Акт приема-передачи офиса

 

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ОФИСА

 

г. ___________________                                                                      «___» ______________ 20__г. _

 

 

_______________________________________________, именуемый (ое) в дальнейшем «Арендодатель», в лице ____________________________________________, действующего на основании _____________________________, с одной стороны, и __________________________________, именуемый (ое) в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________________________________________, действующего на основании _____________________________, с другой стороны, вместе в тексте настоящего документа именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

 

Арендодатель передал, а Арендатор принял офисное помещение, расположенное по адресу:  _________________________________________________________________________, в соответствии с договором аренды №____ от «__» ___________ 20__г. , .

 

Арендодатель передал, а Арендатор принял указанное офисное помещение надлежащего качества и без видимых дефектов.

Арендодатель передал, а Арендатор принял ключи от дверей в количестве __ комплектов.

Арендодатель передал, а Арендатор принял следующее офисное оборудование:

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________

____________________________________________________________________.

Передача офиса и оборудования в нем производится согласно договора аренды офиса №_____ от «___» __________ _____г.

 

 

             Арендодатель:                                                             Арендатор:

_____________/______________/ ______________ _______________/_______________/

           (подпись, ФИО)                                                          (подпись, ФИО)

Акт приема-передачи

Скачать75 КБ

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

                               к договору аренды нежилого Помещения № __  от  «___»  _________ 2013г

г. Томск                                                                                                                    «____» ______ 2013г.                                                                                            

Индивидуальный предприниматель Кастерова Наталия Сергеевна, 01.05.1967г.р., свидетельство №ПД-И 326 от 28.06.2001г. выданное объединённой Администрацией Кировского и Советского округов, проживающая по адресу г.Томск, пр.Кирова 26-12, именуемая в дальнейшем «Арендодатель», именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________________________________________________________________________________________

,  именуем_______ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________________________________________, действующ____ на основании _______________________________,  с другой стороны, заключили настоящий Акт приема-передачи  о нижеследующем:

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды нежилого помещения №_                         (далее по тексту – Договор аренды), составили и подписали настоящий Акт о том, что Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые  помещения (согласно  поэтажному плану с указанием передаваемых помещений и соответствующему Выписки № 069:401/2006-150830 из единого государственного реестра объектов капитального строительства изготовленной Томским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 03.

06.2006 г.)

общей площадью                    , расположенныепо адресу: г. Томск, ул.Мокрушина,9, строен. 31,  ( далее именуемые  —  Помещение) в нормальном, исправном состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Помещение  обеспечено холодном водой,  отоплением, электроэнергией, канализацией, системой вентиляции . Арендатором осмотрены помещения и не обнаружены недостатки. С порядком обеспечения проезда к арендуемому помещению от  ул.Мокрушина через шлагбаум ознакомлен и согласен.

С помещением Арендатор принимает от Арендодателя следующее исправное имущество (указывается наименование и стоимость):

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

 

С момента подписания настоящего Акта Арендодатель считается исполнившим полностью обязанность по передачи Арендатору нежилого помещения.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель:  ИП Кастерова Наталья Сергеевна , Адрес: Томск. Ул Кирова 26-12 _____________________________

Арендатор:                     _______________________________                     Адрес: __________________________                      ИНН ____________________________

Арендодатель:  ИП Кастерова Наталья Сергеевна, Адрес: Томск. Ул Кирова 26-12   _____________________________	Арендатор:                     _______________________________                     Адрес: __________________________                      ИНН ____________________________

Кастерова Н. С.

Регистрация договора аренды акт приема-передачи

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Регистрация договора аренды акт приема-передачи (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Регистрация договора аренды акт приема-передачи Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 8.25 «Нарушение правил использования лесов» КоАП РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что согласно договору аренды лесного участка заявителю в пользование для эксплуатации караульного помещения в составе линейного объекта «Железная дорога» предоставлен лесной участок и предоставлено право приступить к использованию лесного участка после государственной регистрации договора, подписания акта приема-передачи лесного участка в аренду и предоставления арендодателю разработанного в установленном порядке проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы, арбитражный суд правомерно отказал в отмене постановления о привлечении к административной ответственности исходя из того, что заявитель обоснованно привлечен к административной ответственности на основании части 4 статьи 8. 25 КоАП РФ за использование лесного участка для размещения караульного помещения, эксплуатируемого в своей экономической деятельности без разработанного в установленном порядке проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы. Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 76 «Возмещение вреда, причиненного земельными правонарушениями» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Руководствуясь статьей 76 ЗК РФ и установив, что с ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по которому арендатору предоставлен в пользование земельный участок под предприятие торговли и общественного питания; арендодатель направил предпринимателю уведомление о расторжении спорного договора аренды и акт приема-передачи земельного участка почтовой связью; согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав на спорный земельный участок отсутствуют, арбитражные суды правомерно обязали предпринимателя устранить препятствия в пользовании земельным участком путем демонтажа торгового павильона, придя к выводу о том, что ответчик осуществляет самовольное занятие земель и препятствует законному собственнику осуществлять права в отношении своего имущества.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Регистрация договора аренды акт приема-передачи Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияПунктом 11 договора предусмотрено, что арендатор имеет право приступить к заготовке леса после государственной регистрации договора, подписания сторонами акта приема-передачи лесного участка в аренду и представления арендодателю в установленном порядке разработанного проекта освоения лесов с положительным заключением государственной экспертизы к использованию лесного участка в соответствии с условиями данного договора; получать информацию от арендодателя о лесном участке (подп. «а», «в»).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договораПри заключении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, подписанный акт приема-передачи арендуемого имущества может быть необходим для государственной регистрации прекращения этого договора. Например, стороны пришли к соглашению о том, что договор считается расторгнутым при условии надлежащего выполнения арендатором обязательств по возврату арендованного имущества. В этом случае, если арендодатель уклоняется от подписания акта возврата, суд по требованию арендатора может понудить арендодателя принять имущество.

Нормативные акты: Регистрация договора аренды акт приема-передачи

Право на переселение Примеры статей: 267 Образцы

Право на переселение . 45.01. Невзирая на любые содержащиеся в настоящем Договоре об обратном, Арендодатель имеет единовременное право после первой годовщины начала Срока настоящего Договора аренды и до последнего года первоначального Срока настоящего Договора аренды заменить вместо альтернативной площади Помещения в Здании, назначенной Арендодателем («Площадь для переселения»), вступающей в силу с даты («Дата вступления в силу переселения»), указанной в уведомлении, направленном Арендатору («Уведомление о переселении»). Помещение для переселения должно быть расположено на седьмом (7) этаже Здания или выше, иметь разумно сопоставимые, если не улучшенные виды, и быть разумно сопоставимым с Помещениями в отношении внутренней конфигурации, качества отделки и арендуемой площади в квадратных футах (т.е. , плюс или минус десять (10%) процентов при условии, однако, в случае, если сдаваемая в аренду площадь в квадратных футах Помещения для переселения больше, чем сдаваемая в аренду площадь в квадратных футах первоначальных Помещений, то Фиксированная годовая арендная плата и Дополнительная арендная плата, подлежащие уплате за Площадь для переселения равна сумме, подлежащей уплате по настоящему Договору за Помещения).Дата вступления в силу переезда должна быть не менее 90 (девяноста) дней после даты, когда Уведомление о переезде было вручено Арендатору. В случае, если Арендодатель воспользуется своими правами по настоящему Соглашению, (i) Арендатор должен передать Арендодателю Помещения во владение на Дату вступления в силу переезда или до нее свободными и чистыми, свободными от всех занятий и обременений и иным образом в соответствии с условиями, соглашениями и условий Договора аренды, как если бы Датой вступления в силу Переезда была дата истечения Срока действия настоящего Договора аренды, (ii) вступившие в силу с Даты вступления в силу Переселения, срок и имущество, предоставленное настоящим в отношении Помещений, первоначально сданных по настоящему Договору, прекращают свое действие, Помещение для переселения считается Помещением, и Фиксированная годовая арендная плата и Дополнительная арендная плата, подлежащая уплате по настоящему Договору аренды, при необходимости корректируются таким образом, чтобы отражать любую разницу между предполагаемой арендуемой площадью в квадратных футах исходного Помещения и указанного Помещения для переселения; при условии, однако, что в случае, если сдаваемая в аренду площадь в квадратных футах Помещения для переселения больше, чем сдаваемая в аренду площадь в квадратных футах исходного Помещения, то Фиксированная годовая арендная плата и Дополнительная арендная плата, подлежащие уплате за Помещение для переселения, будут равны сумме, подлежащей уплате. по настоящему Помещению.

