Аккредитация оценочных компаний в Росбанке

ПАО РОСБАНК (далее – Банк) является одним из лидеров ипотечного кредитования в России, обладает значительным опытом работы и предлагает выгодные программы жилищного кредитования. Для принятия Банком решения о возможной сумме выдаваемого кредита очень важно заключение о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленной независимым оценщиком. В связи с этим Банку необходимы услуги независимых оценочных компаний и оценщиков-индивидуальных предпринимателей (далее совместно именуемые – Оценщик), имеющих и достаточный опыт работы и соответствующую квалификацию.

В целях защиты от некачественной оценки и повышения эффективности процесса кредитования Банк осуществляет аккредитацию оценочный компаний — отбор Оценщиков в качестве партнеров при оценке предмета залога.

Для рассмотрения вопроса о соответствии Оценщика требованиям Банка к партнерам ему необходимо ознакомиться с Требованиями Банка к оценочным компаниям-партнерам/оценщикам-индивидуальным предпринимателям-партнерам, перечнем документов, которые необходимо предоставить в Банк, пройти процедуру регистрации на сайте Банка и предоставить в Банк документы согласно вышеуказанному перечню.

Срок рассмотрения документов составляет не более 30 рабочих дней со дня поступления в Банк всех необходимых сведений и документов.

Перечень Оценщиков-партнеров Банка (далее – Перечень) размещен на сайте Банка.

Клиенты Банка вправе предоставить отчет об оценке, подготовленный Оценщиком, не включенным в Перечень.

В этом случае отчет об оценке принимается после:

• предоставления Оценщиком документов, необходимых для его проверки на соответствие требованиям действующего законодательства и проверки Оценщика на соответствие требованиям действующего законодательства;

• предоставления отчета об оценке и проверки отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.

Срок рассмотрения заявки о принятии отчета об оценке Оценщика, не включенного в Перечень – не более 30 рабочих дней с момента предоставления документов в Банк.

 

Информация!

При возникновении вопросов вы можете направить письмо на следующий электронный адрес: [email protected].

 

03.09.2021 | Документ Word, 24.75 КБ

03.09.2021 | Документ Word, 24.82 КБ

03.09.2021 | Документ Excel, 37.23 КБ

Партнеры Банка для сотрудничества

АО «Россельхозбанк» (далее Банк) проводит отбор юридических лиц и индивидуальных предпринимателей для оказания Банку либо клиентам Банка услуг по оценке и/или строительному аудиту/финансово-техническому контролю. В разделе «Информация о регионе и сроках приема документов» размещается перечень региональных филиалов в которых осуществляется прием документов оценочных компаний и оценщиков для участия в процедуре присвоения статуса Партнера Банка в области оценочной деятельности. Прием документов для участия в процедуре присвоения статуса Партнера Банка для проведения строительного аудита/финансово-технического контроля осуществляется без временных и региональных ограничений на постоянной основе. Отбор осуществляется на добровольной основе и проводится на основе письменного обращения (заявления) об участии в процедуре отбора.

Прошедшие отбор юридические лица и индивидуальные предприниматели приобретают статус Партнера Банка и включаются в Реестр Партнеров Банка, публикуемый на официальном сайте Банка.

Для участия в отборе Партнеров Банка необходимо подать Заявление, Анкету, Согласие на обработку персональных данных и другие документы, требуемые для проверки соответствия лица требованиям Банка. Подача документов осуществляется:

• в региональный филиал Банка, соответствующий месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
• в головной офис Банка (для Партнеров Банка, претендующим на сотрудничество с Банком по крупным проектам).

Документы следует предоставлять на бумажном носителе и в электронном (сканированном) формате.

Анкета должна быть представлена в электронном виде (на съемном электронном носителе информации CD/DVD-диске) строго в формате Excel с приложением сканированной копии Анкеты. Не принимаются к рассмотрению документы тех Потенциальных партнеров, чьи Анкеты заполнены не по установленной форме (обработка Анкет проводится в автоматизированном режиме, поэтому любое изменение полей Анкеты приведет к сбою в обработке).

Все передаваемые в Банк документы в сканированном формате должны иметь разрешение не более 200 точек на дюйм и формат многостраничного PDF-файла.

Статус Партнера Банка присваивается на неограниченный срок, но ежегодно подтверждается на основании представленных Партнером Банка документов.

Партнеры Банка могут привлекаться к оказанию услуг всеми Клиентами Банка вне зависимости от территориального расположения.

В целях обеспечения конкурентной среды и контроля за качеством взаимодействия Партнеров АО «Россельхозбанк» в области оценочной деятельности, АО «Россельхозбанк» рекомендует оценочным компаниям/частнопрактикующим оценщикам разместить на своих сайтах (иных информационных ресурсах) актуальную информацию о тарифах на оказание оценочных услуг, в том числе, применяемых для клиентов/потенциальных клиентов АО «Россельхозбанк» в рамках кредитования юридических лиц.

Все вопросы просим направлять на электронный адрес [email protected]

Оценка недвижимости — цена услуги в Москве и Регионах РФ

Услуги по оценке недвижимого имущества

Оценка недвижимости — это процесс определения рыночной или иной стоимости недвижимого имущества, результатом которого является Отчет об оценке, соответствующий требованиям действующего законодательства.

Как работают оценщики КГ «ИРВИКОН»? Приведем некоторые отличительные черты нашей работы:

информация

быстрый предварительный расчет

Мы в короткие сроки делаем предварительный расчет и бесплатно консультируем клиента о диапазоне стоимости анализируемого объекта.

скорость

оперативное составление отчета

Реальный бизнес не может остановиться на месяц и ждать, когда оценщик не спеша подготовит свое заключение. Поэтому мы работаем очень оперативно.

гарантии

защита результатов

При необходимости мы защищаем свой отчет перед любыми проверяющими: экспертами СРО, акционерами, налоговой инспекцией, в суде и пр.

цена

адекватное ценообразование

Стоимость наших услуг зависит от многих факторов (сложность, объем работы и пр.), но всегда адекватна задаче конкретного проекта.

Специалисты КГ «ИРВИКОН»:

• умеют работать с исходной бухгалтерской и технической документацией объектов оценки;
• знают критерии проверки оценочных отчетов: экспертами СРО и Росимущества, Банками, налоговой инспекцией, поэтому еще в ходе своей работы закладывают все критерии, чтобы сделать все документы обоснованными и неоспоримыми.

Руководители и партнеры Компании являются членами экспертных и дисциплинарных советов СРОО и признанными судебными экспертами. Это является залогом успешного прохождения заключений КГ «ИРВИКОН» в любых инстанциях.

---

Вам требуется оценка недвижимого имущества?

Свяжитесь с нами! Гарантируем профессиональный подход и адекватную стоимость услуг!

Предварительный расчет и консультация — бесплатно.

Оставить заявку

---

Мы оказываем услуги по оценке недвижимости в Москве и Регионах РФ для организаций любых отраслей и форм собственности, а также для частных заказчиков. За время деятельности нами накоплен колоссальный опыт определения стоимости различных объектов имущественных прав, а также защиты наших Отчетов во всех инстанциях.

Мы уверены, обратившись в КГ «ИРВИКОН», вы останетесь довольны не только качеством и результатом работы, но и самим процессом сотрудничества с нашей компанией!

Подробнее об оценке недвижимости

Какие цели?

---

Каждый заказчик ставит перед оценщиком различные цели, их спектр крайне широк. Иногда анализ необходим для того, чтобы провести выгодную сделку купли-продажи, в других случаях определяется уровень инвестиций в форме недвижимости и т.д.

На начальных этапах выясняются цели, в зависимости от которых будет меняться процедура, виды стоимости. Так при использовании недвижимости в качестве залога при долговых обязательствах, обычно рассчитывается как ликвидационная, так и рыночная стоимости.

Кем востребована?

---

Большую часть заказчиков составляют собственники. Именно они используют имущество, определяют его судьбу, несут бремя содержания и риск случайной гибели. Хотя это не единственная категория лиц, обращаемая за получением данной услуги, к тому же за ней не всегда обращаются добровольно.

Как правило, конкурсному управляющему требуется обратиться к оценщику для того, чтобы определить стоимость имущества, в том числе недвижимого. Это императивное требование законодательства.

Помимо тривиальных ситуаций бывают и гораздо более редкие. К примеру, за услугой может обратиться потенциальный инвестор или член совета директоров компании-инвестора для определения рентабельности вложения активов.

В результате можно констатировать, что за проведением оценки может обратиться любое заинтересованное лицо.

Когда необходима?

---

Заинтересованные лица могут обращаться за оценкой недвижимого имущества в самых разнообразных случаях, их перечень достаточно обширен:

• Совершение сделок. Пожалуй, наиболее распространённая ситуация, когда к консультантам обращается собственник, что объясняется тем, что он всегда будет заинтересован в том, чтобы провести сделку на максимально выгодных условиях. Речь идет, как о поименованных в Гражданском кодексе договорах (купля-продажа, мена и т.д.), так и непоименованных (например, договор инвестирования).
• Взнос в уставной капитал юридического лица. Распространено мнение, что в качестве уставного капитала могут вноситься денежные средства, однако гражданское законодательство не вносит каких-либо ограничений на виды имущества, которые могут использоваться в качества вклада, поэтому граждане нередко используют для этих целей недвижимость.
• Урегулирование споров. Подготовленный профессиональным оценщиком документ — допустимое доказательство, как в досудебном разбирательстве, процедуре медиации, так и в судебном споре. Особенную ценность он приобретает именно на этапе судебного разбирательства, так как в случае качественного выполнения работы, ее результаты практически невозможно оспорить в суде.
• Залоговые обязательства. Банковская практика идет по пути прямой зависимости стоимости залога к сумме выдаваемого кредита, поэтому клиенту кредитной организации выгодно получить достоверную информацию.
• Страхование. Страховые выплаты напрямую зависят от суммы застрахованного имущества.
• Банкротство. Конкурсный управляющий привлекает специалистов для стоимостного анализа активов компании-должника.
• Принятие управленческих решений. Для того, чтобы разработать эффективный бизнес-план, проект строительства дополнительного филиала и т.д. необходимо собрать огромный объем информации, учитывающий достоверные данные о стоимости недвижимости.

Это открытый перечень, так как лицо может быть заинтересовано в проведении оценки недвижимости в абсолютно разных ситуациях.

Что оценивается?

---

Условно объекты оценки недвижимости можно разделить на три большие категории:

• Земельные участки. Анализу могут подвергаться участки любого целевого назначения: сельское хозяйство, водный и лесной фонд, земли населенных пунктов, промышленности и т.д. в соответствии с ч.1. ст. 7 ЗК РФ. Особое внимание уделяется тому, расположено ли какое-либо улучшение на территории участка, так как в таком случае необходимо определиться будет ли оцениваться исключительно земля или вся недвижимость, включая постройку. Одним из важных аспектов — это право, на котором титульный владелец осуществляет свои полномочия: собственность, аренда и т.д.
• Здания, сооружения и передаточные устройства. Оцениваться могут здания и сооружения любых типов и назначений (производственные, жилые, общественные).
• Объекты незавершенного строительства — выделены в отдельную категорию в связи с рядом юридических особенностей, формирующих правовое положение, например, особый порядок регистрации права собственности.

Какие факторы стоимости?

---

В каждом исследовании общий объем факторов будет различный, однако можно выделить примерный общий перечень:

• Категория и целевое назначение.
• Физические характеристики.
• Местонахождение. Часто может быть основным фактором, ведь земельный участок в перспективном бизнес-районе даже самого маленького размера может стоить существенно больше, чем земля за городом размером в несколько гектаров.
• Улучшения, наличие подведенных коммуникаций, удаленность от транспортных магистралей, развязок.
• Физическое состояние. Уровень физического износа объекта и возможность его целевого использования после приобретения.
• Конструктивные особенности.
• Экономические (общее состояние экономики как на федеральном, так и на местном уровне, уровень жизни населения, конъюнктура рынка и т.п.).
• Социальные (плотность населения, демографические процессы, культура и т.п.).
• Политические (особенности законодательства, политическая стабильность и т.п.).

Для конкретного объекта ценность каждого отдельного фактора будет разниться.

Каков порядок?

