Управляющая компания тсж – ТСЖ или УК, чем отличается ТСЖ от Управляющей Компании и что лучше, плюсы и минусы

Содержание

ТСЖ или УК, чем отличается ТСЖ от Управляющей Компании и что лучше, плюсы и минусы

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

  • самими жильцами дома;

  • ТСЖ или ЖСК;

  • управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью

. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Выбор между ТСЖ и управляющей компанией.Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг.

Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ Выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу: больше полезной информации.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

zakondoma.ru

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

Тсж или управляющая компания: что выбрать

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы.

Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать тот способ, который окажется наиболее эффективным. Давайте разберемся, ТСЖ или управляющая компания – что же лучше?

Функции и цели УК и ТСЖ

Прежде, чем выбирать ТСЖ или УК, разберемся с основными функциями каждой. Функции что у управляющей компании, что у ТСЖ одинаковые, но вот цели все-таки отличаются. Основное призвание обеих организаций:

  • содержать в должном порядке дома и придомовые территории;
  • обеспечивать своевременное погашение счетов за коммунальные услуги;
  • осуществлять текущий ремонт, собирать средства на капитальный ремонт дома.

ТСЖ является организацией по управлению жильем некоммерческого характера. В нее входят люди, что живут в доме или нескольких домах, которые большинством положительных после проведенного общего собрания жильцов объединились в ТСЖ. Чем отличается ТСЖ от управляющей компании:

  • содержание дома и прилегающих территорий в максимально хорошем состоянии;
  • совместная форма управления собственностью;
  • председателя выбирают на собрании большинством ;
  • организуется совет дома;
  • защита интересов жильцов.

Несмотря на то, что ТСЖ не относится к коммерческим организациям, ее при желании можно зарегистрировать как юридическое лицо.

Управляющая компания – сугубо коммерческая, сторонняя организация, которая сотрудничает с теми, кто поставляет коммунальные услуги. И ее учредители преследуют одну цель: получение прибыли, что открыто и подчеркнуто оговорено в уставе каждого УК.

Конечно, и ТСЖ в том числе может получать прибыль, например, от аренды помещений.

Но в этом случае все доходы идут в копилку товарищества и расходуются на его нужды, тогда как УК стремится получать прибыль лишь в своих интересах, что порой приводит к откровенному злоупотреблению властью.

Статистика показывает, что именно на управление УК приходится треть всех неплатежей по ЖКХ, которые чрезмерно завышают тарифы.

Различия в деятельности

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая компания

Мы выяснили, что УК – это организация коммерческой направленности, которая является юридическим лицом. Она профессионально занимается управлением жильем и берет плату за свои услуги. Как правило, такие компании – это посредники между непосредственно жильцами и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками коммунальных услуг).

На управляющую компанию возложена ответственность на все работы, которые проводятся в доме. Кроме того, она может сама их осуществлять или же заключать договоры с субподрядчиками, причем делать это самостоятельно. Плюсами такой формы управления можно назвать:

  • четкое планирование затрат и расходов;
  • выполнение согласно графику таких работ, как: ремонт, вывоз мусора, уборка двора;
  • наличие собственной финансовой базы, благодаря которой при возникновении задолженности по оплате услуг подрядчиков, выполняющих те или иные работы и услуги, от кого-то из жильцов управляющий орган может их покрыть за свои средства, благодаря чему их предоставление не останавливается;
  • знание норм, особенностей предоставляемых услуг ЖКХ, компетентность, что позволяет управленцам выигрывать споры с поставщиками в случае их возникновения;
  • фиксированная плата за деятельность УК.

Среди основных минусов:

  • мнение жильцов при выборе подрядчиков не учитывается, то есть повлиять на выбор того или иного поставщика слуг вы не сможете, УК принимает решение самостоятельно;
  • довольно большая плата за работу;
  • отсутствие отчетности о потраченных средствах перед жильцами;
  • длительность принятия решений по жалобам жильцов, например, на недостаточное отопление, так как придется постараться, чтобы доказать это УК.

При всех плюсах и минусах следует отметить, что согласно статистике на данный момент с УК сотрудничают практически 75% собственников квартир. Еще одно преимущество управляющей компании также тот факт, что отказаться от ее услуг можно в любой момент, если жильцам кажется, что выполняются они не качественно.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем ания в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

Тсж или управляющая компания: что выбрать?

Каждый вариант обладает преимуществами и недостатками. Но цифры говорят о том, что организовать ТСЖ предпочли лишь 25% собственников жилья. Ведь для создания товарищества собственников жилья нужны инициативные люди, у которых есть время и желание потратить его на обустройство дома и ведение сопутствующих дел.

