Переуступка договора: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Содержание

Все о договоре переуступки прав требования

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье. Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше.

Нормативная база и нюансы сделки

Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров. По их данным, в настоящее время до трети жилья в Москве приобретается именно по договору переуступки. 

Интересно, что поскольку жилье в новостройке до введения в эксплуатацию относится к первичному рынку и права собственности на него еще не оформлены, то в результате сделки покупатель приобретает не саму квартиру, а договор на право собственности на нее.

Естественно, это с точки зрения документов. На языке бюрократии заключение такого договора называется цессией, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Виды покупки жилья по переуступке

Существует два способа заключения договора:

  • Договор долевого участия;
  • Договор предварительного участия – купли-продажи.

По ДДУ квартира может неоднократно переходить из рук в руки. Основным условием является уплата всех денег до того момента, как будет заключена сделка. То есть, если жилье приобреталось дольщиком в ипотеку, то он должен выплатить кредит до заключения договора переуступки, в противном случае его долги переходят к покупателю, что, естественно, последнему невыгодно. Для заключения сделки необходимо получить справку об уплате денежных средств, а саму сделку зарегистрировать в органах Росреестра.

Уступка по предварительному договору купли-продажи с юридической точки зрения представляет собой продажу права на заключение договора купли-продажи в будущем. То есть цедент не переуступает право, а только договаривается его переуступить. Регистрировать эту сделку не обязательно, но если она прекратит действовать, цессионарий не получит права на квартиру, он может только потребовать назад свои средства.

Причины, почему продавцы идут на переуступку

В большинстве своем договоры по переуступке прав заключают инвесторы, вложившие свои средства в строительство на уровне котлована и желающие получить навар за счет продажи по более высокой цене почти готового жилья. Но есть и другие причины, которыми может руководствоваться продавец:

  • Итак, основное место занимает инвестирование;
  • Переезд, развод, необходимость погашения кредита – достаточно распространенной причиной переуступить права являются жизненные обстоятельства: резкая перемена планов, изменение финансового состояния или семейного положения, а также возникшая возможность приобрести жилье получше;
  • Недобросовестный застройщик – в ряде случаев дольщик предполагает, что застройщик может его обмануть, в этом случае он стремится избавиться от недвижимости, пока информация не стала широко известной.
 

Алгоритм заключения договора по переуступке прав

Как и любой договор, этот требует поэтапного прохождения «квеста». И только от покупателя зависит, насколько успешным будет финал: для начала нужно проверить застройщика, внимательно ознакомившись с его разрешительными и правоустанавливающими документами документами, бухгалтерскими отчетами и т.п. Это позволит сделать вывод о том, не станете ли вы обманутым дольщиком, приобретя долгострой.

Вторым шагом становится собирание пакета документов, в который входит договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре, согласие застройщика на переуступку прав, согласие супруга или супруги цедента, а также ЕГРП, которую также можно получить в Росреестре.

Если квартира находится в ипотеке, задача существенно усложняется. Для этого заключается дополнительный договор займа, согласно которому цессионарий дает деньги цеденту, последний гасит ипотечный кредит, получает соответствующие документы и может переходить к переуступке прав на жилье. Можно также оформить и договор переуступки прав в ипотеку, но на это пойдет не каждый банк, а сделка в результате может выйти невыгодной и для покупателя, и для продавца. Если же у продавца имеется кредит, а покупатель тоже хочет оформить ипотеку, такое предприятие практически не имеет шансов на успех.

И, наконец, заключение договора. Для того, чтобы оформить документ, необходимо отразить в нем все технические характеристики объекта недвижимости, а если для приобретения была взята ипотека, то нужно указать также данные по кредиту. После подписания договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Плюсы и минусы покупки жилья по переуступке

Договор цессии дает покупателю два основных преимущества, во-первых, такая покупка выйдет более выгодной, чем приобретение после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Во-вторых, это возможность приобрести квартиру в доме, где все жилье уже распродано. Есть, конечно, и недостатки. Во-первых, есть шанс нарваться на долгострой, во-вторых, на недобросовестного продавца, который занимается двойными продажами, и, в-третьих, есть шанс, что застройщик откажется давать согласие на уступку прав.

Перед покупкой тщательно взвесьте все плюсы и минусы, а также не ленитесь досконально изучить все документы застройщика и продавца, чтобы минимизировать риск мошенничества.

Агентство недвижимости «Владис» Офис «Новослободская»

Россия, Москва, ул. Новослободская, 3, 4 этаж
Call-центр: 8 (495) 109-7777
[email protected]

← Предыдущая Следующая →

Переуступка квартиры от подрядчика — переусупка прав от субподрядчика

Выгодные предложения по покупке квартир в новостройках можно найти у подрядных организаций. Они устанавливают стоимость на жилье ниже, чем застройщик, так как получают квартиры с дисконтом, за выполнение определенных работ по строительству дома. Низкая цена обусловлена целью быстрой реализации жилья, возвращения затрат и прибыли.

Как оформить переуступку

Подрядные квартиры приобретаются 2 способами.

Вариант 1.

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав собственности — наиболее популярный вариант.Сделка купли-продажи проходит до завершения строительства дома и называется цессией.

Вариант 2.

При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации — субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется по договору цессии. Если продавцец  субподрядчик или подрядная организация, продажа оформляется договором переуступки прав.

Застройщик передает квартиру подрядчику по Договору долевого участия (ДДУ) между сторонами и подлежит государственной регистрации.

5 шагов оформления покупки подрядной квартиры:

  • Поиск подходящего предложения, проверка объекта на обременения.
  • Изучение ДДУ между строительной и подрядной компаниями. Проверка регистрации подрядчика в Регистрационной палате. Изучение текста договора на отсутствие запрета передачи прав, ограничений и выплаты вознаграждения застройщику.
  • Заключение соглашения. Если квартира строится, будет заключен договор цессии. Готовые квартиры передаются по договору купли-продажи.
  • Госрегистрация перехода права собственности в Росреестре.
  • Приемка у подрядчика готовой квартиры с ключами через акт Приема-передачи.

Риски

Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации:

  • Застройщик передает квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.
  • С покупателем подписывается договор передачи прав на квартиру.
  • После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком

Важно обратиться к надежной организации, которая предложит выгодную цену и полное сопровождение сделки.

ГК NordEst доверяют как надежному партнеру покупатели квартир и крупные строительные организации.

Мы сотрудничаем с крупными строительными компаниями Санкт-Петербурга и области. Более чем за 20 лет работы NordEst зарекомендовал себя как стабильного и надёжного партнера. Мы учитываем все требования клиента и берем на себя все заботы по оформлению сделки.

