Договор переуступки: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Содержание

как правильно оформить сделку? – статья, юридические вопросы – ГдеЭтотДом.РУ

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать. Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем. Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже.

Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя: – заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Договор переуступки прав требования на квартиру


Комментарий руководителя отдела переуступок компании «Про недвижимость» Виталия Огай:

Сегодня мы поговорим о самом договоре переуступки. При оформлении квартиры у застройщика вы подписываете так называемый трехсторонний договор в простой письменной форме.

Также очень важно, что в настоящий момент нотариусы охотно берутся за оформление договора переуступки в нотариальной форме.

При этом вы можете использовать систему взаиморасчетов, депозит нотариуса. Также действует положение, что нотариальная сделка регистрируется несколько быстрее, чем договор в простой письменной форме.

Причем названия договора переуступки могут быть разными: договор цессии, соглашение о замене стороны, соглашение о перемене лица в обязательстве. Все эти формулировки отображают смысл договора переуступки.  

Содержание договора переуступки

Итак, что же должен содержать в себе договор переуступки? Первое он должен содержать в себе полные паспортные данные участников сделки – прежнего участника долевого строительства и нового участника. Второе это правовое основание передачи прав требования квартиры от основного участника долевого строительства к новому участнику.

Также договор должен содержать номер договора долевого участия, дату договора долевого участия, дату регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и, соответственно, номер регистрации там.

Это необходимо для идентификации исходного договора долевого участия, по которому регистрируется договор переуступки.

При этом нелишним будет указать параметры объекта долевого строительства и параметры квартиры, передаваемой застройщиком по договору долевого участия. Следующий пункт это размер, сроки и порядок оплаты договора переуступки,  так как оплата по любому договору совершается в соответствии с условиями по данному договору.

Кроме того, должны указываться и условия перехода прав и обязанностей по договору переуступки.

Переход прав и обязанностей  

Важным моментом является то, что по договору цессии мы говорим о переходе прав требований, но не говорим о переходе обязанностей по договору. Договор же долевого участия, заключенный с участником долевого строительства, предусматривает обязанности по приемке этой квартиры, по несению обслуживания данной квартиры.

Соответственно при переходе прав требований по договору переуступки данной квартиры переходят также и обязанности. Если же данные условия указаны не будут, то впоследствии вы можете столкнуться с определенными проблемами по передаче застройщиком вам квартиры.

Если неправильно составлен договор переуступки или цессии, то мы можем столкнуться с такой проблемой, что по договору цессии передано только право требования квартиры, а обязанностей (в определенный срок принять квартиру, обслуживать квартиру, платить коммунальные платежи, нести риск случайной гибели объекта) у нового дольщика, по сути, нет.

То есть по факту он может достаточно долго не принимать квартиру, столько, сколько ему вздумается: застройщик шлет уведомления, а он квартиру не принимает, потому что в договоре это у него не отражено. Поэтому в договоре должна быть обязательно указана передача не только прав, но и обязанностей по договору.

Потому что сам договор долевого участия подразумевает учет взаимных интересов обоих сторон, то есть застройщика и дольщика. Застройщик должен построить этот дом и во время сдать его, а дольщик должен во время принять, так как застройщик не может сколь угодно держать у себя на балансе квартиру после сдачи дома уже в эксплуатацию.

Поэтому впоследствии, при возникновении такого момента, можно столкнуться с обращением застройщика в суд по правомерности самой переуступки. Таким образом, само составление договора переуступки лучше доверить профессионалам, то есть либо специалистам рынка недвижимости, либо застройщику, либо нотариусу.  

21 Мая 2016

Государственная регистрация уступки прав на недвижимость по договору заказать в Киеве, Одессе, Украине

Процедура уступки прав собственности на недвижимость зачастую применяется при реализации жилья на первичном рынке. Она актуальна, когда необходимо приобрести объект недостроенного строительства, который дешевле в денежном эквиваленте завершенной новосозданной недвижимости.

Правовой статус незавершенного строительства не позволяет покупателю получить право собственности после оплаты полной стоимости имущества. Он лишь дает возможность стать обладателям права требования. Это приоритетное право обладания объектом, когда он будет завершен. Или, другими словами, гарантия получения еще не законченной строительством недвижимости.

Прерогативу владения можно получить только после окончания строительства недвижимого имущества и ввода новостроя в эксплуатацию. При этом на этапе возведения объекта застройщик должен располагать разрешением на строительство. Для именования процедуры переуступки прав юристы также используют термин цессия. В фокусе этой операции не столько конкретный объект имущества, сколько переходящее право требования.

Договор уступки прав на недвижимость, дом, квартиру

Договор уступки прав на квартиру, дом или другие объекты недвижимости подразумевает переход вещных прав и обязательств в отношении имущества. Документ должен предусматривать, какой объем переходящих обязательств и других обременений получит правообладатель в результате сделки. А также содержать подробное описание всех упомянутых условий.

Договор уступки прав выступает основанием для государственной регистрации новообретенной привилегии владения будущего собственника имущества. В госреестр вещных прав вносится информация о переходе прав на недвижимость, как и об их возникновении, обременении и прекращении.

Посредством этого документа могут быть уступлены права требования по различным договорам купли-продажи, кредитованию, получению заема, обмена или дарения. В этом случае договор цессии нельзя считать самостоятельным договором. Он выступает предметом другого договора любого из перечисленных выше видов.

При приобретении квартиры из новостроя оформляется трехсторонний договор переуступки прав между покупателем, продавцом и застройщиком.

Госрегистрация перехода прав на недвижимость, вещных прав и их обременений

Регистрация перехода прав на квартиру, дом или другой объект недвижимости выполняется по общей процедуре внесения сведений в госреестр вещных прав и их обременений. Сама процедура нужна, чтобы правообладатель был признан в государственном правовом поле как держатель определенных прав и обязательств. Момент возникновения прав на недвижимость, их перехода или прекращения – это осуществление госрегистрации. Процедура занимает от двух часов до пяти рабочих дней, в зависимости от предмета регистрации и размера внесенного административного сбора.

Регистрация недвижимости, вещных прав и их обременений регулируется соответствующими нормами национального законодательства. Выполняется с учетом специфики правового статуса объекта. Закон о госрегистрации недвижимости не содержит положений о регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и другие объекты гражданских прав. Упомянутые объекты не входят в понятие недвижимого имущества.

Датой начала операции регистрации является дата и время поступления заявления на ее выполнение. Однако в проведении самой процедуры на этом этапе может быть отказано. В таком случае регистратор должен направить заявителю уведомление с описанием подробного перечня причин, которые стали основанием для отказа. После устранения этих причин закон не запрещает повторно обращаться за осуществлением госрегистрации.

Государственный реестр вещных прав на недвижимость и их обременений

Госреестр прав представляет собой государственную информационную систему, гарантирующую обработку, хранение и выдачу данных о зарегистрированных вещных правах на недвижимость и их отягощений. А также сведений об объектах и ​​субъектах таких прав. Информация из госреестра доступна на платной основе, кроме бесплатных случаев-исключений, предусмотренных в законе. Если в записях госреестра прав содержится ложная или неточная информация, приоритет имеют сведения из документов, на основании которых выполнялась госрегистрация.

Порядок госрегистрации перехода прав по договору уступки прав

Госрегистрация перехода прав на объект недвижимости по договору уступки проводится в таком порядке:

  • подача предусмотренного законом пакета документов,
  • регистрация заявления в базе данных,
  • экспликация электронных копий документации в реестре,
  • установка очередности обработки заявления,
  • обработка документации,
  • формирование решения о возможности госрегистрации перехода прав,
  • выполнение процедуры,
  • выдача документов заявителю.