По большей части, собственники квартир не имеют такой возможности, потому отдают голос в пользу управляющей компании. К тому же, сотрудничая с УК не нужно вникать во все моменты организации и обслуживания, а также принимать участие в регулярных и необходимых собраниях, без которых ТСЖ не может действовать и принимать решения.

Помимо выбора между ТСЖ и УК существует также еще один вариант: организовать товарищество собственников жилья и параллельно заключить договор с УК.

Но в любом случае, какую бы форму управления вы ни выбрали, несмотря на их разницу, по-настоящему действенной она будет только тогда, когда каждый из жильцов станет активно участвовать в жизни дома, следить за порядком на придомовых территориях.

А также контролировать деятельность как УК с ТСЖ с целью предотвращения ими злоупотреблений в жилищной сфере.

Источник: //ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/tszh-ili-uk

Тсж или управляющая компания: что лучше?

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

На сегодня существуют два основных варианта правления домами в жилищной сфере: управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ).

И перед собственниками жилья встает вопрос: какую форму выбрать? Ведь в каждом случае есть свои плюсы и минусы.

Стоит разобраться в том, как устроены оба варианта правления, какие у них достоинствах и недостатках, разница в целях, чтобы суметь выбрать тот способ, который окажется наиболее эффективным. Давайте разберемся, ТСЖ или управляющая компания – что же лучше?

Тсж или ук, чем отличается тсж от управляющей компании и что лучше, плюсы и минусы

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

  • самими жильцами дома;
  • ТСЖ или ЖСК;
  • управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли.

Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК.

ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется.

Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет.

Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).

Чем ТСЖ лучше УК

ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет.

Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще.

Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.

Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома.

Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними.

Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.

Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.

Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • некоммерческий характер;
  • личная заинтересованность жильцов в результат;
  • прозрачность расходования средств;
  • большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.

Чем УК выгоднее ТСЖ

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию.

Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками.

К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг.

Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров.

И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.

К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:

  • профессиональную основу деятельности;
  • наличие ответственности пред собственниками;
  • освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
  • возможность отказаться от услуг УК.

Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:

Что выбрать: ТСЖ или УК?

Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.

Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.

Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций.

Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК.

Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.

⇒ Выбор управляющей компании по действующему жилищному кодексу: больше полезной информации.

Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.

Источник: //zakondoma.ru/upravlenie/upravlyayushhaya-kompaniya-ili-tszh-chto-vybrat.html

Ук или тсж – что эффективнее?

ТСЖ и управляющая компания: что выбрать?

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании.

УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг.

Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами.

ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду).

Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

Теперь поговорим об эффективности домоуправления.

Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию.

Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях.

Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания.

Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано.

Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу.

В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг.

И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

//www.youtube.com/watch?v=rwjErBTkbKI

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет.

Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.).

Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома.

На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК.

Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

  • Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома – количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
  • Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома.

Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проало более 50% всех собственников.

В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.

На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления) может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.

Факторы эффективности ТСЖ

Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.

  • Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
  • Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.

Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств

Заключение. Так что же лучше – ТСЖ или УК

Однозначно ответить на этот вопрос не получится, слишком много переменных и многое зависит от вышеупомянутых условий.

Если среди жильцов дома имеются инициативные граждане, которые искренне желают оптимизировать траты (а не обворовывать соседей), и действительно могут обеспечить хорошую организацию обслуживания, переход на ТСЖ – это хороший вариант.

Впрочем, никто не мешает направить усилия таких граждан на контроль работы УК, в этом случае можно говорить об отсутствии в их деятельности коррупционной составляющей.

//www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

Однако прежде, чем собирать собственников для общего собрания и переходить на ТСЖ, для начала рекомендуем все-же, провести аудит управляющей компании, а после этого тщательно подсчитать, во сколько обойдется самостоятельное содержание дома. Вполне возможно, что мороки прибавится, а достигнутые выгоды окажутся сомнительными.

Для аудита лучше привлечь профессионального юриста, практика которого связана с жилищным законодательством. Если имеются сомнения в честности вашей УК, можно изучить условия представления услуг в других компаниях, на тот случай, если среди жильцов нет людей, которые бы стали заниматься подобными вопросами.

Источник: //novostroev.ru/articles/uk-ili-tszh-chto-effektivnee/

mochzakona.ru

УК или ТСЖ — что эффективнее?

УК или ТСЖ - что эффективнее?