---

Процедура состоит из нескольких этапов:

• Сначала клиент ставит задачи перед экспертом, предоставляет весь доступный набор информации. Между сторонами заключается договор, фиксируются все юридические аспекты предоставления услуги, в том числе и ответственность сторон за ненадлежащее исполнение. Оценщик составляет приблизительный план работ.
• Второй этап – аналитический. Эксперт осуществляет сбор и анализ информации. Ее систематизация позволяет существенно облегчить и ускорить расчетную часть.

• Собственно процесс оценки. Основной этап, именно на нем эксперт определяется с методологией, обосновывая свой выбор:

  1. Доходный подход – основывается на ожидаемых доходах, которые получит потенциальный покупатель от приобретения актива.
  2. Затратный – включает весь объем затрат на восстановление / замещение имущества, с учетом всех видов износа: экономический, функциональный, физический.
  3. Рыночный (сравнительный) – базируется на сравнении объекта с аналогичными на рынке, по которым открыта информация о сделках купли-продажи.

  После получения всех сведений, а также определения подходящей методологии, проводятся математические расчеты.

• Составление и предоставление Отчета об оценке недвижимости заказчику.

Каков результат?

---

В зависимости от целей, задачи, исходных данных и т.д. в каждом конкретном случае отчет содержит разный набор сведений, при этом можно указать примерный перечень разделов:

• Описание. Специалист указывает на основные индивидуализирующие признаки, например: адрес, этажность, площадь и т.д. Указанные сведения позволяют достоверно определить оцениваемый объект.
• Анализ рынка. Проводится анализ состояния рынка недвижимости объекта исследования.
• Методология. Эксперт указывает применяемые методологические приемы, а также обосновывает их целесообразность.
• Процедура. Проводится расчет и описание операций, совершенные в ходе исследования.
• Итоговая стоимость. Вывод об итоговой стоимости на определенную дату, к которому пришел эксперт по результатам проведенных действий.

Обязательное условие — соответствие всем законодательным требованиям, предъявляемым к данному документу.

ОфисТорговыеСкладскиеПроизводственныеЗемляЗданиеБизнес

Материал стен БревноБрусГазобетонГазопенобетонДеревоДерево + утеплительКаркаснозасыпнойКирпичкирпич на ж/б каркасеКирпич на металлокаркасеКирпич на монолитном каркасеКирпич+деревоКлассическая кладкаМеталлический каркасМонолитМонолитно-литой каркасМонолитный железобетонный каркасПанельПанельно-кирпичныйПенобетонСибитСэндвич-панельШлакоблокШлакоблокиШпалыЩитовой

Планировка Смежнаясмежно-изолированнаяИзолированнаяСвободнаяСтудиякухня-прихожая

Тип ХрущевкаТиповаяУлучшенной планировкиПолногабаритнаяМалосемейкаАпартаментыМалоэтажнаяОбщежитиеПентхаусИндивидуальная планировкаМалогабаритнаяЭлитная

Отопление Газ автономноеГаз центральноеПечно-водяноеПечноеЦентральноеЭлектро-котел

Водоснабжение АвтономноеСкважинаЦентральное

Плита Электро Газ центральное Газ автономное Смешанная Печное

Кол-во этажей

Санузел Без ванныВ домеДушНа улицеНа этажеНесколько (2 и более)нетОбщийРаздельныйСидячая ваннаСовмещенный

Номер варианта

Год постройки от

Ростов — город оценщиков

Донской рынок оценки довольно многочисленный и конкурентный. Сами участники рынка затрудняются назвать точное число игроков, мнения по этому поводу несколько разнятся. Однако все солидарны в том, что дипломированных специалистов здесь очень много, возможно даже в избытке, а вот профессионалов намного меньше. По одним данным, на рынке оценки Ростова работает около 100 фирм, по другим — по всей области примерно столько же. Однако все сходятся во мнении, что субъектов оценки довольно много.

— Ростовская область занимает 4-е место в России по количеству оценщиков, — приводит данные Александр Кориневский, гендиректор ООО «Бета консалтинг». — В прошлом году в списках СРО было зарегистрировано более 600 донских оценщиков. В СРО состоят оценщики-физлица. В Краснодарском крае, бюджет которого равен сумме бюджетов Ростовской области и Ставропольского края, — около 700 оценщиков.
Владимир Горбунов, руководитель ГК WEAKON PROPERTY GROUP: «Оценщиков много, но специалистов мало». — Оценщиков много, но специалистов мало, — уточняет Владимир Горбунов, руководитель ГК WEAKON PROPERTY GROUP.

— Судя по количеству обученных специалистов-оценщиков, оценку недвижимости на рынке Ростова и области предлагают до 150 компаний, из них лишь 2/3 делает эту работу не периодически, один раз в квартал, а постоянно, — считает Иван Иваненко, директор ООО «Квартал-Эксперт».

С банками, которые считаются серьезными клиентами, наиболее активно работает несколько десятков компаний.

— С учетом того, что согласно законодательству субъектами оценочной деятельности являются физические лица, реестр юридических лиц, осуществляющих оценочную деятельность, в настоящее время отсутствует как таковой, — поясняет Ирина Лагунова, гендиректор ООО «Компания “ВЕАКОН-АрсГор”». — Поэтому назвать точное количество компаний довольно сложно, можно отметить, что только в реестре аккредитованных компаний при Юго-Западном банке ОАО «Сбербанк России» числится 19 компаний, расположенных в г. Ростове-на-Дону.
Иван Иваненко, директор ООО «Квартал-Эксперт»: «Судя по количеству обученных специалистов-оценщиков, оценку недвижимости на рынке Ростова и области предлагают до 150 компаний, из них лишь 2/3 делает эту работу не периодически, один раз в квартал, а постоянно».— Нормальная оценочная компания на рынке Ростова, а таких около двух десятков, в своем штате имеет от 5 до 15 дипломированных оценщиков, не обязательно являющихся членами СРО (такие специалисты зачастую работают помощниками оценщика), — продолжает Иван Иваненко. — В силу действующего законодательства в штате требуется наличие лишь двух специалистов — членов СРО. Все, что выше, — это уже частное решение компании, соответствующее ее рыночной стратегии и требованиям партнеров, в том числе банков. Такая компания сотрудничает с несколькими десятками банков, представленных в регионе. Сотрудничество носит постоянную основу, порой длится несколько лет. Однако это не означает, что все неизменно. Может поменяться менеджмент банка, и тогда меняются правила игры, вводятся новые требования, строятся новые взаимоотношения. Главное условие для продолжения сотрудничества — положительная деловая репутация.

По мнению Ирины Лагуновой, в настоящее время актуальнее говорить не о размере оценочной компании, а об опыте работы и квалификации специалистов и деловой репутации компании:

— Если судить по этим критериям, то я бы назвала около 10–15 компаний г. Ростова-на-Дону, для которых оценка является основным видом деятельности и которые должным образом уделяют внимание профессиональным навыкам своих сотрудников. Лидерами ростовского рынка, по разным оценкам, являются около 10, максимум 15, крупных компаний (работающих на рынке от 10 лет, участвующих в федеральных рейтингах, с известным брендом).

— Самой большой оценочной компанией в стране может считаться «Газпром», если у него в штате имеется хотя бы два реестровых оценщика, — делится наблюдением Роман Бабенко, председатель правления Ростовского регионального отделения Российского общества оценщиков.

Около десятка ростовских оценочных компаний участники рынка относят к средним, остальные — это небольшие фирмы со штатом до

5 человек. Кроме того, оценочную деятельность осуществляют и индивидуальные предприниматели.

Шквал комментариев: как остановить плохой закон на подступах к Думе

Про онлайн-площадку для публичного обсуждения законодательных инициатив на regulation.gov.ru многие впервые узнали в связи с проектом постановления правительства «Об осуществлении просветительской деятельности». Экспертам и просветителям, выступившим против размытых формулировок проекта, удалось привлечь внимание широкой общественности — документ набрал рекордные 25 000 дизлайков, после чего в Минпросвещения заявили, что проект «требует существенной доработки».

Калькулятор технократа

Оценка регулирующего воздействия (ОРВ) — это инструмент, призванный повысить обоснованность и эффективность нормативно-правового регулирования; входит в число лучших международных практик и рекомендована Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в том числе для России. 

В ряде либеральных стран, прежде всего, в США отказались от традиционной модели госуправления, в которой чиновники спускают правила игры сверху вниз, не учитывая точки зрения представителей бизнеса, а значит, рискуя существенно навредить рынку. Методология ОРВ предлагала повысить эффективность экономического регулирования за счет двух принципов: во-первых, опоры на данные, а во-вторых — участия в нормотворческом процессе всех заинтересованных лиц. Так, разработчик должен тщательно обосновывать необходимость введения нового регулирования, а представители бизнеса и общества вправе оспорить эту аргументацию, приведя собственные расчеты или предложив альтернативное решение.

Реклама на Forbes

В России о введении ОРВ на федеральном уровне задумались в Минэкономразвития в 2010 году, когда тема снижения административных барьеров для бизнеса занимала почетное место в политической повестке. Однако российская интерпретация метода довольно сильно отличалась от оригинальной: цифры, расчеты и государственная экспертиза в нее попали, а вот возможность прямого участия предпринимателей в этой экспертизе отошла на второй план.

В результате ОРВ стала своеобразным «калькулятором технократа»: основываясь на сравнении выгод и издержек для бюджета и экономики, предоставленных ведомствами, контролирующий орган (Минэкономразвития) самостоятельно принимает решение о целесообразности введения нового регулирования и выдает проекту положительную или отрицательную рекомендацию, которую дальше могут учитывать законодатели. Устраиваются публичные консультации, но использовать их для защиты своих интересов, как правило, могут лишь крупные игроки, а для малых и средних предпринимателей участие в процессе де-факто сжалось до комментирования текстов проектов на regulation.gov.ru.

Общественные кампании

Но даже в этой почти безнадежной ситуации бизнесу периодически удается отстоять свои интересы — к такому выводу мы пришли в исследовании, проанализировав вклад различных факторов в вероятность введения нового регулирования.

Так, количество критических комментариев, оставленных на regulation.gov.ru, значимо связано как с отзывом проекта самим разработчиком и с отрицательным решением Минэкономразвития, так и (по крайней мере, в случае с проектами федеральных законов) с тем, что в итоге проект так и не попадет в Госдуму. Причем число комментариев важнее, чем так называемая степень регулирующего воздействия, которая, согласно методологии ОРВ, отражает, насколько сильно проект может повлиять на экономику и бюджет. Регуляторы, которых так или иначе касается проект, должны предоставлять Минэкономразвития сводные отчеты по ОРВ, но значимого эффекта от этой процедуры нам обнаружить не удалось. Это неудивительно: по подсчетам ЦПУР, только в 2% отчетов приводятся количественные оценки последствий от введения новых норм, а 90% предлагаемых решений вообще не должны приносить ни выгод, ни издержек бизнесу. Вероятно, дело тут в отсутствии у разработчиков достаточного стимула, а у Минэкономразвития — ресурсов для проведения качественной экспертизы

Как бы там ни было, получилось, что данных и ресурсов, необходимых для решения о введении той или иной нормы, явно недостаточно. Логично, что в таких условиях важным фактором стала площадка regulation.gov.ru, доступная для представителей профессиональных ассоциаций, экспертов и вообще гражданского общества. Итоговая вероятность принятия для проектов, которые получили наибольшее количество комментариев, в 2,5 раза ниже, чем для всех остальных.

Место для дискуссий

Как же выглядит типичная успешная кампания на regulation.gov.ru?

Как правило, она включает объединенные усилия профессионалов, чьи экономические интересы задеваются новой нормой, по содержательному комментированию текста проекта на портале; дизлайки работают хуже — вероятно, потому, что их, в отличие от комментариев, разработчики не обязаны учитывать.

Чаще всего такое взаимодействие удается организовать, когда область регулируемых отношений достаточно узкая. Например, в случае с поправками в закон, устанавливающими предельный срок эксплуатации транспортных средств, видно, как связанные с перевозками предприниматели обсуждали инициативу на специализированных форумах и агитировали менее активных участников сообщества критиковать проект в комментариях как лоббистский по отношению к автопроизводителям. В результате разработка проекта была заморожена. 

