Полный анализ

Наиболее эффективное использование

Экспресс оценка

Оценка недвижимости производится в следующих случаях:

• при передаче объекта в качестве залога в банк;
• при страховании объекта недвижимости;
• при судопроизводстве;
• в иных случаях, когда это необходимо.

Перечень информации, необходимой для оценки стоимости недвижимости

Среди наших клиентов

Говорят о нас

Не уверены, что именно нужно для решения вашей задачи? Мы подскажем!

Отправить запрос

Самое важное об оценке недвижимости

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

 Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Фото: arsp.pro, belocenka.by, ipotekami.ru

Что нужно знать об оценке дома

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, оплачивающего все наличные, его оценка является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

• Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
• Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости собственности.
• Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
• Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка — это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли контрактная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят удостовериться, что домовладельцы не берут чрезмерные ссуды на недвижимость, потому что дом служит залогом по ипотеке.Если заемщик объявит дефолт по ипотеке и перейдет к потере права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что нужно знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат — в соответствии с требованиями всех 50 штатов — и быть знакомым с местностью. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить любые условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости собственности на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

• Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи
• Эскиз внешнего здания
• Объяснение того, как рассчитывалась площадь в квадратных футах
• Фотографии дома спереди, сзади и улицы
• Фотографии фасада каждого сопоставимая недвижимость, бывшая в употреблении
• Другая важная информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которая требуется оценщику для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости

При рефинансировании ипотечного кредита, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и подписываете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. У вас как у покупателя есть преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену.Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может счесть заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком. Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости.Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его. Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену.Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены близлежащих выкупа и коротких продаж, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что необходимо знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline — отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома — это просто еще одна ячейка, которую нужно проверить на заключительном контрольном списке.Когда оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы сталкиваетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

Ваш ключ к успешному рефинансированию

Когда вы подумываете о рефинансировании ипотечного кредита, многое будет зависеть от оценки. Если стоимость вашего дома настолько мала, что вы находитесь под водой, вы не можете рефинансировать.Если согласно вашей оценочной стоимости ваш собственный капитал составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI) или будете вынуждены приносить немного наличных, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы можете не получить самую низкую доступную процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными.

Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе и то, как вы можете подготовить свой дом, что является ключом к успешному рефинансированию.Взаимодействие с другими людьми

Ключевые выводы

• Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая обычно стоит от 300 до 500 долларов для дома на одну семью.
• Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом — лично — и изучает похожие свойства, прежде чем приступить к оценке дома.
• Освежение покраски дома, устранение беспорядка и указание на скрытые особенности могут помочь повысить шансы на высокую оценку.
• Домовладелец, который считает, что оценка слишком занижена, может подать апелляцию, но вероятность того, что оценщик изменит ее, очень мала, если нет существенных доказательств того, что оценка занижена.

Оценка жилья: ключ к успешному рефинансированию

Что такое оценка дома?

Оценка проводится лицензированным или сертифицированным специалистом, чье мнение о стоимости дома предоставляется как незаинтересованная и беспристрастная третья сторона. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но он не играет никакой роли, когда дело доходит до того, можете ли вы рефинансировать в результате полученной ими стоимости.

В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику денег больше, чем стоит собственность. Если собственность позже по какой-либо причине переходит в обращение взыскания, кредитор хочет иметь возможность перепродать собственность и получить свои деньги обратно.

Оценщик посещает ваш дом от 30 до 60 минут, чтобы измерить его размеры, изучить удобства и оценить общее состояние как внутри, так и снаружи, сделав фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты.

Затем они изучают записи о транзакциях с недвижимостью, аналогичной вашей — в идеале, с недвижимостью в вашем районе, которая недавно была продана. Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, за сколько ваша недвижимость будет продаваться, если вы выставите ее на рынок. Банк использует эту стоимость вместе с вашим доходом, активами и кредитной историей, чтобы определить, сколько и на каких условиях он предоставит вам ссуду.

Как работает домашняя аттестация

Два типа операций рефинансирования не требуют оценки: упорядоченное рефинансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования для снижения процентной ставки от Управления по делам ветеранов (VA). Все остальные виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки. После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщиков, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенной стоимости жилья. Закон Додда-Франка и Закон о правде в кредитовании теперь требуют, чтобы оценка проводилась «независимо и без ненадлежащего влияния и принуждения».

Поскольку федеральные требования независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемого взаимодействия между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона, поскольку они пытаются повлиять на мнение оценщика до завершения оценки.

