Укажите правильное определение чистого операционного дохода: В.И. Петров ОЦЕНКА СТОИМОСТИ БИЗНЕСА

Содержание

Страница не найдена

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 года свободно, своей волей и в своем интересе выражаю свое безусловное согласие на обработку моих персональных данных АНО ДПО «ИНСТИТУТ СОВРЕМЕННОГО ОБРАЗОВАНИЯ» (ОГРН 1143600000290, ИНН 3666999768), зарегистрированным в соответствии с законодательством РФ по адресу:
УЛ. КАРЛА МАРКСА, ДОМ 67, 394036 ВОРОНЕЖ ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ, Россия (далее по тексту — Оператор). Персональные данные — любая информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу.
Настоящее Согласие выдано мною на обработку следующих персональных данных:
— Телефон.

Согласие дано Оператору для совершения следующих действий с моими персональными данными с использованием средств автоматизации и/или без использования таких средств: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, обезличивание, а также осуществление любых иных действий, предусмотренных действующим законодательством РФ как неавтоматизированными, так и автоматизированными способами.


Данное согласие дается Оператору для обработки моих персональных данных в следующих целях:
— предоставление мне услуг/работ;
— направление в мой адрес уведомлений, касающихся предоставляемых услуг/работ;
— подготовка и направление ответов на мои запросы;
— направление в мой адрес информации, в том числе рекламной, о мероприятиях/товарах/услугах/работах Оператора.

Настоящее согласие действует до момента его отзыва путем направления соответствующего уведомления на электронный адрес [email protected] В случае отзыва мною согласия на обработку персональных данных Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без моего согласия при наличии оснований, указанных в пунктах 2 – 11 части 1 статьи 6, части 2 статьи 10 и части 2 статьи 11 Федерального закона №152-ФЗ «О персональных данных» от 27.06.2006 г.

\u043f\u0440\u0438\u0431\u044b\u043b\u044c \u0438\u0437\u043d\u043e\u0441 \u0443\u0432\u0435\u043b\u0438\u0447\u0435\u043d\u0438\u0435 \u0434\u043e\u043b\u0433\u043e\u0441\u0440\u043e\u0447\u043d\u043e\u0439 \u0437\u0430\u0434\u043e\u043b\u0436\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 \u043f\u0440\u0438\u0440\u043e\u0441\u0442 \u0441\u043e\u0431\u0441\u0442\u0432\u0435\u043d\u043d\u043e\u0433\u043e

прибыль ( ), износ ( ), увеличение долгосрочной задолженности ( ), прирост собственного оборотного капитала ( ), увеличение капитальных вложений ( ), снижение кредиторской задолженности ( ). а) +, +, +, +, -, -; б) +, +, +, -, -, -; в) +, +, -, -, -, +; г) +, +, +, -, +, -; д) +; -; +; -; -; -. 4. Какой мультипликатор в наибольшей степени зависит от методов ведения учёта и отчётности? цена/прибыль . 5. Укажите правильное определение действительного валового дохода. а) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности без учета потерь и расходов; б) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, смены арендаторов и неплатежей арендаторов; в) это доход, получаемый от недвижимости при полной ее загруженности минус потери от недозагрузки помещений, неплатежей арендаторов и минус операционные расходы; г) это потенциальный валовой доход за вычетом всех потерь и расходов; д) все ответы неверны. БИЛЕТ № 7 1. Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания: доходный . 2. Трансформация бухгалтерских счетов означает: корректировку счетов для приведения к единым стандартам бухучета .

3. При расчете ставки дисконтирования по модели оценки капитальных активов используются ниже перечисленные данные за исключением: а) безрисковая ставка дохода; б) коэффициент b; в) среднерыночная ставка дохода; г) доля заемного капитала ; д) премия для малых предприятий. 4. Преимущества сравнительного подхода заключается в том, что: данный подход учитывает соотношение реального спроса и предложения на конкретные объекты .

Проблемы учета ндс при оценке объектов коммерческой недвижимости с использованием разных подходов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

Проблемы учета НДС при оценке объектов коммерческой недвижимости с использованием разных подходов*

Л.А. Бастригина

заместитель генерального директора ООО «Топ-Консалт», член экспертного совета некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (г. Москва)

Ю.М. Федорова

доцент кафедры саморегулирования и непрерывного образования федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Московский государственный университет геодезии и картографии» (г. Москва)

Любовь Аркадьевна Бастригина, [email protected]

Вопрос о корректности учета налога на добавленную стоимость (далее — НДС) в рыночной стоимости объектов оценки возник на начальном этапе развития оценочной деятельности в России и периодически обсуждался в специализированных печатных изданиях, на форумах тематических сайтов оценщиков и в процессе прямых дискуссий представителей оценочного сообщества. Острота проблемы обусловлена тем, что Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) и федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3 [2-4] не конкретизируют порядок учета НДС в рыночной стоимости.

Частично эту проблему пытаются решать саморегулируемые организации оценщиков (далее — СРО) на уровне собственных стандартов. Например, в пункте 5.2.12 стандарта «Оценка недвижимости» СРО «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» указано следующее: «В Отчете явным образом должно быть указано, включает ли итоговая величина стоимости налог на до-

бавленную стоимость» * 1. Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь» (НП «СОО «Сибирь») в правилах и стандартах оценочной деятельности рекомендует указывать «итоговую величину стоимости (аренды) объекта оценки (с указанием учета/неучета НДС в составе итоговой величины)» 2.

Эта проблема актуальна и для потребителей оценочных услуг. В первую очередь к ним относятся кредитные организации, пытающиеся прояснить ситуацию с помощью утверждения внутренних требований, рекомендаций, регламентирующих писем и актов.