Похожую картину можно наблюдать и в других случаях: разработку законопроекта о промышленной безопасности остановили под шквалом комментариев о бессмысленных издержках, которые вводит проект; законопроекта об оценочной деятельности — на фоне критики от союзов оценщиков и региональных торгово-промышленных палат; то же — с проектом о внесении изменений в регулирование оборота никотиносодержащей продукции, и проч. При этом невозможно не отметить, что на более «политические» законы эти успехи не распространяются: так, закон об аттестации гидов и экскурсоводов, направленный на усиление госконтроля над содержанием экскурсий, все-таки был подписан, несмотря на критику, в том числе и от предпринимателей.

Известный пример более масштабной кампании — это история о новым кодексе об административных правонарушениях. Новый КоАП пытаются ввести уже третий раз, и каждый раз разработка останавливается именно на этапе общественного обсуждения. Проект предполагает увеличение штрафов, в том числе за несоблюдение пожарной безопасности, налоговые нарушения, нарушение миграционного учета и вообще всего, что проверяется в рамках контрольно-надзорной деятельности; как следствие, от закона может серьезно пострадать бизнес — причем практически любой. В результате на странице каждой версии проекта можно наблюдать сотни отрицательных комментариев. В Думу проект на настоящий момент не внесен, хотя прогнозировать развитие дальнейших событий затруднительно.

Резюмируя, можно сказать, что площадка для общественных обсуждений, которая изначально в рамках ОРВ планировалась как формальная, в результате работает как фильтр для некачественных законодательных инициатив. 

Тут есть и ложка дегтя — эффект от кампании может оказаться временным: после неудачной попытки некоторые проекты возвращаются, как болезнь после ремиссии, так что за ними приходится следить в течение долгого времени. При этом один только мониторинг новых инициатив на regulation.gov.ru, а тем более активное участие в обсуждении налагает дополнительное неявное бремя на предпринимателей — не у всех организаций есть возможность держать в штате юриста, который будет превентивно следить за законотворчеством. И все же пренебрегать одним из немногих работающих институтов обратной связи ни бизнес, ни гражданское общество уже не могут. 

Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора

Зачем страховщикам оценщики?

Свою точку зрения представляют Дмитрий Кувалдин (д..э.н, профессор, председатель правления Российской коллегии оценщиков и национальной коллегии специалистов- оценщиков) и Елена Веневцева (заместитель генерального директора СД ВСК)

Дмитрий Кувалдин, д.э.н, профессор, председатель правлений Российской коллегии оценщиков и Национальной коллегии специалистов-оценщиков

Нельзя сказать, что между страховщиками и оценщиками существует полное доверие и взаимопонимание. Что думает о проблеме каждая из сторон и как эту проблему решить?

 

Заказная оценка за небольшой гонорар

К сожалению, многие страховщики до сих пор считают, что оценщики нужны только для того, чтобы проставить в договоре подходящую стоимость объекта и закрепить ее своей подписью. Должен сказать, что это большое заблуждение. Действительно, удобные оценщики, готовые за небольшой гонорар подтвердить ту стоимость объекта, которую диктует страховщик, на рынке есть, но у них, как правило, не очень высокая квалификация, и они хороши до поры до времени, о чем будет сказано чуть ниже.

На самом же деле, существует понятие рыночной стоимости, и перешагнуть его нельзя. Поэтому если один и тот же актив оценивают несколько квалифицированных оценщиков, разница в стоимостных суммах при одинаковой исходной информации не должна превышать 5-10%. Но такая картина складывается, если это действительно профессиональные оценщики.

В народе ходят иные цифры возможных отклонений — до 30%. Если говорить исключительно о грамотных специалистах, то согласиться с этими цифрами я не могу.

Более того, если уважающий себя оценщик не собирается уходить с рынка, он никогда не пойдет на заказную оценку, потому что это означает крах его карьеры. Она закончится вместе с арбитражным судом, на котором оценщик более строгих правил успешно оспорит заявленную цену объекта (что, замечу в скобках, случается не так уж и редко).

 

К чему ведет страхование по остаточной стоимости

Очень часто крупные объекты страхуются по остаточной бухгалтерской стоимости, которая, как правило, не идет ни в какое сравнение с его рыночной ценой. В результате, когда происходит страховой случай, за полученные по страховке деньги клиент не может компенсировать понесенный ущерб.

Рассмотрим пример. Допустим, надо определить страховую стоимость самолета. Что такое страховая стоимость нового самолета, понятно. Но если самолет не новый, то в случае аварии (утраты имущества) компенсация страхователю должна быть такой, чтобы он мог приобрести самолет такого же качества, как утраченный.

Несколько лет тому назад в нашу фирму обратилась государственная компания ГТК «Россия», которая занимается авиаперевозками первых лиц страны. Компания понесла убытки после столкновения на рулежной полосе в аэропорту Внуково президентского лайнера с самолетом итальянского премьера. Все авиатранспортные суда, принадлежащие компании, были застрахованы, как водится, по остаточной стоимости, страховые выплаты могли быть соответствующими. Осуществить ремонт на них было невозможно, поэтому компания и обратилась к оценщикам, чтобы в дальнейшем не нести убытков при наступлении страховых случаев.

Мы оценили все самолеты и вертолеты, стоящие на балансе, после чего они были застрахованы по рыночной стоимости.

 

 

Как определяют рыночную стоимость объекта

В соответствии с Законом об оценке, для определения рыночной стоимости объекта должны быть применены три подхода:

1. затратный;

2. сравнительный;

3. доходный.

Хочу подчеркнуть, что при каждом проведении оценки применяются все три подхода.

 

 

При каждом проведении оценки применяются все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

 

Потом в зависимости от того, насколько в данной ситуации применим каждый из них, полученным суммам присваиваются определенные коэффициенты (удельные веса). В результате какой-либо из подходов может нивелироваться. Отказ от любого из них должен быть жестко мотивирован.

Например, некоторое время назад мы оценивали церкви и решили, что применение доходного подхода в данном случае некорректно и нецелесообразно, поэтому от них отказались.

Решать, какой подход применим в большей степени, а какой в меньшей, может только оценщик. На всякий случай замечу, что в рамках каждого подхода существует масса методов. Если же страховщик будет учить оценщика, какие подходы и методы применять, то можно сказать, что профессионализм обоих под большим вопросом. Каждый должен делать свое дело.

Немного уточним, как проходит оценка старых или устаревших объектов. Допустим, надо оценить устаревший станок. Он выполняет определенные функции. Правильный подход при оценке устаревшего станка состоит в том, чтобы найти современный станок, который выполняет те же самые функции. Это, так называемый, метод замещения.

Или, скажем, надо оценить очень старый дом. На этапе применения затратного подхода можно предложить следующий ход мыслей: во что обойдется строительство точно такого же дома из тех же самых материалов теми же способами, как исходный — это называется методом восстановления. А можно поступить и иначе — оценить строительство дома таких же размеров, но из современных материалов с такими же потребительскими качествами. Правильно определять именно эту цену, больше того, если следовать старинным технологиям, строительство обойдется намного дороже.

 

 

Сколько стоит проведение оценки и кто за нее платит

Привлечение оценщиков, как правило, увеличивает величину страховой премии. С одной стороны страховщику это выгодно, а с другой — может не понравиться страхователю и тогда он привлечет другого страховщика. Как обычно происходит определение стоимости объекта страхования, и, соответственно, страховой суммы?

Стоимость того или иного актива чаще всего определяет само предприятие по бухгалтерским отчетам. Дальше разговор нередко идет по следующему сценарию. Страхователь говорит: «Хотите — страхуйте по указанной стоимости, не хотите — найдем другого страховщика».

Но ведь услуги страхования должны быть эффективными, поэтому надо объяснять потребителю: оценка — не формальный акт, она нужна, чтобы в случае чего он получил бы деньги и мог компенсировать ущерб. Если застраховать объект на 20 копеек, они и составят страховую выплату при неблагоприятном течении обстоятельств.

Фактически процедуру оценки оплачивает страхователь. Надо сказать, что для оценщиков высокого класса работа со страховыми компаниями с финансовой точки зрения не очень интересна. Прямой зависимости величины гонорара от стоимости объекта практически никогда нет. Например, оценить тонну платины очень легко, стоить она будет очень много. Оценить 33 сарая и маяк МТС на одном гектаре гораздо сложнее, и стоимость работы тоже будет гораздо выше, чем за оценку тонны платины. Что касается величины гонорара, то она зависит от сложности и объема работы. Несколько лет назад Национальный совет по оценочной деятельности утвердил разработанные мной «РЕКОМЕНДУЕМЫЕ НАЦИОНАЛЬНЫМ СОВЕТОМ МИНИМАЛЬНЫЕ ТАРИФЫ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ», которые определяют нижнюю границу затрат в человеко-часах, обеспечивающих качественное оказание оценочных услуг силами профессионально подготовленных оценщиков, имеющих достаточный практический опыт, при безусловном выполнении требований законов, нормативных актов и стандартов, касающихся оценочной деятельности в РФ. Они размещены на сайте www.appraiser.ru и оформлены в виде таблицы с полусотней позиций — меньше чего неприлично брать. Тарифы составлены на основании статистики, временных затрат, сложности работы и необходимой квалификации специалистов-оценщиков. Если кто-то берется за работу за меньший гонорар, в лучшем случае это имиджевая или массовая работа. В худшем — просто халтура. Но в страховании оценка всегда разовая.

Есть мнение, что проведение оценки требует больших денег. Да и нет: с одной стороны, это действительно справедливая оплата за высококвалифицированный труд, с другой — гонорары оценщиков на порядки меньше, чем выгода, которую дает проведение оценки. Приведу пример из банковской сферы.

Сбербанк и ВТБ вышли на IPO. Сбербанк сам определил цену своих акций, завысив ее, в результате чего размещение акций было неполным — на 24%. ВТБ с учетом этого опыта провел тендер по отбору оценщика (кстати, выиграла его наша компания), была проведена оценка активов, и банк разместил столько акций, сколько планировалось — около 8 млрд долларов. Сопровождающие банки получили более 20 млн долларов. Услуги же оценщика стоили на два порядка меньше, а польза оказалась немалая!

 

 

Оценщики готовы сделать шаг навстречу страховщикам

Полагаю, оценщики больше нужны страховщикам, чем страховщики оценщикам. На оценке для страхования много не заработаешь: оценивать приходится чаще всего небольшие объекты недвижимости, а это работа несложная, и стоит она недорого. Для оценки заводов и предметов искусства обращаются достаточно редко.

В то же самое время на Западе страховщики и оценщики работают в плотной связке. Думаю, вопрос сотрудничества должен быть решен неким корпоративным образом, тогда страховщики смогут предлагать потребителю действительно полноценную услугу. В противном случае перспективы отечественных страховщиков в набирающей темп конкурентной борьбе с западными страховыми компаниями будут довольно грустными.

Хочу со страниц журнала предложить страховщикам создать комитет по оценке. Это дело беззатратное. Собрались — обсудили наболевшее, приняли совместное эффективное решение.

Не так давно Ассоциация российских банков создала (АРБ) такой Комитет по оценке. В него вошли представители банков и оценочных организаций.

Некоторое время назад АРБ провела опрос по удовлетворенности работой оценщиков. Выяснилось, что она составляет примерно 20%. Иными словами, 80% банкиров работой оценщиков не удовлетворены. Тогда мы попытались выяснить: с какими оценщиками сотрудничают банки? Оказалось — часто с малоизвестными компаниями, которые согласны на низкую оплату. Но как только при невозврате кредита оказывается, что оценочной суммы залога не хватает для компенсации, выясняется: с оценкой было что-то не так. Поэтому сейчас мы разрабатываем систему отбора оценщиков для банков. Точно то же самое я бы предложил сделать ВСС. Есть шанс, что возрастут и прибыль страховщиков, и удовлетворенность клиентов.

 

 

 

 

 

 

Другая точка зрения

 

НЕСКОЛЬКО МИФОВ О ЗАБЛУЖДЕНИЯХ СТРАХОВАЩИКОВ

Елена Веневцева, заместитель генерального директора, СД ВСК

Заявление о том, что «многие страховщики считают, что оценщики нужны только для того, чтобы проставить в договоре подходящую стоимость объекта» не соответствует в полной мере действительности в современных рыночных условиях.