Документ-сервис dela – официальная компания, предоставляющая услуги по юридическому сопровождению бизнеса. Имеем широкий штат сотрудников и гарантируем соответствие услуг профессиональным стандартам. Выполним вашу заявку без проволочек в самые короткие сроки.

Обращайтесь в dela, чтобы получить квалифицированную помощь по любым вопросам, связанным с госрегистрацией уступки прав, договора переуступки, перехода прав на недвижимость. Заказать услугу легко. Позвоните по одному из указанных телефонов в контактах или оставьте заявку на консультацию онлайн, и наш менеджер свяжется с вами в ближайшее время.

Переуступки прав на новостройку

19.11.2019

Продажа квартиры в доме, который еще не достроен, возможна по договору переуступки прав на новостройку. Иными словами, собственник еще не существующей недвижимости может продать право на нее другому лицу.

Данный тип сделки называется цeccиeй и регламентируется ФЗ №214 и отдельными пунктами ГК РФ. Продавец, то есть лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, при этом выступает как цeдeнт, a покупатель является цeccиoнapием. Третьим участником будет компания-застройщик, так как договор предполагает передачу прав и обязательств в ее отношении. Переуступка прав на квартиру в новостройке обычно осуществляется по более высокой стоимости, чем изначальная цена объекта. Это нередкое явление на рынке новой недвижимости и один из способов инвестирования средств.

Отличительной особенностью сделки по переуступке прав на новостройку является то, что предметом торга выступает не сама жилплощадь, а права на нее. Вместе с ними к покупателю переходят обязанности дольщика и возможные риски, а иногда и обязательство выплачивать часть долга строительной компании. При возникновении разногласий относительно недвижимости все вопросы с застройщиком будет решать цeccиoнapий. Договор цессии может быть подписан до введения жилья в эксплуатацию и вступает в юридическую силу до сдачи новостройки.

Существует несколько разновидностей данного типа сделок:

  • На основе ДДУ, когда продавец имеет право уступить жилье только после полной выплаты долга за него. Но бывают ситуации, когда при переуступке права собственности на новостройку передается и обязательство погасить задолженность.
  • На основе предварительного ДКП, когда покупателю передается весь остаток долга. Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке предполагает не продажу недвижимости, но обязанность сторон оформить передачу собственности. При расторжении договора покупатель получает обратно выплаченные средства.

Застройщики без энтузиазма относятся к подобным соглашениям, которые могут заключаться до ввода объекта в эксплуатацию неоднократно, так как переоформление – сложный процесс, а покупка новостройки по переуступке прав осуществляется по более низким ценам, чем на первичное или вторичное жилье.

Переуступки прав на новостройку

Преимущества и недостатки

Минусы для продавца:

  • на оформление требуется больше времени, чем на заключение ДКП, регистрацию дарения или других форм отношений;
  • цeccия, как сделка с недвижимостью, которая заключается с целью получения прибыли, облагается налогом и требует подачи декларации.

Плюсы для продавца:

  • возможность заработать на росте в цене, приобретя объект в начале строительства и заключив договор переуступки права на квартиру в новостройке под конец.

Минусы для покупателя:

  • цeccиoнapий получает только право собственности, но еще не само жилье, вынужден ждать окончания строительства, которое может затянуться, и рискует в случае, если застройщик станет банкротом;
  • возможность купить права требования с обязательствами перед СК или просроченными платежами;
  • если договор оформлен неправильно или не зарегистрирован в Росреестре, цeccиoнapий рискует потерять инвестиции или стать жертвой «двойных продаж».

Плюсы для покупателя:

  • переуступка прав на новостройку дает возможность приобрести жилье дешевле, чем на вторичном или первичном рынке и даже чем продавец, если ему деньги нужны срочно – скидка может составлять 5-20%;
  • возможность инвестировать и заработать на перепродаже – покупатель может продать недвижимость, права на которую приобрел до окончания строительства, дороже, когда дом будет сдан – наценка может составлять 5-50% в зависимости от ситуации на рынке и особенностей конкретной сделки.

Что нужно учесть, чтобы минимизировать риски

Чтобы не стать жертвой мошенников в результате заключения сделки по переуступке прав на квартиру в новостройке и избежать многих неприятностей, перед подписанием договора необходимо проверить:

  • есть ли на оригинале ДДУ подписи и печати застройщика, отметка о регистрации;
  • надежность застройщика – не находится ли он на грани банкротства, не является ли фигурантом уголовного дела;
  • нет ли на недвижимости обременения;
  • сроки сдачи и особенности жилья – проектная декларация, содержащая необходимую информацию, должна быть доступна на сайте СК или по требованию;
  • отзывы о застройщике.

Особенности оформления

Переуступка прав на новостройку осуществляется в несколько этапов. Необходимо собрать пакет документов, в который входят разрешение от застройщика и банка (если недвижимость приобретена на кредитные средства), письменное согласие на сделку супругов, договор долевого участия, справка о погашении задолженности перед СК. В результате сделки в ДДУ меняется дольщик с продавца на покупателя. Разрешение от застройщика лишает СК права не признать сделку, иногда достаточно отправить письменное уведомление.

Договор составляется в нескольких экземплярах, содержит информацию об участниках, объекте, стоимости, порядок расчета и реквизиты, данные о ДДУ, перечень передающихся документов и другие пункты. Сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре, где после введения дома в эксплуатацию можно будет оформить право собственности.

Подробнее узнать о переуступке прав на квартиру в новостройке можно на семинаре, который будет проходить 04.04.2020 в рамках выставки «Недвижимость от лидеров». Спикеры расскажут, как уведомить застройщика, какие документы подготовить, как оформить сделку, и ответят на интересующие вопросы.

Переуступка прав ДДУ на квартиру | Уступка права требования по договору долевого участия (цессии)

Узнать стоимость решения вопроса

Цессия, или переуступка прав по договору долевого участия – одна из самых актуальных услуг на рынке жилищного строительства. Первой стороной в передаче ДДУ выступает дольщик (цедент), заключивший договор со строительной компанией, второй – гражданин (цессионарий), который готов выкупить у него право на квартиру у застройщика.

Такая сделка становится необходимостью, когда дольщик отказался от идеи возведения квартиры вместе со строительной компанией еще до официальной передачи ему нового жилья. Иными словами, переуступка права по договору долевого строительства может произойти даже тогда, когда квартира не построена, – например, она находится на десятом этаже, а дом пока достроили до пятого этажа. 

Преимущества, недостатки и риски переуступки ДДУ

Уступка права требования по договору долевого участия – фактически операция по приобретению квартиры. Дольщик продает другому гражданину право на квартиру, для возведения которой он заключил ДДУ. Продается не квартира, а право на неё.

Переуступка по договору долевого участия имеет достоинства и недостатки для дольщика, продающего право требования, и для его покупателя. Какие они?

  • Продавец может извлечь выгоду. Например, если гражданин заключил ДДУ на старте стройки, когда цены на квартиры минимальные, то перед сдачей дома, недвижимость обычно повышается в цене.

  • Цессия поможет с минимальными проблемами переехать в другой город.

  • Переуступка ДДУ избавит от финансовых трудностей.

  • Согласие застройщика, без которого цессия невозможна, может быть платным.

  • При расторжении ДДУ без причины, установленной законодательством, дольщик может быть наказан штрафом. Их включают в документ в интересах застройщика. При цессии уступке права требования по договору долевого участия продавец не подвергнется финансовой санкции.

  • Покупателю по цессии нужно будет придерживаться условий ДДУ, заключенного между продавцом квартиры и застройщиком. Требовать корректировок он не сможет.

  • Есть вероятность покупки квартиры по переуступке ДДУ в том доме, где недвижимость уже распродана.