В ходе дискуссий, проходивших в 20052006 годах на портале «Вестник оценщика» (appraiser.ru), сформировался однозначный вывод о том, что рыночная стоимость не может быть с НДС или без НДС, так как она не зависит от системы налогообложения. Этот вывод полностью соответствует конкретному определению, данному в пункте 3.3 Международных стандартах оценки 2007 (МСО 1, «Рыночная стоимость как база оценки»): «Рыночную стоимость сле-

* Первую публикацию материала статьи см. // Вопросы оценки. 2013. № 4.

1 URL: http://smao.ru/ru/community/smaos/4_4.html

2 URL: http://www.soosibir.ru/etc.htm?id=172

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

дует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов» [6].

В пункте 36 Международных стандартов оценки 2011 дано следующее определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки» 3.

Это означает, что рыночная стоимость не зависит от системы налогообложения, ее величина диктуется исключительно рынком. Оценщик должен иметь веские основания для исключения из рыночной стоимости НДС либо для включения этого налога, при этом в отчете должны быть приведены соответствующие обоснования.

Россия, вступив во Всемирную торговую организацию, признала главенство международных договоров по отношению к национальному законодательству. Тем не менее согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12 [10] если в отчете нет прямого указания на учет (неучет) НДС, то «в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога».

При этом суд руководствовался статьей 12 Закона об оценочной деятельности, согласно которой «итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной

и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки». Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости осуществляется для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, то предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает НДС.

Основываясь на приведенных нормах международного и российского законодательства, постараемся разобраться, в каких подходах и каким образом учитывается или не учитывается НДС в рыночной стоимости объекта.

Затратный подход

«Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» [2, п. 15].

Согласно требованиям главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) деятельность по строительству, связанная с недвижимым имуществом, облагается НДС, поэтому при составлении сметы на строительство объекта и при определении договорной цены на строительство объекта в обязательном порядке учитывается НДС. Соответствен-

3 Международные стандарты оценки 2011 / пер. с англ. ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013. С. 30.

© Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

но, построить объект, идентичный или аналогичный объекту оценки, не оплатив строительной организации НДС, невозможно, поэтому при оценке рыночной стоимости с использованием затратного подхода НДС подлежит учету в строительных затратах. Здесь нет противоречия Международным стандартам оценки, так как включение НДС в затраты на строительство связано не с совершением сделки купли-продажи объекта, а с производством строительных работ, по окончании которых сделка может как произойти, так и не произойти (например если объект строился для собственного потребления). Нетрудно заметить, что это не противоречит и постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12 [10].

Строго говоря, согласно статье 171 НК РФ организациям, которые примут на учет построенный объект в качестве основных средств, предоставляются вычеты по НДС в общеустановленном порядке. При этом обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование построенного объекта для осуществления операций, облагаемых НДС. Но эта тема не связана с оценкой рыночной стоимости, поэтому не подлежит развитию в настоящей статье.

Сравнительный подход

«Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах» [2, п. 14].

При применении этого подхода следует выяснять у продавца, какова реальная запрашиваемая цена за объект (или какова реальная цена, за которую продан объект). Иными словами, нас интересует не сам факт включения или невключения в цены аналогов НДС, а либо фактическая цена, которую нужно уплатить за объект при заключении

сделки, либо цена, которая уже уплачена, то есть выясняются реальные цены на рынке безотносительно к величине налогов, включенных в эти цены. Как известно, рынком движет закон спроса и предложения, поэтому имеется тенденция к выравниванию цен за равнозначные объекты, не связанные с оптимизацией налогообложения, размерами ставок или льготным налогообложением. То, что по итогам сделки продавец будет обязан перечислить в бюджет НДС и в каком размере (по полной ставке, по льготной ставке, взаимозачет «НДС исходящий против НДС входящего» и т. д.), не является предметом или условием сделки, поэтому оценщик не должен в этом разбираться.

Например, мы приходим в магазин, чтобы купить товар. Сравнив предложения нескольких продавцов, мы нашли необходимый товар по приемлемой цене. Для принятия решения о покупке нам не надо выяснять, какие налоги платит продавец. За меньшую цену этот товар мы не найдем, то есть цена товара будет для покупателя рыночной ценой, которая не зависит от системы налогообложения. Так же и с недвижимостью — для оценки объекта мы рассматриваем предложения о продаже аналогичных объектов. У продавцов мы должны выяснить цены, за которые предполагается продажа объектов; для нас это будет рыночная цена, то есть цена, по которой возможна покупка объекта на рынке. Содержит ли эта цена НДС, налог на доходы физических лиц или другие налоги, нас как покупателей не интересует, так как мы не можем приобрести этот объект за меньшую цену.

Если мы на основе аналогов рассчитали рыночную стоимость объекта и по цене, равной этой стоимости, совершили сделку, то, выступая уже не покупателями, а продавцами, мы должны будем уплатить с этой цены налог. Но здесь уже рассматривается не рыночная стоимость, а цена сделки, в результате которой был получен доход. Таким образом, если на этапе кор-

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected]

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ректировки цен аналогов «очистить» их от НДС, то их рыночная стоимость окажется заниженной. Следовательно, при реализации сравнительного подхода исключение из рыночной стоимости НДС является некорректным.

Иногда в задании на оценку есть условие о том, что оценщик должен указать стоимость объекта с НДС и без НДС. В этом случае необходимо правильно «разнести» рыночную стоимость единого объекта недвижимости между земельным участком и улучшениями (подробно этот вопрос рассмотрен в статье Л.А. Бастригиной и В.М. Мишакова «К вопросу о корректности учета НДС в рыночной стоимости и проблемах разделения НДС при оценке единого объекта недвижимости» [13]).

Доходный подход

Самая неоднозначная ситуация с корректным учетом НДС в рыночной стоимости возникает при использовании доходного подхода. В отчетах, подготовленных разными оценщиками, представлены различные расчеты, связанные с НДС, то есть отсутствует единообразие. В связи с этим этот подход рассмотрим более подробно, чем остальные.

«Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» [2, п. 13].