Страховые компании, работающие в условиях конкурентного рынка, придают большое значение необходимости процедуры оценки как неотъемлемой части своей работы. Более того, в страховых компаниях, в подразделениях по заключению договоров, в отделах по урегулированию претензий работают специалисты, имеющие специальное «оценочное» образование. Это необходимо им не для работы оценщиком, а именно для понимания деятельности независимого оценщика, возможности говорить с ним на одном языке.

Ни одна серьезная страховая компания, которая дорожит своей репутацией, не станет работать с «удобными» оценщиками. Псевдостраховщики, которые занимаются просто отъемом денег, выбирают себе оценщиков, преследующих аналогичные цели. Такие игроки существуют на каждом рынке и их уход с рынка — вопрос времени.
Мне кажется, уважаемый автор смотрит на некоторые вопросы только с точки зрения оценщика. Многие из поднятых вопросов нуждаются в более развернутом обсуждении. Попробую прокомментировать некоторые из них.

1. К чему ведет страхование по остаточной балансовой стоимости? Проблема «недострахования» — вот как это называется у страховщиков.

Проблема возникла из-за бурных изменений в экономике России за последние 15 лет — приватизация, растущая конкуренция отечественных и иностранных предприятий, новое законодательство, наследство советского бухгалтерского учета, основанного на распределительной системе получения основных фондов, — и, в результате, рыночная стоимость имущества оказывается значительно выше его бухгалтерской балансовой стоимости. А стоимость имущества, не имеющего спроса на рынке, вообще равна нулю, несмотря на то, что в бухгалтерском балансе предприятия его стоимость присутствует.

Совершенно согласна с автором статьи, в том, что последствия «недострахования», (т.е. определения страховой суммы в договоре страхования на основе остаточной бухгалтерской балансовой стоимости) имеет отрицательные последствия для собственника имущества, т.е. страхователя и становятся видны при возникновении материального ущерба, т.е. при наступлении страхового случая.

Замечу, что для страховой компании «недострахование» тоже невыгодно: невозможно назначить адекватную риску страховую премию (взнос), правильно сформировать страховые резервы, рассчитать максимально возможный убыток по объекту, грамотно сформировать перестраховочную защиту. Другими словами недострахование — первый шаг к потере финансовой устойчивости компании.

Каков же выход? Страховать на полную страховую стоимость! Но что такое «страховая стоимость»? Автор статьи пишет, что это однозначно «рыночная стоимость». Не могу с ним согласиться. В отношении станков, самолетов, пароходов, скажем так, «легкопередвигаемого имущества» — да, а в отношении недвижимости ситуация намного сложнее. Приведу пример. В центре Москвы на Арбате стоит полуразвалившееся здание, в котором находится магазин. Каковы рыночная стоимость здания? Высокая. 80% рыночной стоимости этого здания составляет местоположение (аренда в центре Москвы «кусается»).

Предположим, страховая компания застраховала здание магазина по рыночной стоимости. Магазин благополучно сгорает дотла. Что остается в руках собственника магазина: право аренды (или собственности) на существующий земельный участок и кругленькая сумма, полученная от страховой компании. И на эту сумму на этом же земельном участке он строит новый современный магазин.

Собственник потирает руки от удовольствия. Что сделала страховая компания? Она возместила стоимость утраченного имущества? Нет. Она способствовала необоснованному обогащению собственника, что полностью противоречит институту страхования. Это говорит о неграмотно ведущейся предпринимательской деятельности, что может привести к неправильному формирования страховых резервов, т.е. неправильному использованию денег других страхователей и т.д. и.т.д. — см. выше. Финал — банкротство страховой компании и полная компрометация всей страховой деятельности.

Поэтому, с моей точки зрения, говоря о страховой стоимости, корректно говорить о «стоимости, определяемой в целях страхования». Тем более что в ГК РФ гл.48 ст.947 «Страхование» страховая стоимость определяется как «действительная стоимость имущества в месте его нахождения в день заключения договора страхования».

Не возьму на себя смелость указывать оценщикам, каким способом определять страховую стоимость. Отмечу лишь необходимость того, чтобы оценщики понимали технологию процесса страхования, а также все финансовые и правовые аспекты деятельности страховой компании. Возможность говорить на одном языке со страховщиками — лучший путь обойтись без упреков о привлечении страховщиками «удобных» оценщиков, неспособности объяснить страхователю важность и необходимость оценки.

2. По поводу тезиса о том, что для оценщика высокого класса неинтересно с финансовой точки зрения работать со страховщиками, могу лишь обратить внимание читателей на упорное акцентирование автором внимания на «необходимости оценки, разъяснений страхователю вопросов важности проведения оценки». Более профессионально, на мой взгляд, здесь будет отойти от взаимных упреков и обратиться к западному опыту. Во многих странах основную деятельность оценщиков составляет оценка бизнеса небольших булочных, парикмахерских, прачечных, которые продаются и покупаются каждый день. Страховщики, в основном, сотрудничают с сюрвейерами, определяющими качество риска, максимально возможный убыток и т.д.

3. «На страховании много не заработаешь: оценивать приходится чаще небольшие объекты недвижимости». Наиболее рациональный путь для оценщиков — отойти от жесткой конкурентной борьбы за каждый объект, создав современные системы для страховщиков по оценке объектов с применением современных информационных технологий. Берите со страховых компаний плату за эксплуатацию таких систем.

В заключение хочу выразить благодарность автору за предложение создать комитет по оценке. Участникам рынка необходимо отбросить снобизм и своими руками, интеллектом, создать единую площадку для доброжелательной, творческой, рабочей атмосферы. Неважно, будет ли это комитет, рабочая группа в рамках Ассоциации российских банков или ВСС. Главное — это решение задачи по построению конкурентного рынка услуг и повышения лояльности клиентов к деятельности страховых компаний и оценщиков.

 

 

Таблица 1. Рекомендуемы Национальным советом минимальные тарифы на проведение оценочных работ в Российской Федерации
 

№	Объект оценки	Единица измерения	Рекомендуемые минимальные затраты в человеко-часах 1	Повышающий коэффициент на сложность работ 2	Рекомендуемая минимальная стоимость3 в рублях.
	Недвижимость
1.	Квартиры3	1 объект	4		3 000
2.	Жилые дома и коттеджи3, 4	1 объект	12		9 000
3.	Здания и помещения, завершенные строительством 3, 4, 5 · < 1000 м2 · от 1000 до 5000 м2 · от 5000 до 10000 м2 · > 10000 м2	1 объект	30 60 120 240		22 500 45 000 90 000 180 000
4.	Сооружения и передаточные устройства5	1 объект	5		3 750
5.	Земельные участки: · городского назначения · сельхозугодия · лесные угодья · иного назначения	0,01 га	1,00   0,05   0,10   0,3		750, но не менее 15 000 за отчет 37,50, но не менее 30 000 за отчет 75, но не менее 30 000 за отчет 225, но не менее 9 000 за отчет
6.	Зеленые насаждения и благоустройство территории	0,01 га	0,05		37,50, но не менее 9 000 за отчет
	Транспортные средства
7.	Автотранспортные средства:5, 6 · отечественные · импортные · специальные	1 штука	2 3 5		1500 2250 3750
8.	Железнодорожный транспорт:5, 6 · отечественный · импортный	1 штука	10 15		7500 11250
9.	Морские и речные суда, отнесенные к недвижимости: 5, 6 · океанские лайнеры · танкеры, сухогрузы · суда речного флота · баржи и буксиры	1 штука	50 40 30 20	3,0 3,0 3,0 3,0	112500 90 000 67 500 45 000
10.	Самолеты, отнесенные к недвижимости: 5, 6 · отечественные · импортные	1 штука	40 50	3,0 3,0	90 000 112 500
11.	Вертолеты, отнесенные к недвижимости: 5, 6 · отечественные · импортные	1 штука	30 40	3,0 3,0	67 500

ссуд, HomePath и все, что вам нужно знать

Fannie Mae — официально известная как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (FNMA) — это финансируемое государством предприятие (GSE), учрежденное Конгрессом для стимулирования домовладения и обеспечения ликвидности ипотечного рынка. Он был основан в 1938 году во время Великой депрессии в рамках Нового курса. Его цель — помочь заемщикам с низким и средним доходом получить финансирование для дома.

Ключевые выводы

• Fannie Mae — спонсируемое государством предприятие (GSE), созданное Конгрессом.
• Fannie Mae не создает и не выдает ипотечные кредиты домовладельцам, ищущим финансирование, но она покупает и гарантирует ипотечные кредиты на вторичном ипотечном рынке.
• Инвестируя в ипотечные кредиты, Fannie Mae создает больше ликвидности для кредиторов, включая банки, сберегательные кассы и кредитные союзы, что затем позволяет им гарантировать или финансировать больше ипотечных кредитов.
• Fannie Mae и Freddie Mac чуть не рухнули во время финансового кризиса 2008 года, но были спасены и переданы в ведение правительства; в конце концов, они вернули миллиарды долларов, которые они получили, чтобы выжить.

Что делает Fannie Mae

Как вторичный участник ипотечного рынка Fannie Mae не предоставляет ипотечные ссуды. Вместо этого он поддерживает приток средств к кредиторам, покупая или гарантируя ипотечные кредиты, выданные кредитными союзами, банками, благотворительными фондами и другими финансовыми учреждениями. Это один из двух крупных покупателей ипотеки на вторичном рынке. Другой — ее брат Фредди Мак, или Федеральная ипотечная корпорация по жилищным кредитам, которая также является GSE, учрежденной Конгрессом.

После покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке Fannie Mae объединяет их для формирования ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS). MBS — это ценная бумага, обеспеченная активами, которая обеспечивается ипотекой или пулом ипотечных кредитов. Ценные бумаги Fannie Mae, обеспеченные ипотекой, затем покупаются такими учреждениями, как страховые компании, пенсионные фонды и инвестиционные банки. Он гарантирует выплаты основной суммы и процентов по своим MBS.

Fannie Mae также имеет свой собственный портфель, обычно называемый нераспределенным портфелем, который инвестирует в свои собственные ценные бумаги и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой других организаций.Fannie Mae выпускает долговые обязательства, называемые долгами агентств, для финансирования своего нераспределенного портфеля.

Инвестируя в ипотечный рынок, Fannie Mae создает ликвидность для кредиторов, что, в свою очередь, позволяет им гарантировать или финансировать дополнительные ипотечные кредиты. В 2020 году Fannie Mae предоставила ликвидности на ипотечном рынке 1,4 триллиона долларов, что помогло американцам с низкими доходами купить, рефинансировать или арендовать около шести миллионов домов.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae находится в открытом доступе с 1968 года.До 2010 года он торговался на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE). После Великой рецессии и воздействия, которое она оказала на рынок жилья, Fannie Mae была вынуждена исключить из листинга свои акции из-за несоблюдения минимальной цены закрытия, установленной NYSE. Fannie Mae теперь торгует без рецепта.

Во второй половине 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac были переданы правительству через опеку Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA). Казначейство США предоставило 191 доллар.5 миллиардов на поддержание платежеспособности обоих агентств, которые с тех пор погашены.

В августе 2012 года условия, регулирующие дивидендные обязательства Fannie Mae, были изменены, так что Казначейство США требовало прибыли в конце каждого квартала и предоставляло капитал в случае дефицита. В сентябре 2019 года Казначейство и FHFA объявили, что Fannie Mae и Freddie Mac могут начать удерживать свои доходы для увеличения капитальных резервов в размере 25 миллиардов долларов и 20 миллиардов долларов соответственно. Этот шаг был шагом к избавлению этих двоих от опекунства.

Требования к займам Fannie Mae

Чтобы вести дела с Fannie Mae, ипотечный кредитор должен соблюдать Заявление о субстандартном кредитовании, изданное федеральным правительством. В заявлении рассматриваются несколько рисков, связанных с субстандартными кредитами, такие как низкие начальные ставки, за которыми следует более высокая переменная ставка, очень высокие пределы возможного повышения процентной ставки, отсутствие документации о доходах заемщика и особенности продуктов, которые позволяют часто рефинансировать кредиты. кредит скорее всего.

Ипотечные кредиты, которые приобретает и гарантирует Fannie Mae, должны соответствовать строгим критериям. Предел, например, для обычного кредита для дома на одну семью в 2021 году составляет 548 250 долларов США (по сравнению с 510 400 долларов США в 2020 году) для большинства районов и 822 375 долларов США (по сравнению с 765 600 долларов США в 2020 году) для районов с высокой стоимостью, включая Гавайи и Аляску. FHFA устанавливает эти ограничения.

