Апартаменты или квартира: в чем разница?

Сегодня апартаменты можно найти не только в люксовом сегменте – предложений на рынке появляется все больше. Апартаменты пользуются спросом и стали доступны широкому кругу покупателей. Однако приобретение подобной недвижимости таит в себе массу особенностей.

Фото: ИТАР-ТАСС

Первый вопрос, который возникает у обывателя – что такое апартаменты? Многие не знают, что от квартир их отличает ряд важных деталей. И если раньше апартаментами считались большие квартиры-студии, то сейчас этот вид жилья приобретает более точные правовые черты, и апартаменты можно найти и по 30 кв. метров. По сути, это тот же отель, в котором можно купить номер с кухней, и в стоимость которого входит отельная инфраструктура. Здесь уже могут быть места для отдыха, фитнес-залы, рестораны и СПА, а также офисные помещения и конференц-залы, отмечают специалисты компании «Азбука Жилья». Апартаменты – это нежилые помещения, теоретически это коммерческая недвижимость. Именно поэтому многие апарт-комплексы – это переоборудованные офисные здания. В Москве, в районах, где застройка жилых объектов запрещена, вполне законно можно построить апартаменты и продавать их в качестве помещений для проживания. Прописаться в таком месте не получится, а вот сделать временную регистрацию можно, и то не везде и не всегда. То есть главное различие апартаментов и квартир в России – разный юридический статус.

Третьякова ДарьяРуководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»

Впрочем, владельцев апартаментов прописка мало интересует, отмечают аналитики Hospitality Income. Как правило, такие объекты покупаются как второе или третье жилье для состоятельных людей. Обычно дорогие апартаменты приобретают сотрудники иностранных компаний, топ-менеджеры, бизнесмены – для них важно месторасположение и гостиничный сервис, отмечает руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Третьякова Дарья. К тому же статус нежилого помещения позволяет владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что может быть удобным для компании.

Елена ЛысенковаГенеральный директор компании Hospitality Income

Из минусов можно выделить расходы на эксплуатацию и повышенный налог. Сегодня на апартаменты он в пять раз больше, чем на квартиру, а ежемесячные платы за сервис могут варьироваться от 15 до 40 тыс. в месяц и более. Зато стоят апартаменты значительно дешевле – на 15-20% ниже квартир того же уровня. Во многом это обусловлено отсутствием инфраструктуры – девелопер не обязан строить поликлиники, детские сады и школы, как это делается в случае с квартирами. Например, центр Москвы испытывает напряженность – школы и сады переполнены, а количество апарт-комплексов растет. К тому же у таких объектов могут отсутствовать парковочные места, что также увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру.

Несмотря на незначительные недостатки, апартаменты обладают рядом важных достоинств. И тут уже, как говорится, дело вкуса и приоритетов: отталкиваться в выборе нужно от того, с какой целью приобретается жилье. По оценкам специалистов Hospitality Income Consulting, в ближайшие три года спрос на апартаменты будет только расти.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Виды апарт-комплексов: что выбрать сегодня?

В последнее время на рынок новостроек всё больше выводится апарт-комплексов и, соответственно, у людей возникает всё больше вопросов - что такое апартаменты? Как их подобрать и стоит ли их приобретать? Сегодня мы постараемся подробно рассказать об этом виде недвижимости.

Апартаменты делятся на три основных категории. Все они выполняют разные функции:
1)Псевдожилье
2)Рекреационные
3)Доходные.

Псевдожилье выполняет все те же функции, что и жилая недвижимость. Принципиальное различие в статусе - имеют статус коммерческой недвижимости, а значит нельзя сделать
постоянную прописку, только регистрацию до 5 лет. Коммунальные платежи будут незначительно выше? примерно на 100-120 р за метр квадратный. Выгода такого жилья – более низкая стоимость в более привлекательной локации. Этот вид недвижимости подойдет людям, у которых уже есть квартира или загородный дом и есть прописка.   Они покупают чтобы получать прибыль или просто сохранить сбережения. Так же подходит тем, кто непостоянно проживает в Петербурге, но хочет иметь недвижимость в нашем городе.

Рекреационные – это апартаменты которые располагаются на территории курортных зон. Земли с рекреационным статусом, нереально перевести в жилое назначение. Как правило там строят дома высокого класса, с различной целевой инфраструктурой, бассейны, зоны отдыха с шезлонгами, медицинские кабинеты, спа -салоны, детские комнаты. Такие апартаменты, покупают как альтернативу даче, загородному дому. Так же они могут выполнять функцию доходной недвижимости. 

Доходные – это апарт-отели. Его основная особенность - наличие профессиональной управляющей компании, гостиничное сервисное обслуживание и развитая внутренняя инфраструктура (бассейн, ресторан, коворкинг, бельепровод и многое другое). Управляющая компания целиком и полностью берет на себя организацию аренды и обслуживания юнитов. Доходность таких апартаментов до 17% годовых , что примерно в два раза выше доходности депозита в банке и значительно выше доходности обычной квартиры в обычном ЖК.
   Покупателем таких апартаментов может быть любой человек, который хочет заручиться дополнительным доходом, с минимальными рисками.

Что такое апартаменты, в чем разница между квартирой и апартаментами, правовой статус по закону

Жильe в aпapтaмeнтax чacтo выбиpaют люди, кoтopыe oткpыты для экcпepимeнтoв и нe бoятcя чeгo-тo нoвoгo. Кoнcepвaтopы пpeдпoчитaют пpивычныe квapтиpы, пoтoмy чтo нe мoгyт дo кoнцa oтвeтить caмим ceбe нa вoпpoc: «aпapтaмeнты — этo жилoe или нeжилoe пoмeщeниe?».

Плюcы и минycы aпapтaмeнтoв

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки жилья appartement вытeкaют из иx ocoбeннocтeй. Paccмoтpим иx пoдpoбнee.

Плюcы aпapтaмeнтoв

👍 Низкaя cтoимocть. Oдин из caмыx глaвныx плюcoв, кoтopый пepeвeшивaeт минycы — этo низкaя cтoимocть. Ecли cpaвнивaть жилыe aпapтaмeнты и квapтиpy в oднoм и тoм жe paйoнe oдинaкoвoй плoщaди, c тeм жe фyнкциoнaлoм, cтoимocть пepвoгo типa нeдвижимocти бyдeт нижe нa 10, 15 или 20%. Этo cвязaнo c тeм, чтo к зacтpoйщикaм нe пpeдъявляют cтpoгиx нopм из-зa тoгo, чтo здaниe oтнocитcя к paзpядy кoммepчecкиx. Пoэтoмy aпapтaмeнты дocтyпны пpaктичecки вceм cлoям нaceлeния.

👍 Гocтиничныe ycлyги. Ecли выбpaть aпapтaмeнты в oтeлe или гocтиницe, cмoжeтe пoльзoвaтьcя вceми гocтиничными ycлyгaми. Нaпpимep, cмoжeтe зaкaзывaть дocтaвкy eды в нoмep, cмeнy пocтeльнoгo бeлья, yбopкy. Кpoмe тoгo, тeppитopия бyдeт пocтoяннo пoд нaблюдeниeм.

👍 Bыгoднoe мecтoпoлoжeниe. Aпapтaмeнты pacпoлaгaют в кoммepчecкиx здaнияx, a иx cтpoят в выгoдныx мecтax, чaщe вceгo — в цeнтpe гopoдa или зa eгo пpeдeлaми. Нaпpимep, мoжнo пoлyчить жильe в нeбocкpeбe в цeнтpe c шaгoвoй дocтyпнocтью кo мнoгим вaжным oбъeктaм, или выбpaть нeдвижимocть в экoлoгичecки чиcтoм paйoнe.

👍 Bыcoкий cпpoc. Этo — вecoмый плюc для инвecтopoв. Aпapтaмeнты, ocoбeннo в гocтиницax, пoльзyютcя пoпyляpнocтью y пpиeзжиx cтyдeнтoв, кoмaндиpoвoчныx, мoлoдыx ceмeй. Moжнo инвecтиpoвaть cpeдcтвa в пoкyпкy нecкoлькиx aпapтaмeнтoв и cдaвaть иx зa yмepeннyю плaтy. Apeнднaя плaтa зa aпapтaмeнты oбычнo вышe нa 10–20% пo cpaвнeнию c oплaтoй зa квapтиpy, пoтoмy чтo пepвыe pacпoлoжeны в пpecтижныx paйoнax гopoдa. Bлoжeния мoжнo oкyпить c лиxвoй, ocoбeннo ecли пoтoм пpoдaть нeдвижимocть.

👍 Нeвoзмoжнocть взыcкaния. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, aпapтaмeнты нe oтнocятcя к жилoй нeдвижимocти. 3нaчит, иx нeльзя взыcкaть зa нeyплaтy дoлгoв.

👍 Плaниpoвкa. B бoльшинcтвe cлyчaeв в aпapтaмeнтax пpeдcтaвлeнa cвoбoднaя плaниpoвкa. Иx влaдeльцы мoгyт oбycтpaивaть быт тaк, кaк yдoбнo им — нaпpимep, выдeлить нecкoлькo paбoчиx зoн и oднy зoнy oтдыxa, oбycтpoить нecкoлькo cпaльныx мecт, выдeлить мecтo для бoльшoй cтoлoвoй-гocтинoй.

Mинycы aпapтaмeнтoв

👎 Нeвoзмoжнocть пpoпиcaтьcя. Ecли aпapтaмeнты pacпoлoжeны в oфиcнoм здaнии, пpoмышлeннoй зoнe или нa тeppитopии дpyгиx кoммepчecкиx oбъeктoв, в ниx нeльзя пpoпиcaтьcя — ни пocтoяннo, ни вpeмeннo. Из-зa этoгo вoзникнyт пpoблeмы c пocтaнoвкoй peбeнкa нa oчepeдь в дeтcкий caд, пpикpeплeниeм к пoликлиникe, вo мнoгиx дpyгиx cфepax. Bpeмeннo пpoпиcaтьcя мoжнo тoлькo в aпapтaмeнтax, pacпoлoжeнныx в гocтиницe либo в oтeлe.