  • Самым существенным минусом договора переуступки права в долевом строительстве для покупателя может стать ненадежность продавца, – ведь придется покупать не напрямую у застройщика, а у частного лица.

  • Есть риск подписать договор переуступки долевого участия в строительстве на выкуп квартиры у компании, которая «метит» в банкроты.

Важно! Цессия вовсе не значит, что человек потеряет вложенные в долевое строительство средства. Но для проведения такой операции нужно обязательно обратиться за правовой помощью к юристам. Иначе можно стать жертвой мошенников, предлагающих свои услуги по сопровождению сделки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Оставить заявку

Переуступка по договору долевого участия в строительстве — нюансы оформления

По ФЗ №214 и ГК сделку уступки права в долевом строительстве можно выполнить при определённых условиях. Переуступка по ДДУ возможна до оформления приёмки-передачи квартиры. Когда акт подписан, дольщик уже не является должником застройщика.

  • После оформления цессии приобретатель права приступает к исполнению условий договора, и если, например, дольщик внес не все платежи строительной компании, то он должен будет их внести.

  • Переуступка прав требования по договору долевого участия предполагает подписание цессии между дольщиком и получателем права. Любые иные формы документов – незаконны.

В ДДУ может быть прописано, при каких условиях может уступаться право требования. Тут могут быть два подхода:

  1. Переуступка прав проводится при выплате всей цены договора. Всю стоимость жилья застройщику выплачивает инициатор договора цессии, а потом переуступает право на жилье.

  2. Оставшуюся долю по ДДУ выплачивает новый дольщик. По сути меняется имя в договоре. Получатель права требования приступает к его исполнению.

Важно! Договору цессии нужна регистрация в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Иначе он будет считаться незаключённым.

Как оформляется уступка по договору долевого участия: алгоритм сделки

Любые операции с недвижимостью нуждаются в помощи специалиста, но цессия – в особенности. В силу её специфичности. Что именно должен сделать дольщик для того, чтобы уступить право требования на новостройку? Ему предстоит ряд шагов, которые необходимо сделать в сопровождении юриста:

  • заключить предварительное соглашение о подписании договора переуступки долевого участия в строительстве со второй стороной;

    Предварительное соглашение – это документ, цель которого установление условий сделки по переуступке прав. Его подготовку лучше доверить юристу. Но в нескольких словах скажем, какие обязательные пункты должны в нем содержаться.

    1. Подробное описание передаваемой квартиры, – все её характеристики, стоимость, площадь, этаж, количество комнат…

    2. Размер задатка. Его вносит приобретатель права требования;

    3. Ответственность сторон при несоблюдении договора цессии;

  • направить уведомление застройщику о желании переуступить право требования;

  • получить согласие от застройщика на цессию. Без него сделка будет считаться незаключённой;

  • заручиться разрешением от банка, если продавец – заёмщик, и у него есть ипотека;

  • получить выписку из ЕГРП о праве продавца на жилье;

  • получить плату за уступку права можно после регистрации цессии;

  • подготовить договор переуступки долевого участия в строительстве;

  • подать бумаги в Росреестр, МФЦ; затем получить зарегистрированный документ;

  • ДДУ при цессии передается приобретателю права требования.

Когда покупатель согласен оплатить оставшуюся часть задолженности застройщику, нужно заключить договор о переводе долга между цедентом и цессионарием.

Если договор цессии признали недействительным, покупатель может требовать возврата личных средств и понесённых убытков или пойти в суд, который и решит, кто прав.

Важно! Бывает, застройщик не участвует в переуступке прав собственности. Но встречаются и случаи, когда условие участия компании есть в ДДУ. Оно обязательно, и если цедент еще не выплатил все средства застройщику.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Регистрация договора переуступки ДДУ

Чтобы зарегистрировать цессию в представительстве ФРС или МФЦ требуются следующие документы:

  • паспорт РФ;

  • заявления на регистрацию переуступки;

  • договор участия в стройке;

  • согласие застройщика на цессию;

  • соглашение об уступке права требования по договору долевого участия;

  • согласие супруга в спорной ситуации. Его заверяет нотариус;

  • заявление от приобретателя переуступки на регистрацию ипотеки, ипотечный договор при необходимости;

  • договор о переводе долга или справка об отсутствии задолженности цедента перед застройщиком, если осуществляется переуступка ДДУ при ипотеке;

  • квитанция о госпошлине за регистрацию уступки.

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Оставить заявку

Подводные камни уступки по цессии

Переуступка прав требования по договору долевого участия – наиболее безопасная сделка, – цессия проходит регистрацию. Но вообще при уступке существуют различные риски. Рассмотрим основные.

  • При оформлении передачи прав не по ДДУ, а другому виду договора, – например, купли-продажи – он уже не будет регистрироваться, а значит, есть риск того, что покупатель получит уже купленное кем-то жилье.

  • Договор переуступки долевого участия в строительстве предполагает получение от покупателя не только справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к дольщику, но и все финансовые документы, в том числе акт сверки внесённых платежей. Тогда будет понятно, есть ли у продавца долги перед строителями. Они не станут неприятным сюрпризом для покупателя.

  • Незаключенность ДДУ – главная причина признания сделки по уступке права недействительной. Для подтверждения прав продавца можно получить выписку из ЕГРП.

  • Когда договор цессии уже заключен, претензии по несостоятельности застройщика, проблемам со строительством дома к продавцу невозможны.

Примеры из практики

№1

В «Правовой Петербург» за консультацией обратился гражданин, которому риелтор предложила приобрести квартиру по переуступке прав требования. Жилье находилось в хорошем районе и неподалёку от места работы мужчины. В агентстве недвижимости ему сказали, что сделку уступки права требования по договору долевого участия можно оформить задним числом.

Юристы объяснили, что предложение похоже на мошенничество. Скорее всего, продавец подписал акт приёмки-передачи на квартиру, а значит, не имеет права на переуступку.

№2

За помощью к юристам обратились муж и жена. Они, используя средства материнского капитала, хотели купить квартиру по переуступке ДДУ в строящемся доме и просили специалистов организовать сделку и проверить надежность компании.

Юристы провели правовую экспертизу, – компания вела свою работу законно, сомнений в успешном завершении стройки не возникло. Специалисты помогли провести переуступку права требования на жилье.

Важно! Вывод один: цессия – очень непростая процедура. Необходимо юридическое сопровождение при сделках покупки или продажи квартир по уступке прав ДДУ. Юристы помогут выбрать надежного застройщика, проверить документы, проконтролировать ход оформления сделки, обезопасив интересы приобретателя права требования.

Условия работы с «Правовым Петербургом»

  • Составим договор переуступки долевого участия в строительстве;

  • Переуступка по ДДУ в Санкт-Петербурге;

  • Отсутствие скрытых платежей;

  • Оплата только за результат;

  • Работаем 24/7

  • Опыт более 7 лет!

  • 98% довольных клиентов.

Что вы получите дополнительно, обратившись к нам

  • Бесплатная консультация.

  • Стоимость услуг – фиксированная. Не меняется в процессе работы.

  • Наши услуги оплатит ответчик!

Нужно составить договор переуступки по ДДУ? Без опытного юриста не обойтись!

Звоните нам по телефону +7(812)603-72-21!

Почему сделки по переуступке прав на жилье не пользуются большой популярностью

Фото: Ковалев Петр

Сделки по переуступке прав на жилье хоть и имеют ряд преимуществ перед покупкой квартир непосредственно у застройщика, все же не пользуются особой популярностью.