При реализации подхода рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект с учетом изменения стоимости денег во времени. На практике при применении доходного подхода к оценке недвижимости сначала рассчитывают потенциальный валовой доход на основе рыночных ставок арендной платы. Здесь, так же как при оценке с использованием сравнительного подхода, у арендодателей необходимо собирать информацию о цене,

© Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

за которую на практике можно получить объект в аренду, так как зачастую в объявлениях о сдаче в аренду объектов указана арендная плата с припиской, что она не включает НДС. При этом даже если арендатор пользуется упрощенной системой налогообложения, то оценщик должен выяснить размер именно той арендной платы, которую арендатор должен перечислить на счет арендодателя при аренде объекта. Какие налоги впоследствии платит арендатор, оценщик не должен выяснять, так как на этапе определения потенциального валового дохода задача оценщика ограничивается установлением рассчитанного на основе рыночных ставок максимального дохода, который может принести объект оценки при условии 100-процентной загрузки. Далее выясняется наличие скидок на недозагрузку и потери при сборе арендной платы, и оценщик рассчитывает эффективный (действительный) валовой доход. Этот вид дохода является доходом арендодателя, или выручкой от сдачи объекта в аренду.

В соответствии со статьей 146 НК РФ «Объектом налогообложения признаются следующие операции: 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав…».

Поскольку сдача объекта в аренду представляет собой не что иное, как передачу части имущественных прав собственника арендатору (передаются права пользования и владения либо только права пользования), эффективный валовой доход (выручка арендодателя) является объектом налогообложения по НДС. Таким образом, при построении модели для расчета стоимости с применением методов дисконтирования и капитализации в рамках доходного подхода эффективный валовой доход (выручка арендодателя) должен быть очищен

-9789, [email protected] ru

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

от НДС в силу требований НК РФ 4. При этом, поскольку речь идет об оценке рыночной, а не инвестиционной стоимости, специфичные факторы (например льготные ставки налогообложения), не характерные для участников рынка в целом, не должны влиять на ставку налога. В модели расходы на уплату НДС могут учитываться в операционных расходах, но наиболее часто они исключаются из арендных ставок, что арифметически одно и то же.

Далее в соответствии с алгоритмом оценки с использованием доходного подхода вычисляют операционные расходы, которые также ведутся без учета НДС, поскольку в бухгалтерском учете входящий и исходящий НДС взаимно погашаются 5.

После дисконтирования или капитализации чистого операционного дохода (в зависимости от примененного метода) рассчитывают рыночную стоимость объекта недвижимости. Далее многие оценщики умножают рыночную стоимость, рассчитанную с применением доходного подхода, на коэффициент 1,18, делая вывод о том, что так происходит учет НДС в рыночной стоимости. Давайте разберемся, почему это не является корректным.

Согласно методологии оценки доходный подход наиболее предпочтителен при оценке рыночной стоимости недвижимости для тех потребителей, которые ориентированы на получение доходов, приносимых объектом.

Вопрос: если рыночная стоимость объекта, рассчитанная (для простоты) методом капитализации, равна 100 тысячам денежных единиц, принесет ли этот объект чистый доход собственнику на 18 процентов выше, чем рассчитанный? Логичным выглядит ответ «нет». При корректном расчете

дополнительному доходу просто неоткуда взяться.

Согласно НК РФ при продаже объекта обязанность по уплате НДС лежит на получателе доходов. Возникает следующий вопрос: готов ли разумный покупатель недвижимости платить текущему собственнику (продавцу) рыночную стоимость за объект на 18 процентов больше, чем стоимость, рассчитанную методом капитализации доходов, приносимых объектом, чтобы компенсировать продавцу налог для уплаты в бюджет? Опять же логичным выглядит ответ «нет». Тогда на каком основании стоимость объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, должна увеличиваться на 18 процентов? Потому что арендные ставки очищены от НДС? Нет, очищение арендных ставок от НДС (или учет НДС в операционных затратах) диктуется требованиями НК РФ и является типичной ситуацией при сдаче недвижимости в аренду. После того как был капитализирован чистый операционный доход и рассчитана рыночная стоимость, она не подлежит корректировке на величину налогов, подлежащих уплате любой из сторон сделки [8, п. 36].

Далее необходимо акцентировать внимание на следующем: если собственник объекта принимает решение о его продаже, то доход, полученный при этом, подлежит налогообложению по ставке НДС. Соответственно, собственник платит НДС и при получении доходов в виде арендной платы, и при продаже объекта. Дело в том, что это разные сделки, не связанные друг с другом, в каждой из которых возникает налогооблагаемая база, поэтому какие-либо противоречия со сказанным ранее здесь не возникают, равно как не возникают основа-

4 Рассмотрение частных случаев сдачи в аренду недвижимости физическими лицами выходит за рамки настоящей статьи.

5 Согласно определению «чистый операционный доход — это действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений» [15]. Здесь имеются в виду налогообложение по налогу на прибыль и иные налоги, которые платятся из прибыли. НДС уплачивается из выручки, соответственно, обязательство по его уплате возникает «на входе».

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] ru

№ 11 (158) 2014

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

ния для увеличения рыночной стоимости, рассчитанной с применением доходного подхода, на величину НДС.

Теперь рассмотрим частный случай применения комбинированных методов расчета рыночной стоимости, в частности оценку рыночной стоимости земельного участка методом остатка. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р, метод предусматривает два алгоритма реализации. Остановимся на втором алгоритме:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Собственно, все этапы оценки указанным методом и корректность учета НДС в итоге каждого этапа были уже рассмотрены, поэтому нам остается свести все рассуждения воедино:

1) затраты на воспроизводство или замещение улучшений должны учитывать НДС, так как иная альтернатива строительства объекта (без возмещения НДС строительной организации) отсутствует;

2) несмотря на то, что чистый операционный доход не содержит НДС, рыночная стоимость, рассчитанная на его основе, не

© Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

подлежит увеличению на размер налога, так как разумный покупатель не станет компенсировать продавцу НДС, обязанность по уплате которого у него возникает после получения доходов от продажи объекта;

3) следовательно, стоимость единого объекта недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода, не подлежит корректировке на величину налога — налог уплачивается с дохода, а рыночная стоимость является не доходом, а наиболее вероятной ценой продажи;

4) далее из рыночной стоимости единого объекта недвижимости вычитают затраты на замещение (воспроизводство) улучшений. Указанные затраты не должны очищаться от НДС в связи с отсутствием возможности для подрядных организаций построить объект без оплаты НДС.