При покупке квартиры у нас вы получаете полную юридическую поддержку на всех этапах заключения договора. Вам не придётся самостоятельно обращаться в Росреестр с регистрацией договора и к нотариусу для получения заверительных печатей.

Мы всегда проконсультируем вас по квартирам, стоимости и акциям по телефону +7 (812) 421-88-42. 

Соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015, в связи с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 42-ФЗ).

При этом согласно статье 2 Федерального закона № 42-ФЗ положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, положения ГК РФ (в редакции Федерального закона № 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу Федерального закона № 42-ФЗ, если иное не предусмотрено данной статьей.

Таким образом, если договор аренды земельного участка заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ, т.е. после 01.06.2015 уступка прав и перевод долга по такому договору невозможны.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1  статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Учитывая изложенное, соглашения об уступке прав по договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.06.2015 по результатам торгов в виде аукциона, являются ничтожными сделками, поскольку при их совершении был нарушен явно выраженный запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ.

Новый юридический риск появился при покупке квартир — Российская газета

На рынке жилья появился новый юридический риск. При том, что общее количество мошенничеств с квартирами, по данным экспертов, выросло, новая опасность может в будущем привести к проблемам у тысяч покупателей. О новом риске предупредил «РГ» член Ассоциации юристов России Вячеслав Голенев.

«Сегодня многие покупают квартиры в строящихся домах, но не у застройщиков, а у физических лиц. И не по договору купли-продажи, а по переуступке прав по договору долевого участия, — рассказывает Вячеслав Голенев. — Но мало кто из покупателей осознает, что при этом возникают точно такие же правовые риски, как и при покупке вторичного жилья. Например, если продавец на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, она через какое-то время может подать иск о признании сделки недействительной, утверждая, что это совместная собственность, и, мол, женщина лишилась прав на нее помимо своей воли».

Это достаточно новый риск. При этом покупка прав у физических лиц на строящееся жилье в последнее время стала массовым явлением. Банки активно выдают ипотечные кредиты, люди этим пользуются.

К тому же государство в рамках поддержки жилищного строительства ввело в действие ряд льготных программ. Правда, покупая квартиру у посредника, то есть по переуступке прав договора долевого участия, человек теряет возможность воспользоваться льготной ставкой по кредиту. Но при этом получает все юридические риски, связанные с покупкой жилья у физического лица. Например, завтра окажется, что продавец недееспособный и не имел права разбазаривать имущество семьи.

Сегодня распространена ситуация: строится дом, в Сети масса объявлений о продаже в нем квартир, но почти всегда продавцами выступают частные лица. В свое время посредники успели купить подешевле и теперь хотят продать подороже. Нередко они при этом просят указать в договоре половину цены, чтобы им потом не платить налоги с продажи, так как после покупки прошло немного времени. И это еще один риск для покупателя.

Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Иногда человек, купивший квартиру по переуступке прав у посредника, делает в ней ремонт и выставляет на продажу. Его право. Но в таком случае новому покупателю надо досконально проверять не только нынешнего хозяина, но и того, кто был первым и продал квартиру еще на этапе строительства.

Директор центра исследований и экспертиз Финансового университета при правительстве РФ Венера Шайдуллина считает, что одним из факторов, способствующих росту мошенничеств в сфере жилья, является слишком простое оформления сделки. Теоретически стороны могут сами составить договор и отнести в Росреестр. Проблема здесь не в том, хватит ли обычному человеку квалификации учесть все юридические нюансы, а в том, что простотой часто пользуются мошенники.

Например, в минувшем декабре житель Кемерово Денис М. случайно выяснил, что уже не является хозяином своей второй квартиры. Он заказал выписку из ЕГРН и узнал, что владельцем жилья теперь является неведомый ему Артем. Мошенники составили письменный договор, подделали подпись Дениса и подали документы на регистрацию через МФЦ.

Квартира Дениса стояла без ремонта больше года. Мужчина не оплачивал коммунальные услуги, так как был занят и откладывал это «на потом». Видимо, мошенники посчитали жилье брошенным. В другом случае жилья лишился сирота. Его комнату несколько раз перепродали, а потом очередная хозяйка выставила парня за порог.

По мнению Венеры Шайдуллиной, необходимо законодательно закрепить необходимость заключения сделок с недвижимостью только с участием нотариуса.

Квартиры по переуступке: плюсы и минусы

Александр Чумак, генеральный директор BPI Group, рассказал, есть ли риски при покупке квартиры по переуступке, может ли застройщик препятствовать таким сделкам и будут ли они востребованы в 2016 году

Александр, расскажите, каким образом осуществляются сделки по переуступке?

Путем подписания договора цессии – переуступки прав требования. Подготовить его может как юрист, так и застройщик, непосредственно договор может быть, как в простой письменной форме, так и нотариальным. Соответственно, и подписание договора происходит или в офисе застройщика, или у нотариуса. А взаиморасчеты – по договоренности, тут возможны любые варианты. Отмечу, что участие застройщика при переуступке прав на квартиру не обязательно, но необходимо уведомить его, что такая сделка свершилась, сделать это можно, например, заказным письмом. 

Регулируются ли законодательством сделки по переуступке? Если ли у покупателя или продавца какие-то риски? Как их минимизировать? 

Безусловно, такие сделки регулируются 214-ФЗ. Риски, конечно, есть, как и всегда при покупке новостройки, не важно, переуступка это или прямой договор долевого участия. Но при трезвом подходе избежать их несложно. Необходимо подробно изучить всю информацию о застройщике и жилом комплексе, чтобы не оказаться впоследствии обманутым дольщиком. Для этого нужно ознакомиться с историей застройщика, разрешительной документацией на строительство и правами на участок. Затем следует убедиться, что права переуступает именно тот человек, который указан дольщиком в договоре с застройщиком, либо у него есть нотариальная доверенность. Обязательно проверить, что договор ДДУ зарегистрирован в УФРС. Еще один важный момент – взаиморасчеты продавца переуступки с застройщиком, тут возможны разные варианты, но крайне важно понимать, что продавец ничего не утаивает. Например, если мы говорим о стопроцентной оплате, то квартира должна быть полностью оплачена, у продавца есть соответствующие платежки или акт сверки взаиморасчетов. Если же квартира приобреталась в рассрочку или ипотеку, то требуется проверить, что график платежей соблюден, отсутствует просрочка по платежам. Можно, конечно, купить квартиру и с задолженностью, просто информация об этом, о сумме долга и пени не должна умалчиваться.

Какова роль застройщика в сделках по переуступке? Может ли компания отказать в перерегистрации договора?