Даже падение доходов и сложная экономическая ситуация не толкают собственников избавляться от ранее купленного жилья в пользу других. Этому есть несколько объяснений. Так, председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш отметает, что девелоперы имеют мощные возможности продвигать свои объекты, а вот у отдельных продавцов их гораздо меньше. «Рекламные компании современных застройщиков имеют большой вес. Разве сможет отдельно взятый человек так преподнести свое предложение? Конечно, нет. Даже просто найти квартиру по переуступке сложно, поэтому люди выбирают более простой путь — купить у девелопера», — рассказывает эксперт.

Спрос на жилье бизнес-класса в Петербурге вырос на рекордные 40% Хорошие квартиры

Спрос на жилье бизнес-класса в Петербурге вырос на рекордные 40%

Сделки по переуступке прав довольно трудоемкие, они требуют гораздо больше времени, чем покупка жилья от застройщика. «Есть ряд нюансов при переуступке — люди не совсем знают, как это происходит, как это выглядит. При этом очень много переуступок связано с ипотекой — никто из покупателей не хочет с этим связываться — появляется банк, перед которым есть обязательства, возникает необходимость нанимать юристов и прочее. Длительность сделки возрастает. А люди либо хотят просто прийти к застройщику и купить, либо ищут вторичку. Поэтому рынок переуступок достаточно узок», — рассказывает Вячеслав Малафеев, владелец агентства недвижимости «М16».

Риски

Адвокат АБ « ФРЕММ » Антон Слободин рассказывает, что в числе основных рисков при переуступке прав можно назвать неисполнение застройщиком своих обязательств по строительству объекта — но с этим риском сталкивается любой дольщик, вне зависимости от того, каким образом он приобрел права требования к застройщику. «Также можно выделить недобросовестное поведение со стороны лица, уступающего права, например предоставление недостоверных документов об уплате. В случае если будет заключено соглашение об уступке, а впоследствии окажется, что цена договора предыдущим дольщиком в полном объеме не оплачена, такое соглашение будет недействительным, поскольку отсутствует согласие застройщика на перевод долга», — добавляет он.

Именно сложность таких сделок не дает им завоевать всеобщее признание. Однако эксперты отмечают, что хоть и немного, но их количество начинает увеличиваться. «Количество сделок по переуступке прав собственности за последнее время возросло. Это связано с желанием покупателей купить квартиру в готовом доме. Самые интересные и популярные варианты квартир раскупаются еще на стадии котлована и поступают потом в продажу уже по договорам цессии», — говорит Андрей Вересов, генеральный директор агентства недвижимости «Метры». При этом инвестиции в современные малоэтажные жилые проекты, благодаря короткому циклу строительства, позволяют инвестору за короткий срок получить прибыль от продажи квартиры, купленной на старте продаж, добавил он.

Особенности

По словам Андрея Вересова, сделки по переуступке прав можно сравнить со сделками на вторичном рынке недвижимости, где покупатель и продавец являются физическими лицами и часто меняют решения в процессе сделки. «Программы государственного субсидирования ипотеки не распространяются на подобные сделки. Поэтому кредитование осуществляется по стандартному значению процентной ставки от 13,5%», — добавил он.

«В некоторых договорах необходимо разрешение от застройщика на проведение такой сделки. Иногда бывает так, что, если нет 100% оплаты, то застройщик не разрешает подобные сделки», — отмечает Вячеслав Малафеев.

Медведев распорядился строить к 2020 году в России по 100 млн м2 жилья ежегодно Хорошие квартиры

Медведев распорядился строить к 2020 году в России по 100 млн м2 жилья ежегодно

Кроме того, не стоит забывать, что сделки по переуступке прав подлежат государственной регистрации, сроки которой могут растянуться на несколько месяцев. «Уступка допускается в период с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства», — подчеркивает Антон Слободин.

Специалисты также отмечают, что сегодня в целом спала покупательская активность на рынке жилья. «Покупательская активность сейчас достаточно низкая и у застройщиков, поэтому продавцам сложнее продать переуступку, притом что она еще и имеет много разных нюансов — начиная от того, что это вроде как первичка, но идет не от застройщика, и в то же время не вторичка, потому что нет свидетельства о собственности», — добавил Вячеслав Малафеев.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Переуступка квартиры — обман?

Часто можно слышать, что приобретая квартиру по переуступке права на квартиру, можно неплохо сэкономить. Действительно ли покупая квартиру по переуступке, можно сэкономить, и что такое переуступка вообще? Давайте разберёмся!

Что такое переуступка


Фактически переуступка, это сделка купли-продажи, но с двумя отличительными особенностями. Во-первых, покупатель заключают ее не с застройщиком, а с другим покупателем – тем, кто первый заключил договор долевого участия и теперь ждет окончания строительства дома. Во-вторых, договор переуступки оформляется до ввода дома в эксплуатацию.   

Сделки по переуступке права вполне безопасны. Банки, например, одобряют выдачу кредита, если покупатель приобретает квартиру по переуступке. Они также пользуются большой популярностью у покупателей жилья. По статистике, до четверти сделок с недвижимостью заключаются по договорам переуступки.

Почему переуступка выгодна

Почему так много покупателей предпочитают приобретать квартиру не у застройщика, а заключать договор переуступки права с дольщиком? Потому что это выгоднее. На ранних этапах строительства дома стоимость будущей квартиры ниже, чем при вводе здания в эксплуатацию. Но риск, что дом не будет достроен выше. Поэтому даже у надежных застройщиков, не одно десятилетие работающих на первичном рынке недвижимости, стоимость квартир в начале возведения дома меньше. Разница в цене на ранних и завершающих этапах строительства доходит до трети стоимости квартиры. Продающий свое право на квартиру дольщик зарабатывает при этом до четверти стоимости вложенных денег. Покупатель права тоже не в проигрыше. Ему удается сэкономить до 8% от стоимости квартиры. Но иногда экономия покупателя в 2 – 2,5 раза больше.   

Профессиональные инвесторы, приобретающие квартиру для последующей перепродажи, цену не снизят. Ведь тогда они уменьшат свой заработок или лишатся его вовсе. Однако среди продавцов права на квартиру в строящемся доме встречаются не только инвесторы. Нередко право на квартиру продают люди, заключившие договор долевого участия для того, чтобы жить в купленной квартире. Но за время строительства, которое длится минимум два года, в их жизни произошли изменения. Возможно, они нашли более интересный вариант у другого застройщика, у них также могли измениться семейные обстоятельства, внезапно потребовались деньги и т.д. Нередко застройщики расплачиваются квартирами со своими подрядчиками. А они, будучи заинтересованными в скорейшем получении денег, не будут устанавливать очень высокие цены. Чаще всего их цены будут ниже, чем у застройщика.       

Найти продавцов прав на квартиры в строящихся домах не сложно. Сегодня существует база подобных предложений.

Что нужно учесть

Для заключения сделки по переуступке права на квартиру в строящемся доме   покупателю потребуется получить нотариально заверенное согласие супруга на приобретение жилья и подписать договор переуступки квартиры.

Выполнения большего количества формальностей потребуется от продавца права. Кроме получения согласия супруга, нужно будет сообщить о своем решении застройщику, получить его согласие и вправку об отсутствии задолженностей, взять выписку из ЕГРП. Если квартира покупается в ипотеку, то потребуется также справка о погашении задолженности.

Несмотря на простоту, сделка по переуступке права собственности имеет и свои подводные камни. Поэтому лучше, если она сопровождается опытным юристом.  Главная опасность, которая подстерегает неискушенного в юридических нюансах покупателя, заключается в том, что сделку признают недействительной. Это может произойти, если нет выписки из банка, разрешения от банки и застройщика на сделку. Сделка также может быть признана недействительной, если переуступка совершается по заниженной стоимости или после того, как застройщик обанкротился.