Многоквартирный жилой дом представляет собой не только набор изолированных друг от друга помещений, но также комплексную «систему жизнеобеспечения», которая обеспечивает бытовые нужды жильцов: водоснабжение, канализация, обогрев, электроснабжение. Ресурсы предоставляются поставщиками, данную функцию берут на себя муниципальные службы, которые занимаются обслуживанием городской инфраструктуры и подачей воды, электроэнергии, пр. к каждому жилому дому.

Однако содержание дома (забота о внутридомовой инженерной инфраструктуре, о чистоте подъездов и придомовой территории) – все это, согласно Жилищному Кодексу РФ, лежит на плечах собственников квартир. В рамках настоящей статьи мы поговорим о способах управления жилым домом и попробуем разобраться, кто справляется с этой задачей более эффективно, управляющая компания или товарищество собственников жилья.


УК и ТСЖ – в чем разница?

uk_ili_tszh_1.jpg

Итак, все заботы по обслуживанию дома собственники могут передать управляющей компании (УК), которая уже сама будет взаимодействовать с поставщиками различных ресурсов и услуг (в том числе, с компаниями по вывозу мусора, фирмами по обслуживанию домофонов, пр.) или же собственники могут заключать договора напрямую с перечисленными поставщиками и сервисными структурами (ТСЖ). Сразу нужно сказать, что каждая из схем имеет свои преимущества и недостатки.

Цена вопроса: основной недостаток УК

Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.

В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.

uk_ili_tszh_2.jpg

Все платежи проходят через УК, и контролировать этот процесс достаточно сложно, да и делать это, в сущности, просто некому. Мало того, руководители управляющих компаний частенько принимают решения по обслуживанию дома самостоятельно, не посоветовавшись с собственниками.

Кстати, введенные услуги могут оказываться не в полной мере или не оказываться вовсе, а между тем, счета продолжают выписываться и оплачиваться. Например, вот кто будет подсчитывать, сколько раз в неделю вывозился мусор из контейнеров? Правильно, никто, а ведь каждая поездка и работа спецтехники – удовольствие не дешевое…

Товарищество собственников жилья вполне способно организовать работу соответствующих служб и сервисов на собственной территории со значительно меньшими затратами. ТСЖ кровно заинтересовано в уменьшении расходов и поэтому не станет заказывать ненужные услуги, будет контролировать расход ресурсов (например, установит подъездные счетчики на воду). Кроме того, оплата работы правления ТСЖ обойдется собственникам намного дешевле.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

uk_ili_tszh_3.jpg

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах) работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях. Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ), которые имеют определенный опыт практического менеджмента (управленческий опыт), а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

uk_ili_tszh_4.jpg

В принципе, работа ТСЖ по обеспечению дома сводится к первичному заключению прямых договоров с поставщиками ресурсов и услуг, а также контроль их предоставления и оказания. Это не занимает много времени, достаточно оперативно реагировать на текущие нужды, обеспечение которых не было запланировано. Например, в срочном порядке договориться и заказать снегоочистительную технику, если есть вероятность снегопада или вывести содержимое мусорных контейнеров, которые, по случаю праздников, заполнились быстрее, чем ожидалось.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу. В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг. И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет. Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.). Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Промежуточный вариант: сокращаем расходы без снижения качества обслуживания

uk_ili_tszh_5.jpg

Помимо создания ТСЖ есть еще один вариант свести к минимуму расходы и обеспечить своевременное выполнение работ, связанных с обслуживанием дома. На общем собрании жильцов может быть принято решение об избрании представителя, который контролирует работу УК. Такой представитель может анализировать счета, контролировать качество оказываемых услуг (определять их необходимость) и по мере надобности вести диалог с управляющей компанией.

В этом случае жильцы, с одной стороны, получат хорошее обслуживание, осуществляемое профильной организацией, а с другой стороны – не заплатят и копейки лишних денег. Конечно, все это имеет место только в случае достаточной мотивации и наличия необходимых навыков у избранного представителя.

Как это работает. Структура и функционирование ТСЖ

Теперь рассмотрим организационную структуру ТСЖ, поговорим о том, как работает товарищество и как выглядит процедура его формирования.

  • Структуру возглавляет председатель ТСЖ, который руководит всей деятельностью общественного образования, в состав правления может входить произвольное количество членов ТСЖ (в зависимости от размера дома — количества корпусов, подъездов, квартир), которые выполняют отдельные функции или дублируют друг друга.
  • Также в структуру входит ревизионная комиссия, которая осуществляет контроль деятельности членов правления и председателя.