Кредиторы проявляют осторожность, чтобы избежать серьезных дисциплинарных взысканий. Кредитные специалисты и брокеры не могут выбрать оценщика, равно как и заемщик.

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC). «Использование КУА не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика», — говорит Джо Парсонс, старший советник по кредитам в Pinnacle Capital Mortgage, Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.Взаимодействие с другими людьми

Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые партнерские отношения с небольшой группой индивидуальных оценщиков и могут не использовать КУА. Или у кредитора может быть собственный отдел независимой оценки. Оценщик должен знать местные особенности местности (так называемая рыночная компетенция). Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной оценки, выпущенным Appraisal Foundation, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.Взаимодействие с другими людьми

Кто платит за аттестацию?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за данную территорию. Будьте готовы заплатить кредитору от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты недвижимости стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», — говорит Эрин Бентон, вице-президент компании Decorum Valuation Services, управляющей компании по оценке в Элликотт-Сити, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить за оценку независимо от того, закрывается ли ваш кредит, потому что оценщик все еще выполнил свою работу.Хотя комиссия может показаться целесообразной, если она позволяет вам получить желаемые условия рефинансирования, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсудить стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время переуступки, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика того, будет ли их дом достаточно высоко оценен для рефинансирования, прежде чем они заплатят за сервис, как могли до нового регламента.В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но эти записи могут быть неточными или неполными.

Другой вариант — попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж из службы множественного листинга, — говорит Брюс Эйлион, агент RE / MAX Greater Atlanta. Спросите вежливо, поскольку агент окажет вам услугу — в отличие от продажи дома, он или она не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.

Что ищут оценщики?

Стоимость, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от последних продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости. Тем не менее, вы ошибаетесь, если думаете, что ничего не можете сделать, чтобы помочь вашему дому получить максимальную оценку своей потенциальной стоимости.

По словам Эйлион, оценка вашего дома похожа на первое свидание. Хотя вы не знаете, как ваш партнер будет любить вас или оценивать вас, ухоженный вид значительно увеличивает ваши шансы на то, чтобы вас сочли привлекательным.«То же самое и с оценкой, — говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, не загроможденной и удобной для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и замаскироваться от запаха. Вы же не хотите, чтобы оценщик торопливо уходил ».

Вот как сертифицированный оценщик жилой недвижимости Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс, описывает свой подход к работе: «Как правило, не имеет значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме царит беспорядок. Однако важно понимать, что грязный или неухоженный дом может привести к чрезмерному износу, и это состояние может, по сути, повлиять на его стоимость.”

По словам Ваккари, оценщика заботятся о следующем:

• Внешнее и внутреннее состояние
• Общее количество комнат с добавленной стоимостью для спален и ванных комнат
• Функциональные возможности, включая дизайн и планировку помещений, а также функциональное устаревание
• Улучшение кухонь и ванных комнат, окон, крыши и домашних систем (отопление, электричество и водопровод) за предыдущие 15 лет, которые сделали дом более современным, функциональным и пригодным для жизни по сегодняшним стандартам
• Состояние и возраст систем водоснабжения, электроснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха
• Внешние удобства, такие как как отдельно стоящие гаражи, террасы и подъезды. Бассейны и джакузи также увеличивают стоимость дома.
• Местоположение
• Неприятные черты, такие как внешний вид, который не сочетается с остальной частью района, будут снижать стоимость
.

По словам Парсонс, неплохо было бы указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны и которые потенциально могут повлиять на мнение оценщика о ценности.

Подготовка к аттестации

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его для потенциального покупателя.«Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональную реакцию», — говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливым и комфортным он будет там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».

Ваккари добавляет, что домовладелец не стал бы делать никаких изменений, например рвать старый ковер, чтобы обнажить паркетные полы, для оценки, как он или она сделал бы это для продавца. Но освежение краски дома, как внутри, так и снаружи, может помочь, так же как и удаление беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех частей дома, включая подвал.Наконец, говорит Айлион, «если налоговая отчетность неверна, укажите это».

В противном случае, говорит Ваккари, оценщик обязан выявлять проблемы и задавать вопросы, если это необходимо.

Если вы добьетесь хорошей оценки

Поздравляю! Вы сделали важный шаг к рефинансированию ипотечного кредита и экономии денег. А теперь пора обсудить с кредитным специалистом следующую серию шагов. Если вы получили положительную оценку, используйте такой инструмент, как ипотечный калькулятор Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы узнать процентные ставки по рефинансированной ипотеке для дома вашей стоимости.Вооружившись этими цифрами, вы сможете договориться о переговорах с кредитором.

