассматриваться как рента.

Однако в гражданском праве под рентой понимается только получение дохода в результате заключения специального договора.

Как следует из ст. 583 ГК РФ смысл договора ренты состоит в том, что получатель регулярного дохода передаёт поставщику своё имущество для того, чтобы последний выплачивал владельцу оговариваемую сумму на протяжении некоторого времени.

ст. 583 ГК РФ. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Эта же статья даёт определение двух видов ренты:

• пожизненной,
• постоянной.

Использование квартиры в качестве источника дохода относится преимущественно к пожизненному варианту, который предусматривает выплату определённой денежной суммы до смерти владельца.

После этого недвижимость переходит к плательщику.

Смысл пожизненной ренты заключается в том, что одна сторона выплачивает деньги другой стороне с целью последующей передачи плательщику прав на недвижимость. Так одно лицо со временем становится владельцем имущества, а другое улучшает своё материальное положение.

Образец договора постоянной ренты и пожизненной ренты.

Oтличия пocтoяннoй ренты от пoжизнeннoй

Гражданское право признаёт 3 вида ренты:

1. постоянная,
2. пожизненная,
3. пожизненная с иждивением.

Основные признаки постоянной ренты состоят в том, что:

• платежи осуществляются как в денежной форме, так и в виде услуг,
• выплаты производятся ежеквартально,
• получателями могут быть как граждане, так и организации, являющиеся собственниками имущества,
• права получателя могут наследоваться.

Рента пожизненная имеет следующие признаки:

1. получателем может выступать любой человек (или несколько людей),
2. выплаты осуществляются в денежном виде с регулярностью по договорённости,
3. права на недвижимость переходят к плательщику после смерти получателя,
4. наследование прав не происходит.

Таким образом, эти два вида получения дохода от капитала сходны в объекте (недвижимость), периодическом получении фиксированных платежей, приобретении прав на имущество в виде периодических выплат.

Отличия заключаются в праве наследования, способах оплаты и времени перехода имущества к новому лицу.

Рента пожизненная и с иждивением – основные отличия

Оба эти варианта очень сходны. Принципиальным отличием следует считать только некоторые условия договора. Пожизненная форма предполагает только выплату оговоренных денежных сумм.

Рента с иждивением включает в себя не только выплату денег, но и оказание услуг, которые специально описываются в договоре.

В данном случае понятие иждивения включает в себя не денежное содержание, а постоянную заботу о владельце недвижимости.

Эта забота может проявляться в:

• уборке квартиры,
• покупке продуктов и медикаментов,
• уходе за больным человеком.

Образец договора пожизненной ренты с иждивением.

Конкретное содержание понятия «иждивение» зависит от того, что прописано в договоре. Конечно, трудно описать заботу о старом и больном человеке сухим языком юридического документа, но делать это нужно максимально подробно.

В противном случае возникнут взаимные претензии, которые иногда перерастают в конфликты, завершающиеся разрывом договора.

О том, что такое постоянная и пожизненная рента, смотрите в видеоролике:

Форма и содержание договора

Взаимоотношения плательщика и получателя ренты носят одновременно гуманный и циничный характер.

Ведь пенсионер, используя своё право на квартиру, возлагает обязанность своего содержания на человека, желающего быстрей получить недвижимость в собственность.

Чем быстрей получатель умрёт, тем меньше придётся платить другой стороне договора.

Такой характер взаимоотношений накладывает свой отпечаток на процедуру составления договора. В соответствии с требованиями статьи 584 ГК РФ, этот документ обязательно нужно заверять у нотариуса, а потом регистрировать в Росреестре.

Такое требование связано с необходимостью обеспечения защиты плательщиков и, особенно, получателей, поскольку последние в силу своего возраста часто не могут за себя постоять.

Стороны

В качестве договаривающихся сторон могут выступать:

1. владельцы недвижимости,
2. любые дееспособные физические и юридические лица.

Пенсионеры могут заключить договор с родственниками, в том числе и с близкими. В этом случае рента приобретает подобие завещания.

Однако чаще всего плательщиками являются посторонние люди, желающие малыми средствами решить свою жилищную проблему.