Застройщик может сопровождать такие сделки, выступая при этом своеобразным гарантом, поскольку проверяет документы, подтверждает взаиморасчеты с дольщиком-продавцом, а зачастую готовит и сам договор цессии. Отказать в регистрации такого договора застройщик не может в принципе, регистрацией занимается УФРС,  их отказ возможен, если, например, не предоставлены все необходимые документы или есть обременение. Максимум, что может сделать застройщик – препятствовать в проведении переуступки, вплоть до полного запрета, но это происходит крайне редко. В нашей практике было только два таких случая. В первом дольщик хотел перехитрить застройщика: он затребовал денежную компенсацию за перенос сроков передачи ему квартиры и одновременно решил продать ее по переуступке. Во втором у дольщика была такая просрочка по выплате рассрочки, что застройщик решил расторгать договор, поэтому ни о какой переуступке не могло быть и речи.

В чем плюсы и минусы покупки квартиры по переуступке?

На сегодняшний день минусом можно считать то, что господдержка ипотеки распространяется только на переуступки от юридических лиц, а их не так много, большую часть квартир переуступают физические лица. Что касается плюсов, то первое, что приходит на ум – возможность сэкономить. Переуступки всегда дешевле аналогичных квартир у застройщика. Второе – возможность найти такую квартиру, какой у застройщика давно нет. Удачные планировки, видовые квартиры, популярные этажи разбирают быстро, часто это инвесторы, которые заинтересованы в максимально востребованных в будущем вариантах. Поэтому на поздних этапах строительства в прямой продаже если и остаются квартиры, то не самые ходовые: большие 3- или 4-комнатные или с неудобной планировкой, или на неудачном этаже.  Но то, чего уже нет напрямую у застройщика, практически всегда можно найти среди переуступок.

Можно ли купить квартиру в ипотеку по переуступке? Действует ли ипотека с господдержкой?

Конечно, но только если квартира куплена по договору долевого участия. Мы давно и успешно проводим переуступки с привлечением ипотечных средств. Но такие сделки, конечно, сложнее. Господдержка, как уже говорилось, распространяется только на переуступку от юридического лица. Таких предложений на рынке немного.

По вашим оценкам, в условиях кризиса в 2015 году сделок по переуступкам стало меньше или больше?

Если сравнивать «голые» цифры, то меньше. Но нужно учитывать, что в прошлом году весь рынок недвижимости был менее активен, чем раньше, и сделок в целом совершалось меньше. Сегмент переуступок в процентном отношении просел примерно так же, как и другие сегменты. Оказало свое влияние и то, что господдержка ипотеки не распространяется на переуступки от физических лиц, а таких предложений на рынке большинство.

В минувшем году физические лица стали реже или чаще перепродавать квартиры в недостроенных домах? С чем это связано?

В конце 2014 и самом начале 2015 года, когда произошло сильное ослабление рубля, была такая тенденция, что продавцы, вложившиеся в надежные стройки, снимали квартиры с продажи, чтобы сохранить деньги. Однако весной все вернулось на круги своя. И во второй половине года, когда рубль снова стал ослабевать, такой тенденции уже не наблюдалось. Надо понимать, что достаточно большая часть продавцов переуступок – частные инвесторы, квартиры изначально покупались ими для последующей продажи, и они будут продавать и стараться сделать это до того, как дом введен в эксплуатацию. Так что существенного падения предложения мы не ощутили. Скорее, наблюдался дефицит спроса, особенно в конце года.

Обычно цена квартиры по переуступке как-то отличается от цен застройщика?

Да, конечно. Как уже говорилось, квартиры, продающиеся по переуступке, всегда дешевле, чем у застройщика. Это связано с обычной конкуренцией. К застройщику, особенно крупному, доверие покупателя всегда будет выше: он известен, широко рекламируется, плюс до сих пор существует стереотип, что покупка напрямую у застройщика – это дешевле, проще и надежнее, хотя на самом деле для покупателя разницы никакой, отличие только в том, кто поможет ему подобрать идеальную квартиру: менеджер застройщика или агентства.  Поэтому, чтобы сделать свою квартиру более привлекательной, дольщик готов снизить цену.

Каковы ваши ожидания – в 2016 году сделки по переуступке не потеряют актуальность? Будут ли они востребованы?

Сегодня трудно делать вообще какие-либо прогнозы, слишком много факторов влияют на развитие ситуации. В сегменте переуступок многое будет зависеть, например, от продления программы господдержки ипотеки. Сейчас она продлена до мая, и есть основания полагать, что после отмены – переуступкам такой исход будет на руку, так как застройщики лишатся одного из главных козырей – доступной ипотеки. Но предпосылок к тому, что переуступка перестанет быть востребованной, мы не видим.  

Источник: Novostroy-Spb.ru

FAR 42.1204 Оговорка о новации против уступки договора

Нововведение контракта, включающего контракт с федеральным правительством, может быть безболезненным, если покупатели и продавцы предприятий понимают, как работает этот процесс. Кроме того, прежде чем совершать будущую продажу или покупку бизнеса, поймите разницу между новацией и уступкой.

Все должны знать, что сотрудник по контрактам не должен утверждать каждую уступку контракта транзакций в соответствии с FAR 42.1204 пункт о новации контракта .

  • Избегайте дорогостоящей ошибки предположения, что правительство должно одобрять все новации.
  • Если все сделано неправильно, подрядчики могут быть обнаружены в нарушении условий контракта и даже могут быть приостановлены или лишены права участия.

Соглашение о новации FAR 42.1204 Определение

При заключении контрактов с федеральным правительством разработка новации может быть в некоторой степени уникальной, поскольку в зависимости от обстоятельств каждого дела первоначальные стороны могут по-прежнему нести ответственность за выполнение обязательств перед правительством.Принимая во внимание, что в коммерческом секторе определение новации контракта означает, что новая сторона контракта существенно заменяет первоначальную сторону. Другими словами, в коммерческом секторе обязательство первоначальной стороны исполняется и заменяется первоначальная сторона контракта новой стороной или замена первоначального контракта новым контрактом.

Федеральный государственный контракт Новация против уступки контракта

Проблемы, связанные с соглашением о покупке бизнес-активов и оговоркой о переуступке контрактов

В чем разница между присвоением и новацией? Простое выполнение соглашения о покупке бизнес-активов и подписанного соглашения о контакте с новацией при покупке или продаже бизнеса не является концом юридического анализа, когда речь идет о государственном контракте. Сотрудник по контрактам должен утвердить переуступку государственных контрактов и / или соглашение о новации . В вашем новаторском письме должны быть рассмотрены критические вопросы, которые должны ответить на опасения подрядчика по поводу риска исполнения. Суть новых государственных контрактов заключается в минимизации риска для агентства.

В одном случае SBA OHA проигнорировало аргумент о том, что при новации контракта его договор купли-продажи с покупателем имел юридическую силу лишения продавца любого контроля над текущими контрактами.В этом случае не существовало официально утвержденного договора о новации FAR. В результате вся сделка была потрачена впустую, потому что стороны не полностью понимали правила. Государственный контракт не может быть автоматически передан третьей стороне. См. 41 USC 15.