Если вы хотите обжаловать низкую оценку, у вас будет больше шансов на успех, если вы предоставите надежные данные в поддержку вашего дела.

Получение второго мнения

Иногда оценщик не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка — это всего лишь мнение одного человека», — говорит Эйлион. «Хотя это обученное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практикующие.”

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие этот процесс, что вы можете сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, он может написать письмо с апелляцией кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если домовладелец не имеет неопровержимых доказательств того, что стоимость прочь, — говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы докажете, что оценщик допустил существенную ошибку, например, неправильно указал площадь в квадратных футах или количество комнат; что они не обращали внимания на такие важные удобства, как бассейн или спа; или проигнорировал сопоставимую продажу, которая может поддерживать более высокую стоимость, в то время как «выбор вишни» менее подходящей сопоставимой продажи, которая указала бы на более низкую стоимость, говорит Парсонс.

Вы также можете привести доводы, говорит Айлион, указав, что использованные сопоставимые объекты относились к низшему школьному округу или низшему подразделению, у которого не было ассоциации домовладельца с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимыми. собственные продажи или что у них есть другие негативные внешние факторы, влияющие на стоимость, например, нахождение на оживленной улице.

«Объясните, почему они разные и не равны вашим, — говорит Эйлион. — Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными аналогами.”

Ваши возможности при низкой оценке

Если вы не можете успешно оспорить низкую оценку, как вы можете гарантировать, что рефинансирование будет проведено? Если в ходе оценки ваш собственный капитал составляет менее 80%, вы не будете соответствовать необходимому 80% -ному соотношению кредита к стоимости, и вам придется платить PMI, если вы не решите осуществить рефинансирование наличными.

Если оценка дает вам менее 80% собственного капитала, вы можете провести рефинансирование наличными, добавив достаточно денег при закрытии, чтобы достичь этого волшебного 80% отношения кредита к стоимости и избежать PMI.

Вы можете выбрать оплату PMI прямо сейчас. Если стоимость домов продолжит расти, вы можете позже предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своей основной суммы.

Однако если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это подождать, пока рынок улучшится, если только вы не имеете права на участие в такой программе, как вариант рефинансирования с высоким LTV от Fannie Mae или улучшенное рефинансирование помощи от Freddie Mac. Программа HARP (Home Affordable Refinance Program), которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находившимся под водой, истекла в конце 2018 года.Взаимодействие с другими людьми

Итог

Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам наилучшие шансы получить от оценщика максимально возможную стоимость вашей собственности. Оценка не всегда соответствует ценностям, на которые надеются заемщики, и представляет собой человеческий процесс, допускающий субъективность и ошибки. Вы можете подать апелляцию на низкую оценку, но добьетесь успеха только при наличии достаточно достоверных данных, подтверждающих вашу претензию.

Определение домашнего осмотра

Что такое домашний осмотр?

Домашняя инспекция наблюдает за состоянием недвижимого имущества и сообщает о нем, обычно когда оно выставлено на продажу.

Квалифицированный домашний инспектор оценивает состояние недвижимости, включая ее системы отопления и охлаждения, водопровод, электромонтажные работы, водоснабжение и канализацию, а также некоторые вопросы пожарной безопасности и безопасности. Кроме того, домашний инспектор будет искать доказательства повреждений от насекомых, воды, пожара или любых других проблем, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Ключевые выводы

• Домашний осмотр — это проверка сохранности и текущего состояния собственности.
• Покупатель организует и оплачивает осмотр дома и — в зависимости от его результатов — может решить перейти к закрытию, пересмотреть цену продажи, запросить ремонт или расторгнуть договор купли-продажи.
• Осмотр дома — это не то же самое, что оценка дома, которая требуется и запланирована кредитором для определения стоимости собственности, для которой покупатель ищет ипотеку.
• При оценке недвижимости для инвестиционных целей осмотр дома является одной из многих рассматриваемых переменных.

Как работает домашний осмотр

Потенциальные покупатели жилья часто нанимают домашних инспекторов для исследования собственности и получения письменного отчета с подробным описанием ее состояния, включая оценку необходимого или рекомендованного ремонта, проблемы с обслуживанием и любые другие потенциально дорогостоящие вопросы.Домашний инспектор оценит физическую структуру дома, от фундамента до крыши, а также системы дома. Эта оценка определит, соответствует ли дом нормам.