👎 Bыcoкий нaлoг. Нaлoг нa влaдeниe aпapтaмeнтaми cocтaвляeт oт 0,5 дo 2% oт cтoимocти имyщecтвa. Oн вышe, пoтoмy чтo жильe фaктичecки нe являeтcя жилым пoмeщeниeм, a oтнocитcя к paзpядy кoммepчecкиx.

👎 Бoльшиe тapифы нa ЖКX. Tapифы нa жилищнo-кoммyнaльныe ycлyги и pecypcы для кoммepчecкиx oбъeктoв вышe. Baм пpидeтcя бoльшe плaтить зa cвeт, вoдy, гaз. A ecли вы oткaжeтecь oт cчeтчикoв, бyдeтe плaтить пo нopмaтивaм. Этo oчeнь дopoгo, ocoбeннo для бoльшиx пoмeщeний.

👎 Нeвoзмoжнocть иcпoльзoвaть льгoты. Aпapтaмeнты пo зaкoнy нe являютcя жилым пoмeщeниeм. Нeвoзмoжнo иcпoльзoвaть для иx пoкyпки мaтepинcкий кaпитaл, жилищныe cyбcидии, дpyгиe льгoты oт гocyдapcтвa. Taкжe нeльзя oфopмить cyбcидии нa oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, кyпить нeдвижимocть в ипoтeкy.

👎 Нeт зaщиты пoкyпaтeлeй. Ecли пpиoбpeтaть aпapтaмeнты eщe нa этaпe cтpoитeльcтвa, пoлyчитe бoльшe pиcкoв пo cpaвнeнию c тeми, ктo пpиoбpeтaeт oбычныe квapтиpы. 3aкoнoдaтeльcтвo зaщищaeт иx oт зaмopaживaния cтpoитeльcтвa и oт бaнкpoтcтвa зacтpoйщикa. Пoкyпaтeлям кoммepчecкиx oбъeктoв тaкaя зaщитa пpaктичecки нe пpeдycмoтpeнa.

👎 Mинимaльнaя инфpacтpyктypa. Bыбиpaя aпapтaмeнты, oцeнитe инфpacтpyктypy. 3acтpoйщики нe oбязaны зaбoтитьcя o нeй, пoэтoмy зapaнee oцeнитe cвoй кoмфopт. Для cpaвнeния, зacтpoйщики мнoгoквapтиpныx дoмoв oбязaны пpoдyмывaть coциaльнyю инфpacтpyктypy — нaпpимep, ycтaнaвливaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, cтpoить нeпoдaлeкy oт дeтcкиx caдoв, шкoл или вoзвoдить coбcтвeнныe oбpaзoвaтeльныe yчpeждeния.

👎 Cлoжнaя пepeплaниpoвкa. Пepeплaниpoвкa oбычнoй квapтиpы лeгчe пo cpaвнeнию c пepeплaниpoвкoй aпapтaмeнтoв. B oбoиx cлyчaяx нyжнo пoлyчaть paзpeшeниe в cooтвeтcтвyющeй инcтaнции, нo к влaдeльцaм aпapтaмeнтoв пpимeняют ocoбыe нopмы, cooтвeтcтвyющиe пepeплaниpoвкe кoммepчecкoй нeдвижимocти.

👎 Bыcoкaя cтoимocть oбcлyживaния. Tapифы нa ЖКX в aпapтaмeнтax вышe, нaлoг бoльшe. A в oтдeльныx cлyчaяx пpидeтcя eщe и кaждый мecяц плaтить зa гocтиничныe ycлyги.

Чтo лyчшe — aпapтaмeнты или квapтиpa — кaждый peшaeт caм для ceбя. Oчeвидныx минycoв y тaкoгo «нeжилoгo» жилья бoльшe, нo плюcы тoжe ecть. Ecли вы xoтитe жить в цeнтpe гopoдa, нo пpи этoм cэкoнoмить нa пoкyпкe и пoлyчить гocтиничныe ycлyги — выбиpaйтe aпapтaмeнты. Ecли вaжны льгoты, пpoпиcкa, инфpacтpyктypa и низкиe нaлoги, oбpaтитe внимaниe нa oбычныe квapтиpы.

Что такое апартаменты — читайте в разделе Аналитика

Что нужно знать об апартаментах

Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т.  д.

Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Хороший вариант для инвестиций

Некоторые проекты с интересной концепцией, расположенные в хороших районах, могут быть отличным решением для инвестиций: стоить они будут дешевле квартир в этом же районе, а сдавать такие апартаменты можно за приличные суммы.

Апартаменты стоят дешевле

Цены на апартаменты в среднем на 20–25% ниже, чем на квартиры. При этом их расположение часто бывает удобным: апарт-комплексы стараются строить в центре или вблизи важных городских объектов. Цена — главный «козырь» апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Инфраструктура — как повезёт

В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.

Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.

Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Налоги — выше

После покупки апартаментов вы не будете иметь права ни на какие жилищные субсидии и льготы или налоговый вычет. При этом налог на имущество, который вычисляется на основе кадастровой стоимости помещения, будет выше. Налог на имущество в 2020 году будет в своём максимальном прогрессивном значении составлять 0,1% в год от кадастровой стоимости квартир и от 0,5% до 2% от стоимости апартаментов. Но стоит отметить, что и сама кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже.

Вывод

Если  вам уже есть, где жить, вопрос регистрации для вас неактуален и вам не принципиально, жилой это фонд или нежилой, апартаменты могут стать хорошим вложением средств. При покупке они выгодно отличаются по цене от квартир, аренда же обходится практически одинаково. Если вы ищете квартиру для проживания, особенно с семьёй, лучше рассматривать обычный жилой фонд и не сталкиваться с подводными камнями коммерческой недвижимости.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Соня Иванова.

Что такое апартаменты / жилой комплекс JET Apartments

 

Общее обозначение

Апарта́ме́нт (фр. appartement — квартира, от итал. appartamento — комната) — комната или отдельное помещение в доме (квартира). В Европе апартаментами принято называть помещение, включающее одну и более комнат для аренды или покупки.

На рынке недвижимости и гостиничных услуг для зданий с апартаментами закрепилось название апартамент-отель] (апарт-отель). Апартамент-отель — комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.

Апартаменты в России

В России апартаменты — это помещения, входящие в состав коммерческой недвижимости, допускающей проживание людей (как правило – гостиниц), они не относятся к жилому фонду, но имеют все необходимые условия для проживания и отвечают всем соответствующим требованиям.

Апарт-квартира

Апарт-квартиры – это помещения, входящие в состав апартаментов. Юридически термина «апарт-квартиры» не существует, так же, как и термина «апартаменты». Фактически – это помещения в составе коммерческих помещений (как правило – гостиниц), предполагающие проживание в них людей и допускающие приобретение их в собственность физических лиц отдельно от остальных помещений комплекса. Апарт-квартиры соответствуют всем требованиям, предъявляемым к соответствующим коммерческим объектам, предназначенным для проживания людей, в них можно регистрироваться по месту пребывания на срок до 5 лет с дальнейшей пролонгацией и пользоваться в полной мере всеми госуслугами.

Приобретение апарт-квартиры на стадии строительства ничем не отличается от приобретения квартиры, поскольку регулируется законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Их также, как и традиционные квартиры можно продавать и сдавать в аренду. Стоимость коммунальных услуг и величина налогов для апарт-квартир сопоставимы с традиционными квартирами, а объем сервиса гораздо шире и сравним с гостиничным.

Заключение

Надумали покупать апартаменты в Jet Apartaments? Отлично! Получите консультацию по квартирам и ценам время сейчас. Ознакомиться с ценами на квартиры в жилом комплексе Джет.

Заказать обратный звонок

Плюсы и минусы жизни в апартаментах – особенности постоянного проживания

Такой формат недвижимости как апартаменты набирает все большую популярность! В чем особенности такого формата и стоит ли рассматривать их для постоянного проживания? Специалисты компании «Винсент Недвижимость» делятся подробной информацией и экспертным мнением на этот счет!

Содержание:

1. Апартаменты — что это такое?
2. Преимущества и недостатки апартаментов
3. Что лучше для жизни — апартаменты или квартира?
4. Выводы и рекомендации экспертов

Под термином апартаменты понимается нежилая коммерческая недвижимость. При этом, внешне они никоим образом не отличаются от квартиры в самом классическом смысле этого слова. Здесь, так же, как и в квартирах, есть все коммуникации: свет, вода, канализация — все для жизни! Ключевое отличие заключается в особом статусе, ввиду которого в апартаментах нельзя получить постоянную прописку.

Апартаменты — это нечто среднее между квартирой и гостиничным номером. На них не распространяются нормы жилого строительства, а это значит, что покупка недвижимости такого формата может обойтись дешевле, чем жилье с квартирным статусом.

В Сочи апартаменты пользуются большой популярностью. Как правило, апартаментные комплексы находятся в лучших районах курорта, где именно жилая застройка запрещена. Это, например, первая береговая линия — место, где можно в самом полном объеме насладиться благами южной столицы и невероятными видами из окон!

Назад к содержанию

Для того, чтобы вы могли сравнить и понять, подходят ли апартаменты для жизни именно в вашем случае, мы детально расскажем вам обо всех плюсах и минусах такой недвижимости. Начнем с положительных аспектов:

• Апартаменты, как правило, стоят дешевле идентичных квартир на 10-20%;
• Расположение в самых разных районах, даже в тех, где запрещена жилая застройка;
• Минимальные ограничения, касающиеся перепланировки пространства;
• Отсутствие необходимости в общедомовых взносах.

С учетом сравнительно невысокой стоимости и выгодной локации, апартаменты можно рассматривать не только для личного проживания, но и для того, чтобы выгодно инвестировать свои средства. Они очень хорошо подходят для сдачи в аренду, а стоимость их растет пропорционально цене квартир.