При переуступках случаются и двойные продажи. Обезопасить себя можно, если права переуступаются по договору долевого участия, зарегистрированному в Росреестре. Договор уступки тоже нужно зарегистрировать. Бывают и более сложные случаи, когда уступка права осуществляется на основе договора, отличного от стандартного договора долевого участия. Тогда нужно будет убедиться в наличие прав требования квартиры у продавца и обоснованности их передачи. Помочь в этом и в любом другом случае сможет квалифицированный юрист нашей компании.   
Теги не найдены

Что нужно знать инвесторам

Мир недвижимости наполнен жаргоном. Если вы новичок в этой области — и особенно если вы заинтересованы в оптовой торговле — вот термин, который вам необходимо знать: уступка контракта. Коротко и просто, вы:

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться
  1. Найдите недвижимость значительно ниже рыночной стоимости
  2. Найдите другого покупателя — обычно инвестора в недвижимость — готового заплатить более высокую цену
  3. Передайте договор новому покупателю, который затем приобретет недвижимость.

В чем смысл этой практики? В сезон лучших продаж инвесторы очень заняты, пытаясь заблокировать как можно больше объектов недвижимости. Они хотят заполучить практически все, что принесет прибыль. Поиск дешевых домов занимает уйму времени, поэтому вместо этого они обращаются к оптовикам. Эти инвесторы сосредотачиваются на поиске хороших сделок и оставляют переключение, аренду и другие элементы другим профессионалам. Во время жаркого рынка мы рекомендуем оседлать бурю и назначить как можно больше сделок с недвижимостью.

Подробнее: Полное руководство для новичков по оптовой торговле недвижимостью

Законна ли уступка договора?

Да, при условии, что это разрешено условиями вашего соглашения с продавцом.

Раньше инвесторы просто указывали «Джон Доу и / или правопреемник» в качестве покупателя по контракту. Так продолжалось до 2008 года, когда банки начали возражать против этого пункта в контрактах на недвижимость, находящуюся в собственности (REO). Ваш пробег может варьироваться в зависимости от домовладельцев.Инвесторы подверглись резкой критике, поэтому этот пункт может вызвать дискомфорт у продавца.

Одно решение: заключите договор с трастом или ООО в качестве покупателя. Используя предприятие, у вас есть возможность передать его другому инвестору, поскольку договорные права принадлежат предприятию, а не физическому лицу.

Как работает переуступка контракта?

1. Найдите мотивированного продавца

Во-первых, давайте разберемся, что такое мотивированный продавец. Это физическое лицо, которому нужно , чтобы быстро продать недвижимость.Обычно в их жизни происходят какие-то беды, например, перевод на работу или, возможно, они обременены унаследованным имуществом. Имейте в виду, что существует огромный разрыв между , желающим продать , и , требующим для продажи. Знание, к какой категории относится ваш продавец, помогает вам понять, как справиться с ситуацией.

  • Требуется продать: «Мне нужно продать этот дом сейчас, потому что я переезжаю в Мэриленд, чтобы позаботиться о моей больной матери, и у меня нет других членов семьи в этом районе.
  • Хочу продать: «Мне любопытно посмотреть, сколько стоит мой дом, потому что в следующем году я, возможно, продам».

У сценария необходимости продажи есть веская причина. Во втором просто любопытство.

Существует множество способов найти мотивированных продавцов, например, деньги за доллары, объявления в газетах, интернет-маркетинг и прямой почтовый маркетинг. Если вы начнете исследовать маркетинг недвижимости, вы найдете множество вариантов, но убедитесь, что вы используете комбинацию этих стратегий.

2. Получить договор

В Интернете есть множество шаблонов договоров переуступки; однако — по крайней мере — убедитесь, что поверенный прочитал и одобрил документ. Это так важно по двум причинам.

  1. Комфорт, зная, что ваш договор юридически обоснован
  2. Возможность использовать этого поверенного в качестве адвоката в случае судебного разбирательства.

К вашему договору о переуступке необходимо добавить критическое словоблудие: «и / или переуступает. Эти три слова дают вам право передать собственность другому заинтересованному покупателю, который заинтересован в этой собственности. (Обязательно внимательно прочтите договор купли-продажи с продавцом .) Когда вы получаете подписанный договор, теперь вы имеете равную долю в собственности и имеете определенную юридическую силу в том, что происходит.

Если переназначение действительно разрешено, включите в свой договор положение, в котором четко объясняется, что вы, как покупатель, являетесь инвестором в недвижимость и намерены передать договор новому покупателю.Попросите продавца подписать положение. Это снижает вероятность того, что продавец будет возражать новому покупателю и попытается выйти из соглашения. Заверьте их, что они все равно получат оговоренную сумму покупки.

Связано: Виртуальная оптовая торговля: как продавать недвижимость на любом рынке издалека

3. Подайте договор на титул

Этот процесс может отличаться в каждом штате, но обычно есть титульная компания или заключительный поверенный, который будет проводить поиск титула. Поиск по названию проверит исторические записи собственности, чтобы убедиться, что на собственность нет залогов. Важно не продавать недвижимость с дефектным титулом. Титульная компания или заключительный поверенный — это независимая третья сторона, нанятая для обеспечения справедливости сделки, как это согласовано в контракте.

4. Передать договор покупателю

Ага: больше маркетинга. Поиск конечного покупателя или правопреемника может быть сложной задачей, но как только у вас появится надежный покупатель, вы можете начать процесс закрытия сделки.

Когда вы найдете своего покупателя, попросите внести невозвращаемый задаток. Убедитесь, что в вашем соглашении есть формулировки, конкретно касающиеся задатка, например: «Цессионарий возместит цеденту уплаченные авансом деньги». Вы не хотите, чтобы правопреемник нарушил соглашение, в результате чего вы потеряли бы свой задаток.

Когда покупатель вносит задаток, вы знаете, что он искренне интересуется недвижимостью и готов двигаться дальше. Этот гонорар обычно удерживается титульной компанией или закрывающим адвокатом.

5. Получайте деньги!

Вам платят, когда конечный покупатель переводит средства для сделки. Эти деньги покроют то, за что вы заявили, что готовы купить недвижимость у продавца, а также вашу комиссию за содействие при совершении сделки.

Например, если вы сказали продавцу, что купите дом за 45 000 долларов, а затем продали свою долю в собственности покупателю за 50 000 долларов, то ваша комиссия за переуступку составит 5 000 долларов.

Примечание. Никогда не называйте комиссию за переуступку комиссией искателя. Это две очень разные вещи.

Связано: Полное руководство по использованию прямого почтового маркетинга для развития вашего бизнеса в сфере недвижимости

Прочие соображения

Это стандартная практика, когда задания выполняются только для прибыли в размере 5000 долларов или меньше. Но если вас устраивает продавец и покупатель, можно заключить договор с гораздо более высокой комиссией.

Если вас не устраивают все стороны транзакции, двойное (или одновременное) закрытие сохраняет анонимность обеих сторон транзакции.Имейте в виду: не все титульные компании согласятся провести двойное закрытие, поэтому это необходимо обсудить заранее.

Назначение договора не может быть выполнено для всех транзакций. Дома HUD, REO и перечисленная недвижимость имеют множество препятствий для этого типа транзакций. В отношении многих свойств REO кредитор гарантирует, что существует период выдержки — обычно 90 дней — прежде чем вы сможете перепродать недвижимость. Но, как видите, уступка по контракту имеет ряд явных преимуществ при больших выплатах.


Инвесторы: Вы когда-нибудь подписывали контракт? Есть вопросы об этом процессе?

Сообщите мне свои мысли в комментариях!

Все, что вам нужно знать

Определение соглашения о переуступке является частью общего права, которое отвечает за передачу прав одного лица или стороны другому. Читать 3 мин.