Все перечисленные участники, как уже отмечалось, задействованы эпизодически, и не принимают ключевых решений, связанных с теми или иными аспектам обеспечения жилого здания. Наиболее важные решения принимаются на общем собрании членов товарищества собственников.

Как перейти на ТСЖ

uk_ili_tszh_6.jpg

Чтобы создать ТСЖ, необходимо сформировать инициативную группу, которая организует общее собрание собственников для принятия решения о переходе на этот формат управления обеспечением дома. Чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% всех собственников. В этом случае инициативная группа, от лица всех собственников, подает в жилищную инспекцию заявление о регистрации ТСЖ.

На общем собрании выбирается председатель и члены правления, срок их полномочий (как и условия предоставления) может быть произвольным. Здесь же определяются поставщики ресурсов, а также компании, которые будут подрядчиками при оказании различных услуг. Контролирует поставки и оказание услуг правление ТСЖ, которое, в свою очередь, несет ответственность перед членами товарищества.

Факторы эффективности ТСЖ

Что может помешать нормальному функционированию ТСЖ? Есть ряд факторов, которые могут превратить изначально прозрачный и экономичный формат управления домом в убыточный и неэффективный.

  • Много зависит от компетентности председателя правления. Человек, не способный правильно организовать процессы оказания услуг и обеспечить контроль их выполнения, обязательно завалит всю работу. Кроме того, от председателя требуется эффективность в плане умения организовать работу с минимальными затратами. Поэтому председатель должен обладать соответствующими навыками и понимать, что и в какой последовательности нужно предпринимать;
  • Немаловажными аспектами являются мотивация и честность членов правления, собственно, эти аспекты имеют некоторую взаимную связь. Деятельность ТСЖ предполагает сбор средств для расчетов с поставщиками, и средства жильцов, скажем так, могут использоваться не по назначению. Если работа управляющего не обусловлена очевидной мотивацией и человек утверждает, что «работает за идею», чаще всего он больше заинтересован возможностью получать дополнительный доход, чем в реализации этой идеи. Иногда положение усугубляется тем, что все члены правления (включая ревизионную комиссию) работают единой командой, попросту воруя деньги у своих же соседей.
uk_ili_tszh_7.jpg

Кстати, одними из наиболее популярных вопросов, которые поднимаются на общем собрании, являются вопросы, связанные именно с расходом средств

Заключение. Так что же лучше – ТСЖ или УК

Однозначно ответить на этот вопрос не получится, слишком много переменных и многое зависит от вышеупомянутых условий. Если среди жильцов дома имеются инициативные граждане, которые искренне желают оптимизировать траты (а не обворовывать соседей), и действительно могут обеспечить хорошую организацию обслуживания, переход на ТСЖ — это хороший вариант. Впрочем, никто не мешает направить усилия таких граждан на контроль работы УК, в этом случае можно говорить об отсутствии в их деятельности коррупционной составляющей.

Однако прежде, чем собирать собственников для общего собрания и переходить на ТСЖ, для начала рекомендуем все-же, провести аудит управляющей компании, а после этого тщательно подсчитать, во сколько обойдется самостоятельное содержание дома. Вполне возможно, что мороки прибавится, а достигнутые выгоды окажутся сомнительными.

Для аудита лучше привлечь профессионального юриста, практика которого связана с жилищным законодательством. Если имеются сомнения в честности вашей УК, можно изучить условия представления услуг в других компаниях, на тот случай, если среди жильцов нет людей, которые бы стали заниматься подобными вопросами.

Игорь Василенко

novostroev.ru

Отношения товарищества собственников жилья и управляющей компании при заключении договора управления многоквартирным домом

ТСЖ может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией.

Расскажем, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как ТСЖ выбирает управляющую организацию

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.

Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.

Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:

  • приказом председателя,
  • протоколом заседания правления,
  • протоколом общего собрания членов.

Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:

  • несвоевременным исполнением обязательств,
  • неисполнением обязательств.

Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.

ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.

Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Как строятся отношения ТСЖ и УК, если они заключили договор управления

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

Вознаграждение членам правления ТСЖ

В отношении кого проводится лицензионный и жилищный контроль

Если УК взяла многоквартирный дом под управление, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, она должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД, протокол собрания, на котором было принято решение об изменении способа управления домом и прикрепить дом к договору. В тот же срок УК направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Получается, что дом, в котором создано ТСЖ, попадает в лицензию управляющей компании.