Некоторые застройщики предлагают возможность последующего перевода в статус жилого помещения, что делает приобретение еще более выгодным и перспективным.

Что касается недостатков апартаментов, то они носят весьма субъективный характер:

• Отсутствие возможности постоянной регистрации;
• Отсутствие возможности получить налоговый вычет, если апартаменты приобретались в ипотеку;
• Более высокая стоимость коммунальных услуг.

Также считается, что при строительстве домов с апартаментным статусом, застройщик не обязан соблюдать разного рода санитарные нормы и требования, актуальные для объектов жилого строительства. На практике же такое встречается исключительно редко.

Апартаментные комплексы и апарт-отели — дома высокого уровня комфорта, где на самом деле есть все условия для безмятежного отдыха и быта. Кроме того, по уровню развития внутренней инфраструктуры, апарт-отели редко уступают, а в чем-то даже превосходят дома с квартирным статусом.

Назад к содержанию

Ответ на этот вопрос, в первую очередь, должен зависеть от ваших потребностей. Если вы, например, не имея другой недвижимости, рассматриваете покупку апартаментов для постоянного проживания, то вам в любом случае потребуется прописка. Если у вас есть возможность получить ее где-то в другом месте, например, у родственников — это прекрасно. В иных ситуациях стоит рассматривать недвижимость с возможностью постоянной регистрации.

Также стоит всерьез задуматься о целесообразности приобретения апартаментов семьям с детьми. Здесь, опять же, все упирается в прописку — школы, детские сады, поликлиники. Впрочем, вы сможете сделать в апартаментах временную регистрацию на срок до 5 лет, а затем —продлить ее. Это существенно упростит процесс получения места в образовательных и подготовительных учреждениях.

По сути какой-то колоссальной разницы между квартирой и апартаментами нет. Поэтому, решая, стоит ли покупать апартаменты для постоянного проживания, необходимо руководствоваться исключительно своими пожеланиями и ощущениями.

Назад к содержанию

Мы с вами рассмотрели такой тип недвижимости как апартаменты, особенности владения и проживания в них. Если говорить о том, стоит ли рассматривать и покупать апартаменты в Сочи, то наш ответ будет однозначно положительным!

На рынке недвижимости курортной столицы представлено большое количество апарт-отелей на любой вкус. Вы можете купить жилье на первой береговой линии или же, напротив, отдать предпочтение недвижимости, распложенной вблизи главных горнолыжных курортов.

Наиболее ярке примеры апарт-отелей в Сочи — это:

• Adagio Le Rond Sochi;
• Reef Residence;
• Имеретинский;
• Karat Apartments.

В этих домах действительно созданы все условия для вашего комфортного проживания и отдыха. Отдельное преимущество — сервис премиум-класса и мгновенная помощь в решении ряда бытовых вопросов.

Планируя покупку апартаментов в Сочи, вы всегда можете обращаться к специалистам компании «Винсент Недвижимость». Мы поможем вам найти лучший вариант, который будет всецело соответствовать вашим ожиданиям и требованиям: от цены до внутренней отделки!

Назад к содержанию

Апартаменты, гостиницы или апарт-отель в чём разница?

Выбрали курорт, но не знаете где лучше остановиться? Есть выбор: обычный гостиничный номер или апартаменты. Для большинства вопрос очевиден — берём где дешевле, но иногда цена за этим средства размещения бывает одинаковой. Чем отличается гостиница от апартаментов, какие плюсы и минусы имеет каждый вариант?

Апартаменты

Попросту квартира. Сдают в аренду частные лица и туристические организации, гостиничные комплексы.
В апартаментах обязательно присутствует обставленная необходимой бытовой техникой кухня (нередко устанавливается стиральная машина), жилые и бытовые помещения, холл, санузел. Уборкой занимаются сами туристы, реже доступна уборка от владельца за дополнительную плату, ещё реже — бесплатно.
Когда апартаменты сдают гостиницы, в перечень услуг включают уборку (уточняйте при бронировании, какие услуги входят в цену аренды).
Если вы путешествуете двумя большими семьями или очень притязательны в комфорте — подходящие апартаменты по приемлемой цене быстро найдутся.

Апартаменты бывают 4 видов:

• Однокомнатная квартира-студия площадью до 45 м² для 1-4 постояльцев, гостиная объединена с кухней.
• Двухкомнатная квартира (с гостиной, кухней) площадью до 90 м² с вместимостью до 6 человек.
• 3-4 комнатные апартаменты вместимостью до 12 человек с отдельным залом, кухней. Площадь помещения превышает 100 м².
• Люкс. К этой категории относятся виллы, пентхаусы с шикарной обстановкой и собственной инфраструктурой, бассейном, рекреационной зоной, обслуживающим персоналом. Это практически персональный отель.

Площадь, число комнат, интерьер, набор бытовой техники отличается. Стоимость аренды на курорте зависит от уровня комфортабельности, близости к береговой линии (если есть море) или красоты вида из окна, популярности курорта и сезона и прочего. Иначе говоря: чем больше метров, тем дороже обстановка и красивее вокруг — тем дороже будет аренда.

Отель

Гостиницы и отели состоят из набора номеров различной площади и уровня комфорта. В зависимости от звёздности отеля и стоимости аренды постояльцы могут получить гарантированные и дополнительные услуги.

Установленные законодательством:

• организованное питание: только завтраки, полупансион, пансион;
• регулярная уборка;
• доставка корреспонденции;
• вызов скорой и медицинская аптечка;
• подъём гостя к выбранному времени и другие.

Дополнительные:

• трансфер, заказ такси;
• предложение билетов на мероприятия, экскурсий;
• персональный переводчик;
• обмен валюты;
• химчистка, глажка, ремонт одежды;
• конференц-зал;
• комплексы для досуга и оздоровления (сауны, спа, массаж, парикмахеры) и прочие

.
При заселении требуется соблюдать различные правила, с которыми лучше ознакомиться заранее. В некоторых гостиницах есть ограничение на время возвращения, не позволят в вечернее время бесплатно привести гостей в номер.

Обращение на ресепшн в отеле поможет оперативно решить возникающие вопросы, в апартаментах редко есть администратор, поэтому все вопросы придётся решать самостоятельно.

Отличия апартаментов от отеля

Даже обычную квартиру в курортном городе можно назвать апартаментами. Дело вкуса. Если вы хотите сократить некоторые статьи расходов, можно найти очень скромное жильё, но получать удовольствие от путешествия, шопинга, экскурсий. Разница в цене может быть существенной, особенно если сравнивать скромную однушку с гостиничным люкс-номером.

Отличия гостиницы от апартаментов

Апартаменты	Отель
Это отдельная квартира в жилом доме или гостинице	Специализированный жилой комплекс с номерным фондом
Сдаются в аренду без права передачи третьим лицам. Арендодатели не ограничивают постояльцев практически никакими условиями	Нередко в гостиницах действуют определённые правила, а завтрак подают только до определённого времени
Нет ограничения по расположению (обычно сдаются в аренду апартаменты вблизи к побережью или популярному туристическому центру, но найти жильё можно и в некотором отдалении, дешевле )	Сосредоточены в крупных туристических центрах, часто имеют частный пляж (на морском курорте)
В составе помещения есть все атрибуты классической квартиры (комнаты, санузел, кухня, бытовая техника) разного уровня комфорта	В аренду предоставляется помещение с персональным санузлом, все остальные услуги оказывает отель по запросу
Вам придётся самостоятельно организовывать свой быт, содержать помещение в чистоте	Бытовые вопросы решаются в отеле персоналом, нередко услуги входят в стоимость аренды номера (регулярная уборка, смена полотенец персоналом)
Кухня оборудована необходимой техникой для самостоятельного приготовления пищи, вы сможете не торопиться на завтрак, готовить привычную еду (особенно удобно при наличии аллергии, соблюдении особой диеты или вегетарианстве)	Организованное питание в близлежащих кафе или ресторанах, мини-кухня может быть в некоторых номерах люкс
Платите фиксированную сумму независимо от числа постояльцев в пределах установленного лимита	Оплата за каждого постояльца и зависит от ряда критериев: звёздность отеля, класс номера, перечень услуг.
Арендодатель не запрещает привозить питомцев	Редкие гостиницы не запрещают присутствие питомцев в жилом фонде

При рассмотрении апартаментов и номеров класса Люкс различий будет не так много, поскольку чем дороже аренда, тем больше бытового комфорта вы получаете. В туристическом бизнесе появились апарт-hotels, объединяющие признаки гостиниц и апартаментов.

Чем отличаются апартаменты от апарт отеля?

Апарт-hotel представляет собой комплекс изолированных друг от друга апартаментов. В зависимости от желания владельца, апарт-отель может строиться как многоквартирный жилой комплекс или здание гостиничного типа с классическим ресепшн. В отличие от апартаментов, при заселении в апарт-отель вы сможете получить гостиничные услуги (регулярная уборка, сейф, прачечная, организованное питание, спа-зона, массаж и прочие услуги, предоставляемые на территории хорошей гостиницы), решать текущие вопросы у управляющего или администратора. Стоимость проживания в таком отеле выше, но и условия более комфортные.

Обычно в апарт-отелях есть вся инфраструктура — от кафе, баров и ресторанов до продуктовых магазинов. Крупные комплексы предоставляют полный или полупансион, но чаще предусмотрен только завтрак. В ряде случаев постояльцам придётся совершить прогулку перед завтраком (кафе могут располагаться вне жилого здания).
Апартаменты и апарт отели составляют конкуренцию традиционному гостиничному номеру. Преимущества в цене, свободных условиях проживания и возможности устанавливать свой график жизни.