Гражданский кодекс, регулирующий процесс ренты недвижимости, не лимитирует гражданство участников сделки. Это означает, что договор может быть заключён и с иностранцем. Кроме того, в качестве плательщика могут выступать организации, в том числе и государственные.

О том, как правильно составить завещание, читайте здесь.

Как заключить?

Поскольку форму документа всё равно определит нотариус, сторонам сделки необходимо продумать в подробностях все условия. Причём делать это нужно каждому индивидуально.

Получателю так как его благополучие зависит не только от добросовестности плательщиков, но и от формулировок в документе, закрепляющем сделку.

Как ни странно, но плательщики тоже рискуют, поскольку владелец недвижимости может разорвать договор на основании невыполнения обязательств.

При этом уже выплаченные деньги не возвращаются.

Будущий получатель пожизненной ренты должен определиться с:

• величиной выплат,
• их периодичностью,
• способом передачи денег.

Если рента с иждивением, то обеим сторонам нужно в подробностях описать периодичность и характеристики услуг, которые будут оказаны владельцу недвижимости.

Особенно это важно для плательщиков. Общие фразы могут стать основанием для расторжения договора в связи с невыполнением условий.

Перед визитом к нотариусу сторонам нужно встретиться, обговорить все нюансы, проверить документы. Владелец недвижимости должен предоставить документы на квартиру. Обязательно должен быть технический план и кадастровый паспорт с номером квартиры.

При визите к нотариусу обе стороны должны взять паспорта, а получатель ещё и документы на квартиру. Лучше всего заранее изложить свои позиции на бумаге.

Так нотариусу будет проще оценить законность требований сторон. Сделка считается состоявшейся, если она прошла регистрацию в Росреестре подобно договору купле-продажи или дарения.

Пожизненная рента – это процесс передачи прав на недвижимость, подобный ипотеке.

В том и другом случае по договору квартира должна перейти в собственность другого лица при выполнении определённых условий.

При ипотечном кредитовании условием является выплата кредита в определённые сроки. Пожизненная рента также реализуется через периодические платежи, осуществляемые в течение жизни получателя.

Так что требование регистрации договора в Росреестве вполне укладывается в рамки закона.

Информативная структура

Гражданский кодекс не предъявляет специальных требований к договору ренты, поскольку данная сделка признаётся подобной сделке по продажи или дарению.

По этой причине в документе должны содержаться информационные блоки, характерные для договоров сделок данной категории.

Однако своя специфика в соглашениях по ренте всё же есть.

Договор пожизненной ренты включает в себя следующие разделы:

1. Вступительная часть. Здесь описываются стороны соглашения. Сначала приводятся данные (ФИО, адрес, номер и серия паспорта) получателя, а потом плательщика ренты,
2. Содержание договора. Здесь приводится перечень обязательств. Одна сторона сделки (получатель) передаёт право собственности на квартиру или дом другой стороне (плательщику), принимающей на себя обязательство выплачивать определённые денежные суммы в течение всей жизни получателя,
3. Обязанности сторон. Они описываются в основной части договора. Здесь приводятся все идентификационные данные недвижимости, являющейся объектом сделки. Обязанности плательщика заключаются в том, чтобы ежемесячно осуществлять фиксированную плату в рублях. При этом гарантируется соблюдение права получателя жить в данной квартире. Получатель, в свою очередь, обязуется никого не прописывать в квартире, а также отдать другой стороне документы на недвижимость после регистрации договора,
4. Ответственность сторон. Она проявляется в виде штрафа и возмещения расходов при отказе от выполнения условий договора одной из сторон,
5. Расходы по оформлению договора. Как правило, они возлагаются на плательщика. Однако это не требование, а скорее традиция,
6. Статус платежей. Все деньги, которые перечисляются получателю, выполняют функцию залога. Это означает, что при расторжении договора по инициативе плательщика деньги ему не возвращаются,
7. Споры. Этот пункт является универсальным для любых типов договоров. Все разногласия разрешаются с помощью переговоров или суда,
8. Заключение. Здесь констатируется необходимость регистрации договора у нотариуса. Документ должен быть представлен в четырёх экземплярах, которые передаются договорившимся сторонам, нотариусу и в Росреестр,
9. Реквизиты. В этом блоке приводятся адреса, телефоны, паспортные данные, подписи.