Включить МКД в лицензию или нет, решает ГЖИ. Лицензиат лишь подаёт заявление и необходимые документы. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

На практике часто встречаются случаи включения в лицензию управляющей компании многоквартирных домов, в которых ТСЖ заключило договор управления с УК.

МКД включили в лицензию управляющей компании. С этого момента в отношении УК начинает осуществляться лицензионный контроль. Но дом и под управлением ТСЖ, поэтому в его отношении в этом случае может осуществляться жилищный надзор.

Здесь начинается путаница: административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора. Но МКД включён в лицензию управляющей компании, а это значит, что управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля. Такие штрафы выше, чем те, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора.

При проведении проверок управляющие компании могут попытаться сделать так, чтобы штрафы получали ТСЖ. Суммы штрафов меньше, УК возместит ТСЖ такой штраф и не будет нести ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Чтобы избежать разногласий ТСЖ и УК в вопросе об оплате штрафов органов ГЖН, рекомендуем включать условия об их оплате в условия договора управления. Договор станет главным аргументом и в решении спорных вопросов между УО и ТСЖ, и при проверке ГЖИ.

roskvartal.ru

ТСЖ или управляющая компания — плюсы и минусы, что лучше

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании? На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов. Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Чем отличается УК от ТСЖ

ukТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

ТСЖ  и УК: в чем разница

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

  1. ТСЖ управляет несколькими домами, есть ограничение по количеству квартир. УК может обслуживать десятки домов в разных кварталах.
  2. В ТСЖ все решения принимаются на совете жильцов, причем требуется присутствие более 50% собственников квартир. В УК решением вопросов занимается председатель и его совет.
  3. В ТСЖ нет своей технической базы, инструментов, и обычно – навыков ведения ремонта. В УК – профессионалы своего дела с обученным персоналом и материально-технической базой.
  4. ТСЖ заинтересовано в снижении трат и коммунальных платежей (так как сами живут в тех же домах), УК – нет, и они не будут выбирать максимально экономичные варианты.
  5. ТСЖ требует внимания и неравнодушия живущих в доме. При заключении договора с УК вы не будете вникать ни в какие моменты обслуживания.

Но кроме общего понимания, для принятия решения нужно внимательно изучить все плюсы и минусы различных форм обслуживания, так как некоторые моменты могут быть принципиальными.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

upravlyayushhaya-kompaniyaПлюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

tszh-sobranieПлюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

ТСЖ или управляющая компания, что выбрать?

tszh-kontrol-rasxodov-i-doxodovКак видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ. Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ. Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией.

Как оформить договор управления между УК и ТСЖ

Договор оформляется письменно. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму. Внимательно изучите бумаги, где обязательно должны быть четко прописаны:

  1. Адрес дома и список общего имущества;
  2. Список работ, которые будут выполняться;
  3. Список коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;
  4. Как будут рассчитываться коммунальные платежи;
  5. Как осуществляется контроль за выполнением УК взятых обязательств.

Резюмируя, можно сказать, что любая форма управления будет поддерживать дом в порядке только в том случае, если жильцы неравнодушны и готовы активно контролировать ТСЖ или УК.

Топ предложений месяца

Комментарии посетителей

23kvartiri.ru

Разница между упрвлением домом ТСЖ и ТСЖ + УК

Здравствуйте, Анастасия!

Способов управления домом, действительно всего три. И все они перечислены в части 2 статьи 161 ЖК РФ:

  1. Непосредственное управление
  2. Управление ТСЖ или кооперативом
  3. Управление УК