Две составляющие в методе остатка -учет НДС в затратах на замещение (воспроизводство) улучшений и уплата НДС при продаже объекта (рыночная стоимость которого рассчитана с использованием доходного подхода) — не связаны между собой и разнесены во времени, поэтому кажущаяся необходимость приведения показателей к базе с НДС или без НДС не оправдана экономически и не следует из логики расчета и логики налогооблагаемой базы по налогу на добавленную стоимость. Как уже отмечалось, НДС уплачивается с дохода, а не с рыночной стоимости, цены и прочих показателей. НДС возникает только тогда, когда возникает доход. Если придерживаться описанной логики расчетов, то при оценке единого объекта недвижимости с применением доходного подхода нет необходимости увеличивать рассчитанную стоимость этого объекта на размер налога на добавленную стоимость.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ.

2. Общие понятия оценки, подходы и тре-

-9789, [email protected]

ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯЙСТ

ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ

бования к оценке : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256.

3. Цель оценки и виды стоимости : Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

5. Портал «Вестник оценщика». URL: appraiser.ru

6. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007 / пер. с англ. И. Л. Ар-теменкова, Г. И. Микерина, Н. В. Павлова,

А. И. Артеменкова ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2009.

7. URL: http://smao.ru/ru/community/smaos /4_4.html

8. URL: http://smao.ru/files/dok_novosti/ 2013/perevod_mco.pdf

9. URL: http://www.soosibir.ru/etc.htm ?id=172

10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3139/12.

11. Международные стандарты оценки 2011 / пер. с англ. ; под ред. Г. И. Микерина, И. Л. Артеменкова. М. : Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», 2013.

12. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.

13. Бастригина Л. А., Мишаков В. М. К вопросу о корректности учета НДС в рыночной стоимости и проблемах разделения НДС при оценке единого объекта недвижимости // Оценочная деятельность. 2011. № 3-4.

14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 7 марта 2002 года № 568-р.

15. Практические приемы и методы оценки стоимости недвижимости и основы оценки иных видов собственности. М. : Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова ; Школа профессиональной оценки и экспертизы собственности, 1998. Ч. I.

Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, [email protected] I 39

Определение чистой операционной прибыли (NOI)

Что такое чистый операционный доход (NOI)?

Чистый операционный доход (NOI) — это расчет, используемый для анализа прибыльности инвестиций в недвижимость, приносящих доход. NOI равняется всей выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов.

NOI — это показатель до налогообложения, который появляется в отчете о доходах и движении денежных средств объекта и не включает выплаты основной суммы и процентов по ссудам, капитальные затраты, износ и амортизацию. Когда этот показатель используется в других отраслях, он называется «EBIT», что означает «прибыль до уплаты процентов и налогов».

Ключевые выводы

  • Чистая операционная прибыль измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления любых затрат на финансирование или налоги.
  • Чтобы рассчитать NOI, вычтите все операционные расходы, понесенные на недвижимость, из всех доходов, полученных от собственности.
  • Операционными расходами, используемыми в метрике NOI, можно манипулировать, если владелец собственности откладывает или ускоряет определенные статьи доходов или расходов.
  • Показатель NOI не включает капитальные затраты.
  • NOI укажет владельцу собственности, стоит ли аренда имущества затрат на владение и содержание.

Общие сведения о чистой операционной прибыли (NOI)

Чистая операционная прибыль — это метод оценки, используемый профессионалами в сфере недвижимости для определения точной стоимости своей приносящей доход собственности. Чтобы рассчитать NOI, операционные расходы собственности необходимо вычесть из дохода, получаемого от собственности.

В дополнение к доходу от аренды недвижимость может также получать доход от таких удобств, как парковка, торговые автоматы и прачечные. Операционные расходы включают в себя расходы на эксплуатацию и обслуживание здания, включая страховые взносы, судебные издержки, коммунальные услуги, налоги на имущество, расходы на ремонт и плату за уборку. Капитальные затраты, такие как затраты на новую систему кондиционирования воздуха для всего здания, в расчет не включаются.

NOI помогает инвесторам в недвижимость определять коэффициент капитализации, что, в свою очередь, помогает им рассчитать стоимость недвижимости, что позволяет им сравнивать различные объекты, которые они могут рассматривать для покупки или продажи.

Для финансируемой собственности NOI также используется в коэффициенте покрытия долга (DCR), который сообщает кредиторам и инвесторам, покрывает ли доход собственности ее операционные расходы и выплаты по долгу. NOI также используется для расчета мультипликатора чистой прибыли, денежной прибыли на инвестиции и общей прибыли на инвестиции.

Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI)

Чтобы рассчитать чистую операционную прибыль, вычтите операционные расходы из доходов, полученных от собственности.Доход от недвижимости включает в себя доход от аренды, плату за парковку, изменение услуг, торговые автоматы, стиральные машины и так далее.

Операционные расходы включают все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости. К ним относятся сборы за управление недвижимостью, страхование, коммунальные услуги, налоги на имущество, ремонт и техническое обслуживание.

Формула чистой операционной прибыли (NOI)

Чистый операционный доход знак равно р р — О E куда: р р знак равно доход от недвижимости О E знак равно операционные расходы \ begin {align} & \ text {Чистая операционная прибыль} = RR — OE \\ & \ textbf {где:} \\ & RR = \ text {доход от недвижимости} \\ & OE = \ text {операционные расходы} \\ \ конец {выровнен} Чистая операционная прибыль = RR − O Где: RR = выручка от недвижимостиOE = операционные расходы

В качестве примера предположим, что приведенная ниже информация представляет собой профиль конкретного здания кондоминиума, которое владелец сдавал в аренду.