В договоре, заключаемом для обеспечения пожизненного содержания с иждивением, в основной части должны быть подробно описаны все действия, предпринимаемые плательщиком по уходу за получателем.

Необходимые документы

Перед визитом к нотариусу нужно договориться с контрагентом о том, какие документы нужно с собой взять.

Дело в том, что стороны для подстраховки могут запросить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Кроме того, наиболее бдительные граждане вправе потребовать и освидетельствования на предмет вменяемости контрагента.

Все эти справки не входят в обязательный пакет документов, но могут уберечь людей от расторжения договора.

Нотариус потребует предоставить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на квартиру,
• копию финансово-лицевого счёта,
• техплан квартиры,
• выписку из домовой книги как доказательство отсутствия посторонних зарегистрированных людей,
• копию кадастрового паспорта,
• документ, подтверждающий отсутствие обременений (выписка их ЕГРН),
• справку о кадастровой стоимости.

В зависимости от ситуации нотариус может затребовать дополнительные документы от любой стороны сделки.

О том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, читайте тут.

Koгдa и кaк мoжнo pacтopгнуть дoгoвop?

Расторжение договора, закрепляющего любую сделку, может осуществляться на общих и специфических основаниях.

Договор пожизненной ренты расторгается в любое время его действия на следующих основаниях:

1. Документы, предоставленные нотариусу, оказались поддельными,
2. Одна из сторон впоследствии признана недееспособной,
3. Плательщик не выполняет взятых на себя обязательств. Обычно это проявляется в регулярных задержках выплат или их полном отсутствии, а также в некачественном уходе за владельцев квартиры при договоре с иждивением,
4. По обоюдному согласию сторон. В этом случае расторжение происходит по правилам, описанным в договоре. Если обе стороны хотят расторгнуть сделку по иным правилам, то делать это придётся в суде.

Расторжение в одностороннем порядке чаще всего происходит по инициативе получателя. Это связано с тем, что полученные деньги не возвращаются.

Инициатива от плательщика может исходить в том случае, если была замечена мошенническая схема, а также при невозможности осуществления дальнейших платежей.

О размере выплат

Обычно величина и регулярность выплат оговаривается в договоре. При этом можно предусмотреть и её увеличение через определённое время на величину, равную официальным показателям инфляции.

Законодательно ограничивается только минимальная величина рентной платы. Она измеряется двумя минимальными социальными выплатами.

Однако чаще всего платежи рассчитываются в соответствии со стоимостью квартиры.

Особенно тщательно нужно подходить к описанию процедуры выплат, поскольку именно этот момент часто является основанием для расторжения договора.

Защитить стороны может перечисление денег на счёт получателя через банк. В этом случае доказательством дисциплинированности плательщика служат чеки о переводе.

Можно платить наличными, но с распиской от получателя.

Ответственность за просрочку платежей в договоре можно не прописывать, поскольку статьёй 588 ГК РФ эта ситуация уже предусмотрена.

Статья 588 ГК РФ. Ответственность за просрочку выплаты ренты
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

За несвоевременную оплату начисляются проценты в соответствии с нормами статьи 395 ГК РФ. Однако в договоре можно предусмотреть иные размеры процентов.

Гибель имущества

Если квартира, отчуждённая по договору ренты, была уничтожена или существенно повреждена по обстоятельствам, не зависящим от воли получателя, то плательщик не утрачивает своих обязательств.

Это означает, что плательщик продолжает содержать получателя даже в том случае, если недвижимость перестанет существовать ка физическое и юридическое явление.

Если повреждение квартиры произошло по вине или по злому умыслу получателя, то договор можно расторгнуть в судебном порядке.

Передача недвижимости плательщику после смерти владельца

Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя.

Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора.

После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику.

Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.

Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя.

Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.

Важные рекомендации и возможные риски

Многие люди избегают заключать договоры ренты, справедливо опасаясь мошенничества и не честного отношения к своим обязанностям.

Для того, чтобы свести к минимуму риски обмана, нужно перед сделкой прояснить все обстоятельства дела.

Риски плательщика заключаются в появлении наследников владельца квартиры. Кроме того, нельзя забывать о праве обязательной доли для некоторых категорий родственников.