  • В государственных контрактах, если есть проблемы с производительностью, например, в строительстве, и расторжение договора в случае неисполнения обязательств является проблемой или требуется поручительство по обязательствам по гарантии исполнения, то первоначальная сторона не обязательно может быть освобождена от обязательств.
  • Передача решений по государственным контрактам при наличии договора купли-продажи с участием компании, имеющей государственные контракты, должна выполняться с осторожностью.

По вопросу о новации контракта или уступке, хотя пункт о новации переуступки FAR 42.1204 позволяет сторонам, покупающим и продающим, заключать соглашение о новации или переуступке в связи с покупкой активов или продажей акций, компании все же должны оценивать юридические вопросы, связанные с нарушением Стандарты размера малого бизнеса SBA.

  • Компании всегда должны привлекать агентство от начала до конца.

41 USC 6305 — Положение об уступке контракта — Запрет на передачу контракта и некоторых допустимых уступок

Сторона, которой Федеральное правительство дает контракт или распоряжение, не может передавать договор или распоряжение, или любую долю в контракте или распоряжении другой стороне. Предполагаемая передача в нарушение этого подраздела аннулирует контракт или распоряжение в том, что касается Федерального правительства, за исключением того, что все права на предъявление иска в связи с нарушением контракта сохраняются за Федеральным правительством.

Отсутствие гарантированного одобрения уступки по контракту Оговорка о новации согласно FAR 42.1204

Согласно положениям о переуступке федеральных контрактов, когда есть бизнес-продажи, связанные с государственными контрактами, в соглашении купли-продажи предполагается, что контракты будут переданы покупателю либо через договор купли-продажи бизнес-активов, либо через продажу акций.

Однако реальность такова, что, хотя FAR 42.1204 допускает новацию контрактного соглашения, подрядчик не обязан его утверждать.Контрактное агентство федерального правительства, только когда оно определяет, что это отвечает его интересам, может принять третью сторону в качестве правопреемника, когда интерес третьей стороны в контракте возникает в результате передачи всех активов подрядчика или всей его части. активов подрядчика, задействованных в выполнении контракта. FAR 42.1204 (а). См. Также Как подрядчики федерального правительства решают проблемы с COVID-19?

  • Сотрудник по контракту не обязан утверждать формулировку пункта о новации FAR, если сделка не отвечает интересам правительства.
  • Если правительство откажется от новации контракта, первоначальный подрядчик по-прежнему несет ответственность за выполнение контракта. FAR 42.1204 (c) пункт о новации контрактов.
  • Если уступка контракта не признана сотрудником по контракту, а первоначальный подрядчик не выполняет своих обязательств, первоначальный подрядчик может быть расторгнут за неисполнение обязательств.

Возможные нарушения стандартов размера SBA

При оценке норм закона о государственных новациях, SBA обнаружило в одном случае, что, поскольку не было утвержденного переуступки контракта через утвержденное государственное новаторское соглашение, эти два предприятия были сочтены аффилированными по правилу идентичности интересов.

При рассмотрении апелляции OHA установило, что, поскольку формальной новации контракта не было, что продавец по-прежнему несет ответственность за выполнение контракта, обе компании занимались одной и той же сферой деятельности. В этом случае SBA также обнаружило отсутствие явного разрыва между покупателем и продавцом. Таким образом, эти два предприятия также были связаны с недавно созданным правилом концерна.

Помощь с государственными подрядчиками на продажу

Часто покупатели и продавцы не понимают сложных правил, связанных с государственными подрядными компаниями для продажи.Не только соглашения о новации являются потенциальной проблемой, но и необходимая должная осмотрительность и способность решать другие деловые отношения покупателей, которые могут повлиять на статус их малого бизнеса, могут быть огромной проблемой. Свяжитесь с Теодором Ватсоном по телефону 720.941.7200 для немедленной помощи.

Правовые вопросы, связанные с уступкой прав Novation

Существует несколько юридических вопросов, которые возникают в соответствии с законом FAR о федеральном соглашении о новации контрактов во время покупки и продажи бизнеса, уступки и передачи федерального контракта, когда речь идет о государственных контрактах. Общие проблемы, которые возникают с условиями оговорки о новации уступки, включают: (1) пытается ли продавец просто продать контракт без реальных активов, (2) как структурировать договор купли-продажи активов и ждать ли сначала утверждения новации сотрудником по контрактам и (3) в какой степени подрядчик должен одобрить новацию. Первый шаг — проявить инициативу на ранних этапах процесса покупки активов или продажи акций.

Наличие правильных положений контракта в договоре купли-продажи имеет решающее значение в том случае, если сотрудник по контрактам не одобряет новацию контракта.Другие проблемы, связанные с новацией контракта, включают сохранение покупателем статуса малого бизнеса в случае повторной сертификации или принятия решения о годе опциона. Узнать больше о Признаках того, что находится под следствием (федеральное)

Узнайте, как мы можем помочь вам избежать ошибок в процессе новации контрактов

Для дополнительных вопросов о том, в чем разница между назначением и новацией для федеральных подрядчиков, покупающих и продающих бизнес, который включает уступку и соглашение о новации FAR или уступку договорных вопросов в соответствии с FAR 42. 1204 или если вам нужна помощь с государственными компаниями-подрядчиками для продажи, позвоните юристам Watson & Associates, специализирующимся на государственных новациях, для немедленной помощи. Звоните 1-866-601-5518. БЕСПЛАТНАЯ ПЕРВОНАЧАЛЬНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ.

Договоры на переуступку, новация и строительство — Какова ваша цель?

Рассмотрим не слишком гипотетическую ситуацию, когда стороны строительного проекта (работодатель, подрядчик и субподрядчик) заключают договор уступки, предполагающий, что работодатель, потеряв доверие к подрядчику, будет напрямую привлекать субподрядчика для завершения субподрядные работы.Но что, если никакого задания не было? Каковы условия контракта, по которому субподрядчик выполняет работы для работодателя?

Возможные риски при уступке

В строительных проектах главные подрядчики часто передают преимущество своих ключевых субподрядчиков работодателю в случае неисполнения обязательств подрядчиком и последующего расторжения основного контракта. Затем работодатель может обеспечить соблюдение прав по субподрядчику в отношении субподрядчика, включая исправление работ и выполнение определенных обязательств.