Выручка:

  • Доход от аренды: 20 000 долл. США
  • Стоимость парковки: 5000 долларов
  • Стиральные машины: 1000 долларов

Общая выручка = 26 000 долларов США

Теперь предположим, что эксплуатационные расходы кондоминиума следующие:

Операционные расходы:

  • Комиссия за управление недвижимостью: 1 000 долл. США
  • Налог на недвижимость: 5 000 долларов США
  • Ремонт и обслуживание: 3000 долларов США
  • Страховка: 1000 долларов

Итого операционные расходы = 10 000 долл. США

Чистая операционная прибыль (NOI) в этом примере составит 26 000–10 000 долларов = 16 000 долларов.

Пример чистой операционной прибыли (NOI)

Предположим, что вы владеете недвижимостью, которая ежегодно приносит 120 000 долларов дохода и несет 80 000 долларов операционных расходов. В этом случае итоговая сумма NOI составит 40 000 долларов (120 000–80 000 долларов). Если сумма отрицательная, а операционные расходы превышают выручку, результат называется чистым операционным убытком (NOL).

Кредиторы и коммерческие кредиторы в значительной степени полагаются на NOI при определении потенциала получения дохода от закладываемой собственности, даже в большей степени, чем они учитывают кредитную историю инвестора при принятии своих решений.Проще говоря: этот показатель помогает кредиторам фундаментально оценить первоначальную стоимость недвижимости, прогнозируя ее денежные потоки.

NOI используется для определения нормы капитализации собственности, также известной как рентабельность инвестиций (ROI) в недвижимость. Он делит NOI на покупную цену.

Если недвижимость считается прибыльной, кредиторы также используют эту цифру для определения размера ссуды, которую они готовы предоставить. С другой стороны, если недвижимость показывает чистый операционный убыток, кредиторы, скорее всего, сразу отклонят заявку заемщика на ипотеку.

Владельцы собственности могут манипулировать своими операционными расходами, откладывая одни расходы и ускоряя другие. NOI также может быть увеличен за счет повышения арендной платы и других сборов при одновременном снижении разумно необходимых операционных расходов.

В качестве примера последнего рассмотрим сценарий, в котором владелец квартиры отказывается от арендной платы арендатора в размере 12 000 долларов в год в обмен на то, что арендатор будет выполнять функции управляющего недвижимостью. Если владелец квартиры обычно платит управляющему зданием зарплату в размере 30 000 долларов, он, следовательно, может вычесть «разумно необходимые» затраты в размере 30 000 долларов из дохода, а не фактические затраты в размере 12 000 долларов.

Часто задаваемые вопросы о формуле чистой операционной прибыли (NOI)

По какой формуле рассчитывается NOI?

Формула для расчета NOI следующая:

  • NOI = доход от недвижимости — операционные расходы

Как рассчитать чистую операционную прибыль (NOI) до налогообложения?

NOI — это расчет до налогообложения, поскольку он не учитывает налоги.

В чем разница между чистой прибылью и чистой операционной прибылью (NOI)?

Чистая операционная прибыль — это выручка за вычетом всех операционных расходов, а чистая прибыль — это выручка за вычетом всех расходов, включая операционные расходы и внереализационные расходы, такие как налоги.

Какой процент чистой операционной прибыли (NOI) является хорошим?

NOI — это не процент, а скорее число, которое учитывает доходы и расходы собственности. Его можно сравнить со всей стоимостью имущества, если бы это имущество было полностью оплачено наличными. В этом случае, чем выше отношение чистой операционной прибыли к цене недвижимости, тем лучше.

Итог

Чистая операционная прибыль (NOI) — это обычно используемый показатель для оценки прибыльности недвижимости.Расчет включает вычитание всех эксплуатационных расходов на собственность из всей выручки, полученной от собственности. Чем выше выручка и меньше расходы, тем выгоднее становится недвижимость. Это говорит владельцу, оправдывает ли доход, полученный от владения и содержания собственности, затрат.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.

Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска. дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.

Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска. дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
    • Симулятор

      • Завести аккаунт
      • Присоединяйтесь к игре
    • Мой симулятор

      • Моя игра
      • Создать игру
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.

Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска. дома
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.Чистая операционная прибыль

: что это такое? Как это рассчитать?

Компании, занимающиеся разработкой, покупкой, арендой или продажей коммерческой недвижимости, должны учитывать множество факторов, прежде чем вкладывать свои деньги и деньги своих инвесторов в свои следующие сделки. Естественно, прибыль от инвестиций и размер риска, связанного с получением этой прибыли, являются важными факторами в процессе принятия решений, а чистая операционная прибыль — это одно из чисел, используемых для расчета ожидаемой прибыли и базового риска. Таким образом, термин «чистый операционный доход» (NOI) занимает центральное место в любом обсуждении коммерческой недвижимости.

Определение чистой операционной прибыли

Чистый операционный доход измеряет способность объекта генерировать положительный денежный поток от операционной деятельности и определяется следующим образом:

Чистая операционная прибыль = Валовая операционная прибыль — Операционные расходы

Валовая операционная прибыль: Для приносящей доход недвижимости, которая является долгосрочным активом, валовая операционная прибыль складывается из арендной платы и комиссионных, в то время как операционные расходы возникают из всех разумно необходимых затрат на владение недвижимостью и управление ею.

Операционные расходы: Эти операционные расходы включают заработную плату, налоги на имущество, но не налоги на прибыль, затраты поставщиков и поставщиков, техническое обслуживание и ремонт, страхование, коммунальные услуги, лицензии, расходные материалы и накладные расходы, такие как расходы на бухгалтерский учет, адвокатов. и реклама.