По этой причине перед заключением договора нужно выяснить наличие близких родственников, особенно находящихся в недееспособном состоянии.

Другой опасностью плательщика является принадлежность недвижимости. Однако эту проблему можно решить легко. Достаточно запросить в Росреестре кадастровый паспорт на недвижимость. Там указаны данные владельца.

Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, сведёт к минимуму риски обмана относительно состояния квартиры.

Плюcы и минуcы пoжизнeннoй peнты квapтиpы

В последнее время появились фирмы, специализирующиеся на предоставлении посреднических услуг в поиске людей, желающих заключить договор ренты, а также в осуществлении контроля выполнения условий сделки.

Это говорит о растущей популярности этой формы улучшения условий жизни.

Выгода ренты заключается в том, что один человек получает деньги, продолжая жить в своей квартире, а другой в благоприятной для него ситуации приобретает недвижимость по очень низкой цене.

Однако несомненным минусом ренты является высокий уровень неопределённости даже при хорошей проработанности содержания договора.

Старики, заключившие договор ренты, часто рискуют своей жизнью, поскольку недобросовестные плательщики могут создать им невыносимые условия. В то же время плательщик рискует своими деньгами, если у хитрого пенсионера появляется повод для расторжения договора в одностороннем порядке.

При грамотном и тщательном подходе к составлению и выполнению договора минусы могут превращаться в плюсы. Сама идея ренты как способа получения дохода от использования недвижимости в качестве капитала давно уже показала свою эффективность.

Риск, конечно, есть, но он существует и в процессах дарения, купли-продажи, заключения договора ипотеки. Просто каждый должен оценить свои возможности, предусмотреть последствия и принять адекватное решение.

Читайте также статью о том, чем отличаются завещание и дарственная и что из них выбрать.

Загрузка…

domosite.ru

Как заключить договор пожизненный ренты?

Договоры ренты делятся на три типа:

1. Договор постоянной ренты

Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации. А вот платить ее могут и граждане, и юрлица, а также государство или муниципалитет.

Получатель ренты может передавать свои права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.

Пример договора постоянной ренты: вы бессрочно платите другому человеку или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж в денежной форме, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после смерти получателя ренты или после ликвидации юрлица.

2. Договор пожизненной ренты

При заключении такого договора получатель (например, владелец квартиры) до конца жизни ежемесячно получает определенную сумму денег от плательщика. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; при этом получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.

Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на тех же условиях, которые предусмотрены договором (ст. 600 ГК РФ).

Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит плательщику ренты. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после заключения договора и регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.

3. Договор пожизненного содержания с иждивением

Ключевое отличие этого типа договора от договора пожизненной ренты в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).

В целом к договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Например, если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не предусмотрено договором). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.

Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты)обеспечивает уход и содержание пары соседей-пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их квартиру: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение, организует похороны.

xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai

правила его заключения и расторжения

К сожалению, не все пожилые люди могут рассчитывать на финансовое благополучие на склоне лет, в виду чего приходится прибегать к дополнительным мерам, которые позволяют и ежемесячный доход увеличить, и грамотно распорядиться имеющейся в наличии собственностью.

В частности, речь идет о договоре пожизненной ренты, заключение которого имеет ряд особенностей, о которых лучше знать заранее.

Оглавление статьи

Определение понятий

Скачать образец договора пожизненной ренты на квартиру.

Порядок заключения рассматриваемого вида соглашения регламентируется нормами главы 33 ГК РФ, в соответствии с которой рентой является получение ежемесячного дохода в виде определенной договором суммы либо иных услуг в обмен на передачу прав собственности на жилое помещение. То есть тот же пенсионер или инвалид, ограниченный в средствах, но имеющий во владении квартиру, может ее передать другому гражданину, не обязательно родственнику, который должен будет перечислять на его счет определенную сумму до конца жизни последнего в силу ст.596 ГК РФ, ст.601 ГК РФ.

Данный вид правоотношений именно в Российском гражданском законодательстве является сравнительно новым, учитывая, что ранее возможно было приобрести во владение жилье только в результате покупки либо же по дарственной или в наследство. Теперь же пожилой человек, который кроме скромной квартиры и минимальной пенсии ничего не имеет, может передать свое жилье другому лицу с сохранением права дальнейшего проживания в нем и получением дополнительных средств либо пожизненного ухода.