Однако существуют потенциальные риски, связанные с переуступкой в ​​этих ситуациях, как продемонстрировало решение Суда по технологиям и строительству по делу Energy Works (Hull) Ltd против MW High Tech Projects UK Ltd . Мы обсуждали это решение в разделе «Назначение субподряда на расторжение»: от каких прав отказывается подрядчик? В этом случае характер задания означал, что главный подрядчик не мог добиваться исков, предъявленных работодателем к его субподрядчику по субподряду.Это ограничивало возможность главного подрядчика «переложить» любую ответственность, которую он имел по основному контракту, на субподрядчика.

Но что, если договор уступки не вступает в силу как уступка?

Задание v novation

И уступка, и новация являются формами передачи доли участия по контракту от одной стороны к другой. Однако они очень разные и по своему действию. Назначение передает выгоду по контракту от одной стороны к другой, но только выгоду, а не бремя.Напротив, новация переносит как выгоду, так и бремя контракта от одной стороны к другой. Новация создает новые договорные отношения — заключается «новый» договор.

Еще одно ключевое отличие от новации состоит в том, что необходимо получить согласие всех заинтересованных сторон, поэтому новация почти всегда осуществляется посредством трехстороннего соглашения. В случае уступки не всегда необходимо получать согласие, в зависимости от того, что предусматривается конкретными условиями контракта.

При принятии решения о переуступке или новации стороны должны учитывать (i), действительно ли существует бремя новации, (ii) готов ли новатируемый взять на себя это бремя, (iii) все ли стороны согласятся на novation и действительно заключаем договор. Если по договору нет бремени передачи, то уступка, вероятно, будет наиболее подходящим способом передачи долей.

Акт о переуступке или новации?

Хотя документ может быть помечен как Акт уступки, если он содержит ссылки на передачу « обязанностей и обязательств » и является трехсторонним соглашением, они характерны для новации, а не для уступки.

Ключевой вопрос в таких обстоятельствах состоит в том, чтобы выяснить, действительно ли использование слов « присвоение » и « назначение » влияет на характеристики документа.

Суды рассматривали этот вопрос определения характеристик. В деле Burdana v Leeds Teaching Hospitals NHS Trust [2017] EWCA Civ 1980, Апелляционный суд большинством голосов постановил это на основании фактов дела, хотя в рассматриваемом договоре о передаче упоминается « уступка ». Что касается выгоды и бремени, то при должном анализе действительно произошла новация.

Кроме того, в деле Langston Group Corporation против Cardiff City FC [2008] EWHC 535, Бриггс Дж. Показал, что даже несмотря на то, что в рассматриваемом соглашении о вариациях не использовалось слово « novation » и не описывалось само себя как таковые обстоятельства и последствия соглашения действительно были новацией, и был заключен новый контракт.

Может случиться так, что даже если документ не описывает себя как новацию, но имеет ключевые характеристики, присущие таковой, то с точки зрения толкования суды признают, что документ вступает в силу как новация.

Ключевые характеристики новации

При заключении документа, который претендует на роль Договора о передаче прав, действуйте осторожно, так как он может вступить в силу как новация, особенно если присутствуют следующие характеристики:

  • Это трехстороннее соглашение;
  • Все стороны дают согласие;
  • Новатор освобожден от обязательств;
  • Произошло согласие с условиями новации со стороны новатента и замененной стороны; и
  • Есть наложение средств правовой защиты.
Какова ваша цель?

Хотя документ вполне может быть помечен как уступка, он может иметь характеристики и действовать как новация. Сторонам следует проявлять осторожность и учитывать, чего они хотят достичь при оценке того, следует ли передавать права или новировать их вместе с обязательствами.


Эта статья написана Анной Сауерби и Эвелин Стрекер. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с Анной или Эвелин или вашим обычным контактным лицом Чарльза Рассела Спичлис.

Закон о едином торговом кодексе штата Нью-Йорк, § 2–210 (2018)

, § 2–210. Делегирование исполнения; Передача прав.
 

(1) Сторона может выполнять свои обязанности через делегата, если иное не согласованы или если другая сторона не имеет существенного интереса в его первоначальный должник выполняет или контролирует действия, требуемые договор. Никакое делегирование исполнения не освобождает сторону делегирования от любую обязанность по выполнению или любую ответственность за нарушение.

(2) Если иное не предусмотрено в Разделе 9-406, если иное не предусмотрено согласованы, все права продавца или покупателя могут быть переданы за исключением если задание существенно изменит обязанности другого стороны, либо существенно увеличивают бремя или риск, возложенные на него его контракта или существенно снизить его шансы на получение прибыли представление. Право на возмещение убытков за нарушение всего контракта или право, возникающее из надлежащего исполнения цедентом своих обязательство может быть передано, несмотря на договоренность об ином.

(3) Если обстоятельства не указывают на иное, запрещение уступка «контракта» должна толковаться как запрещающая только делегирование правопреемнику исполнения цедента.

(4) Уступка «контракта» или «всех моих прав по договор "или уступка в аналогичных общих условиях является уступкой права, и если язык или обстоятельства (как в назначении для безопасности) указывают на обратное, это делегирование исполнения обязанности цедента и его принятие цессионарием представляет собой его обещание выполнять эти обязанности.Это обещание подлежит исполнению либо цедентом, либо другой стороной первоначального договор.

(5) Другая сторона может выполнять любое задание, которое делегирует производительность как создающая разумные основания для незащищенности и может без ущерба для его прав в отношении цедента требовать гарантий от правопреемника (Раздел 2-609).


Форма уступки договора бесплатной купли-продажи — PDF

Уступка договора купли-продажи осуществляется между держателем (цедентом), который передает свою долю в покупке недвижимости другому лицу (правопреемнику).Перед закрытием договора купли-продажи обычно назначают хозяйствующему субъекту или лицу, которому будет предоставлена ​​ссуда или ипотека. Также допускается, чтобы владелец контракта продавал свои права на покупку недвижимости за фиксированную сумму.

Согласие продавца

В зависимости от договора купли-продажи, подписанного между продавцом и цедентом, от продавца может потребоваться согласие до того, как соглашение станет юридически действительным.


Простая версия — Используйте, когда договор купли-продажи назначается юридическому лицу, владельцем которого является покупатель.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Расширенная версия — Используйте, когда договор купли-продажи приобретается и передается третьей стороне.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument


Это руководство предназначено для назначений при продаже договора купли-продажи третьей стороне .

Шаг 1. Заключение необязательного соглашения

Покупатель (цедент) по первоначальному договору купли-продажи и новый покупатель (цессионарий) должны будут прийти к соглашению.В большинстве случаев правопреемник предложит фиксированную сумму для покупки контракта.

Письмо о намерениях — Стороны могут договориться использовать необязательное письмо о намерениях до тех пор, пока задание не будет выполнено.

Шаг 2 — Разделите договор купли-продажи

Цеденту может потребоваться потребовать от правопреемника подписать соглашение о неразглашении (NDA) , поскольку детали, включенные в договор купли-продажи, являются конфиденциальными.