Осмотр дома может многое рассказать покупателю о недавно построенном или уже существующем доме и сэкономить им деньги и избавить его от неприятностей. Для продавцов, тем временем, проверка, проведенная перед тем, как выставить свой дом на рынок, может дать им возможность произвести структурный ремонт или модернизировать и заменить системы, которые могут увеличить вероятность продажи.

Обычно осмотр дома проводится после подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. По этой причине важно, чтобы контракт включал непредвиденные обстоятельства инспекции (также известные как непредвиденные обстоятельства «должной осмотрительности»), что дает покупателю время, чтобы найти инспектора, запланировать и посетить — при желании — инспекцию, получить отчет инспектора. , и решите, как действовать дальше, на основе предоставленной информации.

В зависимости от оценки отчета, который может включать в себя все, от материальных дефектов, которые негативно влияют на стоимость дома, до незначительных косметических дефектов, покупатель может решить продолжить продажу, запланировать дополнительные проверки, пересмотреть цену продажи с домовладельцем, потребовать определенного ремонта быть заключенным, либо расторгнуть договор. Если покупатель требует капитального ремонта, он также может запросить повторную проверку у первоначального инспектора, чтобы убедиться, что первоначальная выявленная проблема устранена.

Дополнительные проверки могут проводиться на предмет наличия асбеста, плесени или грибка, термитов, вредителей, радона или свинца, например, или для проверки канализационных линий, дымоходов или других структурных компонентов.

Домашний осмотр и оценка

Осмотр дома фокусируется на текущем состоянии дома, и его не следует путать с оценкой дома, которая определяет его стоимость.Оба являются важными шагами в процессе, ведущем к продаже дома, но делаются они по разным причинам.

Покупатель назначает домашний осмотр, а затем может присутствовать на нем, чтобы узнать о состоянии и безопасности дома и его систем. Напротив, оценка, проводимая сертифицированным или лицензированным оценщиком, требуется и планируется кредитором, когда покупателю требуется ипотечный кредит для покупки дома.

В отличие от осмотра дома, оценка может повлиять на сумму, которую можно взять в долг, и обычно проводится за закрытыми дверями без присутствия покупателя.Оценщик использует несколько методов оценки, включая сопоставимые цены на жилье, размер и качество дома, размер участка и т. Д., Тогда как домашний инспектор оценивает только состояние дома.

Особенности

Инвестиции в недвижимость

Оценка недвижимости может быть сложным процессом, так как результат домашнего осмотра выступает всего лишь одной переменной.

Инвестиции в недвижимость похожи на вложения в акции. Существуют две основные методологии: абсолютное значение и относительное значение.Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) собственности с использованием соответствующей ставки дисконтирования аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость также сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями.

В обоих методах оценки недвижимости очень важно выбрать подходящую ставку капитализации или требуемую норму доходности недвижимости. Это результат за вычетом увеличения или уменьшения стоимости.

Как работает оценка дома — советник Forbes

Когда продавцы и покупатели договариваются о цене дома, дело сделано, верно?

Пока не взвесит оценщик.

Если это не покупка дома только за наличные, оценщик является беспристрастной третьей стороной, которая может подтвердить или усложнить сделку, предоставив оценку стоимости дома. Кредиторы полагаются на профессиональную оценку жилья, чтобы определить, соответствует ли дом по крайней мере согласованной цене.

Что такое оценка дома?

Оценка жилья — это анализ стоимости вашей собственности от сертифицированного или лицензированного оценщика, нанятого кредитором во время покупки дома или процесса рефинансирования.

Кредитору необходима точная оценка собственности, поскольку он предоставляет ипотечный кредит и хочет убедиться, что он не дает слишком много денег покупателю. Оценка также важна для покупателя и продавца, поскольку оценочная стоимость, которая оказывается ниже согласованной цены, может побудить покупателя возобновить переговоры о цене.

Оценщик обычно оценивает недвижимость — внешнюю и / или внутреннюю — проводит исследования и рассматривает любые специальные запросы от кредитора.

Покупатель оплачивает стоимость оценки, которая обычно составляет несколько сотен долларов.

Взгляд на процесс оценки

Оценка проводится как можно раньше после того, как стороны договорятся о цене, чтобы у вас было достаточно времени, чтобы запланировать посещение объекта и составление отчета. Кредитор выберет оценщика дома, который свяжется с продавцом, чтобы назначить время и дату посещения дома.