NOI не включает влияние налогов на прибыль, выплат по процентам и основной сумме кредита, улучшений арендатора арендованного имущества, лизинговых комиссий, амортизации и износа, то есть постепенного списания капитальных затрат на долгосрочные активы или капитальных затрат, это деньги, потраченные на покупки, улучшения, капитальный ремонт и замену долгосрочных активов.

В следующей таблице представлены компоненты выручки и операционных расходов:

Потенциальный доход от аренды Доход Сумма арендной платы, которую вы получили бы, если бы имущество было сдано в аренду на 100%. Если заполнение меньше, чем полная, общая арендная плата оценивается на основе рыночных условий сопоставимой недвижимости.
Вакансии и убытки по кредиту Доходы Арендная плата не взимается, поскольку арендаторы съехали или не выплатили причитающуюся арендную плату. Можно оценить с использованием сопоставимых свойств.
Эффективный доход от аренды Доход Доход от аренды за вычетом вакансий и убытков по кредитам, который представляет собой фактический доход, который получит арендодатель.
Прочие доходы Доходы Прочие доходы, связанные с недвижимостью, от таких предметов, как парковка, торговля, прачечная и вывески / рекламные щиты.
Валовая операционная прибыль Выручка Итого всех доходов.
Операционные расходы Расходы Все деньги, потраченные на эксплуатацию собственности с целью сбора доходов, такие как налоги на имущество, расходы продавцов и поставщиков, заработная плата, расходы на техническое обслуживание и ремонт, страхование и т. Д.
Нетто Операционная прибыль Выручка Валовая операционная прибыль за вычетом операционных расходов.

{«alignsHorizontal»: [], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [«25%», «15%», «60%»], «data»: [[«Term», «Type» , «Описание»], [«Возможный доход от аренды», «Доход», «Сумма арендной платы, которую вы бы получили, если бы имущество было сдано в аренду на 100%.Если заполнение меньше, чем полная, общая арендная плата оценивается на основе рыночных условий сопоставимой недвижимости ».], [« Вакансия и убытки по кредитам »,« Доходы »,« Арендная плата не взимается, поскольку арендаторы выехали или не выплатили причитающуюся арендную плату. Можно оценить с использованием сопоставимой собственности. «], [» Эффективный доход от аренды «,» Доход «,» Доход от аренды за вычетом вакансии и кредитных убытков, который представляет собой фактический доход, который будет собирать арендодатель «. ], [» Прочие доходы «,» Доход »,« Прочая собственность, доход от таких вещей, как парковка, торговля, прачечная и вывески / рекламные щиты.»], [» Валовая операционная прибыль «,» Выручка «,» Общая сумма всех доходов «.], [» Операционные расходы «,» Расходы «,» Все деньги, потраченные на эксплуатацию объекта недвижимости с целью получения доходов, например, собственность налоги, расходы поставщиков и поставщиков, заработная плата, расходы на техническое обслуживание и ремонт, страхование и т. д. »], [« Чистая операционная прибыль »,« Выручка »,« Валовая операционная прибыль за вычетом операционных расходов »]],« сноска »:« » , «hasMarginBottom»: true, «isExpandable»: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

На основании информации в таблице мы можем переопределить NOI следующим образом:

Чистая операционная прибыль = (Потенциальный доход от аренды — Вакансии и убытки по кредитам + Прочие доходы) — Операционные расходы

Как рассчитать чистую операционную прибыль

Следующий пример иллюстрирует расчет NOI. Небольшое офисное здание могло приносить 185 690 долларов годовой арендной платы, если бы недвижимость была занята на 100%. Однако из-за вакансий было потеряно 12 563 доллара, в результате чего эффективный доход от аренды составил 173 127 долларов. Владелец здания указал пять категорий операционных расходов на общую сумму 70 378 долларов в таблице ниже. Если вычесть эти расходы из эффективного дохода от аренды, мы увидим, что NOI составляет 102 749 долларов, что составляет 55,3% от потенциального дохода от аренды — показатель, известный как операционная маржа.

(20,775 долларов США) (5,845 долларов США)
Потенциальный доход от сдачи в аренду 185 690 долларов США
Вакансии и убытки по кредитам $ (12 563)
Фактический доход от аренды
  • Страхование долларов США (8,750)
    Техническое обслуживание долларов США (15,682)
    Прочие прямые расходы (19,31026)
    Итого расходы (70,378 долларов США)
    Чистая операционная прибыль 102,749 долларов США

    {«alignsHorizontal»: [«left», «right», «right»], «alignsVertical»: [], «columnWidths»: [], «data»: [[«», «Gross Operating Income», » Операционные расходы »], [« Потенциальный доход от аренды »,« 185 690 долларов США »,« »], [« Убытки от вакансий и кредитов »,« (12 563 долларов США) »,« »], [« \ u003C Strong \ u003EE Эффективный доход от аренды \ u003C \ / strong> «,» \ u003Cstrong \ u003E $ 173,127 \ u003C \ / strong \ u003E «,» «], [» Налог на имущество «,» «,» (20 775) «], [» Страхование «,» «, «(8 750 долларов)»], [«Техническое обслуживание», «», «(15,682) долларов США»], [«Прочие прямые затраты», «», «(19 326 долларов США)»], [«Накладные расходы», «», «$ (5,845)»], [«\ u003Cstrong \ u003ETotal Expenses \ u003C \ / strong \ u003E», «», «\ u003Cstrong \ u003E $ (70,378) \ u003C \ / strong \ u003E»], [«\ u003Cstrong \ u003ENet Operating Income \ u003C \ / strong \ u003E «,» \ u003Cstrong \ u003E $ 102 749 \ u003C \ / strong \ u003E «,» «]],» footnote «:» «,» hasMarginBottom «: true,» isExpandable «: true, «isSortable»: false, «maxWidth»: «1215», «showSearch»: false, «sortColumnIndex»: 0, «sortDirection»: «asc»}

    Как интерпретировать чистую операционную прибыль

    Владелец приносящей доход недвижимости использует NOI, чтобы получить полное представление о денежных потоках, генерируемых недвижимостью. Это потому, что NOI сложно манипулировать. Вы можете изменить NOI, только увеличив доход от аренды или комиссионных либо сократив эксплуатационные расходы. Вопросы финансирования и подоходного налога отделены от NOI, что делает его хорошей мерой для оценки того, насколько хорошо управляется собственность. Например, операционная маржа, которая представляет собой потенциальный доход от аренды, разделенный на NOI, может быть напрямую сравнена между аналогичными объектами недвижимости. Важно сравнить компоненты NOI объекта недвижимости с компонентами конкурирующих объектов недвижимости в том же районе.Это также может помочь владельцам бизнеса сравнить несколько объектов собственности, которыми они владеют.