Владение и эксплуатация жилого комплекса | Главная Путеводители

Владение жилым комплексом и управление им — это разумная инвестиция, а иногда и большая работа. Если вы не планируете нанимать фирму по управлению недвижимостью или управляющего жилым комплексом, вы будете заняты выполнением множества различных задач для своих арендаторов и самой собственности. Однако, как владелец нескольких жилых единиц, вы будете получать стабильный ежемесячный доход в течение многих лет.

Что включает в себя эффективная аренда?

Подписание договора аренды с арендатором является важнейшим аспектом владения и сдачи в аренду квартир в вашем жилом комплексе: Надлежащий договор аренды устанавливает правила и нормы аренды, определяет любые обязанности арендатора и защищает вас в финансовом и юридическом плане.Важно быть очень тщательным при составлении договора аренды. Обязательно укажите, является ли это арендой с фиксированным сроком — и укажите, как долго будет этот срок — или помесячной арендой. Укажите сумму арендной платы, любые дополнительные сборы за въезд, куда ваш арендатор должен отправить арендную плату, и день, когда арендная плата должна быть уплачена. Укажите любые сборы, которые может понести ваш арендатор, если он или она задержит оплату арендной платы. Кроме того, укажите, за какие коммунальные услуги должен платить ваш арендатор, должен ли он выполнять уход за газоном, разрешены ли домашние животные, а также любые другие требования, которые разрешены законом в вашем штате.

Сделайте свой комплекс как можно более привлекательным

Чтобы привлечь качественных арендаторов, вы должны сделать свой жилой комплекс максимально привлекательным. Новый слой наружной краски и качественный ландшафтный дизайн могут сотворить чудо для привлекательности собственности. Если вы хотите взимать более высокую ежемесячную арендную плату, рассмотрите возможность добавления дополнительных услуг, за которые многие потенциальные арендаторы с удовольствием заплатили бы немного больше: посудомоечная машина, домашняя стиральная машина и сушилка, а также Качественный пул соискателей.

Выбор подходящих арендаторов

Владение жилым комплексом и управление им в большинстве случаев может быть приятным и прибыльным делом, если у вас есть подходящие арендаторы. Идеальный арендатор — это тот, кто будет арендовать у вас как можно дольше и уважать вашу собственность и правила. Тщательный процесс подачи заявки на аренду поможет вам найти идеальных арендаторов, которые позаботятся о ваших инвестициях. При рассмотрении кандидата внимательно проверяйте каждую ссылку, выполняйте необходимую проверку истории аренды и биографических данных, а также обратите внимание на заявку потенциального арендатора — если он или она оставит незаполненными важные разделы, такие как история аренды или трудовой деятельности, это может будьте мудры, чтобы перейти к следующему заявителю.

Ремонт и техническое обслуживание

Для бесперебойной работы жилого комплекса необходимо регулярно проводить техническое обслуживание, а также быть готовым к аварийному ремонту. Если вы не из тех, кто любит руки, разумно проверить несколько ремонтных служб в вашем районе и убедиться, что они работают двадцать четыре часа в сутки. Обратитесь к специалистам по HVAC и особенно к сантехникам, поскольку проблемы с отоплением, охлаждением и трубами обычно не могут ждать. Наконец, проводите регулярные проверки своей собственности, чтобы убедиться, что все безопасно и соответствует нормам, чтобы защитить вас и ваших арендаторов.

Ссылки

Биография писателя

Кейт Сэвидж — писатель и редактор с более чем восьмилетним опытом написания и профессионального редактирования. Она имеет степень магистра письма и редактирования, а также степень бакалавра английской литературы. Ее тексты были представлены на ряде веб-сайтов, включая eHow, GlobalPost и SFGate.com. Она живет в Портленде, штат Орегон.

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру с недвижимостью на новый уровень? Если в прошлом вы занимались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше.Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что изучаете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта по аренде.

Покупка многоквартирного дома может показаться пугающей, но это может быть разумным вложением, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт покупки недвижимости для сдачи в аренду. Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс представляет собой многоквартирный дом, состоящий из пяти и более квартир.Покупка многоквартирного комплекса — это серьезное решение, но оно имеет ряд преимуществ перед дуплексом или аналогичной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Жилые комплексы обходятся дорого, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества единиц жилья. В отличие от владельцев домов на одну семью, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других единиц здания, если арендатор съезжает.

• Возможность защитить свой поток доходов за счет большего количества арендаторов.
• Сдвигайте даты начала действия договора аренды, чтобы управлять арендной платой/управлением недвижимостью (т.т. е. вы не хотите, чтобы срок аренды всех единиц истекал одновременно).

Экономия за счет масштаба означает снижение затрат на техническое обслуживание на единицу продукции

• Снижение эксплуатационных расходов на единицу продукции. Непредвиденные расходы, такие как необходимость замены крыши, менее неприятны, поскольку расходы распределяются между всеми блоками.
• Система расчетов за коммунальные услуги (руб.). Во многих старых многоквартирных домах счетчики коммунальных услуг не измеряются индивидуально, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему.Это метод определения счета за коммунальные услуги резидента на основе площади, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
• Модернизация юнитов. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость предмета, необходимого для улучшения.

Квартиры эффективны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, их использование остается жилым и имеет более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие активы.

Страхование квартир от инфляции

Средняя аренда квартиры обычно составляет один год, что позволяет арендодателю контролировать рыночную компенсацию арендной платы. Арендные ставки, как правило, растут вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно фиксируется на три или пять лет или увеличивается на 1% в год.

Одобрение ссуды основывается на финансовых характеристиках объекта

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора. Их главная забота заключается в том, превысит ли доход от собственности требуемые платежи от инвестора.

• Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистый операционный доход (NOI).Чистый операционный доход — это то, что оплачивает ваш платеж по кредиту и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от объектов недвижимости, таких как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисные помещения. Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Довольно легко окупить затраты, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя арендатору, может увеличить стоимость ваших инвестиций на несколько тысяч долларов за счет эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

•  Зданиям класса А обычно меньше десяти лет, и в них имеется множество удобств.
• Здания класса B моложе 20 лет.Они находятся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
• Зданиям класса C 30 лет или меньше, в них практически нет удобств и может потребоваться некоторый ремонт.
• Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низким доходом. Они не имеют удобств и часто требуют серьезного ремонта.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различную коммерческую недвижимость, необходимо помнить о нескольких финансовых факторах.

• Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить будущие проблемы с денежными потоками на основе истории вашего арендатора. В нем подробно описаны текущие суммы арендной платы за каждую единицу и количество спальных мест и ванн. Он также содержит информацию об именах текущих арендаторов, условиях каждой аренды и суммах залога.
• Коэффициент заполнения. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занято арендаторами, которые платят арендную плату. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
• Уровень вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки фактической арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакантных площадей).
• В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно ожидать 5-15%.

Расположение и стоимость

При выборе места необходимо учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике района, данные о преступности и безопасности, а также потенциал роста стоимости недвижимости в течение следующих нескольких лет.

В дополнение к соображениям местоположения вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Выставление счетов за коммунальные услуги

Совместное использование коммунальных услуг может создать проблему, если жильцы, которые сами не оплачивают счета, злоупотребляют коммунальными услугами и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях владельцы недвижимости внедряют систему коэффициента полезности, в которой ежемесячные расходы на коммунальные услуги делятся на количество квартир. Доля каждого арендатора в счете определяется размером, количеством спален и ванных комнат и т. д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверять на наличие потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку они могут подвергаться воздействию загрязняющих веществ, таких как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут дорого обойтись. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы того или стоит поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, требуют более высоких расходов на страхование.При рассмотрении свойств всегда следует спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что нынешний владелец не переплачивает и не недоплачивает.

Проблемы с кредитами

Есть несколько других проблем с кредитами, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, которая нуждается в ремонте, может быть дорогостоящей, а также может увеличить риск загрязнения. Проблемы с кровлей, такие как плоская крыша, могут вызвать проблемы с утечкой. По сравнению с кирпичным или бетонным фасадом здания с деревянным каркасом чаще подвержены гниению и пожарам.

Инвестиционные стратегии

В дополнение к первоначальным затратам, определенные типы недвижимости могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

• Недвижимость со стабилизацией или покупка и удержание. Эти свойства обычно описываются как 90% физической занятости в течение более 90 дней. Важно понимать разницу между физическим и экономическим использованием (например, сдача квартиры в аренду и сбор арендной платы).
• Нестабилизированные или дополнительные свойства.Эти объекты обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблем с отложенным обслуживанием, простоями, проблемами с платежами арендаторов и многим другим. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что после того, как будут сделаны «улучшения», они осознают будущий прирост капитала и/или больший денежный поток завтра.

Соображения по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую доходность сдаваемой в аренду недвижимости.

Формула выглядит следующим образом:

Чистый операционный доход (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации равна 8,9%. Как правило, более высокие ставки капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта, вам следует выбрать тот, у которого выше ставка капитализации.

Очень важно также глубоко изучить расходы по статьям. Вскоре вы увидите разницу между хорошо управляемыми объектами недвижимости и теми, которые таковыми не являются.

Получение кредита

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческий кредит для финансирования покупки жилого комплекса. Источники кредита включают коммерческие банки, финансирование продавца и частные кредиты.

• Традиционное банковское кредитование (банк или кредитные союзы)
• Кредитор, спонсируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Жилищные кредиты выдаются на срок от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированные или регулируемые ставки и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это отраслевая норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и вашим лучшим защитником для надлежащей оценки всех вопросов должной осмотрительности.

Обеспечение займов с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае неисполнения обязательств. Кредиты без права регресса — это когда кредитор не может обратиться за личным имуществом заемщика в случае дефолта.

Поиск брокера

Рекомендуется работать с брокерской или консультационной фирмой по многоквартирным кредитам. Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования для вашей ситуации и целей. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и гарантировать, что вы получите лучшие условия займа.

Право на получение кредита

Поскольку долг увеличивает долю заемных средств, чем меньше денег вы вкладываете в начале, тем больше относительной прибыли вы можете получить. Критерии одобрения варьируются в зависимости от типа кредита, но обычно кредитору требуется хороший кредит (660+), чтобы кредитор рассмотрел его.