Единый отчет об оценке жилья, который в целом напоминает этот шаблон от Fannie Mae, спонсируемой государством компании, которая поддерживает многие ипотечные кредиты, обычно основывается на следующих факторах:

Оценочная инспекция. Традиционно оценщики проверяют как внешний вид, так и интерьер дома, чтобы убедиться, что он находится в хорошей структурной форме, чтобы убедиться в отсутствии проблем с безопасностью, отметить количество комнат и увидеть, проводились ли серьезные обновления со времени последняя сделка с недвижимостью.Оценщик обычно фотографирует различные части дома во время осмотра. Оценщик проводит домашний визит индивидуально, но домовладельцы могут присутствовать, особенно если они все еще живут в доме. Покупатели могут попросить о своем присутствии, хотя это нечасто.

Оценочные визиты для займов, обеспеченных государством, могут отличаться от таковых для обычных займов. Например, оценщику, который составляет отчет по ссуде, обеспеченной FHA, необходимо протестировать коммунальные услуги и бытовую технику, чтобы убедиться, что они находятся в рабочем состоянии в соответствии с государственными правилами.У ссуд VA есть аналогичный список требований для оценки.

Опасения по поводу коронавируса изменили процесс оценки, по крайней мере, временно. Например, оценщику может быть разрешено провести альтернативную оценку, которая может полагаться на внешний осмотр в сочетании с фотографиями и / или видео интерьера дома от продавца.

Исследования. Важной частью определения стоимости оценщика является цена сопоставимых домов, недавно проданных на рынке недвижимости.Наиболее актуальные из них имеют многие из тех же характеристик, что и рассматриваемый дом, и находятся по соседству или поблизости.

Чтобы получить сравнительную информацию, оценщики обычно просматривают правительственные записи, а также информацию о продаже домов из Службы множественных списков (MLS). MLS — это база данных по недвижимости, которая включает в себя список домов и информацию о продажах, размещенную профессионалами в сфере недвижимости. Хотя технически база данных является частной, большая часть информации доступна в Интернете бесплатно.

Подход к оценке. Оценщик может решить, что метод сравнения продаж является наиболее подходящим способом оценки стоимости, или может использовать подход, основанный на затратах, который представляет собой оценку стоимости строительства дома сегодня в сочетании со стоимостью земли.

Home Appraisal Vs. Домашний осмотр

Оценка жилья отличается от осмотра дома, поскольку проводится для определения стоимости дома в интересах кредитора.Осмотр дома сосредоточен на интересах покупателя и необходимом ремонте дома перед совершением покупки.

В процессе закрытия покупатель найдет и наймет домашнего инспектора, который проведет тщательный осмотр каждой части дома, разработает подробный отчет, охватывающий интерьер и экстерьер, и даст рекомендации о том, что может потребоваться отремонтировать или обновить. .

После осмотра дома покупатель и его агент по недвижимости должны сообщить о любых проблемах, обнаруженных в ходе осмотра дома.Ремонт может быть произведен или оплачен продавцом, или обе стороны могут договориться о компенсации покупателю для устранения любых проблем после въезда. К осмотру жилья вообще не привлекаются кредиторы, если только покупатель не решит расторгнуть договор купли-продажи из-за результатов осмотра.

Расшифровка отчета об оценке вашего дома

Когда вы получите отчет об оценке вашего дома, вы, скорее всего, перейдете на страницу с окончательной оценочной стоимостью. Если стоимость такая же или очень близка к предложенной цене продажи, проблем с получением кредита возникнуть не должно.

Однако, согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, в июне 2020 года вопросы оценки привели к 18% задержек при закрытии покупок жилья и 9% расторгнутых договоров.

В отчет будут включены:

• Стоимость, включая определение стоимости, например рыночную стоимость, и дату ее вступления в силу (оценка обычно действительна в течение четырех месяцев)
• Характеристики объекта, включая его характеристики и состояние
• Справочная информация о рынке, местонахождении дома и информация, включая сопоставимую недвижимость, которые подтверждают определение стоимости оценщика
• Особые инструкции кредитора или других связанных агентств

Отчет обычно отправляется покупателю, когда кредитор получает его, по крайней мере, за три дня до даты закрытия.

Как оспорить отчет об оценке дома

Если вы считаете, что получили низкую оценку, и хотите оспорить выводы отчета, вы можете связаться с кредитором. Лучше всего отправить информацию в письменном виде, и, возможно, можно будет заказать пересмотренную экспертизу.