Привлекательность указанного соглашения для другой стороны, а именно рентоплательщика, также очевидна. В частности, купить жилье сразу же за наличный расчет, учитывая дороговизну квартир, могут позволить себе не многие, а ипотечный кредит, предоставляемый на 10-летия, несет в себе определенные риски, которые заключаются в вероятности утраты постоянного дохода, учитывая, что потерю работы предусмотреть невозможно. А так, можно выплачивать пенсионеру сравнительно небольшую сумму ежемесячно или посещать его, обеспечивая некоторые повседневные нужны, в виде покупки лекарств либо оплаты коммуналки, и получить квартиру в полную собственность после его смерти.

Условия для оформления

При этом следует отметить, что, несмотря на привлекательность данного вида правоотношений для обеих сторон, при их оформлении нужно учитывать многие нюансы, определенные законом, которые предусмотрены с целью соблюдения законных прав и интересов как владельца квартиры, так и ее получателя во избежание схем мошеннических действий, кстати, весьма распространенных при данном виде правоотношений.

Требования к участникам

В рамках ГК РФ быть рентополучателем может любое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, кроме некоторых категорий.

То есть заключить договор от имени недееспособного гражданина может и законный представительно последнего, но только при наличии разрешения органов опеки, которые в силу ст.37 ГК РФ отслеживают ситуации, связанные с отчуждением имущества подопечных, с целью соблюдения их интересов.

Также получателем ренты может быть и несколько лиц одновременно, к примеру, та же супружеская пара пожилых людей, которые могут оформить данные правоотношения с любым гражданином, гарантирующим им комфортное проживание на склоне лет. При этом в указанной ситуации следует обратить внимание на характер прав собственности, который у семейной пары является совместным, а значит, предполагает некоторые аспекты, определенные законом.

А вот обратной стороной отношений, то есть плательщиком, могут быть как частные лица, так и коммерческие организации, но при условии, что их устав содержит такие виды деятельности. То есть, рентоплательщиками могут выступать соседи, которые с целью расширения собственных жилых возможностей обеспечивают комфорт пожилой женщине. Могут выступать те же частные компании, которые в обмен на квартиры предоставляют пожилым людям полный социальный пакет от сиделки и продуктов, до оплаты коммунальных услуг и последующих похорон.

Требования к жилплощади

В рамках ГК РФ имущество может находиться в полной собственности либо долевой, что предполагает некоторые обязательства, определенные законом.

В частности, в силу ст.246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом можно только по согласию всех собственников, что, однако, не ведет к запрету передачи части имущества по договору пожизненного содержания третьему лицу, но предполагает определенные сложности.

Так, в порядке норм, определенных ст.583 ГК РФ, рента может подразумевать ежемесячное перечисление установленной суммы либо же предоставление определенных услуг, к примеру, того же содержания до конца жизни владельца жилья. При этом передача имущества в рамках данного вида соглашения под условием выплат является возмездной сделкой, а вот пребывание на иждивении относится к безвозмездной, что выливается в некоторые нюансы при оформлении правоотношений.

В частности, в силу ст.250 ГК РФ передача доли жилого помещения по возмездной сделке возможна только при условии предоставления права преимущественной покупки, в то время как безвозмездная сделка указанными условиями не облагается.

При этом в ст.585 ГК РФ сказано, что выплата ежемесячного рентного содержания относится к возмездным сделкам, что предполагает применение норм ст.250 ГК РФ, а вот повседневный уход таковым не является, что подтверждено п.2.1 Постановления пленума ВС №4.

То есть, для того, чтобы заключить договор ренты под условием ежемесячных платежей, у сторон есть два варианта:

• предложить содольщикам заключить данное соглашение либо же уведомить их о подобном намерении;
• выделить свою долю в натуре, и распоряжаться по собственному смотрению.

А вот при заключении соглашении о рентном содержании без выплат, согласие собственников не требуется.

Поэтапная процедура заключения сделки

Как и любое соглашение, договор ренты предполагает определенную процедуру, которая заключается в следующих шагах:

• сборе документов, которые подтвердят правомерность закрепленных условий, а также дееспособность сторон при необходимости;
• заключении соглашения с соблюдением норм закона;
• нотариальное удостоверение документа;
• государственная регистрация перехода прав собственности другому лицу.