 
Схема «ТСЖ+УК» – это на самом деле второй способ управления, т.е. управление ТСЖ. То есть всю ответственность перед надзорными органами (ГЖИ, Роспотребнадзор, Госпожнадзор и прочие) и перед жителями (как членами, так и не членами ТСЖ) несет в данном случае ТСЖ. Просто ТСЖ не само проводит работы и оказывает услуги в данном случае,  а нанимает для этих целей УК. Но форма управления от этого не меняется на третью, а остается второй. УК в данном случае просто выполняет роль обслуживающей компании, которая несет договорную гражданско-правовую ответственность только перед ТСЖ, с которой у УК и заключен договор (но не перед надзорными органами). На практике ТСЖ заключают несколько договоров с разными компаниями, поскольку редко бывает, что в одной УК есть весь необходимый персонал для выполнения всех работ. А учитывая, что лишние «прослойки» тут приводят только к удорожанию, нередко бывает, что ТСЖ заключат отдельные договоры с разными профильными компаниями непосредственно напрямую, например, на обслуживание лифтового хозяйства, на аварийно-диспетческую службу, на обслуживание инженерной инфраструктуры дома, на уборку, на обслуживание домофонной и охранной системы, на расчет и выставление квитанций и прием платежей и т.д. То есть УК в данной схеме не является УК в смысле третьего способа управления, а значит для нее не нужна лицензия. Такой способ управления хорош для УК, которая не несет ответственность перед надзорными органами, но не совсем хорош для ТСЖ именно потому, что ответственность перед надзорными органами несет само ТСЖ. И в случае каких-либо нарушений в управлении домом штрафы будут налагаться именно на ТСЖ и на его председателя лично, как на должностное лицо.
Данная схема выгодна только тем, что проще сменить УК. Поскольку в данной схеме УК не избирается на общем собрании собственников (ОСС), а просто с ней заключает договор ТСЖ. Данный договор между ТСЖ и УК без какого-либо ОСС также в любой момент может быть расторгнут ТСЖ полностью или в части. Ну и еще выгода в том, что у ТСЖ в данном случае есть свобода выбора подрядчиков/исполнителей по различным работам/услугам, и на этом можно съэкономить.
Оплата за ЖКУ осуществляется, как правило, на счет ТСЖ. Но УК по договору с ТСЖ также может выступить и платежным агентом, принимая оплату на свои счета.
Формировать квитанции может как ТСЖ, так и УК по договору с ТСЖ.


pravoved.ru

что лучше и какая организация обслуживает дом по адресу, чем отличаются, их плюсы и минусы

Фото 1

Собственники многоквартирного дома обладают правами самостоятельно выбирать способ управления МКД. На законодательном уровне определены правила создания органов правления. В силу этого, часто поднимается тема – чем отличается ТСЖ от УК, и что лучше выбрать.

Обязанности УК

Управляющая компания может быть как юр. лицом, так и ИП, осуществляющим деятельность по управлению МКД. Цель организации – извлечение прибыли. Основополагающим документом, регулирующим деятельность, выступает договор на управление, заключенный с собственниками в количестве больше 50%. Процентное отношение устанавливается не численностью владельцев квартир, а методом подсчета площади.

В обязанности УК входить широкий перечень действий, а именно инициация ремонтных работ и содержание МКД на основании технических требований.

Согласно заключенному договору УК обязано:

  1. Предоставлять интересующие сведения собственникам в рамках 5 рабочих суток после заявления.
  2. Ознакомить с информацией о перечне, объеме и качестве выполненных услуг.
  3. Осуществлять проверку выполненных работ.
  4. Ликвидировать дефекты по первому требованию и контролировать полноту мероприятий.
  5. В первом квартале каждого года отчитываться на информационной доске по выполненным мероприятиям.
  6. Обязательное прохождение лицензирования.

Фото 12

На фоне этого управляющая организация с низкой вероятностью будет снижать расходы по обслуживанию дома, тем более новостройки. Помимо этого, финансовая деятельность для собственников не всегда прозрачна. Примечательно, что в штате организации числятся работники, которым выплачивается оплата труда. В связи с этим снижение тарифа на обслуживание ждать не приходится.

Понятие и функциональность ТСЖ

Понятие ТСЖ раскрывается, как товарищество собственников жилья и является некоммерческим образованием. На один дом разрешено организовывать только единственный кооператив. При этом допускается объединение нескольких МКД.

Товарищество формируется согласно нормативам и требованиям Жилищного кодекса РФ. То есть при принятии такой формы правления, владельцы квартир проводят собрание. На голосовании выбирается переход в ТСЖ или ТСН, утверждается Устав. Затем открывается расчетный счет, регистрируется юридическое лицо. В руководство товарищества входят собственники жилья. Председателем выбирается один человек. Избрание управленческого состава осуществляется на период не более 2 лет.

Финансовый план также утверждается на собрании, а отчет о проделанной работе предоставляет ревизионная комиссия. О деятельности ТСЖ, члены кооператива обязаны отчитываться на каждом собрании. В силу этого финансовая реализация средств более прозрачна, т. к. каждый владелец квартиры вправе влиять на решения по благоустройству.

Преимущества и недостатки организаций

Невзирая на выбранный вид управления, собственники жилья складывают обязанности по содержанию МКД. Иными словами, управление общедомовым имуществом и прилегающей территорией берет на себя УК или ТСЖ.