SEC.gov | Порог частоты запросов превысил

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов, выходящих за рамки приемлемой политики, и будет управляться до тех пор, пока не будут предприняты действия по объявлению вашего трафика.

Пожалуйста, заявите о своем трафике, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Для получения рекомендаций по эффективной загрузке информации из SEC.gov, включая последние документы EDGAR, посетите страницу sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на получение по электронной почте обновлений программы открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации обращайтесь по адресу [email protected].

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес, проявленный к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Идентификатор ссылки: 0.67fd733e.1642582939.2dac5739

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и для обеспечения того, чтобы общедоступные услуги оставались доступными для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузить или изменить информацию или иным образом нанести ущерб, включая попытки отказать в обслуживании пользователям.

Несанкционированные попытки загрузки информации и/или изменения информации в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях от 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры от 1996 года (см. S.C. §§ 1001 и 1030).

Чтобы гарантировать, что наш веб-сайт хорошо работает для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов контента SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не повлияет на способность других получать доступ к контенту SEC.gov. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, отправляющие чрезмерные запросы. Текущие правила ограничивают количество пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества компьютеров, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (адресов) могут быть ограничены на короткий период.Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.gov. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерных автоматических поисков на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, что она повлияет на отдельных лиц, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы обеспечить эффективную работу веб-сайта и его доступность для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА



КОДЕКС ИМУЩЕСТВА ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА

 
 КОД СОБСТВЕННОСТИ 
 
 РАЗДЕЛ 8. АРЕНДОДАТЕЛЬ И АРЕНДАТОР 
 
 ГЛАВА 93. КОММЕРЧЕСКАЯ АРЕНДА 
 
 Разд. 93.001. ПРИМЕНЕНИЕ ГЛАВЫ. (a) Настоящая глава применяется только к отношениям между арендодателями и арендаторами коммерческой арендуемой недвижимости. 
 
 (b) Для целей настоящей главы «коммерческая сдаваемая в аренду недвижимость» означает сдаваемую в аренду недвижимость, не охваченную Главой 92.
 
 Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 687, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г.; Деяния 1989 г. , 71-й лег., гл. 689, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. 

 
 сек. 93.002. ПРЕРЫВАНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, ПЕРЕМЕЩЕНИЕ ИМУЩЕСТВА И ИСКЛЮЧЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель или агент арендодателя не может прерывать или вызывать прерывание коммунальных услуг, оплачиваемых непосредственно коммунальной компании арендатором, за исключением случаев, когда прерывание является результатом добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации.
 
 (b) Арендодатель не имеет права вынимать из помещений, сдаваемых в аренду арендатору или вывозить мебель, приспособления или приборы, предоставленные арендодателем, из помещений, сдаваемых в аренду арендатору, за исключением случаев, когда арендодатель вывозит предмет для добросовестного ремонта или замены. Если арендодатель удаляет какой-либо из предметов, перечисленных в этом подразделе, для добросовестного ремонта или замены, ремонт или замена должны быть выполнены незамедлительно.
 
 (c) Арендодатель не может преднамеренно препятствовать входу арендатора в арендованное помещение, кроме как в судебном порядке, за исключением случаев, когда исключение является следствием: 
 
 (1) добросовестного ремонта, строительства или чрезвычайной ситуации; 
 
 (2) вывоз содержимого помещений, покинутых арендатором; или 
 
 (3) замена дверных замков арендатора, который просрочил оплату хотя бы части арендной платы.  
 
 (d) Предполагается, что арендатор покинул помещение, если товары, оборудование или иное имущество в количестве, достаточно значительном, чтобы указать на вероятное намерение покинуть помещение, вывозятся или были вывезены из помещения и не входит в обычную деятельность арендатора.
 
 (e) Арендодатель может вывозить и хранить любое имущество арендатора, оставшееся в заброшенном помещении. В дополнение к другим правам арендодателя, арендодатель может распоряжаться хранимым имуществом, если арендатор не предъявляет права на имущество в течение 60 дней после даты хранения имущества. Арендодатель должен доставить заказным письмом арендатору по последнему известному адресу арендатора уведомление о том, что арендодатель может распоряжаться имуществом арендатора, если арендатор не потребует права собственности в течение 60 дней после даты хранения имущества.
 
 (f) Если арендодатель или агент арендодателя меняет дверной замок арендатора, который не вносит арендную плату, арендодатель или агент должны разместить письменное уведомление на входной двери арендатора с указанием имени и адреса или номера телефона физическое лицо или компания, от которой можно получить новый ключ.  Новый ключ необходимо предоставлять только в обычные часы работы арендатора и только в том случае, если арендатор оплачивает просроченную арендную плату. 
 
 (g) Если арендодатель или агент арендодателя нарушает этот раздел, арендатор может: 
 
 (1) восстановить владение помещением или расторгнуть договор аренды; и 
 
 (2) взыскать с арендодателя сумму, равную сумме фактических убытков арендатора, арендной платы за один месяц или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше, разумных гонораров адвоката и судебных издержек, за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, на которые арендатор несет ответственность перед арендодателем.
 
 (h) Аренда заменяет этот раздел в случае любого конфликта. 
 
 Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 689, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. Изменено Законами 1993 г., Закон 73, гл. 44, сек. 1, эфф. 1 сентября 1993 г. 

 
 сек. 93.003. ПРАВО КОММЕРЧЕСКОГО АРЕНДАТОРА НА ПОВТОРНЫЙ ВХОД ПОСЛЕ НЕЗАКОННОЙ БЛОКИРОВКИ.  (a) Если арендодатель не пускает арендатора в арендованные помещения в нарушение раздела 93.002, арендатор может вернуть себе право владения помещением в соответствии с положениями настоящего раздела.
 
 (b) Арендатор должен подать в суд по месту нахождения сдаваемых внаем помещений иск под присягой о повторном въезде, указав факты предполагаемого незаконного локаута со стороны арендодателя или его представителя. Арендатор также должен устно под присягой сообщить суду о фактах предполагаемого незаконного локаута. 
 
 (c) Если арендатор выполнил положения Подраздела (b) и если судья обоснованно полагает, что имел место незаконный локаут, суд может выдать ex parte судебный приказ о повторном въезде, который дает арендатору право на немедленное и временное владение недвижимым имуществом. помещения до окончательного слушания по заявлению арендатора под присягой о повторном въезде.
 
 (d) Судебный приказ о повторном въезде должен быть вручен либо арендодателю, либо управляющей компании арендодателя, управляющему помещением или сборщику арендной платы таким же образом, как судебный приказ о владении в случае принудительного задержания.  Шериф или констебль могут применить разумную силу при исполнении приказа о повторном въезде в соответствии с этим разделом. 
 
 (e) Арендодатель имеет право на слушание по заявлению арендатора под присягой о повторном въезде. Приказ о повторном въезде должен уведомлять арендодателя о праве на слушание.Слушание должно проводиться не ранее чем в первый день и не позднее чем на седьмой день после даты, когда арендодатель требует проведения слушания. 
 