Заемщики также часто должны внести около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Требуемая документация

Знать более сложные заключительные этапы покупки жилого комплекса может быть сложно. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию, необходимую для закрытия собственности.

Оценка

Перед покупкой необходимо провести профессиональную оценку недвижимости.Есть несколько методов, которые могут использовать оценщики:

• Доходный подход оценивает стоимость имущества на основе его потенциального дохода.
• Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичной недвижимости.
• Затратный подход предполагает расчетную стоимость восстановления имущества плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние имущества и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.На основе этой информации вы можете рассчитать резервы замены, которые представляют собой средства, которые, как ожидается, вам потребуются каждый год для ремонта.

Фаза I экологической оценки

В этом отчете проверяется недвижимость на наличие экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, может потребоваться оценка фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы недешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры в сфере инвестирования в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить инвестиций. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые раньше казались закрытыми.

Последнее обновление 20.10.20

Покупка многоквартирного дома: подходит ли она вам?

Инвестирование в денежный поток является одним из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается путем инвестирования в сдаваемое в аренду имущество. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и собственный капитал, владея жилым комплексом.

Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую жилую недвижимость, сдаваемую в аренду, состоящую из пяти и более квартир.Многоквартирный дом может быть прекрасной инвестицией в недвижимость, но не для всех. Взгляните на плюсы и минусы владения многоквартирным домом и на то, кто лучше всего подходит для инвестирования в многоквартирные дома, чтобы определить, подходит ли вам это вложение.

Плюсы владения жилым комплексом

Экономия за счет масштаба

Экономия за счет масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными жилыми объектами для сдачи в аренду, чтобы получать 10 000 долларов денежного потока в месяц, вы можете владеть одним объектом, имеющим только одну крышу, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание, которое нужно обслуживать, при этом получая ту же сумму. дохода от аренды.

Увеличенный денежный поток

Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, намного быстрее, чем вы могли бы достичь, сдавая жилую недвижимость в аренду.

Снижение подверженности риску

Одним из самых больших препятствий, с которыми сталкиваются владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, являются свободные места и текучесть арендаторов. Если вы владеете одной недвижимостью, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее чистите и повторно сдаете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас есть несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как свой риск, так и стоимость свободных мест.

Управление

Управление недвижимостью может быть как плюсом, так и минусом владения многоквартирным домом. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и выставлять на продажу вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми единицами, вся эта работа становится громоздкой, особенно когда эти единицы разбросаны по разным почтовым индексам или рынкам.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

Увеличьте свой собственный капитал

Владение многоквартирным домом, особенно на растущем рынке, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к лучшим условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом поможет вам достичь личных финансовых целей.

Минусы владения жилым комплексом

Стоимость

Одним из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах является стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или может потенциально принести, а это означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно выше, чем стоимость жилой недвижимости на одну семью на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, жилой комплекс среднего или большого размера, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, многоквартирный комплекс A, B или C).

Финансирование

Финансирование многоквартирного дома, как правило, проще, чем получение финансирования для сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи, потому что существует несколько источников дохода, которые помогают поддерживать расходы, но получить кредит все же может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестиции в недвижимость и ваш баланс.

Большинство традиционных кредиторов требуют большой первоначальный взнос, по крайней мере, 20% или более, а также анализ эффективности и потенциала активов в дополнение к вашему собственному собственному капиталу и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения недвижимости. Чтобы сделать это должным образом, потребуются значительные первоначальные инвестиции, которые снизят денежный поток и прибыль от собственности, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

Кроме того, ссуда на квартиру, как правило, имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они, как правило, идут с надувным шариком, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда наступит воздушный шар.

Все яйца в одной корзине

Когда вы владеете одной доходной собственностью, вы кладете все свои яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от единственной собственности . Что произойдет, если недвижимость сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и большая часть ваших арендаторов потеряет работу, или рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными активами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

Кому подходит жилой комплекс?

Хотя владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, оно требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечение эксплуатации здания в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятый профессионал, у которого нет времени даже на надзор за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом будет для вас правильным шагом.

Кроме того, если вы только начинаете работать с недвижимостью и не имеете большого опыта или капитала, готового к использованию, инвестирование в квартиру, вероятно, не лучшее место для начала. Почувствуйте себя арендодателем и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности на этой работе. Увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные фонды, прежде чем переходить в коммерческую недвижимость.

В то же время есть способы участвовать во владении жилым комплексом, не владея им самостоятельно: покупка акций в многоквартирном инвестиционном фонде недвижимости (REIT) или, если вы являетесь аккредитованным инвестором, путем инвестирования в краудфандинговую жилой дом.

В конечном итоге все зависит от того, кто вы как инвестор, сколько времени вы можете посвятить своим инвестициям и от ваших финансовых целей.

Многоквартирный дом – обзор

Это дело касается стрельбы по молодому человеку, который общался с друзьями возле многоквартирного дома, когда его отозвал от них человек, который, как предполагается, впоследствии выстрелил ему в спину голова. Проанализировав предсказуемость преступления в отношении имущества, судебный криминалист оценивает, соответствовало ли имущество стандарту безопасности или нарушало его уровень предсказуемости.Судебно-криминологическое расследование касается нескольких стандартов безопасности, применимых к действовавшему жилому комплексу.

Проверка жильцов, вероятно, является одним из наиболее важных аспектов управления безопасностью квартиры. Из разговоров с [управляющей компанией] я узнал, что потенциальных арендаторов проверяют на криминальное прошлое. Там, где это возможно, инспектируются их прежние жилые помещения, а также проверяется их финансовая надежность в отношении соблюдения графиков арендной платы.Ожидается, что они подпишут комплексный договор аренды, содержащий рекомендуемые поведенческие требования, связанные с безопасностью. Этот договор аренды содержит суть «дополнения о свободе от преступности», рекомендованного ведущей группой по предупреждению преступности, занимающейся вопросами безопасности квартир, известной как «Международная ассоциация защиты от преступности». Существует активное правоприменение по аренде, и руководство определенно выселит по причинам, отличным от неуплаты арендной платы.

Администрация поддерживает активную и постоянную связь с полицией метрополитена и предоставляет квартиры в ее пользование. Полиция встречается с руководством ежемесячно. Руководство также осознает, насколько важно быть в курсе поведения в его помещениях, и поэтому поддерживает отношения с несколькими постоянными жителями, чтобы быть в курсе любых возникающих проблем. Кроме того, на территории проживают не менее шести сотрудников управляющей компании, которые служат дополнительными «глазами и ушами» руководства для дальнейшего обеспечения безопасности жителей.

[Управляющая компания] также осознает важность имиджа для безопасности жилой недвижимости и ведет активный график технического обслуживания собственности.Ограждение широко распространено по всей территории и служит для направления потока неизбежного пешеходного движения и усиления чувства территориальности, тем самым давая многим жителям личную заинтересованность в обслуживании и защите собственности [цитата по Cozens et al., 2005].

Первостепенное значение для планирования безопасности в [жилом комплексе] имеет концепция «вспомогательного жилья». Вспомогательное жилье было выбрано в качестве альтернативы патрулям охраны как средство решения определенных проблем подростков и других жителей на территории.Поддерживающее жилье предоставляет специальные услуги для пожилых людей, обучение молодежи по вопросам злоупотребления психоактивными веществами, помощь в учебе и образовании, молодежные программы, министерскую работу, консультирование молодежи из групп высокого риска, образование в области ВИЧ и множество других услуг для групп с особыми потребностями. Вспомогательные жилищные программы будут различаться по направленности от объекта к объекту, но цель состоит в том, чтобы решить многие социальные проблемы, с которыми сталкиваются жильцы жилья с низким доходом [цитата по Galster et al., 2002].

Эти и другие программы, которых слишком много, чтобы перечислять их здесь, либо финансируются, либо иным образом поддерживаются [квартирным комплексом].Эти программы направлены на то, чтобы предоставить пожилым людям поддержку, а молодым людям — конструктивную деятельность и образцы для подражания, более подходящие, чем уличные преступники. [Управляющая компания] даже поддержала избрание своего сотрудника …, координатора по связям с общественностью, в офис Консультативной комиссии по микрорайонам, чтобы он мог привлечь дополнительные ресурсы социальных услуг в этот жилой массив. Немногие частные объекты так активно участвуют в предоставлении стольких комплексных услуг своим жителям.

Остается, конечно, вопрос упрочнения мишени. Жители [квартирного комплекса] пользуются преимуществами безопасности запираемых вестибюлей в каждом здании, дверей квартир с металлическим покрытием, врезных замков на входных дверях, глазков и дополнительных систем запирания и / или ворот на дверях патио на уровне земли. Такие целевые упрочняющие устройства можно ожидать в любом благоустроенном доме, и они есть в [жилом комплексе].

Как купить жилой комплекс

Если вы ищете источник дохода и (возможно) прирост капитала, вы можете подумать о покупке жилого комплекса.Существуют ключевые различия между владением такой крупной недвижимостью и владением сдаваемой в аренду недвижимостью на одну семью или небольшой многоквартирный дом. Понимание этих различий может помочь вам решить, является ли покупка жилого комплекса хорошей идеей.

Жилой комплекс, как правило, относится к жилой недвижимости, состоящей из пяти и более квартир. По сравнению с односемейными домами, дуплексами, триплексами и четвёрками квартиры предлагают инвесторам привлекательные преимущества. Однако есть и некоторые дополнительные сложности.

Преимущества жилого комплекса

Жилые комплексы, как правило, значительно дороже, чем небольшие многоквартирные дома. Однако на самом деле они помогают снизить риск, одновременно увеличивая потенциальную прибыль. Поскольку у них много квартир, владельцы многоквартирных домов не так подвержены риску в случае незанятости. В отличие от сдаваемого в аренду дома на одну семью, когда один арендатор съезжает, владелец по-прежнему имеет доход от других занятых квартир для покрытия расходов.