Сбор предварительных документов

В частности, на начальном этапе следует приложить следующие данные:

• удостоверение личности сторон;
• документы о праве собственности на жилое помещение;
• согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
• уведомление о заключении возмездного договора ренты дольщиков;
• доверенность и решение суда о недееспособности гражданина при необходимости;
• справка о регистрации и прописанных лицах в жилом помещении, которое является предметом сделки.

Составление соглашения

Основой каждого договора являются условия в подтверждение совершения той или иной сделки.

Причем в зависимости от характера отношений условия подразделяются на обязательные, то есть оговоренные законом, и дополнительные, которые вносятся в соглашение уже по желанию сторон для уточнения тех или иных аспектов договорных отношений.

В частности, в рассматриваемом виде сделок обязательными условиями являются:

• наименование сторон соглашения, то есть плательщика и получателя средств;
• предмет сделки, а именно рента;
• размер содержания, который в силу ст.597 ГК РФ должен составлять не менее минимума прожиточного уровня по региону либо в целом по РФ;
• вид передаваемой недвижимости с полным описанием, включающим адрес, метраж и иные нюансы;
• срок перечисления средств, который в рамках ст.598 ГК РФ может предусматривать ежемесячные платежи либо же по договоренности сторон и иные промежутки времени;
• перечень услуг, если речь идет о содержании;
• условия расторжения договорных отношений;
• выкупная цена ренты в рамках ст.594 ГК РФ на случай, если рентополучатель потребует расторжения правоотношений;
• сохранность имущества, которое в период осуществления выплат, по сути, находится под обременением, а значит пожилой человек, который продолжает проживать в квартире, уже отвечает за сохранность жилья в прежних рамках стоимости.

А вот дополнительными условиями могут быть:

• порядок посещения сиделкой либо же самим рентоплательщиком;
• возможность экстренного вызова;
• нюансы ритуала похорон;
• уборка помещения либо периодичность текущих ремонтов;
• порядок распоряжения жильем рентополучателем с учетом обременения;
• дополнительные услуги в случае болезни, допустим, найм медсестры.

То есть по сути, стороны вправе в договорном режиме как подробно расписать будущий характер ренто-отношений, так и ограничиться стандартными условиями, но только в случае, если сделка совершается между давно знакомыми людьми либо близкими родственниками с доверительными отношениями. Если же договор заключается с третьими лицами, желательно изначально прописать все нюансы во избежание недоразумений в будущем.

Также следует отметить, что в связи с тем, что предметом соглашения является все-таки недвижимое имущество, указанный документ должен быть составлен в письменной форме в нескольких экземплярах в соответствии с типовой формой.

Оформление сделки

В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подразумевает обязательное удостоверение указанного документа в нотариате в связи с тем, что в основе рентной сделки лежит переход права собственности на недвижимое имущество, которое в свою очередь впоследствии пройдет государственную перерегистрацию.

То есть, на начальном этапе стороны договорных отношений собирают вышеперечисленные документы и составляют соглашение, которое затем и представляют на удостоверение нотариусу в четырех экземплярах вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины в силу п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ. Кстати, если участники не располагают соответствующими знаниями, для составления соглашения можно на предварительном этапе привлечь юриста, который укажет на основные моменты данного вида правоотношений и поможет грамотно составить документ.

Также следует отметить, что договор ренты будет удостоверяться не по месту жительства одной из сторон, а в соответствии с местом расположения недвижимости, которая собственно предметом сделки и является. К тому же, прежде чем поставить свою подпись на указанном документе, нотариус тщательно проверит не только предоставленные данные, но и личности как рентополучателя, так и плательщика.

Подготовка документов к регистрации

В порядке норм, определенных ст.584 ГК РФ, рентное соглашение подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании завизированного нотариусом договора и пакета документов, описанных выше. При этом учитывая нормы указанной статьи, стороны должны знать, что если они посетят нотариуса, но не обратятся в Росреестр для перерегистрации, договор ренты не вступит в законную силу и, следовательно, в случае смерти получателя рентных платежей, плательщик не сможет претендовать на жилого помещение оного.