 (f) Если арендодатель не потребует слушания по жалобе арендатора на повторный въезд до восьмого дня после даты вручения приказа о повторном въезде арендодателю в соответствии с пунктом (d), решение о возмещении судебных издержек может быть вынесено. вынесено против арендодателя. 
 
 (g) Сторона может обжаловать решение суда на слушании по заявленной под присягой жалобе на повторный въезд таким же образом, как сторона может обжаловать решение по иску о принудительном задержании.
 
 (h) Если выдан приказ о владении, он заменяет приказ о повторном въезде.  
 
 (i) Если арендодатель или лицо, которому вручается судебный приказ о повторном въезде, не выполняет его немедленно или позже не подчиняется судебному приказу, неисполнение является основанием для неуважения суда к арендодателю или лицу, в отношении которого выдан судебный приказ. был вручен в соответствии с разделом 21.002 Кодекса правительства. В случае неисполнения судебного приказа жилец или адвокат жильца может подать в суд, в котором находится на рассмотрении иск о повторном въезде, письменные показания с указанием имени лица, не подчинившегося судебному приказу, и описания действий или бездействия, представляющих собой неповиновение.По получении аффидевита судья должен издать приказ о доказательстве, предписывая лицу явиться в назначенный день и указать причину, по которой он не должен быть осужден за неуважение к суду. Если судья обнаружит после рассмотрения доказательств на слушании, что лицо прямо или косвенно не подчинилось судебному приказу, судья может поместить это лицо в тюрьму без права внесения залога до тех пор, пока это лицо не очистится от неуважения таким образом и в форме, как судья может направить.  Если лицо не подчинилось судебному приказу до получения приказа о представлении оснований, но выполнило предписание после получения приказа, судья может признать это лицо неуважительным и назначить наказание в соответствии со статьей 21.002 (с), Правительственный кодекс. 
 
 (j) Этот раздел не влияет на право арендатора подать отдельный иск в соответствии с Разделом 93.002. 
 
 (k) Если недобросовестный арендатор подает под присягой жалобу на повторный въезд, в результате чего арендодателю или его агенту вручается судебный приказ о повторном въезде, арендодатель может в отдельном иске взыскать с арендатора сумму, равную фактической ущерб, арендная плата за один месяц или 500 долларов США, в зависимости от того, что больше, разумные гонорары адвокатов и судебные издержки за вычетом любых сумм, за которые арендодатель несет ответственность перед арендатором.
 
 (l) Плата за подачу жалобы под присягой на повторный въезд такая же, как и за подачу гражданского иска в суд. Плата за вручение исполнительного листа на въезд такая же, как и за вручение исполнительного листа на владение.  Плата за вручение судебного приказа такая же, как и за вручение гражданского приказа. Правосудие может отсрочить оплату сборов арендатора за регистрацию и расходов на обслуживание в связи с поданной под присягой жалобой на повторный въезд и судебным приказом о повторном въезде. Судебные издержки могут быть освобождены только в том случае, если арендатор подпишет заявление под присягой.
 
 (м) Этот раздел не затрагивает права арендодателя или арендатора в отношении насильственного задержания или насильственного проникновения и действия задержанного. 
 
 Добавлено Деяниями 1989 г., 71-й лег., гл. 687, гл. 2, эфф. 1 сентября 1989 г. Изменено Законами 2001 г., Закон 77, гл. 595, гл. 1, эфф. 11 июня 2001 г. 

 
 сек. 93.004. ГАРАНТИЙНЫЙ ЗАЛОГ. Гарантийный депозит — это любой денежный аванс, кроме депозита заявки на аренду или авансового платежа по арендной плате, который предназначен, прежде всего, для обеспечения выполнения обязательств по договору аренды коммерческой недвижимости. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.005. ОБЯЗАТЕЛЬСТВО ПО ВОЗВРАТУ ЗАЛОГА. (a) Арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит не позднее чем через 60 дней после даты, когда арендатор сдаст помещение, и уведомит арендодателя или его агента об адресе арендатора для пересылки в соответствии с Разделом 93.009. 
 
 (b) Требование арендатора в отношении залогового депозита имеет приоритет перед требованием любого кредитора арендодателя, включая управляющего в деле о банкротстве.
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. Изменено Законами 2003 г., Закон 78, гл. 1143, гл. 1, эфф. 1 сентября 2003 г. 

 
 сек. 93.006. УДЕРЖАНИЕ ЗАЛОГА; БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ. (a) Перед возвратом залога арендодатель может вычесть из залога убытки и расходы, за которые арендатор несет юридическую ответственность по договору аренды, или убытки и расходы, возникшие в результате нарушения условий договора аренды.  
 
 (b) Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога для покрытия нормального износа.В этом подразделе «нормальный износ» означает ухудшение состояния в результате использования коммерческих помещений по назначению, включая поломку или неисправность в связи с возрастом или ухудшением состояния, но этот термин не включает ухудшение состояния в результате небрежности, небрежности, несчастного случая, или злоупотребление помещением, оборудованием или движимым имуществом арендатором или гостем или приглашенным арендатором. 
 
 (c) Если арендодатель удерживает весь или часть залога в соответствии с настоящим разделом, арендодатель должен передать арендатору остаток залога, если таковой имеется, вместе с письменным описанием и подробным списком всех вычетов.Арендодатель не обязан предоставлять арендатору описание и подробный список вычетов, если: 
 
 (1) арендатор должен арендную плату, когда арендатор отказывается от владения помещением; и 
 
 (2) нет разногласий относительно суммы арендной платы.  
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.007. ПРЕКРАЩЕНИЕ ИНТЕРЕСОВ ВЛАДЕЛЬЦА. (a) Если интерес владельца в помещении прекращается в результате продажи, уступки, смерти, назначения управляющего, банкротства или иным образом, новый владелец несет ответственность за возврат залогового депозита в соответствии с настоящей главой с даты права собственности до помещение приобретается независимо от того, дано ли подтверждение арендатору в соответствии с Подпунктом (b).
 
 (b) Лицо, которое более не владеет долей в сдаваемых в аренду помещениях, продолжает нести ответственность за гарантийный депозит, полученный в то время, когда это лицо было владельцем, до тех пор, пока новый владелец не предоставит арендатору подписанное заявление, подтверждающее, что новый владелец получил и ответственность за залог арендатора и указание точной суммы залога в долларах. Сумма залога больше: 
 
 (1) суммы, предусмотренной в договоре аренды арендатора; или 
 
 (2) сумма, указанная в сертификате возражения, подготовленном владельцем во время заключения договора аренды или подготовленном новым владельцем во время передачи коммерческой недвижимости. 
 
 (c) Подраздел (a) не применяется к держателю залога по ипотеке недвижимости, который приобретает право собственности путем обращения взыскания. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.008. ЗАПИСИ. Арендодатель должен вести точный учет всех гарантийных депозитов. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.009. АДРЕС АРЕНДАТОРА. (a) Арендодатель не обязан возвращать арендатору залог или давать арендатору письменное описание убытков и расходов до тех пор, пока арендатор не предоставит арендодателю письменное заявление с указанием адреса арендатора для пересылки залога.
 
 (b) Арендатор не теряет права на возмещение залога или право на получение описания убытков и сборов за непредоставление арендодателю адреса для пересылки. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93. 010. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА УДЕРЖАНИЕ АРЕНДЫ ЗА ПОСЛЕДНИЙ МЕСЯЦ. (a) Арендатор не может удерживать оплату какой-либо части арендной платы за последний месяц на том основании, что гарантийный депозит является обеспечением невыплаченной арендной платы.
 