В таблице №1 представлены основные плюсы организационных форм правления:

Товарищество собственников жильяУправляющая компания
Возможность выбирать подрядчика с положительными отзывамиУслуги оказываются профессиональными специалистами
Право на расторжение и заключение договоров с поставщиками в случае неудовлетворительного качества работОбладает материально-технической базой. Соответственно, быстро нейтрализует возникшие ЧП
Свобода в распоряжении финансов. Отсутствует необходимость ждать проведения планового ремонта, если деньги собраны раньше срока.Налажены контакты с подрядчиками и субподрядчиками. Поэтому шанс возникновения дефектов по оказанию услуг минимальны.
Самостоятельное принятие решения по благоустройству холлов, подсобных помещений и т. д.Расчет платежей выполняет квалифицированный бухгалтер
Возможность установки видеонаблюдения и вторичных защитных средствВ штате УК есть хороший юридический специалист, следящий за поправками в Законодательстве РФ. Обладает возможностью отстаивать интересы владельцев квартир в суде.
Получение дополнительной прибыли от сдачи в аренду нежилых помещенийПроведение ряда строительных и иных работ без дополнительных взносов

В таблице №2 перечислены минусы обеих форм управления МКД:

ТСЖУК
Бухгалтерская деятельность входит в обязанности членов товарищества. Следовательно, необходимо иметь навыки и опыт для корректного подсчета сумм для оплаты по коммунальным платежам. Дополнительно, сбор денег выполняется самостоятельно. Выполнение своевременной оплаты подрядчикам и поставщикам. Оплата налогов и т. п.Дополнительный доход – прибыль компании
Увеличение квартирной платы, в сравнении с УК, так как появляется обязанность в уплате дополнительных услуг. То есть, собственники будут платить большеПлата за квартиру не всегда прозрачна и понятна собственникам
При наличии конфликта с подрядчиком, государственными структурами или ЖКХ отстаивать правоту придется в самостоятельном порядке в органах суда. Допускается обращение к юристу, но за вознаграждениеОтсутствие возможности у владельцев жилья контролировать расходы. В связи с этим зафиксированы махинации и злоупотребление должностными обязанностями.
Риск появления проблем при благоустройстве территории, т. к. количество обслуживающих служб большоеИзменения в отношении управления МКД принимаются без согласования с собственниками
Зачастую некачественные услуги

Таким образом, обе формы обладают рядом положительных и отрицательных сторон. В силу этого при организации товарищества, в его состав должны входить квалифицированные, неравнодушные и инициативные люди.

Отличия ТСЖ от УК, влияющие на выбор управления домом

Не существует однозначного ответа, кто лучше будет управлять МКД, т. к. следует учитывать ряд нюансов. Например, если это коттеджный поселок или очень большой дом, то найти грамотного собственника для управления сложно. В связи с этим рациональнее выбрать УК.

Когда дом имеет множество нежилых помещений, годных для сдачи в аренду и получения соответствующей прибыли, лучше выбрать товарищеское управление.

Эксперты отмечают, что есть три основных показателя, на которых базируется выбор:

  • расходы;
  • урегулирование отношений с неплательщиками;
  • прозрачность финансовой деятельности.

Фото 3

Особенность части расходов заключается в том, что основной массив поступающих средств, это оплата коммунальных услуг. Помимо этого, нужно набирать в штат опытных людей и разнорабочих, закупать технику, материалы, инструменты и т. п.

На основании этого ТСЖ выступает в приглядном свете, так как:

  1. Заключает прямые договоры с поставщиками, поэтому нет нужды оплачивать услуги посредника.
  2. Не привлекает кадры для бухгалтерской деятельности и управления. Обусловлено это тем, что обязательства вправе выполнять собственники самостоятельно.

Экономия бюджета допускается в том случае, если во главе ТСЖ стоят добросовестные люди. Это и будет отличать товарищество от УК, т. к. последнее не берет во внимание желание владельцев недвижимости.

Как правило, управляющие компании заказывают услуги субподрядчиков, учитывая не качество работы, а личностные связи и потребительскую подоплеку. Однако борьба со злостными неплательщиками у УК проходит эффективнее, в этом заключается главное отличие от ТСЖ.

Формирование товарищества выгодно и оптимально в следующих случаях:

  1. Небольшой многоквартирный дом, а содержание не требует специфических навыков и знаний. Лучше, когда МКД новый.
  2. Есть доверие между собственниками недвижимости.
  3. Наличие человека согласного взять ответственность и принять пост председателя.

В связи с этим рационально изучить, чем принципиально будут отличаться ТСЖ от УК.