1. Договор об обеспечении
2. Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах
3. Чем вам может помочь адвокат?
4. Определения уступки аренды

Определение договора уступки — это часть общего права, которая отвечает за передачу прав физического лица или стороны другому лицу или стороне. Соглашение о переуступке часто встречается в сфере недвижимости, но может иметь место и в других контекстах. Назначение — это просто договорная передача выгод, которые будут начислены или будут начислены.Обязательства не переходят с выгодой от задания. Цедент всегда будет выполнять свои обязательства.

Соглашение об обеспечении

Часть договорного права, которая отвечает за финансовые операции, — это соглашение об обеспечении. Они также называются обеспеченными сделками и включают в себя лицо, предоставляющее право, которое обещает обеспечение получателю гранта. В договорном праве соглашение об обеспечении не распространяется на недвижимость или землю. Вместо этого это соглашение распространяется на имущество, транспортные средства, домашний скот или другое личное имущество.В соглашении об обеспечении в случае, когда у получателя гранта уже есть обеспечение, лицо, предоставляющее право, может устно приобрести сделку.

Однако предпочтительнее иметь записанное соглашение об обеспечении, а не устное соглашение, на случай разногласий между сторонами. Как соглашение об обеспечении, так и уступка могут применяться к различным имущественным правам.

Пример использования договоров уступки и обеспечения в имущественных правах

В качестве примера, соглашения могут включать обещание использовать акции в качестве обеспечения или передавать права на инвестиции в акции.Также возможно, что соглашения будут включать менее материальные объекты собственности. Соглашения могут применяться к творческим правам, таким как производство фильмов или письменные произведения. Если речь идет о правах на творчество, любые выгоды часто включают будущий доход, который может быть получен от распространения или продажи указанных работ.

Чем может вам помочь адвокат?

Вы можете нанять адвоката, который поможет вам составить соглашение об обеспечении и юридическое поручение. Есть и другие услуги, которые вы, возможно, захотите использовать, не так дорого стоят, но все же помогут вам составить контракты.Ниже приведены способы сэкономить при составлении контракта:

  • Купите программное обеспечение с шаблоном, который создает соглашения об обеспечении и уступки.
  • Купите общий бланк договора в книжном магазине.
  • Купить книгу с советом.

Если ваш опыт не включает в себя особые юридические знания о соглашениях об обеспечении и поручениях, вам следует поговорить с юристом, прежде чем использовать какие-либо формы контрактов, которые создаются самостоятельно.Как соглашения об обеспечении, так и уступка прав являются сложными областями договорного права.

Определения уступки аренды

Агент — это лицо, имеющее лицензию штата, в котором учреждена собственность, для оказания помощи в сделках с недвижимостью, таких как аренда, переуступка и продажа собственности. Агент обычно является либо поверенным, либо торговым агентом, либо брокером по недвижимости. Арендатор по первоначальному договору аренды является цедентом, и он передает всю свою долю другому лицу. Цессионарий получает проценты по аренде от цедента или первоначального арендатора и становится новым арендатором.

Возмещение — это то, что цедент получает от цессионария за передачу прав по аренде цессионарию. Вознаграждение часто представляет собой определенную сумму денег. Интересы, которыми владеют другие люди, являются обременениями и могут влиять на право собственности и, возможно, владение и использование собственности правопреемником и цедентом.

Если рассматриваемая недвижимость представляет собой жилую единицу, которая находится над коммерческой недвижимостью, аренда считается жилой, даже если недвижимость находится в коммерческом здании.Применимое право — это закон юрисдикции, в которой находится недвижимость, независимо от того, в какой юрисдикции проживают арендодатель, цессионарий и цедент. Цессионарию разрешается получить копию основного договора аренды. Цедент может либо передать правопреемнику копию напрямую, либо включить копию в договор аренды.

Если цедент не несет ответственности за поведение цессионария, арендодатель должен будет преследовать цессионария, если он или она причиняет имущественный ущерб. Однако, если цедент несет ответственность за поведение цессионария, домовладелец может потребовать компенсацию как у цессионария, так и у цедента, если цессионарий нанесет какой-либо ущерб собственности.

Если вам нужна помощь с определением соглашения о переуступке, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Переуступка договоров | UpCounsel 2020

Уступка контрактов — это юридическая передача обязательств и выгод по контракту от одной стороны, называемой цедентом, другой стороне, называемой цессионарием. Читать 3 мин.

1. Что такое переуступка договоров?
2. Как работают задания?
3. Когда назначение не выполняется?

Уступка договоров — это юридическая передача обязательств и выгод по договору от одной стороны, называемой цедентом, другой стороне, называемой цессионарием. Цедент должен надлежащим образом уведомить цессионария, чтобы он или она могли взять на себя договорные права и обязательства. Это можно сделать с помощью документа, называемого соглашением о переуступке, который позволяет защитить ваши законные права при передаче контракта.

Соглашение о переуступке подходит для ваших нужд, если соблюдаются следующие условия:

  • Вы хотите передать свои договорные права, обязанности и обязательства другому лицу или компании.
  • Вы или ваша компания принимаете контракт от другого лица или компании.

Соглашение о переуступке включает имена цедента и цессионария, имя другой стороны рассматриваемого контракта (известной как должник), название контракта и дату истечения срока действия, а также необходимость согласия должника на передачу прав на основании на первоначальных условиях контракта, когда должник дал согласие, когда договор уступки вступает в силу и какое государство будет регулировать переданный контракт. Соглашение об уступке также может называться уступкой договора, договором уступки или уступкой договора.

Хотя договоры переуступки обычно используются только для сумм менее 5000 долларов, вы можете назначить договор с более высокой прибылью, когда и покупатель, и продавец согласны. Вы не можете переуступить контракт, если исходный контракт запрещает это.

Если вы переуступаете контракт, вы можете попросить должника подписать соглашение об освобождении или отказе от прав, которое освобождает вас от ответственности по контракту.Помимо передачи прав и обязанностей, вы также можете использовать договор уступки для передачи потока доходов правопреемнику. Однако при передаче прав на интеллектуальную или личную собственность лучше использовать уступку товарного знака, счет купли-продажи или присвоение фирменного наименования.

Как работают задания?

Процедура переуступки контракта зависит от языка этого контракта. Например, некоторые контракты могут запрещать уступку, в то время как другие могут разрешать ее только с согласия должника. В некоторых случаях цедент не освобождается от контрактной ответственности. Это происходит, когда в исходном контракте есть пункт, гарантирующий выполнение независимо от назначения.

Если вы хотите заключить контракт, ищите продавцов в газетных объявлениях, интернет-маркетинге и прямой почтовой рассылке. В большинстве случаев имеет смысл использовать несколько стратегий. Для договоров о недвижимости убедитесь, что вы провели поиск по названию собственности, о которой идет речь, чтобы убедиться в отсутствии залогового права. Вы можете нанять титульную компанию или поверенного по недвижимости, чтобы убедиться, что титул чистый, прежде чем подписывать договор переуступки.

После подписания договора переуступки у вас появляется интерес к собственности, и вы можете продать ее конечному покупателю. Продвигайте недвижимость через специальный веб-сайт. Как только вы найдете потенциального покупателя, потребуйте залог. Он не подлежит возврату и позволяет вам получать прибыль независимо от того, успешно ли завершена сделка. Если сделка завершена, конечный покупатель переводит средства для покрытия продажной цены собственности вместе с заявленной вами комиссией.

В некоторых случаях вы можете получить прибыль, просто направив покупателя на подходящую недвижимость и взяв гонорар соискателя.С помощью этой стратегии вы передаете свои права покупателю, позволяя ему закрыть собственность, после чего вы получаете свою комиссию. Это малорисковое мероприятие, если у вас есть подробная информация о том, что именно ищет каждый покупатель. Вам также понадобятся ресурсы, чтобы найти отличную недвижимость до того, как она появится на рынке. С помощью этих двух компонентов вы сможете зарабатывать деньги как инвестор в недвижимость, не рискуя собственным капиталом.