 (b) Предполагается, что арендатор, нарушивший этот раздел, действовал недобросовестно. Арендатор, недобросовестно нарушивший этот раздел, несет ответственность перед арендодателем в размере трехкратной суммы неправомерно удержанной арендной платы и разумных гонораров арендодателя за услуги адвоката по иску о возмещении арендной платы. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. 

 
 сек. 93.011. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ. (a) Арендодатель, который недобросовестно удерживает гарантийный залог в нарушение настоящей главы, несет ответственность в размере суммы, равной сумме в 100 долларов США, что в три раза превышает сумму неправомерно удержанного залога, а также разумные гонорары арендатора за услуги адвоката, понесенные в ходе судебного разбирательства.  взыскать депозит по истечении срока, установленного для возврата депозита.
 
 (b) Арендодатель, который недобросовестно не предоставляет письменное описание и подробный список убытков и сборов в нарушение настоящей главы: 
 
 (1) лишается права удерживать любую часть залога или предъявлять иск к арендатору за причинение вреда помещению; и 
 
 (2) несет ответственность за разумные гонорары арендатора адвокату в иске о возврате депозита. 
 
 (c) В иске, поданном арендатором в соответствии с настоящей главой, арендодатель несет бремя доказывания того, что удержание любой части залогового депозита было разумным.
 
 (d) Предполагается, что арендодатель, который не возвращает залог или не предоставляет письменное описание и подробный список вычетов на 60-й день или ранее после даты, когда арендатор отказывается от владения, считается недобросовестным. 
 
 Добавлено Деяниями 2001 г., 77-я лег., гл. 1460, сек. 1, эфф. 1 сентября 2001 г. Изменено Законами 2003 г. , Закон 78, гл. 1143, гл. 2, эфф. 1 сентября 2003 г. 

 
 сек. 93.012. ОЦЕНКА ОПЛАТЫ. (a) Арендодатель не может начислять плату, за исключением платы за арендную плату или за физический ущерб арендованному помещению, с арендатора, если сумма платы или метод расчета платы не указаны в договоре аренды, экспонат или приложение, являющееся частью договора аренды, или поправкой к договору аренды.
 
 (b) Этот раздел не затрагивает право арендодателя на оценку обвинения или получение средств правовой защиты, предусмотренных законом или общим правом. 
 
 (c) Этот раздел не затрагивает договорное право арендодателя, являющегося государственным учреждением, созданным в соответствии с Подглавой D, Главы 22 Транспортного кодекса, муниципалитеты которого являются густонаселенными муниципалитетами с самоуправлением, оценивать расходы по аренде для полной компенсации государственное учреждение для операционных расходов государственного учреждения.
 
 Добавлено Деяниями 2001 г. , 77-я лег., гл. 1397, сек. 1, эфф. 1 сентября 2002 г. Перенумерован из Кодекса собственности, гл. 93.004 по Актам 2003 г., 78-я лег., гл. 1275, сек. 2(119), эфф. 1 сентября 2003 г. 
 
 Внесены изменения: 
 
 Законы 2009 г., 81-я лег., Р.С., гл. 71 (HB 1382), гл. 1, эфф. 20 мая 2009 г. 

 
 сек. 93.013. НЕКОТОРЫЕ НЕЗАКОННЫЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПОМЕЩЕНИЙ; ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ВЛАДЕНИЯ АРЕНДАТОРА. (a) Несмотря на положение в договоре об аренде об обратном, право владения арендатора прекращается, и арендодатель имеет право восстановить владение арендованным помещением, если арендатор использует помещение или разрешает использовать помещение для целей проституция, как описано в разделе 43.02 Уголовного кодекса, склонение к проституции согласно статье 43.021 Уголовного кодекса, пропаганда проституции согласно статье 43.03 Уголовного кодекса, пропаганда проституции при отягчающих обстоятельствах согласно статье 43.04 Уголовного кодекса, принуждение к проституции согласно статье 43.05, Уголовного кодекса или торговля людьми, как описано в Разделе 20A. 02 Уголовного кодекса. 
 
 (b) Арендодатель, который обоснованно полагает, что арендатор использует арендованные помещения или разрешает использовать арендованные помещения для целей, описанных в Подразделе (a), может подать иск о принудительном задержании в соответствии с Главой 24, требуя владения помещением и невыплаты арендная плата, включая арендную плату за любой период проживания после прекращения права владения арендатором.
 
 (c) Невзирая на Раздел 24.005 или 91.001 или любой другой закон или положение в договоре об аренде об обратном, арендодатель не обязан для целей принудительного задержания, разрешенного данным разделом: 
 
 (1), направлять уведомление о предлагаемом выселении или уведомлении о расторжении до подачи уведомления об освобождении; или 
 
 (2), чтобы уведомить арендатора об освобождении более чем за три дня до подачи иска. 
 
 (d) Иск, находящийся на рассмотрении, поданный генеральным прокурором или окружным, окружным или городским прокурором в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты, в котором утверждается, что в арендованных помещениях сохраняются обычные неудобства в отношении описанной деятельности в соответствии с Подпунктом (а) является доказательством prima facie того, что право владения арендатора прекращено, и арендодатель имеет право восстановить владение помещением в соответствии с Подпунктом (а). 
 
 (e) Окончательное, не подлежащее обжалованию решение суда в соответствии с главой 125 Кодекса гражданской практики и средств правовой защиты о том, что в арендованных помещениях сохраняется общественное неудобство в связи с деятельностью, описанной в подразделе (а), создает неопровержимую презумпцию того, что право владения арендатора прекратилось, и арендодатель имеет право восстановить владение помещением в соответствии с пунктом (а). 
 
 Добавлено Актами 2017 г., 85 лег., Р.С., гл. 858 (HB 2552), гл.19, эфф. 1 сентября 2017 г. 
 
 Внесены изменения: 
 
 Акты 2021 г., 87 лег., Р.С., гл. 807 (HB 1540), гл. 57, эфф. 1 сентября 2021 г. 

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

• Исследование является ключом к подписанию правильного договора аренды бизнеса. В частности, посмотрите на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические ожидания и законы о неудобствах.
• Знайте, сколько вы должны платить, что именно вы оплачиваете и насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страховку или техническое обслуживание), в то время как другие объединяют все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную сумму.
• Уточните детали того, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка права аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять его на себя, и субаренда.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что понимают договор.

Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете въехать и сосредоточиться на управлении своим бизнесом.Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса является важным документом, требующим изучения.

«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое», — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в договоре коммерческой аренды очень важен.Перед подписанием договора аренды необходимо предпринять два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.

Этапы исследования включают в себя проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую процентную ставку арендодателя и любые неприятные оговорки в вашей аренде.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость для ведения бизнеса в этом месте. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть несколько важных различий. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилья не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Кханна.«Они, как правило, более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда речь идет об условиях переговоров, чем договоры аренды жилья».

Еще одно отличие заключается в том, что арендаторы по договору аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, в то время как по договору коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налога на имущество.

Основная информация: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожа, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и подлежащим исполнению. По словам Кханна, как минимум информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить» до того, как вы подпишете контракт, — сказал Кханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание попадают под зонтик «прочих расходов». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».

Ханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгодным.

«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы:  Существует несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и продолжительность аренды.

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.При расследовании обязательно выполните следующие действия.

1. Изучите местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашей текущей аренды не за горами.  

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в совместное деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выполняют свои платежи.

В некоторых штатах, например, если арендодатель не в состоянии произвести свои платежи владельцу здания или не в состоянии произвести ипотечные платежи в банк, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания — даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это только один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к компании с ограниченной ответственностью арендодателя или коммерческой организации, чтобы узнать больше о том, является ли она идеальным партнером для вашего бизнеса.  

3. Изучение законов о зонировании.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Есть сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Совместив эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о неприятностях и окружающей среде.

Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договариваться об «условии о неприятных запахах».