После подписания NDA цедент должен поделиться договором купли-продажи с правопреемником.

Шаг 3 — Создание присвоения

После того, как договор купли-продажи будет передан, должно быть написано и подписано задание. Если в составе поручения есть оплата, она должна быть оплачена при подписании.

Если требуется согласие продавца , для подтверждения уступки потребуется его подпись.

Шаг 4 — Присоедините и закройте

После подписания задания его необходимо приложить к исходному договору купли-продажи.Правопреемник будет признан покупателем и должен будет закрыть недвижимость в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Загрузить: Adobe PDF, MS Word, OpenDocument

Раздел 1 Стороны

(1) Дата вступления в силу договора купли-продажи. Календарная дата, которая считается первым днем ​​вступления настоящего документа в силу для участвующих Сторон, должна быть указана в первом разделе.

(2) Правоуступатель недвижимого имущества. Сторона, которая откажется от своей доли в соответствующем недвижимом имуществе после выполнения условий настоящего соглашения, должна быть идентифицирована с указанием его или ее полного имени и почтового адреса. Если Цедент является юридическим лицом, убедитесь, что записанное имя полностью соответствует его юридическому названию.

(3) Правопреемник недвижимого имущества . Сторона, которая сможет выразить законный интерес или претензию в отношении недвижимого имущества или недвижимого имущества посредством этого документа, должна быть названа.Для этого потребуется запись его или ее имени и адреса. Имейте в виду, что юридическое лицо, выступающее в качестве Цессионария, должно иметь юридическое лицо, включая суффикс статуса (если таковой имеется).

(4) Продавец недвижимости. Владелец собственности или Сторона, продающая соответствующую недвижимость, требует, чтобы его или ее имя было указано.

(5) Дата заключения договора купли-продажи. Укажите время и дату первоначального договора купли-продажи, к которому относится это соглашение.

Раздел 2 Имущество

(6) Местоположение объекта. Соответствующий объект недвижимости должен иметь документально подтвержденный физический адрес (по которому его можно посетить лично).

(7) Описание собственности. В дополнение к местонахождению соответствующей недвижимости рекомендуется предоставить соответствующее описание. Например, определите на объекте любой тип конструкции (например, жилой дом, офисное здание с автостоянкой и т. Д.)). В идеале юридическое описание собственности можно указать здесь или приложить к настоящему соглашению.

Раздел 3 Перевод

(8) Фиксированный платеж. Порядок, с помощью которого Цедент передает свои интересы в отношении соответствующего недвижимого имущества Цессионарию, необходимо будет обсудить в этой документации. Если этот перевод процентов является результатом платежа Цессионария Цеденту, отметьте флажок «Фиксированный платеж» (находится в третьем разделе).Для этого заявления потребуется точная «Сумма платежа» и максимальное количество дней после Даты вступления в силу, когда этот платеж должен быть получен от Цессионария, чтобы он был своевременным и в соответствии с настоящим соглашением.

(9) Без оплаты. Установите второй флажок, если Цеденту потребуется «Нет платежа», чтобы принять на себя интерес к недвижимости, обсуждаемый Цедентом.

(10) Подарок. Если такая передача процентов считается подарком Цедента Цессионарию, установите флажок «Подарок».

(11) Прочее. Могут существовать другие обстоятельства или условия, которые Цессионарий и Цедент согласились выполнить для выполнения этого задания. Например, высвобождение процентов может зависеть от прекращения Цессионарием из совместно используемого с Цедентом Субъекта бизнеса. В любом случае, если ни одно из утверждений, сделанных в третьем разделе, точно не определяет основу для этого назначения, установите флажок «Другое» и дайте это определение доступному пространству.

Раздел 4

(12) Требуется разрешение продавца. До сих пор это соглашение касалось Цедента и Цессионария. Если Продавец недвижимости должен утвердить это назначение, тогда следует выбрать первое заявление, сделанное в Разделе IV, и указать количество дней до даты вступления в силу этого соглашения, когда такое одобрение должно быть получено (от Продавца). .

(13) Не требуется одобрения продавца. Выберите второе заявление, сделанное в Разделе IV, если для вступления в силу настоящего соглашения может потребоваться только согласие Цедента и Цессионария.

Раздел 8

(14) Применимое право. Сообщите штат, который будет иметь полномочия в отношении этого задания и разрабатываемого соглашения.

Раздел 10 Дополнительные условия

(15) Оставшиеся условия договора. Все условия, которые Цедент и Цессионарий требуют соблюдать, должны содержаться в этом соглашении до его подписания.Раздел X предоставит место для представления такой информации и позволит включить заголовок дополнительных документов, которые будут приложены. Эта область может быть оставлена ​​без внимания, если информация, полученная на данный момент, представляет собой полный объем обязательств, которые каждая Сторона должна выполнить для того, чтобы это задание продолжилось.

(16) Подпись и дата правопреемника. Цедент, выполняющий это задание, должен поставить свою подпись и указать дату завершения этого действия.

(17) Печатное имя уполномоченного.

(18) Подпись и дата правопреемника. Получатель этого задания, Цессионарий, должен ознакомиться с настоящим соглашением и поставить свою подпись. Дата подписи Цессионария также должна быть сообщена во время подписания.

(19) Напечатанное имя уполномоченного.

(20) Подпись и дата продавца. Если было указано, что Продавец должен предоставить согласие, то он или она должны подписать эти документы после их завершения и тщательной проверки, чтобы это задание могло быть продолжено.Также потребуется его или ее дата подписи.

(21) Напечатанное наименование продавца.

Передача подряда на строительство — Проектирование зданий

Уступка — это право передавать «выбор в действии», определяемое как «все личные права собственности, которые могут быть востребованы или обеспечены только действием, а не вступлением в физическое владение».

Это определение включает выгоды, возникающие по договору на строительство, такие как право на оплату, но не бремя, такое как обязательство по оплате.Это определение также включает иски о нарушении контракта.

Распространенной ошибкой является предположение, что право уступки должно быть согласовано как часть контракта, как новация. Уступка — это одностороннее право, установленное законом, разделом 136 Закона о праве собственности 1925 года или правом справедливости (закон, разработанный Канцелярией Высокого суда Англии и Уэльса).

Хотя право уступки не является договорным правом, право уступки может быть исключено или ограничено договором, например, в дополнительных гарантиях обычно ограничивается одной уступкой без письменного разрешения поручителя.

В соответствии со статьей 136 Закона о вещном праве 1925 года формальности, необходимые для создания эффективной юридической уступки, включают:

  • Абсолютная (т. Е. Не часть долга и не только в порядке поручения) уступка в письменной форме, подписанная цедентом.
  • Долг или иное законное право на предъявление иска.
  • Экспресс-уведомление в письменной форме должнику (особой формы формулировки не требуется).