При этом для регистрации потребуется еще и приложить:

Регистрация прав собственности

В настоящий момент для регистрации перехода прав собственности возможно использовать три варианта, которые предусмотрены с целью облегчения гражданам прохождения официальной процедуры и сокращения времени и нагрузки на Регистрационную палату.

В частности, возможно:

• лично посетить Росреестр и подать все документы вместе с заявлением;
• обратиться в МФЦ, где не только помогут заполнить заявление и укажут на недостатки в документах при их наличии, но и посоветуют, как их устранить, не говоря уже о возможности оформить некоторые документы на месте, ту же выписку из поквартирной книги, например;
• воспользоваться ресурсом госуслуги, который окажет аналогичные с МФЦ услуги в электронном виде.

Как купить квартиру по данному виду соглашения

Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья, которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.

То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.

А так как пожилой человек, как правило, заключает договор ренты именно с целью комфортного проживания в привычных условиях, и покупатели не стремятся приобрести жилье с изначальным обременением, а также возможностью пользоваться квартирой через несколько лет, вероятность продажи квартиры в ренте маловероятна, учитывая вышеописанные условия и риски.

Признание сделки недействительной

Как и всякий договор, соглашение о рентном содержании не является безусловным, и его можно оспорить в судебном порядке в случаях, определенных законом.

В частности, в рамках ст.599 ГК РФ соглашение оспоримо в случае существенного нарушения условий, то есть:

• просрочки платежей;
• выплаты суммы менее установленной законом;
• не предоставлении услуг, определенных соглашением.

При этом получатель выплат или услуг, если иное не установлено соглашением, при расторжении документа должен будет выплатить выкупную цену, равную совокупным платежам за год либо рыночной цене имущества. Если же платежи не производились, то рентополучатель может взыскать еще и возмещение убытков.

А вот опротестовать рентный договор родственники, к примеру, те же наследники по закону, не могут, учитывая, что соглашение о рентном содержании заключено при жизни владельца жилья, которым он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.

Порядок расторжения

После прохождения государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу, следовательно, опротестовать соглашение возможно только в судебном порядке путем подачи искового заявления по месту жительства ответчика, коим является плательщик ренты. При этом, учитывая, что стоимость спора составляет более 50 тысяч, коль речь идет о недвижимости, необходимо обращаться в районный суд первой инстанции.

Хотя в виду того, что истец, как правило, находится в преклонном возрасте и его состояние здоровья оставляет желать лучшего, иск можно подать и по его месту проживания, подкрепив его данными о нарушении условий сделки. То есть теми же свидетельскими показаниями соседей об отсутствии должного ухода либо выпиской из банка о не перечислении средств в установленные сроки.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки, в частности:

• пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
• получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
• рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты:

• сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
• станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
• сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

При этом неприятными сюрпризами данного вида правоотношений могут являться:

• рентополучательно-долгожитель, который, несмотря на внешнюю хрупкость, может прожить достаточно долго при постоянной необходимости его содержать;
• вероятность затрат в большей мере, чем предполагает стоимость жилого помещения, что возможно опять же, если тот же пенсионер проживет достаточно долго;
• возможность повышения затрат, если речь идет о содержании, а не о ежемесячных выплатах, в случаях, если тот же старичок будет часто болеть и ему в рамках договора необходимо будет дорогостоящее лечение;
• повреждение либо утрата имущества не по вине получателя рентных платежей, что в рамках ст.595 ГК РФ приведет к необходимости дальнейших выплат, но уже без получения заветного жилья после смерти бывшего владельца;
• невозможность проживать в приобретенной квартире либо распоряжаться ею каким-либо образом до кончины прежнего собственника;
• риска мошеннических действий, которые выражаются в получении ренты с вероятностью дальнейшей отмены договора в судебном порядке с компенсацией.

В свою очередь рентополучатель рискует:

• недополучить доход, на который рассчитывает в связи с безвременной кончиной;
• не получить надлежащий уход в связи с формальным подходом при составлении соглашения и доверию к другой стороне;
• оформить правоотношения с мошенниками, которые превратят его жизнь в ад еще при жизни.