«В строительных правилах сказано, что неприятных запахов быть не должно», — сказала она. «Являются ли запахи неприятными, субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно исследовать основные факторы окружающей среды. Гамерселл сказал, что перед тем, как что-либо подписать, владельцы жилья часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.Обязательно изучите местность, арендодателя, законы о зонировании в этом районе и любые другие неприятные и экологические законы, которым подчиняется недвижимость.

Важные законы о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре условий аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы оставаться в бизнесе в этом новом пространстве.

Условия аренды также очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. ты надеялся.

Что касается структуры и срока платежа, убедитесь, что вы точно понимаете, на что вы рассчитываете каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

• Страхование
• Налоги на имущество
• Обслуживание (как внутреннее, так и внешнее)
• Ремонт
• Безопасность
• Парковка
• Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
• Модификации (независимо от того, можете ли вы изменить внутреннюю или внешнюю часть вашего помещения)

После того, как вы установили некоторые базовые цены и временные структуры, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных Детали. Хотя условия аренды, скорее всего, будут различаться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, с которыми следует ознакомиться перед подписанием договора аренды:

• Структура передачи. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Уступка аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и переводит эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, чтобы работать.
• Индивидуальное воздействие. В некоторых случаях от вас может потребоваться подписать личные гарантии при подписании договора коммерческой аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Работайте с юрисконсультом, чтобы договориться об этом аспекте вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы ваша организация или юридический бизнес брали на себя риск при подписании договора аренды бизнеса.
• Остаточная арендная плата. Остаточная арендная плата — это увеличение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти договор аренды, и иногда, когда предприятия перемещают помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущая аренда, пока создается новая. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Таким образом, если вы останетесь дольше отведенного времени, это может стоить вам десятков тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал обсудить этот аспект примерно до 125%.
• Соглашение о ненарушении работы. Во многих случаях, если арендодатель не выплачивает ипотечный кредит на недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы вносите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о ненарушении порядка, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любой организации, которая приняла здание у вашего домовладельца.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, существует множество аспектов аренды, о которых можно договориться.Работайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если договор аренды жилья имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает в себя все возможные условия, которые вы можете встретить в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Сумма арендной платы/базовая арендная плата.  Эта сумма рассчитывается на основе квадратных метров помещения.Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта рента не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.

Увеличение арендной платы.  Увеличение арендной платы обычно основано на проценте от общей арендной платы, и это может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.

Залог.  Это сумма, необходимая для удержания места до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды.  Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения.  В этой части договора коммерческой аренды указаны типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы. Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.

Итог. Прежде чем подписывать пунктирную линию, убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.

Предоставление в аренду.  Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.

Дата начала.  Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендованного имущества.

Расширение.  Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку платежа.  Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, с него взимается штраф за просрочку платежа, указанный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги.  В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на имущество, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные налоги, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту.  В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения.  Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.

Ковенанты. Эти условия различаются для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий или бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение/корректировка арендной платы.  В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение.  Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любой момент аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь его в письменной форме.

Ключевая информация:  Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, в том числе полезная площадь в квадратных футах, дата начала аренды, предоставление аренды, соглашения и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы об аренде коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости может быть сложной. Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе вложить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, то лизинг является выходом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои инвестиции. Аренда часто является предметом переговоров, но для коммерческой аренды арендодатели часто разрешают настройку помещения для сдачи в аренду.Это означает, что арендодатели вкладывают гораздо больше денег в коммерческую недвижимость, чем в жилую недвижимость.

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде

Положения о переуступке прав при коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. В данной статье представлен краткий обзор положения об уступке прав при аренде коммерческих помещений, как офисных, так и торговых.

Положения о переуступке прав при коммерческой аренде активно обсуждаются и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов.При переуступке доли арендатора в аренде арендатор передает всю свою долю арендованного имущества и 100% арендованных помещений третьему лицу на весь оставшийся срок аренды. Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка и повышенной гибкости для будущих потребностей. Для арендодателя это назначение обеспечивает большую безопасность его потока доходов и, как мы надеемся, предотвращение банкротства или дефолта арендатора при сохранении своего здания занятым.Желание арендатора гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот на чем сосредоточены переговоры. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке прав при коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Стандарт арендодателя в отношении предоставления согласия на запрос о назначении будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предложенную формулировку.

Что делать, если договор аренды не содержит положения об уступке прав?

Закон традиционно выступает за свободное отчуждение имущества.Таким образом, по законодательству почти каждого штата, если в договоре аренды ничего не говорится о том, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю. Это верно в Мэриленде, Вирджинии и округе Колумбия. Учитывая этот базовый уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, определяющее процесс уступки. Однако обратите внимание, что в большинстве штатов для коммерческой аренды также предусмотрен прямой запрет на уступки.Такое положение, скорее всего, не станет отправной точкой для заключения сделки для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумный?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатору требуется согласие арендодателя на уступку, но не включает стандарт предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано. Исторически это была точка зрения меньшинства, поскольку историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине.Подразумеваемая обязанность проявлять разумность теперь является скорее нормой, поскольку все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует прямое прецедентное право, устанавливающее это правило, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов арендодателю предоставляется исключительное право давать или не давать свое согласие, если договор аренды прямо предусматривает это, а в Мэриленде в договоре аренды должно быть конкретно указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или в нем может быть отказано по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению арендодателя. арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

Большинство заключенных договоров аренды вместо этого будут содержать положение, требующее согласия арендодателя на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, вероятно, также попытается включить обязательство арендодателя не задерживать необоснованно и не обусловливать свое согласие. Короткая оговорка без дальнейшего определения того, что представляет собой «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном принятии решения о согласии на уступку.Без такой конкретики определение «разумного» будет затруднено, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и этот вопрос может быть оставлен как фактический вопрос, который будет решаться в ходе судебного разбирательства. Типичным определением (изложенным в Переформулировании (втором) имущества) будет определение разумно благоразумного лица в положении арендодателя, несущего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного перечня критериев, которые арендодатель может учитывать при разумном рассмотрении запроса на уступку, арендодатель, как правило, считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы. Во-первых, арендодатель рассматривает предполагаемое использование правопреемником. В условиях розничной торговли арендодатель будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает какие-либо существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисе арендодатель может проверить ожидаемый трафик и износ здания. Во-вторых, арендодатель будет учитывать кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захочет быть уверенным в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по аренде, а крупный платежеспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может возразить, что строгий финансовый критерий (например, минимальный собственный капитал) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае невыполнения обязательств. В-третьих, арендодатель ознакомится с опытом и историей цедента. Как упоминалось выше, арендодатели вместо этого предпочитают подробный список с изложением множества факторов, которые они могут включить в обоснованную проверку запроса на уступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель рискует оспорить арендатора тем, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении термина «разумный» суды, как правило, не позволяют арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку исключительно по экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует хорошо зарекомендовавшая себя прецедентная практика, согласно которой арендодателю неразумно отказывать в согласии только для того, чтобы получить экономическую уступку или улучшить свое экономическое положение.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что правопреемник выплачивает значительно повышенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, арендодатели должны защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо разделение избыточной арендной платы, либо право возврата.

Каковы типичные положения пункта уступки?

Как указывалось выше, арендаторы, как правило, предпочитают положение о краткосрочной уступке, просто требующее от арендодателя необоснованно отказывать, обусловливать или откладывать свое согласие на уступку.Но большинство договоров аренды составляется арендодателями, и с течением времени положения об уступке претерпели изменения и теперь содержат множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующее ниже.