Уступка, не соответствующая вышеуказанным формальностям, может, тем не менее, иметь силу в качестве справедливой уступки.Действительно, справедливое задание может быть словесным. Существенной разницы между юридической уступкой и уступкой по справедливости нет (хотя, конечно, будет легче доказать правовую уступку), однако существуют процедурные различия.

Цессионарий юридической уступки предъявляет иск к должнику от своего имени. Цессионарий справедливой уступки правового выбора в действии или справедливого выбора, который не является абсолютным, должен присоединиться к цеденту (в качестве истца, если цедент соглашается, или ответчика, если нет) в любом судебном разбирательстве.

Последствия юридической или справедливой уступки заключаются в том, чтобы поставить цессионария в такое же положение, что и цедент, в отношении выгод (а не бремени), возникающих в результате первоначальной сделки с должником. Следовательно:

‘… долг, подлежащий выплате до получения уведомления об уступке, независимо от того, подлежит ли он выплате до этой даты, или долг, который возникает из того же договора, что и тот, который приводит к переуступке долга, или является тесно связанный с этим договором, может быть зачитан против правопреемника.

(Ссылка Business Computers Ltd против Anglo African Leasing Ltd.)

Встречный иск о возмещении непогашенного ущерба также может быть засчитан должником, но только в размере переуступленной задолженности. Кроме того, когда имели место последовательные уступки, должник не может засчитывать против требований окончательного цессионария встречные требования должника к промежуточным цессионариям.

Эквивалент закона Шотландии — передача права собственности.

[править] Внешние ссылки

Общий закон — Часть I, Раздел XV, Глава 106, Статья2, Раздел 2-210


Раздел 2-210:

Делегирование исполнения; Передача прав

Раздел 2-210.(1) Сторона может выполнять свои обязанности через представителя, если иное не согласовано или если другая сторона не имеет существенного интереса в том, чтобы его первоначальный должник выполнял или контролировал действия, требуемые контрактом. Никакое делегирование исполнения не освобождает делегирующую сторону от каких-либо обязанностей по исполнению или какой-либо ответственности за нарушение.

(2) За исключением случаев, предусмотренных в Разделе 9-406, если не согласовано иное, все права продавца или покупателя могут быть переданы, за исключением случаев, когда уступка существенно изменяет обязанности другой стороны или существенно увеличивает бремя или риск, налагаемый на его контрактом, или существенно снизить его шансы на получение ответного исполнения.Право на возмещение убытков за нарушение всего договора или право, вытекающее из надлежащего исполнения цедентом всего своего обязательства, может быть уступлено, несмотря на договоренность об ином.

(2 1/2) Создание, присоединение, совершенствование или принудительное исполнение обеспечительного интереса в интересах продавца по договору не является передачей, которая существенно изменяет обязанности или существенно увеличивает бремя или риск, возлагаемые на покупателя, или снижает существенно шанс покупателя получить возврат в рамках подпункта (2), если только и только в той степени, в которой принудительное исполнение фактически приводит к делегированию материального исполнения продавцом. Даже в этом случае создание, присоединение, совершенствование и исполнение обеспечительного интереса остаются в силе, но (i) продавец несет ответственность перед покупателем за убытки, причиненные делегированием, в той степени, в которой убытки не могли быть разумно предотвращены путем покупатель, и (ii) суд, обладающий юрисдикцией, может предоставить другое соответствующее средство правовой защиты, включая расторжение договора купли-продажи или судебный запрет против принудительного исполнения обеспечительного интереса или завершения принудительного исполнения.

(3) Если обстоятельства не указывают на иное, запрещение уступки «договора» должно толковаться как запрещающее только делегирование цессионарию исполнения цедентом.

(4) Уступка «контракта» или «всех моих прав по контракту» или уступка в аналогичных общих условиях является уступкой прав, и если язык или обстоятельства (как в уступке для безопасность) указывают на обратное, это делегирование исполнения обязанностей цедентом, и его принятие цессионарием представляет собой его обещание выполнить эти обязанности. Это обещание может быть исполнено либо цедентом, либо другой стороной первоначального контракта.

(5) Другая сторона может рассматривать любую уступку, делегирующую исполнение, как создающую разумные основания для ненадежности, и может без ущерба для своих прав в отношении цедента требовать гарантий от цессионария (раздел 2-609).

Суд штата Делавэр постановил, что оговорка о недопустимости уступки препятствует исполнению контракта после слияния, Себастьян Файн, Дору Гаврил, Дрю Лиминг

16 сентября 2020 года Верховный суд штата Делавэр издал постановление, которое может иметь последствия для компаний, намеревающихся приобрести бизнес или активы.В MTA Can. Royalty Corp. против Compania Minera Pangea , S.A. De C.V. , № N19C-11-228 AML CCLD, 2020 Del. Super. LEXIS 2780 (16 сентября 2020 г.), судья Эбигейл М. ЛеГроу постановила, что после слияния [1] выжившая компания не имела права обеспечивать соблюдение контракта, заключенного ее предшественником (не уцелевшей компанией при слиянии), потому что оговорка контракта о недопустимости уступки запрещает уступку «в силу закона».

Компании, рассматривающие возможность приобретения, должны тщательно проверять контракты своей цели на предмет положений, запрещающих уступку прав «в силу закона», которые, по толкованию судов Делавэра, включают определенные слияния.Кроме того, если ключевые контракты цели содержат оговорки о недопустимости уступки на таком языке, компаниям следует тщательно продумать предпочтительную структуру транзакции. При обратном треугольном слиянии вновь образованная дочерняя компания покупателя сливается с целью, в результате чего цель выживает и становится дочерней компанией покупателя. Напротив, при прямом треугольном слиянии объект не «выживает», и его права переходят к существующей дочерней компании, что может подразумевать оговорки о недопустимости уступки прав.Обратно-треугольные слияния не сталкиваются с той же проблемой, потому что цель продолжает свое корпоративное существование в качестве дочерней компании покупателя.

Предыстория контракта и последующего слияния

В 2016 году Compania Minera Pangea, S. A. de C.V. («CMP») приобрела права на добычу полезных ископаемых на руднике Эль-Галло у 1570926 Alberta Ltd. («Альберта»). В обмен на это CMP выплатила Альберте 5,25 млн долларов наличными при закрытии сделки и согласилась выплатить Альберте дополнительно 1 млн долларов в 2018 году при определенных условиях.Следует отметить, что соглашение содержало следующую оговорку о недопустимости уступки («Оговорка о недопустимости уступки»):

Ни настоящее Соглашение, ни какие-либо права, интересы или обязательства по настоящему Соглашению не могут быть уступлены или делегированы, полностью или частично. в силу закона или иным образом со стороны [Альберты] без предварительного письменного согласия каждой другой стороны, и любая такая уступка без такого предварительного письменного согласия является недействительной. . . . [T] Его Соглашение будет иметь обязательную силу, действовать в интересах сторон и их соответствующих правопреемников и правопреемников и подлежать исполнению ими.