Экономия за счет масштаба означает, что затраты на техническое обслуживание в расчете на единицу продукции ниже. Затраты на новую крышу, например, распределяются на все помещения в здании. Владельцы квартир могут получать дополнительный доход, взимая плату за дополнительные удобства. Они могут включать в себя услуги прачечной, торговые автоматы, парковочные места и апгрейды. Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости также имеют право на определенные налоговые вычеты.

Когда инвестор обращается к кредитору за финансированием, одобрение основывается больше на финансовых характеристиках имущества, чем на финансах заемщика.Кредиторов больше беспокоит, покроет ли доход от собственности платежи, чем кредитный рейтинг заемщика.

Стоимость имущества в значительной степени определяется доходом от аренды. Это означает, что владелец потенциально может увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

Недостатки жилого комплекса

По сравнению с недвижимостью, сдаваемой в аренду на одну семью, арендаторы квартир чаще переезжают. Они также менее склонны хорошо заботиться об имуществе.Эти различия означают более высокие общие затраты на вакансии и техническое обслуживание.

Управление многоквартирным комплексом может быть сложной задачей. Работа часто передается на аутсорсинг компании по управлению имуществом или передается сотруднику-менеджеру на месте. В любом случае, управление может быть дороже, чем делать это самостоятельно.

Продажа многоквартирных домов занимает больше времени, если инвестор хочет выйти. Поскольку они менее ликвидны, инвестор, покупающий многоквартирный дом, должен иметь в наличии другие ликвидные активы в случае необходимости.

Как купить жилой комплекс

Прежде чем покупать жилой комплекс, в первую очередь нужно решить, какой тип вы ищете. Их часто делят на четыре типа:

• Здания класса А обычно не старше 10 лет и имеют такие удобства, как бассейны и фитнес-центры.
• Здания класса B моложе 20 лет и имеют меньше удобств, но находятся в хорошем состоянии.
• Здания класса C могут иметь возраст до 30 лет, иметь мало удобств или вообще не иметь их и могут выдержать ремонт.
• Здания класса D часто представляют собой старые субсидируемые жилые единицы в районах с низким доходом, не имеющие удобств и нуждающиеся в ремонте.

Инвесторы могут искать доступную недвижимость, путешествуя по городу или просматривая объявления в Интернете. Многие предпочитают работать с брокером по недвижимости, брокером по коммерческой недвижимости или бизнес-брокером, который знает местность. Среди факторов, которые необходимо оценить, — расположение объекта, количество квартир в комплексе, общее состояние и удобства.

Финансовые показатели имеют первостепенное значение при оценке инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость.Квитанция об аренде – это первое, на что стоит обратить внимание. В нем перечислены текущие суммы арендной платы за каждую единицу, количество спальных мест и ванных комнат в каждой единице, имена арендаторов, условия каждой аренды и суммы залога.

Уровень заполняемости — еще один ключевой финансовый показатель. Они показывают, сколько времени комплекс занят арендодателями. Также обратите внимание на общие затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию. Типичная цифра составляет 40 процентов дохода от аренды и других источников.

Копание глубже

После того, как вы определили недвижимость, которая выглядит многообещающе, пришло время провести комплексную проверку.Это должно включать:

• Мотивация продавца. Спросите продавца, почему он или она продает. Сложность получения прибыли – отрицательный ответ.
• Копии договоров аренды. Вам понадобятся копии всех договоров аренды, чтобы точно знать суммы арендной платы, депозиты и условия.
• Налоговые декларации. Просмотр налоговых деклараций владельца даст вам больше уверенности в правдивости его или ее заявлений о доходах и расходах.
• Проверки. Лично проверяйте каждую единицу. Также договоритесь с профессиональным инспектором, чтобы сделать то же самое.
• Оценка. Это неплохая идея, чтобы профессиональный оценщик оценил недвижимость, прежде чем вы сделаете твердое предложение.

Финансирование жилого комплекса

Финансирование жилого комплекса отличается от финансирования дома на одну семью. Обычно вам нужно 30 процентов вниз. И утверждение будет основано больше на том, показывают ли финансовые прогнозы, что недвижимость может поддерживать платежи по кредиту, чем на вашей кредитной истории.

Источники финансирования квартир включают коммерческие банки, финансирование продавца и частные кредиты. Квартирные кредиты могут быть на срок от нескольких лет до 30 лет. Они могут иметь фиксированную или регулируемую ставку и могут иметь штрафы за досрочное погашение.

Ссуды без права регресса не позволят кредитору наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Кредиты с регрессом менее затратны, но более рискованны для заемщика. Любой из них может быть доступен для жилого комплекса.

Из-за размера и сложности сделок инвесторы, как правило, сопровождаются своими юристами по недвижимости при заключении сделок по жилому комплексу.Большинство инвесторов создают компании с ограниченной ответственностью, чтобы владеть комплексом и защищать свои личные активы от судебных исков или долгов, связанных с недвижимостью.

Практический результат

Жилые комплексы предлагают некоторые привлекательные преимущества по сравнению с инвестициями в недвижимость на одну семью и более мелкие многоквартирные дома. Многоквартирные дома, как правило, стоят дороже, и их поиск и покупка занимает больше времени, чем недвижимость меньшего размера. Ими часто труднее управлять и труднее продать. Но они также могут обеспечить больший доход с меньшим риском.

Советы по инвестированию в недвижимость

• Поговорите с финансовым консультантом об инвестировании в жилой комплекс. Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам финансовых консультантов в вашем регионе за пять минут. Если вы готовы найти местных консультантов, которые помогут вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Если после покупки жилого комплекса вы хотите рефинансировать кредит, который у вас есть на недвижимость, ознакомьтесь с этим руководством по рефинансированию.

Фото: ©iStock.com/emreogan, ©iStock.com/GiovanniVincenti, ©iStock.com/RoschetzkyIstockPhoto

Марк Хенрикс Марк Хенрикс писал о личных финансах, инвестировании, выходе на пенсию, предпринимательстве и других темах более 30 лет. Его внештатная подпись появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях.Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который дает вам жизнь». Его любимые репортажи — это те, которые помогают обычным людям увеличить свое личное благосостояние и удовлетворенность жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в акустическом музыкальном дуэте, кататься на байдарках по бурным водам, заниматься пешим туризмом и участвовать в триатлоне.

Как выбрать жилой комплекс, который вам понравится

Когда вы пытаетесь найти квартиру, существует множество жилых комплексов и вариантов аренды.Хотя иметь множество вариантов — это здорово, сужение выбора жилого комплекса, который лучше всего подходит для вас, может быть немного ошеломляющим. Как вы определяете, сколько вам будет стоить жить там? Как вы решаете, жить ли в старом или новом доме? Вот как выбрать квартиру, которая подходит именно вам.

Во-первых, выясните, сколько арендной платы вы действительно можете себе позволить. Большинство жилых комплексов требуют, чтобы вы вносили по крайней мере в три раза больше арендной платы, поэтому помните об этом при поиске нового дома. Согласно эмпирическому правилу, не более 30 процентов вашего дохода после уплаты налогов должно быть потрачено на арендную плату. Арендная плата, вероятно, будет вашим самым большим расходом, но важно определить реальную стоимость жизни в жилом комплексе, прежде чем принимать окончательное решение. Чтобы узнать больше о том, как найти подходящий для вас бюджет аренды, ознакомьтесь с нашим руководством о том, сколько вы должны тратить на аренду.

При поиске жилых комплексов спросите у управляющего недвижимостью или домовладельца, за какие коммунальные услуги вам придется платить.Хотя в некоторых квартирах могут быть включены коммунальные платежи, вам, возможно, придется ежемесячно платить за электричество, газ, мусор, Wi-Fi и т. д. Некоторые жилые комплексы также взимают плату за определенные удобства, такие как уборка мусора, парковка и борьба с вредителями, поэтому обязательно спрашивайте о любых повторяющихся сборах, когда посещаете апартаменты. Также важно учитывать сборы за въезд, такие как гарантийный депозит, сборы за подачу заявления и административные сборы. Если у вас есть домашнее животное, узнайте, взимает ли комплекс арендную плату за животное, залог и плату за размещение с домашними животными.

По сути, цель состоит в том, чтобы не жить не по средствам и найти квартиру, которую вы можете себе позволить с комфортом. Если вы хотите жить в определенном месте или у вас есть несколько обязательных удобств в вашем списке, вам, возможно, придется платить немного больше за аренду и сократить другие расходы или рассмотреть возможность аренды с соседом по комнате.

Необходимые удобства 

Составьте список обязательных удобств, которые важны для вас. Некоторые общие обязательные удобства включают закрытый вход и круглосуточную охрану, но вы также должны учитывать свой образ жизни при создании списка.Например, если у вас есть домашнее животное, квартира, в которой разрешено проживание с домашними животными, будет вашим главным обязательным условием. Хотя найти квартиру со всеми необходимыми удобствами — это мечта, постарайтесь сохранять гибкость и спрашивайте об альтернативах, особенно если вы хотите остаться в рамках бюджета. Например, если в жилом комплексе нет встроенной стиральной машины и сушилки, спросите у управляющего недвижимостью, есть ли в квартирах подключение для стиральной и сушильной машин или есть ли на территории прачечная.

Расположение 

Наряду со стоимостью, расположение является одним из самых важных факторов, которые следует учитывать при выборе квартиры.Думайте о своем образе жизни и потребностях при поиске квартиры. Хотели бы вы жить в более тихом пригородном районе или хотите жить в городе? Подумайте, как далеко жилой комплекс находится от важных для вас достопримечательностей, таких как новая школа вашего ребенка, развлекательные заведения, продуктовые магазины и т. д.  