Вы также можете закрыть объект самостоятельно и сразу передать другому инвестору.

Когда назначения не выполняются?

Соглашение об уступке не применяется, если исходный договор содержит пункт, запрещающий уступку. Если это сказывается на производительности, снижается стоимость или увеличивается риск для должника, лишь немногие суды будут обеспечивать исполнение уступки. Эти обстоятельства называются существенным изменением контракта.

Передача контрактов также запрещена законами некоторых штатов. Во многих штатах работнику запрещено назначать будущую заработную плату.Определенные претензии к федеральному правительству также запрещены к переуступке. Некоторые уступки нарушают общественный порядок, а не закон, например, уступка требований о возмещении личного вреда. Это запрещено, потому что это может способствовать судебному разбирательству.

Если вам нужна помощь с заключением контракта, вы можете опубликовать свою вакансию на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестирования. Стратегия « договор уступки недвижимости », в частности, заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор уступки недвижимого имущества не такой сложный, как многие представляют, и не то, от чего нужно уклоняться из-за непонимания. Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимого имущества — это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем. Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку.Однако после заключения контракта инвестор сохраняет за собой исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку. Конечный покупатель заплатит оптовому продавцу небольшой сбор за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимого имущества настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении.Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавец ожидают от сделки.

При рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости следует учитывать несколько предостережений:

  • Контрактные запреты: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки. Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Узнайте, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости. Зарегистрируйтесь, чтобы посетить БЕСПЛАТНЫЙ урок по недвижимости, который скоро появится в вашем районе. ]


Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости — это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Традиционно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости — лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не является традиционным так быстро, как уступка контракта, но оно может иметь место в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционной покупки и продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов — это просто два способа достижения одной и той же цели. Тем не менее, ни один из них не лучше другого; они просто предназначены для использования в разных сценариях.

Изменение договоров на недвижимость

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать это как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое — одно и то же.Изменение контрактов на недвижимость — это просто еще один способ обозначить переуступку контракта.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одно из которых — низкий барьер для входа для инвесторов. Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора о недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери комиссию

Найдите подходящую недвижимость

Вы должны уметь сокращать количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг. Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его собственность была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки. Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе.Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

Шаблон договора на приобретение недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете. Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, — это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить положение.Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но при этом у вас будет гибкость в сделках в будущем.

Отправить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности, следя за тем, чтобы на право владения не было залогового права. Затем они подписывают срок действия контракта.

Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации.Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировки, которые покрывают задаток, подлежащий выплате авансом. Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта.Это также гарантирует вам, что вы получите прибыль независимо от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

Уступка договорных обязательств

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не покупая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль — не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка контракта Конс

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать, прежде чем искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, — это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций — это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасный процесс заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Тем не менее, понимание того, как работает уступка по недвижимости контракта , является важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

При таком большом количестве информации начать бизнес с недвижимостью или ООО может быть сложно. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей рынка недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начать узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Что такое переуступка недвижимости?

Процесс присвоения контракта включает несколько общих шагов.

Найдите подходящую собственность

Именно здесь происходит самая тяжелая работа — инвесторы используют множество различных маркетинговых тактик для поиска потенциальных клиентов и определения свойств, которые работают с их инвестиционной стратегией. Обычно для того, чтобы оптовая торговля работала, оптовику нужен мотивированный продавец, который хочет как можно скорее разгрузить недвижимость. Это чувство безотлагательности помогает оптовику договариваться о цене, которая будет привлекательной для покупателей и покрывает их комиссию за уступку.

СВЯЗАННЫЙ: Что такое «вождение за доллары» и как это работает?

Подписание договора купли-продажи

Как только мотивированный продавец согласится продать свою собственность по сниженной цене, он подпишет договор купли-продажи с оптовым продавцом.Соглашение о покупке должно содержать формулировку, которая четко позволяет покупателю передать свои права по соглашению третьей стороне . Большинство стандартных договоров купли-продажи не включают этот язык по умолчанию, поэтому, если покупатель планирует продать / переуступить договор, он должен убедиться, что этот язык включен (примечание: поговорите с юристом, чтобы убедиться, что язык включен и правильно объяснен) .

СВЯЗАННЫЙ: Оптовые продажи стали проще! Всеобъемлющее руководство по назначению контрактов

Общайтесь, Общайтесь, Общайтесь

С самого начала оптовику важно сообщить своему продавцу о своем намерении уступить договор. Многие продавцы не знакомы с процессом уступки, поэтому, если роль покупателя будет меняться по ходу дела, продавец должен знать об этом во время или до того, как они подпишут исходный договор купли-продажи .

Найдите конечного покупателя

Это вторая половина работы оптовика — маркетинг для поиска покупателей. После того, как покупатель найден, оптовый торговец может передать контракт новой стороне и работать как с первоначальным продавцом, так и с конечным покупателем, чтобы назначить дату закрытия.

Переуступка осуществляется посредством простого «Соглашения о переуступке» и позволяет новому покупателю занять место оптовика в качестве покупателя в первоначальном контракте.

Хотя этот документ технически заменяет оптовика новым конечным покупателем, оптовик не получает оплату, пока сделка не будет закрыта.

Большинство договоров переуступки включают формулировку невозмещаемого депозита от конечного покупателя, который защищает оптовика в случае отказа покупателя. Хотя в Интернете можно загрузить шаблоны договоров переуступки, это одна из ситуаций, когда большинство экспертов рекомендуют, чтобы ваши договоры были рассмотрены адвокатом.Формулировка задания должна быть точной и соответствовать законам вашего штата; Наличие адвоката для рассмотрения вашего контракта защитит вас от любых проблем в будущем.

Закройте транзакцию, назначьте контракт и получите комиссию за уступку

Оптовикам платят, как только конечный покупатель закрывает сделку. Плата за уступку может представлять собой фиксированную сумму, процент от покупной цены или разницу между первоначальной покупной ценой и покупной ценой конечного покупателя.

С помощью транзакции уступки конечный покупатель будет точно видеть, сколько получает оптовик, потому что конечный покупатель должен подписать заключительное заявление (в котором указана цена покупки у продавца) и договор уступки (в котором четко указывается комиссия за уступку). выплачивается оптовику).

Если размер комиссии за переуступку составляет разумную сумму по сравнению с покупной ценой, большинство серьезных инвесторов не будут стесняться ее платить. Однако, если комиссия за переуступку очень велика по сравнению с первоначальной покупной ценой (например, если первоначальный продавец согласился продать свою собственность за 10 000 долларов, оптовый торговец взимает комиссию за переуступку в размере 20 000 долларов, а стоимость собственности составляет 50 000 долларов), некоторые конечные покупатели могут не согласиться с этим.

В случаях, когда оптовый торговец имеет существенно более высокую маржу прибыли, двойное закрытие или традиционное закрытие является более безопасным способом закрыть оптовую сделку.Когда имеет место два отдельных закрытия, продавец и покупатель не могут видеть цифры и общую маржу прибыли, полученную оптовиком между двумя транзакциями.

Согласно UpCounsel, большинство договорных обязательств выполняется примерно за 5000 долларов, хотя в зависимости от недвижимости и рынка эта сумма может быть выше или ниже.

Что должно включать в себя соглашение о передаче IP?