В июле 2017 года Альберта объединилась с Global Royalty Corp. («Global»), дочерней компанией Metalla Royalty & Streaming Ltd., и Global осталась в живых. После этой сделки Global изменила свое название на MTA Canada Royalty Corp. («MTA»). В ноябре 2019 года MTA подала иск о нарушении контракта против CMP на основании предполагаемой неуплаты CMP 1 млн долларов в качестве компенсации, подлежащей выплате в 2018 году.

Верховный суд постановил, что оговорка о недопустимости уступки распространяется на определенные слияния

CMP утверждала, что MTA не хватало правоспособности для обеспечения соблюдения контракта Альберты с CMP, потому что в соответствии с Положением о запрете уступок от Альберты требовалось получить письменное согласие CMP перед передачей своих прав MTA.MTA утверждала, что пункт о недопустимости уступки должен был предотвратить уступки сторонних лиц, а не «уступки правопреемников», подобные слиянию Альберты. ид. по адресу * 11-12. Чтобы привести этот аргумент, он опирался на решение канцелярии 1993 года, в котором тогдашний вице-канцлер Джейкобс постановил, что при определенных условиях положения о недопустимости уступки прав не применяются к слияниям, если слияния не запрещены явным образом. Star Cellular Тел. Co. против Батон-Руж CGSA ., 1993 Del. Ch. LEXIS 158, at * 25 (30 июля 1993 г.).Согласно MTA, поскольку последнее предложение статьи о запрете уступки касается «правопреемников», оно явно не предназначалось для распространения на слияния.

Верховный суд не согласился. Он пояснил, что в результате слияния Альберта прекратила свое существование, поэтому MTA может обеспечить исполнение контракта только в том случае, если оно покажет, что оговорка о недопустимости уступки не применяется. MTA , at * 6. Затем он постановил, что оговорка о недопустимости уступки однозначно запрещает Альберте передачу прав посредством слияния, поскольку эта оговорка запрещает уступку прав «в силу закона», что в прецедентном праве Делавэра интерпретировалось как относящееся к форвардным трехсторонним слияниям. ид. at * 7-14. В свете того, что он считал прямым применением статьи о запрете уступки прав, Верховный суд не участвовал в анализе Star Cellular . Верховный суд установил, что ссылка на «правопреемников» в Положении о недопустимости уступки означает только то, что «действительные правопреемники» имеют право на принудительное исполнение контракта. ид. at * 13.

Потенциально противоречит прецеденту Канцелярии?

Особое значение имеет трактовка Верховным судом существующего прецедентного права Делавэра в отношении оговорок о недопустимости уступки прав и форвардных трехсторонних слияний.Существующий прецедент Канцелярии постановил, что оговорки о недопустимости уступки, содержащие как запрет на уступку «в силу закона», так и ссылку на «правопреемников», являются двусмысленными. В тесте Star Cellular эта двусмысленность была истолкована как против как применение оговорки о недопустимости уступки.

В частности, MTA противоречит постановлению канцелярии по делу Tenneco Auto. Inc. против El Paso Corp. , которое также повлекло за собой влияние оговорки о недопустимости уступки прав после прямого трехстороннего слияния. C.A. № 18810-NC, 2002 Дел. Гл. LEXIS 26 (20 марта 2002 г.). Формулировка оговорки о недопустимости уступки в Tenneco была аналогична формулировке в MTA : оба пункта запрещали уступку «в силу закона», но при этом упоминались «правопреемники». В Tenneco вице-канцлер Ноубл обнаружил, что эти противоречивые ссылки делают положение о недопустимости переуступки двусмысленным, что означает, что в соответствии с тестом Star Cellular компания-преемник может обеспечить выполнение контракта. ид. по адресу * 7-10. MTA Суд не объяснил, почему был достигнут противоположный результат.

Аналогичным образом в деле ClubCorp, Inc. против Pinehurst, LLC вице-канцлер Парсонс постановил, что после прямого трехстороннего слияния оговорка о недопустимости уступки прав собственности с формулировкой, подобной той, что была в Tenneco , была двусмысленной, поскольку в соглашении упоминалось: « правопреемники »и запрещенная уступка« в силу закона ». № 5120-ВЦП, 2011 гл. LEXIS 176, at * 26-29 (ноябрь.15, 2011). Опять же, двусмысленность свидетельствует в пользу вывода о том, что положения о недопустимости уступки не применяются к слиянию. MTA не обращался к Pinehurst.

Выводы из MTA

MTA имеет несколько важных последствий для практиков. Первый — это напоминание о том, что необходимо внимательно изучить контракты цели на предмет оговорок о недопустимости уступки прав. Такие положения в важных контрактах следует отмечать и тщательно оценивать.

Кроме того, практикующим специалистам следует помнить о том, что суды Делавэра толкуют фразу «в силу закона» в положениях о уступке прав, относящиеся к слияниям, в которых целевая компания не выживает. Наличие этой формулировки в оговорках о недопустимости уступки в важных контрактах цели (если эти контракты регулируются законодательством штата Делавэр) должно вызвать обсуждение соответствующей структуры транзакции. Например, в деле MTA Суд предположил, что MTA имела бы право обеспечивать исполнение контракта с CMP, если бы оно было объединено посредством обратного треугольного слияния, а не прямого треугольного слияния.Верховный суд сослался на решение канцелярии от 2013 г., Meso Scale Diagnostics, LLC против Roche Diagnostics GmbH , в котором вице-канцлер Парсонс установил, что «слияние с обратным треугольником не является уступкой в ​​силу закона». 62 A.3d 62, 83 (Del. Ch. 2013).

Если имеют дело с аналогичными формулировками в оговорках о недопустимости уступки в важных соглашениях, практикующим специалистам следует рассмотреть альтернативные структуры транзакций, которые позволили бы цели сохранить свое корпоративное существование.Согласно MTA , такие альтернативы должны позволить компаниям-правопреемникам обеспечивать соблюдение соглашений без нарушения положений о недопустимости уступки прав, запрещающих «уступку в силу закона» [2].

[1] Сделка являлась слиянием в соответствии с законодательством Канады, что, по мнению сторон и суда, было эквивалентом слияния в соответствии с законодательством штата Делавэр.

Похожие записи

Вам будет интересно

Сделать возврат: Sorry, this page can’t be found.

Как зарабатывать в фейсбук: Как заработать с помощью страницы на Facebook?

Добавить комментарий

Комментарий добавить легко