Проблемы, на которые следует обратить внимание, включают:

• Неверное количество комнат и не учитываются основные части дома, такие как гараж
• Указан квадратный метр, который не соответствует реальному размеру
• Сопоставимые продажи, которые не расположены рядом с домом или которые были завершены много месяцев назад
• Основные обновления, проигнорированные в отчете

Если вы решите получить вторую оценку, она не может быть использована кредитором в качестве доказательства стоимости дома, но может помочь вам опровергнуть первоначальную оценку.

Как оценка недвижимости может помочь покупателю

Оценка предназначена для удовлетворения ипотечного кредитора, но она также может защитить или даже принести пользу покупателям. Оценочная банка:

Подтвердите стоимость дома. Это обычный результат аттестации. Исследования показали, что подавляющее большинство оценок подтверждают цену покупки. В этом сценарии покупатель и продавец могут продолжить процесс закрытия в ожидаемом темпе.

Дайте покупателям больше возможностей на переговорах. Низкая оценка замедлит процесс покупки. И покупатель, и продавец уведомляются о более низкой стоимости собственности, и это может дать покупателю возможность провести новые переговоры с продавцом. Или покупатель может отказаться от сделки, потому что стоимость дома не отражает предложенную покупную цену. Покупатели, которые достаточно сильно хотят получить недвижимость, могут отказаться от более низкой оценки и заплатить продавцу разницу между продажной ценой и оценочной стоимостью из своего собственного кармана.

Повышение собственного капитала. Гораздо более высокая оценка дает покупателю больше собственного капитала, что является огромным преимуществом, если кто-то хочет избежать ипотечного страхования и получить ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию в будущем. Кроме того, продавцу не будет известна смета, поэтому нет необходимости пересматривать условия сделки.

Советы по оценке для продавцов жилья

Если вы продаете свой дом, вы, вероятно, много поработали, чтобы он выглядел как можно лучше как внутри, так и снаружи. Маловероятно, что вы внесете существенные изменения за короткий период времени между подписанием договора купли-продажи и процессом оценки дома.

Но вы можете провести базовую уборку и обслуживание, чтобы убедиться, что дом все еще находится в отличном состоянии для оценочного визита. Вы хотите:

• Убедитесь, что важные механические устройства, подключенные к дому, работают, например, электрический механизм открывания гаражных ворот
• Убедитесь, что нет необходимости в очевидном ремонте, особенно такого, как неисправные перила или ступеньки, который может вызвать проблемы с безопасностью.
• Очистите или устраните проблемы с крышей и окнами, устраните утечки воды и другие проблемы, которые могут указывать на наличие активных проблем в доме
• Проведите основную уборку внутри и снаружи дома, чтобы он выглядел как можно лучше

Продавцы жилья могут повысить стоимость оценки своего дома, предоставив оценщику недвижимости информацию о значительных улучшениях в собственности, включая новую крышу, обновленный сайдинг, недавно приобретенную печь или кондиционер или дополнение.

Вы рискуете снизить оценочную стоимость вашего дома, если позволите беспорядку взять верх, не решите проблемы безопасности и сделаете неухоженный фасад дома, который ограничит привлекательность. Кроме того, отслеживайте продажи в вашем районе, поскольку группа проблемных продаж, в которых владельцы не получают рыночной стоимости своих домов, может негативно повлиять на вашу оценку.

Советы по оценке для рефинансирования домовладельцев

Домовладельцы, которые осуществляют рефинансирование, должны убедиться, что оценочная стоимость не снизилась с момента покупки дома.Их текущая ипотека основана на этой предыдущей стоимости, поэтому уменьшение может сделать заявку на новую ипотеку более сложной или невозможной.

Например, если вы купили дом за 300 000 долларов два года назад, а сейчас он оценивается в 290 000 долларов, это сократит ваш собственный капитал в вашем доме. Новое значение отношения ссуды к стоимости может повлиять на вашу процентную ставку и на то, нужно ли вам оформлять ипотечную страховку.

Домовладельцы также должны подчеркивать любые недавние обновления, которые могут напрямую показать, что дом сохранил или увеличил свою стоимость.

Как работать с оценщиками недвижимости

Оценщики недвижимости являются ключевыми игроками при продаже многих домов. Обычно ипотечный провайдер нанимает оценщика после того, как покупка была согласована и подана заявка на жилищный заем, чтобы определить стоимость дома и имеет ли смысл для кредитора предоставить столько денег, сколько просит покупатель. за.