О данном виде правоотношений рассказано в следующем видеосюжете:

propertyhelp.ru

Договор пожизненного содержания с иждивением — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 30 января 2017; проверки требует 1 правка. Текущая версия страницы пока не проверялась опытными участниками и может значительно отличаться от версии, проверенной 30 января 2017; проверки требует 1 правка.

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Догово́р пожи́зненного содержа́ния с иждиве́нием — соглашение, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется пожизненно содержать с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)^[1].

В настоящее время в России нормативно-правовое регулирование договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется специальными правилами об этом договоре, а субсидиарно — правилами о пожизненной ренте^[2], закреплёнными в Гражданском кодексе.

Предмет и существенные условия договора[править | править код]

Существенными условиями договора являются его предмет и размер рентных платежей. В качестве предмета может выступать только недвижимое имущество^{[Прим. 1]} (квартира, жилой дом, земельный участок). Форма выплаты рентных платежей представляет собой содержание с иждивением, то есть обеспечение потребностей получателя ренты в жилье, пище, одежде и прочем, а также уход за ним, если это необходимо в силу состояния здоровья. В условия договора может быть включена обязанность рентного должника оплатить ритуальные услуги^[3]. Закон также предусматривает возможность замены содержания с иждивением на выплату ренты денежными средствами^{[4][Прим. 2]}.

Так или иначе, общий объём месячного содержания, по закону, должен быть не менее двух величин прожиточного минимума^{[Прим. 3]}. Если этот размер меньше, чем установлено в законе, то договор ничтожен. В случае, если между сторонами возникает спор об объёме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться, он может быть передан на рассмотрение в суд. Если условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности^[5]. Если размер рентных платежей в договоре не установлен вовсе, то такой договор считается незаключенным. Периодичность предоставления содержания законом не оговаривается — она определяется исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей получателя ренты или может быть строго регламентирована договором.

Стороны договора[править | править код]

Получателем ренты может быть только физическое лицо, передающее имущество под содержание с иждивением, либо указанное им третье лицо или несколько лиц. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо.

Прекращение договора[править | править код]

По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты^[6]. Он также может быть прекращён по соглашению сторон.

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. Так как договор относится к числу фидуциарных, то есть характер отношений участников носит лично-доверительный характер, то моральное насилие и оскорбительное отношение плательщика ренты к получателю ренты, находящемуся в материальной зависимости от него, является существенным нарушением плательщиком ренты своих обязательств и дает получателю ренты право требовать прекращения договора и, либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом^[7]. При этом, если договор был заключён на возмездных началах, плата по нему должна быть возвращена рентному должнику с учётом износа переданного ему имущества, а расходы, понесённые им на содержание рентного кредитора, не возмещаются^[8].

Защита интересов рентного кредитора[править | править код]

Законом предусмотрены дополнительные меры защиты интересов получателя ренты, а именно^[9]:

1. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, приобретенное по договору, только с предварительного согласия получателя ренты.

Если плательщик ренты неправомерно произвел отчуждение имущества, возможность его истребования получателем ренты у третьего лица зависит, во-первых, от того, отвечает ли последнее критериям добросовестного приобретателя, а во-вторых было ли отчуждение возмездным. Если приобретатель является добросовестным и получил имущество возмездно, то оно может быть истребовано лишь в том случае, если выбыло из его владения (например, утрачено или похищено)^[10]. Безвозмездно отчуждённое имущество может быть истребовано в любом случае^[11].

1. ↑ В отличие от договора пожизненной ренты, предметом которого может быть любое имущество. См. ч. 1 ст. 596 ГК РФ.
2. ↑ В отличие от договора пожизненной ренты, в котором допускается лишь денежная форма выплаты рентных платежей. См. п. ч. 1 ст. 597 ГК РФ.
3. ↑ В договоре пожизненной ренты — не менее одной величины. См.ч. 2 ст. 597 ГК РФ.

Источники

Первоисточники

Исследования

• Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с. — ISBN 978-5-392-03276-1.
• Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с. — ISBN 978-5-9988-0067-2.
• Суханов Е. А. Гражданское право. В 4-х тт. Т. 3: Общая часть. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 800 с. — ISBN 5-466-00100-7, ISBN 978-5-466-00100-7 (ошибоч.).

ru.wikipedia.org