• Разделение избыточной ренты. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением своего экономического положения (например, г. , повышением арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или часть прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже может быть истолкована в более широком смысле, чтобы учитывать стоимость местоположения при продаже бизнеса арендатора. Аргумент арендодателя заключается в том, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить здесь и, конечно же, попытаться снизить разделяемый процент, вырезать любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой, были сначала вычтены.
• Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой в ​​соответствии с законом, в большинстве договоров аренды ясно указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается уступкой для целей аренды. Арендатор должен выделить разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также выделить обычные передачи акций (или других прав собственности) между существующими партнерами или в целях планирования недвижимости. Арендодатель, скорее всего, примет концепцию разрешенной передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление, а правопреемник унаследует все активы первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
• Плата за пересмотр задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о том, чтобы арендатор возместил им юридические и административные расходы, понесенные при рассмотрении запроса на согласие и подготовке задания. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы были разумными и соответствовали местному рынку.
• Права на возврат. Арендодатели любят включать явно выраженное право вернуть помещение в случае, если арендатор придет к нему с просьбой о согласии на переуступку. Пункт о возврате позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему нужно помещение для другого использования. Искушенные арендаторы должны отодвинуться здесь настолько, насколько позволяют рычаги, попытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, попытаться за право аннулировать повторный захват, отменив свой запрос на согласие.
• Средство правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от исков о возмещении ущерба со стороны арендатора, если арендодатель отказывается дать согласие на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на возмещение денежного ущерба в такой ситуации и может добиваться только судебного запрета. Арендатор должен попытаться исключить это положение или, по крайней мере, если позволяют рычаги, предусмотреть право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что арендодатель действовал недобросовестно.

Положения о переуступке активно обсуждаются, и как коммерческий арендодатель, так и арендатор должны быть проинформированы о применимом местном законодательстве и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет интересы арендодателей и арендаторов офисных и торговых помещений в Вирджинии, Мэриленде и округе Колумбия).

Торговая аренда

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничений, что для Арендодателя разумно отказать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: (i) По разумному деловому суждению Арендодателя, предполагаемый правопреемник не деловой опыт для ведения бизнеса типа, разрешенного по настоящему Договору аренды, и с качеством, требуемым по настоящему Договору аренды; (ii) Текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует внесения изменений в Помещения, затрагивающих системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует внесения изменений в условия настоящей Аренды или нарушит любое соглашение Арендодателя в любой другой аренде, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, касающемся Торгового центра, включая, помимо прочего, условия, касающиеся радиуса действия. , местоположение, использование и/или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и/или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к уменьшению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора аренды.

Аренда офиса

Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумно отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если применимо одно или несколько из следующих условий: (i) Правопреемник имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Получатель намеревается использовать Помещения в целях, не разрешенных по настоящему Договору аренды; (iii) Получатель является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Чистая стоимость Получателя составляет менее 10 000 000 долларов США. 00; (vi) Предлагаемая Передача приведет к нарушению или повлечет за собой прекращение права другой аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Правопреемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Правопреемником, (i) занимает помещение в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде площади в Здании в такое время, или (iii) вел переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения из мартовского выпуска Закона и стратегии коммерческого лизинга© 2020 ALM Media Properties, LLC. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено. Свяжитесь с нами по телефону 877-257-3382 или по электронной почте [email protected].

В чем разница между субарендой и пересдачей?

Разница между субарендой и субарендой заключается в том, кто несет ответственность за арендную плату и уход за помещением.

• «Пересдача» означает, что новый арендатор несет ответственность за квартиру и платит арендодателю
• «субаренда» или «субаренда» означает, что кто-то другой платит арендную плату, но первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату и ущерб, причиненный квартире

Пересдача и субаренда относятся к различным методам сдачи имущества в аренду арендатору.Хотя оба они связаны с заключением третьей стороной договора аренды, первоначально подписанного между арендодателем и первоначальным арендатором, это разные типы договоренностей. Часто в договорах аренды объясняется, может ли арендатор сдавать имущество в субаренду и может ли оно быть пересдано или передано в аренду другому арендатору, поэтому понимание этих условий поможет избежать путаницы и юридических проблем в дальнейшем.

Дополнительные статьи и ресурсы по теме см. в разделе Закона о арендодателях-арендаторах FindLaw.

Пересдача арендуемого имущества

Арендодатель сдает недвижимость, заставляя нового арендатора подписать совершенно новый договор аренды. Это также известно как уступка аренды новой стороне. Пересдача имущества в аренду аннулирует первоначальный договор аренды и освобождает первоначального арендатора от любых сохраняющихся обязательств. Передача другому арендатору устанавливает совершенно новые договорные отношения между новым арендатором и арендодателем.

Недвижимость может быть сдана в аренду по любому количеству причин, но обычно это происходит после взаимно согласованного досрочного расторжения первоначального договора аренды. Серьезные изменения в жизни, такие как перевод на другую работу или рождение ребенка, могут привести к тому, что арендатору придется переехать до истечения срока аренды.Иногда проблемного арендатора просят уйти или его выселяют, что позволяет арендодателю передать собственность кому-то другому.

Разрыв договора аренды не освобождает их от обязанности платить арендную плату. Арендодатель должен приложить «усердные усилия», чтобы как можно скорее найти нового арендатора. Это ограничивает сумму арендной платы, за которую первоначальный арендатор будет нести ответственность после прекращения аренды до даты, указанной в договоре. В интересах первоначального арендатора также найти нового арендатора.

Субаренда сдаваемого в аренду имущества

Когда арендатор, чье имя указано в договоре аренды, сдает комнату, часть имущества или все имущество другому лицу, это считается субарендой (субарендой). Субарендатор должен платить арендную плату и соблюдать условия аренды, но основную ответственность за аренду несет основной арендатор. Таким образом, если субарендатор имеет задолженность по арендной плате, арендодатель имеет возможность подать в суд на первоначального арендатора за невыплаченную арендную плату.

Сдача вашего имущества в аренду другому лицу на короткий период (менее всего срока аренды) также является распространенным вариантом субаренды.Студент университета может взять квартиру в аренду на один год и попытаться сдать ее в субаренду на лето, если вернется домой.

Основной арендатор часто сталкивается с ответственностью за действия субарендатора. Если субарендатор нанесет ущерб имуществу, ответственность может быть возложена на основного арендатора. Большинство арендодателей запрещают арендаторам сдавать в субаренду за исключением случаев, когда арендатор платит комиссию и арендодатель дал предварительное письменное согласие. Субаренда без разрешения может считаться нарушением договора об аренде.

Если есть проблема с субарендатором и первоначальный арендатор составил проект договора субаренды, первоначальный арендатор в некоторых случаях может направить уведомление о выселении. Арендодатель также может выселить субарендатора, вручив уведомление о выполнении или увольнении, что означает, что первоначальный арендатор несет ответственность за выселение субарендатора и может столкнуться с выселением за невыполнение этого требования.

Субаренда, пересдача или другие проблемы? Адвокат может помочь

Во многих случаях проблемы между арендодателями и арендаторами могут решаться неофициально.Но если вы находитесь в ситуации, когда это не представляется возможным, вам следует рассмотреть возможность обращения в суд. Вы должны знать законы своего штата и то, как они могут применяться в вашем случае. Если вы участвуете в споре, связанном с передачей в субаренду или пересдачей собственности, может быть хорошей идеей встретиться с адвокатом арендодателя и арендатора.

RE31RC09: Коммерческий лизинг и основы лизинга

Цели обучения:

Этот курс специально разработан для того, чтобы познакомить практикующего специалиста с основами коммерческой аренды, а также дать опытному практикующему специалисту освежить в памяти некоторые основы.Цель состоит в том, чтобы практикующий специалист получил объективное представление о проблемах и потребностях как арендодателей, так и арендаторов, чтобы лучше понять позицию каждой стороны. Эффективная аренда должна учитывать потребности обеих сторон, когда это возможно и практично.