Чтобы получить ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам нужно обратиться к утвержденному кредитору. Наряду с отказом от упомянутых выше субстандартных кредитов кредиторы должны соответствовать критериям приемлемости и андеррайтинга, которые обеспечивают кредитное качество финансирования.

Ипотечные ссуды, приобретенные и гарантированные Fannie Mae, называются соответствующими ссудами. Вообще говоря, соответствующие ссуды имеют более низкие процентные ставки, чем несоответствующие ссуды или большие ссуды, которые обычно не поддерживаются Fannie Mae, поскольку они превышают лимиты размера ссуд.

Как подать заявление на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae

Когда вы найдете кредитора, имеющего право выдать ссуду, обеспеченную Fannie Mae, вам будет предложено заполнить Единое заявление на получение жилищного кредита.Вам нужно будет собрать и предоставить финансовую информацию и документацию. Это включает в себя данные о занятости и вашем валовом доходе, а также заявления, такие как форма W-2 или 1099, подтверждающая их. Вам также необходимо будет предоставить общую сумму ваших ежемесячных долговых обязательств, таких как остатки на кредитных картах, платежи за автомобиль, алименты и алименты.

Как правило, кредиторы предпочитают следовать правилу 28/36, то есть домохозяйство должно тратить не более 28% ежемесячного дохода на расходы на жилье и не более 36% на обслуживание долга (включая ипотечные кредиты и автокредиты).Fannie Mae примет максимальное отношение долга к доходу (DTI) в размере 36%, хотя оно может достигать 45%, если заемщик отвечает требованиям кредитного рейтинга и резервов.

Если ваш коэффициент DTI слишком высок, вы можете внести больший первоначальный взнос, что снизит ваши ежемесячные расходы. Хотя 20% первоначальный взнос считается идеальным, некоторые заемщики могут внести всего 3%.

Покупатели жилья также должны соответствовать минимальным кредитным требованиям, чтобы иметь право на ипотеку, обеспеченную Fannie Mae.Для дома на одну семью, который является основным местом проживания, требуется оценка FICO не менее 620 для ссуд с фиксированной ставкой и 640 для ипотечных ссуд с регулируемой ставкой (ARM). Конечно, чем лучше или выше ваш рейтинг FICO, тем больше вы имеете право на самые низкие доступные процентные ставки.

Модификации займа

После обвала ипотечного кредитования Fannie Mae сосредоточилась на модификациях кредитов. Модификации ссуды изменяют условия существующей ипотеки, чтобы помочь заемщикам избежать дефолта, потери права выкупа и, в конечном итоге, потери своих домов.Модификации могут включать более низкую процентную ставку и продление срока кредита, что снизит ежемесячные платежи. С сентября 2008 года Fannie Mae и Freddie Mac завершили более 5,8 миллионов изменений в кредитах.

Fannie Mae HomePath

Когда возникает потеря права выкупа закладных, владельцем / инвестором которых является Fannie Mae, или когда собственность приобретается на основании документов вместо потери права выкупа или конфискации, Fannie Mae пытается своевременно продать собственность, чтобы минимизировать потенциальное воздействие на сообщество.HomePath.com — это веб-сайт Fannie Mae, на котором покупатели жилья и инвесторы могут искать и делать предложения по этой недвижимости, а HomeReady от Fannie Mae предлагает покупателям финансовые продукты для этой собственности.

В некоторых случаях может быть доступно специальное финансирование. К ним относятся помощь при закрытии, первоначальные взносы в размере 3% и затраты на улучшение, включенные в ссуду.

HomePath.com предлагает эксклюзивную недвижимость, принадлежащую Fannie Mae, в том числе дома на одну семью, таунхаусы и кондоминиумы.Fannie Mae использует местных специалистов по недвижимости для подготовки, обслуживания и выставления недвижимости на продажу. В большинстве объявлений есть фотографии, описания собственности и другие подробности, включая информацию о школе и районе.

Количество, тип и продажные цены сильно различаются в зависимости от рынка, как и состояние свойств на HomePath.com. В то время как некоторые дома готовы к заселению, другие требуют ремонта или даже капитального ремонта.

Fannie Mae и COVID-19

Из-за финансовых последствий пандемии коронавируса бесчисленное количество домовладельцев оказались в ситуациях, когда они не могли позволить себе выплаты по ипотеке.Чтобы помочь в этой ситуации, Закон о помощи в связи с коронавирусом, чрезвычайной помощи и экономической безопасности (CARES), принятый в марте 2020 года, требует, чтобы кредиторы, имеющие ипотечные кредиты с федеральной поддержкой, предоставляли своим клиентам, пострадавшим от пандемии, отсрочку на срок до 180 дней и воздержание от выкупа — связанные выселения. Первоначальный мораторий на выселение, введенный Законом о CARES, продлевался много раз. Однако 26 августа 2021 года Верховный суд отклонил запрос CDC о продлении моратория на выселение.

Fannie Mae по-прежнему предлагает следующие варианты помощи и льгот по ипотеке для заемщиков односемейных ипотечных кредитов, которые пострадали от чрезвычайной ситуации в стране:

• Возможность запросить помощь по ипотеке, связавшись со службой ипотечного обслуживания
• Приостановка продажи выкупа и выселения этих объектов недвижимости, находящихся в собственности (REO), была запланирована на 31 июля 2021 года, но была перенесена на сентябрь.30, 2021.
• Право на получение льготного плана по сокращению или приостановке выплат по ипотеке на срок до 12 месяцев
• Приостановление отчетности кредитного бюро о просроченных платежах заемщиков в рамках плана воздержания из-за трудностей, связанных с продолжающейся пандемией
• Отсутствие пени за просрочку платежа для заемщиков по плану воздержания
• Требование о том, что после отсрочки платежа обслуживающий персонал будет работать с заемщиками по постоянному плану, чтобы помочь поддерживать или сокращать ежемесячные суммы платежей по мере необходимости, включая изменение ссуды

Мораторий на выкуп

В конце июня 2021 года президент Байден объявил, что будут приняты дополнительные меры для предотвращения потери права выкупа.Его администрация продлила мораторий на потерю права выкупа до последнего дня июля, а также до 30 сентября 2021 года для заемщиков, чьи ипотечные кредиты поддерживаются федеральным агентством.

Если вы не уверены, является ли Fannie Mae вашим поставщиком ипотечных кредитов, поддерживаемым государством, вы можете использовать его инструмент поиска ссуд, чтобы узнать и запросить финансовую помощь соответствующим образом.

Гибкое кредитование и оценка

Кроме того, FHFA также ввел более гибкие стандарты кредитования и оценки для кредитов, обеспеченных Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы гарантировать, что покупатели жилья могут закрыть ссуды во время пандемии и что все вовлеченные стороны могут поддерживать социальное дистанцирование на протяжении всего процесса.Эти стандарты теперь позволяют:

• Альтернативная оценка ссуд на покупку и рефинансирование (проведение оценок на машине и онлайн по сравнению с выездом на место)
• Альтернативные методы документирования дохода и подтверждения занятости до закрытия ссуды (например, подтверждение занятости по электронной почте)
• Расширение возможностей использования доверенностей для оказания помощи в закрытии ссуды (например, электронная подпись)

Срок действия гибкости в отношении документирования доходов и доверенности истек 30 апреля 2021 года.

Программа RefiNow Fannie Mae

Начиная с 5 июня 2021 года Fannie Mae предложит держателям ипотечных кредитов с низким доходом новый вариант рефинансирования в рамках программы RefiNow, призванной снизить их ежемесячные платежи и процентные ставки. Чтобы иметь право на участие, домовладельцы должны зарабатывать не более 80% от среднего дохода в их районе (AMI).

Эта программа призвана помочь большему количеству домовладельцев рефинансировать за счет устранения некоторых барьеров традиционного процесса рефинансирования, повышения доступности и содействия устойчивому домовладению.«Заемщики с низкими доходами обычно осуществляют рефинансирование медленнее, чем заемщики с более высокими доходами, потенциально упуская возможность сэкономить на расходах на жилье», — говорит Маллой Эванс, старший вице-президент и главный специалист по кредитным рискам для одной семьи Fannie Mae.

Если домовладельцы не уверены, владеет ли Fannie Mae их ипотечным кредитом, они могут воспользоваться инструментом поиска ссуд Fannie Mae. Программа RefiNow предлагает домовладельцам несколько преимуществ. Во-первых, это требует снижения процентной ставки домовладельца как минимум на 50 базисных пунктов и экономии не менее 50 долларов на ежемесячных выплатах домовладельца по ипотеке.Во-вторых, Fannie Mae предоставит кредитору кредит в размере 500 долларов в момент покупки кредита, если для сделки была получена оценка, и этот кредит должен быть передан от кредитора домовладельцу.

Чтобы иметь право на участие в программе RefiNow, домовладелец должен соответствовать следующим требованиям:

• Иметь ипотеку при поддержке Fannie Mae, обеспеченную одноквартирным домом.
• Иметь текущий доход на уровне 80% от AMI или ниже (не доход на момент выдачи первоначального займа).
• Ни разу не пропустил ипотечный платеж за последние шесть месяцев и не более одного пропущенного платежа по ипотеке за последние 12 месяцев.
• Иметь ипотеку с соотношением кредита к стоимости до 97%, соотношением долга к доходу 65% или меньше и минимум 620 баллов FICO.

10 советов по получению справедливой цены на дом

Всех покупателей жилья объединяет одно: они не хотят, чтобы их обокрали. Каким бы ни было состояние рынка жилья, особенно важно убедиться, что вы платите справедливую цену.Но как вы узнаете, что заключаете выгодную сделку — даже на узком рынке — до того, как сделаете предложение? Вам нужно знать, как оценить стоимость любого дома, чтобы принять правильное инвестиционное решение. Следующие 10 советов покажут вам, как получить много выгод от дома.

Ключевые выводы

• При покупке дома важно составить представление о рынке, рассматривая недавно проданные дома, сопоставимые дома на рынке и доступные для просмотра, а также аналогичные дома, снятые с рынка, потому что они не продавались.
• Вам также следует попытаться определить, на каком рынке вы находитесь: покупатель или продавец, и ценится ли ваш соседский дом или обесценивается из-за его желательности.
• Обязательно обратите внимание на совет вашего агента по недвижимости о цене.
• Будьте готовы к переговорам, а не просто соглашаться с ценой продавца.

1. Рассмотрим недавно проданную недвижимость

Сопоставимая недвижимость — это недвижимость, которая по размеру, состоянию, району и удобствам аналогична той, которую вы покупаете.Один недавно отремонтированный одноэтажный дом площадью 1200 квадратных футов с пристроенным гаражом должен быть выставлен примерно по той же цене, что и аналогичный дом площадью 1200 квадратных футов в том же районе. Тем не менее, вы также можете получить ценную информацию, посмотрев, как интересующая вас недвижимость сравнивается по цене с разными домами. Это значительно дешевле, чем более крупная или более красивая недвижимость? Это дороже, чем дома меньшего размера или менее привлекательные?

Ваш агент по недвижимости — лучший источник точной и актуальной информации о сопоставимых объектах недвижимости (также известных как «совместные» или «сопоставимые»).Вы также можете посмотреть сопоставимые объекты, которые в настоящее время находятся в условном депонировании, что означает, что у объекта есть покупатель, но продажа еще не завершена.

2. Проверьте сопоставимые объекты на рынке

В этом случае вы действительно можете посетить другие дома и получить тактильное представление о том, насколько их размер, состояние и удобства соотносятся с недвижимостью, которую вы планируете. Затем вы можете сравнить цены и увидеть, что кажется справедливым. Разумные продавцы знают, что они должны оценивать свою недвижимость аналогично рыночным ценам, если они хотят быть конкурентоспособными.

3. Посмотрите на непроданные аналоги

Если цена на дом, который вы рассматриваете, аналогична ценам на дома, снятые с продажи, потому что они не были проданы, цена на рассматриваемый дом может быть завышена. Кроме того, если на рынке имеется много аналогичной недвижимости, цены должны быть ниже, особенно если эта недвижимость свободна.