В таблице №3 приведена разница между видами управления:

Товарищество собственников жильяУправляющая организация
Некоммерческое образованиеКоммерческая компания
Главной целью является эффективное управление общедомовым имуществом с соблюдением интересов всех собственниковОсновная цель – получение прибыли на момент управления МКД
Наличие собственного расчетного счета для поступления оплаты за коммунальные услуги, прибыли от сдачи помещений. За счет дополнительного вливания средств, выполняются мероприятия по благоустройству дома.При возникновении необходимости проведения дополнительных работ расходы несут собственники
Свободный выбор подрядчиков и поставщиков услугЕдиноличный выбор организаций для выполнения услуг
Все решения утверждаются на общем собранииРешения о тех или иных работах и мероприятиях принимаются без учета мнения собственников
Осуществление контроля над завершенными работамиОтсутствие надзора и контроля со стороны владельцев жилья
Не всегда граждане обладают полными и актуальными знаниями в законодательных и иных вопросахНаличие квалифицированных и опытных сотрудников
Финансы расходуются также не на цели, утвержденные в планеФинансы распределяются, согласно заключенному договору

Фото 4

Учитывая положительные и отрицательные стороны, а также различия, сложно сказать – управляющая компания или ТСЖ, что лучше. Специфичной разницы в виде правления нет, но есть отличия по порядку осуществления управления МКД.

Поэтому в юридической сфере нет единого мнения, что лучше. С первого взгляда явные преимущества на стороне товарищества, т. к. это некоммерческое формирование. Со второго ракурса, жильцы уверены, подчас необоснованно, что в УК работают профессионалы. Статистика указывает на то, что в 80% случаев, собственники бояться создавать товарищество и выбирают УК. Однако эксперты предлагают объединить эти формы управления домом. Это позволяет соединить плюсы и снизить влияние минусов.

Возможность одновременного сотрудничества

На основании действующего Законодательства РФ, товарищество ведет деятельность в самостоятельном порядке либо заключает договор с УК. Первый вариант обязывает ТСЖ заниматься наймом работников. А также на плечи членов ложится осуществление контроля за выполнением работ. Второй вариант позволяет товариществу утвердить тариф и статьи расходов, что убережет владельцев недвижимости от лишних расходов. Плюс ТСЖ в том, что оно оставляет право на получение субсидий.

Таким образом, ассоциация собственников одновременно исключает ненужные работы либо сокращает вид услуг. При этом вся деятельность управляющей компании будет проводиться от имени ТСЖ и за её счет. То есть, товарищество платит за выполненные услуги согласно договору и выступает посредником между владельцами жилья и УК. Иными словами, управляющая компания становится обычным поставщиком, а его деятельность прозрачной.

Возникающие нюансы

Зачастую базовой информации недостаточно для решения вопроса о выборе способа управления домом. Поэтому следует коснуться основополагающей темы – как перейти из УК в ТСЖ.

При неудовлетворительном качестве оказываемых услуг УК и желании сформировать ТСЖ, рекомендуется следующий алгоритм действий:

  1. Выбор иной организации, отвечающей требованиям.
  2. Проведение диалога с соседями о переходе в другую форму или смену УК.
  3. Посещение директора компании для урегулирования ситуации.

Смена УК выполняется следующим способом:

  1. Перейти в другую организацию можно при завершении периода действия договора с нынешней компанией.
  2. Переход в новое УК или формирование ТСЖ актуально при нарушении правовых интересов граждан. В этом случае, договор расторгается в одностороннем порядке согласно ЖК России (статья №162 часть 8.2).
  3. Подача жалобы в ГЖИ на лишение лицензии действующей управляющей компании.
  4. Возможность расторжения договора по обоюдному желанию сторон.
  5. Принятие на общем собрании решения о создании ТСЖ. Затем, нанять УК со ссылкой на ЖК России (статья №137 пункт 1, часть 1).

Фото 5

Проведение собрание по этому вопросу является обязательным.

Порядок действий:

  1. Подготовка повестки дня.
  2. Минимум за десять суток до инициации собрания проинформировать всех собственников. Для этого отправляются заказные письма с уведомлением либо создается реестр и подписывается владельцами недвижимости.
  3. Проведение голосования в форме – очная, заочная, очно-заочная.
  4. Составление протокола по подсчету голосов.
  5. Информирование жильцов о результатах.

Управляющую компанию следует уведомить не позднее чем за пять рабочих дней о принятии такого решения.

zazemlyu.ru

Похожие записи

Вам будет интересно

Кофейня на колесах – какие разрешения нужны в Россия?

Когда вы сможете приступить к работе – Как ответить на вопрос в анкете «когда вы можете приступить к работе?»?

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о