Лицензионные требования:

A. Требуется лицензия (M.G.L. c. 112 § 87 PP), см. определения лицензиата

B. Для сделок с коммерческой недвижимостью не требуется специальной лицензии Подтверждение аренды

С.Определение — место для рассмотрения

D. Создание арендованного имущества

Цель аренды и вопросы лизинга:

Создает договор аренды и договор.

A. Письмо о намерениях: Предвестником аренды является письмо о намерениях. Используйте заявление об отказе от ответственности. Закройте следующее:

1. Помещение

2. Срок

3. Дата начала действия

4. Аренда — на весь срок аренды

5. Корректировка или снижение арендной платы

6.Улучшения арендованного имущества (арендодателем) или торговые приспособления (арендодателем)

7. Варианты продления

8. Право на расширение или право преимущественной покупки в аренде или покупке, или право преимущественной покупки

9. CAM (обслуживание мест общего пользования)

10. Эскалация недвижимости

11. ОВКВ

12. Электричество

13. Парковка

14. Хранение

15. Залог

16. Брокеры

17. Обязательства арендатора

18.Необязательный пункт — обязателен в соответствии с договором аренды. См. Составление договоров аренды в Массачусетсе — два тома Эдварда М. Блума и др. др.

B. Является ли соглашение об аренде достаточно определенным? Письменное соглашение об аренде имеет обязательную силу только в той мере, в какой оно прямо делегирует условия аренды, которые должны быть исполнены в будущем. Некоторые факторы, которые следует учитывать, если согласия достаточно:

1. Адекватность изложения. Sands v. Arruda 359 Mass 591 (1971) 549-95

2.Описание имущества, сдаваемого в аренду. Saxton Theater Corp. против Sage, 347 Массачусетс, 666.

3. Кто должен платить за коммунальные услуги? Bridge Enters., Inc. против Futurity Tread Co., Mass App. ст 243, 247-48

C. Законы о мошенничестве — GL c. 259 § 1. Аренда на срок более одного года должна быть заключена в письменной форме, чтобы иметь юридическую силу. Г. Л. с. 259 § 1, CL5.

D. Аренда по желанию. Устное соглашение на определенный срок может создать договор аренды по желанию. Г. Л. с. 183 § 3 Гринштейн против Флэтли, 19 Mass App.Кт. 351, 355. Кроме того, устное продление договора аренды создает аренду только по желанию. Условия аренды по желанию могут быть подтверждены доказательствами условно-досрочного освобождения.

Может быть прекращено:

1. Направление установленного законом уведомления

2. Сдаться

3. Перегородка

4. Смерть

5. Выдающийся домен

Аренда арендодателем (только в коммерческом контексте) Продажа помещения 9007 МАЯ

Аренда жилых помещений по желанию, не прекращаемая договором аренды жилого помещения или продажей жилого помещения. Г. Л. с. 186 § 13.

E. Коммерческая аренда с истекшим сроком действия не может быть продлена в устной форме по более высокой арендной плате — это нарушение закона о мошенничестве и не имеет исковой силы. Chester A. Baker, Inc. против Shea Drycleaners, Inc. 322 Mass 311 312.

F. Большинство договоров аренды должны охватывать следующие элементы.

1. Дата аренды

2. Имя арендодателя и арендатора

3. Описание сдаваемых в аренду помещений

4. Срок аренды и любые варианты продления

5.Арендная плата и как рассчитывается

6. Соглашения арендодателя и арендатора

7. Положения о несчастных случаях, страховании и выдающихся владениях

8. Положения по умолчанию

9. Обсудите другие положения, которые могут иметь значение

10. Подпись арендодателя и арендатора

G. Рассмотрение

1. Обычный поток арендных платежей

2. Может быть достаточным для любого другого контракта

H. Намерение сторон ключевое: арендодатель подписывает и передает договор аренды — может иметь обязательную силу, даже если не подписан арендатором.Например по арендатору:

1. Оплата аренды

2. Вступление во владение

3. Невозврат аренды

4. Невыражение не быть связанным

I. Эффективная доставка

1. Для принудительного исполнения письменного договора аренды требуется фактическая поставка

2. Поставка предполагается на дату аренды

3. Доставка может быть прямой или подразумеваемой

J. Применяются законы о посредничестве — так же, как и в других договорах

К.Аренда не требует подтверждения или свидетельских показаний

L. Уведомление об аренде

1. Уведомления об аренде обычно используются для того, чтобы детали аренды не раскрывались.

2. Уведомление требуется, если срок аренды превышает семь лет – уведомление должно быть зарегистрировано в реестре или земельном суде. (Следует объяснить, что если аренда не зарегистрирована, она по-прежнему является обязательной для арендодателя)

3. Уведомление Подписано всеми сторонами и подробно: G.L c.183 § 4

а. Дата заключения договора аренды

б.Срок аренды

в. Дата начала

д. Описание арендуемых помещений как договор аренды

эл. Права на продление и обновление, если таковые имеются

M. Когда договор аренды вступит в силу

1. Обычно вступает в силу в день его исполнения и доставки — полностью обсудить условия

2. Аренда, заключенная по воскресеньям, должна быть подтверждена

3. Могут быть изменены, как и другие контракты, в письменной форме

4. Тем не менее применяется правило условно-досрочного освобождения. Доказательство условно-досрочного освобождения допустимо для оспаривания существования самого договора аренды.Екклесиаст 3:1, Inc v. Cambridge Sav. Банковская, 10 MASS.App.Lt. 377, 380, 407 СВ 2-й 1318, 1320

5. Должен по-прежнему соответствовать Уставу о мошенничестве

N. Стороны и аренда мощности

1. Перед заключением договора аренды — обе стороны должны определить существование и полномочия другой стороны, чтобы избежать потенциальных проблем, потенциальные арендаторы должны быть готовы к следующему:

а. Юридический титул в стороне, отличной от арендодателя

б.Доказательства процедуры обращения взыскания

в. Все только с правом аренды (если не предполагается передача в аренду или субаренда)

д. Доказательства владения другим арендатором

эл. Доказательства неправомерного владения, конфискации или использования выдающихся владений.

ф. Lis Pendens или другой юридический оспаривание права собственности

2. Сделки по аренде:

а. Попечители

б. Личное представительство

в.Стражи

д. Палаты

эл. Несовершеннолетние

ф. Женат

г. лиц

ч. Арендаторы в общем

я. Совместные арендаторы

Дж. Солидарная ответственность

тыс. Пожизненный арендатор

л. Смерть

м. Безумие

н. Частные и государственные организации

1. Корпорации/ООО

2. Полные товарищества

3. ТОО

O. Права, предоставляемые арендаторам по аренде

1.Характер интересов арендаторов — тип аренды

2. Аренда по желанию

3. Лицензия

P. Заявления и гарантии арендодателя

1. Спокойное развлечение

2. Предоставить арендатору право владения

3. Отсутствие подразумеваемой гарантии на жилье

а. Арендатор принимает только «недвижимость»

б. Арендатор должен осмотреть

в. Улучшения арендодателя или арендатора

д. Соответствует законодательству и без дефектов — если улучшения арендованного имущества

4.Арендодатель сообщает об известных дефектах

а. Опасные условия

б. Нарушения кода

5. Арендодатель для обслуживания мест общего пользования

6. Оправдательная оговорка — ок, если нет мошенничества

а. Арендодатель включает пункт «отсутствие гарантий и т. д.», кроме тех, что указаны в договоре аренды

.