Как агент, вы должны знать, на что обращают внимание оценщики недвижимости при определении стоимости дома.Во многих случаях вам следует нанять оценщика до того, как дом будет выставлен на продажу, чтобы он помог определить запрашиваемую цену.

Предварительные оценки становятся все более распространенными

Предварительные оценки дают продавцу реалистичное представление о том, где его собственность должна быть оценена во время листинга. Они также указывают на проблемы, вызывающие беспокойство, которые могут быть обнаружены в ходе оценки, чтобы продавец мог решить эти проблемы заранее.

Важно отметить, что эту же оценку нельзя использовать, если будет представлено предложение (даже если предложение поддерживает оценку, и наоборот).Руководящие принципы кредитования потребуют заказа новой оценки. Однако, если оба отчета подготовил один и тот же оценщик (что допустимо), он может предложить скидку.

Оценка стоимости дома определяет сумму кредита

«Оценочная стоимость дома будет определять сумму денег, которую покупатель может занять для финансирования дома», — объясняет Мишель Лернер, автор книги Homebuying: Tough Times, First Time, Any Time Мишель Лернер, Вашингтон, округ Колумбия. Кредитор нанимает оценщика, а гонорар оплачивает покупатель.Как агент по продажам, вы можете помочь своему клиенту получить наилучшее предложение и провести оценку без стресса, предварительно рассмотрев определенные вопросы.

«Во-первых, — говорит Лернер, — сделайте дом доступным, когда это захочет оценщик. Во-вторых, сделайте так, чтобы оценщик выглядел так же хорошо, как и покупатель. Если оценщики недвижимости увидят отсроченное обслуживание, они зададутся вопросом, что еще не обслуживалось. Лучшие агенты готовят информацию о работе, которую продавец проделал в доме, или о качестве школьного округа, если это имеет значение.”

Карен Дж. Манн, президент Mann Appraisal (Discovery Bay, Калифорния), отмечает, что несоответствие между согласованной ценой и оценочной стоимостью дома иногда может нарушить сделку. Таким образом, она советует торговым агентам провести оценку дома в начале процесса.

БЕСПЛАТНОЕ РУКОВОДСТВО : Ускорьте свой подъем на вершину своего рынка с помощью этой бесплатной электронной книги Trick of the Trade: Советы для новых агентов .

Сопоставимые объекты необходимы при работе с оценщиками недвижимости

«Я посетил объекты недвижимости и обнаружил, что они стоят намного дороже, чем другие в округе, и я спросил агента:« Какие сопоставимые объекты вы использовали, когда устанавливали цену? Агент говорил: «Мне не нужны аналоги», но они нужны вам. Вы не можете придумать ценность из воздуха, а затем ожидать, что оценка сработает. Если вы запрашиваете определенную цену, покажите оценщику документацию, чтобы показать, почему она оправдана ».

«Как только оценщик понимает, как вы пришли к цене, он обычно знает, как с вами работать. Умные агенты самостоятельно нанимают оценщика до листинга. Иногда продавец нереально оценивает цену, и в этом случае агент может сделать оценщика плохим парнем. Мы не возражаем: это часть бизнеса.”

Остерегайтесь завышенных цен и завышенных цен на дома

Манн отмечает, что на сегодняшнем рынке продавца она иногда видит завышенную цену, и в этом случае кредитор может не предложить такой большой заем, как того хочет покупатель. В этом случае либо цена продажи может быть снижена, либо покупатель может внести больший первоначальный взнос, либо сделка может сорваться. Вот почему продавец должен работать с оценщиком на ранних этапах процесса.

«Иногда сопоставимые объекты могут нарисовать нереалистичную картину — например, на рынках, где было много случаев потери права выкупа, что привело бы к падению средних цен на жилье», — говорит Лернер. «Несколько лет назад некоторые оценщики завышали стоимость домов, предполагая, что цены будут продолжать расти».

Обратите внимание, что если оценщики недвижимости используют в своем отчете проблемные продажи, они должны прокомментировать, почему, и кредитор должен согласиться с их аргументацией. Поэтому, если потери права выкупа затопят рынок и по существу установят новый диапазон рыночной стоимости, тогда будет приемлемо их использовать. Если, однако, есть вполне приемлемые для использования сопоставимые объекты, которые не являются проблемными и указывают на более высокую стоимость, кредитор не согласится на использование этих сопоставимых объектов.