важно для вас. Если у вас нет машины или вы редко водите машину, проверьте, находится ли жилой комплекс в нескольких минутах ходьбы от ресторанов, магазинов и остановок общественного транспорта, таких как метро.На сайте Apartments.com вы можете рассчитать время в пути от квартиры до заданного пункта назначения, нажав на значок автомобиля на карте. Вы даже можете рассчитать время в пути для различных способов передвижения, независимо от того, добираетесь ли вы на автомобиле, на общественном транспорте, на велосипеде или пешком.

Помещение 

Обратите особое внимание на план этажа, площадь в квадратных метрах и кладовую в каждом жилом комплексе. Сначала может показаться, что это не так, но выбор правильной планировки может оказать большое влияние на вашу повседневную жизнь.Например, если у вас есть сосед по комнате, план этажа с отдельными ванными комнатами может быть лучшим вариантом, чем квартира с одной ванной комнатой. Прежде чем осматривать квартиру лично, найдите время, чтобы просмотреть план этажа в Интернете, чтобы вы могли решить, какой план лучше всего подходит для вас.

Не менее важно определить площадь вашей потенциальной квартиры. Знание квадратных метров квартиры поможет вам понять, является ли арендная плата разумной, особенно когда вы начнете сравнивать свои варианты.Это также поможет вам определить, впишется ли ваша нынешняя мебель в пространство. Некоторые жилые комплексы будут иметь разные планы этажей с одинаковой площадью в квадратных метрах, поэтому выберите пространство, которое наиболее выгодно для вашего образа жизни, но все же в рамках вашего бюджета. Если вы снимаете квартиру в одиночку, вам, вероятно, потребуется меньше квадратных метров по сравнению с проживанием с соседями по комнате, но количество необходимых квадратных метров будет варьироваться.

Достаточное место для хранения необходимо для организации вашего пространства, особенно если вы ищете квартиру меньшего размера.Если вы переезжаете в квартиру, в которой нет места для хранения вещей, вам, вероятно, придется избавиться от вещей или рисковать захламлением пространства. Обратите внимание на количество шкафов на кухне и размер шкафа в спальне, а также на любые дополнительные места для хранения, такие как кладовая или бельевой шкаф. Если в квартире не так много вариантов хранения, рассмотрите возможность добавления собственного хранилища, например, тележек, книжных полок и т. д., если есть место.

Безопасность  

Каждый хочет жить в безопасном районе, но также важно следить за функциями безопасности и охраны.Есть ли в квартире датчики дыма и/или датчики угарного газа? На кухне есть огнетушитель? Хорошо ли обозначены аварийные выходы? Есть ли в многоквартирном комплексе достаточное освещение снаружи и в местах общего пользования, особенно в зонах с интенсивным движением, таких как парковка и почтовая комната? Не в каждой квартире есть система безопасности, но вы всегда можете узнать у управляющего недвижимостью, можно ли ее установить.

Как сравнить ваши любимые и сузить выбор 

После того, как вы искали квартиры, пришло время начать сравнивать каждое сообщество.Во-первых, исключите любые многоквартирные дома, которые не входят в ваш бюджет. Исключите все жилые комплексы, в которых отсутствуют многие из ваших обязательных удобств и не предлагаются альтернативы, которые позволили бы вам комфортно жить в квартире.

Начните читать обзоры квартир для каждого жилого комплекса. Проверка онлайн-обзоров может помочь вам отсеять любые комплексы, которые не обслуживаются должным образом и плохо управляются. Обязательно прочитайте несколько отзывов, но сосредоточьтесь на поиске наиболее релевантных отзывов.Относитесь к чрезмерно негативным или положительным отзывам с недоверием. Обратите внимание на дату и избегайте утаивания информации из обзора 6-летней давности, поскольку объект может находиться под новым руководством или с тех пор был отремонтирован. Обратите внимание на более подробные обзоры с большим количеством подробностей и личного опыта, которые помогут вам получить представление о том, каково это — жить там. Старайтесь осматривать жилые комплексы только с хорошим набором отзывов и посещать только те сообщества, на которые стоит потратить время.

Теперь, когда вы вычеркнули некоторые варианты из своего списка, начните сравнивать планы этажей и удобства. Если два многоквартирных дома имеют одинаковые планы этажей, имеет ли один план этажа больше места для хранения или квадратных метров? Возможно, в обоих комплексах есть фитнес-центр, но есть ли в одном тренажерном зале больше оборудования и круглосуточный доступ? Задайте себе такие вопросы и сделайте заметки для каждого сообщества. Создайте контрольный список шкалы оценок, чтобы сузить выбор. Вы можете создавать различные категории и использовать числовую шкалу или звездную рейтинговую систему, чтобы получить представление о том, что вам больше всего нравится в каждом сообществе.В первую очередь вы осмотрите многоквартирные дома с самыми высокими баллами. Вот пример контрольного списка оценок, который вы можете использовать: 

Когда вы начнете ходить по квартирам, полезно узнать мнение со стороны. Если вы просматриваете жилой комплекс с членом семьи или другом, они могут указать на детали, которые вы могли не заметить поначалу. Например, ваш друг может упомянуть, что, хотя фитнес-центр оборудован по последнему слову техники, в самой квартире есть некоторые структурные проблемы.

На что обращать внимание вне квартиры

При осмотре новых квартир важно осматривать внутреннюю часть квартиры, но также следует учитывать ряд других факторов за пределами многоквартирного дома.Чтобы убедиться, что вы охватили все свои базы, используйте новый контрольный список квартиры и делайте фотографии и видео во время осмотра объекта.

Внешний вид

Жилой комплекс выглядит ухоженным? В хорошем ли состоянии находятся цветы, кусты и другие элементы ландшафта? В комплексе нет мусора и мусора, особенно в подъездах и в районе мусорных баков? Низкая привлекательность и сломанные предметы могут свидетельствовать о плохом управлении имуществом.

Общественные удобства

Все общественные удобства должны содержаться в хорошем состоянии и находиться в рабочем состоянии.Например, следует регулярно чистить бассейн, а скамейки и уличную мебель в местах общего пользования не ломать. Если жилой комплекс рекламирует ультрасовременный фитнес-центр, все тренажеры должны работать. Если вы заметили, что что-то сломано или работает со сбоями, спросите управляющего недвижимостью, когда они планируют починить или заменить машину. Свяжитесь позже, чтобы определить, обработали ли они запрос на техническое обслуживание быстро.

Особенности района 

Посетите район в дневное и ночное время, чтобы оценить, каково там жить. Обратите внимание на уровень шума и трафика, а также любые необычные или неприглядные вещи, такие как мусор на улицах. Проведите исследование в Интернете, чтобы узнать о безопасности района .

Расположение квартиры  

Многие управляющие недвижимостью и агенты по аренде покажут вам типовую квартиру, чтобы помочь вам представить себе жизнь в этом пространстве, но спросят, можете ли вы увидеть настоящую квартиру, в которой будете жить. посмотреть, где находится устройство в здании.Это рядом с лифтом или вам нужно идти по коридору? Он находится на верхнем этаже или это пешеходная зона? Поначалу жизнь рядом с некоторыми удобствами, такими как бассейн, может показаться забавной, но бассейн также является местом для общения, поэтому в теплое время года вы можете слышать, как ваши соседи наслаждаются этим общественным благом. Если вас не смущает шум и вам не терпится пойти в бассейн с друзьями, идеальным вариантом может стать проживание рядом с бассейном. Если вы цените тишину и покой, вероятно, лучше избегать мест общего пользования с интенсивным движением. По сути, подумайте о своих личных предпочтениях, когда дело доходит до расположения устройства.

Соседи

По возможности попробуйте поговорить с людьми, которые уже живут в многоквартирном доме. Они могут рассказать вам больше о том, каково жить в сообществе и что им нравится в жизни. Они также могут дать вам ключевое представление об объекте.

Персонал апартаментов

Когда вы приедете, персонал апартаментов должен быть дружелюбным и приветливым.Управляющий недвижимостью или агент по аренде должны быть готовы ответить на любые ваши вопросы о жилом комплексе. Если вы заметили, что персонал не может ответить на ваши вопросы, не решается показать вам недвижимость или проявляет другое негативное поведение, это может быть признаком плохого управления, и лучше всего вычеркнуть собственность из вашего списка.

Как принять решение 

Наконец-то пришло время выбрать лучшие варианты. Учтите все вышеперечисленные факторы (стоимость, необходимые удобства, расположение, пространство и безопасность) и сократите свой список до двух или трех жилых комплексов. Вы можете составить список плюсов и минусов для каждого сообщества или оценить каждую квартиру по системе баллов, чтобы принять окончательное решение. Если вы хотите использовать систему баллов, каждое желаемое удобство получает балл, каждая функция безопасности получает балл и т. д. Жилой комплекс с наивысшим баллом становится победителем. Найдя новую квартиру своей мечты, начните собирать материалы для заявки на аренду. Удачной и удачной аренды!

Легкий способ покупки многоквартирного дома (Руководство из 12 шагов)

В этом руководстве содержится все, что вам нужно знать, чтобы купить многоквартирный дом и решить, является ли это хорошей инвестицией для вас.

Большинству новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться пугающей задачей, которую слишком сложно или дорого выполнить. Я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-квартирный дом, и понял, что весь процесс не так уж сильно отличается от процесса, которому я уже научился покупать меньшую сдаваемую в аренду собственность. Самым большим преимуществом является масштаб — с одной покупкой я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив со многими арендаторами, чтобы снизить риск. из нескольких свободных единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя барьер для въезда может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Есть также несколько креативных вариантов финансирования, которые мы обсудим и которые позволят вам купить квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

Важная вещь, которую следует учитывать при осуществлении любых инвестиций, — это прибыль с поправкой на риск — сумма денег, которую вы можете надеяться получить, несмотря на риск, на который вы идете.В целом многоквартирные дома имеют большую доходность с поправкой на риск, но она варьируется. для каждой отдельной собственности, как правило, на основе покупной цены, за которую вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый отдельный многоквартирный дом является хорошей инвестицией. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке недвижимости и принимать во внимание многие факторы, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами, местные тенденции в сфере недвижимости, арендную плату и аренду.спрос на недвижимость в этом районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендной недвижимости, который позволяет спрогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно жилье, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья . В настоящее время в большинстве американских городов ощущается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное жилье среднего уровня. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они будут первыми, кто снизит арендную плату или опустеет, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехэтажного дома с апартаментами, то средняя стоимость резко снизится. На моем рынке я могу купить четырехквартирный дом, который приносит наличные деньги, примерно за 100 000 долларов, и если бы я был готов жить в собственности, я мог бы использовать кредит FHA и взломать дом, живя в одной из квартир всего за 3.5% вниз.