Ознакомьтесь с индексом непроданных запасов для получения информации о текущем спросе и предложении на рынке жилья. Этот индекс пытается измерить, сколько времени потребуется для продажи всех домов, находящихся в настоящее время на рынке, с учетом того курса, по которому дома продаются в настоящее время.

4. Узнайте о рыночных условиях, оценке

В последнее время цены росли или падали? На рынке продавца недвижимость, скорее всего, будет несколько завышена, а на рынке покупателя — занижена. Все зависит от того, где рынок в настоящее время находится на кривой подъема и спада в сфере недвижимости.

Даже на рынке продавца недвижимость не может быть завышена, если рынок находится на подъеме и не приближается к своему пику. И наоборот, цены на недвижимость могут быть завышены даже на рынке покупателя, если цены только недавно начали снижаться.Конечно, может быть трудно увидеть вершины и впадины, пока они не станут историей. Также рассмотрите влияние процентных ставок по ипотеке и рынка труда на экономику.

Скептически относитесь к собственности, выставляемой на продажу собственником (FSBO), поскольку ее чрезмерно эмоциональные продавцы могут переоценить ее.

5. Будьте осторожны с недвижимостью, выставленной на продажу собственником

Недвижимость, выставленную на продажу собственником (FSBO), должна быть дисконтирована, чтобы отразить тот факт, что нет 2.Комиссия агента продавца составляет от 5% до 3% (в среднем), что многие продавцы не принимают во внимание при принятии решения о том, как установить цену на дом. Другая потенциальная проблема с FSBO заключается в том, что у продавца, возможно, не было руководство агента по установлению разумной цены в первую очередь, или они могли быть настолько недовольны предложением агента, что решили действовать в одиночку. В любой из этих ситуаций стоимость недвижимости может быть завышена.

6. Исследуйте ожидаемую оценку

Будущие перспективы выбранного вами района могут повлиять на цену.Если запланировано положительное развитие, такое как строительство крупного торгового центра, расширение скоростного трамвая до района или переезд большой новой компании в этот район, перспективы повышения стоимости дома в будущем выглядят неплохо. Даже небольшие застройки, такие как планы строительства дополнительных дорог или строительства новой школы, могут быть хорошим знаком.

С другой стороны, если продуктовые магазины и заправочные станции закрываются, цена на жилье должна быть ниже, чтобы отразить это, и вам, вероятно, следует пересмотреть решение о переезде в этот район.Строительство нового жилья может идти в любом направлении. Это может означать, что в этом районе жарко и, вероятно, он будет пользоваться большим спросом в будущем, что приведет к увеличению стоимости вашего дома, или это может привести к избытку жилья, что снизит стоимость всех домов в этом районе.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в отношении жилья и аренды по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности. Если вы чувствуете, что подвергаетесь дискриминации при поиске дома, сообщите об этом незамедлительно в U.С. Департамент жилищного строительства и городского развития.

7. Спросите своего агента по недвижимости

Даже не анализируя данные, ваш агент по недвижимости, скорее всего, будет хорошо понимать (благодаря опыту), адекватна ли цена на недвижимость и какова может быть справедливая цена предложения.

8. Спросите себя: кажется ли вам приемлемой цена?

Если вас не устраивает недвижимость, цена никогда не будет казаться справедливой, даже если вы получите выгодную сделку.Даже если вы заплатите немного больше рыночной стоимости за любимый дом, в конце концов, вам все равно.

9. Испытай воду

Даже на рынке продавца вы всегда можете сделать предложение по цене ниже прейскуранта, просто чтобы увидеть, как продавец отреагирует. Некоторые продавцы указывают недвижимость по самой низкой цене, которую они готовы взять, потому что не хотят вести переговоры. Другие выставляют свои дома на более высокую цену, чем они ожидают заработать, потому что либо рассчитывают договориться о более низкой цене, либо хотят увидеть, не сделает ли кто-нибудь предложение по более высокой цене.Если такой продавец примет вашу цену или встречное предложение, вы получите указание на то, что недвижимость, вероятно, не стоит того, за что она была выставлена, и у вас есть хорошие шансы заключить справедливую сделку.

С другой стороны, некоторые продавцы могут занижать цены на свою недвижимость в надежде вызвать большой интерес и спровоцировать торговую войну. Однако, в отличие от eBay, продавцу не нужно просто продавать тому, кто предложит самую высокую цену; продавцы могут отклонить любые предложения, не соответствующие их ожиданиям.

Если вы настроены на собственность, имейте в виду, что некоторые продавцы могут быть оскорблены низкими предложениями и могут отказаться работать с вами, если вы решите использовать такую ​​тактику. Кроме того, если вы предлагаете цену ниже прейскуранта, вы можете увеличить риск того, что другой покупатель предложит более высокую цену.

Создание искусственно заниженной ставки, тактика переговоров, известная как «занижение», может иметь неприятные последствия, если это оскорбляет продавца и он отказывается вести с вами дела.

10.Получите оценку и осмотр

После того, как вы заключите договор, кредитор проведет оценку имущества (обычно за ваш счет) для защиты своих финансовых интересов. Кредитор хочет быть уверенным, что, если вы перестанете выплачивать ипотечные платежи, он сможет получить назад разумную сумму своих денег, когда он лишит вас права выкупа на ваш дом. Если оценка проводится по значительно меньшей цене, чем ваша цена предложения, возможно, вы заключаете нечестную сделку. Фактически, кредитор может даже не позволить вам купить дом, если продавец не желает снизить цену.

Осмотр дома, который также проводится после того, как вы подписали контракт, даст вам еще один способ оценить цену вашего предложения. Если в доме требуется много дорогостоящих ремонтов, попросите продавца либо сделать ремонт за вас, либо снизить покупную цену, чтобы вы могли сделать их самостоятельно.

Итог

Когда вы покупаете дом, важно понимать, как оценивается жилье, чтобы вы могли сделать разумные вложения и достичь справедливого соглашения с продавцом.Воспользовавшись этими советами, вы сможете сделать уверенное и информированное предложение по любому дому на любом рынке.

Как работает домашняя аттестация — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Когда продавцы и покупатели договариваются о цене дома, дело сделано, верно?

Пока не взвесит оценщик.

Если это не покупка дома только за наличные, оценщик является беспристрастной третьей стороной, которая может подтвердить или усложнить сделку, предоставив оценку стоимости дома. Кредиторы полагаются на профессиональную оценку жилья, чтобы определить, соответствует ли дом по крайней мере согласованной цене.

Что такое оценка дома?

Оценка жилья — это анализ стоимости вашей собственности от сертифицированного или лицензированного оценщика, нанятого кредитором во время покупки дома или процесса рефинансирования.

Кредитору необходима точная оценка собственности, поскольку он предоставляет ипотечный кредит и хочет убедиться, что он не дает слишком много денег покупателю. Оценка также важна для покупателя и продавца, поскольку оценочная стоимость, которая оказывается ниже согласованной цены, может побудить покупателя возобновить переговоры о цене.

Оценщик обычно оценивает недвижимость — внешнюю и / или внутреннюю — проводит исследования и рассматривает любые особые запросы от кредитора.

Покупатель оплачивает стоимость оценки, которая обычно составляет несколько сотен долларов.

Взгляд на процесс оценки

Оценка проводится как можно раньше после того, как стороны договорятся о цене, чтобы у вас было достаточно времени, чтобы запланировать посещение объекта и составление отчета. Кредитор выберет оценщика дома, который свяжется с продавцом, чтобы назначить время и дату посещения дома.

Единый отчет об оценке жилого фонда, который в целом напоминает этот шаблон от Fannie Mae, спонсируемой государством компании, которая поддерживает многие ипотечные кредиты, обычно основывается на следующих факторах:

Оценочная инспекция. Традиционно оценщики проверяют как внешний вид, так и интерьер дома, чтобы убедиться, что он находится в хорошей структурной форме, чтобы убедиться в отсутствии проблем с безопасностью, отметить количество комнат и увидеть, проводились ли серьезные обновления после последняя сделка с недвижимостью. Оценщик обычно фотографирует различные части дома во время осмотра. Оценщик проводит домашний визит индивидуально, но домовладельцы могут присутствовать, особенно если они все еще живут в доме.Покупатели могут попросить о своем присутствии, хотя это нечасто.

Оценочные визиты для займов, обеспеченных государством, могут отличаться от таковых для обычных займов. Например, оценщику, который составляет отчет по ссуде, обеспеченной FHA, необходимо протестировать коммунальные услуги и бытовую технику, чтобы убедиться, что они находятся в рабочем состоянии в соответствии с государственными правилами. У ссуд VA есть аналогичный список требований для оценки.

Опасения по поводу коронавируса изменили процесс оценки, по крайней мере, временно.Например, оценщику может быть разрешено провести альтернативную оценку, которая может полагаться на внешний осмотр в сочетании с фотографиями и / или видео интерьера дома от продавца.

Исследования. Важной частью определения стоимости оценщика является цена сопоставимых домов, недавно проданных на рынке недвижимости. Наиболее актуальные из них имеют многие из тех же характеристик, что и рассматриваемый дом, и находятся по соседству или поблизости.

Чтобы получить сравнительную информацию, оценщики обычно просматривают правительственные записи, а также информацию о продаже домов из Службы множественного листинга (MLS).MLS — это база данных по недвижимости, которая включает в себя список домов и информацию о продажах, размещенную профессионалами в области недвижимости. Хотя технически база данных является частной, большая часть информации доступна в Интернете бесплатно.

Подход к оценке. Оценщик может решить, что метод сравнения продаж является наиболее подходящим способом оценки стоимости, или может использовать подход, основанный на затратах, который представляет собой оценку стоимости строительства дома сегодня в сочетании со стоимостью земли.

Home Appraisal Vs. Домашний осмотр

Оценка жилья отличается от осмотра дома, поскольку проводится для определения стоимости дома в интересах кредитора. Осмотр дома сосредоточен на интересах покупателя и необходимом ремонте дома до совершения покупки.

В процессе закрытия покупатель найдет и наймет домашнего инспектора, который проведет тщательный осмотр каждой части дома, разработает подробный отчет, охватывающий интерьер и экстерьер, и даст рекомендации о том, что может потребоваться отремонтировать или обновить. .

После осмотра дома покупатель и его агент по недвижимости должны сообщить о любых проблемах, обнаруженных в ходе осмотра дома. Ремонт может быть произведен или оплачен продавцом, или обе стороны могут договориться о компенсации покупателю для устранения любых проблем после въезда. К осмотру жилья вообще не привлекаются кредиторы, если только покупатель не решит расторгнуть договор купли-продажи из-за результатов осмотра.

Расшифровка отчета об оценке вашего дома

Когда вы получите отчет об оценке вашего дома, вы, скорее всего, перейдете на страницу с окончательной оценочной стоимостью.Если стоимость такая же или очень близка к предложенной цене продажи, проблем с получением кредита возникнуть не должно.

Однако, согласно исследованию Национальной ассоциации риэлторов, в июне 2020 года вопросы оценки привели к 18% задержек при закрытии покупок жилья и 9% расторгнутых контрактов.

В отчет будут включены:

• Стоимость, включая определение стоимости, например рыночную стоимость, и дату ее вступления в силу (оценка обычно действительна в течение четырех месяцев)
• Характеристики объекта, включая его характеристики и состояние
• Справочная информация о рынке, местонахождении дома и информация, включая сопоставимую недвижимость, которая подтверждает определение стоимости оценщика
• Особые инструкции кредитора или других связанных агентств

Отчет обычно отправляется покупателю, когда кредитор получает его, по крайней мере, за три дня до даты закрытия сделки.

Как оспорить отчет об оценке дома

Если вы считаете, что получили низкую оценку, и хотите оспорить выводы отчета, вы можете связаться с кредитором. Лучше всего отправить информацию в письменном виде, и, возможно, можно будет заказать пересмотренную экспертизу.

Проблемы, на которые следует обратить внимание, включают:

• Неверное количество комнат и не учитываются основные части дома, такие как гараж
• Указан квадратный метр, который не соответствует фактическому размеру
.
• Сопоставимые продажи, которые не были расположены рядом с домом или которые были завершены много месяцев назад
• Основные обновления, проигнорированные в отчете

Если вы решите получить вторую оценку, она не может быть использована кредитором в качестве доказательства стоимости дома, но может помочь вам опровергнуть первоначальную оценку.