    Еще одно важное использование NOI — это анализ тенденций, то есть того, как NOI объекта изменился за последние несколько лет. Ухудшение NOI должно быть признаком того, что требуются корректирующие меры или что недвижимость может быть хорошим кандидатом на продажу.

    Если вы ведете бизнес в сфере недвижимости и собираетесь приобрести новую приносящую доход недвижимость, вы обычно внимательно изучаете финансовые показатели собственности, включая отчеты о доходах, на наличие таких позиций, как NOI. Таким образом, у вас есть способ оценить недвижимость и сформулировать предложение.

    NOI также используется в других важных уравнениях, широко используемых в секторе недвижимости, в том числе:

    • Ставка капитализации: Известная как «максимальная ставка», она равна NOI, деленной на стоимость собственности. Это можно рассматривать как норму прибыли от недвижимости, которую вы покупаете за наличные. Например, если вы платите 1 миллион долларов за недвижимость с NOI 100 000 долларов, то максимальная ставка составит 10%.Чем выше ставка капитализации, тем выше окупаемость ваших инвестиций. Ставка капитализации также используется в более сложных расчетах, которые помогают определить стоимость долга и стоимость собственного капитала для покупки доходной собственности.
    • Значение свойства: Уравнение ставки капитализации может быть составлено для определения стоимости собственности, которая представляет собой NOI, деленную на ставку капитализации. Это удобно для грубого расчета справедливой стоимости недвижимости с учетом NOI и максимальной стоимости аналогичных объектов в том же районе.
    • Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR): DSCR равен NOI, деленному на годовое обслуживание долга, которое представляет собой сумму основного долга и процентов, которые вы должны платить каждый год для погашения ссуды. Это показатель того, достаточно ли у вас поступлений денежных средств для выполнения ваших обязательств по обслуживанию долга. Чем больше DSCR, тем больше у вас денежной подушки в качестве запаса прочности.

    Естественно, кредиторы предпочитают недвижимость с высоким уровнем NOI, поскольку они интерпретируют это как свидетельство низкой вероятности дефолта по кредиту.С точки зрения кредитора, NOI важен не только для определения DSCR, чтобы помочь оценить кредитоспособность заемщика, но также помогает определить максимальный размер ссуды с помощью уравнения отношения ссуды к стоимости (LTV). Решая уравнение ставки капитализации для стоимости собственности, кредитор может применить коэффициент LTV. Например, для собственности с максимальной ставкой 10% и NOI в размере 100 000 долларов расчетная стоимость собственности будет составлять 1 миллион долларов. Кредитор с политикой LTV 70% установит максимальную сумму кредита в размере 700 000 долларов США для этой собственности, а заемщик вложит 300 000 долларов США в капитал.

    Что такое чистый операционный доход (NOI)? — Определение | Значение

    Определение: Чистый операционный доход (NOI) — это термин, который относится к результату вычитания общих операционных расходов из общего дохода. Его также можно определить как доступный доход после вычета операционных расходов.

    Что означает чистый операционный доход?

    Как определяется чистая операционная прибыль? Эта концепция в основном используется в сфере недвижимости для описания чистой прибыли после вычета общих операционных расходов; в случае с недвижимостью такими расходами будут затраты на поддержание работы, такие как заработная плата, электричество, вода и другие.

    Эта концепция исключает такие статьи, как процентные расходы, налоги или любые другие неоперационные финансовые статьи. С другой стороны, в сфере недвижимости доходы обычно поступают от аренды, мероприятий или, в некоторых случаях, даже от продаж некоторых арендаторов.

    Давайте посмотрим на пример.

    Пример

    Metropolitan Realtors INC — компания, которая управляет множеством элитных торговых центров в городе Майами. Здания на 80% принадлежат компании, и у них есть много коммерческих площадей для аренды.Они также несут ответственность за поддержание работы торговых центров. Генеральный директор компании хочет знать, насколько прибыльна деятельность компании, за исключением финансовых расходов и любых других расходов, которые по своей природе связаны с финансовой структурой компании. Финансовый директор должен рассчитать NOI компании, чтобы иметь возможность предоставить эту информацию. Как он может это сделать?

    Анализируя концепцию NOI, которая представляет собой общий доход от собственности за вычетом общих операционных расходов, финансовый директор может предоставить всю информацию, которая требуется генеральному директору. Для этого он должен рассчитать все доходы, полученные от всех коммерческих площадей, которые они в настоящее время арендуют, плюс расходы, уплаченные компании сторонними владельцами оставшейся площади, а затем вычесть общие операционные расходы, связанные с эксплуатацией торговых центров и поддержание их в хорошей форме для потребителей.

    Краткое определение

    Определите чистый операционный доход: NOI — это финансовый показатель, часто используемый в сфере недвижимости, чтобы показать прибыльность определенного объекта недвижимости.


    Чистый операционный доход (NOI) — Обзор, как рассчитать

    Что такое чистый операционный доход (NOI) в сфере недвижимости?

    Чистый операционный доход (NOI) от недвижимости — это общий доход от приносящей доход собственности за вычетом общих операционных расходов и убытков от вакансий. NOI помогает инвесторам определить доходность недвижимости при принятии инвестиционного решения. Однако расчет NOI не включает расходы, связанные с налогами, амортизацией, амортизацией. Амортизация — это процесс погашения долга посредством запланированных заранее определенных платежей, которые включают основную сумму долга и проценты, а также другие капитальные затраты.