Таким образом, говорит Лернер, разумно нанять оценщика, который хорошо знает местный рынок и понимает нематериальные активы, такие как близость к общественному транспорту или относительная важность размера лота на разных рынках. «Оценка — это одновременно наука и искусство», — заключает она.

Об авторе : Джозеф Добриан пишет о коммерческой и жилой недвижимости, а также о финансах, связанных с недвижимостью, более 30 лет. Его авторская подпись появилась в The Wall Street Journal, The New York Times, The New Yorker, Real Estate Forum, Journal of Property Management, и многих других публикациях.Он также известный писатель, публицист и переводчик. Его веб-сайт www.josephdobrian.com, с ним можно связаться по адресу [email protected].

Чем занимается оценщик?

Когда вы подумываете о покупке дома, у этой истории есть две стороны: запрашиваемая цена продавца и фактическая стоимость недвижимости. Здесь и вступает в дело оценщик.

Не слишком ли высока цена нового дома, на который вы смотрите? Оценка недвижимости может дать вам понять, является ли запрашиваемая сумма справедливой покупной ценой.

Вот дополнительная информация о процессе оценки дома, чтобы вы могли узнать истинную ценность своего будущего дома.

Чем занимается оценщик?

Работа оценщика — определить текущую стоимость недвижимости для потенциального покупателя. Большая часть работы по определению стоимости оценки недвижимости выполняется во время проверки на месте, в ходе которой оценщик:

• Проводит обход комнаты за комнатой для оценки состояния интерьера
• Прогулка длина объекта недвижимости для оценки состояния экстерьера
• Оцените стоимость любых удобств, таких как бассейн, готовый подвал или встроенный бар
• Отметьте любые нарушения кодекса здоровья или безопасности для отчет об оценке
• Запишите планировку недвижимости, осмотрите квадратные метры и определите, является ли это домом на одну семью
• Если вы покупаете коммерческую недвижимость, оценщик недвижимости может провести оценку бизнеса для определения рыночной стоимости во многом таким же образом.

Вне офиса оценщик может также оценить текущий рынок недвижимости с учетом сопоставимых свойств в районе, чтобы помочь оценить стоимость дома или справедливую рыночную стоимость собственности.

Оценщик жилья сообщит о стоимости аналогичной недвижимости в вашем районе, чтобы вы могли определить, является ли ваша предстоящая сделка с недвижимостью разумной.

Как узнать, квалифицирован ли оценщик?

Обычно ваш кредитор выбирает оценщика.Оценщик должен иметь лицензию штата или другое свидетельство — например, Appraisal Foundation был уполномочен Конгрессом устанавливать квалификацию для того, чтобы стать оценщиком. Однако не во всех штатах требуется сертификационная аттестация, поэтому перед тем, как начать, проведите небольшое исследование оценочной стоимости.

Кто нанимает оценщика?

Обычно оценщика нанимает кредитор или финансовая организация. Поскольку в интересах кредитора получить хорошую оценку, у кредитора будет список авторитетных оценщиков, которых он нанял в прошлом, чтобы определить стоимость дома.

Кто оплачивает экспертизу?

Кредитный договор обычно содержит установленную стоимость оценки имущества. Тот, кто берет ссуду, платит за оценку, если в договоре не указано иное. Затем покупатель оплачивает оценочную плату в составе закрывающих расходов. Если продавцы заинтересованы, они могут заплатить за оценку, чтобы подтвердить запрашиваемую цену, что приносит пользу покупателю за счет сокращения затрат на закрытие сделки и транзакционных издержек.

Кредитор не имеет права корректировать размер комиссии после найма оценщика.Ожидайте, что средний диапазон составит от 300 до 600 долларов, в зависимости от размера вашей недвижимости, стоимости собственности и местоположения. Различные типы отчетов об оценке требуют разного количества усилий, которые могут повлиять на цену.

Сколько времени длится оценка?

Один или два часа — это среднее время, затрачиваемое на большинство оценок собственности. Вы должны получить отчет в среднем в течение трех-семи рабочих дней. Время, необходимое для завершения оценки, может зависеть от типа отчета, размера собственности и других факторов.

Каковы преимущества аттестации?

Думайте об оценке как о вложении вашего времени, денег и усилий. Важно знать, сколько стоит ваш дом или недвижимость, и оценка поможет вам получить одобрение кредита. Надеюсь, этот шаг и остальная часть процесса покупки дома пройдут гладко.

Что нужно знать об оценке дома

Понимание оценки дома