Как оценка недвижимости может помочь покупателю

Оценка предназначена для удовлетворения ипотечного кредитора, но она также может защитить или даже принести пользу покупателям. Оценочная банка:

Подтвердите стоимость дома. Это обычный результат аттестации. Исследования показали, что подавляющее большинство оценок подтверждают цену покупки. В этом сценарии покупатель и продавец могут продолжить процесс закрытия в ожидаемом темпе.

Предоставьте покупателям больше возможностей на переговорах. Низкая оценка замедлит процесс покупки. И покупатель, и продавец уведомляются о более низкой стоимости собственности, и это может дать покупателю возможность провести новые переговоры с продавцом. Или покупатель может отказаться от сделки, потому что стоимость дома не отражает предложенную покупную цену. Покупатели, которые достаточно сильно хотят получить недвижимость, могут не обращать внимания на более низкую оценку и заплатить продавцу разницу между продажной ценой и оценочной стоимостью из своего собственного кармана.

Повышение собственного капитала. Гораздо более высокая оценка дает покупателю больше собственного капитала, что является огромным преимуществом, если кто-то хочет избежать ипотечного страхования и получить ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию в будущем. Кроме того, продавцу не будет известна смета, поэтому нет необходимости пересматривать условия сделки.

Советы по оценке для продавцов жилья

Если вы продаете свой дом, вы, вероятно, проделали большую работу, чтобы он выглядел как можно лучше как внутри, так и снаружи. Маловероятно, что вы внесете серьезные изменения в короткий период времени между соглашением о продаже и процессом оценки дома.

Но вы можете провести базовую уборку и обслуживание, чтобы убедиться, что дом все еще находится в отличной форме для оценочного визита. Вам нужно:

• Убедитесь, что важные механические устройства, подключенные к дому, работают, например, электрический механизм открывания гаражных ворот
• Убедитесь, что нет необходимости в очевидном ремонте, особенно такого, как неисправные перила или ступеньки, который может вызвать проблемы с безопасностью.
• Очистите или устраните проблемы с крышей и окнами, устраните утечки воды и другие проблемы, которые могут указывать на наличие активных проблем в доме
• Проведите основную уборку внутри и снаружи дома, чтобы он выглядел как можно лучше

Продавцы жилья могут увеличить стоимость оценки своего дома, предоставив оценщику недвижимости информацию о значительных улучшениях в собственности, включая новую крышу, обновленный сайдинг, недавно приобретенную печь или кондиционер или дополнение.

Вы рискуете снизить оценочную стоимость вашего дома, если позволите беспорядку взять верх, не решите проблемы безопасности и создадите неухоженный фасад дома, который ограничит привлекательность. Кроме того, отслеживайте продажи в вашем районе, поскольку группа проблемных продаж, в которых владельцы не получают рыночной стоимости своих домов, может негативно повлиять на вашу оценку.

Советы по оценке для рефинансирования домовладельцев

Домовладельцы, которые осуществляют рефинансирование, должны убедиться, что оценочная стоимость не снизилась с момента покупки дома.Их текущая ипотека основана на этой предыдущей стоимости, поэтому уменьшение может сделать заявку на новую ипотеку более сложной или невозможной.

Например, если вы купили дом за 300 000 долларов два года назад, а сейчас он оценивается в 290 000 долларов, это сократит ваш собственный капитал. Новое значение отношения ссуды к стоимости может повлиять на вашу процентную ставку и на то, нужно ли вам оформлять ипотечную страховку.

Домовладельцы также должны подчеркивать любые недавние обновления, которые могут напрямую показать, что дом сохранил или увеличил свою стоимость.

советов по оценке жилья — и что такое оценка дома на основе

Независимо от того, продаете ли вы дом или покупаете его, вы, вероятно, в какой-то момент столкнетесь с непредвиденными обстоятельствами, связанными с оценкой дома. Хотя нет никаких сомнений в том, что этот процесс может нервировать, знание того, чего ожидать от оценки дома, может успокоить эти нервы.

Мы здесь, чтобы рассказать о том, что, почему и как проводить оценку дома, и поделиться некоторыми советами, которые помогут вашему дому выйти на первое место.

В этой статье мы рассмотрим:

Перво-наперво, что такое оценка дома?

Отличный вопрос! Оценка дома — это процесс, с помощью которого лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр собственности, чтобы оценить его истинную стоимость (которая не всегда совпадает с ценой на листинге). Затем оценщик объединит все свои выводы в отчет и произведет оценочную стоимость дома.

Если покупатель финансирует свою покупку с помощью ссуды, обычно заказывает оценку кредитор.Это делается для того, чтобы гарантировать, что кредитор не одалживает слишком много денег, чем стоит собственность. Таким образом, некоторые кредиторы могут фактически потребовать от покупателей включить в свои предложения оценку непредвиденных обстоятельств.

Почему вам как покупателю следует заботиться об оценке дома?

Кредиторы обычно основывают сумму денег, которую они ссужают вам, на оценочной стоимости собственности, а не на листинговой цене. Если вы финансируете покупку с помощью ссуды, ваш кредитор может потребовать проведения оценки на случай непредвиденных обстоятельств, чтобы убедиться, что сумма ссуды не превышает стоимость имущества.В этих случаях кредитор обычно занимается координацией оценки.

Если дом, о котором вы сделали предложение, оценивается на сумму ниже, чем цена вашего предложения, у вас есть несколько вариантов:

1. Компенсируйте разницу в цене. Как упоминалось ранее, кредиторы используют оценочную стоимость дома для определения суммы вашей ссуды. Если недвижимость оценивается по более низкой цене, ваш кредитор уменьшит сумму вашего кредита. Если вы хотите продолжить покупку, вам нужно будет увеличить свой первоначальный взнос, чтобы покрыть разницу между вашей новой суммой кредита и согласованной ценой. .
2. Пересмотреть цену с продавцом. Если вам действительно нужен дом, но вы не хотите повышенной финансовой ответственности, связанной с более низкой оценочной стоимостью, вы всегда можете попросить продавца согласиться на более низкую покупную цену. Это может быть долгим шансом на конкурентном рынке, где продавцы получают несколько предложений, а войны между покупателями — обычное дело.
3. Выйдите из сделки, если у вас есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой. Если продавец не желает пересматривать покупную цену, и вы не хотите оплачивать разницу из своего кармана, непредвиденная оценка позволяет вам расторгнуть договор купли-продажи.Кроме того, он позволяет вам возместить свой EMD (задаток), если вы выполнили условия и сроки, указанные в вашем предложении.

→ Покупаете дом? Просмотрите наши списки и дома для самостоятельной экскурсии по своему расписанию, просто воспользуйтесь нашим приложением, чтобы открыть дверь.

Как оценивается дом?

Во время оценки дома лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр объекта недвижимости.

Оценщик рассмотрит все факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.Эти факторы включают в себя состояние собственности, любые улучшения или дополнения, сделанные в собственности, размер лота и «льготы» или недавно проданные свойства сопоставимого размера и состояния на том же рынке.

Как продавцы могут гарантировать получение максимальной оценочной стоимости своего дома?

Продавцы могут сделать несколько вещей, чтобы повысить стоимость своего дома.

1. Примите участие в конкурсе

Посмотрите продажные цены на дома в вашем районе, которые по площади, планировке, модернизации и состоянию аналогичны вашему собственному.Лучше всего вернуться максимум на 6 месяцев назад или посмотреть дома, которые были проданы в то же время года, которое вы собираетесь продать, потому что на рынках обычно бывают сезонные приливы и отливы.

Вы можете получить доступ к этой информации самостоятельно в записях государственной собственности или в Интернете.

2. Завершить мелкие исправления

Пришло время составить список дел по проектам, который есть у каждого домовладельца. Смажьте петли скрипящей двери, прекратите работу туалета, настройте этот привередливый мусор.

Хотя они могут показаться вам несущественными, оценщику они могут ухудшить общее состояние вашего дома.

Мы предлагаем совершить экскурсию по вашему дому, чтобы узнать о тех небольших исправлениях, с которыми вы можете справиться.

→ Хотите продавать без лишних хлопот? Получите конкурентное предложение от Opendoor и выберите дату закрытия.

3. Поднимите апелляцию

Внешний вид вашего дома также играет роль в определении его общей стоимости.Если бы ваш дом был книгой, ее сдержанная привлекательность была бы ее обложкой, и покупатели и оценщики БУДУТ оценивать ее. Это потому, что состояние внешнего вида дома часто рассматривается как показатель состояния его интерьера.

Не знаете, с чего начать? Вы можете попробовать решить более мелкие проблемы, такие как незакрепленная черепица или забитые желоба. Обеспечение того, чтобы все проходы в ваш дом были чистыми и хорошо освещенными, — еще одна простая, но эффективная задача, которую необходимо выполнить.

Добавление очаровательных декоративных элементов в дверной проем и, конечно же, обеспечение надлежащего ухода за газоном — также отличные способы сделать ваш дом более привлекательным.

4. Рассмотреть косметические улучшения

Модернизация вашего дома для оценки — всегда авантюра. Если вы вложите много денег в полную реконструкцию, есть шанс, что вы не окупите свои инвестиции в добавленную стоимость. Тем не менее, небольшие косметические обновления обычно того стоят.

Такие вещи, как добавление свежего слоя краски, замена устаревшего умывальника в ванной и переход на новую сантехнику, как правило, требуют меньших затрат и меньшего количества труда, но они могут иметь большое влияние.

→ Воспользуйтесь нашим калькулятором благоустройства дома, чтобы узнать, какие улучшения могут повысить ценность вашего дома.

5. Задокументируйте свои улучшения

Вы захотите отслеживать все улучшения, которые вы делаете в своем доме.

Ваш оценщик может быть не очень хорошо знаком с домами в вашем районе, так что это ваш шанс указать на любую добавленную стоимость в вашей собственности. Составьте список всех улучшений, которые вы сделали в отеле.

Если у вас есть документы по обновлениям — например, счета подрядчика — обязательно приложите копии к своему списку.Это поможет повысить обоснованность ваших утверждений и поможет подрядчику правильно оценить качество выполненных работ.

Примечание: Всегда получайте соответствующие разрешения от вашего города на любые важные дополнения к вашему дому. Неразрешенная работа может фактически снизить стоимость вашего дома, поскольку устранение неразрешенной работы может быть дорогостоящим.

6. Чистый, чистый, чистый

Это может показаться очевидным, но ваш дом должен быть безупречным для оценки.

Дело в том, что оценки немного субъективны, и чистый дом обычно оценивается намного лучше с точки зрения общего состояния, чем тот, который инспектор считает грязным.Кроме того, частая не уборка дома увеличивает вероятность появления вредителей и грызунов. Это то, что примет во внимание оценщик.

7. Предоставьте оценщику место

Когда прибудет оценщик, важно предоставить ему или ей место для выполнения работы.

Может возникнуть соблазн направить их или указать на все ваши улучшения, но мы не советуем этого делать. Оценщики делают это каждый день. Они знают, что искать. Если вы станете их тенью, вы рискуете рассердить их или случайно раскрыть слишком много информации, которая может больше помешать, чем помочь.

Будьте вежливы, сердечны и постарайтесь ответить на любые вопросы, которые могут у них возникнуть в конце поездки.

Еда на вынос

Хотя полный отказ от оценки может быть не вариантом для тех, кто финансирует покупку своего дома, есть способы, которыми вы можете положительно повлиять на результат.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может быть истолкована как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

местных архивов аналитической информации | Opendoor

Local Insights

От песчаных пляжей до прокатных виноградников — самые популярные рынки Калифорнии в Опендуре

Самые популярные почтовые индексы на рынках Калифорнии Опендур.

25 августа 2021 —

Данные Opendoor показывают, что потребители думают о сегодняшнем рынке недвижимости

Американские потребители думают о рынке недвижимости и о том, что лучше всего инвестировать.

21 июля 2021 —

Сказки с рынка: Куда люди переезжают

Вот самые популярные почтовые индексы на пяти наших рынках для покупателей жилья.

4 мая 2021 —

Когда лучше всего продавать дом в Шарлотте?

Лучшее время для продажи дома в Шарлотте зависит от рыночных тенденций, ваших финансов и ваших личных сроков.

13 марта 2020 —

Тенденции на рынке жилья 2020

2020 год — хорошее время для покупки или продажи? Мы разберем сегодняшние тенденции рынка жилья.