    Общий доход, полученный от собственности, включает все возможные потоки доходов от собственности. Основной доход объектов недвижимости — это сдача помещений в аренду. Однако дополнительные доходы могут быть получены от платы за парковку, торговых автоматов, стиральных машин и других услуг на территории.

    Общие операционные расходы (вычтенные из общей выручки) связаны с регулярной эксплуатацией и техническим обслуживанием недвижимости, за исключением капитальных затрат.Операционные расходы включают в себя затраты, такие как сборы, взимаемые руководством, страхование, сборы за юридические услуги, коммунальные расходы. Расходы на коммунальные услуги — это затраты, понесенные за счет использования коммунальных услуг, таких как электричество, вода, удаление отходов, отопление и канализация. Расходы на уборку и общий ремонт.

    Капитальные затраты включены в операционные расходы. Капитальные затраты — это те улучшения, которые собственники собственности решили частично или полностью провести в помещениях, т.е.е., замена системы кондиционирования.

    Резюме
    • Чистый операционный доход (NOI) в сфере недвижимости — это финансовый показатель, используемый профессионалами в сфере недвижимости для определения стоимости приносящей доход собственности.
    • NOI помогает инвесторам в недвижимость отличить хорошую инвестиционную возможность от нецелесообразной в противном случае.
    • При расчете NOI не учитываются налогообложение, амортизация имущества, проценты по займам и амортизация.

    Чистая операционная прибыль по сравнению с чистой прибылью

    Чистая операционная прибыль — это доход, полученный от повседневной деятельности объекта за вычетом операционных расходов. Принятая во внимание общая выручка не включает дополнительный доход от вложений вне собственности. Общие операционные расходы не включают дополнительные расходы, выходящие за рамки обычного управления недвижимостью, такие как налоги, проценты, выплачиваемые финансистам, и другие капитальные затраты.

    С другой стороны, чистая прибыль — это последняя величина, полученная после вычитания всех расходов из общей выручки. Общий доход включает все каналы дохода, включая весь операционный доход, инвестиционный доход, проценты по предложенным займам и т. Д. Вычитаемые затраты включают капитальные затраты, налоги и все операционные расходы.

    Ставка капитализации по сравнению с чистой операционной прибылью

    Ставка капитализации (максимальная ставка) и NOI идут рука об руку, помогая инвестору принимать решения об инвестициях в недвижимость.Вместе с NOI для оценки стоимости собственности используется ставка капитализации. Это помогает инвестору более точно оценить оценку, чем традиционные методы. Таким образом, ставка капитализации — это чистый операционный доход, деленный на оценочную рыночную стоимость недвижимости.

    Ставки капитализации, а также NOI, являются важными компонентами для инвесторов, поскольку они являются историческими ориентирами, помогающими оценить стоимость собственности, особенно на начальных этапах инвестиционного процесса. Они позволяют сравнивать инвестиции, чтобы помочь инвестору принимать обоснованные суждения и решения.

    Ставка капитализации также позволяет владельцам сосредоточиться на подробном понимании своих эксплуатационных расходов и принятии надлежащих мер по сокращению любых ненужных расходов, поскольку каждый доллар, добавленный к NOI, увеличивает расчетную оценку собственности на основе максимальной ставки.

    Оценка максимальной или плохой капитализации зависит от географического положения. Инвесторы не могут сравнивать ставки капитализации, полученные из разных регионов, но должны использовать сопоставимые ставки капитализации для объектов аналогичного типа в непосредственной близости. Например, две одинаковые ставки капитализации, одна из которых относится к элитной городской местности, отличается от сельской, даже если они относятся к объектам аналогичного типа.

    Максимизация NOI

    Максимизация чистого операционного дохода приводит к увеличению прибыльности, что является основной целью бизнеса. Поскольку NOI используется для оценки финансового состояния бизнеса, чем он выше, тем лучше для бизнеса. Это также помогает в выявлении вероятных закономерностей в бизнесе в течение определенного периода времени.

    Чтобы максимизировать NOI, собственники должны сократить расходы, уменьшить количество вакансий и повысить арендные ставки. Сокращение расходов может означать минимизацию затрат.Стратегии снижения затрат могут включать в себя аутсорсинг, минимизацию отходов, снижение затрат на электроэнергию и оптимизацию затрат на техническое обслуживание.

    Дополнительные ресурсы

    CFI является официальным поставщиком глобальной сертификации Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA® Certification. Аккредитация Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ® является мировым стандартом для кредитных аналитиков, который охватывает финансы, бухгалтерский учет , кредитный анализ, анализ денежных потоков, моделирование ковенантов, погашение ссуд и многое другое.программа сертификации, призванная помочь любому стать финансовым аналитиком мирового уровня. Для продолжения карьерного роста вам пригодятся следующие дополнительные ресурсы:

    • Операционная прибыль после уплаты налогов (ATOI) Операционная прибыль после уплаты налогов (ATOI) После уплаты налоговых доходов или ATOI — это операционная прибыль компании после уплаты всех налогов. Индекс ATOI не признается в GAAP, поскольку он не включает капитальные расходы после налогообложения
    • Капитальные расходы Капитальные расходы Капитальные расходы относятся к средствам, которые используются компанией для покупки, улучшения или обслуживания долгосрочных активов для улучшения
    • Доходы по сравнению с доходом Доходы, доходы и доходы Доходы, доходы и прибыль, вероятно, являются тремя наиболее широко используемыми концепциями в бухгалтерском учете и финансах.

    Похожие записи

    Вам будет интересно

    Эквайринг банковских карт это – что это такое простыми словами, как это работает, виды эквайринга, тарифы и стоимость, где самый выгодный торговый эквайринг

    Как расшифровать окпо организации: Что такое ОКПО организации и где его взять — Бухонлайн

    Добавить комментарий

    Комментарий добавить легко