Банки будут финансировать все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, а все, что превышает 4 единицы, вам потребуется коммерческий кредит. Лично я провожу линию так же, как банки, и считаю все, что на 4 единицы ниже «маленького». многоквартирный дом», и что-то большее, чем «жилой комплекс».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов или больше, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4-этажные, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость, которую вы можете заплатить за многоквартирный дом. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов продано менее чем за 1 000 000 долларов США за последние 12 месяцев.

$ 1 5996 9 $ 31,708 $0 $ 758 959 $ 758 959 $ 70496

	значений и проданных цен (последние 24 месяца)	Соединенные Штаты
Средняя цена / SQFT	$ 1,684
Среднее проданное Price	$ 1,598 091
Median продано	$ 238 400	$ 238 400
Количество продаж	32996
Количество продаж более $ 250500500	160 131
Количество продаж более 1 млн. Долларов	46 669
Количество продаж более 10 миллионов долларов	7,659
Средняя сумма налога налога	$ 31,708
$ 758 959
$ 1,205 696	$ 1,20566

Данные от Reonomy

💰 Купить квартиру Cash Back

Если задумались о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы вас свяжем, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, и проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть 3 750 долларов в ваш карман после закрытия сделки!

Встреча с агентом бесплатна и не требует дальнейших действий.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Существует 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

1. Доход от сдачи в аренду — после того, как вы покроете все свои расходы — у вас останется денежный поток, который вы можете потратить по своему усмотрению
2. Оценка стоимости недвижимости — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку за последние 10 лет многоквартирные дома быстро росли в цене. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупит денежный поток с арендной платой. потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
3. Кредитное плечо — Если вы одолжите миллион долларов в банке под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
4. Налоговые льготы. Недвижимость является одной из наиболее выгодных для налогообложения инвестиций, поскольку вы можете амортизировать свои инвестиции и списывать проценты, выплачиваемые по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестированию в недвижимость сделать.Вообще говоря, вы можете ожидать от 4 до 10% максимальной ставки при покупке квартиры.

Плюсы инвестирования в многоквартирный дом

• Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем если бы вы арендовали ее на одну семью.
• Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный поток доходов. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все еще есть другие единицы, которые платят и покрывают ваши расходы.
• Увеличивающийся актив: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются дорожающим активом. Если вы больше не хотите эксплуатировать свой комплекс, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

• Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам трудно купить их много. Это означает, что трудно диверсифицировать свой портфель по разным рыночным классам.
• Более высокая текучесть кадров: Недвижимость на одну семью обычно арендуется на более длительный срок. Поскольку в многоквартирных домах приходится иметь дело с большей текучестью жильцов, владельцам приходится тратить больше времени на поиск новых арендаторов и подготовку своих квартир к приему новых жильцов.
• Крупный первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно недешева и часто требует крупного первоначального взноса. Необходимый первоначальный взнос за многосемейная недвижимость обычно выше, чем авансовый платеж для сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить жилой комплекс, следуйте этому руководству из 12 шагов:

1. Поставьте перед собой цель — Если вы не знаете, где находитесь идешь, ты никогда не доберешься туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться, владея жилым комплексом, а затем действуйте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вы должны получать.
2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег на ремонт, и держите свой портфель разнообразным. Не лучшая идея поставить более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь пригодится упомянутый выше калькулятор почечной собственности. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, возможно ли это, прежде чем вы начнете искать за пределами штата. Гораздо проще управлять тем, к чему можно подъехать, и вы можете быть более уверены, что понимаете динамику района.
5. Получите предварительное одобрение на финансирование — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Это хорошая идея, чтобы получить предварительное одобрение по крайней мере с двумя, чтобы вы могли получить подробные котировки для сравнения, как только вы найдете свою недвижимость.
6. Начните поиск недвижимости — Вы можете искать на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также общаться с брокерами, которые предлагают недвижимость вне рынка.Вы можете узнать 5 советов, как найти выгодные предложения здесь.
7. Начните делать предложения — Не поддавайтесь эмоциям! Это инвестиции, и вы должны предлагать только то число, которое имеет смысл для вас, даже если оно значительно ниже прейскурантной цены.
8. Осмотры — Убедитесь, что ваш жилой комплекс находится в том же состоянии, в котором он был заявлен в рекламе. Обязательно проверьте крышу, ОВК, водопровод и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, окажет положительное или отрицательное влияние на ваши инвестиции, поэтому обязательно побеседуйте как минимум с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которые управляют недвижимостью. за.
10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые предварительно одобрили вас, и предложите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и они возьмут ваш личный финансовый отчет и полностью одобренный.
11. День закрытия — Поздравляем! Приготовьтесь подписать кучу бумаг, а затем найдите минутку, чтобы отпраздновать свои достижения.
12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизировали свои инвестиции и получили денежный поток, пришло время повторить этот процесс и начать поиск ваших следующих инвестиций!

Для получения более подробной информации вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Практический пример – Покупка 12-квартирного жилого дома

На картинке выше не очень приятно, но это, вероятно, лучшая инвестиция, сделанная моим партнером и мной на сегодняшний день.Это 12-квартирный жилой комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в грубой форме и вернули к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколачивания, но больше ничего не сделал. Блоки были в плохом состоянии и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, к нам приехала наша бригада и положила новые крыши, починила канализацию, переделала разбивку и начала ремонт квартир по мере их освобождения (3 квартиры были сданы). свободны, а 2 арендатора не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и подняли среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, так как в настоящее время оцениваем эта недвижимость стоит 600 000 долларов, и чтобы добраться до нее, потребовалось всего около 130 000 долларов на ремонт.

Эта недвижимость теперь приносит нам более 2000 долларов денежного потока после покрытия всех наших расходов.

5 профессиональных советов по покупке многоквартирного дома

Убеждены, что многоквартирный комплекс является правильным вложением для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки плавным.

1. Сотрудничайте с опытным агентом по недвижимости

Когда дело доходит до покупки многоквартирных комплексов, многие из лучших объектов никогда не появляются на рынке и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыться.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам необходимо найти агента, ориентированного на инвесторов и имеющего доступ к большому количеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят размещать свою недвижимость на рынке. Если вы не уверены где найти одного из этих агентов, Clever может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать для вас лучших агентов, специализирующихся на квартирах!

2.

Выберите тип недвижимости

Существует довольно много различных типов многоквартирных домов: многоэтажные, среднеэтажные, садовые и малоэтажные, среди прочих. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решить, какой тип купить, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может давать рекомендации, основанные на том, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый многоквартирный комплекс или тот, который потребует небольшого ремонта. Обычно можно найти более выгодную сделку, но она требует больших затрат времени и внимательного отношения к недооцененной недвижимости.

3. Посетите несколько домов и сделайте домашнее задание

Не покупайте первый попавшийся объект. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов недвижимости.

Соотношение арендаторов и владельцев в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города с большим количеством арендаторов, чем владельцев, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно ознакомьтесь с этой статистикой, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и позвоните по номеру

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам необходимо внести 20% первоначальный взнос, а также оплатить страховку, ипотечные платежи, эксплуатационные и управленческие расходы. и расходы на маркетинг.

Расходы на содержание могут значительно сократить вашу прибыль. Прежде чем покупать комплекс, узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтных работ, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир для арендаторов. выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно останетесь в плюсе. Нет худшей ситуации, чем владение многомиллионным жилым комплексом, который каждый месяц теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа кредитов на многоквартирные дома (не считая жилищных кредитов на здания менее 4 квартир):

• Жилищные кредиты с государственной поддержкой: — к стоимости) и имеют диапазон от 750 000 до 6 миллионов долларов. Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип кредита. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
• Баланс банка Ссуда ​​на квартиру : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам на покупку квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита от 20 до 25 лет, с единовременными платежами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
• Варианты краткосрочного финансирования квартиры: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами покупателей, предлагая ипотечные кредиты в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие на уровне 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип кредита вам подходит, начните изучать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор уникален, поэтому обязательно изучите все варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Наиболее часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где я могу найти многоквартирные дома для продажи?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи. Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS, чтобы отслеживать новые объявления и предупреждать вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти списки в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Существует три способа оценки многоквартирного дома: метод продаж, метод замещения и метод дохода. Из них доходный подход является наиболее распространенным.

Чтобы определить стоимость квартиры с помощью доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на предельную ставку, которая распространена в этом месте. Вы можете узнать предельную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на имущество составляет 30 000 долларов США, а предельная ставка равна 0,12, стоимость имущества составляет 250 000 долларов США.

Как финансировать многоквартирный дом?

Чтобы финансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды, обеспеченные государством, банковские ссуды или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальная сумма кредита варьируются в зависимости от типа кредита. По сравнению с жилым кредиторы недвижимости, кредиторы коммерческой недвижимости с большей вероятностью будут основывать решения о кредитовании на опыте инвестиций заявителя в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без первоначального взноса?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование всей покупки или сумму, достаточную для покрытия первоначального взноса с коммерческим кредитором. Лично у меня было несколько продавцов, готовых финансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, поэтому мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился финансировать всю собственность.

Статьи по теме

Вам также может понравиться

.