18 февраля 2020 —

Сколько времени нужно, чтобы продать дом в Хьюстоне?

Узнайте о факторах, влияющих на то, сколько времени потребуется, чтобы продать дом в Хьюстоне.

27 июня 2019 —

Жаркие районы для покупателей жилья этим летом

Эти почтовые индексы вызвали наибольший интерес покупателей Opendoor в этом году и будут горячими среди покупателей этим летом.

8 мая 2019 —

Opendoor запускается в Джексонвилле с дальнейшим расширением во Флориде

Мы поговорили с генеральным менеджером Опендура в Джексонвилле Грегом Хильцем, чтобы узнать больше о его работе и его любимых местных тусовках.

26 февраля 2019 —

Opendoor расширяется до Портленда, своего первого рынка на северо-западе Тихого океана

Мы поговорили с нашим генеральным менеджером Джо Денотером, чтобы узнать больше о том, что делает работу и жизнь в Портленде такой уникальной.

15 февраля 2019 —

Opendoor приветствует нового генерального директора Phoenix Роба Рейлинга

Мы поговорили с нашим новым генеральным менеджером Phoenix Робом Рейлингом, чтобы узнать больше о том, почему ему нравится работать и любить в этом городе.

1 февраля 2019 —

Опендур расширяется до Внутренней Империи в Калифорнии

Опендур сейчас живет во Внутренней Империи, обслуживая покупателей и продавцов домов в округах Риверсайд и Сан-Бернардино.

14 декабря 2018 —

Opendoor запускается в столице Калифорнии — Сакраменто

Информация от членов нашей местной команды об их работе в Opendoor в Сакраменто и их любимых занятиях.

13 ноября 2018 —

Opendoor Orlando исполняется

лет

Генеральный директор Свати Притхиви оглядывается на все, что было сделано компанией.

9 ноября 2018 —

Opendoor расширяется до Хьюстона, своего третьего рынка в Техасе

Мы поговорили с генеральным менеджером Opendoor Крисом О’Риорданом о ценности, которую Опендур приносит Хьюстону.

24 октября 2018 —

Спасибо, что пришли на домашний огород Опендура!

Мы устроили первый в мире домашний грядок с тыквами в Чандлере, штат Аризона! Вот наше резюме.

22 октября 2018 —

О. Мой. Тыква. Тыквенная грядка в Фениксе ?!

Объявление о первом домашнем грядке с тыквой Phoenix. Загляните за тыквами, конфетами, раскраской лица и многим другим!

5 октября 2018 —

Лучшие районы для угощения в Далласе — Форт-Уэрт

Рынок Даллас-Форт-Уэрт Опендура — один из лучших городов для празднования Хэллоуина.Наши советы.

4 октября 2018 —

Opendoor расширяет свое присутствие во Флориде, запустив в Тампе

Мы поговорили с генеральным менеджером Opendoor в Тампе Кэндис Брэдли, чтобы узнать больше о ее работе и ее любимой местной еде.

25 сентября 2018 —

Генеральный менеджер Опендура в Лас-Вегасе о том, почему она делает ставку на Sin City

В наших вопросах и ответах Акила поделилась своей любимой историей клиента и немного о своей жизни в Лас-Вегасе.

19 сентября 2018 —

Opendoor расширяет свое присутствие, представив в городах-побратимах

Мы опросили семь членов нашей команды MSP и спросили их об их работе и любимых занятиях в окрестностях.

15 сентября 2018 —

Близкий вызов: как Дори Браун спасла свое закрытие с помощью Opendoor

Когда Дори получила по почте письмо от Опендура, она поняла, что это именно то, что ей нужно.

4 сентября 2018 —

Как Опендур помог супер-маме из Сан-Антонио добраться до дома своей мечты

Старый дом Дебби с шестью детьми трещал по швам. Ей нужно было двигаться быстро, и Опендур помог.

29 августа 2018 —

Шарлотта Дж.М. из Opendoor о том, каково это — выходить на рынок недвижимости на горячем рынке

Мы поговорили с Майком о том, каково было воплотить в жизнь службу Опендура на рынке Шарлотты.

24 августа 2018 —

Таланты, технологии и путешествия во времени: вопросы и ответы генерального директора Амита Арора

Мы поговорили с Амитом о том, что привлекло его в Опендур и что делает жизнь в Атланте такой веселой.

17 августа 2018 —

Rocking into Music City: запуск Opendoor в Нэшвилле

Мы поговорили с нашим главой по работе с домами Рут Франшик, чтобы узнать, как местные жители относятся к Music City.

14 августа 2018 —

Где смотреть салют 4 июля

Мы собрали более тридцати мероприятий Четвертого июля по всей стране, рекомендованных командой Opendoor.

2 июля 2018 —

Opendoor расширяется до Орландо

Opendoor рада пустить корни в сообществе Орландо и дать клиентам свободу передвижения.

7 ноября 2017 —

6 домов с привидениями и их ужасные истории

Наша цель — сделать покупку и продажу вашего дома менее пугающей, но истории об этих домах с привидениями ужасают.

27 октября 2017 —

Опрос Опендур: Атланты предпочитают корневой канал продаже дома

Согласно исследованию, проведенному Opendoor, домовладельцы в Атланте предпочли бы получить корневой канал, чем продать дом.

19 октября 2017 —

Влияние успеваемости в школе на местные цены на жилье

Исследование Опендура в Фениксе показывает, что качество школьного образования имеет непропорционально большое влияние на цены на жилье.

21 марта 2016 г. —

Как работает оценка дома и сколько она стоит

Когда вы подаете заявку на жилищный заем, кредитор обычно требует оценки имущества, независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете ипотечный кредит.

Оценка дома — это заключение лицензированного или сертифицированного оценщика о стоимости дома. Оценка основана на исследовании недавних продаж сопоставимых домов в этом районе, анализе собственности и суждении оценщика.

Ипотечный кредитор требует оценки, чтобы помочь оценить риск выдачи кредита. Недвижимость служит залогом на случай неисполнения обязательств заемщиком, поэтому кредитор хочет убедиться, что ссуда не слишком велика по сравнению со стоимостью собственности.

Оценка дома обычно стоит от 300 до 400 долларов, в среднем по стране — 339 долларов, по данным HomeAdvisor, цифрового рынка услуг для дома.Но расценки на оценку жилья могут начинаться от 600 долларов в некоторых мегаполисах, а сборы могут превышать 1000 долларов за более крупную или более сложную недвижимость.

Вот некоторые из факторов, которые влияют на то, сколько вы заплатите за оценку дома:

требует специальной оценки. Помимо оценки стоимости дома, эти оценки позволяют оценить, соответствует ли недвижимость минимальным структурным требованиям и требованиям безопасности, установленным федеральными агентствами, которые будут страховать или гарантировать ссуду. В результате оценка может стоить дороже, если речь идет о ипотеке, обеспеченной государством.

По данным HomeAdvisor, средняя стоимость оценки составляет от 400 до 500 долларов для ссуд и VA, по сравнению с 300-400 долларов для обычных ипотечных кредитов.

Департамент по делам ветеранов ограничивает сумму, которую могут взимать оценщики. Максимальный размер платы за аттестацию зависит от штата, а иногда и от округа. По всей стране максимальный диапазон составляет от 425 до 875 долларов для домов на одну семью, кондоминиумов и промышленных домов. Оценщики могут запросить разрешение взимать дополнительную плату за пробег и дополнительное время, необходимое для оценки сложных объектов недвижимости.

Федеральное управление жилищного строительства не устанавливает максимума, а просто требует, чтобы сборы были «обычными и разумными» для районов, где расположена недвижимость.

Стоимость оценки жилья выше в больших городах или других местах, где стоимость жизни выше среднего.

Оценка необычной, сложной или большой собственности обычно будет стоить дороже, что иногда требует дополнительных посещений участков или дополнительных исследований для определения стоимости. Для оценки роскошного дома на берегу моря в отдаленном районе потребуется больше времени, чем, например, для оценки дома в урочище.

Когда речь идет о ипотеке, кредитор выбирает и нанимает оценщика, а соискатель ипотеки оплачивает оценку дома.

Это означает, что покупатель оплачивает оценку покупки дома, а домовладелец оплачивает оценку при рефинансировании ипотеки.

Когда вы покупаете дом за наличные, кредитор не участвует, поэтому оценка не требуется. Но вы все равно можете захотеть получить оценку, чтобы убедиться, что вы не заплатите больше, чем стоит недвижимость. В этом случае вы должны нанять оценщика и заплатить гонорар.

Оценка обычно требуется для покупки или рефинансирования ипотеки, но некоторые правительственные программы рефинансирования обычно не требуют оценки, в том числе ссуды рефинансирования с понижением процентной ставки VA или ссуды на оптимизацию USDA.

Когда вы будете, кредитор закажет оценку после того, как вы сделали предложение и подписали договор купли-продажи. При рефинансировании ипотеки кредитор закажет оценку после того, как вы подадите заявку.

Вы можете попросить сопровождать оценщика при осмотре собственности, если кредитор согласен с этим, согласно Appraisal Institute, профессиональной ассоциации оценщиков недвижимости.

Оценщики недвижимости учитывают множество деталей, чтобы определить стоимость дома. Оценщик проводит исследование рынка и обычно посещает дом, чтобы осмотреть собственность. Вот некоторые из факторов, которые они принимают во внимание:

И оценка, и осмотр дома важны, но служат разным целям.

A предназначен для оценки состояния дома. Инспектор проходит и проверяет конструкцию сверху вниз, включая стены, потолки, полы, окна и двери, а также механические и электрические системы, приборы и водопровод.Осмотрев все, инспектор дает объективный отчет с рекомендациями по ремонту.

Оценка — это оценка. Оценщик рассматривает состояние дома как часть анализа его стоимости, а также другие факторы, такие как местный рынок жилья. Оценщик не дает рекомендаций по ремонту.

Как ипотечный заемщик, вы имеете право получить бесплатную копию отчета об оценке по крайней мере за три дня до закрытия ссуды.Рекомендуется прочитать отчет, чтобы проверить его точность.

Сообщите кредитору, если вы обнаружите ошибки и считаете, что оценочная стоимость неверна. Любая уместная информация, которую вы предоставите, может побудить оценщика провести переоценку. Вы также можете попросить кредитора провести вторую оценку. Имейте в виду, что вам придется заплатить за оценку, если запрос будет удовлетворен.

Если оценочная стоимость дома, который вы хотите купить, ниже ожидаемой, вы можете использовать эту информацию, чтобы договориться с продавцом о более низкой цене.

Процесс оценки дома — получение оценки дома

Поможем прояснить процесс оценки дома.

Критически важным шагом в процессе покупки дома является его оценка. Давайте взглянем на некоторые из часто задаваемых вопросов.

В. Что такое аттестация? Как это используется?

Оценка дома — это объективная оценка истинной (или справедливой рыночной) стоимости дома.Все кредиторы заказывают оценку во время процесса ипотечной ссуды, чтобы можно было объективно оценить рыночную стоимость дома и убедиться, что сумма денег, запрашиваемая заемщиком, является подходящей. Оценка может включать в себя информацию о недавних продажах аналогичной собственности, текущее состояние собственности и местонахождение собственности, то есть понимание того, как район влияет на стоимость собственности.

В. Кто оценивает дом и как я узнаю, что они сделают хорошую работу?

Оценка

проводится высококвалифицированными профессионалами, имеющими лицензии и / или сертификаты для определения стоимости дома справедливо, объективно и без предвзятости в штате, в котором находится недвижимость.

Хотя ни один оценщик не является непогрешимым, его или ее мнение о ценности вашего дома основано на тщательном обучении, многочисленных тестах, многолетнем опыте работы и необходимом непрерывном образовании. Они также должны подтверждать в своих отчетах все выводы, которые могут повлиять на стоимость дома. Оценщики и их работодатели (часто управляющие оценочные компании) строго регулируются. Последствия выпуска заведомо вводящих в заблуждение или предвзятых отчетов могут быть серьезными, поэтому оценщики упорно трудятся, чтобы оставаться беспристрастными и не допускать личных оценочных суждений и предубеждений в свою работу.

В. Что на самом деле ищут оценщики?

Помните: оценщики изучают состояние того, что постоянно является частью дома или прилегает к нему.