Хотя конкретные требования для присвоения прав интеллектуальной собственности зависят от конкретной ситуации и различаются от страны к стране, в большинстве юрисдикций действительное присвоение IP должно как минимум включать следующее:

  • Идентификация сторон — идентифицирует договор как соглашение о передаче прав интеллектуальной собственности и идентифицирует Цедента и Цессионария. Сторона, передающая («уступающая») долю владения, называется Цедентом, а сторона, получающая ее, называется Цессионарием.
  • Recitals — определяет контекст уступки и предоставляет соответствующую справочную информацию о сторонах, включая заявление о намерении передать права на интеллектуальную собственность.
  • Определения — разъясняет соответствующие общие и технические термины, используемые на протяжении всего контракта, чтобы гарантировать, что эти термины будут иметь одинаковое значение для сторон соглашения.
  • Уступка интеллектуальной собственности — содержит полное и краткое описание передаваемой собственности; подробно описывает интеллектуальную собственность, включая любые соответствующие приложения или регистрации для защиты интеллектуальной собственности и «гудвил» (деловую репутацию), проданный вместе с этой собственностью; «Деловая репутация» — это нематериальная стоимость актива, отражающая коммерческую стоимость этого актива (например, репутация торговой марки и узнаваемость среди клиентов). В случае сложных договоров уступки этот пункт может также относиться к описанию предлагаемых переданных активов, которое будет приложено к соглашению.
  • Обязательства сторон — важно четко определить обязательства сторон, чтобы избежать любого последующего конфликта в отношении объема этих обязательств; точное определение и объем обязательств сторон зависят от типа передаваемой интеллектуальной собственности; однако основным обязательством Цедента является передача права собственности на активы интеллектуальной собственности, а основным обязательством Цессионария является уплата согласованной единовременной суммы (роялти); другие обязательства связаны с правами Цедента на переданную интеллектуальную собственность — гарантией того, что он владеет интеллектуальной собственностью.
  • Положения об ответственности и гарантиях — относится к праву и полномочиям цедента заключать такое соглашение; например, гарантия того, что он является исключительным владельцем всех прав, титула и интересов в отношении ИС и что ИС действителен и существует; что переданный IP не нарушает права третьих лиц.
  • Компенсация — описание будущих обязательств каждой стороны, если будет установлено, что интеллектуальная собственность нарушает права третьей стороны.
  • Условия оплаты — цена и другие коммерческие условия.
  • Срок действия договора — определяет дату вступления в силу уступки.
  • Применимое право и юрисдикция — какое национальное право будет применяться в случае возникновения конфликта; также важно определение компетентного суда или арбитражного / посреднического органа, в который может быть передан спор.
  • Другие общие положения
  • Приложение — Описание интеллектуальной собственности

Уступка контрактов в Массачусетсе

Уступка контрактов или определенных прав или обязательств по контракту часто регулируется языком конкретного соглашения, с которым согласились стороны.Во многих случаях существуют определенные ограничения в отношении уступки контрактов или полный запрет, который запрещает уступку каких-либо прав или обязательств по соглашению.

При правильном составлении контракта задания могут выполняться законно, эффективно и разумно. Katz Law Group имеет многолетний опыт, необходимый для эффективного составления контрактов с учетом ваших деловых интересов и обеспечения соблюдения контрактов, которые были нарушены другими лицами.

Уступка договоров

Уступка — это передача прав, принадлежащих одной стороне договора («цедент»), другой стороне (называемой «цессионарием».») Это также может быть передача определенных обязательств по договорному соглашению другой стороне.

Переуступка обычно разрешена в соответствии с законодательством штата Массачусетс, если такая переуступка не запрещена самим контрактом. Это довольно распространенное явление в деловых отношениях. Многие соглашения между сложными коммерческими структурами полностью запрещают или устанавливают строгие ограничения на передачу договорных прав и обязательств.

Запрещенные уступки

Если уступка прав и обязанностей прямо запрещена договором, любая уступка с самого начала будет считаться недействительной. Это означает, что действия, предпринятые стороной, которая попыталась передать свои права или обязанности, будут аннулированы.

Когда сторона недопустимо передает свои интересы в контракте третьей стороне, вы и ваш бизнес имеете право обеспечить исполнение обязательств по отношению к первоначальной стороне. Судебный иск может потребовать от первоначальной стороны выполнения своей части сделки и, таким образом, защиты прав вас и вашего бизнеса.

Ограничения назначений

Еще один очень распространенный способ обработки договорных уступок — установить определенные параметры, которым необходимо следовать, прежде чем уступка договорных прав или обязательств станет действительной и обеспеченной исковой силой.Эти ограничения и требования изложены в исходном контракте, и каждая сторона должна им следовать.

Общие ограничения включают, но не ограничиваются:

  • уступка только с разрешения всех сторон;
  • уступок определенным сторонам или типам сторон;
  • уступка одних прав или обязанностей, но не других;
  • право первого языка отказа; или
  • сроков выполнения заданий.

Если эти ограничения не соблюдены и уступка сделана, она может быть признана недействительной и не имеющей исковой силы.

Ответственность по контракту

Назначение может радикально изменить того, кто несет ответственность за определенные обязательства по договорному соглашению. Если обязательство или право переданы на законных основаниях, контракт теперь подлежит исполнению в отношении новой стороны, которая приняла на себя обязательства по контракту. Старая сторона больше не несет ответственности (в большинстве ситуаций.)

Пример: Чак соглашается нарисовать бизнес Нэнси за 12 500 долларов. Заключают договор на начало работ через две недели. В контракте нет пункта, запрещающего уступку контракта. Чаку предлагают работу в тот же период, за который платят больше, поэтому он передает свои обязательства и право на оплату Фрэн, которая также занимается живописью. Теперь Фрэн обязана перед Нэнси завершить контракт в соответствии с ранее согласованными условиями.

Пример: Клэр является владельцем HouseBuild, LLC и генеральным подрядчиком, который строит дома для застройщиков.В рамках своего соглашения она заключает договор субподряда с Bath Options, Inc. на строительство ванных комнат в своих домах. В контракте между двумя сторонами есть пункт, запрещающий уступку контракта без явного разрешения обеих сторон. Компания «Ванные комнаты Варианты», Inc. передает свои обязательства по контракту ООО «Билд-а-Ванную комнату» без разрешения Клэр. Задание недействительно. Ответственность по договору по-прежнему несет компания «Ванные варианты».

Обеспечение соблюдения ваших прав

Если вы или ваша компания столкнулись с ситуацией, когда другая сторона передала свою долю другой стороне в нарушение контракта, у вас есть права, которые могут быть реализованы.Путем официального юридического требования и переговоров вы можете даже избежать судебных издержек и расходов на судебное разбирательство. Если другая сторона отказывается сотрудничать, вы можете подать на нее в суд для защиты своих прав.

Если вы являетесь стороной, которая желает передать свои права, наши юристы могут предоставить вам точную юридическую консультацию о том, что допустимо в соответствии с вашим контрактом. Это защитит ваши личные и деловые права. Наши юристы также могут составлять соглашения, которые соответствуют вашим индивидуальным потребностям и желаниям, в отношении права другой стороны передавать контракты.

Проконсультироваться с поверенным по судебным разбирательствам по контрактам в Массачусетсе

Если у вас есть проблема, связанная с уступкой контракта, Katz Law Group может помочь вам обеспечить соблюдение ваших прав и защитить интересы вашего бизнеса. Свяжитесь с нами сегодня или позвоните по телефону (508) 480-8202, чтобы назначить консультацию. Наши юристы по судебным разбирательствам имеют более чем 35-летний опыт оказания помощи людям в Массачусетсе, включая Вустер, Фрамингем и Мальборо.

.

Похожие записи

Вам будет интересно

Требования к сотруднику при приеме на работу: Требования при приеме на работу к работнику

Физ лицо инн: ИНН | ФНС России | 77 город Москва

Добавить комментарий

Комментарий добавить легко