7. Дополнительное право

а. Свет и воздух

б. Сервитуты

Q. Зарезервированные права арендодателя

1. Права повторного въезда

а. Требовать оплаты

б. Ремонт и предотвращение отходов

в. Соблюдайте безопасные условия

д. Специально зарезервировано

R. Использование арендаторами обещаний

1. Установлено договором аренды, т. е. ограничением или положениями

2. Установлено законом

а. Лицензии

б. Разрешения

в. Зонирование

S. Срок аренды

1.«Настоящим арендодатель сдает в аренду» достаточно формулировки

.

2. Срочная гарантия – т.е. срочная аренда – из года в год

3. Устно или письменно

4. Незаконность со стороны исполнителя — т.е. доверительного управляющего

5. Положения об увольнении — т.е. в связи со смертью

6. Продление или обновление

7. Возможность приобрести

8. Переуступка или субаренда

9. Аренда на семь лет – должна быть зарегистрирована GL C183 § 4 и GL C185 § 5

10. Варианты продления или обновления

Т.Виды договоров аренды и связанные с ними вопросы

1. Полная аренда

2. Чистая аренда

3. % Аренда

4. Неуплата арендной платы

а. Уведомление Положения

б. Может привести к процедуре выселения

в. Ускорение за неуплату

5. Удержание арендаторов

а. Имущество в терпимости

6.Аренда — сезонные продажи % — скорректированный период

7. Определить валовые продажи — обычно меньше: вычеты, исключения и кредит

8. Непрерывная работа арендатором

9. Ограничения использования

10. Аудиты

11. Конфиденциальность арендодателем — обычно не для залогодержателей и покупателей

12. C.A.M — формулировка может включать налог на подоходный налог, уплачиваемый Арендодателем; Налоговые эскалаторы RE

Базовый год — улучшения Г.Л. С80, §1; (канализация, тротуары и т.д.)

13. Плата за канализацию и воду

U. Оправдания от уплаты арендной платы

1. Независимые и зависимые заветы Wesson v. Leone Enterprises, Inc 437 Mass 708 (2002)

2. Конструктивное выселение — Walker Ice co. против AM Steel & Wire Co., 185 Mass 463

3. Недействительная и оспоримая аренда — i.е. агент не уполномочен действовать

4. Выселение – вмешательство арендодателя, третьего лица или правообладателя

5. Фактическое выселение

6. Дефект названия

7. Обязанность арендодателя в МА по сдаче помещения — арендатор принимает на себя риск того, что он сможет использовать помещение по назначению.

8. Ремонт здания, переоборудование и вывески арендатор должен предусмотреть на случай непредвиденных обстоятельств

9.Сдача помещений — по согласованию — не устраняет нарушения

10. Распределение арендной платы – прекращение аренды в середине или переход к новой аренде

11. Борьба с загрязнением окружающей среды — физический ущерб, пожар или несчастный случай

12. Выдающийся домен

13. Самопомощь и зачет

V. Состояние помещений

1. Предполагается, что арендодатель не обязан производить ремонт только по причине заключения договора аренды.

2. Арендатор обязан использовать и обслуживать арендованные помещения «как арендатор» — обычно часть находится под исключительным контролем

3. Дело Хемингуэя НЕ распространяется на арендодателей коммерческой/промышленной собственности (т.е. пригодности для жилья)

4. Арендодатель, как правило, не несет ответственности за деликтные иски в районах, находящихся под исключительным контролем арендатора. Арендодатель может нести ответственность за деликтные иски в отношении арендованных помещений или мест общего пользования, находящихся под контролем арендодателя

5. Обязанность арендодателя «разумно заботиться» о помещениях, не находящихся под контролем арендаторов D.Марзо против S&P Realty Corp., 364 Mass 510,306 N.E. 2-й 432 (1973)

6. Помещения могут рассматриваться как нечто большее, чем просто сдаваемое в аренду помещение, т.е. обычное

помещения, такие как ванные комнаты, лифты, коридоры, парковочные места и т. д.

7. Обязанностью арендатора является «поддержание порядка и ремонт» — условия аренды имеют решающее значение. Исключения

к долгу арендатора:

а. Обычный износ

б. Пожар и неизбежные жертвы

в.Выдающийся домен

д. Действия или бездействие арендодателя

эл. Задержки, не зависящие от арендатора

8. Положение о передаче или отказе от владения – обычно аналогично положениям о содержании арендатора при аренде.

9. Арендодатель — может гарантировать, что помещения соответствуют законам при открытии; Арендатор — не использовать помещение незаконным или вредным образом.

10. Экологические проблемы — представление арендодателем и арендатором и обязанности арендатора.

11.Обсуждение пожаров, несчастных случаев и важных проблем домена

W. Улучшения и изменения собственности

1. Арендатор — никаких обязательств, если не согласовано

2. Арендодатель может участвовать в работе арендатора

Условия выплаты

а. Вопросы подоходного налога

б. Рабочий как

в. Арендодатель подписывает на работу

3. Компенсация арендатором арендодателю за работу арендатора

4.Условия аренды, позволяющие арендодателю вносить изменения

X. Страхование, суброгация и возмещение убытков

1. Страхование

а. Пожар и несчастные случаи

б. Ответственность

в. Аренда Страхование и прерывание бизнеса

д. Страховой интерес

2. Суброгация — арендодатель или арендатор имеет право на взыскание из двух разных источников — причинителя вреда (первичный) и страховщика (вторичный).Страховщик «вступает в шкуру» причинителя вреда, т.е. берет на себя застрахованные права

3. Возмещение ущерба — положение договора (аренды) между арендодателем и арендатором, в соответствии с которым распределяются права, связанные с претензиями третьих лиц

4. Оправдательные оговорки – соглашение, посредством которого одна сторона на договорной основе избегает ответственности перед другой – типичные обязательства арендатора о неприкосновенности арендодателя – могут быть взаимными

5. Арендодатель не может возлагать ответственность на арендаторов, возникающую из-за любого бездействия, вины, небрежности или других неправомерных действий арендодателя или в отношении арендованных помещений. GL C186 § 115.

Y. Передача права аренды арендодателю или арендатору

1. Передача прав арендатора. Большинство договоров аренды ограничивают возможность арендаторов передавать договор аренды; также запрещает переуступку или субаренду.

а. Организационные изменения

б. В силу закона

в. Предварительное письменное согласие арендодателя — если оно не получено — может быть невыполнением обязательств — возможное положение. В согласии арендодателя не было необоснованно отказано

д.Сертификат Estoppel покупателю — Подтверждение деталей аренды арендатором

эл. Соглашение о ненарушении порядка

2. Передача доли арендодателя — Обычно доля арендодателя в аренде.

а. Может передаваться полностью или частично — с арендной платой проценты на имущество

б. Может быть назначен отдельно

в. Может пройти в силу закона

Z. Варианты покупки

1.Разрешает арендатору приобретать либо арендованные помещения, либо имущество, частью которого являются арендованные помещения, — это безотзывный вариант продажи, предлагаемый арендодателем, — должен быть принят арендатором, чтобы стать правомочным вариантом.

2. Право первого отказа — только дает держателю право сопоставить предложение в течение определенного периода времени, как было предварительно согласовано, — которое может быть принято владельцем собственности.

3. Действительный вариант — применяется Закон о мошенничестве

4.Срок действия опциона во время продления или продления срока аренды — HLM Realty Corp. против Морреале, 394 MASS. 714 716 477 NE 2nd 394,395-396 (1985) т.е. посмотреть на все обстоятельства аренды и поведение сторон — тогда просто слова возобновить или продлить аренду.

АА. Аренда земли — Сочетание трех отличительных элементов — настоящая аренда земли.

1. Земля

2. Долгосрочная

3.Чистая рента

НОМЕР:

Случаи, процитированные в Курсе составления плана аренды в Массачусетсе, Эдвард М. Блум и др. др.; Wesson v. Leone Enters, 437 Mass. 708 (2002), Копии LOI и форм коммерческой аренды, James W. Hackett & Timothy M. Smith

.